Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Организационно-экономические аспекты функционирования рынка жилья в г. Москве 10
1.1. Общие понятия и основы жилищной экономики 10
1.2. Основные особенности и организационные характеристики жилищного сектора экономики города 29
1.3. Доходы и дифференциация населения Москвы как фактор, определяющий темпы и структуру развития рынка жилья в городе 44
1.4. Выводы по главе 54
ГЛАВА 2. Состояние и тенденции развития первичного рынка жилья в г. Москве 57
2.1. Методика оценки и анализа состояния и перспектив развития рынка жилья 57
2.2. Особенности динамики и прогноз предложения на первичном рынке жилья Москвы 72
2.3. Особенности динамики и прогноз развития реализации жилищной продукции 88
2.4. Выводы по главе 101
ГЛАВА 3. Финансово-экономические аспекты функционирования первичного рынка жилья Москвы 103
3.1. Финансовые поступления и потери от реализации нового жилья в городе 103
3.2. Особенности влияния цены на спрос и предложение нового жилья в Москве 111
3.3. Стратегические направления совершенствования ценовой политики на рынке нового жилья города (по категориям жилищной продукции) 118
3.4. Информационно-вычислительная система (ИВС) реализации жилья 129
3.5. Выводы по главе 132
Заключение 135
Список используемой литературы 139
Приложение 144
- Основные особенности и организационные характеристики жилищного сектора экономики города
- Особенности динамики и прогноз предложения на первичном рынке жилья Москвы
- Финансовые поступления и потери от реализации нового жилья в городе
- Информационно-вычислительная система (ИВС) реализации жилья
Введение к работе
Актуальность исследования. Переориентация жилищного сектора экономики на рыночные принципы функционирования проходит трудно и непоследовательно. Быстрый рост предложения и продажи нового жилья, сохранявшейся на протяжении нескольких последних лет, сформировался под влиянием факторов, действие которых ослабло или прекратилось, - быстрая поляризация доходов и сбережений неселения, повышенный спрос на жилье нерезидентов, удовлетворение платежеспособного проса на новое жилье со стороны групп населения с сверхвысокими доходами и др. Ситуация на рынке жилой недвижимости особенно быстро ухудшилась после августовского 1998 года финансового кризиса; повсеместно, в том числе и в Москве, рынок нового жилья стал испытывать нарастающие трудности реализации жилищной продукции. Эти изменения в условиях работы инвестиционно-строительного, комплекса Москвы частично учтены в программе "Основные направления градостроительного развития Москвы на период до 2010 года".
Несмотря на возведение новых жилых массивов, строительство домов в районах старой застройки, расселение пятиэтажек и т.д., очевиден и тот факт что вновь введенное жилье по ряду причин, в основном ценового и финансового характера, не доходит до населения. Значительная часть вновь построенных домов из-за неэффективной работы организационно-финансово го механизма рынка нового жилья простаивает при наличии огромного спроса на жилье, вложенные в строительства средства плохо окупаются и не реинвестируются в новые программы социально-экономического развития города. Стала очевидной необходимость использования новых форм и методов регулирования процессов спроса и предложения при формировании рынка нового жилья.
В странах с развитыми рыночными отношениями постоянно проводятся исследования и публикуются их результаты, в которых с той или иной глубиной проработки проводится анализ спроса и предложения, их эластичности для конкретных городов и регионов. Однако, в этих работах рассматриваются модели развития рынка жилья только применительно к частному секторе экономики.
Отдельные исследования, сделанные по заказу Правительства Москвы, Комитета муниципального жилья, являются в большей степени констатирующими. Имеются исследования, которые являются результатами анализа динамики изменения цен на жилье отдельных категорий по типам домов, квартир, районов города. В этих работах не проведено исследование влияния механизмов распределения и реализации жилья, изменения цен на спрос и предложение новой жилищной продукции, отсутствуют практические рекомендации и заключения по устойчивости характера поведения спроса и предложения.
Актуальность и недостаточная разработанность проблем реализации нового жилья, поиск новых путей их решения, дискуссионный характер ряда аспектов данной проблемы определили выбор темы диссертационного исследования, постановку его цели, содержание работы.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состояла в выработке научно-методических и практических рекомендаций, направленных на совершенствование механизма регулирования рынка нового жилья г.Москвы на основе выявления, анализа и оценки значимости основных организационно-экономических и финансовых факторов и тенденций его развития.
Цель исследования определила постановку следующих задач: рассмотреть как общетеоретические принципы и понятия экономической теории рынка трансформируются на рынке жилья, выявить и система- тизировать основные особенности и устойчивые тенденции функционирования рынка нового жилья в Москве; провести анализ организационно-технологической схемы распределения нового жилья и его реализации на коммерческой основе, выявить возможности увеличения масштабов предложения и реализации нового жилья путем более полного и эффективного использования форм и методов государственного регулирования; разработать формализованную методику многофункционального анализа состояния и прогнозирования сценарного развития рынка нового жилья в Москве; провести экономико-статистический анализ основных факторов, определяющих спрос и предложение на новое жилье и финансовые результаты от реализации жилищной продукции, выявить закономерности развития и степень устойчивости этих факторов во времени, критически оценить проводимую на рынке нового жилья Москвы ценовую политику; выявить и исследовать зависимость спроса и предложения на жилищную продукцию от ценовой компоненты с выявлением возможностей обеспечения их равновесия и коэффициента эластичности для различных категорий жилья; обосновать практические рекомендации по совершенствованию механизмов регулирования рынка нового жилья в городе с расчетами ожидаемого экономического эффекта от их реализации.
Предмет и объект исследования. Предметом исследования являются организационно-экономические и финансовые факторы и закономерности формирования и развития рынка нового жилья. Объект исследования - рынок нового жилья Москвы.
Методология и методика исследования. В ходе исследования использовались труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономической теории, жилищной экономики, финансов, собственные аналитические и практические наработки автора.
Информационной базой исследования являлись материалы Госкомстата РФ и Москомстата, Департамента экономической политики и развития (ДЭПиР), Управления внебюджетного планирования развития города, нормативно-правовые документы, законодательные акты г.Москвы.
Для решения поставленных задач применялись в различных сочетаниях методы экономико-математического, статистического, сравнительного и графического анализа, линейной аппроксимации.
Научная новизна работы состоит в том, что в ней на основе использования разработанной автором системы многофакторного анализа спроса и предложения на рынке нового жилья предложены новые организационные и методические основы экономического механизма регулирования и развития рынка нового жилья в Москве.
К важнейшим, обладающим научной новизной результатам исследования, относятся следующие: выявлены общие черты и характерные особенности, присущие рынку жилья страны и Москвы. Сформулирована непротиворечивая система терминов и определений, применительно к рынку жилья. При этом содержание ряда понятий (спроса, предложения, расчетного механизма, жилищной продукции) уточнено; разработана и формализована методика анализа цен, объемов и структур предложений и реализаций новой жилищной продукции, как в целом, так и по отдельным конкурентам, на основе использования таких показателей как их долевое участие, сравнительная рыночная мощность, эффективность деятельности, эффект вытеснения, косвенные потери, влияние конкуренции и ряд других показателей-коэффициентов; выявлены и оценены факторы, снижающие результативность использования инвестиций в сферу жилищного строительства по всей цепочке, начиная от маркетинговых исследований до реинвестирования средств от продажи нового жилья; разработана методика оценки влияния механизма взаимозачетов на результативность деятельности сектора свободной продажи жилья, выявлены и оценены потери от перехода к реализации жилья на основе взаимозачетов, разработана методика анализа прямых и косвенных потерь города из-за неполной реализации жилья и наличия взаимозачетов; - выработаны стратегические направления ценовой политики, более полно учитывающей динамику спроса на различные категории жилищной продукции, реализация которых направлена на уменьшение остатков нереа лизованного жилья, как в целом, так и по отдельным его категориям; обоснована необходимость и выявлены быстрореализуемые направления постепенного вытеснения взаимозачетов на рынке нового жилья, определены объемы и темпы возможных дополнительных финансовых поступлений от реализации жилья в городе; разработана и предложена новая схема распределения и коммерческой реализации новой жилищной продукции, основанная на использовании: информационно-вычислительной системы реализации жилья на основе единого банка данных, мониторинга предложения и реализации на рынке новой жилищной продукции и др., что позволит уменьшить остатки нереализованной жилищной продукции.
Практическая значимость работы определяется тем, что использование содержащихся в ней научно-методических и практических положений и рекомендаций позволит проводить более обоснованную и эффективную политику в области развития рынка нового жилья в Москве. Результаты исследования, доведенные до практической реализации, позволяют повысить уровень реали- зации нового жилья населению города, более эффективно использовать средства, вложенные в инвестиционно-строительный комплекс. Ряд практических предложений реализованы при трансформации организационной схемы управления инвестиционно-строительным комплексом города, а также учтены Правительством Москвы при разработке предложений и дополнений к концепции жилищной реформы города, что подтверждается актом о реализации.
Апробация работы. Основные положения работы и ее отдельные разделы докладывались на семинарах в Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, совещаниях и коллегиях инвестиционно-строительного комплекса Москвы, используются в учебном процессе Московского городского института управления и Академии народного хозяйства при Правительстве РФ.
По теме исследования опубликовано 8 работ, общим объемом 2,4 п.л.
Основные особенности и организационные характеристики жилищного сектора экономики города
В Москве понятие рынка жилья носит достаточно специфическую трактовку. Это, прежде всего, исходит из формы собственности на вновь создаваемое жилье, организации самого процесса принятия и реализации решений по производству и продаже жилищной продукции, а также источников финансирования строительства. Последнее обстоятельство особенно важно при внедрении новых форм собственности, а также реализации Московской городской программы «Жилище», утвержденной постановлением Правительства Москвы в 1995 г. В этой программе сформулированы основные принципы и формы реализации жилищной реформы в Москве на период 1995-2000 гг., которая рассматривается, как неотъемлемая часть структурных изменений в социальной сфере, одно из самых приоритетных направлений экономической реформы в целом. Одним из направлений реформы является выработка стратегии формирования рынка жилья в городе. При подготовке материалов концепции проводился анализ существующего положения дел с обеспеченностью жильем населения. В городе наряду с достижением определенных позитивных результатов имеют место и недостатки. Основным из них следует считать неоправданно завышенные расходы на строительство новых объектов жилищного фонда и соответственно высокие цены на покупку жилья. Ценообразование в строительном комплексе не имеет никакой связи с уровнем доходов населения, т.е. отсутствует ориентация на покупательную способность и соответственно платежеспособный спрос.
На первый взгляд к концу 1998 г. на рынке нового жилья сложилась казалось бы парадоксальная картина: при некотором росте заработной платы, строительных материалов и других издержек производства цены на жилье снизились как в долларовом, так и особенно в рублевом эквиваленте.
В городах с долларовой номинацией цен стоимость жилья снизилась на 10-40%. Цены на жилье в городах этой группы переместились из диапазона 350-550 долларов на квадратный метр в диапазон 250-450 долларов за квадратный метр. Москва, как всегда, стоит особняком. Здесь цена кв. метра общей площади снизилась к декабрю 1998 г. всего на 6% по сравнению с декабрем 1997 г. Однако в начале 1999 г. и московские цены начали откликаться на кризис и снизились почти на 20%.
В городах, где цены на недвижимость традиционно назначаются в рублях, рублевые цены сразу же поползли вверх, но если считать цены в долларах, то стоимость квартир снизилась в этих городах в 2-3 раза. В этой группе жилье подешевело не только в долларах, но и «абсолютно», т.е. в сопоставимых ценах. Если пересчитать индексы изменения долларовых и рублевых цен в реальные, с учетом инфляции рубля и доллара, мы обнаружим, что относительно декабря 1997 г. стоимость жилья в городах с долларовыми ценами выросла в 1,2-1,6 раза, а в городах с рублевыми - на 15-30%.
Значительно снизились цены на рынках первичного муниципального жилья, которые во всех городах (включая Москву) рублевые.
Эта внешне противоречивая ситуация, на деле имеет объяснение - на протяжении ряда лет существовал громадный разрыв между сметной и фактической стоимостью строительства нового жилья (с учетом дополнительных затрат на инженерные сети и благоустройства территории) с одной стороны и коммерческой ценой реализации нового жилья - с другой. Только сейчас этот разрыв начал интенсивно сокращаться, но, по нашей оценке, еще остаются некоторые, хотя и не столь большие резервы сокращения коммерческой цены реализации жилья.
Рынок жилья, новые формы собственности и в целом переходной период для экономики Москвы изменил и систему поступления жилищного фонда в распоряжение населения. Ранее распределение нового жилья производилось бесплатно, за исключением кооперативного строительства, доля которого была намного меньше, чем государственного. При этом использовались фиксированные цены для приобретения кооперативного жилья. Существовали нормы обеспечения жильем в расчете на 1 человека, при наличии которых можно было претендовать на получение бесплатного жилья или на вступление в кооператив. Других способов получения жилья для всех желающих, даже при наличии финансовых возможностей, не было.
Все эти обстоятельства приводили к тому, что в Москве на языке рыночной экономики существовала ситуация, когда спрос на жилье многократно превышал предложение, при этом имела место практически полная государственная монополия на создание и распределение вводимого нового жилья.
На сегодняшний день в области реализации жилья также произошли изменения. Появление новых источников строительства, конкуренции среди строительных организаций, наличие финансовых возможностей покупки жилья среди определенных групп населения привело к новой схеме распределения жилья, в которой появилась продажа городского жилья на коммерческой основе.
Приблизительно схему распределения нового жилья в городе можно оценить следующими соотношениями - 1/3 - бесплатно, 2/3 - для реализации по коммерческим ценам. И, если первая возможность приобретения жилья подвержена в той или иной степени государственному регулированию на уровне городских структур управления и соответствующего жилищного законодательства, то последняя характеризуется всеми признаками взаимоотношений рыночных систем хозяйствования, основным из которых является конкуренция. Конечно, само понятие конкуренции является позитивным, позволяет сбалансировать спрос и предложение в частном секторе рыночной экономики. В отношении же рынка жилья нельзя говорить о полностью частном секторе, поскольку заказчиком строительства жилья является город, который и обеспечивает финансирование реализации строительных программ за счет различных источников. Конкуренция в этом случае может быть создана искусственным образом. В самом деле, неплатежи по договорам со строительными организациями породили известный всем механизм взаимозачетов. Это понятие означает, что при завершении строительных работ при отсутствии у заказчика, в данном случае города, возможностей погашения задолженностей в оплате, производится передача строительным организациям жилья на последующую реализацию. После чего строительные организации, являясь по существу собственником полученного жилья, могут распоряжаться им по своему усмотрению. В 1998 г. из 7 млрд. рублей, полученных в прошлом году от реализации жилья бывшим управлением внебюджетного планирования развития города, «живыми» деньгами поступило только 5,8 млрд. рублей. В первую очередь эти организации становятся конкурентами городу по реализации жилья и, принимая решения по уровням цен продаж, могут создать ситуацию оттока покупателей жилья непосредственно у города через его структуры. Появляется возможность заранее учитывать последующие возможности получения и реализации жилья по коммерческим ценам с получением прибыли путем закладывания ее в себестоимость, которая при этом естественно может быть показана завышенной.
Особенности динамики и прогноз предложения на первичном рынке жилья Москвы
Основной причиной, сдерживающей предложение на рынке нового жилья являются крайне высокие объемы незавершенного жилищного строительства и нереализованного нового жилья.
На конец 1997 г. площадь незавершенных строительством жилых домов составила 59,3 млн. кв. м., по сравнению с 1996 г. она сократилась на 17,3 млн. кв. м (22,6%), а с 1995 г. - на 30,8 кв. м, или более чем на треть.
В жилищном строительстве в течение 1997 г. средства предприятий и организаций направлялись в основном на достройку ранее начатых жилых домов. Из законченного строительством в 1997 г. жилья (без индивидуально-го) 82,3% составили объекты, сооружение которых продолжалось более 12 месяцев. Это соотношение в 1996 г. составляло 55,3%, в 1995 г. - 21,7%.
Объем незавершенного жилищного строительства (без индивидуального) в России в 2,8 раза превысил размер сданного в 1997 г. жилья. В Мурманской, Магаданской, Сахалинской областях, Республике Тыва, Еврейской автономной области, Ненецком, Таймырском, Агинском, Бурятском, Чукот 1 Статистический бюллетень № 6(45). М.: Госкомстат РФ, августа 1998. С. 12. ском, Корякском автономных округах это отношение превышено более чем в 10 раз. В Москве в незавершенном строительстве числится 2,0 млн. кв. мет-ров» или на треть меньше годового ввода.
Одновременно в России увеличивается доля пустующего, незаселенного жилья. Так, на начало 1997 г. в России имелось около 29 млн. кв. метров обшей площади незаселенного жилья, в том числе 3,3 млн. кв. метров - в государственном и муниципальном жилищном фонде, из которого треть приходилась на дома-новостройки. Наличие на жилищном рынке пустующего жилья и его уровень являются показателями суженности рынка жилья и его несовершенства. Оно давит на рынок жилья, понижает эффективность строительного бизнеса. В 1998 процесс омертвления жилищной продукции существенно усилился. Поэтому пути ускорения реализации нового жилья при снижении издержек обращения наименее затратоемкое и поэтому наиболее перспективное и важное направление развития рынка нового жилья.
Характер поведения предложения продукции является одной из важнейших составляющих на рынке жилья. Как известно из экономической теории, несбалансированность предложения со спросом может вызвать появление либо дефицита, либо избытка продукции. По теории такая ситуация должна приводить к соответствующему изменению цен с целью их доведения до равновесного значения. В предыдущих разделах было выявлено, что рынок жилья города обладает достаточно специфическими свойствами, присущими олигополии с элементами монополизма. Налицо присутствие государственного регулирования ценообразования в секторе свободной продажи. В целом по итоговым годовым данным наблюдается избыток жилищной продукции. Присутствует механизм взаимозачетов, отрицательно сказывающейся на реализации продукции и финансовых поступлениях от продаж, как в целом, так и по сектору свободной продажи.
Негативное воздействие на рынок жилья вынужденного использования системы взаимозачетов выдвигает необходимость тщательного выявления возможностей и путей полной ликвидации или значительного сокращения объемов передаваемой строителям продукции в счет погашения долга. При такой постановке вопроса представляется объективно необходимым рассмотрение динамики поведения предложения жилья на рынке Москвы, как в целом, так и его отдельным составляющим - сектору свободной продажи и сектору взаимозачетов. Кроме того, анализ динамики позволит выявить закономерности и тенденции, которые могут быть использованы для прогнозирования рынка жилья в части предложения продукции. В общем случае величина предложения в конкретный момент времени (месяц в нашем варианте анализа рынка жилья) складывается из новых поступлений и остатков нереализованной продукции предыдущего периода. Эти две составляющие и формируют динамику предложения жилья. Остатки нереализованной продукции как следствие избытка жилья могут возникать либо из-за неэффективной ценовой политики, либо из-за неэффективно проведенных маркетин-J говых исследований по выявлению потребностей платежеспособного спроса населения, который и должен выдвигать требования к объемам и темпам ввода новой жилищной продукции.
На наш взгляд целесообразно провести исследование каждой из компонент предложения жилья на рынке города. Отметим, что вновь веденное жилье в силу наличия системы взаимозачетов распределяется между участниками рынка - сектором свободной продажи и сектором взаимозачетов. В свою очередь в секторе свободной продажи объемы распределяются между отдельными риэлтерами, являющимися представителями города в части реализации жилищной продукции. Поэтому для анализа динамики, закономерностей и тенденций поведения объемов нового жилья, поступающего ежемесячно на рынок города, как одной из составляющих предложения, в данном разделе будет использоваться понятие распределения жилья.
За основу анализа взяты статистические данные, представленные в таблицах Ш,П5,П6 и П7 приложения. Динамика суммарного распределения жилья по городу в целом, накопительным итогом, имеет нарастающий характер. Объемы продукции, изменяясь ежемесячно, увеличились в целом от 223,96 тыс. кв. м в начале года до 910,56 тыс. кв. м в конце. Таким образом, суммарный годовой объем вновь поступившего для распределения нового жилья к концу года возрос в 4 раза.
Однако при этом изучение динамики фактического ежемесячного распределяемого жилья показывает его неравномерное поступление с явно выраженным колебательным характером.
В самом деле, в начале года ежемесячное изменение поступлений нового жилья показывает его уменьшение на величину, равную - 77,6 тыс. кв. м или на 34% по сравнению с предыдущим месяцем. К концу года наблюдается обратная картина, соответствующая существенному ежемесячному приросту по сравнению с предыдущим периодом на 58,9 тыс. кв. м или на 84,3%.
Максимальное уменьшение распределяемой новой продукции на величину 220,6 тыс. кв: м или на - 76,8% отмечалось в июле. При этом предыдущий месяц наоборот характеризовался максимальным увеличением объема на +136,8 тыс. кв. м. График динамики фактических объемов, представленный на рис. 2.6, также показывает, что ежемесячные темпы изменения предложения не одинаковы, так как угол наклона кривой различен на различных участках при резких перепадах в характере ее поведения на первой фазе. Несмотря на то, что по графику нельзя сделать заключение о наличии явно выраженной сезонности во вводе нового жилья, все же можно утверждать, что основные поступления наблюдаются в первой половине года. Это означает необходимость для заказчика рассчитываться за произведенную строителями продукцию именно в первой половине года.
При таком характере динамики поступления нового жилья достаточно сложно говорить о достоверной средней оценке, полученной путем усреднения объемов ежемесячного прироста. Тем не менее, формально можно посчитать, что в среднем ежемесячно происходило уменьшение объемов распределения жилищной продукции приблизительно на 12,4 тыс. кв. м или на 12,2%.
Более точно выявить характер динамики распределяемого жилья по календарному году с выявлением закономерностей позволяет его рассмотрение в формализованном виде, полученном как результат линейной аппроксимации.
Отрицательное значение коэффициента при переменной X говорит о том, что в течение года имеет место тенденция уменьшения вновь вводимого объема жилья на 16 тыс. кв. м или на 12,3% ежемесячно.
Сопоставление полученных оценок с рассмотренными вьгче усредненными фактическими значениями показывает их существенное расхождение. Это означает, что в методике оценки состояния и перспектив развития рынка жилья, рассмотренной в предыдущем разделе целесообразно использовать не усредненные фактические данные, а коэффициент при переменной в выявленной функциональной зависимости. Экономический смысл константы в выражении соответствует наличию переходящих объемов новой продукции в начале года.
Финансовые поступления и потери от реализации нового жилья в городе
Одним из важнейших результатов функционирования рынка жилья является сумма финансовых поступлений от продаж. Полученные средства позволяют погасить задолженности по кредитам, взятым городом на строительство новых объектов, рассчитаться со строительными организациями, реинвестировать оставшиеся средства в новые программы социально-экономического развития Москвы. Естественно, что с этих позиций максимальное получение финансовых средств от реализации является даже более приоритетной целью, чем удовлетворение потребностей населения города в жилье.
Объемы финансовых поступлений определяются уровнем цен и объемами реализации. При этом степень влияния каждой из составляющих различна. Одна и та же величина финансовых поступлений может быть следствием двух различных по сути и содержанию рыночных ситуаций. В первом случае на рынке могут быть реализованы большие объемы жилья при низком уровне цен. Во втором случае при высоком уровне цен может быть реализован незначительный объем. В связи с этим целесообразно провести сопоставление и анализ устойчивой зависимости динамики поступлений финансовых средств и динамики изменения цен и объемов реализации жилья. Проведенный регрессионный анализ, результаты которого представлены в приложении, показывает, что коэффициент влияния изменения цены на финансовые поступления в 8 раз сильнее, чем изменение объемов реализации. Это означает, что ценовая политика, связанная с разумным уменьшением стоимости жилья, приведет к более существенному увеличению финансовых поступлений.
Для анализа устойчивости данного вывода проведено дополнительное исследование динамики, основанное на данных таблицы П3.1 приложения и графиков, представленных на рис. 3.1 и 3.2. В среднем по фактическим данным в течение года темп ежемесячного увеличения поступлений от реализации жилья составил 34,83% при средним темпе прироста объемов в 34,66% и среднем приросте цены в 1,67%. Однако такие усредненные данные не вполне точны, так как по графику рис. 3.2 виден неустойчивый характер динамики финансовых поступлений. В целом наблюдается естественная закономерность увеличения объемов реализации и финансовых поступлений при уменьшении средней цены. Исключение составляет нетипичная точка, в которой в которой финансовые поступления были минимальны (95,4 млн. руб.) при темпе минус 74%, которая дает погрешность в вычислениях среднего прироста объема продаж. Ее исключение из анализа приводит к новым данным, а именно уменьшение цены в среднем на 25,7% приводит к увеличению объема реализации на 17,8%. Анализ динамики позволяет сделать ряд выводов, прежде всего то, что разумная ценовая политика является основой повышения финансовых результатов деятельности на рынке первичного жилья.
Особенностью рынка первичной жилищной продукции Москвы является то, что реакция изменения объемов продаж на изменение цены зависит от рассматриваемого диапазона цен, что, очевидно, требует введения понятия различных категорий жилья и, соответственно, проведения дополнительного ценового анализа по каждой категории.
Тем не менее, в целом на тех диапазонах цен, где происходит их уменьшение, наблюдается адекватная реакция спроса (реализации) выражающаяся в его увеличении.
Это заключение не является справедливым при анализе поведения изменения объемов реализации при возрастании цены. По экономической теории рост цены должен сопровождаться уменьшением спроса и соответствен 106
но реализации. Однако особенностью развития рынка жилья Москвы была слабая реакция на ценовые изменения при реализации высококачественного жилья.
Таким образом, можно сделать предварительный вывод о различном характере поведения реализации при изменении средней цены за 1 кв. м, что делает некорректным использование для последующих оценок и выводов выявленных выше усредненных значений. Более того, для прогнозирования поведения рынка жилья при различных стратегиях варьирования ценовой компонентой целесообразно перейти к формализованным оценкам по результатам линейной аппроксимации.
Предварительно целесообразно сопоставить динамику фактических финансовых поступлений с плановой, которая могла бы быть получена при полной реализации нового жилья (таблицу П3.2 приложения).
Данные показывают, что ежемесячное выполнение плана изменялось от минимального значения в 16% до максимального значения в 100% в конце года. Средний процент ежемесячного выполнения плана составил 46,3%. По календарному году фактические поступления в основном имели тенденцию к ежемесячному росту в среднем на 34 процента, что несколько выше планового, ожидаемого на уровне 23%.
На графике рис. 3.3 представлены графические отображения динамики плановых и фактических значений, иллюстрирующие устойчивый характер отставания факта от плана с одной стороны, и неустойчивый характер поведения динамики финансовых поступлений. Рассмотрение функции, описывающей динамику ежемесячных финансовых поступлений, позволяет спрогнозировать их ежемесячное увеличение на 9,6 млн. руб. или 4%.
Следует отметить, что в рассмотренные выше суммарные поступления от продаж включена стоимость переданного по взаимозачету жилья, условно считаемого проданным, что на самом деле не соответствует действительности. Именно поэтому представляет самостоятельный интерес проведение отдельно анализа финансовых результатов деятельности сектора свободной продажи, данные по которому представлены в таблице ПЗ.З приложения. Анализ показывает, что фактическое ежемесячное исполнение финансового плана в секторе свободной продажи устойчиво отстает от ожидаемого планового. В начале года процент выполнения плана был равен 7. К концу года при увеличении выполнения плана в 18 раз в сравнении с началом года процент выполнения плана составил 124%. с практически постоянным и достаточно устойчивым ростом в течение календарного года.
Нарис. 3.4. представлена графическая иллюстрация динамики фактического и планового финансовых поступлений по данному сектору, а также результат линейной аппроксимации динамики финансовых поступлений от продаж в секторе свободной продажи.
Предварительно была выявлена функциональная зависимость, описывающая характер поведения реализации в секторе свободной продажи в динамике . Анализ показывает, что при сохранении тенденций с распределением и реализацией жилья в секторе свободной продажи можно ожидать прироста ежемесячных финансовых поступлений на сумму 35,5 млн. руб. или на 37%.
Информационно-вычислительная система (ИВС) реализации жилья
Организационно-экономические проблемы функционирования рынка жилья, направления и средства их разрешения, базирующиеся на совершенствовании процессов управления с использованием аналитических исследований, диктуют объективную необходимость создания современных информационно-вычислительных систем. Разработка и внедрение ИВС такого рода базируются на использовании единой информационной базы данных, сетевых режимов функционирования так, как это обычно принято для крупных, хорошо оснащенных в техническом и программном отношении фирм с большими объемами продаж конечной продукции. В качестве прототипа для информатизации процедур продаж можно использовать, например, схему реализации авиабилетов, хорошо себя зарекомендовавшую на практике.
Целью создания ИВС прежде всего является улучшение ситуацию с конечными результатами деятельности на рынке жилья, а именно увеличении объемы продаж за счет свободного доступа всех риэлторских фирм к единому банку данных жилищной продукции и проведению своевременного анализа состояния различных категорий жилья .
Создание систем подобного рода, как правило, требует наличия объективных предварительных возможностей или условий реализации. На наш взгляд в Управлении внебюджетного планирования развития города имеются объективные предпосылки внедрения ИВС реализации жилья, такие как существование компьютерной системы учета жилья, предлагаемого к реализации; прямое поступление средств от реализации жилья непосредственно от покупателя на расчетный счет внебюджетного жилищно-инвестиционного фонда; возможность обеспечения коммуникационных связей по выделенным каналам, предоставленным фирмой Golden Line; наличие кадров, обладающих необходимыми знаниями и навыками для осуществления поставленных задач.
Основой создаваемой системы будет являться база данных квартир, которая формируется на основе экспликаций БТИ и внутренних документов управления. Эта база, являясь по своей сути резервным фондом жилья, должна быть доступна всем риэлтерам для просмотра, подбора квартиры и резервирования ее до свершения операции покупки. Риэлторы подключаются к сетевой базе данных через терминалы. Работа по обслуживанию потенциального покупателя осуществляется в его присутствии. Режим информационно-справочной системы позволит подобрать покупателю квартиру по перечню задаваемых им критериев, условий и зарезервировать ее за ним на определенный срок для более детального ознакомления и принятия решения 0 покупке.
В случае продажи квартиры риэлтеры получают возможность оперативно зарегистрировать договор поручения на продажу и другие документы (например, договор - обязательство). Предполагается, что данная система должна быть самоокупаемой, т.е. все риэлторские фирмы, желающие получить доступ к базе данных, должны оплачивать как подключение к ней, так и вносить ежемесячную абонентскую плату для поддержания работоспособности системы. Эти режимы могут быть аналогичны режимам использования сети INTERNET.
При реализации процесса реализации жилья из резервного фонда ИВ С необходимо проведение изменений порядка внутреннего документооборота. Основной идеей предлагаемых изменений является перенос обязанностей по вводу документов в базу данных на риэлторов. Сотрудники Управления должны только контролировать правильность ввода и проводить комплексный анализ состояния рынка жилья по статистическим данным, предоставляемым системой. На рис. 3.17. приложения представлена предлагаемая схема документооборота, которая позволит ускорить процесс заключения договоров, более оперативно отслеживать поступления средств от продаж.
Технической базой системы является сеть, обеспечивающая высокое быстродействие, защиту информации, простоту разработки программных средств, контроль состояния сети и всех ее компонентов. При использовании высокоскоростных выделенных каналов можно обеспечить ее подключение к одному из узлов сети Golden Line, соединенным с мощным маршрутизатором, размещаемым непосредственно в здании управления. Там же создается локальная сеть, подключенная к маршрутизатору и серверу. Риэлторы подключаются к системе через терминал доступа, на котором установлено соответствующее автоматизированное рабочее место (АРМ), Полная схема технического решения системы представлена на рис.3.18 приложения. Предварительные расчеты показывают, что расходы на создание терминала доступа риэлтера обойдутся ему приблизительно в 4100 долларов.
При реализации концептуального подхода к трансформации системы управления реализацией жилищной продукции необходимо организовать структуру, в функции которой будет входить проведение наблюдений за функционированием рынка жилья, осуществление аналитических расчетов, проведение многофункционального анализа, подготовка заключений и рекомендаций по принятию решений в области ценовой политики. Кроме того, в обязанности данной структуры целесообразно включить подготовку обобщающих материалов о состоянии рынка жилья, их последующую публикацию. Одним из важнейших направлений структуры должно явиться взаимодействие с потенциальными инвесторами в режиме отработки запросов на интересующую их информацию. Таким образом, данная структура имеет аналитическую направленность деятельности.
