Введение к работе
Актуальность темы исследования. В настоящее время в России для всех субъектов хозяйствования и рядовых граждан формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления и изучения. В первую очередь, это относится к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого, так или иначе, связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящей доход. Вложение в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны. Знание основ управления недвижимостью необходимо как для успешной предпринимательской деятельности, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.
С возрождением рыночных отношений в условиях развития экономики страны в целом произошел передел собственности и, в том числе, доходной недвижимости. Часть недвижимости перешла в частную собственность, и у владельцев возникли закономерные вопросы: каким образом получить максимальные выгоды от имеющегося имущества, каким образом управлять данным имуществом.
Другая часть доходных объектов осталась в государственной собственности, однако, государство, являясь также субъектом рынка, должно заботиться о наиболее эффективном использовании доходной недвижимости как одного из важнейших источников поступлений в бюджеты различных уровней.
В условиях общего экономического подъема, развития различных форм предпринимательской деятельности, развития строительства увеличивается спрос и предложение доходной недвижимости. Операции, совершающиеся с недвижимостью, постоянно
усложняются, спектр услуг фирм, занимающихся недвижимостью, расширяется, процесс управления недвижимостью все сложнее осуществлять на практике. В этих условиях отсутствие теоретической базы управления недвижимостью, а также практических рекомендаций в этой сфере становится одной из актуальнейших проблем.
Проблемы недвижимости всегда занимали важное место в экономической теории и практике и достаточно хорошо отражены в трудах отечественных и зарубежных ученых.
Наиболее существенный вклад в решение проблем управления доходной недвижимостью внесли работы Пашкуса Ю. В., Максимова С. Н., Тарасевича Е. И., Есипова В. Е., Грибовского С. В., Григорьева В. В., Крутика А. Б., Фридмана Дж., Ордуэй Н., Харрисона Г. С, Эккерта Дж., Калининой Н. В., Дмитриева С. Ю., Ромма А. П., Федотовой М. А., Сивко вой Л. А., Володькина В. П.
Несмотря на значительное число исследований в этой области, ряд аспектов управления недвижимым имуществом недостаточно изучен, и именно поэтому проблема управления доходной недвижимостью в России требует более глубокой разработки.
Цель диссертации заключается в разработке методических основ повышения эффективности управления доходной недвижимостью на основе существующей теории управления и с учетом особенностей доходного недвижимого имущества.
Реализация поставленной в диссертационной работе цели потребовала решения следующих задач:
уточнить экономическое содержание понятия управления доходной недвижимостью, а в частности, рассмотреть данное понятие в качестве процесса выполнения следующих функций: маркетинговый анализ, анализ управляемого объекта недвижимости, осуществление инвестиционной деятельности, мотивация персонала, оценка недвижимости и анализ показателей эффективности управления в длитель-
ном периоде;
определить основные цели и принципы процесса управления доходной недвижимостью;
определить цели и способы проведения маркетингового анализа; разработать структуру рынка недвижимости, проанализировать объекты и субъекты рынка;
провести анализ инвестиций в доходную недвижимость и выявить проблемы, возникающие в данном процессе; изучить существующие способы финансирования с учетом отечественного и зарубежного опыта;
разработать способы определения эффективности управления доходной недвижимостью, в том числе проанализировать массовую и индивидуальную оценки;
разработать практические рекомендации по совершенствованию процесса управления доходной недвижимостью.
Предметом исследования являются теоретические, методические и практические вопросы, связанные с осуществлением процесса управления доходной недвижимостью.
Объектом исследования являются хозяйствующие субъекты, использующие объекты недвижимости для получения предпринимательского дохода.
Теоретической и методологической основой исследования являются фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых в области экономики и управления недвижимости, законодательные акты Российской Федерации и ее субъектов, регламентирующие различные аспекты деятельности с недвижимым имуществом. Изучены материалы периодических изданий и научных конференций.
В диссертации использовались сравнительно-аналитический анализ, экономико-статистический анализ, функциональный и системный анализ, а также метод экономико-математического моделирования.
Эмпирическую базу исследования составили данные статистических сборников,
текущая отчетность КУГИ, а также материалы, полученные автором непосредственно на объектах исследования.
Цели и задачи исследования предопределили структуру работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.
В первой главе рассмотрены теоретические основы управления доходной недвижимостью, уточнен понятийный аппарат, определены цели и функции управления доходной недвижимостью. Во второй главе даны методические рекомендации для осуществления процесса управления, разработан алгоритм и структурированы этапы процесса управления доходной недвижимостью. В третьей главе предлагаемые методические рекомендации применены для конкретного объекта доходной недвижимости. В работе имеется большое количество схем, таблиц, рисунков, поясняющих теоретический и методический материал.
