Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
1 Рынок жилья. Тенденции, анализ и перспективы развития 10
1.1 Исследование рынка жилья. Ретроспективный анализ и совре- 10 менные тенденции
Ситуационная оценка московского рынка жилья с позиции ин- 20 вестиционной привлекательности
Индексы рынка недвижимости как основной инструмент 42 оценки рыночной конъюнктуры
] .3.1. Индекс стоимости жилья 5О
L3.2. Индекс ценового ожидания 46
1.3.3. Индекс доходности жилья 55
2. Методология принятия оптимальных решений инвестиро- 61
вания в сферу жилищного строительства
2.1 Математическая интерпретация индексов рынка недвижимо- 61 сти
Индекс стоимости жилья (общегородской уровень цен на жи- 61 лье)
Индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье) 69
Индекс доходности жилья (экономическая целесообразность 73 инвестиций в жилье)
Теория нечетких множеств в оценке неопределенных ларамет- 75 ров рынка жилья
Модель инвестиционной оценки рынка жилья на основе тео- 88 рии нечетких множеств
3. Реализация модели оценки инвестиционной привлека- 108
тельности рынка жилья
3.1. Статическая модель оценки инвестиционной привлекательно- 108 сти рынка жилья
2. Динамическая модель рынка недвижимости и прогнозирова- 122
ние показателей по категориям объектов
Индекс стоимости 122
Индекс ценового ожидания 129
Индекс доходности 130
Оценка динамики показателей по административным округам 139
Оценка инвестиционной привлекательности рынка жилья на 151 основе статической и динамической моделей
Основные выводы 157
СПИСОК ЛИТЕРА ТУРЫ 159
ПРИЛОЖЕНИЯ 170
Цена 1 кв.м жилья в зависимости от типа дома и района за- 170 стройки
Динамика средней цены предложения 1 кв. метра в различных 173 типах домов и АО г. Москвы
Акты о внедрении и другие документы, подтверждающие 175 практическое использование результатов диссертационной работы
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В связи с остротой жилищной проблемы в России, развитием новых форм рыночных отношений, строительство жилья становится катализатором этих отношений, масштабным полигоном для их отработки и совершенствования. По оценкам отечественных и зарубежных экспертов, занимающихся анализом финансовой ситуации в России, купля-продажа квартир занимает в настоящее время одно из первых мест по степени рентабельности. Несмотря на все имеющиеся политические и налоговые проблемы рынка недвижимости, операции с недвижимостью способны сегодня приносить ощутимые доходы. Перспективы рынка недвижимости в жилищной сфере, в конечном счете, определяет наличие объективной потребности населения в улучшении жилищных условий. В России налицо острый дефицит жилья. От состояния экономики, степени доходов потребителей и цены на строительную продукцию зависит уровень, динамика и колебание платежеспособного спроса, который определяет стабильность получения дохода.
Сегодняшний рынок недвижимости постепенно приобретает цивилизованные формы, как в сфере законодательства, так и в области кредитования и ценовой политики. Причем последняя категория отмечается как наиболее существенная и для инвесторов, и для потенциальных потребителей. Фактически, цена на жилье в крайне незначительной степени зависит от себестоимости. Основной показатель, формирующий стоимость I м2 жилья - это реальный спрос со стороны платежеспособного населения. В свою очередь спрос определяется множеством факторов: планировка, местоположение, наличие инфраструктуры и т.д.
Таким образом, стоимость жилья определяют два фундаментальных фактора, действующих на рынке: спрос со стороны платежеспособных покупателей; ограниченность предложения.
Анализируя ситуацию г.Москвы, можно спрогнозировать поведение рынка жилья во многих регионах страны. Несмотря на разницу в ценах, стоимостные пропорции на жилье различного уровня по региональным рынкам сохраняются, что дает возможность спроецировать ситуацию на любой регион и прогнозировать поведение с учетом региональных особенностей и менталитета потребителей.
За последнее десятилетие рынок недвижимости уверенно набирал обороты, спрос этого сектора экономики значительно превышал предложение, что способствовало постоянному росту цен на жилье различного экономического класса.
Если недавно, в течение практически десяти лет, рынок недвижимости развивался динамичными темпами, когда спрос на жилье диктовал политику цен, то сегодня, по данным экспертов, многие компании столкнулись со снижением темпов продаж по сравнению с прошлым годом. Сложившийся уровень цен на недвижимость перегнал свое объективное значение, соответствующее макроэкономической ситуации, что и вызвало остановку роста цен на рынке. Эта ситуация характерна для многих регионов, но наиболее явно этот процесс наблюдается на московском рынке недвижимости. Спрос и предложение по Москве и Подмосковью подошли к точке равновесия благодаря интенсивному росту цен, существенно опережающему увеличение накоплений в последние годы. Под давлением высоких цен сократился платежеспособный спрос, что и определило снижение темпов продаж.
Для инвестора крайне важно не только оценить текущую ситуацию на рынке недвижимости, но и максимально точно спрогнозировать поведение основных экономических характеристик жилья в некоторой краткосрочной перспективе.
Для детальной оценки тенденций рынка недвижимости используется система индексов, являющихся индикаторами ценовых колебаний: индекс стоимости жилья, индекс ценового ожидания, индекс доходности жилья.
Рынок недвижимости — очень инертная сущность, которой не присущи резкие колебания с переменой тенденций от месяца к месяцу. Многие примеры позволяют утверждать, что рынок недвижимости может описываться только плавными показателями, а характерный срок перемены тенденций составляет около двух месяцев.
Несмотря на многообразие методов оценки текущей ситуации, прогнозировать поведение рынка достаточно сложно. Это и определило направление работы, ее актуальность. Анализ работ отечественных и зарубежных специалистов показал, что на сегодняшний день перспективный прогноз поведения рынка недвижимости осуществляется аналитическими центрами на основе субъективных экспертных оценок.
Исследованием различных аспектов этой проблемы в разное время занимались такие зарубежные учёные как: Асаи К., Беллман Р., Дюбуа Д., Заде Я., Интрилигатор М., Лафуенте X., Уэно X., Форрестер Дж.; Хаусдорф Ф., Цукамото Я., Шарп У.Ф., так и отечественные исследователи: Бережная Е.В., Баркалов С.А., Бернштейн Л.С., Бородицкая Т.М., Вентцель Е.С., Воронин В.Т., Гасилов В.В., Гумба Х.М.., Зайченко Ю.П., Колмогоров А.Н., Кофман А., Крумберг О.А., Малышев Н.Г., Поспелов Д.А., Ресин В. И., Старинский В. Н., Тарасевич Е. И., Ярушкина Н.Г. и другие.
Таким образом, недостаточность методов и подходов оценки и прогнозирования рынка недвижимости определили цель и задачи исследования.
Цель и задачи исследования. Целью настоящего исследования является разработка теоретических и методологических подходов к оценке инвестиционной привлекательности рынка жилья с точки зрения текущей ситуации и прогнозирования тенденций. Поставленная цель определила следующие задачи исследования:
исследование индексов рынка недвижимости и определение их экономического смысла и математического содержания;
выявление основных тенденций динамики индексов рынка недвижимости;
создание статической модели определения инвестиционной привлекательности объектов жилья на основе использования теории нечетких множеств;
разработка динамической модели оценки рынка недвижимости методом сплайн-прогнозирования;
создание алгоритма определения инвестиционной привлекательности объекта жилья с учетом текущей и прогнозной оценок.
Объектом исследования является первичный рынок жилья г.Москвы, как инвестиционный объект.
Предметом исследования является механизм оценки степени инвестиционной привлекательности объектов жилья на основе сочетания статической и динамической моделей оценки индикаторов рынка недвижимости.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили труды ведущих ученых по проблемам оценки и перспективам развития рынка недвижимости, законодательные акты, инструктивно-методические и аналитические материалы.
В процессе решения научных проблем, изложенных в диссертационной работе, были использованы достижения зарубежной экономической науки, общенаучные методы и приемы, такие, как методы микроэкономического и корреляционно-регрессионного анализа, теории рыночного равновесия, методов математического программирования, функционального анализа, прикладной теории нечетких множеств, дифференциального исчисления, теории математической статистики и анализа.
Научная новизна. В результате проведенного исследования получены результаты, характеризующиеся научной новизной:
создана статическая модель оценки рынка жилья на основе применения теории нечетких множеств, что ранее осуществлялось экспертным путем;
введена единая математическая форма определения дискретных показателей принадлежности к интервалам нечетких множеств, что ранее опре-
8 делялось на основе используемых в теории нечетких множеств функций принадлежности;
введен новый показатель - индекс инвестиционной привлекательности жилья, который является интегральной оценкой индексов рынка недвижимости и дает совокупную оценку объекту жилья в зависимости от типа и местоположения;
предложен метод построения функций принадлежности для индексов стоимости, ценового ожидания и доходности в виде полиномов п-го порядка, который, в отличие от используемых ранее, характеризуются высокой точностью аппроксимации;
разработана динамическая модель оценки рынка недвижимости на основе применения сплайн-прогнозирования, которая, в отличие от аналитических прогнозов, позволяет оценить текущую ситуацию рынка с учетом тенденций, и имеет незначительную погрешность в краткосрочном периоде;
введена система поправочных коэффициентов, полученных методом дифференциального исчисления, корректирующих статическую модель на динамику показателей.
Практическая значимость выполненного исследования заключается в разработке новой методики оценки инвестиционной привлекательности объектов жилищного строительства в зависимости от типа и местоположения объекта на основе применения теории нечетких множеств и сплайн-прогнозирования.
Апробация результатов исследования работы.
Основные положения диссертационной работы докладывались и обсуждались на научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава Воронежского государственного архитектурно-строительного университета, Воронежского государственного университета, Воронежской государственной технологической академии, методы и программы прошли промышленную апробацию на строительных
9 граммы прошли промышленную апробацию на строительных предприятиях г. Москвы: ЗАО «Старокалужское», ООО «Спецстроймонолит», что подтверждено актами о внедрении.
На защиту выносятся следующие положения:
- статическая модель оценки объектов жилья с использованием систе
мы индексов на основе применения теории нечетких множеств и определе
ния дискретных показателей принадлежности;
показатель инвестиционной привлекательности объекта недвижимости как совокупной характеристики индексов стоимости, ценового ожидания и доходности;
динамическая модель оценки рынка недвижимости на основе применения сплайн-прогнозирования;
метод корректировки статической модели поправочными динамическими коэффициентами, рассчитанными путем дифференциального исчисления.
Публикации.
По результатам выполненных исследований опубликованы 8 печатных работ в сборниках научных трудов и материалах конференций в г. Москве, Воронеже, Туапсе общим объемом 2,9 п.л.
В работах, опубликованных в соавторстве и приведенных в конце автореферата, лично соискателю принадлежит разработка экономико-математических моделей и организационно-экономических механизмов их реализации (1,5 п.л.).
Состав и структура диссертационной работы.
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 136 наименований. Диссертация содержит 170 страниц основного текста, 3 приложения, 46 таблиц и 123 формулы.
