Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ 9
Рынок жилья: понятие, особенности и роль в социально-экономическом развитии страны 9
Развитие жилищного рынка России: оценка его социальной ориентированности 28
Проектно-программный подход к решению задачи формирования рынка доступного жилья 47
ГЛАВА 2. ИССЛЕДОВАНИЕ МЕХАНИЗМОВ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ
ЖИЛИЩНЫХ РЫНКОВ 64
Специфика рынка жилья московского региона: социальные последствия ..64
Эмпирическая оценка факторов, определяющих объемы жилищного строительства 80
Анализ ценовых эффектов на рынках жилья 96
ГЛАВА 3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА: ПОВЫШЕНИЕ
УРОВНЯ ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ 111
Анализ дифференциации региональных рынков жилья 111
Организация системы мониторинга доступности жилья 126
Социально ориентированное управление рынками жилья 139
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 155
БИБЛИОГРАФИЯ 161
ПРИЛОЖЕНИЕ 1 169
ПРИЛОЖЕНИЕ 2 170
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 171
ПРИЛОЖЕНИЕ 4 172
ПРИЛОЖЕНИЕ 5 173
Введение к работе
Актуальность исследования. Обеспечение граждан современным и комфортным жильем на сегодняшний день является одной из приоритетных задач социально-экономического развития России. Жилище выступает фундаментальным активом домохозяйств, залогом благополучия граждан и улучшения социального климата в стране.
В современных условиях актуальная задача - формирование рынков доступного жилья, когда соотношение цен на жилье, доходов населения и параметров ипотечного кредитования позволили бы большей части населения страны приобретать жилье за чет собственных и заемных средств.
С начала 1990-х годов административный порядок распределения жилья отошел на задний план, и граждане получили возможность приобретать жилье в собственность. Однако высокий уровень дефицита жилья и экономический кризис заставили большинство семей отложить решение жилищных вопросов. В переходный период государство уступило сферу жилищного строительства частному бизнесу, что повлекло за собой снижение объемов ввода нового жилья и повышения его дефицита.
В настоящее время действует ряд факторов, актуализирующих формирование рынков доступного жилья. Во-первых, с ростом доходов населения увеличивается платежеспособный спрос. Во-вторых, сформирована нормативно-правовая база, регулирующая вопросы жилищного строительства, обеспечения прав собственности на жилье, ипотечного кредитования. В-третьих, активно развиваются институты жилищного рынка.
Дифференциация регионов России по уровню экономического развития обуславливает дифференциацию соответствующих рынков жилья. Недостаточно высокие объемы жилищного строительства, не удовлетворяющие спрос населения, значительное неравенство домашних хозяйств по уровню доходов, высокие процентные ставки по ипотечным кредитам способствуют росту цен на жилье, опережающему увеличение доходов, что ведет к снижению доступности жилья.
Указанные проблемы придают особую актуальность вопросам, связанным с адекватной оценкой и периодическим мониторингом уровня доступности жилья на региональных рынках, а также с разработкой практических рекомендаций по регулированию жилищных рынков территорий с целью повышения уровня доступности жилья.
Цель исследования состоит в развитии методологии оценки механизмов функционирования региональных рынков жилья, определяющих уровень его доступности для населения, а также разработке методического обеспечения селективного регулирования региональных жилищных рынков.
В соответствии с указанной целью в работе решались следующие задачи'.
на базе отечественных и зарубежных источников информации проанализировать существующие методики оценки уровня доступности жилья с их апробацией на статистических данных для России и ряда зарубежных стран;
проанализировать реализуемые государством жилищные программы и проекты, направленные на повышение уровня доступности жилья для населения страны, на предмет достигнутых результатов и нерешенных проблем;
выявить особенности механизмов формирования спроса на жилье, предложения нового жилья и ценообразования на жилищном рынке московского региона;
оценить степень дифференциации субъектов Российской Федерации с точки зрения жилищной обеспеченности, доступности жилья, строительной активности, а также определить типы региональных жилищных рынков исходя из сложившейся ценовой конъюнктуры;
разработать механизмы регулирования рынков жилья на федеральном, региональном и муниципальном уровнях с целью повышения уровня его доступности для населения.
Объектом исследования является рынок жилья в контексте его социальной ориентированности.
Предметом исследования являются методические подходы и механизмы оценки уровня доступности жилья, режимы развития жилищных рынков и их регулирование.
Теоретической и методологической основой исследования являются работы отечественных и зарубежных экономистов по вопросам оценки уровня доступности жилья и жилищной политики, законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации по вопросам обеспечения прав собственности на жилые помещения, жилищного строительства, ипотечного кредитования; статистические данные Росстата, а также статистических служб Евросоюза, Эстонии, Латвии, Ирландии, США.
Степень разработанности темы исследования. При подготовке работы автор опирался на результаты исследований следующих российских экономистов: Е.В.Балацкого, А.Воскресенского, З.М.Гальпериной, Е.Дмитриевой, О.Кондрашовой, С.И.Круглика, Е.А.Кудашова, В.Ю. Морозова, Н.А.Платоновой, Н.Н.Ноздриной, А.А.Осипова, В.М.Полтеровича, Е.К.Сайгака, Г.М.Стерника, В.П.Стороженко, Л.Б.Сульповара, Е.Ю.Фаермана, Н.Л.Федоровой, А.С.Халезова, Г.И.Хотинской, С.Р.Хачатряна, А.Б.Хуторецкого, Т.П.Черемисиной.
Автор использовал также работы таких зарубежных экономистов, как: К.Ашис, Д.Брэт, П.Вэнг, К.Джонсон, Дж.Кар, М.Клэп, Р.Ректор, М.Томсет, А.Шмитз, Б.Эванс.
Анализ работ отечественных и зарубежных экономистов показывает, что в современных исследованиях жилищных рынков доминирует региональный аспект. Относительно тематики в центре внимания оказываются вопросы доступности жилья и государственной жилищной политики, однако в условиях высокой динамики развития жилищных рынков экономическая наука зачастую не успевает изучить происходящие процессы и выработать
необходимые рекомендации по управлению жилищным рынком. Например, остаются недостаточно изученными вопросы функционирования жилищного рынка в условиях ценового перегрева. Кроме того, отсутствует единая методика оценки доступности жилья. В то же время многие работы по рынкам недвижимости носят обзорно-прогнозный характер без углубленной эмпирической проработки. Данные обстоятельства делают актуальным дальнейшее развитие методологии исследования закономерностей функционирования региональных жилищных рынков, уровня доступности жилья и подходов к их регулированию.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методов и моделей оценки уровня доступности жилья и механизмов регулирования жилищных рынков.
Наиболее существенные научные результаты, полученные автором в ходе диссертационного исследования, заключаются в следующем:
предложенная методика оценки жилищного индекса Джини для России и США позволила установить относительно равномерный характер распределения жилищного фонда по доходным группам населения обоих стран; сделан вывод о стабилизирующем эффекте относительно равномерного распределения жилищного фонда, амортизирующим социальное напряжение в связи с высоким доходным неравенством граждан.
в отношении жилищного рынка России и ряда зарубежных стран проведены расчеты уровня доступности жилья по четырем методикам, которые позволили оценить покупательскую способность заработной платы на рынке жилья, период накопления семьей средств на покупку стандартной квартиры с учетом и без учета расходов на текущее потребление, а также доступность жилья с привлечением кредитных средств; установлен низкий уровень доступности жилья почти на всей территории страны, проведенный межстрановой сравнительный анализ доступности жилья показал 3-кратное отставание России от США по индексу возможности приобретения жилья с кредитом.
в результате анализа эконометрических зависимостей, построенных для рынков первичного жилья Москвы и Московской области, установлены перекосы в структуре спроса на жилье, отсутствие тесной взаимосвязи цены на новое жилье и объема его предложения, обоснован тезис о неспособности жилищного рынка самостоятельно без государственного вмешательства справиться с ценовым перегревом.
разработана система индикаторов оценки результативности государственной жилищной политики, в том числе предложено и обосновано использование индекса возможности приобретения жилья с кредитом в качестве результирующего показателя реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
предложена методика типологизации жилищных рынков в соот
ветствии с параметрами эластичности цены 1 кв.м площади жилья по уровню
доступности жилья и жилищной обеспеченности; на базе предложенной ти
пологии жилищных рынков разработан комплекс мер государственной се
лективной политики по их социально ориентированному регулированию, в
том числе разработаны показатели, позволяющие идентифицировать ценовой
перегрев рынков недвижимости.
Апробация результатов работы. Основные положения диссертации и методические разработки, а также основные практические рекомендации, обоснованные в работе, были обсуждены на межвузовских научно- практических конференция молодых ученых, аспирантов. Материалы диссертационного исследования использованы в учебном процессе при чтении курса «Управление муниципальной недвижимостью» специальности 080504 «Государственное и муниципальное управление».
Показатели доступности жилья, приобретаемого за счет собственных и заемных средств, а также подходы к социально ориентированному управлению рынком жилой недвижимости, разработанные в процессе исследования, использовались при подготовке предложений о целевом строительстве жи-
лищного фонда для льготных категорий граждан на территории Пушкинского района Московской области.
Публикации. Основные положения диссертации отражены в 7-ми научных публикациях общим объемом 4,2 п. л., в том числе лично автора — 3,3 п. л.
Объем и структура работы. Диссертация изложена на 173 страницах текста, включает 36 таблиц, 38 формул и 17 рисунков. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и пяти приложений.
