Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Место и роль механизма ипотечного кредитования в системе привлечения финансовых ресурсов для строительства и приобретения жилья
Теоретико-методологические основы функционирования системы ипотечного кредитования 9
Традиционные модели ипотечного кредитования: сравнительная характеристика и анализ возможностей их применения в условиях современной России 21
Глава 2. Механизм ипотечного кредитования как инструмент привлечения инвестиционных ресурсов на рынок жилья
2.1. Приоритетные направления государственной жилищной политики
в условиях становления новой системы хозяйствования в России 43
2.2. Проблемы и противоречия включения механизма ипотечного
кредитования в формирование регионального рынка жилья 69
2.3. Мониторинг решения жилищной проблемы путем приобретения
и строительства жилья в кредит 83
Глава 3. Использование механизма ипотечного кредитования в формировании регионального рынка жилья
Методические основы комплексного подхода к разработке региональной жилищной политики 110
Оценка доступности ипотечного кредита различным доходным группам населения в регионах России 135
Заключение 150
Список использованной литературы 156
Приложения 166
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Задача удовлетворения потребностей населения в жилье всегда входила в число приоритетов социально-экономической политики государства. В дореформенный период принципы жилищного финансирования заключались в централизованном распределении бюджетных ресурсов для строительства жилья государственной формы собственности и его бесплатном предоставлении гражданам, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий. Поспешный отказ государства в начале 1990-х гг. от участия в финансировании жилищного строительства в условиях недостатка частных инвестиций и отсутствия рыночных механизмов их привлечения привел к нарастанию кризисных явлений в этой сфере экономики. Инвестиционный голод вызвал резкое сокращение объемов ввода жилья и, как следствие, убыточность многих строительных предприятий. Каждый регион вынужден был искать свои пути решения этих проблем, исходя из приоритетов социально-экономической политики и ресурсного потенциала. В регионах получили распространение различные схемы привлечения финансовых ресурсов на рынок жилья, в том числе с использованием механизма ипотечного кредитования. Достигаемый с помощью механизма ипотечного кредитования рост инвестиций в жилищном строительстве через эффект мультипликатора-акселератора способствует развитию смежных с ним отраслей экономики, расширению занятости, повышению доходов населения и налоговых поступлений в бюджеты всех уровней. Таким образом, жилищное строительство необходимо рассматривать в качестве точки роста экономики региона, а ипотечное кредитование — как новый и эффективный инструмент привлечения инвестиций на рынок жилья.
В связи с вышеизложенным, возникает необходимость изучения механизма ипотечного кредитования и определения его места и роли в формировании регионального рынка жилья.
Степень разработанности проблемы. Научный интерес к проблеме ипотечного кредитования в России имеет длительную историю. В дореволюционный период различные аспекты ипотечного кредитования
нашли свое отражение в работах А.И.Гурьева, А.И.Зака, И.И.Кауфмана, Л.А.Сербиновича, С.С.Хрулева и др. Среди современных зарубежных исследователей ипотечного кредитования выделяются М.Болеат, А.Коул, Д.Бойкин, Р.Хани, В.Бругеман, Д.Фишер, Д.Эпли, Д.Милар, Ф.Фабоцци. В последние годы в связи с возникновением проблемы привлечения инвестиционных ресурсов в жилищное строительство и возрождением ипотечного кредитования в России эти вопросы получили освещение в исследованиях В.И.Бусова, И.Д.Грачева, В.С.Ема, А.Г.Ивасенко, Н.Б.Косаревой, В.И. Лимаренко, А.Н.Ларионова, Э.А.Омшановой, И.Л.Осокиной, Н.Пастуховой, В.Г.Полякова, Л.И.Рябченко, В.В.Смирнова, Д.А.Сергеева, Г.А.Цылиной, А.Н.Ужегова и др. Большинство работ посвящено анализу преимуществ и недостатков зарубежных моделей ипотечного кредитования, другие содержат лишь техническое описание механизма ипотечного кредитования и не затрагивают проблемы реализации данного механизма на региональном уровне. В связи с этим возникает необходимость систематизации и сравнительного анализа существующих в регионах России схем приобретения и строительства жилья в кредит с целью определения приоритетных направлений региональной жилищной политики.
Цели и задачи исследования. Целью диссертационной работы является разработка методических подходов к использованию механизма ипотечного кредитования для привлечения финансовых ресурсов на региональный рынок жилья.
Реализация поставленной цели предопределила необходимость постановки и решения следующих задач:
- изучить механизмы функционирования традиционных моделей
ипотечного кредитования в странах с развитой рыночной экономикой и в
дореволюционной России и определить возможности их использования в
регионах России;
- исследовать проблемы и противоречия, препятствующие становлению
системы ипотечного кредитования, и определить пути их решения;
- выявить возможности участия населения в региональных схемах
приобретения и строительства жилья в кредит на основе сравнительного
анализа характеристик этих схем;
обосновать методические основы региональной жилищной политики, направленной на создание организационных условий для функционирования схем приобретения и строительства жилья в кредит, обеспечение их правового регулирования и финансовой поддержки участвующего в них населения;
оценить потенциальный спрос населения на ипотечный кредит в регионах России, в т.ч. определить «ипотечный порог», характеризующий доступность кредита населению.
Объектом исследования является рынок жилья Новгородской области.
Предмет диссертационного исследования составляет механизм взаимодействия участников различных схем строительства и приобретения жилья в кредит и способы их организации и самоорганизации в российских регионах.
Теоретической и методологической основой диссертационной работы
послужили теоретические исследования и прикладные разработки
отечественных и зарубежных ученых по проблемам формирования и
функционирования механизма ипотечного кредитования. В работе
использованы положения современных теорий рынка недвижимости,
управления инвестициями, финансовых рынков. Исследование базируется на
таких общенаучных методах как историко-логический, системно-
функциональный, сравнительного анализа, синтеза, а также на
статистических методах обработки и обобщения информации.
Информационной базой исследования являются официальные данные Госкомстата России, Госстроя России, Банка России, материалы и оперативная информация комиссии Государственной Думы РФ по развитию ипотечного кредитования, официальные статистические данные по отдельным регионам страны, результаты научных исследований, аналитическая информация российской и зарубежной деловой прессы, а
б также нормативные и правовые акты РФ, органов исполнительной и законодательной власти регионального уровня.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующих полученных результатах:
выявлено на основе анализа функционирования традиционных моделей ипотечного кредитования, что наиболее адекватной экономическим условиям современной России является система стройсбережений;
дана классификация региональных схем строительства и приобретения жилья в кредит и определены возможности участия в них различных доходных групп населения;
предложен комплексный подход к разработке региональной жилищной политики, позволяющий максимально полно использовать механизм ипотечного кредитования для приобретения жилья населением и привлечения инвестиционных ресурсов в жилищное строительство;
- разработана многоканальная система привлечения финансовых
ресурсов для приобретения и строительства жилья, объединяющая
многообразие кредитных условий, организационно-правовых форм
участников и методов их взаимодействия;
- произведена оценка потенциального спроса на ипотечный кредит в
регионах России, в т.ч. в Новгородской области, позволяющая определить
наиболее приемлемые условия ипотечного кредита для населения.
Теоретическая и практическая значимость работы. Практические выводы и рекомендации исследования уже используются администрацией Новгородской области и г. Великого Новгорода при разработке конкретных направлений жилищной политики и региональных социально-экономических программ. Теоретические обобщения, отдельные положения и выводы можно использовать в учебном процессе при разработке и чтении курсов "Региональная экономика", "Экономическая оценка инвестиций", "Управление инвестициями на рынке недвижимости" и спецкурсов "Ипотечно-инвестиционный анализ", "Государственное регулирование системы ипотечного кредитования", "Региональная жилищная политика".
Наиболее существенные результаты исследования, выносимые на защиту:
жилищное строительство рассматривается в качестве точки роста региональной экономики поскольку изменение его объемов через эффект мультипликатора-акселератора оказывает воздействие на развитие смежных со строительством отраслей экономики, на расширение занятости, повышение доходов населения и налоговых поступлений в бюджеты всех уровней. Достигнутый с помощью ипотечного кредитования рост инвестиций в жилищное строительство приводит в действие этот механизм;
анализ классических моделей ипотечного кредитования позволил выявить, что все они могут быть использованы в регионах России, но с учетом особенностей их социально-экономического развития. Наиболее приемлемой для всех российских регионов является система стройсбережений;
- разработка региональной жилищной политики должна базироваться на
комплексном подходе, учитывающем, с одной стороны, потребности
населения в жилье, с другой - уровень доходов различных групп населения.
Удовлетворение потребностей населения в жилье невозможно без мер
государственной поддержки. За органами власти и управления остается
функция обеспечения жильем тех граждан, которые вследствие низкого
уровня доходов не в состоянии приобрести его самостоятельно. Для
остальной части населения финансовая поддержка со стороны органов власти
и управления должна дифференцироваться в зависимости от участия в
различных схемах строительства и приобретения жилья в кредит;
- на основе оценки потенциального спроса на ипотечный кредит в
регионах России определен «ипотечный порог», характеризующий
доступность кредита различным доходным группам населения.
Апробация результатов работы. Результаты исследования
докладывались и обсуждались на пяти научных конференциях профессорско-преподавательского состава и аспирантов в Институте экономики и управления Новгородского государственного университета им. Ярослава Мудрого и на двух совместных семинарах молодых ученых НовГУ им.
Ярослава Мудрого и Европейского университета в Санкт-Петербурге в 2000-2003 гг. По теме диссертации опубликовано 10 работ общим объемом 4 п.л. Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 149 наименований, и 10 приложений. Общий объем диссертации составляет 175 страниц компьютерного текста, работа содержит 32 таблицы и 11 рисунков.
