Содержание к диссертации
Введение 3
Глава I. Теоретические основы исследования
инвестиционного развития рынка жилья 11
Понятие и сущность инвестиционного развития рынка жилья. 11
Онтогенез инвестиционной деятельности
на российском рынке жилья в пореформенный период 35
Глава II. Экономический анализ практики управления
инвестиционным развитием рынка жилья 60
Исследование современных проблем управления инвестиционной деятельностью на российском рынке жилья.. 60
Анализ законодательного обеспечения
инвестиционного развития отечественного рынка жилья 86
2.3. Зарубежный опыт управления инвестиционным
развитием рынка жилья 103
Глава III. Совершенствование управления инвестиционным
развитием рынка жилья 122
Инновационные подходы к управлению инвестиционным развитием рынка жилья 122
Модель управления инвестиционным развитием рынка жилья 139
Заключение 153
Список использованной литературы 158
Приложения 178
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Для обеспечения российских граждан благоустроенным и комфортным жильем от государства необходимы колоссальные усилия и средства: увеличить темпы жилищного строительства, пред-ложить молодежи и другим категориям населения возможность приобретения доступного жилья, выполнить обязательства перед льготниками, ветеранами и инвалидами и совершенствовать существующую законодательную базу. Однако это не значит, что государство только за счет бюджетных средств должно строить новые дома, помогать строительным компаниям, вкладывать деньги в развитие их бизнеса и регулировать ценовую политику. Формируя и развивая рынок жилья (РЖ), государство должно действовать по рыночным принципам, и его основной задачей является создание условий для развития названного сегмента национальной экономики и сбалансированное стимулирование спроса и предложения на нем.
В пореформенный период были разработаны и приняты к реализации соответствующие программные и законодательно-правовые меры, нацеленные на привлечение инвестиций в жилищно-строительную сферу и призванные способствовать улучшению жилищных условий населения страны. В ряду таких мер определенную роль сыграли действующие Федеральные целевые программы «Жилище», «Свой дом», «Государственные жилищные сертификаты», подпрограмма «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда», «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» и др.
Однако предпринятые меры не решили всех вопросов, связанных с решением в нашей стране жилищной проблемы, поскольку у большей половины российских граждан доходы не позволяют не только купить или построить себе жилье, но и получить кредиты на эти цели. Поэтому в первую очередь для этих
категорий населения был разработан и реализуется в настоящее время национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», являющийся логическим продолжением реализации ранее осуществленных мер по развитию отечественного РЖ.
Вместе с тем в связи с ростом доходов некоторых групп населения РФ и развитием института ипотечного кредитования в России появилось весьма значительное количество граждан, которые располагают достаточными средствами как для улучшения своих жилищных условий, так и для покупки второго или третьего жилья. Выявлено, что в настоящее время многие из названной категории граждан, не доверяя ПИФам, коммерческим банкам и иным финансовым структурам, отдают предпочтение инвестициям в строительство или покупку дополнительного жилья с целью последующей его продажи (на растущем рынке) или сдачи в аренду и получения от этого надежных и высоких доходов. Однако, несмотря на имеющуюся реальную возможность вовлечения в инвестиционный процесс средств населения, готового задействовать их в целях сохранения от инфляции и получения в последующем стабильных доходов, развитию данного сегмента отечественного РЖ федеральные и региональные органы государственной власти не уделяют должного внимания.
Таким образом, существующая в настоящее время проблема несоответствия применяемых способов и методов управления отечественным РЖ предъявляемым требованиям современной рыночной экономики, позволяющих в полной мере использовать его инвестиционный потенциал, требует поиска и реализации новых, адекватных сложившейся ситуации эффективных методических подходов. Именно поэтому исследование организационно-экономической природы и совершенствование методов инвестиционного развития рынка жилья (ИРРЖ) в настоящее время актуальны и своевременны. Кроме того, в современных рыночных условиях результаты данного исследования необходимы для формирования научно-обоснованной государственной жилищной политики.
Степень разработанности проблемы. Жилищный проблема, которая выражается в хроническом и абсолютном дефиците жилья из-за остаточного принципа его финансирования, коррупции и бюрократизации при распределении льгот в период строительства и непосредственно при его приобретении, всегда существовала в России, поэтому ее для отечественной экономической науки следует считать традиционной. В советский период внимание ученых экономистов было сосредоточено на поиске вариантов и разработке механизмов повышения эффективности использования выделенных на строительство капитальных вложений. Существенный вклад в разработку вышеуказанного направления внесли труды Л.И. Абалкина, В.И. Воропаева, Ю.Н. Казанского, В.Л. Квинта, A.M. Немчина, С.Н. Никешина, И.Г. Корчаго, Д.С. Львова, Я.А. Реки-тара, В.М. Серова, Е.Г. Ясина и др. Следует заметить, что сама постановка вопроса изучения и формирования РЖ на указанном этапе общественного развития нашей страны была во многом некорректной ввиду его ограниченности сделками по купле-продаже частных домов, дач и других владений данного рода, а также кооперативных квартир.
За рубежом проблемы инвестиционной деятельности в жилищной сфере исследовались В. Беренсом, А. Дамодараном, Дж.М. Кейнсом, Г. Поляковским, Р.Дж. Страйком, П. Хавранеком, Т. Хайдеманном, Е. Чжоу, Ф. Шарпом, Ж. Шодонере и др. Взгляды вышеназванных ученых не посвящены непосредственно проблемам ИРРЖ, но знакомство с ними способствовало выработке авторского методического подхода по совершенствованию им.
Переход России к рыночной системе хозяйствования не способствовал внесению существенных изменений в развитие отечественной экономической науки в области исследований ИРРЖ. Конкретные проблемы формирования институтов РЖ и использования его инвестиционного потенциала исследованы в работах А.Н. Асаула, П.Г. Грабового, А.Ю. Егорова, А.А. Збрицкого, И.А. Ильина, В.Н. Кабанова, B.C. Казейкина, СИ. Круглика, А.Н. Ларионова, И.И. Ма-
зура, Ж.А. Морозовой, В.П. Николаева, С.А. Павловой, Ю.П. Панибратова, И.А. Рахмана, А.С. Роботова, Е.Б. Смирнова, В.З. Черняка и др. Изучение этих трудов показало, что имеется немало дискуссионных вопросов, отражающих недостаточную степень познания затронутой проблемы, особенно в части управления ИРРЖ, а ряд высказанных ими оригинальных идей нуждается в обобщении, анализе и систематизации.
Востребованность точного определения места и роли ИРРЖ в рыночной системе национальной экономики, поиск и разработка механизма реализации имеющегося инвестиционного потенциала отечественного РЖ предопределили выбор автором темы исследования, его цель, задачи и структуру.
Целью диссертационной работы является совершенствование методов управления инвестиционным развитием рынка жилья, отвечающих требованиям и закономерностям рыночных отношений. Основными задачами, решение которых обеспечило достижение поставленной цели, являются:
определение понятия и раскрытие экономической сущности ИРРЖ;
анализ тенденций и закономерностей инвестиционной деятельности на российском РЖ в пореформенный период;
оценка современного состояния и проблем управления инвестиционной деятельностью на отечественном РЖ;
анализ российского законодательства, регулирующего ИРРЖ;
исследование зарубежного опыта регулирования ИРРЖ;
обоснование инновационных подходов к управлению ИРРЖ;
разработка модели управления ИРРЖ.
Объект исследования - рынок жилья, предмет исследования — организационно-экономические отношения, возникающие в сфере управления инвестиционным развитием российского рынка жилья.
Теоретической и методологической основой исследования явилось изучение концепций, теорий и гипотез, представленных и обоснованных в классиче-
ских и современных трудах отечественных и зарубежных ученых-экономистов с использованием исторического и системного подходов. В диссертации осуществлен экономический анализ законодательных актов, регулирующих отечественный РЖ, зарубежного опыта ИРРЖ и возможностей его использования в современных российских условиях. Исторический подход помог выявить и определить социально-экономическую сущность ИРРЖ, выяснить и обосновать его место и роль в современных рыночных условиях хозяйствования в России. При обосновании теоретических выводов применялись принципы логики, методы сравнения и обобщения, приемы статистического и математического анализов.
Информационной базой для доказательства основных положений исследования явились законодательные и нормативно-правовые акты федеральных и региональных органов государственной власти. По практическим вопросам ИРРЖ использованы аналитические и статистические данные правительства РФ, Минэкономразвития России, Федеральной службы государственной статистики, Росстроя, правительств Москвы и Московской области, ряда других регионов России, а также публикации экспертов на интернет-сайтах ведущих отечественных компаний, специализирующихся на различных операциях с жилой недвижимостью.
Научная новизна проведенного исследования заключается в совершенствовании методических подходов к управлению ИРРЖ на основе исследования состояния, основных тенденций и закономерностей инвестиционной деятельности на российском РЖ в пореформенный период, а также изучении зарубежного опыта управления ИРРЖ для использования его в современных российских условиях.
В числе наиболее важных научных результатов, полученных лично автором и определяющих научную новизну и значимость проведенного диссертационного исследования, следует выделить следующее:
Раскрыта экономическая сущность ИРРЖ, под которым следует понимать процесс закономерного изменения экономико-инвестиционных связей, субъектно-объектной структуры, способов и путей решения локальных задач развития РЖ путем перераспределения инвестиционных ресурсов между его субъектами для достижения стратегических и тактических целей в данном сегменте национальной экономики. Конкретными задачами ИРРЖ являются: оптимизация управления инвестиционными потоками на РЖ; взаимоувязка возможных решений о финансировании отдельных объектов жилой недвижимости; прогнозирование последствий принимаемых решений; эффективное использование прибыли; осуществление контроля по организации инвестирования РЖ с целью реализации национальных проектов.
Представлена оценка рыночных преобразований на российском РЖ. и обоснована перспектива его инвестиционного развития. Установлено, что в настоящее время в России жилищная проблема не только в целом сохраняется и обостряется, но и требует новых подходов к управлению инвестиционной деятельностью на РЖ и всем механизмом финансирования, создания и реализации жилья с учетом реалий современных рыночных отношений.
Обосновано, что эффективное управление ИРРЖ позволит в целом значительно ускорить в России решение жилищной проблемы. Основным источником инвестиций при этом может стать имеющийся капитал граждан (приватизированная, унаследованная и/или приобретенная ранее жилая недвижимость, но не устраивающая их по каким-либо параметрам; свободные денежные средства; кредиты коммерческих банков), готовых задействовать его в целях сохранения от инфляции и получения стабильных доходов в средне- и долгосрочной перспективе. Для этого государство должно создать необходимое правовое поле, стимулирующее потенциальных собственников инвестировать свои средства в строительство нового жилья с последующим его приобретением для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.
Предложены инновационные подходы к управлению ИРРЖ, включающие в себя использование многокритериальной системы оценки ИРРЖ, основанной на качественном и количественном экономическом анализе статистических и эмпирических данных состояния и проблем РЖ; необходимость совершенствования законодательной базы, стимулирующей инвестирование граждан в строительство и покупку жилья; создание в исполнительных органах государственной власти специализированных структур.
Предложена модель управления ИРРЖ, позволяющая определять необходимые объемы инвестиционных средств, равновесные значения цены спроса и/или цены предложения и соответствующие им значения объемов спроса на инвестиции или предложения капитала, а также величины потерь инвестора от недо- или избыточного финансирования жилищных инвестиционных проектов.
Теоретическая и практическая значимость представленной диссертации состоит в развитии теории управления инновациями и инвестиционной деятельностью, а также теории рынка жилья более полным представлением экономической сущности его исследуемого сегмента, форм реализации и научным обоснованием методов его инвестиционного развития.
Отдельные положения диссертации предлагаются к использованию в учебном процессе при чтении лекций по дисциплинам «Инвестиции», «Инновационный менеджмент» и «Экономика и управление городским хозяйством» студентам и слушателям экономических специальностей вузов. Кроме того, методические положения по ИРРЖ могут быть использованы органами государственной власти при выработке и реализации мероприятий региональных программ развития жилищного строительства в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».
Апробация данной работы проведена в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях в гг. Москве, Санкт-Петербурге и Пензе. Ос-
новные результаты настоящего исследования опубликованы в 7 работах общим объемом 7,78 п.л.
Структура диссертационной работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы из 199 источников.
Введение.
