Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Обеспечение населения жильем - одна из важнейших социальных задач развития современного общества 9
1.1. Роль жилища в жизни людей 9
1.2. Жилищные условия москвичей и требования, предъявляемые к жилищу 17
1.3. Уровень жизни населения и изыскание возможностей для решения жилищной проблемы 30
Глава 2. Анализ существующего механизма предоставления и приобретения жилья 43
2.1. Жилищная проблема в современных социально-экономических условиях 43
2.2. Субсидии в структуре жилищного финансирования 53
2.3. Московский государственный жилищный облигационный заем - одна из основных муниципальных программ помощи очередникам в строительстве жилья 63
2.4. Зарубежный опыт аккумуляции средств в жилищное строительство города 71
2.5. Современные системы инвестирования средств в жилищное строительство 78
Глава 3. Совершенствование сложившихся и развитие новых форм обеспечения жильем населения г. Москвы 90
3.1. Экономический механизм мобилизации инвестиционных ресурсов в жилищный сектор 90
3.2. Совершенствование системы государственного субсидирования предоставления жилья гражданам, нуждающимся в помощи государства 98
3.3. Механизм создания социального жилья на базе муниципальной собственности 105
3.4. Ипотека, как инструмент финансирования жилищного строительства и приобретения жилья 113
3.5. Методические основы формирования и развития жилищного обеспечения населения г. Москвы 139
3.6. Расчет социально-экономической эффективности по внедрению новой программы 153
Заключение 162
Литература 167
- Роль жилища в жизни людей
- Жилищные условия москвичей и требования, предъявляемые к жилищу
- Жилищная проблема в современных социально-экономических условиях
- Экономический механизм мобилизации инвестиционных ресурсов в жилищный сектор
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена коренными изменениями, произошедшими в механизме обеспечения населения жильем. В связи с кризисным положением российской экономики в последние годы резко сократились инвестиции в жилищное строительство со стороны государства. Местные власти же не в состоянии полностью компенсировать сокращение ассигнований из федерального бюджета на данные цели. Доля бюджетных инвестиционных средств снизилась с 80 до 25 процентов.
В этих условиях целью проводимой жилищной политики стало создание различных форм и способов обеспечения большинства категорий населения жильем на уровне, соответствующем платежеспособному спросу и достижимом для конкретных экономических и социальных условий в конкретном временном промежутке.
В процессе перехода к платным принципам строительства и приобретения жилья выявилась настоятельная необходимость учитывать реальную платежеспособность населения.
Реализация в жизнь реформ 90-х годов привела к снижению престижа трудовой, полезной обществу деятельности, обусловила устойчивое снижение доли доходов по труду в общем объеме доходов населения. Так, в 1998 г. в совокупных денежных доходах населения Москвы оплата по труду составила всего 19% - это в 1,3 раза меньше, чем в 1995 г. Доля населения с доходами ниже прожиточного минимума в декабре 1998 г. составила 33%.
В современных условиях перехода к рынку на основе такого низкого уровня оплаты труда значительная часть населения не в состоянии решать многие свои жизненно важные проблемы, в том числе проблему обеспечения жильем. На сегодняшнюю заработную плату квартиру не купишь. Положение в жилищной сфере наглядно отражает поляризацию населения по доходам. Так, по оценкам РАН, с учетом сокрытия налогов, среднедушевые доходы 10% самых богатых в Москве превышают 10% самых бедных в 50-60 раз, что характерно для самых бедных стран третьего мира. Как крайнее неблагоприятное
социальное последствие рыночных преобразований следует отметить, что в самом бедственном положении оказались наиболее высокоинтеллектуальные и высокопрофессиональные слои общества. Вместе с тем опыт российского социализма показал бесперспективность и уравнительно-распределительной системы 60-70-х годов, когда все получали за свой труд одинаково мало в виде заработной платы и одинаково недостаточно качественно и количественно из общественных фондов (это касается и жилищных условий).
С точки зрения автора, реформирование общественных отношений должно обеспечивать равные стартовые условия для всех членов общества. Основой должно являться гарантированное право на детское дошкольное воспитание, обязательное среднее образование, медицинское обслуживание, на жилье и т.д. Общественно полезный труд и его эквивалентная оплата - вот те инструменты, которые позволят каждому человеку обеспечить себе достойный уровень и качество жизни. Материально-технической базой должна служить качественная перестройка производственного аппарата на основе комплексного использования новейших достижений научно-технического прогресса, превращение науки в непосредственную производительную силу.
Особого внимания государства требует решение проблемы повышения жизненного уровня, и в том числе обеспечение жильем молодых семей, семей с детьми и других незащищенных половозрастных групп населения. Такие меры должны быть не результатом экономического подъема, а его предпосылкой, иначе просто некому будет восстанавливать и развивать экономику (ввиду необратимых изменений в демографическом состоянии в стране). Кризис в экономике, а также стремительное и все усиливающееся отставание России от развитых стран диктуют необходимость мобилизации всех возможных ресурсов.
В этих условиях особую значимость приобретает создание новых социально-экономических механизмов обеспечения населения жильем, предоставляющих возможность незащищенным слоям населения самостоятельно приобретать жилье по доступным ценам с отсрочкой платежа и в кредит вне рамок государственного регулирования и распределения жилья.
Актуальным становится поиск комбинированных источников инвестиций на основе собственных средств граждан и доступного долгосрочного кредитования. При этом необходимы различные формы государственной поддержки физических и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.
Тенденции, складывающиеся в экономике в целом и на рынке недвижимости в частности, а также при социальной переориентации общества, свидетельствуют, что основой решения жилищной проблемы является адресная помощь со стороны государства конкретным гражданам - потребителям жилья путем вовлечения их в процесс личного инвестирования жилищного строительства на социально справедливой основе.
Степень разработанности темы. При написании диссертации использовались разработки ведущих научно-исследовательских институтов, организаций и высших учебных заведений: ЦНИИЭП «Жилище», МНИИТЭП, НИиПИ Генплана г. Москвы, АО «Моспроект», Госстрой России, МГСУ, ГУУ.
Вопросы жилищной проблемы в России освещены в трудах следующих авторов Бобрышева Д.Н., Боровкова И.И., Зайцева Л.К., Кирилловой А.Н., Крупицкого М.Л., Николаева СВ., Ресина В.И., Росляка Ю.В., Сапрыкина П.В., Чернышева Л.Н., и другие ([66], [69], [85], [95], [105], [134], [153], [155], [157], [175]...).
С зарубежным опытом решения жилищной проблемы знакомят работы Баррос П., Бойко М.В., Герценштейна М.Л., Говарда А., Павлова П., Страй-каР., ЦукерманаГ.И., и др. ([59], [67], [74], [174], [141], [59], [174]...).
При проведении работы обобщены материалы периодической печати, материалы научно-практических семинаров и конференций, данные аналитических отчетов, статистическая информация по решению жилищной проблемы в г. Москве.
Роль кредитного механизма в процессе финансирования строительства и приобретения жилья подробно освещена в работах Бездудного М.А., Безбоги-
6 на А.К., Кирилловой А.Н., Куликова А.Г., Юмашева Ю. и других авторов ([62],
[63], [96], [107]...).
Однако вопросам разработки надежных и эффективных механизмов обеспечения населения жильем крупных мегаполисов в современных социально-экономических условиях с использованием средств населения уделено недостаточно внимания.
Целью исследования является разработка организационно-экономического механизма обеспечения населения жильем в крупных и крупнейших городах на базе использования новых форм и методов привлечения финансовых накоплений населения и средств инвесторов для финансирования жилищного строительства в современных условиях.
Для достижения намеченной цели в диссертации поставлены и решены следующие основные задачи:
Произведен анализ основных социально-экономических показателей и индикаторов уровня жизни городского населения с целью привлечения его финансовых средств в отрасль жилищного строительства;
выявлены общие тенденции финансового состояния городского жилищного строительства, а также механизмов привлечения в отрасль внебюджетных финансовых ресурсов для выработки рекомендаций по созданию устойчивой и адекватной условиям рыночных отношений системы финансирования жилищной программы города;
изучен отечественный и зарубежный опыт обеспечения населения жильем;
предложены пути повышения инвестиционной активности рыночных институтов в долгосрочном финансировании строительства жилья;
разработаны механизмы, стимулирующие приток средств населения и инвесторов в отрасль жилищного строительства;
проведен анализ действующих на рынке схем финансирования жилищного строительства;
разработан организационно-экономический механизм обеспечения на
селения жильем в современных социально-экономических условиях.
Объектом исследования является обеспеченность населения жильем в крупных и крупнейших городах.
Предметом исследования является организационно-экономический механизм решения жилищной проблемы в городах.
Теоретической и методологической основой исследования послужили методические материалы и работы отечественных и зарубежных авторов в области решения жилищной проблемы, информационные и научные материалы Центра социально-экономических исследований и информации при Правительстве Москвы, нормативные документы и законодательные акты Правительств РФ, г. Москвы и другие.
Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что на основе проведенных исследований и анализа:
предложены рациональные пути повышения инвестиционной активности рыночных институтов в формировании долгосрочных источников финансирования городского жилищного строительства;
разработан механизм по совершенствованию системы субсидирования предоставления жилья очередникам, нуждающимся в помощи государства;
предложен механизм создания фонда муниципального жилья на базе муниципальной собственности;
рекомендован новый организационно-экономический механизм обес
печения населения жильем в г. Москве, основанный на комбинирован
ных источниках финансирования жилищного строительства, основу
которого составляют собственные средства населения и средства инве
сторов, привлеченных через рынок ценных бумаг.
Практическая значимость заключается в том, что разработанный автором организационно-экономический механизм обеспечения населения жильем будет способствовать более успешному решению жилищной проблемы на
уровне крупных мегаполисов регионов и повышению эффективности использования финансовых средств государства и инвесторов, направляемых в жилищное строительство.
Апробация работы и внедрение ее результатов. Внедрение результатов диссертационного исследования и апробация основных методических положений по обеспечению населения жильем осуществлялась на базе Департамента экономической политики.и развития г. Москвы.
Основные результаты исследования использованы также в программе «Университеты России - фундаментальные исследования», в рамках темы «Социально-экономические проблемы муниципальных образований».
Теоретические положения и основные результаты диссертационной работы докладывались и обсуждались:
на второй конференции Международной Федерации Ассоциаций Менеджмента стран Восточной Азии (Москва, 1996 г.);
на научной конференции молодых ученых и студентов ГАУ «Реформы в России и проблемы управления - 97» (Москва, 1997 г.);
в тематическом сборнике научных трудов «Проблемы управления персоналом в рыночной экономике»;
на научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления - 98» (Москва, 1998 г.);
на 6-ом Всероссийском студенческом семинаре «Проблемы управления» (Москва, 1998 г.);
на 14-ой Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления — 99» (Москва, 1999 г.).
Всего автором по материалам диссертации опубликовано 7 работ (одна в соавторстве) общим объемом 1,5 п.л.
Роль жилища в жизни людей
Жилищная проблема - это важнейший индикатор, характеризующий общий социально-политический климат как в стране в целом, так и в частности в столице.
С появлением человека у него возникла потребность в жилище. Это было вызвано необходимостью его защиты от неблагоприятных природно-климатических воздействий.
С самых седых времен у человека было две основные заботы: 1. Пропитание и кров; 2. Защита от окружающей среды - холода, жары, дождя, снега. Конечно, в благословенные библейские времена у человека, живущего в райском саду, не было таких проблем, но с той самой поры, как он поселился на грешной земле, вторая древнейшая забота не оставляла его в покое. Жилище прошло многовековой путь развития и совершенствования -от пещер и примитивных искусственных укрытий до современных капитальных зданий с комфортабельными квартирами, оснащенными водопроводом, канализацией, отоплением, электрическим освещением и другими видами инженерного оборудования.
Жилище — одно из основных материальных условий существования людей. Состояние и форма жилища определяются национальными особенностями и традициями, уровнем развития производительных сил и характером производственных отношений, технико-экономическим развитием и развитием социальной структуры общества, а также многообразием окружающей географической среды. Особое влияние на формы жилища оказывает специфическое развитие градостроительства и архитектуры, пространственно организующих жизнедеятельность людей в сфере быта [143, стр. 8].
Современному жилищу, как по времени, проводимому в нем людьми, так и по социальной значимости его обширных и многообразных функций, принадлежит огромная роль в жизни человека (рис. 1).
Наличие жилища, так же как питания и одежды, - важнейшие условия жизнедеятельности человека.
Роль жилищного хозяйства в жизни общества нашла отражение в трудах видных экономических деятелей.
Ф. Энгельс писал: «... люди в первую очередь должны есть, пить, иметь жилище и одеваться, прежде чем быть в состоянии заниматься политикой, наукой, искусством, религией и т.д.» [180].
Жилище является важнейшей частью социальной инфраструктуры, т.е. того комплекса отраслей сферы обслуживания, которая призвана обеспечивать удовлетворение социально-бытовых нужд населения.
Социальная значимость и качество жилища определяются его потре 11 бительскими свойствами как среды обитания человека и как строительного сооружения.
Социально-экономическое развитие общества и научно-технический прогресс ведут к повышению комфортабельности и технического уровня жилища. Соответственно растет роль жилища в жизни человека.
Об этой роли можно судить потому, что около 7/10 продолжительности своей жизни человек проводит в жилище, в том числе более половины приходится на удовлетворение физиологических потребностей.
С позиций жилищной гигиены понятие физиологического оптимума и психологического комфорта означает создание в жилище наиболее благоприятных условий жизненной среды, обеспечивающих человеку, по выражению И.П. Павлова, «высшее уравновешивание с внешней средой» [140].
Хорошее в санитарно-гигиеническом отношении жилище должно обеспечить живущим в нем возможность проявлять свою личность и в то же время отвечать социальным требованиям данного общества. [78; 79].
Как отмечал В.Д. Бонч-Бруевич, В.И. Ленин в одном из своих высказываний о жилище трудящихся подчеркивал, что «каждому человеку необходимо побыть одному, сосредоточиться, подумать спокойно, почитать, удалиться не только от окружающего шума и суеты, но даже и в своей семье иметь отдельное помещение, где бы можно было заняться серьезным чтением и изучением того или другого предмета» [73, стр.115].
От условий проживания зависят очень многие социальные показатели. Так социологами установлено, что третья часть всех семейных конфликтов происходит из-за отсутствия необходимых жилищных условий. По степени важности аспектов семейной жизни отдельная благоустроенная квартира получила третье место после супружеской верности и денежного достатка, опережая такие аспекты, как наличие детей, согласие в организации быта, совместное проведение досуга [77].
Жилищные условия москвичей и требования, предъявляемые к жилищу
Жилье - одно из основных богатств для каждого человека, так как составляет важнейшее условие его жизни.
В современных условиях для большинства населения жильем, как правило, являются квартиры в многоэтажных домах и ассоциирующийся с этим комплекс коммунальных услуг, обеспечивающих чистоту и порядок в доме: исправность лифта, кровли и инженерных систем, бесперебойная подача воды, тепла, электроэнергии, уборка мусора, снега и наледи на придомовой территории и т.д.
Согласно ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый человек имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища [9, стр. 16].
Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина РФ возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также вероятность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилья.
Право на жилище обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора найма в пределах нормы общей площади, кооперативного жилищного строительства, а также на условиях аренды либо приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.
Решение кардинальных вопросов, связанных с правом граждан на жилище, заложено в Законе РФ об основах федеральной жилищной политики от 24 декабря 1992 г. (в ред. Федеральных законов от 12.01.96 г. №9-ФЗ, от 21.04.97 №68-ФЗ), а также в Постановлении Совета Министров - Правительства РФ № 595 о Государственной целевой программе «Жилище» от 20 июня 1993 г.
По уровню обеспечения жильем средний гражданин России отстает от жителя стран Восточной Европы в 1,5-2 раза, а от жителей наиболее развитых стран Западной Европы и Америки — в 2,5-3 раза. Одновременно в худшую сторону существенно отличается и среднее качество жилья [161, стр.5] (табл. 2).
Что касается Москвы, то она находится в лучшем положении по сравнению с другими городами России. Обеспеченность населения жильем здесь составляет 20,7 кв. м общей площади на человека [120, стр.150].
В России потребность в жилье очень высока и, несмотря на относительное благополучие средних по стране показателей обеспеченности жильем, значительная часть населения остро нуждается в улучшении жилищных условий (табл. 3).
Масштабы, сроки осуществления и направленность мероприятий по решению жилищной проблемы зависят от ориентированности общества и выражающего его волю правительства на ускоренное и социально-справедливое ее решение, а также от размеров ресурсов, выделяемых обществом.
Осуществляемая в настоящее время экономическая и социальная политика пока не обеспечивает ни количественного, ни социально-справедливого решения жилищной проблемы. Принятая к реализации модель экономической реформы привела к углубляющемуся экономическому кризису. Следствием этого обвального спада производства во всех сферах экономики, нарушения финансовой стабильности, развития инфляции, многократного увеличения стоимости строительства стало обострение жилищной проблемы.
И в стране, и в ее столице не произошло коренных изменений к лучшему в решении проблемы обеспечения жильем остро нуждающихся категорий населения, как в дореформенное время, так и в современных социально-экономических условиях (табл. 4).
В Москве до сих пор сохраняется крайне низкая норма для постановки населения на учет на получение жилой площади в местных органах власти (10 кв. м общей площади на человека) [41] и чуть больше, в зависимости от возможностей, на предприятиях и в различных ведомствах.
Многие россияне до сих пор живут в коммунальных и ветхих, неблагоустроенных домах и квартирах, около 10 млн. горожан проживают в общежитиях, снимают площадь в частном секторе, в сельской местности свыше миллиона человек не имеют своего жилья [133]. В очередях на получение муниципального и государственного жилья стоят 6,8 млн. семей (18% общего числа семей), у которых на человека приходится менее 7-8 кв. м жилой площади [156]; в Москве - 182 тыс. семей (9% всех семей в столице), у которых на человека приходится менее 5 кв. м, что почти в 2 раза ниже санитарной нормы (9 кв. м), установленной еще в 20-х годах.[120]. Из них 30% проживают в коммунальных квартирах, 8% - общежитиях, 1 % - в ветхом и аварийном жилище, 14% состоят на учете 10 лет и более [81, стр.19]. При этом если в прежние годы ежегодно улучшали свои жилищные условия 20-22% очередников [151], то, начиная с 1991 года, эта доля существенно снизилась, и составила в 1997 г. 6,2% (табл. 4). Другими словами, стоящим в конце очереди придется ждать 16-20 лет. Даже в сравнительно благополучной в этом отношении Москве в нынешнем году получат квартиры очередники лишь 1981-1982 гг. [151].
И без того тяжелую ситуацию усугубил приток в Россию около 2 млн. беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья, массовый отъезд жителей с Севера, возврат десятков тысяч офицеров из стран Восточной Европы, запоздалое отселение тысяч семей из зоны Чернобыля. Именно на эти группы населения уйдут в ближайшие годы практически все ассигнования на жилищное строительство из федерального бюджета.
Обострение проблемы жилья совпало, таким образом, с резким сокращением его строительства.
Проблема жилищной обеспеченности несет в себе огромный социальный заряд. Поэтому для всех стран именно задача обеспечения населения жильем всегда имела первостепенное значение, особенно в периоды радикальных социальных изменений. Исторически характер жилищной политики варьировал между всеобъемлющим, ориентированным на поддержку всего населения, и селективным, направленным на помощь отдельным социальным группам.
Однако на реальное положение в этой сфере оказывает влияние множество факторов. Прежде всего, решение жилищной проблемы самым непосредственным образом определяется проводимой в стране социально-экономической и идеологической политикой.
Жилищная проблема в современных социально-экономических условиях
Решение жилищной проблемы, создание достойной и комфортной среды проживания каждому россиянину является сегодня важнейшим стратегическим направлением в стабилизации экономики, развитии социальной сферы.
Острый дефицит государственных и муниципальных вложений в строительство жилья, тяжелое финансовое положение предприятий и их слабая заинтересованность в участии строительства объектов социальной инфраструктуры, низкое материальное положение населения, не до конца отработанный механизм налогообложения, а также отсутствие действенных финансовых и социальных программ, направленных на обеспечение населения жильем, определяют сложившуюся на сегодняшний день ситуацию в стране по обеспеченности граждан жильем и их возможностями по его приобретению.
Рынок жилья — основа потребительского рынка и необходимое условие рынка труда. Поэтому нельзя считать, что рыночные реформы начались, если они не затрагивают жилищный сектор. И в то же время существует множество причин, по которым даже самые радикальные «рыночники» в страхе отступали перед данной задачей, откладывая ее решение «на потом». Первая и самая очевидная - огромный «социальный заряд» жилищной проблемы. Нет другого товара (разве что хлеб), который бы до такой степени определял жизнь каждой семьи. Эту сторону дела искусно использовали большевики, вообще «изгнав» жилье из товарного мира. Другие две причины - техническая сложность рынка жилья и тесная связь его с рынком земли. Жилье нельзя производить и продавать как пакеты с молоком: здесь мы имеем дело, по существу, уже с рынком капитала, частью инфраструктуры.
Экономическая наука оказалась бессильной ответить на этот вызов, не смогла раскрыть природу жилья как блага одновременно и экономического, и социального, то есть подчиненного двум разным видам законов. Правда, начиная с середины 70-х годов в СССР предпринимались робкие попытки сформулировать понятие социально гарантированного минимума жилищной обеспеченности (С. Шаталин и др.). Однако в ходе рыночных преобразований они были отброшены, как и другие важные догадки советских экономистов. Восторжествовала мнимая ясность неоклассической доктрины — идеология «жилищного капитализма», которая, однако, также не могла быть использована, но уже по политическим причинам. Так и «застыла» радикальная жилищная реформа в горделивом осознании своей теоретической правоты и практической непригодности.
Жилье, по существу, «выпало» из первых программ перехода к рынку в России. Не был задействован огромный макроэкономический потенциал жилищного сектора.
Между тем жилищная проблема ощутимо влияет на результаты функционирования народного хозяйства в целом, на ход и успешность экономических преобразований. В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. Поэтому в каком-то смысле ее было бы правильным назвать узловым пунктом экономических реформ, во всяком случае, в среднесрочной перспективе [181].
Для преодоления трудностей, возникающих в жилищном секторе, необходимы специфические нестандартные решения, не укладывающиеся в какие-либо действующие схемы.
Обострение жилищной проблемы вызвало необходимость создания государственной программы «Жилище», в которой нашла свое отражение новая жилищная политика правительства России в условиях перехода экономики к рыночным отношениям. Экономически и социально оправдываемыми целями реализации этой программы явились: преодоление спада в объемах жилищного строительства и поэтапный выход на достигнутые ранее объемы жилищного строительства и развития соответствующей инфраструктуры городов и населенных мест; - изменение структуры нового жилищного строительства и структуры жилого фонда по формам собственности, источникам финансирования, типам возводимых зданий и технологии их возведения; - структурная перестройка производственной базы жилищного строительства; - наиболее полный учет потребностей отдельных семей в типах квартир и уровне их благоустройства и оборудования; - поэтапный перевод жилищной сферы на режим безубыточного, бездотационного функционирования при обеспечении социальной защиты малоимущих слоев населения [172].
Исходя из сложившейся социально-экономической ситуации и основных положений Государственной целевой программы «Жилище» постановлением правительства Москвы № 782 «О Московской городской программе «Жилище» была принята Московская городская программа «Жилище», которая представляет собой комплекс мероприятий по целенаправленному социально и экономически сбалансированному изменению форм и принципов хозяйствования, обеспечивающих реализацию концепции новой жилищной политики на основе реформирования жилищной сферы.
Экономический механизм мобилизации инвестиционных ресурсов в жилищный сектор
Как показал анализ, без тесного сотрудничества Правительства города с населением и коммерческими структурами оживление инвестиционной активности в жилищной сфере мало перспективно.
Автор считает, что необходимо переходить к новому режиму инвестирования и изыскания финансовых ресурсов, дающих возможность оптимизировать долгосрочные вложения средств, способствовать усилению деятельности коммерческих банков на кредитование и финансирование инвестиций.
В этой связи принципиально важно, чтобы государство (в лице муниципалитета) выступало гарантом сохранения вложений в жилищное строительство и, в первую очередь: государственные средства должны быть задействованы не только и не столько для дотирования жилищного строительства, но, главным образом, как страховой резервный фонд по целевым вложениям населения; только соединение государственных и коммерческих интересов всех участников инвестиционного процесса в жилищном строительстве даст недостающий сейчас импульс в решении проблемы финансирования. Такой приоритет будет понятен населению и получит его поддержку; изучение опыта (собственного и зарубежного) свидетельствует о разнообразии форм и методов привлечения средств инвесторов в жилищное строительство.
Поэтому в сложившихся условиях не следует стремиться к созданию единого механизма инвестирования жилищного строительства, более рационально и реально использование различных систем, конкурирующих и взаимодополняющих друг друга. Необходимость использования набора вариантов объясняется также и другими причинами, связанными с высокой степенью неопределенности исходной информации: от прогнозируемой в средне- и долгосрочной перспективе инфляции, величине банковских процентных ставок, политики доходов, налоговой, законодательной и, кончая многообразием качественных, ценовых, поведенческих, миграционных и других территориальных особенностей.
Сложившаяся система финансирования и строительства жилья имеет сложную организационную структуру, которой присущи определенные достоинства и недостатки. Для консолидации разрозненных финансовых ресурсов целесообразно всех участников включить в единую организационно-функциональную систему - ОФС, образуемую и работающую в постоянном взаимодействии с органами местной власти.
ОФС организует выпуск и размещает среди инвесторов облигации (сертификаты или другие ценные бумаги) двух типов.
Срочные облигации со сроком погашения до одного года (6 и 12 месяцев), номинированные в рублях, доход по которым не облагается налогом (с доходностью к сроку погашения, близкой к другим высоколиквидным ценным бумагам).
Второй тип облигаций - бессрочные (накопительные) облигации, номинированные в квадратных метрах площади, стоимость которых индексируется в зависимости от изменения стоимости 1 кв. м жилья. Владельцы бессрочных облигаций могут реализовать «спекулятивный» доход за счет роста стоимости жилья. Срочные и бессрочные облигации могут быть проданы на вторичном рынке ценных бумаг. При этом двум типам облигаций соответствуют два типа инвесторов: инвесторы типа 1 -коммерческие банки, страховые компании, частные лица, вкладывающие средства в срочные облигации для получения процентов; инвесторы типа II - это тоже коммерческие банки, страховые компании, частные лица, вкладывающие средства в облигации, номинированные в метрах, в целях накопления средств для приобретения жилья, либо получения дохода.
Основным субъектом реформирования системы финансирования жилищного сектора остается население (домохозяйства), чьи потребительские предпочтения и финансовые возможности определяют по сути дальнейшее развитие жилищного сектора. Сложившиеся в настоящее время источники средств населения для приобретения жилья, представленные на рис. 10, отражают текущие возможности для приобретения (строительства) жилья. Возможности (собственные накопления) и доступ к государственным субсидиям и кредитам существенно дифференцированы для разных социальных групп населения, и регламентируются нормативно-правовыми документами, актами и уровнем платежеспособности.
Важное значение приобретает использование гарантированных (застрахованных) ссуд. Они должны стать наиболее распространенной формой государственной помощи. Такие ссуды предоставляются коммерческими заимодавцами, а участие государства заключается в гарантиях, и его средства расходуются только в случае невыполнения должником обязательств по погашению ссуды.
Гарантированные ссуды предпочтительнее как для заемщика, так и для банка. Причем гарантии правительства могут распространяться на регулирование ставки процента, погашения разницы между ставкой банковского процента долгосрочного кредитования и льготной для населения, что расширит доступ таких кредитов.
