Содержание к диссертации
Введение 5
Глава 1. Проблемы управления недвижимостью государственного собственника в условиях рыночных преобразований 14
1.1. Развитие процессов управления государственной недвижимостью и рыночных механизмов в период реформ 1991-2001 гг 14
1.2. Управление недвижимостью государственного собственника в современных концепциях управления федерального и региональных уровней 39
1.3. Проблема комплексного и согласованного развития механизмов управления государственной недвижимостью и регулирования рынка на современном этапе развития земельно-имущественных отношений 47
1.4. Выводы 60
Глава 2. Анализ земельно-имущественных отношений как основы эффективного управления недвижимостью государственного собственника 62
2.1. Системные связи земельно-имущественных отношений, регулирования рынка и управления недвижимостью 62
2.2. Комплексное представление содержания правомочий и обязанностей собственника как основы построения эффективного управления недвижимостью государственного собственника 73
2.3. Основы регулирования рыночной оборотоспособности и операций с объектами недвижимости 79
2.4. Выводы 97
Глава 3. Методическая база эффективного управления недвижимостью государственного собственника 100
3.1. Системная связь регулирования имущественных отношений и управления недвижимостью 100
3.2. Цели и задачи, критерии и ограничения в управлении недвижимостью государственного собственника 112
3.3. Методические аспекты управления недвижимостью: схема разделения по компонентам воздействий 122
3.4. Проблема финансово-экономической эффективности управления недвижимостью государственного собственника 143
3.5. Выводы 154
Глава 4. Методическая база регулирования рынка недвижимости
4.1. Системная связь регулирования имущественных отношений и рынка недвижимости 157
4.2. Методические аспекты регулирования рынка: схема разделения
по компонентам воздействий 169
4.3. Экономические, организационные и правовые механизмы регулирования рынка недвижимости 189
4.4. Выводы 200
Глава 5. Комплексное развитие механизмов управления
государственной недвижимостью 202
5.1. Определение актуальных направлений в развитии управления государственной недвижимостью 203
5.2. Развитие нормативно-правовой базы управления недвижимостью во взаимосвязи с регулированием земельно-имущественных отношений и рынка недвижимости 212
5.3. Разработка матричной схемы согласованного развития механизмов управления недвижимостью и рыночного регулирования 231
5.4. Разработка организационных и экономических механизмов эффективного управления недвижимостью государственного собственника 241
- Создание единой системы учета и технической инвентаризации объектов недвижимости 242
- Механизмы регулирования профессиональной деятельности: лицензирование и аккредитация 244
- Механизмы регулирования рынка (государственная поддержка системы ипотечного кредитования и привлечения инвестиций) 250
- Экономические механизмы эффективного управления государственной недвижимостью 253
5.5. Выводы 276
Выводы и рекомендации 280
Литература 284
Введение к работе
Как показал уже более чем десятилетний опыт социально-экономических преобразований в России, формирования и развития рыночных отношений, управления недвижимостью и недвижимым имуществом государственного собственника, приватизационных процессов, активная позиция государственных структур, важная роль государственного регулирования реформ в складывающихся условиях необходимы и объективно нуждаются в качественном улучшении.
Значительные масштабы преобразований государственной и муниципальной собственности стали важнейшей составляющей проводимых рыночных реформ. Сформулированные цели государственного управления, предстоящее активное вовлечение городских и муниципальных земель в рыночный оборот, развитие нормативно-правовой базы приватизационных процессов и ряд других намечаемых мер, на первый взгляд, призваны оказать стимулирующее влияние на повышение эффективности управления государственной собственностью, развитие рынка недвижимости, рост инвестиционной активности. В то же время, анализ достигнутых результатов и складывающихся процессов в управлении государственной собственностью и развитии рынка недвижимости показывает, что эффективность управления государственной собственностью и дальнейших рыночных преобразований недостаточна и должна быть существенно улучшена. При этом следует подчеркнуть, что недвижимость государственного собственника составляет и будет в российских условиях достаточно долго составлять большую часть национального богатства и занимать значительную долю рынка недвижимости. Операции с государственной недвижимостью обеспечивают существенную и возрастающую часть бюджетных доходов всех уровней государственного управления. Вместе с тем, возможности роста доходных потоков бюджетов всех уровней от интенсификации пользования и распоряжения ресурсами государственной недвижимости не беспредельны и требуют тщательных обоснований, учета состояния рынка и ограничений бюджетных ассигнований по расходам на сохранность, содержание и развитие этих ресурсов. С другой стороны, на формирование действенной управленческой политики государственного собственника влияет специфика его положения в обществе: государство и его властные органы являются основными инициаторами развития нормативно-правовой базы, организационных и экономических механизмов управления недвижимостью и рыночных преобразований и, одновременно, исполнителями и контролерами названных процессов; эффективное управление государственной недвижимостью тесно связано с использованием возможностей рынка, на котором государственный собственник является крупнейшим и одновременно одним из конституционно равноправных участников - наряду с негосударственными структурами, частными физическими и юридическими лицами; при этом, как установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, не допускаются злоупотребления доминирующим положением любого собственника на рынке.
В результате перед органами власти федерального уровня и уровня субъектов Российской Федерации объективно возникают все более сложные задачи формирования долгосрочных управленческих политик, тактически и оперативно обоснованного выбора решений относительно вверенной им в управление государственной недвижимости. Необходимо с помощью недвижимости как одного из основных ресурсов обеспечивать качественное исполнение социальных, властных и иных функций государственного управления в условиях реальных бюджетных ограничений и, одновременно, принимать решения по развитию рынка и преобразованиям земельно-имущественных отношений. Исходя из изложенного, в числе ведущих задач управления государственной недвижимостью сегодня можно выделить следующие: оптимизация структуры недвижимости, эффективное управление недвижимостью в условиях рынка, исходя из потребностей федерального и региональных бюджетов, вовлечение в оборот земельных ресурсов.
Таким образом, в развитии управления недвижимостью государственного собственника необходима комплексность, обеспечивающая, в том числе, взаимосвязи и согласованность следующих процессов: формирование таких механизмов управления недвижимостью, которые, опираясь на активное использование возможностей рынка, обеспечивали эффективное достижение целей государственного управления и, в свою очередь, открывали новые перспективы для развития рынка недвижимости и смежных с ним рынков (как, например, рынок управленческих услуг), разработка таких механизмов регулирования рынка недвижимости, которые, содействуя рыночным преобразованиям, в том числе, развитию земельного оборота, одновременно открывали возможности для более эффективного управления недвижимостью государственного собственника.
В результате логично утверждать, что проблема комплексного, согласованного развития механизмов управления государственной недвижимостью в условиях рыночных преобразований является актуальной и крупномасштабной народнохозяйственной проблемой. Ее успешное решение поможет, с одной стороны, поднять эффективность управления в рамках поставленных целей государственного управления. С другой стороны, ее решение поможет в развитии рынка, в свою очередь, необходимом для эффективного управления государственной недвижимостью.
Целью диссертационного исследования является научное обоснование и разработка комплексных механизмов эффективного управления недвижимостью государственного собственника в условиях рыночных преобразований.
Для достижения поставленной цели в работе решаются следующие основные задачи:
- анализ и формирование системной структуры и связей регулирования земельно-имущественных отношений и механизмов эффективного управления недвижимостью государственного собственника,
- анализ и формирование системной структуры и связей регулирования земельно-имущественных отношений и механизмов регулирования рынка недвижимости,
- определение направлений согласованного развития нормативно- правовой базы имущественных отношений и механизмов регулирования рынка недвижимости и управления государственной недвижимостью,
разработка методических аспектов механизмов управления недвижимостью и регулирования рынка недвижимости,
разработка концептуальных основ эффективного управления недвижимостью государственного собственника,
- разработка практических предложении по реализации механизмов эффективного управления недвижимостью государственного собственника и их апробация в системе имущественных отношений Московской области.
В качестве объекта диссертационного исследования в работе определена система управления недвижимостью государственного собственника в условиях рыночных преобразований земельно-имущественных отношений. Предметом исследования являются экономические, организационные и нормативно-правовые механизмы управления государственной недвижимостью, обеспечивающие эффективность и согласованность управления недвижимостью и регулирования рынка.
Теоретическую и методологическую базу исследования составили основы теории и практики государственного и муниципального управления, теории рыночной экономики и управления народным хозяйством в переходный период, гражданского права и управления земельно-имущественными отношениями, принципы и методы системного анализа и теории принятия решений, экономико-математического моделирования, идеи и методы построения деловых игр. В числе ведущих отечественных и зарубежных ученых и специалистов, на чьи работы опирался автор: Д.Б. Аратский, С.Г. Беляев, М.И. Брагинский, П.Г. Грабовый, СВ. Грибовский, В.В. Григорьев, М.Б. Кислюк, М.В. Климович, В.И. Кошкин, В.Н. Лексин, И.В. Липсиц, С.Н. Максимов, А.Д. Некипелов, Е.С. Озеров, М.М. Прусак, Б.А. Райзберг, В.И. Ресин, Э.Н. Рудык, О.Н. Садиков, A.M. Смолкин, М.М. Соловьев, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова, Б.М. Штульберг, В.М. Шупыро, Л.И. Якобсон, В. Гибсон, Р. Гровер, Н. Кросби, П. Чемпнес, М. Эйвис.
Информационную основу диссертационного исследования составили статистические данные процессов приватизации и результатов управления недвижимостью государственного собственника федерального уровня и уровня субъектов Федерации, законодательная и нормативная база федерального и регионального уровней, а также статистические данные, отечественные и международные стандарты профессиональной деятельности применительно к рынкам недвижимости.
Использованную в процессе исследования и представленную в соответствующем разделе диссертации научно-методическую литературу, нормативные и иные источники информации тематически можно структурировать следующим образом: рыночное реформирование российской экономики и ее государственного сектора: [5, 18, 21, 22, 30, 32, 37, 45, 48, 64, 94, 95, 99-101, 108]; управление государственной и муниципальной собственностью, недвижимостью [1, 5, 9, 14, 16, 20, 22, 27, 30, 44, 52-55, 71, 81-83, 95]; материалы по законодательной базе регулирования земельно-имущественных отношений, рынка и управления недвижимостью: [7, 11, 20, 24-26,28,74,77,78,111]; вопросы регионального развития: [1, 8, 9, 14, 21, 22, 27, 34, 51, 55, 68, 72, 73,82,89,92,93,107,113]; методология управления, кадры управления: [1, 15, 16, 19, 27, 29, 31, 32, 36,42,46, 50, 70, 75,76, 84-86, 90, 91, 98, 103, 104, 113]; операции с недвижимостью: [2-4, 10, 11,16, 19, 20, 23, 35-37,43, 79, 111]; оценка и стандарты профессиональной деятельности: [2, 13, 16, 17, 35, 38-41,49, 67, 69, 80, 87, 88, 91, 92, 96, 97,102, 105,106, 110, 114, 115]; зарубежный опыт управления и рыночного регулирования: [6, 12, 14-17, 28, 29,41,43, 44, 88, 89, 97, 103,104, 106, 110-115].
Научная новизна исследования заключается в том, что в диссертации теоретически обоснован и разработан комплекс механизмов эффективного управления государственной недвижимостью, обеспечивающий согласованность управления государственной собственностью и регулирования рынка недвижимости в условиях преобразования земельно-имущественных отношений.
В диссертационной работе получены и изложены следующие основные результаты, характеризующие ее научную новизну и личный вклад автора:
- установлено, что регулирование и развитие земельно-имущественных отношений составляет системную основу формирования механизмов эффективного управления недвижимостью и государственного регулирования рынка, теоретически обосновано, что управление государственной недвижимостью представляет собой единый комплекс правомочий (владения, пользования и распоряжения) и бремени ответственности государственного собственника, а регулирование рынка недвижимости - единый комплекс регулирования оборотоспособности, изъятий и ограничений оборотоспособности объектов недвижимости, - разработан методический подход к управлению недвижимостью государственного собственника как к унифицированной системе воздействий на объекты, субъект, пространство и инфраструктуру управления недвижимостью, - разработан методический подход к регулированию рынка недвижимости как к унифицированной системе воздействий на объекты, субъекты, пространство и инфраструктуру рынка, - обоснованы актуальные направления развития механизмов управления недвижимостью государственного собственника, включая: организационные и экономические механизмы (такие, как государственный технический учет и инвентаризация объектов недвижимости, оценка и вовлечение в оборот объектов недвижимости, механизмы эффективной аренды, институт лицензирования и аккредитации профессиональных участников рынка, модели аукционных продаж и инвестиционных конкурсов, организационные структуры системы ипотечного кредитования и др.), нормативно-правовые механизмы (как нормативно-правовые акты для поддержки развития перечисленных выше организационно-экономических механизмов, законодательство по управлению государственной и муниципальной собственностью, налогообложению роста рыночной стоимости капитала и др.), - разработана матричная схема, обеспечивающая комплексное развитие механизмов управления недвижимостью и регулирования рынка на основе последовательного комбинирования решений относительно объектов, субъектов, пространства и инфраструктуры рынка недвижимости и управления государственной недвижимостью,
- разработаны конкретные механизмы управления недвижимостью Московской области, в том числе, в части создания системы учета и технической инвентаризации, вовлечения в оборот объектов недвижимости и др.
Практическая значимость выполненных исследований заключается в том, что разработанные теоретические аспекты эффективного управления недвижимостью государственного собственника могут быть использованы при анализе и формировании федеральных и региональных концепций, программ и планов управления государственной собственностью, развития земельно-имущественных отношений, подготовки и вовлечения в оборот объектов недвижимости, в том числе, незавершенного строительства, земельных ресурсов и др. при подготовке конкретных предложений и обосновании законодательных инициатив, направленных на развитие экономических, организационных и правовых механизмов управления недвижимостью государственного собственника в согласовании с развитием земельно-имущественных отношений и регулированием рынка недвижимости.
Достоверность и практическая значимость полученных в работе результатов подтверждается их использованием в процессах создания комплекса конкретных механизмов управления недвижимостью государственного собственника применительно к условиям Московской области, включая: нормативно-правовую документацию и механизмы создания системы государственного технического учета и инвентаризации объектов недвижимости, оценки и вовлечения в оборот объектов недвижимости, в том числе, незавершенного строительства, земельных ресурсов и др., нормативно-правовую документацию и механизмы аренды объектов недвижимости государственного собственника, нормативно-правовую документацию и механизмы лицензирования и аккредитации профессиональных участников рынка недвижимости, в том числе, в части организации риэлтерской и оценочной деятельности, разработке учебных программ и организации профессиональной подготовки кадров, аттестации специалистов и т.д., нормативно-правовую документацию и механизмы создания региональной системы жилищного ипотечного кредитования с участием государственного собственника.
Материалы диссертационного исследования могут найти широкое применение в учебном процессе системы высшего профессионального образования и повышения квалификации в программах курсов по государственному и муниципальному управлению, оценочной деятельности, управлению государственной собственностью, управлению недвижимостью, читаемых в высших учебных заведениях и институтах повышения квалификации.
Апробация результатов диссертационного исследования. Основные теоретические положения, разработанные автором, и полученные результаты диссертационного исследования опубликованы в печати: книгах и статьях, систематизированных сборниках общим объемом 142,6 печатных листов, из которых более 40,0 п.л. принадлежат лично автору. Результаты исследований докладывались на отечественных и международных форумах, в том числе: на международных конференциях по активным системам (Москва, 2001) и безопасности (Москва, 2001), на конференции Королевского общества специалистов по недвижимости в Оксфорде, Великобритания (RICS Cutting Edge Conference, 5-7 September 2001, Oxford Brookes University), на областных научно-практических конференциях (1996-2001), в том числе, по привлечению инвестиций в экономику Московской области и развитию системы ипотечного кредитования (г.Одинцово Московской области, 2001).
По материалам диссертации автором разработан и читался в Высшей школе приватизации и предпринимательства (ВШПП) учебный курс по риэлтерской деятельности (1997-2001).
С использованием основных положений проведенного исследования и при непосредственном участии автора разработан ряд законодательных инициатив, нормативно-правовых актов и организационно-распорядительных документов Московской области, в том числе, в следующих областях: организация риэлтерской деятельности (1997-2000), управление государственной собственностью, лицензирование, сертификация и аккредитация профессиональных участников рынка недвижимости (2001-2002), жилищное ипотечное кредитование (2001), создание единой системы государственного учета и технической инвентаризации (2001-2002).
Структура и содержание диссертации сформированы в соответствии с логикой поставленной цели и задач исследования, выбранной методологией исследования.
Работа включает введение, пять глав, заключительные выводы и рекомендации. Выявленная в главе 1 базовая проблема комплексного развития механизмов управления недвижимостью государственного собственника, обеспечивающих эффективность и согласованность управления государственной собственностью в условиях активных преобразований земельно-имущественных отношений, раскрывается, анализируется и получает свое логическое решение в последующих главах. В соответствии с выбранной логикой главы 2-4 посвящены теоретическим исследованиям и методическим разработкам по определению актуальных направлений развития, структуры и содержания экономических, организационных и правовых механизмов в системе регулирования имущественных отношений (глава 2), управления недвижимостью государственного собственника (глава 3) и регулирования рынка недвижимости (глава 4). И, наконец, в главе 5 исследования концентрируются вокруг проблемы комплексности и согласованности развития механизмов управления недвижимостью и регулирования рынка, конкретных разработок экономических, организационных и правовых механизмов. В заключении работы формулируются основные выводы и рекомендации.
