Содержание к диссертации
Введение 3
Глава І. Девелопмснт в системе экономики России 10
1.1. Экономическая сущность и роль девелопмента
в системе экономических отношений 10
Основные закономерности и тенденции развития девелопмента в России 18
Концепции формирования и развития девелопмента 29
Глава П. Состояние и проблемы российского девелопмента 44
2.1. Девелопмент в Российской Федерации
и Санкт-Петербурге 44
Нормативно-правовое обеспечение развития отечественного девелопмента 70
Инвестиционная деятельность в жилой недвижимости 81
Глава III. Методические основы эффективного девелопмента
на отечественном рынке строительства жилья 95
3.1. Девелопмент как экономическая основа развития
развития рынка жилой недвижимости 95
3.2. Формы, средства и экономические методы
эффективного девелопмента 107
3.3. Методические рекомендации по оценке девелоперских
инвестиционных проектов 120
Заключение 158
Список использованной литературы 161
Приложения 177
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Поиск путей эффективного развития недвижимости, включающих в себя решение задач управления и финансирования, является весьма насущной проблемой. Актуальность темы настоящего исследования, кроме того, обусловлена экономической сущностью недвижимости, ее местом и ролью в национальной экономике, а также необходимостью теоретических разработок девелопмента в условиях текущих экономических реформ в Российской Федерации.
Приватизация, проведенная в России в 90-е годы, послужила толчком к развитию отечественного рынка недвижимости. Как раз в это время появились первые сделки по купле-продаже жилья. Дальнейшее становление и развитие рыночных отношений в экономике России также в значительной мере связано с объектами недвижимости, которые выступают в качестве как средств производства (земля, производственные, складские, торговые и административные здания и сооружения), так и предметов потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры и гаражи). Кроме того, объекты недвижимости являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций, что также наделяет недвижимость особенностями товара, представляющего собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.
Со временем в процессе эволюции взаимоотношений выявились противоречия между субъектами отечественного рынка недвижимости, которые ликвидировать полностью сложно, однако рынком необходимо эффективно управлять. Именно поэтому в новых условиях проблемы управления развитием отечественного рынка недвижимости приобрели особую актуальность, поскольку их решение зависит от выработки адекватных практике методических и концептуальных подходов.
Представленная в настоящей диссертации концепция девелопмента как форма развития рынка жилья в условиях рыночной экономики России базируется на результатах исследований отечественных и зарубежных ученых.
В советский период внимание экономистов было сосредоточено в основном на разработке механизмов повышения эффективности использования капитальных вложений в материальной сфере производства и решении проблем управления. Серьезный вклад в разработку указанного направления внесли труды Л. Абалкина, А.Н. Асаула, Н.И. Барановской, Б.С. Бушуева, В.М. Васильева, СИ. Кабакова, Ю.Н. Казанского, Д.С. Львова, ЮЛ. Пани-братова, Я. Рекитара, Е.Г. Ясина. Однако изучение недвижимости с точки зрения рыночной категории на указанном этапе развития нашей страны было затруднено ввиду отсутствия частной собственности и ограниченности рынка сделками по купле-продаже частных домов, дач, гаражей и др.
Дальнейшее повышение эффективности использования объектов недвижимости возможно лишь через качественное преобразование всей системы отношений. Отдельным проблемам развития недвижимости за рубежом посвящено немало работ, среди которых следует выделить труды В. Беренса, Л. Берталанфи, Ж. Дюпюи, И. Найта, Н. Ордуэя, Г. Поляковского, Р. Страйка, Д. Фридмана, П. Хавранека, Г. Харрисона.
Также существенное влияние на формирование разрабатываемой концепции оказали труды отечественных ученых А.И. Вахмистрова, В.А. Горе-мыкина, П.Г. Грабового, Л.М. Каплана, А.Ф. Клюева, А.Н. Ларионова, A.M. Немчина, С.Н. Максимова, И.А. Рахмана, Е.Б. Смирнова, Е.И. Тарасевича. Знакомство автора со взглядами вышеназванных ученых способствовало выработке определенных методологических позиций. Кроме того, это позволило автору глубже разобраться в формировании институтов, определяющих девелопмент, с тем, чтобы перейти к разработке концепции, согласовывающей экономические интересы и ожидания всех участников отечественного рынка недвижимости.
Вместе с тем, многие проблемы современного девелопмента остаются до настоящего времени мало исследованными. Поиск и разработка механизма девелопмента как формы развития рынка жилья в условиях рыночной экономики России, а также неразработанность системы отношений между
его субъектами, обусловили выбор автором темы настоящего исследования, определили его цель, задачи и структуру.
Целью диссертационного исследования является совершенствование методических подходов и практических рекомендаций по формированию и развитию системы регионального рынка строительства жилой недвижимости, отвечающей требованиям и закономерностям рыночных отношений.
Поставленная цель определила круг решенных в диссертации задач:
выявление экономической сущности и роли девелопмента в системе экономических отношений в сфере строительства жилой недвижимости;
исследование становления, определение характера, выявление основных закономерностей и тенденций развития рынка жилой недвижимости в Санкт-Петербурге;
исследование становления и развития девелопмента жилой недвижимости на примере Санкт-Петербурга;
анализ правового и законодательного обеспечения формирования и развития отечественного рынка недвижимости;
анализ инвестиционно-строительной деятельности в жилой недвижимости;
обоснование форм, средств и экономических методов девелопмента на примере Санкт-Петербурга;
- разработка методических основ эффективного девелопмента как
формы развития рынка строительства жилья в условиях рыночной экономики
России.
Предмет исследования - социально-экономические отношения в сфере управления развитием регионального рынка строительства жилой недвижимости.
Объектом исследования является рынок строительства жилой недвижимости Санкт-Петербурга.
Методологической основой исследования явилось изучение концепций и гипотез, представленных в классических и современных трудах отече-
ственных и зарубежных ученых с использованием исторического и системного подходов, технико-экономического анализа, теории вероятности и других экономико-математических методов. В диссертации осуществлен экономический анализ законодательных актов» регулирующих отечественный рынок недвижимости.
Диалектический подход позволил проанализировать эволюцию отечественного рынка недвижимости и определить экономическую сущность де-велопмента в системе экономических отношений. При обосновании теоретических выводов применялись принципы логики, приемы статистического и математического анализа, использовались методы экспертных оценок.
Информационной базов доказательности основных положений исследования, достоверности выводов и рекомендаций явились статистические и аналитические материалы ЦСУ СССР и РСФСР, Госкомстата РФ и Санкт-Петербурга, Госстроя России и Северо-Западного окружного филиала Федерального лицензионного центра, Комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга, оперативные данные и документы первичной отчетности предприятий строительного комплекса Санкт-Петербурга, а также информационные, аналитические и статистические материалы, опубликованные в научной литературе, периодической печати и представленные в сети Internet.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту:
1. В пореформенный период в Российской Федерации понятие земли и недвижимости приобрело новый экономический смысл, появились новые профессиональные интересы, связанные с риэлтерской, девелоперской и иными видами деятельности. Девелопмент представляет собой систему экономических, организационных и правовых отношений между субъектами рынка недвижимости, связанную с развитием территорий. Он включает в себя все многообразие субъектов рынка недвижимости и отношений между ними, в т.ч., подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с недвижимостью, а также использование основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринима-
тельскои деятельности и является не простой их суммой, а их взаимосвязью и взаимодействием, придающим системе качественную определенность функционирующего социально-экономического механизма.
Одной из главных функций девелопера является управление инвестициями, предполагающее выбор наиболее эффективного проекта, определение рисков и принятие решения, что и позволяет ввести понятие девелоп-мента как развитие рынка жилой недвижимости, конечной целью которого является принятие эффективного инвестиционного решения о внедрении жилищного девелоперского проекта на основе экономической оценки коммерческой эффективности с учетом вероятности и риска.
Многочисленность действующих нормативных актов по жилищным вопросам не создает благоприятного климата для успешного становления российского рынка недвижимости. Необходимыми посылками и условиями девелопмента жилой недвижимости являются наличие адекватной законодательной базы, эффективно работающей судебной системы, применения банками прогрессивных инструментов кредитования и механизмов привлечения ресурсов, а также эффективных технологий страхования.
Обосновано, что пенсионные фонды и страховые компании должны быть основными инвесторами на российском рынке недвижимости, что прямо связано с реализацией ими долгосрочных финансовых программ, предполагающих и надежные долгосрочные вложения. Разумеется, это не означает, что банковские институты менее активны на рынке недвижимости. Распространенным и наименее рискованным вариантом является сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита ипотечного банка.
Портфель жилой недвижимости не обязательно должен состоять из физических объектов, таких как земельные участки или здания; он может включать также и права на какую-либо жилую недвижимость. Эти права имеют стоимость и могут служить отдельным товаром на финансовых рынках. Управление портфелем жилой недвижимости - это управление, ответст-
венное за финансовые показатели объектов недвижимости в портфеле и за выполнение стратегической политики. Цель такой политики в оптимальном составлении портфеля через инвестирование и сокращение капиталовложений в жилую недвижимость с учетом возможного распространения вероятных инвестиционных рисков, сроков возмещения инвестиционных затрат, и в оптимизации соотношения «риск-доход» в части эксплуатации и динамики изменения роста ценностей.
Элементы научной новизны исследования заключаются в следующем:
впервые сформулировано и обосновано определение девелопмента как системы экономических, организационных и правовых отношений между субъектами рынка жилой недвижимости, связанной с социально-экономическим развитием территорий, включающим в себя подготовку земель, проведение строительных, инженерных, управленческих и иных операций с жилой недвижимостью с использованием основных факторов производства: земли, труда, капитала и предпринимательской деятельности;
усовершенствованы и научно обоснованы методические рекомендации по оценке инвестиционных жилищных проектов, включающие в себя краткое технико-экономическое описание проектов, оценку их эффективности, определение риска инвестиций и принятие инвестиционного решения;
на основе анализа онтогенеза российского жилищно-строительного комплекса выявлены основные закономерности и тенденции развития девелопмента в России и предложена структурно-логическая модель взаимодействия субъектов рынка недвижимости и эффективного управления им;
на основе анализа инвестиционно-строительной деятельности в жилой недвижимости сформулированы и обоснованы принципы девелопмента, адекватные современному состоянию отечественного рынка жилой недвижимости, предложена их новая классификация;
- в результате исследования девелопмента в Российской Федерации и Санкт-Петербурге предложены и обоснованы методические основы эффективного девелопмента на рынке строительства жилья.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Научная значимость диссертации состоит в развитии теоретических основ девелопмента, проработке взаимоотношений субъектов девелоперской деятельности, системообразующих принципов эффективного управления рынком недвижимости.
Теоретические результаты исследования используются при подготовке методических пособий, семинарских и практических занятий дисциплин «Управление проектами в строительстве» и «Экономика недвижимости» в Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете. Автором настоящей диссертации в соавторстве подготовлено и в 2003 г. издано учебное пособие «Управление региональным рынком жилья».
Теоретические выводы и практические рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании региональной жилищной политики.
Апробация основных результатов исследования. Основные положения диссертационной работы обсуждены и получили апробацию в тезисах, статьях и выступлениях на научных международных, всероссийских и региональных конференциях в Санкт-Петербурге, Москве, Архангельске, Мурманске. По теме диссертации опубликовано 10 печатных работ с общим авторским объемом 5,8 п.л.
Структура работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.
