Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
1 ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ СТРУКТУР НА
РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 14
Становление российского рынка недвижимости 14
Институциональные особенности и содержание предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 34
Отечественный опыт развития предпринимательства в сфере недвижимости 47
2 МОДЕЛИ И МЕХАНИЗМ ПОВЕДЕНИЯ СУБЪЕКТОВ
ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА НА ЛОКАЛЬНОМ РЫНКЕ
НЕДВИЖИМОСТИ 61
Особенности развития риэлтерской деятельности на российском рынке недвижимости 61
Формы привлечения средств в строительство жилья в условиях транзитивной экономики 78
Возможности и проблемы развития ипотеки в жилищной сфере 106
3 МОДЕРНИЗАЦИЯ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО
МЕХАНИЗМА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА НА ЛОКАЛЬНОМ
РЫНКЕ ЖИЛЬЯ 123
Роль региональных и местных органов власти в развитии системы финансирования предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 123
Инвестиционный потенциал населения Карачаево-Черкесской республики и перспективы развития предпринимательства на рынке жилья 143
Концептуальные основы внедрения схем ипотечного кредитования предпринимательской деятельности на рынке
жилья КЧР 157
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 181
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 189
ПРИЛОЖЕНИЯ
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой предпринимательской деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.
Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций, возникновение различных организационно-правовых форм собственности, не могли не затронуть инвестиционно-строительной и жилищной сферы, и, как следствие, к выделению самостоятельного сегмента рынка - рынка недвижимости.
Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен.
Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. В России происходит активное его формирование и — развитие, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с объектами недвижимости.
Развитие рынка недвижимости имеет решающее значение для улучшения общей экономической конъюнктуры в стране. В процессе развития рынка недвижимости активизируются факторы, способствующие снижению инфляции, росту реальных инвестиций и увеличению сбережений в структуре валового национального продукта (как формы отложенного спроса, ввиду высокой капиталоемкости объектов недвижимости). Кроме
того, развитие рынка недвижимости ведёт к общему повышению уровня деловой активности в стране. Население, независимо от материального и социального положения, стремится заработать средства для улучшения жилищных условий, и делает это всеми доступными способами, ориентируясь на более высокий уровень доходов, на более эффективные формы занятости и бизнеса. Складываются предпосылки, обеспечивающие финансовое оздоровление экономики, постепенный выход ее из кризиса, создающие основы для экономического роста.
Стремительный рост вторичного рынка недвижимости обусловил необходимость развития предпринимательства и его рыночной инфраструктуры: сферы нотариальных, юридических, посреднических услуг и т.д., в том числе и услуг по оценке объектов недвижимости.
Предпринимательство должно стать в современных экономических условиях той движущей силой и базисом, которые обеспечивают эффективное развитие регионального рынка жилья.
Исследование проблем формирования предпринимательства на рынке недвижимости в условиях переходной экономики позволяет, с одной стороны, показать общие черты этого процесса, а, с другой, выявить ту специфику, которую сфера предпринимательства, в данном случае, рынок недвижимости, накладывает на эти общие закономерности.
На основе такого анализа общего и специфического могут быть
сделаны как теоретические выводы, способные стать основой для разработки
стратегии государственной политики по поддержке и регулированию
развития предпринимательства, так и практические рекомендации по
ускорению формирования условий для развития
предпринимательской деятельности на отечественном рынке жилья.
Значимость практического решения задач определения приоритетных форм и направлений развития предпринимательской деятельности на рынке жилья и разработки концептуальных основ финансирования предпринимательской деятельности на локальном рынке жилья на основе
5 использования различных схем льготного кредитования, а также научная актуальность разработки данной проблемы обуславливают повышенный интерес к ней многих исследователей.
Степень научной разработанности проблемы.
Основные тенденции и особенности становления предпринимательства в сфере недвижимости изложены в трудах Аксаевой И.Е., Анненкова Б.Н., Бернвальда А.Р., Бека С.А., Бирюковой СВ., Даыдянц Д.Е., Гилиной Т.Г., Глушецкго А.А., Ермакова В.Ф., Заиналова Д.Р., Ивлевой О.В., Кущетерова P.M., Коченовой Л.С., Карелна Ю.Д., Капелюк З.А., Клиова А.П., Наговицина Л.П., Прижигалинского В.П., Туган-Барановского М.И., Тихонова В.Н., Фридмана A.M., Чаянова А.В. и др.
Доходность жилищного инвестирования изучена Д. Фридманом, Н. Ордуэем, С. Хадсоном-Вильсоном. Особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике проанализированы Е. Гайдаром, Л. Батуриным, Л. Руди; механизм взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья исследован Т. Белкиной, Н. Калининой, Н. Ноздриной; проблемы реформирования жилищной сферы и оплаты жилья и жилищных услуг изучены Н. Кесаревой, Н. Пастуховой, Н. Рогожиной, А. Пузановым; тенденции развития кредитив-финансовых механизмов рынка жилья проанализированы И. Караваевой, В. Кудрявцевой, В. Остапенко, С. Печатниковой, Г. Цылиной.
Сберегательное поведение российских домохозяйств выступает предметом исследования С. Авдашевой, Т. Богомоловой, М. Красильниковой, О. Кузиной, В. Радаева, Я. Рощиной. Вопросы управления финансовыми ресурсами, анализа финансового состояния и устойчивости финансово - кредитных и страховых организаций представлены в работах Л. Андреевой, И. Балабанова, В. Чернова и др.
В ходе диссертационного исследования автор опирался на теоретические положения в области региональной экономики, изложенные в трудах В. Бутова, А. Дружинина, В. Игнатова, 10. Колесникова, Н. Кетовой,
М. Лемешева, В. Овчинникова, С. Слепакова, А. Тамбиева, А. Шевцовой и Других.
В то же время, остаются не достаточно изученными вопросы развития форм и направлений предпринимательской деятельности в сфере недвижимости и ипотечного кредитования. Актуальность данной проблемы определила выбор темы диссертационного исследования и состав исследованных в ней проблем.
Цель и задачи диссертационного исследования. Цель диссертационного исследования состоит в исследовании основных тенденции, особенностей, алгоритмов и перспектив развития предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.
Достижение поставленной цели определяет необходимость решения следующих задач:
выявить особенности и содержание предпринимательской деятельности в сфере недвижимости;
выявить механизм процесса становления российского рынка недвижимости;
раскрыть отечественный опыт развития предпринимательства в сфере недвижимости;
предложить алгоритмы управления риэлтерской деятельностью;
определить оптимальные формы привлечения средств в строительство жилья в условиях российской действительности;
обосновать целесообразность внедрения переходной модели ипотечного кредитования и определить последующие этапы ее развития;
обосновать роль региональных и местных органов власти в развитии системы финансирования предпринимательской деятельности в сфере недвижимости;
предложить механизм внедрения системы ипотечного кредитования в Карачаево-Черкесской республике.
Объектом исследования является предпринимательская деятельность на локальном рынке жилья.
Предмет исследования - особенности, формы, институты и механизмы предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, система взаимодействия между субъектами предпринимательства на локальном рынке жилья, инвестиционно-финансовый механизм ипотечного кредитования приобретения и строительства жилья.
Теоретико-методологической основой исследования послужили
фундаментальные положения теории рынка, в том числе рынка жилья,
особенностей его функционирования и развития, представленные в
классических и современных исследованиях отечественных и зарубежных
ученых-экономистов, реализующих институциональный, кеинсианскии и
неоклассический подходы к анализу рынка жилья, процессов сбережения и
инвестирования, государственного регулирования рынка жилья, а также
программно-прогнозные, инструментарно-методические разработки
Всероссийской гильдии риэлторов, законодательных и исполнительных органов власти России и ее регионов.
Инструментарно-методический аппарат. В процессе разработки проблемы в рамках общего системно-функционального подхода применялись следующие частные методы исследования: экономико-статистический, сравнительного анализа, абстрактно-логический, динамических рядов, экспертных оценок, графической интерпретации.
Информационно-эмпирическую базу исследования составили законодательные акты РФ, официальные статистические данные Госкомстата РФ, Госкомстата КЧР, материалы и отчеты Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ КЧР, публикации в периодической печати, материалы монографических исследований, материалы проведенного автором опроса и экономико-социологического исследования. Репрезентативная совокупность использованных статистических данных обеспечила достоверность
8 результатов исследования и аргументированную обоснованность теоретических и практических рекомендаций.
Концепция диссертационного исследования исходит из обоснованности эффективных форм предпринимательской деятельности на рынке жилья, системообразующим элементом финансирования которой выступает двухуровневая модель ипотечного кредитования, учитывающая высокую социальную значимость жилья и генерирующий потенциал отрасли жилищного строительства. Эффективный механизм частно-государственного финансирования приобретения и строительства доступного жилья обуславливает активизацию инвестиционной деятельности в жилищной сфере и способствует обеспечению жильем семей со средними доходами. Решение проблемы спросовых ограничений на рынке жилья обеспечивается целостной системой ипотечного кредитования, базирующейся на институте государственных ипотечных Агентств, осуществляющих рефинансирование ипотечных банков под государственные и муниципальные гарантии.
Основные положения, выносимые на защиту: 1. Принципиальная схема «стартовой» модели системы ипотечного кредитования предпринимательских структур и населения отличается отсутствием вторичного рынка ценных бумаг и следовательно, отсутствием механизма рефинансирования. Одним из источников реализации системы ипотечного кредитования в регионе с целью улучшения жилищных условий населения является выделение бюджетных средств на рефинансирование системы ипотечного кредитования. В современных условиях в России речь можно вести о переходной модели системы ипотечного кредитования предпринимательских структур и населения, для которой должны быть определены соответствующие условия на переходный период. Переходная модель ипотечного кредитования предусматривает более активное участие государства не только в регулировании, но и в роли гаранта по различным схемам, в том числе с участием фонда развития жилищного строительства.
2. При финансировании предпринимательских структур в сфере
строительства жилищных объектов недвижимости возможно применение
схем кредитования с использованием как простого, так и переводного
векселя, позволяющих существенно снизить стоимость кредита за счет
использования взаимозачетов с использованием векселей.
3. Важнейшим условием достижения целостности системной организации
рынка жилья является модернизация институциональной структуры
жилищного инвестирования, объективной предпосылкой которой выступает
укрепление на рынке посредников - финансовых институтов,
аккумулирующих сбережения домохозяйств и превращающих их в
инвестиции предпринимательских структур и населения, что разрешает
фундаментальную проблему несовпадения субъектов инвестиционных и
сберегательных процессов.
По мере стабилизации экономической обстановки в стране и формирования относительно стабильного рынка ценных бумаг облигационные займы на рынке недвижимости, приобретают все большее распространение. Для регионов с нестабильной экономикой, имеющим большое значение, преимуществом облигаций жилищного займа перед схемами ипотечного кредитования предпринимательских структур и населения является отсутствие угрозы выселения из жилья в случае потери гражданами платежеспособности. Кроме того, участие в схемах с жилищными облигациями не требует постоянного внесения ежемесячных платежей.
Создание в республике залогового фонда позволит реализовать оптимальную схему залогового кредитования предпринимательской деятельности на рынке жилья. Для многих субъектов в РФ создание залогового фонда может стать основным инструментом обеспечения гарантий на привлекаемые для развития предпринимательства в жилищной сфере инвестиции, когда имеются ограниченные возможности выдачи бюджетных гарантий. Создание залогового фонда открывает широкие
10 возможности использования в качестве залога и государственное имущество. Это тот случай, когда государство и бизнес могут выступить партнерами в целях привлечения инвестиций в регион.
Низкий уровень доходов населения во многих регионах России и как следствие низкая покупательная способность существенно тормозит развитие предпринимательской деятельности в сфере строительства доступного жилья. В такой ситуации предпринимательские структуры больше ориентируются на строительство элитного жилья рассчитанного на небольшую часть населения имеющего достаточно высокие доходы.
Для развития предпринимательства в сфере жилищного строительства, формирование благоприятной среды и роста инвестиций в жилищную сферу необходима эффективная и гибкая государственная жилищная политика, ориентированная на систему поддержки населения с низкими доходами, на обеспечение государственных гарантий по страхованию инвестиционных рисков как для предпринимательских и финансовых структур, так и для населения.
Научная новизна исследования заключается в авторской разработке концептуальных положений развития предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, ведущую роль в системной организации которого должно выполнять ипотечное кредитование на основе функционирования государственных ипотечных фондов как институтов рефинансирования ипотечных кредитов. К основным научным результатам, составляющим новизну исследования, можно отнести следующее:
1. Обоснованы концептуальные положения активизации
предпринимательской деятельности на основе функционирования государственных ипотечных фондов как институтов рефинансирования ипотечных кредитов и использования в КЧР на ряду со схемами ипотечного кредитования, схем долевого участия граждан в строительстве добросовестными застройщиками элитного жилья;
доказано, что наиболее близким к зарубежной идеологии
объединения усилий большого количества вкладчиков в общество
взаимопомощи по обеспечению жильем в отечественном
законодательстве является потребительский кооператив, и что
некоммерческий характер потребительского кооператива дает ему
возможность выступать в роли «инструмента» для любой
организации (инвестора, заказчика-застройщика или предприятия,
улучшающего жилищные условия своих работников),
позволяющего без налоговых потерь держать на балансе квартиры
и реализовывать их в рассрочку населению, а также обоснована
целесообразность использования для развития
предпринимательства на рынке жилья потенциала потребительских кооперативов;
сформулированы основные принципы оптимизации условий залогового кредитования предпринимательской деятельности в жилищной сфере в современных условиях социально-экономического развития России на основе использования промежуточной - переходной модели системы ипотечного кредитования основанной на мерах совершенствования механизма активизации спроса;
предложено выпустить в Карачаево-Черкесской республике региональные и муниципальные облигационные займы в качестве инструмента инвестирования предпринимательской деятельности на рынке недвижимости и наиболее действенного и эффективного инструмента, позволяющего не перераспределяя право собственности на недвижимость аккумулировать средства инвесторов и обеспечить развитие жилищного сектора рынка недвижимости;
обоснована целесообразность распространения в Карачаево-Черкесской республике схем залогового кредитования
12
предпринимательской деятельности, в которых не используется
кредитно-финансовый механизм, а осуществляется
предоставление кредита (займа) в виде строительных материалов и в качестве обеспечения кредита рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика;
разработана методология развития предпринимательской деятельности на локальном рынке жилья предусматривающая использование оптимальных схем залогового кредитования на основе использования возможностей республиканского залогового фонда позволяющего использовать в качестве залога имущество республики и муниципалитетов;
предложены механизмы применения простого и переводного векселей для привлечения средств и финансирования предпринимательской деятельности в сфере строительства объектов недвижимости предусматривающие использование схем осуществления взаимозачетов, банковского вексельного кредитования, проведения взаиморасчетов по строительству жилья и др.;
разработана концепция развития предпринимательства в жилищной сфере Карачаево-Черкесской республики используя в качестве инвестиций одновременно несколько схем ипотечного кредитования предусматривающие охватить различные по платежеспособности слои населения.
Теоретическая значимость работы состоит в разработке комплекса организационно-экономических механизмов развития предпринимательства на локальном рынке жилья, адаптированных к социально-экономическим условиям транзитивной экономики.
Теоретические выводы диссертационного исследования могут найти применение при разработке региональных целевых программ по развитию рынка жилья и стимулированию предпринимательской деятельности в
13 данной сфере, а также при совершенствовании программ учебных курсов по менеджменту, «Основы бизнеса» «Региональная экономика», и при разработке специальных учебных курсов по проблемам российской жилищной реформы.
Практическая значимость работы заключается в том, что разработанные механизмы активизации предпринимательской деятельности на локальном рынке жилья позволят на более высоком инструментарно-методическом уровне решать вопросы обеспечения населения жильем. Материалы диссертации имеют особую значимость для решения задач экономического развития предпринимательства не только на региональном и муниципальном, но и на федеральном уровне.
Принципиальные положения диссертации применимы для предприятий различных организационно-правовых форм. Полученные выводы и предложения диссертации могут быть использованы в качестве методической основы для углубленного исследования задач развития предпринимательства в жилищной системе, как фактора социально-экономического оздоровления региона в условиях транзитивной экономики.
