Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Социально-экономические основы рынка арендного жилья
1.1. Теоретические аспекты формирования и развития услуг на рынке арендного жилья 12
1.2. Механизмы и инструменты, обеспечивающие эффективное развитие рынка арендного жилья 30
Глава 2. Анализ состояния рынка арендного жилья в регионах Российской Федерации
2.1. Проектная деятельность на рынке арендного жилья в регионах Российской Федерации: состояние и тенденции 59
2.2. Особенности реализации проектов на рынке арендного жилья в регионах 85
Глава 3. Основные направления развития рынка арендного жилья
3.1. Проект «Арендный жилищный сертификат» как инструмент обеспечения доступным жильем отдельных групп населения 108
3.2. Стратегические направления развития рынка арендного жилья 118
Заключение 144
Библиография 153
Приложения 167
- Механизмы и инструменты, обеспечивающие эффективное развитие рынка арендного жилья
- Проектная деятельность на рынке арендного жилья в регионах Российской Федерации: состояние и тенденции
- Особенности реализации проектов на рынке арендного жилья в регионах
- Стратегические направления развития рынка арендного жилья
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью поиска альтернативных способов решения жилищной проблемы, затрагивающей интересы более 70% населения, эффективных подходов к реализации проектов в сфере арендного жилья. Современное состояние рынка жилья не отвечает реальным потребностям населения. Низкая доступность жилья, выраженная в низких доходах населения, высокой стоимости жилья, а также недоступность ипотечного кредитования, не позволяет большинству граждан решить проблему улучшения жилищных условий.
Проблема, которую предстоит решить государству, состоит в том, что в процессе приватизации фонд социального жилья значительно сократился, в то время как на быстро растущем рынке строительства нового жилья, практически все жилье приобретается в собственность.
Поскольку число домохозяйств, не имеющих собственного жилья, продолжает расти, отсутствие физически и финансово доступного жилья на легальном рынке заставляет население арендовать жилье в частном секторе с минимальными гарантиями. Такое состояние на рынке арендного жилья создает препятствия для роста мобильности трудовых ресурсов по стране, и, соответственно, повышения гибкости рынка труда.
Очевидно, что владение жильем на правах частной собственности не является единственно возможным или желательным для всех групп домохозяйств и на всех этапах жизненного цикла. Поэтому и жилищная политика государства, направленная на обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан, должна учитывать необходимость предоставления населению возможности выбора жилья в различных секторах жилья.
В числе проблем, требующих решения, следует отметить: неразвитость легального рынка арендного жилья; недостаточность финансовых ресурсов у органов местного самоуправления, к компетенции которых относится обеспечение жильем малообеспеченных граждан; низкая организация строительства и содержания муниципального жилищного фонда; отсутствие условий для строительства арендного жилья; значительная доля ветхого и аварийного жилья в жилищном фонде.
В условиях снижения объемов спроса на жилье со стороны государства и сокращения расходов федерального бюджета, которое во многом объясняется выполнением основной части обязательств государством по обеспечению жильем ветеранов Великой Отечественной войны и военнослужащих, особую важность приобретает активная реализация государственно-частных проектов, в рамках которых можно обеспечить привлечение ресурсов частного сектора и физических лиц. С учетом сказанного, актуальной задачей является разработка основ реализации проектов в области развития рынка арендного жилья, ориентированного на повышение доступности и качества жилищных услуг для различных групп населения.
Развитие рынка арендного жилья тесно связано с эффективной реализацией проектов с участием государства, местного самоуправления и бизнеса, что с научной и практической точек зрения может быть обосновано следующим образом:
во-первых, организация и управление проектами в области развития рынка арендного жилья является эффективным механизмом, способным обеспечить решение проблемы улучшения жилищных условий;
во-вторых, создание условий для развития рынка арендного жилья может привести к разработке новых подходов к рассмотрению вопроса развития сферы жилищных услуг по обеспечению доступным жильем граждан с различным уровнем доходов.
Изложенное обусловливает актуальность комплексного, системного исследования механизмов и инструментов, обеспечивающих развитие рынка арендного жилья на уровне его сущности, содержания, особенностей организации. В частности, нуждается в теоретическом и методологическом обосновании вопрос, касающийся определения места проектной деятельности в сфере жилищных услуг, требуется уточнение основных понятий. С практической точки зрения, актуальной представляется разработка новых подходов к организации жилищных услуг на условиях наемного жилья, в результате чего отдельные группы населения смогли бы решать вопрос улучшения жилищных условий.
Степень научной разработанности проблемы. В ходе подготовки диссертации анализировались исследования социальных, строительных, инвестиционных и других проблем в условиях рыночной экономики, связанных с обеспечением жильем отдельных категорий граждан, теоретических аспектов государственно - частного партнерства, проектной деятельности.
Общие вопросы теории и методологии исследований социальных проблем, стоящих перед государством сформулированы в работах ученых Волгина Н.А., Гринберга Р.С., Дегтярь Л.С., Кушлина В.И., Рубинштейна А.Я., Сулимовой Т.С. и др.
Социальные аспекты жилищной политики, в том числе, и с учетом мирового опыта исследованы учеными Бабич А.М., Берестовой Л.И., Иекхофф И. (Германия), Муравьевой Н.В., Соколовой Т.В., Чубаровой Т.В., Ходовым Л.Г., Шестаковой Е.Е., Щербаковым А.И., Яременко Г.А. и др.
Общие теоретические взгляды на необходимость формирования и развития механизмов государственно-частного партнерства в России представлены в работах Дерябиной М.А., Варнавского В.Г., Кабашкина В.А., Левитина И.Е., Сильвестрова С.Н. и др.
Проблемы доступности жилья и реформирования жилищной сферы исследовались Косаревой Н.Б., Кудрявцевой Н.И., Рогожиной Н.Н., Довдиенко И.В., Хачтряном С.Р., Черняком А.В. и др.
Проблематика развития рынка арендного жилья нашла свое отражение в опубликованных научных статьях и отдельных работах таких авторов как Захаров О.А., Максимов А.Ф., Крапивин О.М., Толкачев О.М., Тушканов М.П. и др. Значительный вклад в разработку государственной и региональной жилищной политики в последние годы внесли Разворотнева С.В., Хованская Г.П., Шомина Е.С.
Проблемы организации, управления и реализации проектов в современных условиях послужили предметом внимания Бабаскина С.Я., Бирман Л.А., Битаровой М.А., Гумеровой Г.И., Заренкова В.А., Зинова В.Г., Каган П.Б., Копылова А.А, Кочурова Т.Б., Кроль Е.А., Круглова М.Г., Мазура И.И., Москвиной Ю.Н., Шапиро В.Д., Первушина В.А., Полковникова А.В., Румянцевой Е.Е., Теличенко В.И., Хомкина К.А. и др.
Многие аспекты реализации концепции строительства доходных домов рассмотрены специалистами на уровне диссертаций, посвященных отдельным вопросам эффективности жилищной политики в регионах. К ним относятся исследования последних лет Долгушиной О.В., Рябинина К.С., Юртаевой А.Е.
Анализ научных работ дает основание сделать вывод, что, несмотря на имеющиеся разработки, в основном касающиеся вопросов спроса на жилье, форм владения и пользования жильем, потребность в научном обосновании необходимости реализации проектов на рынке арендного жилья очевидна. Это обусловливает необходимость поиска механизмов и инструментов развития рынка арендного жилья, разработки мер, способствующих обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Данные обстоятельства в сочетании с актуальностью диссертационной проблематики определили формулировку цели и задач исследования.
Цель и задачи исследования. Целью проводимого исследования является анализ особенностей и тенденций развития рынка арендного жилья на основе проектной деятельности и разработка научно-практических рекомендаций по формированию условий для развития услуг на рынке арендного жилья в регионах Российской Федерации.
В соответствии с поставленной целью были определены задачи:
рассмотреть теоретические основы формирования и развития услуг на рынке арендного жилья;
исследовать сущность, структуру и содержание проектной деятельности в организации и функционировании рынка арендного жилья и определить особенности формирования и реализации проектов на рынке арендного жилья в регионах Российской Федерации;
раскрыть содержание проекта «Доходный дом» как инструмент развития арендного сегмента рынка жилищных услуг;
разработать научно-практические рекомендации по формированию условий для развития услуг на рынке арендного жилья в регионах Российской Федерации;
предложить инструменты доступности комфортного арендного жилья для отдельных категорий граждан.
Объектом исследования является состояние рынка арендного жилья в регионах Российской Федерации и происходящие на нем процессы.
Предметом исследования являются социально-экономические отношения, складывающиеся при реализации проектов, направленных на развитие услуг рынка арендного жилья в регионах Российской Федерации.
Теоретической и методологической основой диссертационного исследования явились положения и выводы, содержащиеся в работах зарубежных, российских ученых и специалистов по проблемам теории и практики становления и развития рынка жилья, государственно-частного партнерства, проектной деятельности. В ходе исследования использовались методы научного познания социально-экономических явлений и процессов, применены методы исторического, системного, логического, сравнительного анализа, а также теоретического обобщения.
Информационной базой исследования явились: федеральные законы и нормативно-правовые акты Российской Федерации, регулирующие сферу жилищно-коммунальных услуг, концепции и программные разработки государственных органов власти, органов местного самоуправления, статистические материалы Федеральной службы государственной статистики, Министерства экономического развития РФ, Министерства регионального развития РФ, материалы Правительства г. Москвы, экспертные оценки ведущих экономистов по данной проблематике. При разработке темы диссертации использованы материалы конференций, посвященных проблемам развития рынка жилья, государственно-частного партнерства, монографические и статистические публикации российских и зарубежных ученых и практиков, материалы периодической печати.
Научные результаты исследования:
1. Уточнена классификация видов жилищных услуг. Предложено отнести к жилищным услугам предоставление нанимателю жилых помещений по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, договору найма специализированного жилого помещения, договору найма жилого помещения жилищного фонда коммерческого использования, договору найма жилого помещения некоммерческого жилищного фонда.
2. Определено, что одним из основных факторов развития сферы жилищных услуг является повышение доступности арендного жилья для населения. Инструментом, обеспечивающим процесс развития рынка арендного жилья, является проектная деятельность, которая позволяет решать социально-значимые проблемы обеспечения экономического роста и развития регионов. Типология проектов на региональном уровне определяется спецификой и уровнем экономического и ресурсного потенциала региона, доходами, уровнем жизни и социальной моделью потребительского спроса на арендное жилье различного типа комфортности. Автором предложено при разработке проектов учитывать показатели доступности арендного жилья, рассчитываемые путем сопоставления медианной оплаты за аренду жилья и медианного месячного дохода домохозяйств в конкретном регионе.
3. Доказано, что проект «Доходный дом» является инструментом развития жилищных услуг и содействует росту предложения на рынке арендного жилья. Создание фонда доходных домов обеспечит наличие резерва свободных жилых помещений, доступных для найма различным группам потребителей и условий для формирования специализированного сервиса, обеспечивающего выбор между приобретением жилья в собственность, нелегальной арендой и арендой жилья в легальном секторе с комплексом специальных услуг.
4. Разработаны рекомендации по формированию условий развития услуг на рынке арендного жилья, включающие меры государственного стимулирования рынка арендного жилья через совершенствование институтов найма социального, некоммерческого и служебного жилья для граждан со средним и ниже среднего уровнем доходов, а также через развитие альтернативного института найма коммерческого арендного жилья для проживания платежеспособных граждан. Меры, направленные на создание условий для развития свободного рынка коммерческого арендного жилья, включают обеспечение законодательной и нормативной базой, а также разработку методик и моделей, направленных на развитие коммерческой аренды жилья, ориентированной на удовлетворение спроса на жилье представителей среднего класса и более состоятельных граждан на условиях свободного ценообразования на рынке арендного жилья.
5. Предложен эффективный инструмент доступности комфортного арендного жилья – проект «Арендные жилищные сертификаты», который позволит не только расширить рынок жилищных услуг, но и будет способствовать улучшению жилищных условий граждан, не имеющих возможности пользоваться ипотечными услугами или купить жилье. Данный проект окажет существенное стимулирующее влияние на спрос на арендное жилье, поскольку такие выплаты, как компенсация арендной платы государством, являются гарантированными и могут служить важным фактором для принятия решения гражданами о проживании в арендном жилье.
Теоретическая значимость исследования состоит в том, что положения и выводы работы могут быть использованы для дальнейшего теоретического исследования рынка арендного жилья, исследования особенностей формирования и реализации проектов на рынке арендного жилья в регионах.
Практическая значимость исследования заключается в том, что полученные результаты могут служить основой для более детальных разработок перспективных направлений развития рынка арендного жилья, а также для практической деятельности органов государственной власти субъектов Российской Федерации при разработке и реализации региональных и муниципальных программ обеспечения населения доступным комфортным жильем.
Отдельные положения исследования, выводы и рекомендации могут быть использованы при разработке и реализации краткосрочной, среднесрочной, а также долгосрочной политики государства в сфере жилья.
Материалы диссертации могут быть использованы при разработке учебных программ и в процессе преподавания ряда экономических дисциплин и специальных курсов.
Апробация диссертационного исследования. Основные положения, изложенные в работе, обсуждались на международной научно-практической конференции с участием кафедр ЮНЕСКО вузов Российской Федерации на тему: «Устойчивое развитие в условиях глобализации», итоговой международной научно-практической конференции с элементами научных школ «Научные школы и вызовы современности», научно-практической конференции «Стабильность и развитие: Россия в системе глобальных трансформаций».
Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, шести параграфов, заключения и списка использованных источников, приложений. Иллюстративно-справочный материал представлен схемами, рисунками и таблицами.
Механизмы и инструменты, обеспечивающие эффективное развитие рынка арендного жилья
Параграф посвящен поиску механизмов и инструментов, обеспечивающих эффективное развитие услуг на рынке арендного жилья; анализу теоретических аспектов проектной деятельности и государственно-частного партнерства, исследованию механизмов государственно-частного партнерства при реализации проектов на рынке жилищных услуг, анализу факторов, влияющих на формирование и развитие рынка арендного жилья.
В соответствии с поставленной целью планируется решить следующие задачи:
1) выявить основные факторы, влияющие на формирование и развитие рынка арендного жилья;
2) обосновать социально-экономическую необходимость государственного регулирования рынка арендного жилья и условия его развития;
3) рассмотреть государственно-частное партнерство как механизм стимулирования экономического роста, развития рынка арендного жилья;
4) проанализировать основные направления взаимодействия участников государственно-частного партнерства при реализации проектов в сфере жилья: взаимоотношения, интересы, цели, основные проблемы и риски, формы, расходы, ответственность, исполнение принятых обязательств;
5) рассмотреть проектную деятельность как инструмент, обеспечивающий эффективное развитие рынка арендного жилья.
Главное предназначение рынка арендного жилья - создание условий для удовлетворения потребностей населения в разнообразных жилищных услугах. Следует учитывать, что формирование рынка арендного жилья -длительный и сложный процесс, на который оказывает влияние множество различных факторов.
Патерналистская политика государства в сфере жилья, направленная на решение проблем с помощью рыночных механизмов, длительная приватизация, сокращение социального сектора жилья, повышение цен на землю и жилье, отсутствие выбора жилья для граждан с различным уровнем доходов и потребностей, усиление социального расслоения, ослабление контроля со стороны государства и отсутствие качественного комфортного жилья отрицательно воздействуют на развитие рынка жилья.
Развитию рынка жилья и вовлечению в него новых участников препятствует монополизация жилищного строительства. Высокая стоимость земельных участков под строительство, возведения и эксплуатации жилья, высокие проценты по кредитам не позволяют малому и среднему бизнесу строить за счет собственных и заемных финансовых средств жилую недвижимость для продажи или сдачи ее в аренду. Только крупные организации-застройщики (девелоперы), имеющие возможность снизить издержки за счет экономии от масштабов строительства, могут выполнить весь цикл производственных работ. Дорогостоящие технологии строительства ограничивают застройщиков и частные фирмы в активном участии на рынке жилья.
Помимо монопольных тенденций развитию рынка жилья препятствует чрезмерная дифференциация населения по уровню обеспечения жильем. Из сферы деятельности рынка выпадает часть населения, не имеющая средств для приобретения или аренды жилья. Неэффективное действие рыночных регуляторов в жилищной сфере, приводит к появлению бездомных граждан. С другой стороны, распределение жилья в зависимости от уровня доходов домохозяйств, ведет к поляризации жилищных условий населения. Часть граждан имеет возможность пользоваться жильем и жилищно-коммунальными услугами высокого качества, а другая не имеет элементарных условий для комфортного проживания и жизнеобеспечения.
Жилищные отношения, сложившиеся в мировой практике, определяются исторически сформировавшимися национальными экономическими моделями организации жилищного рынка:
- «рыночная модель» исключает любое вмешательство государства в сферу производства, распределения и потребления жилья, обеспечивая полную свободу действия механизмов рынка. Удовлетворение потребностей в жилье осуществляется путем приобретения его в собственность, либо посредством приобретения услуги по предоставлению жилья во временное пользование. Цена жилья, как и услуг по предоставлению жилья во временное пользование, подчиняется законам рынка и определяется соотношением спроса на жилье и его предложением на рынке жилья;
- «государственная модель» определяет доминирующую роль государства в обеспечении населения жильем. Рынок жилья существует в ограниченных пределах;
- «смешанная модель» позволяет активно использовать рыночные механизмы при государственной поддержке социально незащищенных и малообеспеченных слоев населения.
Главное различие моделей заключается в уровне и методах государственного регулирования.
Эффективной можно назвать ту модель, которая способна максимально использовать имеющиеся ресурсы и обеспечить население необходимыми благами.
В странах с развитой рыночной экономикой удовлетворение потребности населения в жилье обеспечивается с помощью действия рыночных механизмов. Высокий уровень доходов населения и их платежеспособности в условиях рынка предполагает наличие возможностей удовлетворять потребности в жилье с помощью большого выбора жилья и жилищных услуг на рынке. Домохозяйства с высоким и средним доходами реализуют свои потребности в жилье по мере накопления сбережений. Жилье для таких домохозяйств нередко выступает объектом инвестиций, средством накопления и сбережения собственных средств от инфляции.
Государственные гарантии по обеспечению жильем отдельных категорий граждан позволяют домохозяйствам с низкими доходами удовлетворять свои потребности в жилье с помощью государственных программ поддержки. Государство предоставляет социальное жилье малодоходным группам населения на условиях найма (аренды) по ценам ниже рыночных.
Жилищная политика государств экономически развитых стран в условиях рынка не ограничивается только содействием в получении жилья социально незащищенным слоям населения. Государство, посредством налоговой и кредитной политики, предоставления различных льгот, персональных субсидий нанимателям для оплаты жилья, льгот для строительства арендного жилья, правительственных займов и гарантий, активно способствует развитию предпринимательства в частном секторе жилья. .
Опыт зарубежных стран показывает, что рынок жилищных услуг имеет конкурентную природу и активное вмешательство со стороны государства здесь не целесообразно, так как каждый потребитель услуг способен адаптироваться в постоянно меняющейся конкурентной среде поставщиков услуг.
Государство должно создать лишь условия для развития рынка (нормативную, законодательную базу, договорные отношения между продавцами и потребителями услуг, регулируемые нормами гражданского и жилищного законодательства, налоговую базу).
Роль государства в стимулировании развития рынка арендного жилья, заключается в создании таких правовых, финансово-экономических и организационных условий, которые способствуют взаимодействию различных субъектов рынка арендного жилья и выражают их интересы, а также обеспечивают сбалансированность предложения качественного комфортного арендного жилья и спроса на арендное жилье.
Меры государственного стимулирования должны быть направлены не только на решение задач обеспечения жильем граждан со средним и ниже среднего уровнем доходов через защиту и предоставление различных льгот, развитие институтов найма социального, некоммерческого и служебного жилья, но и на формирование и развитие альтернативного института найма коммерческого арендного жилья для проживания платежеспособных граждан, а так же на стимулирование частного жилищного строительства.
Проектная деятельность на рынке арендного жилья в регионах Российской Федерации: состояние и тенденции
Параграф посвящен анализу организации проектной деятельности в сфере арендного жилья в регионах Российской Федерации, что позволит решить следующие задачи:
1) определить состояние и направления развития проектной деятельности на рынке арендного жилья на региональном уровне;
2) рассмотреть основные схемы организации проектов в сфере арендного жилья в регионах Российской Федерации;
3) раскрыть содержание проекта «Доходный дом» как инструмент развития рынка арендного жилья.
Очевидно, что этап автономного развития муниципальных образований, отдельных регионов исчерпал свой ресурс . Необходимое динамичное развитие регионов могут обеспечить интеграционные процессы, создание территориальных кластеров, включающих в первую очередь крупные предприятия и научно-образовательные центры (наукограды), рациональное размещение и развитие производительных сил72.
Создание новых высокооплачиваемых рабочих мест, решение проблем в сфере занятости населения, повышение мобильности населения не возможны без создания условий для привлечения дефицитных для регионов и муниципальных образований специалистов, а именно:
- строительства качественного жилья для работников предприятий;
- обеспечения достойного уровня проживания социально незащищенным слоям общества, в том числе развитие института социального найма для очередников;
- поддержки в предоставлении жилья отдельным категориям граждан Российской Федерации, в том числе молодым семьям, которые не могут позволить себе первоначальный взнос по ипотеке и не попадают под программу «Молодая семья»;
- стимулирования развития инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры;
- создания цивилизованного рынка арендного жилья. Формирование институциональной среды рынка арендного жилья признано одним из важнейших инструментов по обеспечению граждан качественным и доступным жильем.
Правовые основы развития доступного рынка арендного жилья и формирования некоммерческого жилищного фонда для граждан с низким уровнем доходов заложены указами и перечнями поручений и мероприятий Президента и Правительства Российской Федерации73.
Следует отметить, что обеспечение развития рынка доступного арендного жилья и формирования некоммерческого жилищного фонда для граждан с невысоким уровнем доходов, возложено на региональные власти. Рабочие группы из представителей органов исполнительной власти регионов и муниципалитетов, заинтересованных банков и застройщиков призваны провести организационную работу по созданию рынка арендного жилья и обеспечить проектную деятельность в регионах.
Реализация проектов на рынке арендного жилья предполагает участие не только органов власти, но и различных институтов, организаций, сообществ. Возможные участники проектов по формированию рынка доступного арендного жилья представлены на рис. 7.
Кроме разработки нормативного обеспечения процесса создания арендного жилищного фонда, региональные органы власти, в соответствии с потребностью региона, призваны участвовать в формировании эффективных моделей государственно-частного партнерства, предоставлении налоговых льгот (в пределах компетенций субъектов Российской Федерации), а также предоставлении кредиторам проектов гарантий наполняемости арендного жилья, финансовой устойчивости заемщика, стабильного поступления платежей. К компетенции региональных и муниципальных органов власти относятся вопросы участия бюджетов всех уровней в инфраструктурном обеспечении проектов, льготного предоставления земельных участков под застройку, компенсации процентов по кредитам на строительство, гарантии и поручительства обеспечения собственником и оператором жилого фонда коммерческого использования обязательств по ипотечным кредитам, а таюке вопросы выделения субсидий арендаторам жилого фонда.
В целях поддержки создания арендного жилищного фонда, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее АИЖК) разработало новый финансовый инструмент «Арендное жилье» , направленный на формирование условий кредитования юридических лиц на цели приобретения арендного жилищного фонда для последующей сдачи в наем. Организации, имеющие интерес к формированию арендного жилищного фонда по аналогии с физическими лицами заемщиками могут приобрести арендный фонд в кредит.
АИЖК и банки заинтересованы в долгосрочном целевом финансировании не только проектов развития некоммерческого жилищного фонда для граждан с невысоким уровнем доходов, но и проектов, направленных на формирование частного жилищного фонда коммерческого найма. Такой финансовый продукт, как «Ипотека с наймом» предлагается использовать для поддержки развития Особых экономических и промышленных зон в субъектах Российской Федерации в целях удовлетворения потребности в персонале и стимулировании трудовой миграции через предоставление жилья.
Возможность секыоритизации позволит в перспективе при массовом внедрении новых ипотечных продуктов привлечь дополнительные финансовые средства в новое строительство .
Механизмы, заложенные в представленных ипотечных продуктах «Арендное жилье» и «Ипотека с наймом», могут использоваться регионами в различных программах и подпрограммах развития рынка арендного жилья .
Программа экономического развития регионов предусматривает привлечение рабочей силы в такие регионы, как: Дальний Восток, Якутия, Татарстан, Урал, Сочи, Новосибирскую, Калужскую области и др. Становится актуальным вопрос размещения привлеченных из соседних и дальних регионов специалистов. Очевидно, что приобретение жилья с помощью механизма ипотечного жилищного кредитования не может решить жилищную проблему трудовых мигрантов, так как большинство специалистов, решивших сменить место жительства в поисках работы, не имеют достаточной суммы денежных средств, чтобы оплатить первоначальный взнос кредитной организации при получении ипотечного жилищного кредита.
О необходимости поиска более эффективных механизмов обеспечения современным жильём граждан со скромными доходами и низкой покупательной способностью неоднократно отмечалось в выступлениях Президента Российской Федерации В.В. Путина: «Речь идёт не только о совершенствовании такого традиционного инструмента, как ипотека..., но можно было бы шире использовать и такую известную в России и у наших соседей за границей, практику использования жилых помещений, как аренда жилья. В Европе, например, сегодня до 60% граждан европейских стран проживает в съёмных домах и квартирах, в США - это 35%, в России -только 5%.
. При грамотном планировании, поддержке государства, причём на всех уровнях, жильё для сдачи в наём может стать действительно способом решения жилищных проблем для очень многих граждан России, в том числе и при переезде с места на место, на новые места работы...»
Особенности реализации проектов на рынке арендного жилья в регионах
Целью параграфа является проведение анализа перспектив проектной деятельности на рынке арендного жилья в регионах Российской Федерации. В соответствии с поставленной целью планируется решить следующие задачи:
1) выявить на основе анализа рынка жилья отдельных регионов перспективные пути развития рынка арендного жилья;
2) рассмотреть текущие тенденции и направления региональной жилищной политики;
3) исследовать особенности формирования и реализации проектов на рынке арендного жилья в регионах.
Как отмечалось выше, наиболее сложным и ответственным этапом реализации проектов на рынке жилья является оценка эффективности проекта на стадии его разработки и реализации. При определении перспективности проекта должны учитываться как непосредственно экономические, так и внеэкономические (внешние эффекты, общественные блага) последствия его реализации.
В ходе исследования, анализа перспектив проектной деятельности в сфере арендного жилья, а также для результативного управления проектами следует ответить на следующие вопросы:
- насколько проект может быть эффективен и перспективен;
- каковы интересы участников реализации проекта; его положительные и отрицательные стороны;
- что нового привнесет проект для государства, отдельных групп населения, отдельно взятого человека; - какие изменения произойдут в социальной сфере;
- какие ресурсы необходимы для реализации проекта и могут ли они быть обеспечены к моменту реализации проекта;
- какие меры и действия необходимо предпринять для формирования признания окружающими идеи разрабатываемого проекта, привлечения сторонников и инвестиций.
Предпосылкой реализации любого проекта является наличие потребности на тот или иной товар или услугу. Только в этом случае реализуется формула деньги-товар-деньги, где на вложенные инвестором деньги путем обмена на товар или услугу можно не только вернуть свои деньги, но и получить прибыль. Иначе инвестиционная деятельность теряет смысл. Поэтому не случайно исходным моментом в анализе перспектив проектной деятельности на рынке арендного жилья должен быть коммерческий анализ, который начинается с изучения спроса конечных потребителей на товар или услугу, в частности на арендное жилье. Потребители покупают не просто товар или услугу. Они покупают совокупность определенных преимуществ, разрешая свои проблемы.
Анализ потребителей и конкуренции на рынке жилья является основой для выбора продукта (услуги) проекта. Коммерческий анализ проекта в сфере арендного жилья позволит дать ответы на вопросы:
а) кто является потенциальными потребителями продукта (услуги) проекта: социально-экономические, демографические, культурные и географические характеристики конечного потребителя; описание нового на рынке товара или услуги;
б) почему потребители будут платить за новый продукт (услугу);
в) какими методами можно воздействовать на потребительский спрос на новый продукт (услугу) на рынке жилья;
г) прогноз изменения спроса на новый товар (услугу) на протяжении экономической жизни проекта; .
д) роль государства и частного капитала на рынке жилья;
е) стратегия продвижения продукта (услуги) на рынок.
На примере Пензенской области проведем анализ рынка жилья и определим потенциальных потребителей жилищных услуг. В частности рассмотрим социально-экономические, демографические, культурные и географические характеристики конечного потребителя, исследуем тенденции развития проектной деятельности на рынке арендного жилья на примере отдельного региона116.
Численность населения Пензенской области сокращается небольшими темпами, - на 0,6% в год от текущей численности населения (в среднем на 8,7 тысяч человек в год). За 20 лет снижение численности населения составило 10,7% (166 тысяч человек).
С 2006 года наблюдается увеличение рождаемости и снижение смертности населения области.
И хотя естественный прирост населения на сегодняшний день имеет отрицательное значение за счёт увеличения смертности и снижения рождаемости (рисунок 10), по прогнозам экспертов с 2015 года начнется естественный прирост населения с положительной динамикой.
Анализ структуры домохозяйств по величине и типам показал, что частные домохозяйства Пензенской области насчитывают 557,3 тысячи человек, причем, на долю крупных, состоящих из 4-х и более человек приходится порядка 25% домохозяйств.
Поскольку предыдущие 20 лет уровень рождаемости имел отрицательное значение, можно сделать вывод, что совместное хозяйство ведется в большинстве случаев несколькими взрослыми поколениями и, соответственно, существует необходимость их частичного расселения в дополнительные единицы жилья, а это примерно 46 тысяч человек. Одним из путей решения проблемы расселения может стать арендное жилье.
Через КЖО (коэффициент жилищной обеспеченности) в целях мониторинга и прогноза предлагается установить следующие критерии предельной жилищной обеспеченности частных домохозяйств населённых пунктов Пензенской области:
1. Максимальный или предельный ЮКО (пЮКО) 1,4 для населенных пунктов с привлекательным миграционным климатом. При этом учитываются потребности и спрос на арендное жилье.
2. пЮКО 1,2 для прочих населенных пунктов. Показатель ЮКО меньше базового (6КЖО) 1,2 считается критичным (кКЖО).
Показатели коэффициента жилищной обеспеченности позволяют определить, в каких населенных пунктах массовое строительство жилья нецелесообразно, в каких достаточно обеспечить простое воспроизводство жилищного фонда или провести ликвидацию ветхого и аварийного жилищного фонда, а в каких, наоборот, необходимо оптимизировать строительство нового жилья и инфраструктуры.
Так, например, Бессоновский район с коэффициентом жилищной обеспеченности 1,4 имеет избыточный жилищный фонд и является миграционно привлекательным для трудовых ресурсов. Город Кузнецк с коэффициентом жилищной обеспеченности 1,0, наоборот, имеет дефицит жилья и должен быть включен в программы развития области. В остальных районах Пензенской области до 2020 года может быть достигнут базовый коэффициент жилищной обеспеченности 1,2.
Стратегические направления развития рынка арендного жилья
В параграфе на основе актуализации проблем рынка арендного жилья сформулированы стратегические направления жилищной политики по оптимизации рынка жилья и предложены меры по формированию основ развития услуг на рынке арендного жилья.
Сегодня региональная жилищная политика (Стратегия) разрабатывается в два этапа, в формате двух документов1 :
1. Среднесрочная жилищная программа до 2014 года.
2. Концепция региональной жилищной стратегии (стратегические приоритеты) до 2021 года.
Такое решение обусловлено необходимостью реализации подготовительного этапа жилищной стратегии, то есть на первом этапе планируется за счет внедрения недостающих механизмов, инструментов и направлений (модернизации, найма, возведения жилья с участием населения и др.) оптимизировать рынок жилья.
Наличие Стратегии (приоритетов и ориентиров жилищной политики) и реализованных пилотных проектов, демонстрирующих инновационные технологии, позволит выявить резервы и консолидировать ресурсы участников жилищного и строительного рынков, стимулировать развитие новых производств, улучшить проектную деятельность, социальную и сервисную инфраструктуру жилья, тем самым обеспечив переход к новому качеству жилья с одновременным снижением его себестоимости и улучшением потребительских свойств.
Следует отметить, что в основе региональной жилищной политики лежит проект Государственной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан. В приложениях № 4 и № 5 приведены примерная структура региональной целевой жилищной программы на период 2011 -2013 гг., включающая Стратегические ориентиры и ожидаемые результаты принятия региональной Жилищной политики (Стратегии) до 2021 года для регионов, муниципалитетов, бизнеса и населения.
Соискателем отмечается, что и на федеральном и на региональном уровне, одним из стратегических ориентиров жилищной политики является развитие рынка арендного жилья.
Данное определение приоритета жилищной политики делает актуальным разработку рекомендаций, направленных на формирование основ для совершенствования действующих институтов жилищного рынка, обеспечивающих широкий выбор доступных качественных услуг на рынке арендного жилья в регионах Российской Федерации.
Предлагаемые научно-практические рекомендации определяют направления и ожидаемые результаты от реализации мер по созданию условий для формирования и развития рынка доступного арендного жилья в регионах Российской Федерации. Меры правового, рыночного, экономического и социального регулирования сводятся к двум основным направлениям:
1. Государственное стимулирование рынка арендного жилья.
2. Создание рыночных условий для развития цивилизованного свободного рынка коммерческого арендного жилья.
Меры государственного стимулирования направлены не только на решение задач обеспечения жильем граждан со средним и ниже среднего уровнем доходов через развитие институтов найма социального, некоммерческого и служебного жилья, но и на формирование и развитие альтернативного института найма коммерческого арендного жилья для проживания платежеспособных граждан.
Второе направление предполагает создание четких норм и правил, формирование законодательной базы, разработку методик и моделей, направленных на развитие коммерческой аренды жилья, ориентированной на удовлетворение спроса на жилье представителей среднего класса и более состоятельных граждан, на условиях свободного формирования цен на рынке арендного жилья.
Научно-практические рекомендации по формированию основ развития услуг на рынке арендного жилья представляют собой, проведенную на основе анализа актуализацию проблем рынка арендного жилья, не нашедших до настоящего времени механизмов качественного и эффективного разрешения.
При этом основные направления развития услуг на рынке арендного жилья обозначены рассматриваемыми в исследовании проблемами на рынке арендного жилья:
I. Недоступность качественного комфортного арендного жилья для граждан с различным уровнем доходов, социальным положением и потребностями
Низкий уровень реальных доходов основной массы населения, высокие цены на жилье, а также недоступность ипотечного кредитования, выраженная в отсутствии накоплений на первоначальный взнос либо несоответствие требованиям банков при определении платежеспособности клиента, являются причинами низкой доступности жилья для населения.
Большинство граждан России не имеет возможности самостоятельно улучшить свои жилищные условия.
Возникает необходимость создания условий для расширения действующей инфраструктуры жилищных услуг для той группы населения, которая сегодня не может воспользоваться ипотечными услугами, или приобрести жилье за счет собственных накоплений. К этой группе можно отнести такие категории населения, как «молодая семья», «молодые ученые и специалисты», «трудовые мигранты», «граждане, проживающие в ветхом и аварийном жилье, которым необходима помощь в улучшении условий проживания или в обеспечении временным жильем» и др. Также есть категории граждан, которые, не попадая под социальную категорию малоимущих, не могут встать в очередь на жилье или не желают претендовать на социальное жилье.
Проблема, которую предстоит решить государству, состоит в том, что в процессе длительной приватизации фонд социального жилья значительно сократился, в то время, как на растущем быстрыми темпами рынке строительства нового жилья, практически все жилье приобретается в собственность.
Меры государственного стимулирования, направленные на формирование предложения на жилищном рынке - строительство жилья и создание инфраструктуры, по сравнению с мерами, направленными на стимулирование спроса, недостаточны, что является потенциальным источником диспропорций спроса и предложения на рынке жилья.
Поскольку число домохозяйств, не имеющих собственного жилья, продолжает расти, отсутствие физически и финансово доступного жилья, на легальном рынке арендного жилья заставляет население снимать жилье в частном секторе с минимальными гарантиями. Такое состояние на рынке арендного жилья создает препятствия для роста мобильности трудовых ресурсов по стране, и, соответственно, для повышения гибкости рынка труда.
Население в целом не имеет доступа к эффективному качественному арендному фонду жилья.
Для решения указанных проблем предлагаются следующие меры:
1. Разработка основных принципов организации и функционирования рынка арендного жилья с целью предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий возможности проживания в комфортном, благоустроенном и доступном арендном жилье.
2. Создание фонда арендного жилья, отвечающего потребностям населения с различным уровнем доходов, социальным положением и потребностями; наличие выбора различных типов, вариантов, моделей арендного жилья.
3. Разработка механизмов, обеспечивающих возможность выбора потребителями качественных услуг по доступным ценам на рынке арендного жилья.
4. Обеспечение функционирования всех форм использования фонда арендного жилья (наем жилья социального использования, наем частного жилья, некоммерческий наем, создание сети доходных домов и т.д.) для всех категорий населения.
5. Разработка типологических моделей функционально-планировочной структуры доходных домов с учетом специфики и уровня экономического и ресурсного потенциала регионов, уровнем жизни и социальной моделью потребительского спроса на арендное жилье различного уровня комфортности в конкретном регионе.
