Содержание к диссертации
Введение
1. Взаимосвязь циклов общественно-экономического развития и
инвестиционной динамики первичного рынка жилья 18
1Л. Инвестиции в жилье и общественно-экономическое развитие:
сопряженность и динамика 18
Субъектно-объектные характеристики рынка жилья 49
Механизм формирования спроса и предложения на региональном первичном рынке жилья 58
;)
2. Макро- и мезоструктурные детерминанты национального
первичного рынка жилья: состояние и тенденции 91
2.1. Реструктуризация первичного рынка жилья в трансформационной
экономике 91
2.2. Региональная модель первичного рынка жилья Южного
федерального округа 121
3. Структурные элементы экономического механизма стратегии
поведения субъектов первичного рынка жилья 146
3.1 Стратегия поведения хозяйствующего субъекта на первичном
региональном рынке жилья (на примере ОАО «Севкавтрансстрой») 146
3.2. Государственное регулирование рынка строительства жилья 177
Заключение 184
Список использованных источников 192
Приложения 205
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Важнейшим направлением социаль
но-экономических преобразований в переходной экономике
выступает реформирование и инвестиционное обеспечение жилищной сферы,
создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека. Приобрете
ние собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи, без
удовлетворения которой социальные приоритеты общества остаются лишь дек
ларацией.
Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище выступает в качестве важнейшей социально-политической и экономической проблемы в соответствии с Конституцией РФ (ст. 40). От выбора тех или иных подходов к решению проблемы инвестирования в жилье в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
В условиях централизованно управляемой экономики в качестве основных источников пополнения жилого фонда страны выступали государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями за счет собственных инвестиций; кооперативное и индивидуальное строительство играли вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем основным источником инвестиций в приобретение жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков. В этих условиях объективно возникает потребность в выявлении и анализе инвестиционной динамики первичного рынка жилья как индикатора уровня благосостояния населения страны.
Формирующаяся конкурентная среда на отраслевых рынках выдвинула перед предприятиями проблему выбора наиболее эффективных направлений как производственно-хозяйственной деятельности, так и инвестиционной, в результате чего особую актуальность приобретает изучение рыночно-инвестиционной конъюнктуры, а также комплекса макроэкономических фак-
4 торов внешней среды, определяющих ее фазово-цикличную принадлежность. Исследование конъюнктуры первичного рынка жилья, определяемой той или иной фазой инвестиционно-строительных циклов, и учет тенденций его изменений позволяют строительным фирмам как субъектам первичного рынка жилья, локализованного в границах территориального образования, определить наиболее перспективные пути повышения эффективности хозяйственной деятельности по воспроизводству жилья как товара, так как современный этап развития жилищно-строительных предприятий характеризуется существенными диспропорциями мощностей производственных, подрядных организаций и объемов платежеспособного спроса населения. Это требует разработки новых экономических механизмов, обеспечивающих эффективное функционирование субъектов первичного рынка жилья.
Однако крупных комплексных исследований, специально посвященных функционированию первичного рынка жилья в регионе, явно недостаточно. Рыночная трансформация экономики России определяет новый ракурс анализа механизма, определяющего поведение субъектов первичного рынка жилья. Все это определяет значительный исследовательский потенциал темы диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Факторы инвестиционной активности в рамках теории экономических циклов и кризисов проанализированы в работах У. Джевонса, К. Жюгляра, Дж. Китчина, Н. Кондратьева, К. Маркса, Г. Менша, Дж. Модельски, В. Парето, В. Рязанова, Т. Томпсона, М. Туган-Барановского, Т. Уильямса, А. Шпитгофа, Й. Шумпетера и историко-экономических исследованиях М. Блауга, Т. Негипш, Б. Селигмена.
Инвестиционно-строительные циклы являются предметом исследования С. Кузнеца. Социальная значимость жилищной сферы в обеспечении условий воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения выявлена К. Марксом, Ф. Энгельсом, А. Питу и современными экономистами - В. Куликовым, Ю. Винславом. Основы жилищной политики как элемента социальной политики государства разработаны в рамках неолиберальной парадигмы В. Ойкеном,
5 Л. Эрхардом. Роль жилищной сферы в функционировании социалистического хозяйства изучена Макаровым В., Шаталиным С. и др.
Рыночный механизм функционирования жилищной сферы, факторные зависимости на рынке жилья исследуются в рамках неоклассической экономической теории Д. Дэниэлом, Г. Мэнкью, Г. Поляковским, Р. Страйком. Основы теории отраслевых рынков, используемой в диссертационном исследовании для анализа первичного рынка жилья, разработаны в исследованиях Э. Мей-сона, Д. Морриса, Дж. Робинсон, Д. Росса, Дж. Стиглера, Ж. Тироля, С. Фишера, Д. Хэя, Э. Чемберлина, Ф. Шерера и отечественных экономистов: О. Авда-шевой, А. Вуроса, Н. Розановой. Кластеры экономического поведения исследованы в работах А. Маршалла, М. Портера. Институциональная теория фирмы разработана Р. Коузом, Дж. Стиплером, А. Шаститко и др.
Транзитивные особенности современной экономики России исследованы
B. Андриановым, О. Белокрыловой, В. Белоусовым, Е. Гайдаром, С. Глазье
вым, М. Жуковой, М. Ильиным, В. Иноземцевым, Л. Клименко, В. Кушлиным,
C. Лезовым, О. Мамедовым, В. May, М. Меньшиковым, В. Овчинниковым,
А. Пороховским, А. Улюкаевым, Е. Ясиным.
Теория и практика региональной экономики проанализирована в работах как зарубежных ученых: X. Армстронга, Дж. Тейлора, М. Тэмпла, так и в трудах отечественных экономистов: Т. Морозовой, А. Гранберга, В. Бутова, В. Игнатова, Н. Кетовой и др.
Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретических и прикладных проблем инвестиционного поведения субъектов первичного рынка жилья региона обусловили выбор темы исследования, постановку его цели и задач.
Цель и задачи исследования. Цель данной диссертационной работы состоит в том, чтобы на основе теоретического анализа закономерностей общественно-экономического развития выявить воздействие инвестиционно-строительной активности на неравномерность процессов становления рыночных отношений в условиях трансформационной экономики; провести сравни-
тельный анализ структурной организации и механизмов функционирования национального и регионального рынков вновь вводимого жилья и разработать стратегию поведения фирмы на локальном первичном рынке жилья региона (на примере Южного Федерального округа).
В соответствии с поставленной целью в диссертации решаются следующие исследовательские задачи:
на основе эволюционного подхода определить параметры циклического развития экономики России в исторической ретроспективе, соответствующие тем или иным фазам инвестиционно-строительных циклов;
выявить экономические основы механизма функционирования первичного рынка жилья с позиций различных теоретико-экономических школ;
оценить эффективность первичного рынка жилья трансформационной экономики с использованием кластерного анализа;
на основе методологического инструментария теории отраслевых рынков выявить особенности складывающейся рыночной структуры рынка вновь вводимого жилья и специфику ее воздействия на эффективность деятельности строительной фирмы;
оценить состояние национального первичного рынка жилья и особенности его функционирования в Южном Федеральном округе;
разработать методические основы эффективной модели ипотечного кредитования жилищного строительства;
выявить эффективные формы и методы государственного регулирования воспроизводства жилья в условиях рынка;
разработать стратегию поведения фирмы на первичном рынке жилья с целью реализации ее конкурентных преимуществ на региональном уровне.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования является первичный рынок жилья региона в его взаимосвязи с национальным рынком в условиях трансформационной экономики.
Предметом исследования выступают экономические отношения, складывающиеся на первичном рьгаке жилья и определяющие позиционирование его
7 конкретного субъекта (на примере ОАО «Севкавтрансстрой»), а также механизмы повышения степени конкурентности этого рынка на региональном уровне.
Методологическая и теоретическая основа исследования. Теоретико-методологической основой диссертационного исследования выстапагот фундаментальные концепции, представленные в трудах отечественных и зарубежных ученых, реализующих политико-экономический, институциональный, неоклассический и регионоведческий подходы к анализу первичного рынка жилья, финансовых механизмов строительства и потребления жилья, инструментов государственного регулирования национального и регионального рынков жилья. В процессе исследования были использованы положения общей теории рынка, теории переходной экономики, экономики общественного сектора, теории благосостояния, экономики города, региональной и инновационной экономики.
В диссертационном исследовании реализованы системно-функциональный и кластерный подходы к исследованию структурных характеристик первичного рынка жилья, компаративистский метод, историко-генетический анализ, а также общенаучные методы анализа и синтеза, индукции и дедукции, единства исторического и логического, количественного и качественного компонентов при рассмотрении экономических явлений и процессов. В работе использованы также методы логического, графического, экономико-статистического анализа, социологических и экспертных оценок.
Информационно-эмпирической базой диссертационного исследования послужили данные Госкомстата РФ, Госстроя РФ, Ростовского областного комитета государственной статистики, информационные материалы, содержащиеся в научных публикациях, характеризующие развитие российской экономики в целом, и строительной сферы РФ - в частности. Основой для теоретических обобщений выступают также данные первичной отчетности ОАО «Севкавтрансстрой».
Нормативно-правовую основу работы составляют федеральные и региональные законодательные и нормативные акты, регулирующие механизмы функционирования рынка жилья.
Концепция диссертационного исследования состоит в выделении первичного рынка жилья как структурного элемента жилищного рынка, отличающегося специфическими характеристиками объекта продаж - нового жилья, выступающего, с одной стороны, в качестве инвестиционного товара, т.е. капитального блага длительного пользования с устойчивым спросом, высоколиквидного, приносящего доход, а с другой - социально-экономического блага первой необходимости, определяющего качество и уровень жизни населения. В соответствии с выдвигаемой гипотезой циклический характер инвестиционно-строительной активности обусловливает неравномерность процессов становления рыночных отношений в условиях трансформационной экономики, а эффективный экономический механизм функционирования регионального первичного рынка жилья детерминируется его субъектно-объектной структурой, уровнем конкуренции, наличием или отсутствием барьеров для входа на рынок новых фирм, обеспечивающих весь цикл воспроизводства жилья, начиная от производства строительных материалов до сферы продаж готового жилья. Стратегия поведения фирмы на региональном первичном рынке жилья определяется факторами предложения и спроса, законодательной средой, в которой функционирует отрасль. Это требует использования такого экономического механизма, который обеспечивает повышение конкурентности рассматриваемого рынка на основе диверсификации предложения, стимулирования спроса на жилье путем использования ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья, создания институциональной среды государственной поддержки первичного рынка жилья.
Основные положення диссертации, выносимые на защиту: По специализации «Управление инновациями и инвестиционной деятельностью»: 1. Первичный рынок жилья представляет собой институт, определяющий правила и нормы функционирования совокупности субъектно-объектных от-
9 ношений по поводу производства и реализации специфического товара - нового жилья. Жилье как объект рыночных отношений является, с одной стороны, инвестиционным товаром, т.е. капитальным благом длительного пользования, и характеризуется устойчивостью, ликвидностью, доходностью, а с другой -социально-экономическим благом первой необходимости, определяющим качество и уровень жизни населения.
2. Циклическая природа инвестиционно-строительной активности обусловливает неравномерность процесса становления рыночных отношений в условиях трансформации плановой экономики в рыночную. Границы инвестиционно-строительных циклов, их повышательные и понижательные фазы воспроизводят динамику экономических циклов с временных лагом, равным периоду преобразования модернизационных реформ в циклические.
Более чем двукратное падение объема инвестиций в жилищностроительной сфере в условиях трансформационного спада обусловлено структурной перестройкой экономики и незначительным внедрением финансово-экономических инноваций - новых форм приобретения жилья. Это обусловливает необходимость государственной поддержки институционального оформления первичного рынка жилья, повышения степени его конкурентности за счет диверсификацией предложения, а также развития ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья.
Инвестиционный механизм первичного рынка жилья в условиях сокращения бюджетного финансирования строительства включает взаимодействие строительного и банковского кластеров в форме долгосрочных ипотечных кредитов населению на жилищное строительство. Ипотечное кредитование как особая форма инвестирования обеспечивает трансформацию сбережений населения в жилищные инвестиции и способствует;
активизации строительства нового жилья;
росту производства строительных материалов и специализированной техники;
расширению предложения улучшенных архитектурных проектов;
ускорению развития многих смежных отраслей экономики за счет действия мультипликационного эффекта;
снижению степени социальной напряженности в обществе;
вовлечению средств, капитализированных в недвижимости, в хозяйственный оборот через механизм залога, что является существенным фактором оздоровления экономики;
расширению занятости в строительстве и смежных отраслях;
- внедрению банковских технологий кредитования под залог как общепринятой системы обеспечения гарантии возвратности кредитов.
По специализации «Региональная экономика»;
ЬИмм обильность жилья как объекта его первичного рынка обусловливает его локализацию в рамках соответствующего региона. Региональный рынок жилья развивается как институт рыночного хозяйства территории, основанный на частной собственности на жилье, рыночном механизме ценообразованиями включающий конкуренцию и саморегулирование. Как элемент мезоэкономиче-ской системы рынок жилья испытывает на себе влияние закономерностей и особенностей переходной экономики, со всеми дисбалансами и противоречиями, свойственными трансформирующимся системам. Достаточно быстрые и эффективные процессы формирования рынка в жилищной сфере определяют ее ускоренную социально-экономическую реструктуризацию. Для рассматриваемого рынка характерны: устойчивый рост цен на жилье; ограниченность источников средств для его приобретения, в качестве которых выступают собственные сбережения накопления населения и кредиты банков; асинхронность развития по регионам.
2. Ядро строительного кластера региона, характеризующегося многоуровневой внутренней структурой, образуют промышленность строительных материалов, а также многие другие отрасли промышленности, производящие предмет труда, энергию и комплектующие материалы для осуществления жилищного строительства. В состав строительного кластера включаются также регулирующая инфраструктура первичного рынка жилья и институты, контро-
лирующие ввод жилья в эксплуатацию. Строительный кластер тесно взаимодействует с другими кластерами национальной экономики, прежде всего, банковским и страховым.
Эффективная институциональная структура первичного рынка жилья региона включает кредитно-финансовые институты (страховые компании, инвестиционные, пенсионные фонды), коммерческие банки и рынок ценных бумаг. В переходной экономике она односторонне деформируется в сторону гипертрофированной доли коммерческих банков, поскольку первичный рынок жилья находится в стадии институционализации и соответствующие институциональные ниши заполняются на нем по мере укрепления рыночной организации трансформационной экономики.
Важным фактором становления цивилизованного регионального первичного рынка жилья являются неформальные институты - некоммерческие профессиональные объединения его субъектов — Российская гильдия риэлтеров, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлтеров, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, целью которых является формирование профессионального рынка недвижимости и координация деятельности его участников на современной правовой основе и принципах деловой этики,
5. Эффективный экономический механизм функционирования регионального первичного рынка жилья детерминируется его структурой, характеризующейся количеством и соотношением продавцов и покупателей; уровнем объективной или субъективной дифференциации цен; наличием или отсутствием барьеров для входа новых фирм на всех стадиях воспроизводственного цикла. Кроме того, эффективность рынка определяется факторами предложения, включающими пространственное и социально-экономическое размещение основных видов сырья, характер технологии (дискретный или непрерывный характер производства, высокую или низкую эластичность замещения факторов производства), затраты на 1 м2 жилой площади, и факторами спроса — ценой 1 м2 жилья и ценовой эластичностью спроса, темпами его роста и временными
12 колебаниями; рыночными характеристиками жилья как товара; законодательной средой, в которой функционирует отрасль.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в комплексном анализе с использованием системного, институционального, кластерного подходов факторов, детерминирующих позиционирование фирмы на региональном первичном рынке жилья, разработке эффективной модели ее поведения на этом рынке и активизации экономических инструментов первичного рынка жилья в посткризисной экономике. Конкретно элементы научной новизны состоят в следующем:
По специализации «Управление инновациями игтвеапицгюшюйдеятеїмюагшо»:
1. Выделен по критерию новационности и описан первичный рынок жи
лья как составной элемент жилищного рынка и институт, ограничивающий по
ведение его субъектов — строительных фирм - специфическими правилами и
нормами, обусловленными отличительными характеристиками объекта продаж
- нового жилья, что является дополнительным аргументом обоснования цикли
ческой природы инвестиционно-строительной активности.
2. Выявлена сопряженность цикличности экономического развития и ин
вестиционно-строительной динамики, что позволило доказать синхронность
периодов экономических реформ в России с понижательными фазами инвести
ционной активности в сфере воспроизводства жилья, а периодов контрреформ
- с повышательными фазами и продемонстрировать тяготение периодов подъ
емов и спадов инвестиций в жилищное строительство к поворотным точкам
конъюнктурных экономических циклов.
3. Охарактеризованы особенности инвестиционных процессов в сфере
воспроизводства жилья, подверженного циклическим колебаниям, детермини
рующие на понижательной волне К-цикла смещение акцента реформационных
преобразований с макроэкономической политики в микро - и мезоэкономиче-
скую среду народного хозяйства, что является началом инвестиционной актив
ности в сфере жилищного строительства. В России оно приходится на 2002-
2004 гг. — пиковый период пятого экономического цикла.
4. Выявлено, что механизм эффективного регулирования и прогнозирования инвестиционно-строительной активности в жилищной сфере должен строиться с учетом в текущей политике соответствующей фазы цикла Китчина, в среднесрочной перспективе — той или иной фазы цикла Жюгляра, что позволило идентифицировать долгосрочный прогноз инвестиционной динамики с соответствующей К-волной, отражающей изменение градостроительной модели.
По специализации «Региональная экономика»:
Выявлен на основе кластерного анализа уровневый характер институциональной структуры регионального первичного рынка жилья, включающей ядро жилищно-строительного кластера - производство строительных материалов и сопряженные с ним отрасли промышленности, уровень регулирующей инфраструктуры и сферу ввода жилья. Это позволило проанализировать институциональную структуру первичного рынка жилья с выявлением его горизонтальных," вертикальных, структурных, пространственно-территориальных связей в процессе трансформации экономической системы и определить перспективы его динамики и формирующиеся формальные и неформальные ограничения.
Доказано, что динамичное развитие всех входящих в строительный кластер региона отраслей промышленности предопределяет рост объемов строительства жилья в кратко- и среднесрочной перспективе. Это с учетом динамики кластерных потоков, которые определяют долгосрочную динамику, позволило выявить качественную несбалансированность между строительным и банковским кластером, а также незначительную роль страхового кластера на первичном рынке жилья.
Определен тип первичного рынка жилья Южного федерального округа с позиций развития конкуренции, идентифицирован механизм его эволюции от высокомонополизнрованной (государственной) отрасли к рыночной структуре монополистической конкуренции, для которой характерны:
- большое количество хозяйствующих субъектов;
отсутствие тайного сговора между ними: каждое предприятие определяет самостоятельно ценовую политику;
дифференциация товара (жилья) по физическим свойствам (техническим характеристикам), уровню обслуживания, географическому расположению, т.е. на основе различий в качестве товара и услуг, связанных с его обслуживанием.
Разработана стратегия поведения на региональном первичном рынке жилья ОАО «Севкавгрансстрой», реализующая абсолютные преимущества фирмы в издержках посредством вертикальной интеграции; эффект масштаба в производстве, сбыте продукции и закупках ресурсов, кредитные инструменты продаж, что обеспечивает фирме долгосрочные преимущества дифференциации выпускаемой продукции, включенность в строительную политику региона и устойчивое положение на первичном рынке жилья Южного федерального округа.
Предложен экономический механизм совершенствования взаимодействия муниципальных органов власти и частных инвесторов регионального рынка воспроизводства жилья (на примере г. Ростова-на-Дону), включающий оптимизационную модель регулирования доли жилья, получаемой муниципалитетом в свою собственность, от всего объема жилья, вводимого частными инвесторами.
Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретико-методологическая значимость диссертационного исследования состоит в разработке методологических подходов к анализу особенностей функционирования инвестиционного механизма первичного рынка жилья, реализующихся в применении принципов политико-экономического, неоклассического, институционального и регионоведческого анализа. Авторская концепция механизма функционирования первичного рынка жилья предполагает формирование эффективных институтов и инструментов в сфере жилищного строительства и может быть использована в хозяйственной практике нри разработке федеральных и региональных программ развития жилищного строительства, ипотечного
15 кредитования, социальной защиты и повышения доступности жилья. Теоретические выводы диссертационного исследования могут быть использованы в учебном процессе для совершенствования программ учебных курсов по теории инвестиций, региональной экономике, экономике жилья, а также при разработке специального теоретического курса «Первичный рынок жилья региона».
Практическая значимость проведенного исследования состоит в разработке рекомендаций по проведению эффективной политики ОАО «Севкав-трансстрой» на первичном рынка жилья, которые могут быть эффективно использованы другими фирмами для обеспечения устойчивого положения на рынке. Научные положения, выводы и рекомендации диссертационного исследования обоснованы не только теоретически, но и подтверждены результатами практического внедрения разработанных автором предложений по повышению степени устойчивости ОАО "Севкавтрансстрой" на первичном рынке жилья Южного Федерального округа и опытом их применения в практической деятельности автора, связанной с реализацией уставных целей данной организации.
Апробация работы. Этапные и обобщающие результаты диссертационного исследования были представлены автором на научных конференциях аспирантов экономического факультета Ростовского государственного университета, проводимых в рамках ежегодной «Недели науки» в 2000-2003 гг., а также на научно-практической конференции Института управления, бизнеса и права «Знания и творчество - основа профессиональной деятельности в третьем тысячелетии».
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 5 работ в научно-тематических сборниках, материалах конференций общим объемом 1,6 п л.
Структура диссертационной работы обусловлена целью и логикой исследования, а также характером решаемых в его ходе задач. Исследование разворачивается в логической последовательности, подчиняясь принципу движения процесса познания от общего к частному и алгоритму перехода от элемен-
тарного знания к системно-сущностному уровню теоретического осмысления проблемы, и далее — к его конкретизации. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих семь разделов, заключения.
Во введении обосновывается актуальность темы диссертационной работы, определяется степень разработанности проблемы, формулируются цели и задачи исследования, излагаются положения, выносимые на защиту, и элементы научной новизны, охарактеризована научная и практическая значимость диссертации.
Первая глава «Взаимосвязь циклов общественно-экономического развития и инвестиционной динамики рынка жилья» посвящена выявлению сопряженности строительно-инвестиционной активности с соответствующими фазами общественно-экономического развития, а также определению структурных характеристик первичного рынка жилья. Исследование тренда строительных циклов в России на основе историко-генетического анализа динамики национальной экономики явилось основой для выявления перспектив развития первичного рынка жилья с использованием системного и кластерного анализа.
Во второй главе «Макро- и мезоструктурные детерминанты первичного рынка жилья: состояние и тенденции» на основе методологии теории отраслевых рынков выявлены свойства и переменные, влияющие на экономическую результативность первичного рынка строительной сферы, рассчитаны уровни концентрации строительной сферы по регионам; проведен анализ неравномерности ввода жилья по федеральным округам РФ; выявлены количественные и качественные характеристики первичного рынка жилья как на национальном, так и на региональном уровне (на примере Южного федерального округа); определены особенности становления и развития первичного рынка жилья Ростовской области.
Третья глава «Структурные элементы экономического механизма стратегии поведения субъектов первичного рынка жилья» включает изучение экономического механизма, определяющего поведение фирмы ОАО «Сев-
17 кавтрансстрой» с целью реализации ее эффективной политики на первичном рынке жилья. Здесь же проанализированы градостроительные модели первичного рынка жилья, а также институты и методы государственного регулирования рынка вновь вводимого жилья.
В заключении излагаются результаты и выводы диссертационного исследования.
