Введение к работе
Актуальность темы исследования Жилищная проблема, обеспечение населения страны качественными жилищными услугами затрагивают интересы каждого российского гражданина Решение этих проблем является одной из основ социально-экономической стабильности общества Развитие рынка жилья и жилищно-строительной сферы призваны ускорить модернизацию жилищной экономики в целом, привести ее в соответствие цивилизованным стандартам
Жилищная сфера, создание объектов жилья и жилищной инфраструктуры, обеспечение в дальнейшем жильцов качественными услугами представляет собой многопрофильную деятельность, которой невозможно управлять из единого центра Так, только обеспечение жилищными услугами производится более 30 видами самостоятельной деятельности, среди которых - жилищное строительство, эксплуатация жилищного фонда, водоснабжение іеплоснабжение, водоотведение и очистка сточных вод, электроснабжение, сбор, вывоз и утилизация бытовых и вредных для здоровья отходов, очистка и уборка улиц и придомовых территорий, их озеленение, ремонт покрытий дворов и тротуаров и многое другое, что формирует жилищную инфраструктуру в целом
Жилищное строительство, в свою очередь, требует предварительного развития сіроительной индустрии, оно затрагивает не только экономику, но и право, архитектуру, транспортную систему и множество других сфер деятельности, выходящих далеко за рамки компетенции строителей, что ведет к длительному согласованию объектов жилищного строительства на стадии их проектирования и «нулевого» цикла
Вместе с тем, рынок предполагает возмездность в приобретении жилья и компенсации услуг по его дальнейшей эксплуатации В условиях инфляции, когда рост цен зачастую опережает рост доходов населения, доходы граждан значительно дифференцированы, покупательная способность основной части населения все еще низкая, требуются неординарные инициативно-предпринимательские и административно-управленческие решения в развитии современных форм предпринимательства в жилищно-строительной сфере Определенный опыт в реализации современной жилищной политики, развития предпринимательства в жилищно-строительной сфере, реализации программ доступного жилья, модернизации старого жилищного фонда и ипотечного кредитования накоплен в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Он нуждается в научном осмыслении, теоретическом истолковании и практическом распространении
Вышесказанное определяет актуальность темы диссертационного исследования
Степень разработанности проблемы. Жилищная сфера затрагивает, как уже отмечалось, экономику строительства, городского хозяйства, инвестиционную деятельность, эксплуатацию, реконструкцию, ремонт зданий, сооружений, инженерных сетей, экономику природоиспользования и жизнеобеспечения, страхование и аудит в предпринимательстве и управлении жилищно-коммунальной сферой Каждому из указанных направлений деятельности посвящено достаточно источников отечественной и зарубежной литературы
В процессе исследования автором изучены работы таких ученых и практиков, как Асаул Л Н , Бойко И П , Благих И А , Бляхмана Л С , Власовой Т И , Волчкова Н Г , Грибовского С В , Горбунова А А, Горенбургова М А , Ескина К Ф , Занадворова В С , Максимова С Н , О Салливан А , Тарасевич Е Н , Чернышева Л Н, Чибинева А М, Щербаковой Н А , Цацулина А Н , Greenhut М , Johnson С , Наггеу J , и других
Вместе с тем, исследование жилищно-строительной сферы, как самостоятельной отрасли хозяйства, полностью функционирующей по законам рынка, находится в отечественной экономической литературе в стадии разработки В особенности нуждается в теоретическом обобщении и добротных практических рекомендациях реформируемая сфера управления и предпринимательства на рынке жилья, жилищно-строительных и эксплуатационных услуг в долгосрочной, стратегической перспективе, без научного обоснования которой, как известно, невозможны ни привлечение требуемых инвестиций, ни стабильный экономический рост в данной жизненно важной отрасли российской экономики
Цель диссертационного исследования состоит в научно-теоретическом обосновании, разработке методических принципов и практических рекомендаций по развитию современных форм предпринимательства в условиях продолжающегося реформирования жилищностроительной сферы, появления новых возможностей для развития предпринимательства, партнерства государства и бизнеса, формирования социально-ориентированной рыночной экономики
Реализация поставленной цели диссертационного исследования потребовала решения следующих взаимосвязанных задач:
уточнить понятийный аппарат механизма предпринимательства в жилищной экономике, выявить основные направления его функционирования в жилищно-строительной сфере,
классифицировать формы и методы организации управления жилой недвижимостью при реализации долгосрочных предпринимательских проектов в данном секторе рыночной экономики,
систематизировать формы способы и методы самоорганизации предпринимательских „структур в управлении строительством, ремонтом и эксплуатацией жилищного фонда,
сформулировать зависимости, существующие между жилищно-строительным комплексом и сі о дальнейшей эксплуатацией, предложить конкретные решения по оптимизации издержек в жилищной сфере, уменьшении стоимости жилья и эксплуатационных услуг по мере либерализации жилищной экономики,
раскрыть методологические аспекты государственно-частного партнерства в управлении инвестиционно-строительным комплексом, жилым фондом и жилищной инфраструктурой.
обосновать, и на примере Санкт-Петербурга и Ленинградской области предложить, эффективные предпринимательские решения в жилищно-строительной сфере
Объектом исследования являются субъекты предпринимательства, выступающие на жилищно-строительном рынке инвесторы, застройщики, управляющие компании лсплуатационные службы и их организационно-хозяйственные формы
Предметом исследования являются экономические, организационно-хозяйственные о j ношения, складывающиеся в предпринимательских структурах на рынке жилья и жилищных услуг, в жилищно-строительной сфере, в управлении строительством и эксплуатацией жилого фонда, а также методические основы их государственного и инициативного регулирования
Область исследования соответствует п 10 б "Становление л развитие форм предпринимательства по сферам предпринимательской деятельности (производства, обмена, финансовой и др) и тд" паспорта специальности ВАК 08 00 05 "Экономика и управление народным хозяйством (предпринимательство)"
Теоретическая и методологическая основа исследования Теоретической основой яв.іяются труды отечественных и зарубежных ученых в области экономики юрода жилищной экономики, современные монографии и публикации, посвященные проблемам развития предпринимательства в жилищно-строительной сфере, в управлении комплексами жилой недвижимости, в предоставлении жилищных и эксплуатационных услуг, законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации, Правительств Санкт-Петербурга и Ленинградской области, органов муниципального самоуправления Методологическую основу исследования составил диалектический подход к изучению конкретных явлений, событий, фактов на базе применения основных положений рыночной экономики использовались методы анализа и синтеза, позитивный и нормативный, в границах общего системно-функционального метода исполыовался потенциал логического и синтетического подходов, методы магемаїической с-іаіистики и экономико-математического моделирования
Информационную основу исследования составили материалы статистических органов
аналитических служб, отчеты администраций Санкт-Петербурга и Ленинградской области данные
налоговой, бухгалтерской, ведомственной, оперативной отчетности организаций
функционирующих в строительном и жилищном комплексах Санкт-Петербурга и Ленинградской об іаети
Обоснованность и достоверность результатов исследования, выводов и рекомендаций преде іавленньгх автором достигнута за счет использования объективных данных, проверенных
опытным путем положений и методов экономического и логического анализа экономического моделирования, корректностью применения апробированного математического инструментария, апробацией теоретических положений в публикациях автора
Научная новизна исследования заключается в разработке теоретических и методических основ эффективного функционирования организационно-экономического механизма развития предпринимательства на уровне городской (региональной) экономики, на основе комплексного решения проблем инвестиционно-строительной, жялищно-эксплуатвдионной и инфраструктурной составляющих жилищной экономики
К основным результатам, определяющим научную новизну диссертационного исследования, относятся
теоретическое и методологическое обоснование предпринимательских стратегий в жилищно-строительной сфере,
концепция предпринимательства, разработанная на основе компенсации трансакционных издержек методами концессионных соглашений, финансового мониторинга и снижения предпринимательских рисков,
предпринимательские решения, используемые в управлении жилым фондом, деятельности управляющих и эксплуатирующих компаний, позиционирующих себя на жилищно-строительном рынке и рынке эксплуатационных услуг,
методологические основы и организационно-экономические формы и направления і осударственно-частного партнерства в жилищно-строительной сфере, эксплуатации жилого фонда и жилищной инфраструктуры,
система универсальных показателей, предложенных для оценки жилого фонда с учетом его структуры, соответствия нормативам жилищных стандартов и обеспеченности жильем различных социальных групп населения
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования Теоретическая значимость исследования заключается в разработке теоретических и методологических основ современных форм предпринимательства в жилищно-строительной сфере, которые развивают теорию экономики применительно к закономерностям и тенденциям развития жилищной сферы на инновационной, рисковой основе Практическая значимость исследования состоит в том что предлагаемые в нем решения методологических и методических проблем, выводы и рекомендации позволяю і в условиях рыночных отношений целенаправленно реализовывать предпринимательские и управленческие стратегии на рынке жилья и коммунальных услуг
Полученные результаты могут быть использованы при оценке проектов инвестиционно-строительного комплекса, разработке региональных жилищных программ, регулировании и координации мер по развитию и совершенствованию государственно-частного партнерства в сфере управления жилой недвижимостью и предоставления населению услуг жилищно-коммунального хозяйства
Апробация результатов исследования и публикации. Основные положения, результаты и выводы диссертационного исследования докладывались на совещаниях, методических и практических семинарах, проводимых Жилищным комитетом Санкт-Петербурга, Комитетом по развитию малого, среднего бизнеса и потребительского рынка Ленинградской области, администрацией Центрального района Санкт-Петербурга и муниципальным образованием «Литейный округ», а частные - на международных и всероссийских научно-практических конференциях
Теоретические и методические материалы, представленные в диссертации, используются в процессе преподавательской деятельности, подготовке учебно-методических пособий для студентов
По результатам исследования опубликовано 6 статей общим объемом 3,05 п л в научных периодических и межвузовских изданиях
Структура и логика исследования подчинены решению поставленных задач Диссертация состоит из введения трех глав, заключения и списка использованных источников Общий объем работы составляет 171 лист машинописного текста, включая 17 рисунков
В первой главе «Общая характеристика современных форм предпринимательства в жилищной экономике» рассматриваются а) предпринимательские стратегии в жилищном строительстве и сфере управления жилым фондом, б) бюджетирование и бенчмкаркинг в управлении комплексами жилой недвижимости, в) предпринимательские решения в управлении жичищньгм хозяйством и жилым фондом Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Жилищная экономика рассматривается диссертантом как целостная ограсль хозяйства где в условиях рынка, происходит перетекание капиталов и услуг из жилищной сферы в строи і ельную и обратно Делается вывод о том, что рост цен на жилье неизбежно влечет рост цен на жилищные услуги, а удорожание строительства жилья не связано напрямую с ростом цен на строительные материалы Приводятся методики расчетов по конкретным субъектам РФ - Санкт-Петербургу и Ленинградской области
Во второй главе «Развитие предпринимательства в инвестиционно-строительном комплексе и жилищной сфере в условиях реализации современной жилищной политики» рассматриваются а) роль органов государственной власти и местного самоуправления в развитии предпринимательства в жилищной сфере, б) методологические аспекты государственно-частного партнерства в инвестиционно-строительном комплексе и методики эффективного управления жилой недвижимостью, в) современная организация государственно-частного управления жилым фондом
В данной главе исследуются специфические российские проблемы экономики жилищной сферы, которая, с одной стороны, излишне забюрократизирована, а, с другой, ввиду отсутствия социальной ответственности бизнеса, не может пока функционировать как полностью частный сектор народного хозяйства В переходный период на первый план выступают проблемы взаимодействия основных структурных элементов, сочетающие в себе механизмы реализации предпринимательской активности населения и нормативно-правовое регулирование,государством инвестиционно-строительного комплекса и жилищной сферы Диссертантом рассматриваются мсюдологические аспекты і осударственно-частного партнерства, предлагаются современные организационные формы управления в жилищной и жилищно-строительной сферах
8 третьей главе «Формы и методы реализации предпринимательских проектов в жилшшю-Чгроительном комплексе» выявляются особенности и предлагаются решения а) аналитических показателей и методик оценки инвестиционно-строительных проектов, б) вариантов компенсации трансакционных издержек и снижения стоимости жилья, в) предпринимательских решений но снижению стоимости услуг жилищно-строительного комплекса в условиях роста предпринимательской активности населения
Диссері актом предложены современная система показателей состояния жилищной сферы восполняющая недостатки существующей, формулы синтетических показателей отражающих отдачу на вложенный капитал с учетом динамики рыночной конъюнктуры, которые являются необходимым фактором анализа инвестиционно-строительных проектов Кроме гого, представлены варианты разрешения противоречия, существующего между стремлением предпринимателей к максимизации прибыли и необходимостью удовлетворения жилищными благами основной массы населения страны Предложены методики организации и управления жилым фондом и методики расчетов потребления услуг жилищно-коммунальной сферы при управлении жилым фондом товариществами собственников жилья во взаимодействии с муниципальными образованиями
В заключение изложены основные результаты выполненного исследования в виде выводов и рекомендаций по решению проблем формирования теоретических основ и методических разработок современных предпринимательских и управленческих решений на рынке жилья и в жилищно-строительной сфере, создания рационально действующего механизма в инвестиционно-строительном комплексе и экономике жилищной сферы, способствующе) о, в конечном счете, снижению стоимости жилья и эксплуатационных услуг
