Введение к работе
Актуальность темы. Происходящие институциональные изменения в экономике России требуют принципиально новых подходов к формированию и осуществлению эффективного управления объектамн многофункциональной недвижимости как наиболее востребованного в настоящее время сегмента коммерческой недвижимости посредством реконцепцни - целенаправленного проведения единичных действий или комплекса мероприятий, направленных на модернизацию основного назначения объекта недвижимости для продления активной фазы жизненного цикла. Особенно эта проблема актуальна для крупных городов, обладающих значительными материальными и инвестиционными возможностями, что в свою очередь позволяет быстро и эффективно мобилизовать рыночный потенциал земельных ресурсов, привлечь инвестиции в наиболее важные и экономически выгодные сферы жизнедеятельности мегаполиса.
Одним из вариантов решения данной проблемы является выбор эффективного местоположения объекта многофункциональной недвижимости для получения в дальнейшем заказчиками прибыли при эксплуатации вновь построенных или реконструированных объектов, а также проведение мероприятий по результативному долгосрочному функционированию объекта.
Степень разработанности проблемы исследования. Анализ теории и практики развития управления объектами коммерческой недвижимости занимает значительное место в зарубежной и отечественной науке.
Вопросы экономики и управления недвижимостью с системным изложением основных экономических и управленческих аспектов были подробно рассмотрены такими учеными, как Н.Ф. Вечер, М.А. Горенбургов, П.Г. Грабовый, В.Ф. Грязных, СИ. Кабакова, А.Б. Крутик, О.П, Кры ми на, Ю.Н. Кулаков, И.Г. Лукманова, В.П. Николаев, А.А. Ольховский, Л,И. Павлова, В.А. Прор-вич, А.Б. Ракитский, А.А. Сегедщюв, В.И. Семкин, Г.М. Стерник.
Из зарубежных авторов, уделявших внимание проблеме проектирования, размещения, развития и управления объектами недвижимости, можно отметить следующих ученых: В. Беренс, Д,Д- Блевинс, Ж. Дюпюи, X. Моленаар, Р.Б, Пейзер, Д. Рейтсма, П. Хавранек, А.Б. ФреЙ, Г.А. Цукермаи.
В работе использованы материалы двух направлений научно-исследовательских работ, затрагивающие различные аспекты данной проблемы:
— основополагающие труды по общим вопросам формирования
общественно-многофункциональных и деловых многофункциональных комплексов В, Л. Абызова, Э. Богосяна, И. П. Васильевой, А. А. Гаврили ной, А.И. Урбаха и др., а также зарубежных авторов - Н. Беддингтона, Д. Гослинга, Б. МаЙтленда и др.;
— проблемные публикации и исследования по вопросам истории раз
вития и современной организации многофункциональных комплексов
В.А. Лаврова, А.А. Максимова, СМ. Шумилкина, Н.П. Кириенко, Т.М. Розано
ва, И. Зайдлера, М. Колчака, И, Эпплтона и др.
Поскольку наименее разработанной с точки зрения научных исследований, нормативной базы и практического опыта продолжает оставаться проблема эффективности управления и эксплуатации многофункциональной недвижимости, то наличие определенных результатов в теории и практике управления недвижимостью не исключает разработку адекватных методик и стратегий для повышения эффективности функционирования многофункциональной недвижимости в современных экономических условиях в крупных городах.
Актуальность темы исследования и недостаточная ее разработанность определили цель и задачи исследования.
Целью диссертации является разработка методических положений по управлению многофункциональной недвижимостью на основе ее реконцепцин.
Поставленная цель обусловила необходимость решения следующих задач:
обобщить особенности развития и тенденции функционирования коммерческой недвижимости;
сформировать экономический инструментарий управления многофункциональной недвижимостью;
разработать технологию выбора эффективного местоположения объекта многофункциональной недвижимости;
дать методику реконцепцин объектов многофункциональной недвижимости;
разработать стратегию эффективной эксплуатации объектов многофункциональной недвижимости;
дать оценку экономического эффекта управления многофункциональной недвижимостью.
Предметом исследования выступают процесе управления и
условия эффективной эксплуатации объектов многофункциональной недвижимости.
Объектом исследования является многофункциональная недвижимость Нижегородской, Московской и Ленинградской областей.
Методологической и теоретической основой диссертации служат нормативно-правовые документы Российской Федерации, современная теория управления объектами недвижимости, а также зарубежный и отечественный опыт эффективного управления объектами многофункциональной недвижимости. В основу исследования заложена обширная информационно-фактологическая база, основой которой являются труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам оценки территорий под застройку, целесообразности строительства и управления объектами многофункциональной недвижимости, а также фактическая информация о состоянии коммерческой недвижимости Нижегородской области.
При обосновании и разработке положений диссертации применялись методы системного анализа, многомерного сравнительного и факторного анализа, метод экспертных оценок, SWOT-анализ, экономический и инвестиционный анализ. Эмпирическую базу настоящей работы составили аналитические материалы органов по управлению государственным имуществом, данные статистических сборников и публикаций в научных журналах и периодических изданиях.
Научная новизна работы заключается в развитии новых экономических отношений, возникающих при управлении объектами многофункциональной недвижимости на основе реконцепции. В соответствии с этим:
- обобщены особенности развития и тенденции функционирования
рынка недвижимости, заключающиеся в проектировании новых объектов и пе
репрофилировании существующих в многофункциональные комплексы;
— разработан экономический инструментарий управления много
функциональной недвижимостью, включающий порядок выделения земельных
участков под застройку; формирование единого объекта многофункциональной
недвижимости; качественные и количественные характеристики эксплуатации
объекта;
предложена технология выбора эффективного местоположения объекта многофункциональной недвижимости, основанная на интеграции экономического инструментария управления и инновационного потенциала комплекса для эффективного функционирования;
разработана методика ре концепции объектов многофункциональной недвижимости, основанная на совокупности ее возможных изменений, повышающих доходность объекта на стадии эксплуатации;
предложена стратегия эффективной эксплуатации объектов многофункциональной недвижимости, базирующаяся на конкурентном маневрировании управляющей компании;
выявлены подходы к определению экономического эффекта управления многофункциональной недвижимостью на основе реконцепции.
Практическая значимость диссертации состоит в том, что ее основные положения и результаты могут быть использованы инвесторами, государственными органами власти и местного самоуправления при принятии решения о застройке территории области и города.
Апробация работы. Теоретические положения диссертации отражены в различных научных сборниках. Основные положения докладывались на ряде конференций регионального, российского и международного уровней: на Международной научно-практической конференции «Социально-экономические проблемы развития городов» (г. Белгород, 2005), на XV Международной научно-технической конференции «Математические методы и информационные технологии в экономике, социологии и образовании» (г. Пенза, 2005); на Международной научно-технической конференции «Проблемы модернизации российского общества: социокультурные, правовые, экономические, экологические аспекты» (г. Нижний Новгород, 2006), в электронном журнале «Социально-экономические и технические системы: исследование, проектирование, оптимизация» (г. Набережные Челны, 2006), в информационно-аналитическом научно-техническом общественном журнале ученых к инженеров конверсируемого машиностроения «Конверсия в машиностроении» (г. Москва, 2006).
Публикации. Основные положения диссертации отражены в 19 научных публикациях общим объемом 3,6 печатных листа. Одна работа диссертанта представлена в научном издании, входящем в перечень ВАК Минобрнауки РФ.
Структура и объем диссертации. Структура исследования определена ее целью и поставленными задачами. Диссертация состоит из введения, трех
