Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Процесс решения жилищной проблемы для среднего класса как объект управления 12
1.1 Жилье как фактор формирования и развития среднего класса 12
1.2 Особенности регулирования жилищной политики на уровне региона 29
1.3 Основные этапы решения жилищной проблемы в России и странах СНГ 45
ГЛАВА 2. Пути решения жилищной проблемы для среднего класса на уровне региона 61
2.1 Разработка целевых программ, обеспечивающих доступность жилья при сохранении высокого уровня качества 61
2.2.Совершенствование организационной структуры управления жилищным строительством в регионе 75
2.3 Подключение дополнительных финансовых источников к процессу расширенного воспроизводства жилищного фонда 93
2.4.0пыт реализации региональных ипотечных программ (на примере города Рязани) 114
Заключение 132
Список использованной литературы 135
Приложения 147
- Жилье как фактор формирования и развития среднего класса
- Основные этапы решения жилищной проблемы в России и странах СНГ
- Разработка целевых программ, обеспечивающих доступность жилья при сохранении высокого уровня качества
- Подключение дополнительных финансовых источников к процессу расширенного воспроизводства жилищного фонда
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования определяется необходимостью создания материальных предпосылок для формирования в России среднего класса. Исторический опыт свидетельствует, что стабильное развитие государства на длительную перспективу может быть обеспечено лишь при условии наращивания инвестиций в людские ресурсы, в качество человеческого капитала.
Инвестиции в человеческий капитал - это комплексная система мер государственной политики, направленная на улучшение качества жизни населения, и на этой основе - расширение и развитие трудового, интеллектуального и творческого потенциала нации. В конечном итоге именно от общего и профессионального образования, опыта и умения, физического и морального здоровья людей, их психологической устойчивости, достойных условий и качества жизни зависят и эффективность общественного производства, и темпы научно-технического прогресса, организация и культура труда, его производительность. Речь идет о политике воспроизводства высококвалифицированных кадров, без которых невозможно поступательное развитие современной экономики. При этом государство, в лице региональных органов власти должно оказывать свое регулирующее влияние на всю цепочку взаимодействующих факторов социально-экономического подъема: переориентацию управления на опережающее развитие наукоемкого производства; существенное увеличение интеллектуального потенциала страны, главным носителем которого выступает средний класс; повышение качества его жизни, в том числе улучшение жилищных условий.
Решение жилищной проблемы, кардинально влияющей на качество жизни населения, призвано способствовать созданию благоприятных
условий для повышения профессионального и культурного уровня населения и подъема экономики в целом.
К настоящему времени эта проблема приобрела особую остроту для работников науки, культуры, сферы образования, здравоохранения, военнослужащих и многих других потенциальных представителей среднего класса в России, чей уровень доходов находится сейчас на относительно низкой отметке.
В этой связи необходим поиск новых для России форм организации и управления решением жилищной проблемы для среднего класса, в том числе, разработка общей стратегии и мобилизация дополнительных источников для финансирования жилищного строительства на уровне региона.
Практическое решение данной проблемы имеет два основных направления:
? первое - повышение реальных доходов среднего класса на базе роста производительности его труда, прежде всего в интеллектуальной сфере деятельности;
? второе - удешевление строительства и эксплуатации благоустроенного жилья, которое должно быть доступно по стоимости для среднего класса, в том числе при помощи кредитов, субсидий, путем индивидуального строительства или долевого участия в нем, а также путем, найма или аренды готового жилья.
В условиях наступившего XXI века, который предъявляет высокие требования к активизации коллективного интеллекта всей массы творчески мыслящих специалистов, стране необходима новая стратегия и тактика организации и управления развитием всей системы жилищного строительства в России. Это в свою очередь предполагает всестороннюю теоретическую проработку механизма обеспечения доступности благоустроенного жилья для основной массы населения
при ограниченных возможностях региональных органов власти для финансирования жилищного строительства.
Все это и определяет актуальность темы данного исследования, его социально-экономическую и научную значимость.
Среди имеющейся отечественной и зарубежной экономической литературы есть много работ посвященных вопросам управления жилищной сферой и совершенствованию её хозяйственного механизма. Среди авторов: А. Аганбегян, Т. Белкина, А. Брячихин, А. Каширин, Б. Колотилкин, Н. Косарева, В. Кузовчиков, Е. Лашкина, 3. Лукина, В. Мамутов, Р. Орлова, О. Пчелинцев, Е.Сабуров, В. Смирнов, Р. Страйк, Л. Чернышов, Е. Ясин и другие. Однако в работах этих авторов вопрос о разрешении жилищной проблемы для среднего класса или не рассматривается вообще, или затрагивается в общем ряде вопросов, связанных с решением жилищной проблемы и ходом жилищной реформы в целом.
Проблеме формирования и стратификации среднего класса в России посвящены работы Е. Авраамовой, Л. Беляевой, А. Бузгалина, Л. Григорьева, А. Зайченко, Т. Заславской, Е. Игитханян, А. Исаева, А. Калганова, А. Кара-Мурзы, Т. Малевой, Л. Овчаровой, Е. Орлик, Е. Старикова, А. Фролова и других. Но в этих исследованиях основной акцент сделан на количественный аспект проблемы существования и стратификации среднего класса, без привязки к решению его жилищной проблемы.
Общая цель исследования заключается в решении важной народнохозяйственной задачи - формировании концептуальных основ совершенствования управления процессом решения жилищной проблемы для среднего класса на уровне региона в современных социально-экономических условиях.
Реализация данной цели предполагает решение следующих конкретных задач:
• уточнить критерии и особенности социально-экономической оценки жилья как фактора формирования и развития среднего класса в современном российском обществе и на этой основе раскрыть содержание категории «средний класс»;
• рассмотреть основные этапы развития системы управления государственным жилищным строительством и выявить особенности регулирования жилищной политики на региональном уровне;
• выделить основные направления разработки региональных жилищных программ, обеспечивающих доступность жилья при сохранении высокого уровня его качества;
• обосновать совершенствование форм и методов организационного и управленческого воздействия региональных и муниципальных органов власти на решение жилищной проблемы;
• подготовить рекомендации по выявлению и практическому использованию дополнительных источников для финансирования строительства и эксплуатации жилья в регионах.
Объектом данного исследования является процесс решения проблем, связанных с обеспечением доступности благоустроенного жилья для среднего класса на уровне региона в обозримой перспективе.
Предметом исследования выступают управленческие и организационные отношения, возникающие в процессе решения жилищной проблемы для среднего класса, как носителя интеллектуального потенциала страны.
Теоретической и методологической базой диссертационного исследования послужили работы российских и зарубежных ученых по теории управления, прикладные исследования по проблеме обеспечения населения жильем, федеральные и региональные программы жилищного
строительства, концепции, аналитические материалы, законы и другие нормативные документы федеральных, региональных и муниципальных органов власти.
В работе используются исторический подход, комплексный, сравнительный и факторный анализ социально-экономических и управленческих процессов, обуславливающих решение жилищной проблемы для среднего класса в России.
Новые научные результаты исследования, полученные лично автором, состоят в следующем:
? решена важная народнохозяйственная задача - сформированы концептуальные основы совершенствования регионального управления процессом обеспечения среднего класса доступным и благоустроенным жильем. Особенность концепции в том, что она базируется на трезвой оценке ограниченных финансовых возможностей государства и среднего класса сейчас и в обозримой перспективе. Ее реализация находится в сфере качественных факторов, в том числе управления строительством и эксплуатацией жилищного фонда, начиная от разработки специальных проектов и организации финансирования их реализации;
? уточнено содержание категории "средний класс". В отличие от традиционных трактовок, базирующихся на анализе субъективных (самоидентификация) и объективных (качество и образ жизни, уровень и структура доходов, расходов, потребления) критериев, предложена авторская трактовка категории «средний класс», основными характерными чертами которого выступают: достаточно высокий интеллектуальный уровень; повышенный размер денежных доходов на одного члена семьи; потребности, в том числе, в благоустроенном жилье, несколько выше среднего уровня по стране;
размер семьи типичного представителя среднего класса - 3-5 человек, включая пожилых родителей;
выявлены основные направления разработки региональных целевых программ, обеспечивающих доступность качественного жилья для среднего класса. Период их разработки - каждые 5-10 лет; ориентация на снижение сметной стоимости строительства жилья при достаточно высоком его качестве с учетом растущих потребностей и возможностей среднего класса. Такие программы должны предусматривать существенное улучшение качества управления проектированием, финансированием, строительством (ликвидация долгостроя) и эксплуатацией жилья. При этом необходимо:
- создание в каждом регионе и крупном городе нескольких проектных и строительных организаций различных форм собственности;
- проведение конкурсов на заключение соответствующих договоров о строительстве жилья;
- наличие ряда типовых проектов современных жилых домов, соответствующих климатическим, историческим и архитектурным условиям данного региона, города;
- развитие строительной базы опережающими темпами - создание мощностей по производству современных строительных материалов и конструкций, модулей и готовых блоков, сантехники, вентиляции, электро-, тепло-, водо-сберегающего и другого специального оборудования для благоустройства жилья;
- создание специальных учебных заведений по подготовке и повышению квалификации кадров строителей и других смежных профессий;
уточнены конкретные параметры поэтапного решения жилищной проблемы для среднего класса. В ближайшие 7-10 лет за счет
массового строительства домов на основе новейших архитектурно-планировочных решений, с широким применением современных композитных энерго- и теплосберегающих материалов необходимо достичь повышения комфортабельности жилья, увеличить общую площадь единицы жилья примерно в 1,5 раза, предусмотрев возможность иметь как минимум отдельную комнату для каждого члена семьи и одну общую гостиную;
? раскрыты четыре основные задачи, возникающие перед органами управления на региональном и муниципальном уровне в процессе удовлетворения жилищных потребностей среднего класса: повышение реальных денежных доходов среднего класса; предоставление региональными и местными органами власти определенных льгот для среднего класса при приобретении жилья в собственность или при его аренде; обеспечение достаточного качества (комфортности) жилья; снижение сметной стоимости жилищного строительства, в том числе за счет использования современных типовых проектов, организации поточных методов производства строительных материалов и деталей, сооружения и отделки зданий и сокращения общих сроков строительных работ;
? уточнены факторы, влияющие на снижение сметной стоимости строительства жилья в современных условиях. Установлено, что наиболее существенное влияние на снижение сметной стоимости оказывают следующие факторы: разработка экономичных типовых проектов жилых домов; повышение качества управления строительством и эксплуатацией жилья; создание условий здоровой конкуренции между организациями-застройщиками; внедрение поточных технологий строительства жилья на базе действующих и новых строительных комбинатов; освоение при строительстве жилья
современных технологий, энерго- и теплосберегающих материалов и изделий;
? аргументировано введение золотого жилищного сертификата, как ценной бумаги, способной защитить от инфляции накопления граждан, желающих улучшить свои жилищные условия путем вложения средств в данный сертификат, с возможностью его конвертации в золото, валюту или определенное количество квадратных метров принятого стандарта жилья, соответствующее его номиналу;
? на основе данных социологического опроса населения и социально-экономического прогнозирования потребностей представителей среднего класса в жилье, выявлено, что наиболее эффективным направлением жилищного финансирования является строительство типового жилья большей площади и повышенной комфортности.
Практическая значимость работы заключается в том, что важнейшие теоретические и практические выводы, предложения, критерии и оценки, разработанные в диссертации, составляющие ее новизну, доведены до конкретных рекомендаций, использованных в частности при расширении жилищного строительства в городах и поселках Рязанской области.
Основные положения, результаты, выводы и практические рекомендации диссертационного исследования прошли апробацию на заседаниях проблемной группы и семинарах кафедры общего и специального менеджмента Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, обсуждены на региональной научно-практической конференции «Состояние и проблемы развития гуманитарной науки в Центральном регионе России» (26-27 апреля 2001 года, г. Калуга), а также изложены в публикациях автора.
Цель и научные задачи определили методологическую организацию, логику и содержание диссертационной работы. Она включает в себя введение, две главы, заключение, список использованной литературы и приложение.
Жилье как фактор формирования и развития среднего класса
Проблемы, стоящие перед Россией на рубеже столетий, связаны со становлением общественных систем нового типа, экономическим ростом и трансформацией социально-экономических отношений в процессе эволюционного перехода к новой постиндустриальной формации.
Существующая концепция реформирования страны направлена на постепенное, поэтапное движение к российскому варианту общества постиндустриального типа с современными характеристиками качества жизни народа, среды обитания на основе формирования нового технологического способа производства и многоукладной социально ориентированной рыночной экономики при значительной роли государства в ее трансформации и регулировании. Любая экономика способна развиваться, только работая на широкий массовый рынок и одновременно на удовлетворение, как возрастающего платежеспособного спроса граждан, так и на обще социальные интересы - экологию, безопасность среды и условий проживания, культуру, образование, здравоохранение и другие. Проводимые в стране преобразования - приватизация, либерализация цен, финансовая стабилизация - не являются самоцелью. Они должны служить, прежде всего, средством достижения высоких жизненных стандартов населения, так как экономика, основанная на новом технологическом «информационном» укладе, не может функционировать успешно, если она не служит удовлетворению потребностей человека, росту доходов населения и национального благосостояния.
Учет текущих и перспективных потребностей людей является непременным условием экономического успеха. Повышение качества жизни населения является следствием действия объективных законов развития общества. Они отражают необходимый уровень потребления на каждом конкретном этапе его развития. Чем больше потенциал общества, тем разнообразнее и выше потребности населения, тем больше должно быть возможностей для их удовлетворения.
Потребности общества, как и экономические законы, являются объективными. Несмотря на многообразие запросов отдельных индивидуумов, средняя величина общественных потребностей проявляет себя как объективная потребность в конкретных жилищах и других благах на том или ином историческом этапе. Ориентация на удовлетворение потребностей становится абсолютно необходимой при принятии стратегических решений в инновационной, структурно-инвестиционной и других сферах производственной деятельности.
Достижение долговременной стратегической цели проводимых реформ тесным образом связано с необходимостью создания материальных предпосылок для формирования в России среднего класса, с обеспечением высоких жизненных стандартов, потребностей, высокого уровня качества жизни населения. Речь идет о поиске наиболее эффективных форм и методов вложения капитала в человеческий фактор. При этом государство оказывает свое регулирующее влияние на всю цепочку взаимодействующих факторов социально-экономического подъема России:
Курс переходной экономики: Учебник для вузов / Под ред. акад. Л.И. Абалкина- М.: ЗАО "Финстатинформ", 1997.-С. 17. - переориентацию управления на опережающее развитие наукоемкого производства;
- существенное увеличение интеллектуального потенциала страны, главным носителем которого выступает средний класс;
- повышение качества его жизни, в том числе улучшение жилищных условий.
Идея существования в обществе некой средней стабилизирующей прослойки людей вынашивалась еще с античных времен. Она нашла свое воплощение в развитых демократических странах, создавших высокий уровень производства, достигших высоких потребительских стандартов и, соответственно, достаточно высокого уровня стабильности. Понятие средних слоев и некоего раннего аналога нынешнего среднего класса, по-видимому, идет еще от Аристотеля, который уже тогда предостерегал от ошибки определять эти слои только по уровню дохода - просто как часть общества, располагающуюся между богатыми и бедными, предложив сделать акцент на ином качестве среднего слоя общества - рациональном и адекватном поведении его представителей. В своем трактате "Политика" он писал, что "...во всех государствах есть три элемента: один слой очень богат, другой - очень беден, третий же - средний. И этот третий -наилучший, поскольку его члены по условиям жизни наиболее готовы следовать рациональному принципу. Лучшее общество формируется из средних слоев, и государство, где эти слои многочисленнее и сильнее, чем оба других вместе взятых, управляется лучше всего, ибо в нем обеспечено общественное равновесие".
Аристотель выделил три основных признака средних слоев общества: зарабатывают на жизнь своим трудом, но не бедны; выполняют в обществе стабилизирующую функцию и избегают экстремумов, свойственных бедным и богатым в силу воспитания; заинтересованы в развитии государства, в том числе экономическом.
В современных определениях среднего класса усилен профессиональный момент. Средний класс постиндустриального общества на Западе включает в себя представителей целого ряда профессий и занятий, удельный вес его имеет постоянную тенденцию к увеличению. По мнению социологов, это те, кто обслуживает государство и воспроизводство материальных благ и имеет определенные, довольно высокие стандарты потребления.
Основные этапы решения жилищной проблемы в России и странах СНГ
Решение жилищной проблемы - важнейшая социальная задача. Её острота для нашей страны обусловлена тем, что в целом по России не имеют жилья или остро нуждаются в улучшении жилищных условий более 8 миллионов человек, а в неблагоустроенных квартирах проживает до 30% населения.
Практически во всех республиках бывшего Советского Союза в 90-е годы отмечалось существенное падение объемов жилищного строительства. Так, за период 1992- 1996 гг. ввод в эксплуатацию жилья за счет всех источников финансирования существенно (до 70 процентов) сократился во всех государствах - участниках СНГ, за исключением Российской Федерации и Туркменистана. Наиболее очевидное объяснение этому - общий спад в экономике этих стран, который не мог не сказаться на состоянии строительства, причем во многих странах СНГ падение объемов жилищного строительства было более глубоким, чем спад производства в других отраслях. Причиной этому послужило интенсивное, практически обвальное, разрушение прежних механизмов финансирования жилищного строительства. Основной инвестор строительства жилья - государство - стремительно сворачивал свои вложения в эту сферу по мере развития рыночных отношений. При этом сокращалось не только прямое государственное финансирование, то есть строительство бюджетного жилья, но и косвенное - кредитование по линии жилищно-строительных кооперативов.
На смену прежним, в основном бюджетным, схемам финансирования жилищного строительства развивающаяся рыночная экономика бывших советских республик должна была предложить своим гражданам новые, рыночные. В государствах были приняты меры по стимулированию индивидуального жилищного строительства. У состоятельных граждан появилась возможность просто купить готовое жилье или поучаствовать в финансировании его строительства в долевом режиме. Эти несложные финансовые схемы быстро утвердились на постсоветском пространстве и уверенно заняли соответствующую нишу на рынке, в результате чего доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме ввода жилья во всех странах существенно возросла и составила, например, в Республике Армения - 47,2 %, в Республике Беларусь - 27,6 %, в Республике Казахстан - 55,7 % и т.д.
Но значительных объемов строительства они не обеспечили, за исключением Москвы и некоторых других столичных городов, сконцентрировавших большое количество граждан, доходы которых позволяют им приобретать жилье в столь жестких режимах финансирования. Что же касается провинции, то, например, в Белоруссии число таких граждан не превышает 2% населения, в России - 6 %.
Необходимо отметить, что общее состояние жилищной сферы каждой страны в значительной степени определяется экономической и политической ситуацией, влиянием стихийных бедствий, демографическими факторами, направлением миграции населения, а также военными действиями на территории государства. При общей направленности государств Содружества на внедрение рыночных принципов в жилищную сферу, роль каждого государства в регулировании жилищной реформы существенно отличается.
Анализ работы, проводимой в государствах - участниках СНГ, по решению такой важной для каждой страны проблемы, как проблема обеспечения жильем, свидетельствует о том, что во всех странах СНГ эта работа осуществляется исходя из экономической, политической и социальной ситуации, сложившейся в каждой стране. Вместе с тем, в работе по преодолению общего для многих стран Содружества падения уровня ввода жилья отмечается единая черта - формирование новой национальной жилищной политики, базирующейся на принципе преимущественно внебюджетного финансирования строительства жилья.
Все государства встали на путь поэтапного проведения жилищной реформы, привлечения в жилищную сферу иностранных инвестиций, завершения строительства недостроенных жилых домов, адресной поддержки граждан, не имеющих возможности приобрести жилье за собственные средства, или граждан льготных категорий, модернизации и реконструкции строительной базы, увеличения доли индивидуального строительства жилья в общем объеме строящихся жилых домов. Большинство республик намерено также провести реформу жилищно-коммунальной сферы, передать полномочия по решению жилищных и жилищно-коммунальных проблем органам местного самоуправления под контролем государства.
Большое внимание уделяется изысканию средств для завершения строительства недостроенных жилых домов. Особенно остро этот вопрос стоит в Республике Армения, Республике Беларусь и Украине.
Общей чертой решения жилищной проблемы является реформирование законодательной и правовой базы жилищного строительства. За период перехода к новым экономическим условиям в государствах СНГ был принят целый ряд законодательных и нормативных актов, определяющих источники финансирования жилищного строительства в новых условиях, направленных на создание рынка ценных бумаг, рынка жилья, а также на защиту конституционных прав на жилье малообеспеченных граждан. Определен переход от централизованного бюджетного финансирования жилищного строительства к инвестированию этого вида строительства за счет внебюджетных средств: средств застройщиков предприятий, организаций различных форм собственности и других. Делается попытка привлечения в жилищное строительство средств иностранных инвесторов.
Разработка целевых программ, обеспечивающих доступность жилья при сохранении высокого уровня качества
Программно-целевой подход, проверенный практически на ряде исторических этапов управления социально-экономическими процессами призван оказать существенную помощь при решении проблемы обеспечения доступности благоустроенного жилья для среднего класса. Его основная функция состоит в том, чтобы направлять, координировать и наиболее эффективно использовать те ограниченные финансовые, материальные и трудовые ресурсы, которые имеются на местах для разрешения этой сложной задачи.
Данный подход специально предназначен для повышения эффективности развития сложных социально-экономических систем в динамически изменяющихся условиях. Главной чертой программно-целевого подхода является ориентация хозяйственной системы на достижение высокого конечного результата.
Применение программного метода для устойчивого, сбалансированного по времени непрерывного потока проектирования, строительства жилья и создания всей коммунальной инфраструктуры при решении жилищного вопроса обосновывается необходимостью комплексного решения этой важной социально-экономической общегосударственной проблемы. Такой подход способствует целенаправленному решению межотраслевых и региональных проблем на основе единой программы, способной объединить ресурсы и мероприятия для достижения поставленных целей. Как уже упоминалось в первой главе, первый опыт крупномасштабного программного решения жилищной проблемы приходится на 1955-1965 годы, в связи с проведением в стране курса на массовое строительство доступного для населения типового жилья. Второй этап российских жилищных преобразований (1985-1990 годы) связан с началом реализации жилищной программы, в ходе которой планировалось обеспечить каждую семью отдельной современной благоустроенной квартирой или индивидуальным домом.
С 1990 года жилищная политика стала перестраиваться на новые принципы коммерческих отношений, основанных на стремлении сократить государственное участие в процессе обеспечения населения жильем и повысить для этих целей роль рыночных механизмов. Фактически это явилось новым этапом реформы жилищной сферы.
Принятие Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда»1 положило начало формированию рынка жилья в России. Дальнейшее развитие рыночных отношений в жилищной сфере связано с принятием Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»2 в 1992 году.
Указанный закон программно определил основные цели федеральной жилищной политики:
обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан;
осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищного фондов, создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников);
развитие частной собственности, обеспечение прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере;
развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.
Закон "Об основах федеральной жилищной политики" установил классификацию видов жилищного фонда, ввел определение социального жилищного фонда, урегулировал порядок владения недвижимостью и отношения собственности в жилищной сфере, порядок найма, аренды, получение или приобретение жилья. В соответствии с этим Законом органы государственного управления, местная администрация обязаны предоставлять гражданам компенсации, обеспечивающие оплату жилья в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи, действующих льгот и утвержденного бюджета. В развитие этого Закона вышли Постановление Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 22 сентября 1993 года № 935 "О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг" и Положение "О порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг" с указанием сроков поэтапного перехода на новую систему оплаты жилья.
Закон предусматривает ряд льгот, стимулирующих развитие жилищного строительства, увеличение объемов реконструкции и капитального ремонта жилищного фонда. В нем предусмотрены льготы предприятиям и организациям, оказывающим помощь своим работникам в жилищном строительстве, предприятиям, эксплуатирующим жилищный фонд, льготы на инвестиции в строительство, реконструкцию и ремонт жилищного фонда, а также на развитие производства строительных материалов и предметов домоустройства.
Подключение дополнительных финансовых источников к процессу расширенного воспроизводства жилищного фонда
В России развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходит в достаточно сложной экономической ситуации. Несмотря на это проблема развития жилищной ипотеки стала находить все большее отражение в различного рода программных документах, как на федеральном, так и на региональном уровне.
В одобренной ПостановВением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации раскрыты возможность и необходимость организации ипотечного жилищного кредитования в России как целостной системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов, определены основные цели и принципы формирования ипотечного жилищного кредитования с учетом действующего российского законодательства и социально-экономических условий, намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы, как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.
Особую роль в создании различных программ ипотечного кредитования населения стали играть сегодня администрации субъектов Российской Федерации и городов. Декларируя необходимость решения социально-экономических задач посредством жилищной ипотеки, при отсутствии кредитных ресурсов и инертности банков в этой сфере, эти программы в большинстве середі ориентированы на бюджетные средства, которые предоставляются населению на приобретение и строительство жилья в форме льготных жилищных кредитов.
Строительные организации-застройщики в условиях недостаточности кредитных ресурсов также стали активно развивать различные формы привлечения денежных средств непосредственно от населения как в форме долевого участия в строительстве, так и в форме создания специализированных строительно-сберегательных касс, потребительских и кредитных союзов1.
Существующие на сегодняшний день долгосрочные финансовые схемы привлечения ресурсов для строительства жилья в России и ближнем зарубежье требуют детального изучения и дальнейшей доработки. Зарубежный опыт США, Германии, Франции и других стран нуждается в адаптации к российским финансово-экономическим и законодательным условиям. Чрезвычайно важной является поддержка жизнеспособных схем финансирования жилищного строительства, позволяющих уже сегодня наиболее эффективно и быстро удовлетворять растущую потребность населения в жилье. Финансовые схемы, используемые на практике в жилищном строительстве в ряде регионов России, весьма разнообразны, обусловлены теми или иными особенностями экономических условий регионов и городов, а также направленностью на определенного потребителя. Среди существующих схем жилищного финансирования, как реально действующие, можно выделить: городскую программу ипотечного кредитования «Наш дом» (Рязань); концепцию ипотечного жилищного кредитования Вологодской области; программу «Сибирский дом» (Омск); систему «Эффект» (Саров); программу долгосрочного жилищного кредитования в Балашихинском районе Московской области; систему Стройсбережений и целевого финансирования «Комбиинвест» (Москва); строительные сберегательные кассы (Москва); программу жилищного ипотечного кредитования Инвестиционного Фонда США - Россия (Москва); целевую программу «Жилище» (Удмуртия) и т.д.
По сути единственная на сегодняшний день, но чрезвычайно сложная проблема жилищного кредитования в нашей стране - это проблема формирования стартового ресурсного капитала, то есть того капитала, который нужно направлять на выдачу первых кредитов гражданам, пока не наступит момент стабилизации системы. Тогда очередные кредиты будут полностью выдаваться за счет возвратных платежей по ранее выданным, то есть за счет так называемого переходящего капитала. Существует несложная зависимость между размерами этого переходящего капитала и стартового, необходимого для запуска системы. При средней длительности выдаваемых кредитов - 6 лет, стартовый капитал должен быть в 4 раза выше переходящего, при восьми годах - в пять раз, при десяти - в 6 раз, при тридцати годах - в 16 раз и т.д.
Так, если Россия поставит перед собой задачу через несколько лет выйти на режим, при котором 10 тысяч граждан будут получать ипотечный кредит в размере 75% стоимости квартиры на 10 лет, то при средней стоимости квадратного метра $250 и средней площади квартиры 70 кв. метров в качестве стартового капитала для запуска такой системы необходимо будет изыскать более 750 млн. долларов: 250 х 70 х 0,75 х 10 000 х 6 = 787 500 000
Но поскольку десять тысяч человек в масштабах России - крайне незначительное количество, которое следует увеличить, по крайней мере, на порядок, и 10 лет для ипотечного кредита - слишком мало, особенно в стране, где доходы большинства населения невысоки (в Германии, например, ипотечные кредиты выдаются на срок до 30 лет), то сумма стартового капитала для запуска системы с такими параметрами вырастает до астрономических размеров: 250 x 70 x 0,75 x 100 000 x 16 = 21 млрд. долларов Государству, недавно вступившему на путь рыночных преобразований, взять столь значительные средства крайне сложно. Теоретически возможных вариантов решения этой проблемы немного. Первый - эмиссия. По опыту Белоруссии известно, что этот источник может использоваться лишь в локальных объемах для решения вполне конкретных задач текущего момента, но не может рассматриваться в реальной перспективе. Второй - внутренние займы на финансовом рынке. Это классический вариант развития ипотечного кредитования, когда свободные средства финансового рынка вкладываются в приобретение закладных, ипотечных листов и т.п., эмитируемых ипотечными банками. Однако такое решение проблемы предполагает наличие на финансовом рынке страны достаточного количества свободных, как минимум, на 10 лет, средств, так, как систему долгосрочного кредитования нельзя построить на краткосрочных финансовых ресурсах. В этом - в абсолютном преобладании краткосрочных ресурсов в финансовой системе - заключается главная проблема развития системы ипотеки в и России, и в странах СНГ. Есть основания полагать, что изменение структуры банковских пассивов в этих странах может занять далеко не один год. Третий вариант -внутренние инвестиции в создание, например, ипотечных банков. Путь еще менее вероятный. Во-первых, потому, что собственный капитал банка, как правило, непосредственно в кредитовании не задействуется. Во-вторых, потому, что речь идет о гигантских суммах, которые, если и найдутся в странах СНГ, будут инвестированы в более доходные отрасли бизнеса, чем строительство массового жилья. Четвертый вариант - иностранные инвестиции или займы. Это возможно, но в небольших объемах и только под высоко прибыльные, надежные проекты. Массированная интервенция иностранного капитала в отрасль, имеющую гораздо больше проблем, чем решений, представляется весьма сомнительной. Пятый вариант - собственные жилищные накопления граждан. Несомненно, с точки зрения техники вопроса это решение проблемы является наиболее сложным, трудоемким, наукоемким и т.д. Возврат утраченного доверия граждан к долгосрочным инвестициям представляет собой одну из сложнейших задач для любой страны. Очевидно и то, что реальной альтернативы этому пути у нас пока нет. Сколько средств удастся привлечь в виде собственных средне- и долгосрочных жилищных накоплений населения, столько же средств может быть направлено на жилищное кредитование населения путем построения эффективно действующей системы взаимокредитования, то есть системы строительных сбережений.
Наиболее развитые страны Восточной Европы (Словакия, Чехия, Венгрия, Польша, Словения), осознав тот факт, что на определенном этапе развития национальной экономики именно стройсбережения могут и должны стать основным способом финансирования жилищного строительства, пошли по пути воспроизведения у себя этой классической немецкой системы.
