Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Теория и практика формирования системы управления земельными ресурсами сельских поселений 9
1.1 Организационно-правовое обеспечение управления земельными ресурсами 9
1.2 Мировой опыт управления земельными ресурсами сельских территорий и возможности его использования в условиях Российской Федерации 27
1.3 Критерии и показатели оценки эффективности управления земельными ресурсами сельских поселений 37
Глава 2 Состояние и тенденции развития системы управления земельными ресурсами сельских поселений 49
2.1 Анализ нормативного обеспечения системы управления земельными ресурсами сельских поселений 49
2.2 Анализ системы управления земельными ресурсами на муниципальном уровне 64
2.3 Инструменты управления земельными ресурсами на сельском уровне 73
Глава 3 Инновационные технологии повышения эффективности управления земельными ресурсами сельских поселении 90
3.1 Основные направления формирования муниципальной земельной политики сельских поселений 90
3.2 Технологическое развитие систем управления земельными ресурсами 101
3.3 Эффективность совершенствования управления землями сельских поселений 114
Выводы и предложения 123
Список литературы 126
Приложения 140
- Мировой опыт управления земельными ресурсами сельских территорий и возможности его использования в условиях Российской Федерации
- Анализ системы управления земельными ресурсами на муниципальном уровне
- Основные направления формирования муниципальной земельной политики сельских поселений
- Эффективность совершенствования управления землями сельских поселений
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Существующее управление землепользованием сельских поселений недостаточно эффективно и не способствует развитию экономической системы местного самоуправления. В значительной степени это обусловлено отсутствием комплексной, своевременной, системной информации, которая является базисом управления земельными ресурсами.
Таким образом, в настоящее время к ключевым задачам развития землепользования сельских поселений является организация его управления на основе соответствующего информационного обеспечения и системы организационно-территориальных мероприятий, включая землеустройство и кадастр недвижимости, что предопределяет актуальность темы диссертационной работы.
Федеральный закон «О развитии сельского хозяйства», Государственная программа «Развитие сельского хозяйства и регулирование рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2013-2020 годы» создали основу решения проблемы управления развитием земель сельских поселений. Вместе с тем вопросы территориального развития сельских поселений распределены между разными уровнями муниципальных образований. Однако выстраиваемая система муниципального управления, определяющая компетенцию каждого ее звена, характеризуется неоднозначным и нечетким пониманием того, за что отвечают соответствующие органы власти муниципальных образований в области земельных отношений на территории сельских поселений.
Изучение автором специализированной научной литературы, нормативно-правовой документации по указанным вопросам обозначило недостаточную проработанность методических аспектов оценки эффективности управления земельными ресурсами сельских поселений, востребованность в актуализации современного состояния проблемы и разработки новых подходов. Это определило выбор темы диссертационного исследования, постановку цели и задач.
Состояние изученности проблемы. В научной литературе теоретическим и методическим основам управления земельными ресурсами посвящены труды видных учёных: А.А. Варламова, С.Н. Волкова, Н.В. Комова, О.Б. Леппке, П.Ф. Лойко,
Д.С. Львова, В.В. Милосердова, Р.Т. Нагаева, А.П. Огаркова, А.В. Тарасова, С.А. Ткачука, В.Н. Хлыстуна и др.
Муниципальный аспект при управлении сельскими территориями освящен в работах В.М. Баутина, А.В. Мерзлова, А.В. Петрикова, В.В. Вершинина, М.П. Бурова, Т.А. Емельяновой, О.Т. Хисматулова, А.П. Огаркова, А.В. Севостьянова, СИ. Носова и других российских ученых. В зарубежных странах данный вопрос в значительной мере отображен в работах К. Бегга, Ю. Блэйсера, Т. Витэка, Т. Кон-ноли, А. Кокконена, В. Уизарда, К. Макэлроя, П. Халла, Д. Штойдлера и др.
Однако до настоящего времени проблемы, связанные с управлением земельными ресурсами на уровне сельских поселений, как особой сферы землепользования, изучены недостаточно и комплексных исследований этой темы нет.
Целью исследования является разработка теоретических, методических и организационных основ экономически эффективного управления земельными ресурсами сельских поселений в условиях рыночной экономики.
В соответствии с этим в диссертации были поставлены следующие задачи:
определение научно-методологических основ использования земель на уровне сельских поселений с выявлением особенностей сложившегося их территориального развития, уточнением принципиальных подходов к оценке эффективности управления территориями на сельском уровне;
проведение структурного анализа систем управления земельными ресурсами сельских поселений;
изучение возможностей использования мировой практики управления земельными ресурсами сельских территорий в условиях Российской Федерации;
проведение анализа существующей нормативной правовой базы, планов развития землепользования сельских поселений, определение роли органов местного самоуправления в этом процессе;
разработка и апробация методических рекомендаций по совершенствованию инструментов и методов управления земельными ресурсами сельских поселений;
- разработка предложений по введению инновационных технологий
управления земельными ресурсами сельских поселений.
Научная новизна исследования состоит в следующем:
актуализированы теоретические основы управления земельными ресурсами на уровне сельских поселений;
разработаны критерии и показатели оценки эффективности управления земельными ресурсами сельских поселений;
конкретизирован состав и содержание инструментов управления земельными ресурсами сельских поселений;
предложена схема регулирования земельных отношений в сельском поселении на среднесрочную перспективу;
разработаны методические и организационные подходы по вовлечению земель сельскохозяйственного назначения в земельно-хозяйственный оборот на территории сельского поселения, а также система действий по охране земель и контролю за ее использованием на уровне сельского поселения;
на примере апробированного сельского поселения Московской области предложена методика оценка эффективности мероприятий по управлению земельными ресурсами.
Объектом исследования являются процессы взаимодействия субъектов муниципального управления в области земельных отношений на уровне сельских поселений.
Предметом исследования являются земельные отношения, складывающиеся в процессе управления земельными ресурсами сельских поселений.
Область исследования соответствует пунктам 14.6 «Организационно-экономические механизмы регулирования земельно-имущественных отношений» и 14.7 «Методическое обеспечение управления земельными ресурсами и контроля за их использованием и охраной» Паспорта специальности ВАК 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство).
Теоретическая значимость работы состоит в системном представлении определения эффективности управления земельными ресурсами сельских поселений, совершенствовании методического инструментария ее оценки. Предложенные автором подходы и методы повышения эффективности управления земельными ресурсами сельских поселений развивают современную теорию управления региональным землепользованием.
Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что предложенные автором содержание и инструменты управления земельными ресурсами могут быть применены при подготовке нормативных и методических документов по организации рационального использования и охраны земель на уровне сельских поселений.
Состав критериев и показателей эффективности управления земельными ресурсами сельских поселений может быть предложен региональным органам АПК для оценки деятельности органов местного самоуправления в области управления земельными ресурсами.
Практические рекомендации, полученные на основании данной работы, использованы в образовательном процессе учебными заведениями, входящими в Учебно-методическое объединение вузов Российской Федерации по образованию в области землеустройства и кадастров.
Методология и методы исследования. Методологическую основу диссертационной работы составили научно-методические подходы к решению задач эффективного развития сельских территорий и построению систем управления земель на местном уровне, научные достижения отечественного и зарубежного опыта в сфере управления земельными ресурсами; программные и стратегические документы, отчетные и статистические материалы федеральных и региональных ведомств и муниципалитетов, действующее земельное законодательство, нормативные правовые акты по организации местного самоуправления, собственные расчеты автора.
В зависимости от решаемых задач в диссертационном исследовании использовались как общенаучные методы: системный, логический, монографический, анализа и синтеза и другие, так и частнонаучные методы: функционального, экономико-математического, SWOT-анализа, экспертных оценок.
Мировой опыт управления земельными ресурсами сельских территорий и возможности его использования в условиях Российской Федерации
Развитая система управления земельными ресурсами муниципальных образований гарантирует право собственности и его защиту, поддерживает налогообложение земли и недвижимости, обеспечивает гарантии кредита, развивает земельные рынки и осуществляет их мониторинг, защищает земельные ресурсы и поддерживает мониторинг окружающей среды, содействует землеустройству, уменьшает количество земельных споров, содействует земельной реформе в сельской местности, обеспечивает совершенствование планирования и организации рационального использования и охраны земель, а также формирование статистических данных, помогающее осуществлять развитие управления на высшем уровне. Законодательство многих стран в области регулирования земельных отношений и управления объектами недвижимости предполагает увязку интересов каждого собственника или пользователя с интересами всего общества.
Согласно позиции Европейской экономической комиссии при ООН, система управления земельными ресурсами должна быть приемлемой по средствам и открытой для каждого, удовлетворяя потребности всех ее пользователей, и должна быть устойчивой. В документах европейского союза отмечается, что рациональное управление землей и иными объектами недвижимости является основой благосостояния людей, проживающих на данной территории [129].
Руководство ведущих стран мира на различных административных уровнях позиционирует управление земельными ресурсами как ведущее направление деятельности государственного значения, чтобы создать необходимые условия для рационального использования земель, их охраны и в конечном счете способствовать развитию экономики. При этом имеются примеры выстроенной системы законодательства в сфере земельных отношений и управления недвижимостью, которая должным образом взаимоувязывает признание прав и обязанностей отдельного субъекта права и общие интересы групп населения. Невозможно обеспечить стабильное территориальное развитие в известных границах и социально-экономическое развитие административно-территориальных образований при отсутствии соответствующей государственной и региональной стратегии использования и управления земельного фонда, позволяющей создать надежные условия для потенциальных инвестиций в землеёмкие отрасли экономики со стороны физических и юридических лиц.
Европейским экономическим сообществом признано, что эффективное управление земельными ресурсами, которые являются источником благосостояния, «лежит в основе хорошего управления на высшем уровне и эффективной ра-. боты государственной администрации. Рациональное управление на высшем уровне, частная собственность на землю и защищенность собственности являются основой устойчивого социального и экономического развития» [129].
Совершенствование земельных отношений, имеющих многопрофильную структуру, рассматривается мировым сообществом как основа для устойчивого развития территорий и повышения эффективности управления земельными ресурсами. Для этого в любой стране должны быть налажены такие элементы земельных отношений, как целенаправленный и обоснованный учет земель в разрезе целевого назначения, форм собственности, прав пользования и т.д.; учет стоимости и поступления доходов от использования земель (обеспечивается справедливость при налогообложении земли и недвижимости, а также при принудительном отчуждении земли для государственных целей); учет природоохранных требований при землепользовании.
Формирование системы управления земельными ресурсами сельских муниципальных образований в зарубежных странах с развитой экономикой способствовало решению крупнейших задач на их территории [150]:
- привлечь капитал в сельскую местность посредством соблюдения гарантий органов власти в вопросах права собственности на землю;
- создать эффективную систему оценки земель, в основе которой учитывается комплекс факторов землепользования;
- сформировать систему надлежащего контроля за использованием и охраной земель;
- наладить взаимодействие, сконцентрировать имеющиеся материально-технические и финансовые возможности государства, органов местного самоуправления, субъектов права на землю при решении вопросов благоустройства и организации сельских территорий, развития социально-бытовых условий жизнедеятельности, промышленного, и в частности сельскохозяйственного производства, туризма, охраны земель;
- дать собственникам земель, непосредственно занимающихся сельскохозяйственным производством, а также социально значимыми проектами на селе, возможность получения выгодных банковских кредитов под залог земли.
Рациональное использование земельных ресурсов содействует экономическому и социальному развитию сельских территорий. Ряд стран стремится достичь этих целей с помощью земельной реформы, под которой понимаются различные значения, включая восстановление прав прежних собственников на землю, называемое реституцией земель, и перераспределение прав на землю, например, путем передачи государственных земель тем, кто не имеет земли, или изъятия земель у собственников крупных владений для перераспределения. Она может также включать консолидацию земель, при которой все собственники земли на какой-либо территории отказываются от своей земли и получают новые участки сопоставимой стоимости, но по схеме, которая способствует более эффективному и продуктивному использованию земли.
Предметом «реституции», то есть возвращения бывшим собственникам и их наследникам, земля была при реформировании земельного строя в государствах Восточной Европы и Балтии в начале 1990-х годов.
Так, в законах Литвы «О процедуре и условиях восстановления прав собственности на существующую недвижимость» от 16.07.1991 г. и «О земельной реформе» от 25.07.1991 г. было прописано, что сельскохозяйственная земля, городские площади и недвижимость, которые были национализированы в период 1940—1945 годов, будут возвращены бывшим владельцам и их наследникам в максимально возможном размере с учетом изменившихся обстоятельств, а другие земельные площади, необходимые для производственной деятельности, строительства жилья и предоставления услуг, должны передаваться в частную собственность или аренду, на выбор граждан [149].
Как правило, процесс реституции земель в странах Восточной Европы проходил медленно. Возвращение полных прав собственности требовало тщательного исследования старых материалов учета земель. Чтобы ускорить переход от коллективных (текущее использование земель) к частным (после проведения реституции) фермерским хозяйствам, многие собственники земли получили права пользования с тем, чтобы сельскохозяйственное производство могло продолжаться, не дожидаясь восстановления полных прав собственности. В качестве временной меры эта практика была успешной, хотя права пользования менее защищены, чем цельный правовой титул.
Основанием для проведения реституции земель во многих странах являлись поземельные книги (Германия, Австрия, Чехия и др.). Записи в этих книгах явились основанием для возврата той собственности, которая в свое время была национализирована. Там же, где нет поземельных книг, ничего сделать нельзя. Например, на постсоветском пространстве действует система компенсаций, связанных с репрессиями двадцатых-шестидесятых годов, но не ясно, что является основанием для этих компенсаций. В настоящее время в России предоставление соответствующих подтверждающих документов крайне затруднительно, и большинство судебных исков прежних владельцев проигрывается из-за отсутствия законодательных оснований для возврата собственности [102; 148].
Поземельная книга по своему содержанию отвечает требованиям документа, при использовании которого возможно эффективное и обоснованное управление земельными ресурсами. Помимо описания собственников земель, способов приобретения земельных участков, инвентаризационная опись в книге содержит все кадастровые параметры - границы землевладения, размер и способ использования, данные о владельцах, их правах, сервитута, обременениях и лицах, имеющих претензии по поводу землевладения и землепользования. Также в книге собраны сведения об обязательствах, с которыми связано владение участком. Отдельный раздел содержит информацию, связанную с ипотекой и другими дебетными требованиями. В результате по записям книги всегда можно восстановить достоверную картину в случае возникновения конфликтной ситуации. Так, например, в случае банкротства предприятия, в инвентаризационный раздел поземельной книги заносится запись о банкротстве. Если в земельной книге имеется такая запись, то владелец участка не имеет права передавать собственность на участок третьим лицам - на это теперь имеет право только конкурсный управляющий. Покупатель также защищен и при отсутствии такой записи в книге. Он может быть уверенным в том, что владелец имеет право на продажу участка.
В Германии уполномоченным учреждением по ведению поземельной книги является поземельное управление при участковом суде, который является судом низшей инстанции, что дает гарантию достоверности на сведения [102, с. 28].
Анализ системы управления земельными ресурсами на муниципальном уровне
Разработка актуальной и комплексной системы управления земельными ресурсами сельских поселений создает основу и необходимые технологические условия для осуществления сбора документированных данных о состоянии земельных участков, сведений, полученных в ходе обследований территории муниципального образования, ведения на их основе учета и мониторинга земель, включая количественные и качественные данные природно-экологических, социально-экономических свойств земельных ресурсов, содержание правового режима и ограничений использования земельных участков. В свою очередь, наличие такой целостной системы в совокупности со стабильной структурой органов местного самоуправления, отвечающих за управление землями, является обязательной необходимостью для выработки обоснованных позиций при повышении эффективности и информационной обеспеченности использования земель и рынка недвижимости на местном уровне.
Поэтому мы согласны с Соколовым В.В., который представляет управление земельными ресурсами как систему взаимосвязанных экономических, технических, организационно-хозяйственных и правовых мер, принимаемых государством и направляемых на упорядочение земельных отношений, организацию полного, рационального и эффективного использования земельных ресурсов и их охрану в интересах как всей страны, так и различных собственников, землепользователей и землевладельцев [121].
В Московской области в процессе решения задачи формирования целостной системы управления землепользования и выработки решений по рациональному использованию и охране земель в интересах государственной и муниципальной экономики свой отпечаток накладывают факторы дефицита свободных земельных ресурсов, снижения площадей земель сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий, при одновременном увеличении спроса на землю под развитие объектов промышленности и урбанизации.
Целостность общей системы управления землями в Московской области фактически разрушилась в процессе неорганизованного перехода права от государственной к частной собственности, появления на несколько порядков большего количества новых собственников земель в отдельных предприятиях, а в итоге целых землеемких отраслей экономики. Созданные в результате муниципальной реформы середины 00-х годов органы местного самоуправления сельских поселений и муниципальных районов без государственной поддержки не только финансового, но и методического, организационного характера, не исполняют необходимые для эффективного землепользования координирующие функции по налаживанию взаимодействия между государством, муниципалитетами, субъектами права на землю, производителями и потребителями продукции. Необходимо отметить, что в создание и существование таких «неорганизованных» условий землепользования земельного рынка на руку многим представителям производства, крупным банковским группам, вкладывающим инвестиции в земельные ресурсы.
Необходимость изменения способов и методов управления собственностью сельских поселений в Московской области обусловлена рядом причин. Сельское поселение, как муниципальное образование, являясь собственником, исполняет две функции: собственника имущества и управляющего субъекта. При этом методы, посредством которых осуществляется управление, являются преимущественно административными (установление арендной платы, отчислений от прибыли предприятий и др.). Используя такие методы, невозможно учитывать особенности каждого объекта собственности, что, в свою очередь, может привести к снижению поступлений средств в бюджет муниципального образования. С целью учета особенностей каждого значимого объекта собственности необходимо привлекать профессиональных управляющих, имеющих опыт работы с потенциальными заказчиками и инвесторами, владеющих современными методиками и технологиями управления предприятиями, недвижимостью, ценными бумагами.
Кроме того, на уровне так называемых муниципальных образований второго порядка, т.е. сельских поселений, нечетко определен объект управления земельными ресурсами.
Как отмечала Н.П. Олефиренко, особенностями формирования собственной компетенции муниципальных образований «являются множественность субъектов, участвующих в формировании компетенции местного самоуправления, и различие компетенции разных муниципальных образований. Исходя из этих особенностей, содержание проблемы установления компетенции каждого конкретного муниципального образования или их некоторых однородных групп заключается в сложности системного учета всех факторов, влияющих на наиболее целесообразное, с точки зрения эффективности исполнения функций и достижения целей, разделение полномочий между органами государственной власти и органами местного самоуправления, а также между органами местного самоуправления различных муниципальных образований» [107].
Как уже было сказано сельские поселения, сегодня находятся в составе муниципальных районов. При этом предметы ведения, доходные источники, объекты собственности этих муниципальных образований разграничиваются законом субъекта Российской Федерации. Разграничить полномочия в сфере управления земельными ресурсами на основе существующих законодательных норм так, чтобы каждый блок вопросов местного значения решался эффективно и согласованно, на практике очень затруднительно.
В то же время в пределах даже одного субъекта Российской Федерации сложились различные условия и факторы землепользования на сельском уровне, которые должны быть учтены при формировании местной системы управления земельными ресурсами.
Как минимум, по семи ниже представленным показателям развития в разрезе различных групп сельских поселений Московской области мы видим, насколько значительна разница в сведениях2:
1. Среднее расстояние от центра муниципального образования до г. Москвы, км-79,2/46,73;
2. Средняя площадь сельского поселения, тыс. га - 34,4 / 18,2;
3. Число действующих рабочих мест на 1.01.2012 г., ед. / 100 га- 30,8 / 51,3;
4. Плотность населения на 1.01.2012 г., чел. / 100 га- 21 / 94;
5. Объем производства товарной сельскохозяйственной продукции на 1.01.2012 г.,тыс. руб./га-14120/16230;
6. Количество земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет на 1.01.2013 г., ед./ЮОга -27/81.
В представленных группах сельских поселений показатели транспортной доступности, плотности населения, количества действующих рабочих мест, доли поставленных на учет и зарегистрированных земель разнятся на 35 — 64 %. Также при принятии управленческих решений нельзя не учитывать исторически сложившиеся особенности, различный земельно-ресурсный потенциал, экологическую ситуацию и т.п.
Управление земельными ресурсами невозможно без четко выстроенной структуры органов исполнительной власти. Структура органов управления в сфере земельно-имущественного комплекса проанализирована автором на примере муниципальных районов Московской области.
Лишь в восьми районах из тридцати девяти видно идентичное строение органов власти, реализация полномочий которых позволит провести эффективное управление земельными ресурсами и рациональное перераспределение земель в целях социально-экономического развития и, удовлетворяя требованиям охраны земель (приложение А).
Основные направления формирования муниципальной земельной политики сельских поселений
Основной задачей настоящего исследования является формулирование научно-методических подходов к определению эффективного управления земельными ресурсами сельских поселений, построение такой системы управления, которая бы создавала условия для сохранности уже имеющегося земельно-ресурсного потенциала, и для будущего развития сельских территорий. Объектом исследования настоящей работы служат земли сельского поселения и система управления ими органами местного самоуправления. Управление землепользованием сельских поселений органами местного самоуправления осуществляется как в рамках государственной структуры совершенствования земельных отношений по единым установленным нормам на уровне федеральных законов и законов субъектов Российской Федерации, так и на уровне принятия решений муниципальным образованием, основной задачей которого является устойчивое развитие сельских территорий.
Учитывая это, основную цель управления муниципальным землепользованием сельских поселений мы определяем, как достижение эффективного и рационального использования земельных ресурсов, формирование благоприятных условий для увеличения инвестиционной привлекательности, совершенствования социальной и производственной инфраструктуры.
В рамках поставленной целевой установки выделяются направления, реализация которых во многом обеспечит упорядочение и стройность процесса управления земельными отношениями на сельском уровне. Учитывая ключевой ориентир - повышение эффективности системы управления земельными ресурсами сельского муниципального образования, появляется возможность сформировать содержание направлений, которым необходимо следовать для достижения главной цели.
Перспективные направления муниципальной земельной политики в сельских поселениях помимо создания достойных условий для стабильного развития сельских территорий, увеличения доходов бюджета поселения и направления целого его сегмента на улучшение инфраструктуры, должна заключаться в использовании и охране земель, выступающей в качестве пространственного базиса, объекта социально-экономических отношений, природного объекта, главного средства производства. Системный и комплексный учет всех представленных функций земельных ресурсов должен быть в основе определения оценки и порядка использования земельных участков на межселенной территории.
Реализация данных направлений в сельском поселении возможна на базе:
- усовершенствования процесса проведения муниципального земельного контроля;
- создания в сельских поселениях цивилизованного регулируемого рынка объектов недвижимости и его инфраструктуры;
- установления границ населенных пунктов и поселения в соответствии с содержанием схемы территориального планирования муниципального района, генерального плана поселения и проекта установления черты населенных пунктов;
- создания условий для экономического роста на основе увеличения производственного потенциала земельных участков, повышения социальной и инвестиционной привлекательности сельских территорий;
- упрощения порядка проведения межевания и формирования земельных участков, постановки на государственный кадастровый учет, выдачи свидетельств на право собственности объектов недвижимости;
- создания устойчивого взаимодействия с федеральными и региональными органами исполнительной власти, уполномоченными осуществлять управление земельно-имущественным комплексом, повышения эффективности совместной работы внутри структуры органов местного самоуправления.
Сельские поселения являются таким видом административно-территориальных образований, в котором максимально сконцентрированы именно межселенные территории, - даже в урбанизированной Московской области их удельный вес составляет свыше 90 %. Поэтому на данном административном уровне должны быть регламентированы действия по использованию и охране как застроенных, так и незастроенных земель.
Созданию условий для территориального развития сельских поселений будут также способствовать принятые с 1.07.2011 года поправки к ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», устанавливающие передачу выявленных невостребованных и вымороченных земельных долей в собственность сельских муниципальных образований, в результате чего у муниципальных образований появляются стимулы перевести соответствующие земли в муниципальную собственность для собственного территориального развития и ввести их в легальный рыночный оборот для реализации на условиях аукционов и наполнения муниципального бюджета.
На 01.01.2012 г. в Московской области площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, переданных в долевую собственность, составляла 442,4 тыс. га. На этот же период, по данным регионального управления Росреестра, поставлено на кадастровый учет земельных участков площадью 62,4 тыс. га или 15,2 % от общей площади земель долевой собственности. Осуществлена государственная регистрация права собственности на земельных участках площадью 41,6 тыс. га или 10,1 % от общей площади земель долевой собственности. Площадь невостребованных земельных участков составляет 198,4 тыс. га или 45,1 % от общей площади земель долевой собственности.
Мы считаем, что к основным показателям работы администрации сельского поселения по совершенствованию земельной политики является увеличение работ по постановке земельных участков на кадастровый учет (включая земельных долей, переданных в свое время в собственность физических лиц) с образованием резервного земельного фонда и обоснованием его дальнейшего использования.
При этом последовательно должны решаться задачи по созданию механизма оформления невостребованных земельных участков и, в конечном счете, вовлечению их в земельно-хозяйственный оборот для муниципальных нужд поселения, а также сельскохозяйственного использования (рисунок 17).
В результате работы по выполнению кадастровых работ и постановки на кадастровый учёт земельных участков, выделенных в счет невостребованных земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения позволят дополнительно выявить потенциальных плательщиков земельного налога и арендной платы неиспользуемых и неэффективно используемых земель на территории поселения и вовлечь их в экономический оборот, послужат толчком к реализации инвестиционного потенциала муниципального образования.
Результаты анализа использования земель на примере типичного сельского поселения для Московской области (Волчёнковское сельское поселение Наро-Фоминского муниципального района), которые легли в основу представленной схемы, показали, что земельный фонд муниципального образования представлен на 25605 га межселенными территориями (84,6 % от общей площади поселения): земли сельскохозяйственного назначения - 11150 га (36,8 %), земли лесного фонда - 13646 га (45,1 %), земли особо охраняемых природных территорий, земли водного фонда - вместе 809 га (2,7 %).
На территории Волчёнковского сельского поселения функционируют две сельскохозяйственные организации, в собственности и пользовании которых находится 9244 га, в том числе свыше 70 % сельскохозяйственных угодий, а также 36 га крестьянских (фермерских) хозяйств и 75 личных подсобных хозяйств на общей площади 140 га. Также в связи с выгодным месторасположением и благоприятной экологической обстановкой на территории сельского поселения Волчёнковское расположено 116 садовых и дачных товариществ.
Общая численность постоянно проживающего населения на 01.01.13г. -3773 человека, в том числе 2118 в трудоспособном возрасте. Наиболее многочисленным населенным пунктом является поселок совхоза «Архангельский» -1252 человек. Из общей численности населения более 70 % занято в сельском хозяйстве, а также в сфере услуг, которые обслуживают сельскохозяйственное производство. Сведения о социально- экономическом развитии сельского поселения Волчёнковское приведено в приложении В.
Эффективность совершенствования управления землями сельских поселений
Проблема повышения эффективности управления объектами недвижимости актуальна, особенно во время создания и совершенствования новых форм управления, при этом, их значимость усиливается, поскольку эти процессы сопровождаются не только позитивными, но и негативными явлениями.
В данных условиях важнейшей задачей при определении эффективности управления землями сельских поселений является муниципальный и производственный земельный контроль и мониторинг за динамикой земельно-хозяйственного оборота, его количественными и качественными показателями. Для оценки результатов использования земель, принятия сбалансированных решений для управления землями на сельском уровне необходим оперативный анализ показателей использования земельных ресурсов.
Одним из прогрессивных методов оценки эффективности управления по мнению отечественных и западных специалистов выделяется составление SWOT-анализа, преимуществом которого является возможность применения при анализе полифункциональных объектов хозяйствования с широкой номенклатурой отраслей экономики, коими и являются муниципальные образования и в частности сельские поселения.
На примере Волченковского сельского поселения Московской области рассмотрим SWOT-анализ управления земельными ресурсами с выявлением и структурированием сильных и слабых сторон, сравнения сильных и слабых черт процесса управления с возможностями, которые обеспечивает федеральное, региональное и муниципальное регулирование земельно-хозяйственного оборота и непосредственно земельный рынок (таблица 11).
Оценка эффективности реализации мероприятий по совершенствованию управления землями сельских поселений складывается из совокупного социально-экономического эффекта, который достигается за счет создания развитой информационной инфраструктуры, создающей необходимые условия для эффективного использование земель, имущественных комплексов как важнейших составляющих богатства поселения, а также за счет прямого экономического эффекта от реализации мероприятий, который состоит в увеличении дохода бюджета за счет роста поступлений арендной платы, средств от продажи земельных участков или продажи права на заключение договоров аренды таких земельных участков на торгах, земельного налога и повышения эффективности управления земельными ресурсами (рисунок 25).
Создание на уровне муниципального района автоматизированной информационной системы управления земельными ресурсами и иной недвижимостью с подключением к ней соответствующих специалистов администрации сельского поселения, включающей информационный обмен базами данных по земельным участкам и объектам недвижимости между районным отделом Управления Росреестра по субъекту РФ, земельной кадастровой палатой, комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации района, межрайонной инспекцией федеральной налоговой службы России, отделом Федерального казначейства и других организаций, обеспечит планомерную и последовательную реализацию государственной политики по эффективному управлению земельными ресурсами и иной недвижимостью как на районном, так и на поселенческом уровне, «активному вовлечению их в хозяйственный оборот и стимулированию инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, формированию банка данных о земле и иной недвижимости как единого государственного информационного ресурса. Будет повышена квалификация управленческих кадров, что обеспечит достижение качественно нового уровня управления недвижимостью» [45, с. 127].
Оценку эффективности реализации мероприятий по совершенствованию управления землями проведем на примере сельских поселений, располагающихся в ряде муниципальных районов Московской области, но в тоже время имеющих различные условия развития - близость к региональному центру г. Москве, различная структура и общая земельного фонда, демографическая характеристика проживающего населения. Общие сведения о сельских поселениях представлены в таблице 12, показатели эффективности управления земельными ресурсами сельских поселений в таблице 13 [48; 77].
Представленные в таблицах данные свидетельствуют о снижении активности земельно-хозяйственного оборота в муниципальных образованиях, располагающихся далее от регионального центра, имеющих сравнительно низкую плотность населения. Здесь больший удельный вес земельных долей, признанных невостребованными, меньшие объемы приватизации земель для государственных и муниципальных нужд.
Так, в Микулинском сельском поселении Лотошинского района по состоянию на 01.01.2012 г. площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, переданных в долевую собственность, составляет 7131,4 га. Поставлено на кадастровый учет земельных участков долевой собственности площадью 998,3 га или 14,1 % от общей площади указанных земель, что ниже в среднем на 29 % среди рассматриваемых муниципальных образований.
Осуществлена государственная регистрация права собственности на земельных участках площадью 648,9 га или 9,1 % от общей площади земель долевой собственности. Площадь невостребованных земельных участков составляет 5361,0 га или 75,1 % от общей площади земель долевой собственности, что превышает в среднем на 31% данный показатель среди рассматриваемых муниципальных образований.
Одним из видов работ по освоению неиспользуемых сельскохозяйственных угодий поселения планируется содействие в упрощении процедур оформления земель сельскохозяйственного назначения для собственников и землепользователей, признание прав муниципальной собственности на невостребованные земельные участки, выделенные в счет невостребованных земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения.
Для обеспечения комплекса мероприятий по оформлению земельных участков, выделяемых в счет невостребованных земельных долей в собственность сельского поселения по нашим подсчетам предусматриваются расходы на уровне 1000 тыс. руб. за счет средств из бюджета муниципального района и (или) сельского поселения. Данные средства будут реализовываться на проведение кадастровых работ на земельных участках, выделенных в счет невостребованных земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения, и постановка их на кадастровый учет с последующей регистрацией права собственности.
При реализации мероприятий внебюджетные источники в размере 2045 тыс.руб. планируется привлекать на выполнение кадастровых работ землепользователями на землях сельскохозяйственного назначения для признания прав собственности сельскохозяйственных товаропроизводителей.
Содержание предусматриваемых мероприятий представлено в приложении Б. Основным индикатором эффективности реализации мероприятий предлагается принять количество земельных участков, поставленных на кадастровый учет земель сельскохозяйственного назначения.
Реализация предложений с планируемым финансированием позволит поселению дополнительно поставить на государственный кадастровый учет 21,2 % и осуществить регистрацию права собственности 20,4 % сельскохозяйственных земель, а также обеспечить право собственности на невостребованные дома и земельные участки, выделенных в счет невостребованных земельных долей и земельных участков из сельскохозяйственных земель 12,3 % от площади земель, которые в начале 90х годов были переданы в долевую собственность граждан (таблица 15).
