Содержание к диссертации
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА ПЕРВИЧНОМ
РЫНКЕ ЖИЛЬЯ 10
Сущность и содержание основных категорий ценообразования 10
Первичный рынок жилья и его субъекты 20
Особенности формирования цены жилья как строительной продукции 31
1.4. Развитие методов и принципов формирования цен строительной
продукции 37
Выводы по первой главе 47
2. УСЛОВИЯ И ФАКТОРЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ
ЖИЛЬЯ 49
Цена как основа согласования экономических интересов субъектов первичного рынка жилья 49
Классификация ценообразующих факторов на первичном рынке жилья....52
Оценка влияния ценообразующих факторов на цены жилья на первичном рынке 62
Затраты как основа цены жилья на первичном рынке 62
Конъюнктура первичного рынка жилья 75
2.3.3 Потребительские свойства жилья как ценообразующие факторы и методы
их учета в цене 91
2.4. Цена жилья на первичном рынке и степень строительной готовности жилья
Выводы по второй главе 113
3. МОДЕЛИРОВАНИЕ ЦЕНЫ ЖИЛЬЯ С УЧЕТОМ ЭКОНОМИЧЕСКИХ
ИНТЕРЕСОВ СУБЪЕКТОВ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ. 116
Разработка модели цены жилья с учетом экономических интересов субъектов первичного рынка жилья 116
Методика учета потребительских свойств жилья при формировании цен на первичном рынке 120
3.3. Методика учета в цене схемы финансирования строительства жилья и
степени строительной готовности жилого дома 135
~ЗА. Формирование цены реализации жилья на первичном рынке на основе
предложенной модели 152
Выводы по третьей главе 160
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 161
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 165
ПРИЛОЖЕНИЯ 180
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Трансформация экономических отношений в России в последние десятилетия обусловила обострение противоречий между существующей системой ценообразования в строительстве и требованиями, предъявляемыми рыночной экономикой. Рыночные отношения требуют новых подходов к формированию цены строительной продукции.
Традиционно, цена на строительную продукцию определяется на основе системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве. Данная система регламентирует формирование цен в строительстве с применением сметно-нормативного подхода и отражает исключительно затратный подход к ценообразованию. Очевидно, что этот подход учитывает, прежде всего, экономические интересы строительных фирм, поскольку обеспечивает возмещение затрат, связанных со строительством, и получение прибыли строительной организации. В то же время, в условиях рыночной экономики, наряду с интересами продавца, цена должна учитывать и интересы покупателя.
Кроме того, жилье на первичном рынке является специфическим товаром, поскольку оно недвижимо, обладает индивидуальными потребительскими характеристиками и может поступать на рынок в любой степени строительной готовности. Существующий подход к ценообразованию не позволяет учесть этих особенностей.
Несовершенство существующих методов ценообразования на первичном рынке жилья становится очевидным еще и в связи с тем, что постепенное насыщение спроса на жилье способствует повышению конкурентной борьбы, что, в свою очередь, требует от строительных организаций большей обоснованности, прозрачности и гибкости цен на жилье.
Это подтверждает актуальность темы диссертационного исследования, теоретическая и практическая значимость которого состоит в развитии теоретических и методических подходов к ценообразованию на первичном рынке жилья с учетом особенностей жилья как товара, и необходимости согласования экономических интересов субъектов жилищного рынка.
Отечественными и зарубежными авторами исследованы различные теоретические и методические аспекты ценообразования в целом и ценообразования в строительстве, в частности.
Теоретические вопросы ценообразования затрагивались в фундаментальных исследованиях Д. Рикардо, А. Смита, К. Маркса, А. Маршалла. Эти вопросы также получили развитие в исследованиях современных ученых, в том числе в работах отечественных экономистов: Б Л. Воркуева, И.В. Липсица, СИ. Лушина, А.Д. Некипелова, Е.И. Пунина, В.М. Тарасевич, А.Н. Цацулина, Г.Н. Чубакова и др. Но данные исследования носят обобщающий характер и не затрагивают проблем ценообразования на строительную продукцию.
Решению проблем сметного нормирования и ценообразования в строительстве в современных условиях посвятили свои работы отечественные ученые: Н.И. Барановская, В.В. Бузырев, Л.А. Головнина, В.Г.Голоскоков, В.М. Дид-ковский, В.Р. Дорожкин, Н.Г. Кушевский, А.Г. Кузьминский, И.А. Либерман, Л.К. Нефедова, Ю.П. Панибратов, И.С. Степанов, Г.М. Хайкин, А.И. Щербаков, Е.Н. Юзе. Однако исследования этих авторов посвящены сметно-нормативному подходу к ценообразованию и совершенствованию, на его основе, механизма формирования договорных цен между заказчиком и подрядчиком.
Аспекты, связанные с особенностями первичного рынка жилья, представлены в работах отечественных ученых: А.Н. Асаула, О.Э. Бессоновой, А.Н. Кирилловой, Ю.А. Левина, И.Г. Лукмановой, Т.Ю. Овсянниковой, И.А. Рахмана, Л.Ю. Руди, Г.М. Стерника. В их исследованиях рассматриваются отдельные элементы механизма ценообразования на рынке жилья, но не предлагаются методы определения цен с учетом согласования экономических интересов субъектов на первичном рынке жилья.
Одной из наиболее сложных и требующих решения задач является учет в цене реализации жилья его потребительских свойств. Проблемам оценки потребительских свойств объектов недвижимости посвящены работы Г.Г. Азгальдова, Д.Е. Веселовой, В.А. Казакова, Е.А. Пахомовой, однако методы, предлагаемые этими авторами, предназначены для определения цен на вторичном рынке жилья, но не применимы на первичном рынке.
Таким образом, актуальность и недостаточная проработанность вопросов
формирования цен на первичном рынке жилья предопределили цель и задачи
>, данного исследования.
Цель и задачи исследования. Целью настоящего исследования является разработка теоретических и методических подходов к формированию цен с учетом экономических интересов субъектов первичного рынка жилья. Поставленная цель определила следующие задачи:
- исследование сущности и взаимосвязи основных категорий ценообразования,
обобщение теоретических подходов и методов формирования цен;
исследование специфики формирования цен на строительную продукцию;
определение места первичного рынка жилья в системе рынков и механизма их взаимосвязи;
выявление особенностей взаимодействия субъектов первичного рынка жилья и механизмов согласования их экономических интересов;
выявление и систематизация факторов, оказывающих влияние на формирование цен строительной продукции, обоснование классификации ценообразующих факторов;
оценка влияния ценообразующих факторов на цену жилья на первичном рынке;
разработка методики формирования цен на первичном рынке жилья с учетом потребительских свойств жилья и механизма финансирования жилищного строительства.
Объектом исследования является первичный рынок жилья как сфера экономических отношений продавцов и покупателей жилья.
Предметом исследования является механизм формирования цены на первичном рынке жилья как основа согласования экономических интересов субъектов жилищного рынка.
Теоретической и методической основой диссертационного исследования
послужили работы классиков экономической теории, а также исследования отече-
ственных и зарубежных ученых, посвященные проблемам формирования и разви-
тия экономических отношений на рынке жилья и вопросам ценообразования в
строительстве. Методологической основой работы являются классическая и не-
оклассическая экономическая теория, теория рыночного равновесия, теория потребительского выбора.
При выполнении работы использовались статистические методы обработки информации, методы логического и сравнительного анализа, методы экспертных оценок, теория нечетких множеств.
Нормативно-правовую базу исследования составили законодательные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти по исследуемым вопросам, а также комплекс методических указаний, инструкций и материалов, определяющих систему ценообразования в строительстве.
Информационную базу исследования составили данные государственного комитета статистики Российской Федерации, Томского областного комитета статистики, Департамента градостроительства и инвестиций Администрации г. Томска, материалы мониторинга социально-экономического развития страны и региона, статистические и аналитические материалы о деятельности строительных организаций.
Научная новизна исследования состоит в разработке механизма формирования цены жилья на первичном рынке с учетом согласования экономических интересов субъектов рынка и потребительских свойств жилья.. Основными результатами исследования, имеющими научную новизну являются:
уточнено содержание и взаимосвязь основных категорий ценообразования;
разработана классификация ценообразующих факторов на первичном рынке жилья и предложен подход к оценке их влияния на цену;
предложена система критериев типизации жилья по потребительским свойствам, позволяющая классифицировать строящееся жилье по типам в соответствии с его потребительскими характеристиками;
- предложен научно обоснованный подход к формированию цены, обеспечи
вающий согласование экономических интересов субъектов первичного рынка жи
лья на основе учета стоимости строительства, потребительских свойств жилья и
схемы финансирования;
разработана методика учета влияния потребительских свойств жилья при формировании цены на первичном рынке с использованием теории нечетких множеств;
разработана методика учета схем финансирования и степени строительной готовности жилья при формировании цен на первичном рынке.
Практическая значимость проведенного исследования заключается в возможности применения предложенных подходов и методик как современного инструментария ценообразования на первичном рынке жилья. Результаты выполненного автором исследования могут быть использованы:
-строительными (девелоперскими) организациями — при формировании цен на первичном рынке жилья;
- органами государственного регулирования и управления при анализе состояния
рынка жилья и разработке механизмов его регулирования.
Изложенные в диссертации подходы и методики позволяют:
обоснованно учитывать в цене жилья на первичном рынке его потребительские свойства;
формировать цену с учетом экономических интересов как строительной организации, так и потребителя;
повысить конкурентоспособность строительной организации на первичном рынке жилья за счет обоснованности, прозрачности и гибкости цен на жилье.
Апробация работы и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования были доложены на Международной научно-технической конференции «Архитектура и строительство» (Томск, 2002), Всероссийской конференции «Научно-технические проблемы в строительстве» (Новосибирск, 2003), 57-й, 58-й, 59-й научно-технических конференциях НГАСУ (Новосибирск, 2000, 2001, 2002). Предложенные в работе модели и методики определения цен на первичном рынке жилья при различных схемах финансирования жилищного строительства приняты к использованию в ЗАО «Строительное управление Томской домостроительной компании» для определения цен при заключении договоров о долевом участии в строительстве с инвесторами (Справка об использовании научных разработок). Результаты диссертационного исследо-
вания были использованы при разработке научного проекта - победителя VII конкурса научных разработок Томской области в 2002 г. в соответствии с договором об организации и проведении работ по проекту между Администрацией Томской области и Томским государственным архитектурно-строительным университетом от 19.12.2002 г. №113 (научный руководитель Овсянникова Т.Ю.) и приняты к использованию Департаментом строительства, архитектуры и дорожного комплекса Администрации Томской области.
По теме диссертации опубликовано 13 работ общим объемом 3,53 п.л., в том числе, лично автором - 2 п.л.
Структура работы. Диссертация изложена на 220 страницах, в том числе 164 страницы основного текста, состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы, включающего 191 наименование, и 21 приложения.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА
ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ
