Содержание к диссертации
стр.
Введение 3
1. Теоретические основы формирования инвестиционных процессов в
жилищной сфере 12
1.1. Социально-экономическая сущность процессов жилищного
инвестирования в условиях рынка 12
Механизм ипотечного инвестирования жилищной сферы 25
Мировой и российский опыт организации системы ипотечного жилищного инвестирования 41
2. Анализ современной российской системы жилищного инвестирования 69
Специфика инвестиционных процессов на российском рынке жилой недвижимости 72
Анализ функционирования рынка ипотечных инвестиционных ресурсов в муниципальном образовании 87
Взаимосвязь инвестиционных ипотечных процессов с параметрами 115 рынка жилой недвижимости
3. Разработка механизма управления инвестиционным процессом на рынке
жилья 124
Организационно-экономические механизмы развития российского рынка ипотечных инвестиционных ресурсов 124
Ипотечный инвестиционно-строительный механизм 137
Механизмы государственной поддержки граждан в системе ипотечного жилищного инвестирования 150
Заключение 160
Список использованной литературы 166
Приложения 176
Введение к работе
В дореформенный период российская система жилищного инвестирования заключалась в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. Порядок предоставления жилья определялся соответствующими нормативами, согласно очередности, без учета уровня доходов граждан. В очереди на получение нового жилья или увеличение жилой площади на 1 января 1991 года стояло 14 млн. семей (24,2%), средняя обеспеченность жильем составляла 16,0 кв.метров на одного человека, более 3,5 млн.семей жили в коммунальных квартирах, 5,3 млн.семей в общежитиях, 14,3 млн.семей (27,5%) - в неблагоустроенном жилье1. Самостоятельное участие населения в решении жилищной проблемы было ограничено рамками малораспространенного кооперативного строительства. Основная часть населения СССР, даже имея материальные возможности, не могла участвовать в процессе приобретения жилья за свой счет в силу сложившегося в стране организационного механизма строительства, эксплуатации и распределения жилья.
За период реформ в сфере жилищного инвестирования страны произошли серьезные перемены. Изменилась структура вводимых в эксплуатацию жилых домов по формам собственности и источникам инвестирования. В условиях, когда сокращалось бюджетное финансирование строительства и обеспечения населения жильем, государство перестало быть основным участником жилищного инвестирования. В структуре источников средств для строительства и приобретения жилья стали преобладать собственные средства населения и предприятий.
Егоров Е.В., Потапова М.В. Экономика жилищного хозяйства России: Учебное пособие. - М.: ТЕИС, 2002.-С.58-61
4 Принятие соответствующей законодательной базы способствовало
формированию и быстрому развитию рынка жилья. В результате проводимой
политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на
количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности
населения, изменилась структура жилищного фонда по формам
собственности. В настоящее время более 60 процентов всего жилищного
фонда в России находится в частной собственности, на рынке жилья
преобладающими операциями стали сделки купли-продажи квартир.
В то же время, осуществленные экономические реформы изменили и социальную структуру общества. Обозначились существенные диспропорции в уровне жизни населения, произошло расслоение общества по размерам доходов, резко и значительно упал платежеспособный спрос домохозяйств.
Данные официальной статистики (согласно им, сейчас в очереди на жилье стоит около 5 миллионов семей) не отражают реальную нуждаемость граждан в жилье. В действительности число семей, желающих улучшить жилищные условия, намного выше. Некоторые граждане не вставали на учет по различным причинам, другие «выпали» из числа нуждающихся после банкротства государственных предприятий и аннулирования очередей на жилье их работников. Данные социологических опросов свидетельствуют о том, что 61% населения не удовлетворены своими жилищными условиями, а ведь это более 80 миллионов человек. Из них 51% хотели бы улучшить жилищные условия, построить или купить жилье в собственность, 10% рассчитывают только на социальное жилье.
Поскольку государство в силу экономических причин было не в состоянии продолжать самостоятельно финансировать строительство жилья для своих граждан, возникла необходимость переосмысления процессов, происходящих в жилищной сфере, и формирования новой государственной жилищной политики. В новых рыночных условиях государство не обязуется предоставлять всем гражданам жилье бесплатно, а только гарантирует право граждан на жилье (ст.40 Конституции РФ). Граждане теперь могут получить
5 жилье в собственность или право пользования жильем на условиях найма,
аренды, строительства или купли-продажи, а государство гарантирует
предоставление жилья на условиях социального найма лишь ограниченному
кругу лиц, имеющих низкие доходы2.
Современная государственная политика в России направлена на привлечение в жилищную сферу инвестиционных ресурсов из различных негосударственных источников, в первую очередь - средств населения, коммерческих банков, страховых компаний и инвестиционных фондов. Одним из приоритетных инструментов жилищного инвестирования признана ипотека, в связи с чем была разработана Концепция развития ипотечного кредитования в России и в ее рамках принята федеральная программа ипотечного жилищного инвестирования (ИЖИ). Данная программа призвана разрешить жилищные проблемы множества домохозяйств, имеющих относительно стабильные доходы, некоторые накопления и желающих приобрести жилье в собственность.
Центральным звеном системы является созданная Правительством федеральная структура - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). С декабря 2003 года АИЖК под государственные гарантии начинает выпускать корпоративные ценные бумаги, активизировав таким образом приток финансовых ресурсов в систему ИЖИ. Была выстроена двухуровневая структура рефинансирования кредитов с участием практически всех регионов России, в результате чего муниципальные операторы ипотечного рынка получили возможность рефинансировать выданные кредиты и предоставлять новые кредиты клиентам. Суммарный объем рефинансирования закладных в регионах за последние три года возрос многократно.
В рамках системы жилищного инвестирования существует тесная взаимосвязь между рынком жилья, рынком капитала и рынка ипотечных услуг. Поэтому столь значительное увеличение объема рынка ИЖИ в
2 подробнее правовые основы рынка жилья и ипотеки см.параграф 1.2
последние годы приводит к определенным изменениям параметров спроса и предложения на рынках жилой недвижимости муниципальных образований.
В этой связи особо актуальной становится задача изучения влияния системы ИЖИ на рынок жилья и разработка механизма управления инвестиционным процессом на рынке жилой недвижимости.
Степень разработанности проблемы. В числе работ, посвященных анализу инвестиционных процессов, управлению инвестиционной деятельностью, инвестированию в недвижимость, экономике жилой недвижимости выделяются труды таких исследователей, как А.Н.Асаул, А.И.Гаврилов, Е.М.Блех, В.М.Аньшин, Л.С.Валинурова, В.А.Горемыкин, И.А. Бузова, А.М.Мухамедьяров, С.В.Валдайцев, М.П.Логинов, Б.Ф.Зайцев, Н.С.Пастухова, В.И. Лимаренко, И.В.Довдиенко, Г.М. Стерник, А.С.Махмутов, Н.И.Климова. Проблемы организации и функционирования системы ИЖИ являются предметом исследования Г.Г.Матюхина, В.А.Кудрявцева, А.М.Мейзлера, А.Н.Ужегова, В.С.Ема, В.В.Смирнова, И.Д.Грачева, И.В.Караваевой, А.РингаР.Страйка и др.
Следует отметить, что в учебной, научной литературе, изданной в СССР до 1990 года, понятие «ипотека» употреблялось только как способ обеспечения жильем граждан капиталистических стран, абсолютно неприемлемый для России. Лишь в 1991-1992 годах нашей общественности стали известны работы зарубежных ученых по проблемам недвижимости и стали анализироваться различные механизмы жилищного инвестирования, чему способствовали происходящие в это время изменения в сфере инвестирования строительства и распределения жилья. Начинают публиковаться труды отдельных авторов, посвященные вопросам становления рынка недвижимости, экономике жилищного хозяйства страны, проблемам реформирования жилищной сферы.
В 1993-1995 стали появляться статьи некоторых авторов, в которых анализируются преимущества и недостатки ипотечного инвестиционного механизма и делаются выводы о целесообразности его применения в нашей
7 стране. Появляющиеся в то время альтернативные механизмы жилищного
инвестирования (долевое строительство, пилотные программы коммерческих банков, региональные программы и др.) способствовали более детальному анализу этих возможностей, в результате чего появляются работы, в которых дается комплексная оценка ипотечной системы и освещаются вопросы организации ипотечных программ, необходимых для них организационно-правовых и инвестиционных механизмов.
Имеющиеся сейчас работы авторов по ипотечному инвестированию посвящены в целом рассмотрению различных моделей ипотеки и методам дальнейшего ее внедрения. Однако в большинстве работ внимание уделено лишь отдельным проблемам, препятствующим развитию ипотечного кредитования в России, таким как: проблемы страхования ипотечных рисков, снижение издержек при оформлении сделок, поиск альтернативных источников инвестирования программ и др.
В то же время, при всем многообразии литературы и обилии публикаций, анализ трудов, посвященных проблемам управления инвестиционными процессами на рынке жилья, свидетельствует, что исследования рынка ипотечных инвестиционных ресурсов проводятся без учета взаимосвязи его с рынком жилой недвижимости, не проработаны вопросы взаимодействия рынка капитала, рынка ипотечных ресурсов и рынка жилья как неразрывных звеньев в системе жилищного инвестирования.
Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются инвестиционные процессы на рынке жилой недвижимости.
Предметом исследования выступает совокупность организационно-экономических отношений, возникающих в ходе управления инвестиционными процессами на рынке жилья.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является исследование взаимодействия инвестиционных ипотечных процессов с
8 процессами, происходящими на рынке жилой недвижимости и разработка
механизма управления инвестиционным процессом в жилищной сфере.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
исследовать социально-экономические основы системы жилищного инвестирования в условиях рынка, а также экономические и правовые основы ипотеки (залога жилой недвижимости) как одного из ее инструментов;
проанализировать мировой опыт организации системы ИЖИ и отечественную практику функционирования ипотечных отношений;
определить современные процессы на муниципальных рынках жилья, состояние объектной базы на этих рынках, соотношение спроса и предложения;
в количественном отношении определить потенциальный объем спроса на ипотечные инвестиционные ресурсы со стороны населения и оценить влияние этого параметра на рынок жилья;
определить барьеры в развитии системы ИЖИ в России и разработать механизмы для повышения эффективности данной системы.
Теоретической основой исследования послужили работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного инвестирования, труды по экономике недвижимости, финансам, инвестиционному анализу, экономике жилищного хозяйства.
В качестве методологической базы исследования использованы законы статистического и системного анализа, социологические методы исследования и графический инструментарий. На разных этапах работы, в зависимости от характера решаемых задач, применялись методы сравнительного экономического анализа, статистической группировки, графических изображений, анализ первичной документации и статистической отчетности. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить достоверность и обоснованность выводов и практических решений.
9 Информационной базой исследования послужили аналитические
обзоры и статистические данные Госкомстата РФ и РБ, периодические
федеральные и региональные издания, ресурсы сети Интернет, действующие
законы, постановления Правительства РФ, проекты законов и другие
нормативно-правовые документы, а также обнародованные данные Госстроя
РФ, Центробанка, Антимонопольного комитета, других ведомств, данные
субъектов рынков ИЖИ муниципальных образований.
Научная новизна. Научная новизна диссертационной работы
заключается в разработке теоретических и практических рекомендаций по
реализации механизмов управления инвестиционными процессами на рынке
жилья, отражающих современные организационно-экономические
отношения в жилищной сфере российской экономики.
В числе конкретных результатов, характеризующих научную новизну,
можно выделить следующие.
1. В рамках развития понятийного аппарата предложено авторское
определение сущности жилищного инвестирования, под которым понимается
деятельность субъектов инвестиционного рынка по реализации инвестиций в
жилищной сфере в целях получения как коммерческого, так и в социального
эффекта.
2. Разработана и апробирована на данных конкретных муниципальных
образований методика оценки ипотечного инвестиционного спроса,
позволяющая в количественном виде определить объем спроса на ипотечные
инвестиционные ресурсы, потенциальную емкость ипотечного
инвестиционного рынка в муниципальном образовании и оценить влияние
ипотечной системы на параметры рынка жилой недвижимости.
3. Определены сдерживающие развитие системы ИЖИ факторы, и
предложен комплекс законодательных и организационно-экономических
механизмов развития данной системы, включающий в себя мероприятия по
расширению объемов инвестиционного спроса и предложения на рынке
ипотечных ресурсов.
4. Для расширения объектной базы рынка жилой недвижимости
разработан механизм, позволяющий сочетать инвестиционно-строительные циклы с текущим функционированием ипотечных федеральных программ. Предложенный в рамках данного механизма способ инвестирования средств минимизирует строительные риски покупателей, а обеспечением ипотечного займа становится построенная недвижимость.
5. Разработан механизм государственной поддержки граждан при
жилищном инвестировании с помощью субсидирования части стоимости
жилья и организации системы государственного страхования ипотечных
рисков, позволяющий расширить круг потенциальных заемщиков в системе
ИЖИ.
Практическая значимость настоящей диссертации определяется тем, что ее материалы могут использоваться для целей оценки потенциальной емкости ипотечного рынка и объема спроса на ипотечные инвестиционные ресурсы в муниципальных образованиях; дальнейшего совершенствования федеральных, муниципальных и коммерческих программ ИЖИ в целях повышения их доступности для населения. Результаты диссертационного исследования могут быть использованы в учебном процессе ВУЗов при изучении дисциплин «Жилищное инвестирование», «Экономика недвижимости», «Экономика жилищного хозяйства», а также на курсах повышения квалификации работников, занятых в сфере принятия управленческих решений инвестиционного характера, в практической деятельности менеджеров по ипотечным операциям, ипотечных брокеров, специалистов, занимающихся вопросами жилищного инвестирования и операциями с недвижимостью.
Кроме того, материалы диссертации могут представлять интерес для органов государственной власти и субъектов ипотечного рынка в качестве аналитического и прикладного материала.
Апробация работы. Основные положения и выводы диссертационной работы докладывались и обсуждались на всероссийских и международных
научно-практических конференциях. По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объемом 3,25 п.л.
Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав и заключения и приложений, изложенных на 175 страницах машинописного текста. Цифровой и графический материал представлен в 19 таблицах и 14 рисунках. Список использованной литературы содержит более 120 наименований.
