Введение к работе
Актуальность темы исследования. Преобразования в период реформирования существенно изменили облик России. В соответствии с рыночными принципами в стране изменились основные ориентиры социального, экономического и общественного развития, что не могло не сказаться на эффективности функционирования отечественной жилищной сферы и управлении ею.
В новых условиях хозяйствования регионализация большинства социальных, экономических и других аспектов управления развитием жилищной сферы имеет весьма важное практическое значение не только потому, что эффективное функционирование рынка жилья является одним из важнейших системных факторов устойчивого социально-экономического развития России. Определяется это и тем, что прямая экономическая эффективность рынка жилья уже сама по себе значительна, однако её косвенное воздействие на эффективность общественного воспроизводства капитала и социальной сферы является ещё более значимым, поскольку она определяет уровень и качество жизни населения страны.
Важное место в социально-экономическом развитии нашего государства занимает рынок доступного жилья (РДЖ). Степень его развития является тем индикатором, который позволяет достаточно объективно оценивать программные установки и результаты проводимых реформ в стране. Институциональные реформы Российской Федерации не будут считаться завершёнными без эффективного управления жилищной сферой, мобилизирующего и предоставляющего реформируемой экономике ресурсы основных фондов для её развития и решающего в стране острейшую социальную проблему. Для большей части населения нашей страны жильё продолжает оставаться недоступным, а это подчас вызывает повышенную социальную напряжённость, невозможность создать семью, родить детей и просто проживать в человеческих условиях. Именно поэтому исследование проблем функционирования РДЖ и эффективного управления им приобрело особую актуальность.
Степень разработанности проблемы. Анализ реформирования отечественного рынка жилья не подтвердил эффективность стратегических направлений государственной жилищной политики и их результаты не позволили полностью решить поставленные задачи улучшения жилищных условий населения, повышения уровня доступности жилья.
В работе автор выдвигает ряд новых проблем, связанных с формированием рыночной модели функционирования рынка жилья. Предпосылками этого являются процессы, связанные с появлением различных форм собственности на жильё и изменением структуры данного сегмента национальной экономики, а также осуществление технической и ресурсосберегающей политики, повлёкшие за собой значительное изменение структуры и объема спроса на жильё. Существенное влияние на формирование рыночной модели жилищной сферы оказали труды современных российских и зарубежных ученых: А.Н. Асаула, С.А.Баронина, Е.В. Басина, В.А. Горемыкина, И.А. Гордеевой П.Г. Грабового,, В.В. Зыкова, М.И. Каменецкого, Д.И. Квачадзе, Дж.М. Кейнса, И.Г. Корчаго, СИ. Круглика, Р. Ланглойза, А.Н. Ларионова, В.И. Лимаренко, И.Г. Лукмановой, Н.Н. Ноздриной,
В.Г. Полякова, Г. Поляковского, Е.Б. Смирнова, Г.М. Стерника, Р.Дж. Страйка, В.Б Усова, Дж. Фридмана, А.В. Черняка, B.C. Чекалина, Л.Н. Чернышева, О.С. Щановой, Н.Ю. Яськовой и других.
Вместе с тем, изучение трудов, посвященных исследуемому аспекту экономики, показало, что имеется немало дискуссионных вопросов, отражающих недостаточную степень проработанности проблемы, места и роли рынка доступного жилья в современной экономической системе рыночного типа. Проблема регулирования названного сегмента национальной экономики остаётся до настоящего времени неисследованной. Так, до настоящего времени не сформулировано точное правовое определение и не раскрыто сущностное содержание экономических категорий «рынок доступного жилья», «социальная аренда». В научной литературе практически отсутствуют разработки, позволяющие при сложившемся уровне среднемесячных доходов и расходов населения, нуждающегося в улучшении своих жилищных условий, количественно определять порог доступности строительства и приобретения жилища, а также кредитов на эти цели. Кроме того, отсутствие научного обоснования путей эффективного развития отечественного рынка жилья не позволяет в полной мере реализовать его социально-экономический потенциал, что негативно отражается на практических аспектах решения в стране жилищной проблемы.
Разные пути решения этой проблемы предлагает Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы. Программа делает акцент на строительство жилья и развитие социальной инфраструктуры. Вопрос управления существующим жилым фондом, в том числе пустующим и временно пустующим жильём, жильём находящимся в залоге у банков, остаётся нерешённым.
Актуальность проблемы и недостаточность её научной разработанности обусловили выбор автором темы настоящего диссертационного исследования, определили его цель, задачу и структуру.
Цель исследования - разработка методических основ формирования организационно-экономического механизма управления рынком доступного жилья в условиях развития жилищной сферы.
Основные задачи исследования, обеспечившие достижение поставленной цели:
исследование сущности жилищной сферы и рынка доступного жилья, как сложной социально-экономической системы, и уточнение основных направлений государственной жилищной политики на уровне муниципальных образований;
определение структуры населения субъектов РФ по уровню доступности жилья и степени необходимой государственной поддержки для покупки (получения) жилья в соответствии со складывающимися предпочтениями потенциальных покупателей и финансовыми возможностями домохозяйств;
выявление проблем управления рынком жилой недвижимости как сочетание основных целей субъектов жилищной сферы и определение путей их решения;
определение основополагающих и разработка специфических принципов формирования организационно-экономического механизма управления рынком доступного жилья.
разработка методических основ формирования организационной структуры управления рынком доступного жилья и определение целей и задач её функционирования;
разработка методики оценки экономической эффективности системы управления рынком доступного жилья.
Предмет исследования - организационно-экономические и управленческие отношения, возникающие при формировании и развитии эффективного рынка доступного жилья.
Объектом исследования выступают субъекты управления рынком доступного жилья России, субъектов РФ, муниципальных образований как участники развития жилищной сферы.
Теоретической и методологической основой исследования явились гипотезы и концептуальные положения, представленные и обоснованные в классических произведениях и современных разработках отечественных и зарубежных учёных-экономистов. Диалектический подход позволил проанализировать эволюцию отечественного жилищно-строительного комплекса и, как её отражение, эволюцию взглядов на РДЖ в экономической литературе. Данный подход помог выявить природу и определить социально-экономическую сущность современного РДЖ, выяснить и обосновать его место и роль в современных рыночных условиях хозяйствования в России.
При обосновании теоретических выводов применялись принципы логики и историзма, методы сравнения и обобщения, приёмы статистического и математического анализа. Кроме того, при написании данной работы были изучены труды отечественных и зарубежных учёных в области функционирования рынка жилья, экономики общественного сектора, государственного регулирования отечественного РДЖ.
Методологической основой диссертационного исследования явились традиционные научные методы исследования, приёмы экономической и математической статистики, технико-экономического и логического анализа, целевого программирования, применение которых позволило обеспечить обоснованность теоретических выводов и практических предложений, содержащихся в диссертационном исследовании.
Эмпирической базой для доказательства основных положений исследования явились законодательные и нормативные акты федеральных и региональных органов власти. По практическим вопросам функционирования РДЖ использованы аналитические и статистические данные министерств и ведомств РФ, Федеральной службы государственной статистики (ФСГС) и Территориального органа ФСГС по Тверской области, а также материалы, предоставленные Министерством экономики Тверской области.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке теоретических и методических основ формирования организационно-экономического механизма управления рынком доступного жилья и развития
жилищной сферы в соответствии с социально ориентированными требованиями рыночной экономики.
В ходе проведения исследования лично автором получены следующие результаты:
1. Уточнено представление о жилищной сфере и рынке доступного жилья как
сложном, многосвязном и специфическом объекте управления в соответствии со
складывающимися предпочтениями потенциальных покупателей и финансовыми
возможностями домохозяйств.
2. Выявлены ключевые проблемы управления жилищной сферой,
позволяющие определить и структурировать цели и задачи функционирования
системы управления рынком доступного жилья.
3. Представлена авторская оценка результатов рыночных преобразований в
формировании и развитии РДЖ в России и в регионах РФ.
Определены сущностные характеристики управления рынком жилой недвижимости как сочетание основных целей и принципов, определяющих специфику и содержание управленческих процессов, протекающих на рынке жилья, направленных на их практическую реализацию.
Разработаны методические основы формирования организационно-экономического механизма управления рынком доступного жилья, позволяющие совершенствовать управление РДЖ и сформулировать цели, задачи и специфические функции управления.
Предложен комплексный подход к государственной поддержке увеличения доступности жилья на основе программ АИЖК, государственных субсидий и других социальных выплат.
Научно обоснована и определена структура населения по уровню доступности жилья и степени необходимой государственной поддержки для покупки (получения) жилья.
Предложена методика оценки экономической эффективности управления РДЖ, позволяющая своевременно диагностировать и целенаправленно развивать конкуренцию в жилищной сфере.
На защиту выносятся:
1. Проблемы развития жилищной сферы и функционирования системы
управления рынка доступного жилья, основные понятия и термины.
2. Основополагающие принципы управления рынком жилой недвижимости.
Методические основы формирования организационно-экономического механизма управления рынком доступного жилья.
Методика оценки экономической эффективности управления рынком доступного жилья.
Теоретическая и практическая значимость исследования. Теоретические и методологические выводы, научно-практические рекомендации, полученные в результате исследования, развивают теорию и практику функционирующего рынка жилья более полным представлением экономической сущности исследуемого сегмента отрасли экономики, форм реализации и научным обоснованием эффективного РДЖ как экономической основы развития жилищной сферы. Они должны быть использованы при совершенствовании и развитии рыночных
отношений в отечественной жилищной сфере, в частности, при реализации национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» в субъектах РФ.
Обоснованность и достоверность результатов исследования. Обоснованность результатов диссертационного исследования подтверждается корректностью применения апробированного в научной практике исследовательского и аналитического аппарата, обоснованием выводов и составленными формулами по расчёту комплексных показателей доступности жилья, показателей эффективности управления рынком доступного жилья.
Достоверность результатов диссертационного исследования обусловлена применением современных теорий эмпирического исследования, оригинальных методов и научных положений, разработанных автором, позволяющих получить достоверные и надёжные сведения с возможностью проверки выдвинутых гипотез, а также с применением статистической информации о жилищной сфере за последние десятилетие.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения исследования были рассмотрены и обсуждены на научно-практических конференциях: «Теория и практика преодоления кризисных явлений в экономической, политической, технической и других сферах общественной деятельности» и «Теоретические и практические аспекты совершенствования хозяйственной системы в условиях инновационного развития экономики» в г.Тверь, международной научно-практической конференции «Научный прогресс на рубеже тысячелетий - 2011» г. Белгород. Результаты исследования были внедрены в ООО «ТверьОтделкаСервис», Старт-Ап Фонде Тверской области, а также используются в процессе преподавания учебных дисциплин «Управление собственностью», «Государственное регулирование экономики» для студентов ТвГТУ, обучающихся по специальности «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)».
Соответствие диссертационного исследования паспорту научных
специальностей ВАК.
В соответствии с формулой специальности 08.00.05. «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))» в диссертации разработаны теоретические и методологические основы формирования организационно-экономического механизма управления рынком доступного жилья, сформулированы цели, задачи и специфические функции управления. Проведённые исследования соответствуют следующим пунктам паспорта специальности ВАК:
1.3.54. Анализ современного состояния и основных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов.
1.3.70. Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики.
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 13 работ общим объёмом 4,5 п. л., в т. ч. лично автором 3,58 п. л., в журналах,
рекомендуемых ВАК - 4 работы общим объёмом 1,73 п. л., в т. ч. лично автором 1,27 п. л.
Структура и объём работы. Структура работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи. Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Результаты исследования изложены на 164 страницах основного текста, включающего 56 рисунков, 13 таблиц, список использованной литературы содержит 129 наименований.
