Введение к работе
Актуальность темы исследования. Жилищный рынок, как объект инвестиционной деятельности, отличается особой значимостью в развитии экономики государства, так как состоянием рынка определяются объемы строительства жилья, условия реализации, динамика обновления жилищного фонда страны. Фактором экономического роста страны является развитие рынка жилья, поскольку оно аккумулирует финансовые ресурсы, стимулирует развитие смежных отраслей, влияет на экономическую стабильность страны и обеспечивает необходимый уровень жизни населения.
Приоритетным национальным проектом «Доступное и комфортное жильё – гражданам России» права граждан на жильё признаны ключевым вопросом государственной политики. Однако, несмотря на имеющуюся правовую основу, жилищная проблема остаётся для государства одной из сложнейших. Решение этой проблемы обеспечивается главным образом с помощью ипотечного кредитования. Однако формирование конкурентного рынка жилой недвижимости, способного обеспечить возможность гражданам приобретать комфортное и доступное жилье в настоящее время сталкивается с множеством проблем. Во-первых, отмечена тенденция снижения доступности жилья для населения, обусловленная опережающим ростом цен на недвижимость в сравнении с ростом реальных доходов граждан. Во-вторых, объем вкладываемых ресурсов не соответствует необходимой сумме с учетом огромной потребности в качественном жилище. В-третьих, отсутствуют эффективные механизмы, способствующие инвестиционной активности, что обусловливает недостаточное развитие рынка жилья.
Кроме того, законодательная база не способна в полной мере решить вопросы, связанные с привлечением инвестиций, критерии распределения бюджетных средств недостаточно эффективны, поскольку не учитывают особенности инвестиционного процесса на рынке жилья в современных условиях. Следовательно, можно сделать вывод, что в настоящее время существующие способы решения жилищной проблемы нуждаются в доработке. На современном этапе для развития рынка жилья необходимо разработать новый усовершенствованный механизм, который повысит эффективность управления на рынке жилой недвижимости, создаст условия для дополнительного привлечения инвестиций и обеспечит граждан доступными и комфортными условиями проживания.
Степень научной разработанности проблемы. В научных работах отечественных и зарубежных ученых исследовались различные аспекты формирования, управления и регулирования инвестиционных процессов в жилищно-строительной сфере. Направления развития рынка жилой недвижимости исследованы в трудах многих российские и зарубежных ученых, таких как Горемыкин В.А., Асаул А.Н., Лигай Г.А., Садовникова Н.А., Мхитарян В.С., Кабаева Е.В., Карасев А.В., Фридман Дж., Ордуэй Н., Церхе И. и других. Значительный вклад в решение вопросов привлечения инвестиций на рынок жилья внесли работы таких отечественных и зарубежных исследователей, как Севостьянов А.В., Кайль А.Н., Грязнова А.Г., Копейкин А.Б., Федотова М.А., Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А., Рогожина Н.Н., Туманов А.А., Тумусов Ф.С., Шехова А.А., Гэри У. Элдред, К. , Э. Мак-Лин и другие.
Фундаментальные разработки направлений совершенствования жилищной сферы изложены в трудах ученых Г.М. Стерника, В.Т. Баринова, С.Г. Стерника, Н.П. Кошмана, А.Н. Аверина, Е.С. Озерова, В.Н. Пономарева, Р.Т. Нагаева, И. Л. а, Е.В. Егорова, П.В. Горячкина, Т. В. Тазихиной, И.В. Довдиенко, Н.Б. Косаревой и других.
Высоко оценивая вклад отечественных и зарубежных ученых, а также полученные ими научные, методологические и практические результаты, необходимо отметить, что в настоящее время в научных работах не предложены эффективные способы решения жилищной проблемы, следовательно, возникает потребность в разработке нового механизма развития рынка доступного жилья. Кроме того, многие исследования выполнены в других социально-экономических условиях, в ином законодательном пространстве и недостаточно отражают современные реалии. Таким образом, актуальность и недостаточная теоретическая и практическая разработанность вопросов, связанных с развитием доступного жилищного рынка в России, предопределили выбор темы, цель и задачи данного исследования.
Цель диссертационной работы заключается в разработке инновационного механизма развития рынка жилья, обеспечивающего привлечение дополнительных инвестиций в сферу жилищного строительства и повышение доступности жилья для населения.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи:
обобщить и критически проанализировать исследования, посвященные тенденциям развития рынка жилой недвижимости. Решение этой задачи позволит определить уровень доступности жилья для граждан на современном этапе, выдвинуть гипотезы для исследования, а также обосновать вывод о необходимости разработки инновационного механизма развития рынка доступного жилья;
провести оценку способов развития жилищного рынка и разработать новый инструментарий ресурсного обеспечения рынка доступного жилья в рамках инновационного механизма, который позволит обеспечить активизацию капиталовложений на рынок жилой недвижимости;
разработать эффективные условия реализации инновационного механизма развития рынка доступного жилья, что позволит обосновать его привлекательность для населения;
определить место и роль каждого субъекта в рамках инновационного механизма на основе разработки организационно-субъектной схемы управления развитием рынка доступного жилья, которая будет способствовать обеспечению жильем граждан в условиях минимизации затрат и достижению синергетического эффекта;
разработать модельный проспект эмиссии жилищных облигаций, адаптированный к особенностям конкретного региона. Решение этой задачи конкретизирует условия выпуска, размещения и погашения ценных бумаг и определит область применения инновационного механизма;
провести сравнительный анализ возможностей приобретения жилой недвижимости в рамках традиционного подхода (ипотечного кредитования) и инновационного механизма, что позволит оценить целесообразность и результативность разработанных положений.
Объектом исследования является рынок жилой недвижимости.
Предметом исследования являются механизмы управления, возникающие в процессе развития рынка жилья.
Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области развития рынка жилой недвижимости. В процессе исследования применялись различные подходы, включая причинно-следственный и сравнительно-аналитический, а также методы прогнозирования, планирования, моделирования, которые позволили рассматривать каждую отдельную проблему в единстве всей экономической системы и соответственно выявлять причины возникновения и всевозможные последствия. В целом диссертационное исследование проводилось путем изучения экономических явлений и процессов в их развитии и взаимозависимости, что способствовало достижению поставленной цели и решению задач.
Информационной базой исследования послужили законодательные и нормативные документы органов власти, регламентирующие инвестиционную и инновационную политику; статистические материалы и ее региональных отделений; публикации отечественных и зарубежных ученых; материалы научно-практических конференций и семинаров, ресурсы сети Интернет.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в решении научной задачи разработки инновационного механизма развития рынка жилой недвижимости, повышающего доступность жилья для населения.
Наиболее существенные научные результаты, полученные автором, обладающие признаками научной новизны и выносимые на защиту:
-
Обоснован состав структурных элементов инновационного механизма развития рынка доступного жилья. В состав элементов входят инструменты ресурсного обеспечения, создающие привлекательные условия для потенциальных участников рынка; комплексный субъект управления, в составе которого взаимодействуют ключевые заинтересованные стороны рынка доступного жилья; модель эмиссии жилищных облигаций; способ оценки результативности внедрения предложенного механизма. Использование инновационного механизма позволяет, во-первых, создать привлекательные условия для увеличения объема рынка доступного жилья на конкретной территории; во-вторых, формирует предпосылки для развития самого рынка путем существенного расширения его участников.
-
Разработан инструментарий ресурсного обеспечения рынка доступного жилья, основанный на комбинации бюджетного финансирования, жилищных облигаций и аренды жилья с правом выкупа. Особенность использования инструментария в рамках инновационного механизма заключается в однократном использовании бюджетных средств на начальном этапе жилищного строительства с дальнейшим замещением бюджетных средств средствами инвесторов. Последовательное использование инструментов позволит обеспечить непрерывность процесса ресурсного обеспечения жилищного строительства и реализовать мультипликативный эффект.
-
Выявлены преимущества, создаваемые в результате использования инновационного механизма приобретения жилья населением. В отличие от ипотечного кредитования разработанный механизм позволяет достичь следующих преимуществ:
отсутствие необходимости внесения первоначального взноса, составляющего значительную часть стоимости жилья;
снижение суммарного размера платежа арендатора за квартиру в сравнении с выплатами по ипотечному кредиту;
исключение судебного способа взыскания квартиры в случае прекращения платежей, поскольку пользователем квартиры является арендатор, а не собственник;
исключение необходимости участия в сделке страховых и риэлтерских организаций, что удешевляет приобретение жилья;
приобретение населением жилищных облигаций как средства сбережений стимулируется достаточно высокой доходностью в сравнении с другими долговыми инструментами.
-
Разработана организационно-субъектная схема управления развитием рынка доступного жилья в рамках инновационного механизма, включающая следующие структурные элементы комплексного субъекта управления: девелопер, орган власти, андеррайтер, регистратор, инвесторы. Ориентация на синергию позволяет определить место и роль каждого субъекта в рамках разработанного механизма, выявить направления привлечения дополнительных инвестиций в жилищное строительство, обеспечить жильем граждан в условиях минимизации затрат и достичь запланированных объемов жилищного строительства с наименьшими затратами бюджетных ресурсов.
-
Разработан модельный проспект эмиссии жилищных облигаций, представляющий собой адаптацию выпуска, размещения и погашения жилищных облигаций в условиях конкретной территории. Основные положения модельного проспекта носят универсальный характер и могут быть использованы на различных уровнях государственного управления в качестве одного из способов привлечения инвестиций в жилищное строительство, что позволит создать ликвидный рынок жилья и обеспечить граждан доступными и комфортными условиями проживания.
-
Обоснован способ оценки результативности инновационного механизма путем сравнительного анализа возможностей приобретения жилой недвижимости в рамках традиционного подхода (ипотечного кредитования) и инновационного механизма. Расчетные данные позволяют сделать вывод о повышении уровня доступности жилья для граждан и положительной динамике развития жилищного рынка в результате разработанных положений.
Наиболее существенные результаты проведённого исследования соответствуют п. 2.18. «Разработка стратегии и концептуальных положений перспективной инновационной и инвестиционной политики экономических систем с учетом накопленного научного мирового опыта» Паспорта специальности ВАК 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями).
Теоретическая и практическая значимость диссертационной работы. Теоретическая значимость исследования обусловлена ее новизной и заключается в разработке научно обоснованного механизма развития рынка жилья, повышающего доступность жилья для населения. Практическая значимость заключается в возможности использования положений исследования органами управления при разработке государственной политики в сфере долгосрочных задач привлечения инвестиций в строительство жилой недвижимости и обеспечения граждан доступным жильем. Материалы диссертации используются в АНО ВПО «Институте экономике и управления» при изучении дисциплин «Инвестиции», «Рынок недвижимости и ипотека» экономических специальностей.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертации докладывались и получили одобрение на Всероссийской научно-практической конференции «Экономика, социология, проблемы» в 2007 году в Институте управления и права (г. Москва), на научно-практической конференции «Научные исследования» в 2008 году в Институте экономики и управления (г. Тула), на Международной научно-практической конференции «Экономические проблемы образования» в 2009 году в Тульском государственном педагогическом университете им. Л.Н. Толстого (г. Тула), на Международной научно-практической конференции «Проблемы инновационного развития в исследованиях вузов» в 2010 году в Институте экономики и управления (г. Тула), на Международной научно-практической конференции «Научное творчество молодых» в 2010 году в Институте экономики и управления (г. Тула).
Разработанные положения исследования использованы в ООО «Экопан-Тула» при составлении предложений по разработке Региональной программы социально-ориентированного строительства жилья, что подтверждено актом о внедрении.
Публикации. Основные положения диссертации отражены в научных публикациях автора. По теме диссертации опубликовано 12 работ общим объемом 4,14 п.л., в том числе 4 работы в журналах, включенных в перечень изданий, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ.
Структура и объем работы обусловлены целью и задачами исследования. Диссертационная работа изложена на 156 страницах компьютерного текста, содержит 24 рисунка и 11 таблиц, состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и 6 приложений.
