Введение к работе
Актуальность исследования. Становление и развитие рынка жилищно-коммунальных услуг в бывших советских республиках и в России в частности сопровождались постепенным формированием рыночной инфраструктуры для обслуживания жилищной сферы. При этом создание организационно-правовых объектов первого этапа обслуживания рынка жилищно-коммунальных услуг отвечало первостепенности, периодичности начального оживления и утверждения рыночных отношений посредством предоставления жилищно-коммунальных услуг на коммерческой основе. В процессе приватизации в состав инфраструктуры рынка жилищно-коммунальных услуг включались также инвестиционные и строительные компании, имеющие статус акционерных обществ, финансовые, лизинговые, риэлтерские, консалтинговые компании, выступающие как основной и необходимый инструментарий, двигатель заключения операций и сделок по покупке-продаже недвижимости, так и непосредственно являющиеся активными предпринимательскими звеньями на рынке жилищно-коммунальных услуг, основной целью которых является также извлечение прибыли.
Развитие жилищно-коммунальных услуг диктует необходимость как количественного, так и качественного формирования инфраструктурного комплекса, включающего в себя не только основу становления рынка жилищно-коммунальных услуг, его инерционно-последовательное развитие, но развитие и расширение деятельности трастовых, лизинговых, ипотечных, риэлтерских, инвестиционных, строительных хозяйственных обществ, компаний.
Сложившийся стандарт жилищных условий населения выступает объективным критерием общественного прогресса, наиболее наглядно свидетельствуя о достигнутых успехах в росте благосостояния широких народных масс. Современное жилье стало результатом промышленного переворота, коренным образом изменившего окружающую человека среду. Индустриальная революция сопровождалась урбанизацией, которая, в свою очередь, вызвала к жизни массовое жилищное строительство и появление крупных коммунальных систем, связанных с обслуживанием жилищного фонда. При этом комфортность жилища напрямую связана с его коммунальным благоустройством. Обеспеченность электричеством и теплоснабжением, водопроводом и канализацией, телефонной связью и системами удаления мусора входит в понятие современного жилья, определяя достигнутый на данном этапе социально-экономического развития стандарт общественно признанных и необходимых требований к решению жилищной проблемы.
Современная ситуация в жилищно-коммунальном комплексе характеризуется несоответствием методов его деятельности требованиям рыночной экономики. Его функционирование по-прежнему основывается на затратных принципах, что крайне неэффективно и требует значительных дотаций из бюджетов всех уровней. При монопольном положении производителя потребители вынуждены оплачивать завышенную стоимость
услуг. Однако это отнюдь не улучшает материально-техническую базу отрасли Износ основных фондов в жилищно-коммунальном хозяйстве, по данным Госстроя РФ, достиг в среднем по стране 40%, а в отдельных регионах - 50-60%, что влечет за собой увеличение чрезвычайных ситуаций и аварий. Это предопределяет необходимость эффективного регулирования деятельности и усиления контроля качества услуг и работ жилищно-коммунального хозяйства.
Актуальность решения данных задач и проблем особенно возрастает в условиях необходимости осуществления государственных прямых и опосредованных нормативно-правовых и экономических актов регулирования деятельности организационно-правовых структур (объектов) рынка жилищно-коммунальных услуг, которые должны быть направлены не на жесткую регламентацию и детализацию форм и видов функционирования взаимодействующих объектов рынка, нередко приобретающих изощренные формы в попытках установить доминирующую роль государства в контроле и регулировании, например, деятельности строительных компаний, а на подведение фундаментальной правовой базы для рационализации взаимодействия его объектов при действенном контроле за исполнением важнейших решений.
В целях упорядочения регулирующих воздействий различной направленности со стороны государства, а также процессов саморегулирования движения объектов рынка жилищно-коммунальных услуг к конечной цели своего функционирования необходим определенный механизм, объединяющий все виды регулирующих воздействий и приводящий их к рационализации влияния на процессы становления и эффективного развития рынка жилищно-коммунальных услуг.
В этой связи, актуальным является решение проблемы формирования эффективного механизма регулирования рынка жилищно-коммунальных услуг и последующей реализации регулирующих воздействий. При этом на механизм регулирования рынка жилищно-коммунальных услуг большое влияние оказывают социальные отношения, складывающиеся в обществе, где государство действует как субъект отношений, определяющий механизм регулирования, и как социальный институт, способствующий обеспечению прав собственников жилья и социально незащищенных граждан.
Таким образом, актуальность темы исследования вытекает и необходимости создания методологических и методических основ формирования рационального механизма регулирования рынка жилищно-коммунальных услуг на основе осуществления экономических, финансовых, правовых и иных мер, методов, способов и воздействий на негативные тенденции в жилищной сфере с целью их предотвращения и устранения, а также решения таких экономических и организационных задач, как научное обоснование сущности и значения механизма регулирования рынка жилищно-коммунальных услуг в условиях переходной экономики как основы перспектив рыночных преобразований в России.
Актуальность темы диссертации, практическая, потребность народного хозяйства, органов управления в исследованиях по созданию рационального
механизма регулирования рынка жилищно-коммунальных услуг, а также функционированию и развитию жилищной сферы определили цель, задачи и предмет диссертационного исследования.
Цель и задачи исследования. Целью настоящего исследования является разработка методологических и методических основ совершенствования организационно-экономического механизма регулирования рынка жилищно-коммунальных услуг с учетом современных преобразований российской экономики. Эта цель предопределила постановку следующих задач:
- анализ состояния и перспектив развития жилищной сферы и рынка
жилищно-коммунальных услуг в период реформирования российской
экономики;
- раскрытие сущности и значения создания механизма эффективного
регулирования рынка жилищно-коммунальных услуг;
- выявление организационно-экономических особенностей действующих
механизмов регулирования развития рынка жилищно-коммунальных услуг и
регулирования развития жилищного хозяйства;
- определение перспективных направлений регулирования цен и тарифов
в сфере производства и оказания жилищно-коммунальных услуг;
- формирование современных залоговых механизмов, используемых для
финансирования строительства жилья с учетом развития внебюджетных схем
финансирования;
- обоснование методических решений совершенствования процесса
развития жилищно-коммунального хозяйства;
разработка предложений по формированию современного инструментария регулирования рынка жилищно-коммунальных услуг.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования является жилищная сфера регионального и муниципального секторов экономики РФ. Предметом исследования - совокупность регулирующих воздействий по повышению эффективности развития рынка жилья и качества жилищно-коммунальных услуг, оказываемых населению предприятиями жилищно-коммунального хозяйства.
Методология исследования и материалы, на основе которых выполнена диссертация. Методологической основой диссертации являются системный подход, методы логического моделирования и экспертных оценок. Автор использовал работы таких специалистов в области экономики жилищно-коммунального хозяйства, как Белкина Т., Воронин А., Денисов Н., Иванова В., Косарева Н. , Старо дубровская И., Страйк Р., Талонов А., Тагизаде Ф., Улюкаев А., Чемерницкий Л., Черкасов А. и других. Диссертационное исследование опиралось на Законодательство РФ в области развития социальной сферы, Концепцию реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, а также использовались основные теоретические положения и выводы современной экономической науки, официальные материалы статистических органов.
В диссертации использованы результаты исследований и практической деятельности автора, данные экономического, демографического, социального,
финансового, правового, организационного характера, полученные автором в комитетах по содержанию жилищного фонда, по энергетике и инженерному обеспечению, по управлению государственным имуществом в ряде регионов России.
Выводы диссертации.
1. В современных условиях переходной экономики цели формирования механизма регулирования развития рынка жилищно-коммунальных услуг следует рассматривать в соответствии со следующими основными составляющими жилищной сферы: жилищное строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, финансово-экономическая политика, обеспечение прав граждан на жилище. При этом следует учитывать, что в жилищном строительстве довольно длительное время объемы ввода жилья находились приблизительно на одном уровне (табл. 1). Стабильность данного положения и прирост ввода жилья в 1999 г. объясняется, прежде всего, большим заделом прошлых лет, как в малоэтажном, так и в многоэтажном жилищном строительстве. Вместе с тем в это же время наблюдалось сокращение капиталовложений в жилищное строительство. Кроме того, спад инвестиций наблюдался не только в государственном, но и в индивидуальном строительстве.
Таблица 1
Кроме того, целями формирования механизма регулирования развития рынка жилищно-коммунальных услуг и преобразований в области жилищно-коммунального хозяйства являются: перевод жилищно-коммунального хозяйства в режим безубыточного функционирования; приватизация жилищного фонда; передача фондов в управление жильцам.
В 1998 г. стало очевидным то обстоятельство, что население в ближайшее время не сможет полностью оплачивать издержки по содержанию жилья и предоставлению коммунальных услуг. В связи с этим переход жилищно-коммунальной сферы в режим бездотационного функционирования, намеченный на 1998г. был перенесен на 2003 г.
При этом необходимо учитывать, что приватизация жилищного фонда до 1998 г. развивалась достаточно высокими темпами, так как была хорошо воспринята большей частью населения. Однако создать вторичный рынок жилья при низкой обеспеченности населения площадями и сравнительно равномерном их распределении между семьями, за исключением, пожалуй, г.Москвы, не удалось. Негативным следует признать также хаотичность проведения приватизации, а также отсутствие детальной разработки методов и способов управления жилым фондом, в котором оказались жилые объекты (квартиры, комнаты) разных собственников. Вместе с тем опыт передачи домов в управление товариществам домовладельцев в эти годы нельзя признать успешным. Лишь при активной пропаганде местными администрациями этой формы управления жилым фондом, товарищества собственников жилья были созданы в ряде городов (табл.2).
Таблица 2
При этом следует иметь в виду, что частный жилищный фонд включает фонд частных предприятий, индивидуальные жилые дома и приватизированные квартиры. Известно, что дома, в которых приватизированы квартиры, остаются в управлении, а значит и на дотациях муниципалитетов и предприятий (в зависимости от того, кому они принадлежали ранее). Таким образом, структура жилищного фонда по формам собственности, рассчитываемая в настоящее время Госкомстатом РФ носит явно необъективный характер, поскольку скрывает факт дотационности большей
части жилищного фонда и то, что он, по существу, находится в управлении и на дотациях государства и предприятий, а, следовательно, несет основные черты социального жилищного фонда. Далее автор отмечает, что в части финансовых механизмов реализации целей формирования механизма регулирования развития рынка жилищно-коммунальных услуг и преобразований в жилищной сфере одной из важнейших целей является привлечение средств населения к строительству жилья. Однако инфляция и низкие доходы граждан существенно повлияли на снижение инвестиций в индивидуальное жилищное строительство. При этом высокие риски долгосрочного кредитования заемщиков и в то же время высокая прибыльность краткосрочных кредитов для коммерческих операций, привели к тому, что объемы ссуд, выданных населению для жилищного строительства в 1994-1999 гг., постоянно сокращались. При этом признание факта крайне низких доходов граждан привело к поиску методов и механизмов паритетного финансирования жилищного строительства: населением и государством.
Безусловно, реализация целей формирования механизма регулирования развития рынка жилищно-коммунальных услуг и преобразований в жилищной сфере предусматривает и соблюдение права граждан на жилище. Однако, совершенно очевидно, что правом строительства и приобретения жилья за собственные средства в условиях падения реальных доходов граждан в настоящее время вряд ли можно воспользоваться. При этом аренда жилья для большинства семей также невозможна, как и его покупка. Причиной высоких цен аренды является не развитость арендного рынка. Именно поэтому за период 1994-1999гг. очередь на квартиры практически не сократилась. Этими обстоятельствами объясняется с одной стороны уменьшение объемов строительства муниципального и государственного (ведомственного) жилья, а с другой стороны пополнение рядов очередников беженцами, переселенцами, семьями проживающими в неблагоустроенном жилом фонде.
Рыночные явления становятся заметны в перераспределении ресурсов в жилищном строительстве, спросе на «элитное» жилье, увеличении инвестиций и объема предложений под влиянием высоких цен. Поэтому изучение рынка жилья стало потребностью фирм и инвесторов, участвующих в данной сфере. Вместе с тем он исследован слабо, отсутствует информационная база для изучения спроса и конъюнктуры. Узловой проблемой остается оценка спроса. Рыночные отношения в сфере сделок с жильем и недвижимостью находятся в процессе становления. При этом не приняты законы, регулирующие земельные отношения и фиксирующие право собственности на землю, отсутствуют нормы, позволяющие установить одну из составляющих цены недвижимости -стоимость земли. Процесс перехода жилья в частную собственность не охватил пока основную массу потенциальных собственников, что сдерживает развитие рыночных отношений в этой сфере.
4. В настоящее время на рынке жилья имеется значительное число
предложений с различными ценами, дифференцированными по областям,
городам, а внутри городов по административным районам. Однако при всем
многообразии сложились две основные группы: на первичном и вторичном
рынке. Средние цены по некоторым регионам РФ отражены в табл.3 (таблица составлена на основе исследований и расчетов проведенных автором).
Таблица 3.
Себестоимость строительства и цены первичного и вторичного рынков жилья
Автором выявлено то обстоятельство, что между ними существует конкуренция не в пользу первичного рынка (исключая г.Москву). В среднем цены определяются уровнем затрат и спросов. Вторичный рынок - это старое жилье, доставшееся владельцам бесплатно или по ценам, более низким по сравнению с действующими в настоящее время, а также с себестоимостью строительства. Вместе с тем его потребительские качества ниже, чем сооружаемого по современным проектам. Приведение старого жилья к уровню средних требований связано с дополнительными затратами на ремонт и модернизацию. Наряду с этим вторичный рынок играет роль промежуточной «ниши». С одной стороны, он является как бы стартовым капиталом, с которого начинаются инвестирование или приобретение нового жилья. С другой - он удовлетворяет спрос населения с ограниченными доходами. Вторичный рынок сохранится и в будущем, а его цены будут по-прежнему относительно низкими. Поскольку названные рынки предлагают жилье с разными характеристиками и потребительскими качествами, то конкуренция между ними условна. При этом существующие методы оценки жилья, аналогичные принятым в США и Европе, позволяют приводить цены к единой базе, однако это пока не стало обязательной нормой в России.
5. Сложившаяся конъюнктура цен на первичном рынке жилья в большинстве городов и областей России диктует более низкие процентные ставки при кредитовании жилищного строительства, чем установленные в настоящее время. В целом же цены первичного рынка и строительства можно охарактеризовать как монопольные, то есть устанавливаемые продавцом.
Кроме того, из-за низкого спроса на жилье первичный рынок будет испытывать понижающее влияние вторичного. При этом, поскольку доля новых квартир значительно превышает по объему предложения на вторичном рынке, постольку воздействие ограничено. Создание и использование механизма регулирования рынка жилищно-коммунальных услуг можно рассматривать как взаимодействующий комплекс нормативно-правовых, экономических, организационных, финансовых и иных методов и способов воздействия на участников рынка жилищно-коммунальных услуг по сегментным направлениям обслуживания объектами инфраструктуры рынка.
Механизм целенаправленного регулирования развития рынка жилищно-коммунальных услуг должен быть не только сформулирован и теоретически обоснован в единстве элементов рационального воздействия, но и представлен в методическом отношении как организационное образование управления социально-экономическими системами. При этом механизм регулирования развития объектов рынка жилищно-коммунальных услуг как таковой конкретно не представляется, а лишь подразумевается для различных объектов рынка жилищно-коммунальных услуг дифференцированно в конкретно устанавливаемых формах и методах прямого и опосредованного государственного регулирования.
В качестве экономических мер, методов и способов воздействия на функционирование и развитие объектов рынка жилищно-коммунальных услуг могут выступать: свободное ценообразование с элементами государственного регулирования; приватизация государственных и коммунальных предприятий; демонополизация строительных комплексов, оказания услуг в социальной сфере; повышение заинтересованности коллективно-долевых собственников в конечных результатах деятельности; развитие конкуренции и укрепление правовых основ предпринимательства; внедрение и укрепление рыночных отношений среди структурных единиц (подразделений) новых рыночных организационно-правовых объектов; стимулирование, планирование, прогнозирование, программирование и регулирование производства, функционирования и развития комплексов рынка жилищно-коммунальных услуг.
8. Создание инфраструктуры рынка жилищно-коммунальных услуг, ее
эффективного механизма регулирования вместе с необходимыми элементами
локального саморегулирования, в соответствии с представлениями автора,
несет и ряд противоречий, заключающихся в необходимости целевой
ориентации объектов рынка жилищно-коммунальных услуг на конечный
результат - на получение прибыли при одновременном отвлечении большого
объема инвестиционных средств для решения ряда научно-технических,
социальных и экологических проблем.
9. В настоящее время приватизация жилья в России фактически
предопределила необходимость перехода к новой системе управления
жилищным фондом, так как появление в одном и том же здании большого
количества собственников привело их к необходимости устанавливать
определенную договоренность между собой и подрядными организациями об
условиях и формах содержания жилого дома и предоставления жилищно-коммунальных услуг. Между тем, имеются существенные различия между собственником и владельцем приватизированной квартиры в России, состоящие в следующем: собственник приобретает жилье на свои средства путем покупки или строительства, а собственник приватизированного жилья получил его бесплатно. Приватизация позволила жильцу приобрести ряд дополнительных прав на жилище. При этом проживающий психологически не ощутил себя собственником, который кроме прав имеет и ряд обязанностей; обязанность собственника - это, прежде всего, полная оплата всех коммунальных услуг, то есть как минимум издержек коммунальных предприятий. В том случае если государство датирует коммунальные услуги, то имеет место пользование жильем на условиях социального найма; большинство граждан (около 70%) проживает в квартирах, где общая площадь, приходящаяся на одного человека менее 18 кв.м., то есть ниже социальной нормы, что в свою очередь также является признаком социального жилья.
10. Наиболее важные проблемы при формировании механизма
регулирования развития рынка жилищно-коммунальных услуг и
преобразований в жилищной сфере в современных условиях переходной
экономики, состоят в том , что:
- в ряде законодательных документов можно отметить только отдельные
фрагменты системы управления ЖКХ, удовлетворяющие современным
условиям, а в целом система управления ЖКХ отсутствует;
- разделение функций заказчика и подрядчика пока не обосновано
экономически, хотя дает возможность формировать рынок услуг в жилищно-
коммунальном хозяйстве;
- создание автономной муниципальной службы заказчика, в свою очередь,
не является эффективным инструментом рационального управления
жилищным фондом, поскольку данная структура трансформируется в
монополиста на вверенной ей территории;
- приватизация части квартир в многоэтажных зданиях фактически
привела к образованию определенной формы недвижимости
кондоминиумов, где квартиры находятся в собственности отдельных
юридических и физических лиц, а внеквартирные помещения в общей долевой
собственности.
11. Существуют две проблемы, препятствующие регулированию
деятельности локальных монополий и развитию конкуренции в сфере
жилищно-коммунального хозяйства, а именно: отсутствие правовой базы для
регулирования деятельности локальных монополий; дотационность жилищно-
коммунального хозяйства и отсутствие в ряде регионов разделения функций
заказчика и подрядчика в ЖКХ. При этом проблемы реформирования системы
оплаты жилья и коммунальных услуг и перехода отрасли в режим
самофинансирования можно сформулировать следующим образом: смешение
систем адресных субсидий населению и системы государственных дотаций
предприятиям, действующей в дореформенный период, замедляет переход
отрасли ЖКХ в режим самофинансирования; в финансирование жилищной
сферы не вовлекаются средства тех слоев населения, которые могут платить за жилье в полном объеме или по тарифам, которые выше чем действующие сегодня, так как они неоправданно через льготные тарифы получают финансовую поддержку на оплату жилья и коммунальных услуг.
12. Принципиально важным моментом для формирования механизма регулирования развития рынка жилищно-коммунальных услуг и преобразований в жилищной сфере, по мнению автора, является изменение системы оплаты жилья и коммунальных услуг, обеспечивающее возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Очевидно, что переход на новую систему оплаты должен осуществляться поэтапно, например, в течение пяти лет с предоставлением в пределах социальной нормы компенсаций (субсидий) гражданам с учетом их совокупного дохода. При этом автор считает, что на этапе перехода на рыночные отношения резко и кардинально меняется вектор взаимодействий в жилищной сфере. Так, отказ от бесплатности предоставления жилья, полная оплата коммунальных услуг, с одной стороны, позволят освободить госбюджет от бремени непроизводственных расходов, с другой - внесут определенную социальную напряженность в жизнь многих людей.
13. Результаты осуществляемой реформы социальной сферы на территории
Российской Федерации показали, что существуют проблемы, которые должны
быть учтены при разработке механизма регулирования развития рынка
жилищно-коммунальных услуг и преобразований в жилищной сфере. В этой
связи, в соответствии с представлениями автора, необходимо в приоритетном
порядке решать задачи:
установления возможностей и способов интегрировать целевые комплексные социальные и специальные программы развития отраслей социальной сферы в едином социальном процессе;
организации функционирования в соответствии с собственной материально-технической базой, ресурсами;
- рационального использования потенциала учреждений социальной сферы
и перераспределения средств для вложения в разработку и внедрение новых
социальных продуктов и услуг;
- разработки и внедрения социальных комплексных мероприятий,
ориентированных на устойчивое социально-экономическое развитие региона;
создания механизма многоканального финансирования системы управления социальными процессами в регионе;
- формирования системы маркетинговых исследований рынка труда и
социальных услуг в регионе, районе, городе, позволяющую установить
привлекательность рынков с точки зрения их емкости, а также потенциальной
потребности в социальных услугах, конкурентоспособности учреждений
социальной сферы;
- повышения мобильности, гибкости и адаптивности систем управления учреждениями социальной сферы к изменяющимся потребностям как реальных, так и потенциальных рынков социальных услуг и труда.
14. Обобщающие и частные результаты анализа развития в современных
условиях рынка жилищно-коммунальных услуг свидетельствуют о необходимости:
полного государственного в сочетании с многоуровневостью, многоканальностью финансирования ЖКХ;
установления равновесия и постоянной корректировки между складывающимся спросом и имеющимся предложением жилищно-коммунальных услуг на соответствующем сегменте общественного рынка;
приоритетного выделения и многоканального финансирования учреждений ЖКХ, чьи услуги наиболее востребованы населением;
- создания качественно новой системы непрерывного регулирования развития рынка жилищно-коммунальных услуг и преобразований в жилищной сфере, учитывающей предъявляемые к ней современные требования о повышении эффективности и результативности как процесса управления, так и непосредственно самой жилищной сферы.
15. Действующая модель ценообразования, как правило, рассматривает
процесс предоставления той или иной жилищно-коммунальной услуги не как
совокупность взаимодействия нескольких хозяйствующих субъектов, а как
деятельность отдельных организаций, хозяйствующих субъектов,
выполняющих основной объем работ по производству конкретных услуг. Такая
ситуация приводит к тому, что деятельность отдельных организаций,
задействованных в технологической цепочке предоставления услуги от
производителя до потребителя, не учитывается в структуре затрат при
формировании экономически обоснованных тарифов, в то время как в
себестоимость продукции предприятиями включаются возможные виды затрат,
подчас не имеющие никакого отношения к процессам производства и
предоставления услуг потребителю.
16. В результате проведенных исследований в ряде городов и регионов РФ,
автором было выявлено необоснованное списание на себестоимость затрат на
модернизацию, реконструкцию, строительство, что приводило к увеличению
себестоимости на_5-7%. При этом довольно часто на себестоимость услуг
предприятий относятся затраты на содержание ведомственных домов отдыха,
пионерских лагерей, радиостанций, лечебно-оздоровительных учреждений,
обучение специалистов за рубежом, что по экспертным оценкам составляет еще
около 5%. Вместе с тем, за счет ошибок в ведении бухгалтерского учета
предприятий завышение себестоимости услуг достигает 20%.
17. На современном этапе совершенствования ценообразования
наметились два направления, которые позволят сформировать адекватные
нормативные базы ценообразования по субъектам Российской Федерации:
формирование, регулирование и оптимизация собственно себестоимости;
формирование тарифа на основе себестоимости, учитывающего все
перечисленные выше факторы и нерешенные проблемы. В связи с этим
совершенствование ценообразования с учетом оценки реального состояния с
оплатой жилья и коммунальных услуг, результатами исполнения федеральных
стандартов, платежеспособностью населения дает основание для возможности
перехода от формирования тарифов на услуги ЖКХ по двум федеральным
стандартам перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, а именно уровню оплаты населением жилья и коммунальных услуг и максимальной доли платежей граждан от совокупного дохода, к формированию тарифов только по одному федеральному стандарту максимальной доли оплаты от совокупного дохода семьи. Такой подход позволит: во-первых уйти от понятия дотаций на оплату разницы в тарифах и заменить недофинансируемую платежами населения часть полной стоимости услуг адресной субсидией, которая представляет собой разницу между полной стоимостью услуги (тариф) и величиной, вносимой гражданами платы в размере не более установленной на этот период максимальной доли оплаты от совокупного дохода; во-вторых значительно уменьшить величину выпадающих доходов предприятий за счет, практически, введения дифференцированной стоимости жилья и коммунальных услуг в зависимости от платежеспособности населения.
Основой формирования цен является себестоимость услуги и формирование и регулирование себестоимости необходимо осуществлять на основе методик планирования, учета и калькулирования затрат, а также особенностей формирования себестоимости услуг, учитывающих следующие основные направления при ее формировании: технология производства услуг; переоценка основных фондов (с учетом реальной рыночной стоимости основных фондов и их износ); оптимизация структуры управления и численного состава работников, занятых в производстве и управлении; планирование всех видов планово-предупредительных и текущих ремонтов с учетом реально производимых работ, указанных в нормах и правилах эксплуатации и ремонта объектов коммунального назначения; необходимость выплаты процентов по всем видам кредитов, взятых предприятиями в том числе на оплату труда работников.
Реформирование экономики России, осуществляемое на современном этапе жизни общества, сталкивается с проблемой невозможности централизованного регулирования всех преобразований на уровне отдельных административно-территориальных единиц. В России местные власти функционируют в условиях неопределенности своих расходных и доходных полномочий, что дезорганизует их финансовую деятельность, не позволяет осуществлять долговременную социально-экономическую политику. Бюджетные и имущественные права, предоставленные органам местного самоуправления, дают им возможность составлять, рассматривать, утверждать и исполнять свои бюджеты, распоряжаться переданными в их ведение предприятиями и получать от них доходы. Местные бюджеты являются одним из главных каналов доведения до населения конечных результатов производства. Экономическая сущность местных бюджетов проявляется в их назначении. Эти бюджеты выполняют следующие функции: формирование денежных фондов, являющихся финансовым обеспечением деятельности местных органов власти; распределение и использование этих фондов между отраслями народного хозяйства; контроль за финансово-хозяйственной деятельностью предприятий, организаций, учреждений, подведомственных этим органам власти. Важное значение имеют местные бюджеты в осуществлении
общегосударственных экономических и социальных задач - в первую очередь в распределении государственных средств на содержание и развитие социальной инфраструктуры общества.
20. Определенную роль в мобилизации средств на жилищное строительство могут сыграть недепозитные ипотечные банки. Следует санкционировать создание небанковских корпораций (недепозитных ипотечных банков), которые будут выдавать ипотечные ссуды. Такие корпорации не имеют полномочий принимать депозитные суммы. Данные корпорации следует создавать в соответствии с корпоративным законодательством страны. Они по дополнительным лицензиям будут выдавать, покупать, продавать, выполнять брокерские функции по продаже или покупке ипотечных ссуд на жилищную собственность. При лицензировании таких недепозитных ипотечных банков органы, выдающие лицензии, должны учитывать следующее:
- капитал корпорации должен быть достаточен для защиты интересов
заемщиков ссуд;
- руководители корпорации должны обладать предыдущим опытом работы
в соответственных финансовых операциях;
- деловая репутация руководителей корпорации безупречна и в их
послужном списке не отмечены случаи нарушений законодательства,
мошенничества или нечестных действий;
наличие бизнес-плана корпорации, который обеспечивает соответствие законам по ипотечным ссудам и другим адекватным законам;
любые другие вопросы, которые лицензирующая организация сочтет необходимыми для лицензирования финансовой корпорации, работающей с населением. Автор считает, что не депозитные ипотечные банковские корпорации, создаваемые в соответствии с перечисленными положениями, находятся в доверительных имущественных отношениях с населением и банковской системой. Поэтому можно предположить, что указанные корпорации будут вести свои деловые операции в соответствии с высочайшими нормами деловой этики и на основании законодательных актов, регулирующих данные отношения. В этом смысле, по мнению автора, в России в рамках развития долгосрочного жилищного кредитования следует создать Агентство по ипотечному кредитованию (рис.1). Создание Агентства (федерального, регионального, муниципального) по ипотечному кредитованию, по мнению автора, необходимо и своевременно. Основные задачи агентства должны быть следующие: разработка стандартов для ипотечного кредитования, определяя типы кредитов, которые оно будет покупать; способствование поддержанию ликвидности банков через рефинансирование определенных типов ипотечных кредитов; выпуск ценных бумаг, обеспеченных приобретенными ипотечными кредитами, для привлечения новых инвестиций в сферу жилищного кредитования; работать вместе с Ассоциацией ипотечных банков и другими организациями для повышения уровня квалификации специалистов в области ипотечного кредитования. При этом начальная деятельность такого агентства невозможна без поддержки со стороны Правительства РФ.
Данное агентство могло бы не только предоставлять средства застройщикам жилья, имеющим средний и низкий уровень доходов, но и создавать вторичный рынок закладных под жилье, обеспечивая максимально возможное финансирование жилищного строительства со стороны частного капитала.
Регулирование рынка жилищно-коммунальных услуг, а также развития жилищной сферы состоит, прежде всего, в переходе от прежней практики распределения жилья, построенного за счет бюджетных ассигнований, к приобретению за собственные средства граждан, а также в поэтапном переводе жилищной сферы в режим бездотационного функционирования. Одним из важнейших направлений увеличения жилищного строительства следует считать развитие внебюджетных схем финансирования. Для этого необходимо сосредоточить внимание на создании правовой базы, в которой бы законодательно было бы обосновано использование взаимодополняющих схем смешанного финансирования жилищного строительства.
В условиях реформирования экономики и активных преобразований в жилищной сфере с учетом факторов социальной нестабильности в качестве современного инструментария осуществления процесса регулирования рынка жилищно-коммунальных услуг можно предложить геоинформационные системы (ГИС) представляющие собой новый тип интегрированных информационных систем, которые, с одной стороны, включают методы обработки данных многих ранее существовавших автоматизированных систем (АС), с другой — обладают спецификой в организации и обработке данных, как многоцелевые, многоаспектные системы.
Личное участие автора состоит в определении цели и задач диссертационного исследования, поиске источников информации, выборе объекта и предмета исследования. Теоретические и методические положения, практические рекомендации и выводы, содержащиеся в диссертации, являются результатом многолетних исследований автора.
Автором показана актуальность темы исследования. На основе анализа обобщения данных комитетов по содержанию жилищного фонда, по энергетике и инженерному обеспечению, по управлению государственным имуществом ряда регионов Российской Федерации в диссертации дана оценка существующего положения и конкретных проблем жилищного и коммунального хозяйства.
В диссертационном исследовании автором проанализированы особенности организационно-экономического механизма регулирования рынка жилищно-коммунальных услуг и обоснованы основные направления реформирования методов финансирования строительства жилья посредством развития внебюджетных схем финансирования в условиях перехода к рыночным отношениям. Вклад автора состоял в выборе рациональных вариантов перехода от затратного механизма регулирования рынка жилищно-коммунальных услуг и жилищно-коммунального комплекса на региональном и муниципальном
уровнях к механизму, ориентированному на потребителя и эффективное использование ресурсов.
Соискателем внесен определенный вклад в разработку Концепции ценовой и тарифной политики в жилищно-коммунальном хозяйстве РФ, которая закладывает основы и единые принципы перехода на местах к открытой адекватной современным экономическим условиям процедуре формирования тарифов на жилищно-коммунальные услуги. В диссертации аргументируется необходимость четкого разграничения функций хозяйствования и управления в жилищной сфере. Дано подробное описание современного экономического механизма регулирования развития жилищной сферы в ряде регионов Российской Федерации и разработаны рекомендации по совершенствованию всех его элементов.
3. НАУЧНАЯ НОВИЗНА, ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ И АПРОБАЦИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ. Научная новизна результатов исследования, выполненного автором, заключается в следующем:
обоснованы цели и задачи развития жилищно-коммунального хозяйства, включающие обязательный учет специфики при выборе модели регулирования и рациональное разделение функций между собственником жилья, управляющей структурой, подрядными организациями, обслуживающими жилищный фонд, а также органами государственного контроля за содержанием и использованием жилищного фонда независимо от форм собственности;
на основе анализа состояния и развития жилищной сферы и рынка жилищно-коммунальных услуг в России и зарубежных странах дана оценка экономической эффективности и негативным сторонам процесса регулирования рынка жилищно-коммунальных услуг, потенциалу и перспективам развития хозяйствующих субъектов жилищно-коммунального хозяйства, а также проведено сравнение различных методов и форм регулирования жилищной сферы;
выявлены основные особенности механизма регулирования рынка жилищно-коммунальных услуг, его теоретические и правовые основы, факторы, определяющие деятельность предприятий жилищной сферы, определены перспективные направления регулирования цен и тарифов в сфере производства и оказания жилищно-коммунальных услуг;
разработаны основные подходы к реформированию методов финансирования строительства жилья посредством развития внебюджетных схем финансирования в условиях перехода к рыночным отношениям, а также путем формирования эффективных залоговых механизмов, используемых для финансирования муниципальных бюджетов;
определены наиболее острые проблемы функционирования жилищно-коммунального хозяйства и выявлены возможности их решения в процессе развития рыночных отношений через разработку методических решений совершенствования процесса развития жилищно-коммунального хозяйства, а
также предложений по формированию современного инструментария регулирования рынка жилищно-коммунальных услуг.
Практическая значимость заключается в том, что предлагаемые в ней решения методических задач, выводы и рекомендации позволяют в условиях переходной экономики целенаправленно формировать механизм регулирования рынка жилищно-коммунальных услуг для достижения приемлемого уровня обеспечения населения жильем и услугами, совершенствовать процесс управления жилищной сферой на основе рационализации взаимодействия федеральных, региональных и муниципальных органов управления.
Практическая значимость диссертационной работы определяется возможностью использования предложенных теоретических и методических разработок в области формирования механизма регулирования рынка механизм жилищно-коммунальных услуг федеральными, региональными и муниципальными организационно-правовыми структурами, осуществляющими управление жилищной сферой и социально-экономическим развитием соответствующих отраслей, хозяйствующих субъектов.
Структура работы. Диссертация включает введение, две главы, выводы и рекомендации, библиографию. Общий объем 161стр.
