Содержание к диссертации
Глава 1. Теоретические основы исследования локального рынка
1.1. Содержание и основные понятия локального рынка жилья на базе изучения работ российских и зарубежных ученых 8
1.2. Применение системного подхода к описанию локального рынка жилья 32
1.3. Формы кредитования субъектов локального рынка жилья в современной
России 38
Глава 2. Анализ потребностей населения при формировании локального рынка жилья на примере города Новокузнецка...о... о... 64
2.1. SWOT-анализ локального рынка жилья 64
2.2. Исследование спроса и предложения на локальном рынке жилья 75
Глава 3. Формирование концепции коллективной ипотечно-накопительной программы локального рынка жилья города
3.1. Построение функциональной модели формирования локального рынка жилья 89
3.2. Разработка алгоритма взаимодействия субъектов ипотечного кредитования и методических рекомендаций по созданию коллективной ипотечно-накопительной программы
Введение к работе
Формирование локального рынка жилья, напрямую связано с основными стратегическими целями жилищной политики, обозначенными в Основных направлениях социально-экономической политики правительства РФ на долгосрочную перспективу 2000-2010 г.г. Одной из этих целей является «создание условий формирования эффективных рынков жилья». Большое внимание в программе уделяется развитию финансовых механизмов и инфраструктуры рынка жилья: «...Необходимо разработать систему мер, направленных на расширение источников и обеспечение надежности жилищного финансирования за счет частного сектора, создание целостной системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, обеспечивающей гражданам приобретение жилья в собственность, с использованием собственных и кредитных средств». Актуальность проблемы формирования рынка доступного жилья обозначена и в Программе социально-экономического развития Кемеровской области на 2005-2010 годы
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" в сентябре 1997 года было создано ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее АИЖК) ". Предметом деятельности АИЖК является развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России и обеспечения притока инвестиционных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования. В 2003 году в Кемеровской области создано представительство АИЖК. Однако ипотечных кредитов за время работы АИЖК в России выдано только 10000.
Рынок жилья является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо жилье - важнейшая составная часть национального богатства. Жилищный кодекс в статье 16 определяет «Виды жилых помещений. К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната».
Формирование рынка доступного лшлья стало одним из направлений работы, которое обозначил Президент РФ перед федеральным собранием РФ и Правительством РФ в Послании 2004 г. Жилье является одной РІЗ базовых ценностей, и вопрос, рассматриваемый автором в данной диссертационной работе, безусловно, затрагивает самые важные интересы гралсдан нашего региона. Уникальность лшлья состоит в том, что, являясь наиболее дорогостоящим товаром, приобретаемым человеком в течение его лсизни, оно одновременно является товаром первой жизненно важной необходимости.
Анализ литературных данных по исследуемой задаче позволил выявить следующие проблемы при формировании локального рынка жилья, требующие решения: неопределенность формирования и развития локального рынка жилья; слолшость проведения операций на локальном рынке жилья; отсутствие отлалсенной и разветвленной системы рыночной инфраструктуры, обеспечивающей финансовую доступность лшлья; недостаток на локальном рынке жилья профессиональных специалистов продавцов; отсутствие понятной и приемлемой для основной части населения региона системы ипотечного кредитования, из-за несовершенства закона РФ «Об ипотеке»; слабая изученность структуры спроса и предлолсения у населения на этапе формирования локального рынка жилья, а также возмолшых направлений его дальнейшего развития.
Актуальность рассматриваемой темы, ее практическая значимость, а так лее недостаточная теоретическая проработанность проблемы формирования локального рынка лшлья предопределили выбор темы диссертационного исследования, цель и основные его задачи.
Предметом исследования является система организационных, правовых, экономических и управленческих отношений, складывающихся при формировании локального рынка лсилья, на базе системного подхода.
Объектом диссертационного исследования является локальный рынок лшлья крупного промышленного города Новокузнецка.
Целью исследования является формирование локального рынка жилья на основе системного подхода и разработка методических рекомендаций по созданию коллективной ипотечно-накопительной программы, на примере крупного промышленного города Новокузнецка. Для достижения указанной цели в процессе исследования были поставлены и решены следующие задачи:
- уточнить содержание категории локальный рынок жилья, на основе изучения работ зарубежных и российских ученых;
- применить системный подход к формированию локального рынка жилья;
- проанализировать спрос и предложение на локальном рынке жилья города Новокузнецка;
- предложить модель формирования локального рынка жилья;
- разработать алгоритм взаимодействия субъектов ипотечного кредитования при покупке жилья;
- разработать методические рекомендации по созданию коллективной ипотечно-накопительной программы.
Методологической и теоретической основой и и нормативной базой исследования являются фундаментальные и прикладные труды зарубежных и отечественных ученых в области региональной экономики, экономики жилой недвижимости, системного подхода, реинжиниринга и управления.
В диссертационной работе использованы кодексы РФ: Гражданский, Жилипщый; законы РФ: «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О жилищных накопительных кооперативах», «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», постановления Правительства РФ, международные и национальные стандарты, федеральная целевая программа «Жилище», региональная целевая программа "Переселение граждан из ветхого и аварийного лшлья" на 2005 - 2010 годы, программа экономического и социального развития
Кемеровской области на 2005-2010 годы, а также основные нормативно -правовые акты, регламентирующие рынок жилья. В качестве специальных методов и инструментов исследования использовались математические методы моделирования экономических систем, методология функционального моделирования IDEF 0, методы маркетинговых исследований, метод SWOT анализа.
Обширный обзор отечественной и зарубежной литературы по теме диссертационного исследования позволяет сделать вывод о том, что в научной литературе, изданной до 1990 года, не уделялось достаточного внимания анализу рынка жилья. Зарубежные экономисты рассматривают функционирование рынка жилья как часть всей системы рыночных отношений. В работах американского ученого Г. Поляковского последовательно излагается идея о том, что на рынок жилья оказывает влияние государственная жилищная политика. Работы ученых Д.Фридмена, Н.Ордуэя, Г.Гаррисона, Ч.Амерсона, У.Шепкела, А.Ринга, Б.Бойса, Д.Купера, И.Джонсона посвящены проблемам оценки жилья.
Российские ученые Бессонова О.Э., Субботина В.Ю., Щербакова Е., Яковлева Ю.А. занимались проблемами формирования и развития рынка жилья в теоретическом отношении. В исследованиях отечественных экономистов Бусова Е., Кесаревой Н., Михайлова Е.В., Лаврухина О., Пайдиева Н., Стерник Г.И., доказывается, что неотъемлемым элементом инфраструктуры рынка жилья является ипотечное кредитование и система рефинансирования долгосрочных кредитов. Работы К.Тарасевича, С.В.Ананских, А.Ю.Воробьёва, Н.Артеменкова посвящены проблеме оценки недвижимости. В работах таких ученых как Сусорова Н.И., Герасимов Б.И. исследуются проблемы инвестирования в жилищное строительство, а также механизмы ценообразования в жилищном строительстве. В отечественной экономической науке практически отсутствуют разработки, в которых системно рассматривалось бы формирование локального рынка жилья.
В предлагаемой работе автор изучил формирование локального рынка жилья города Новокузнецка и предложил новые подходы к решению существующих проблем:
1. Уточнено содержание категории локального рынка жилья в структуре рынка недвижимости, заключающегося в следующем: локальный рынок жилья; система функционирования локального рынка жилья; инфраструктура локального рынка жилья.
2. Предложена классификация фушщионирования локального рынка жилья, которая состоит из следующих процессов: формирование локального рынка жилья; развитие локального рынка жилья; совершенствование локального рынка жилья.
3. Обосновано применение системного подхода при формировании локального рынка жилья.
4. Разработана функциональная модель формирования локального рынка жилья.
5. Предложен алгоритм взаимодействия субъектов ипотечного кредитования и методические рекомендации по созданию коллективной ипотечно-накопительной программы «Жилье в рассрочку» города Новокузнецка.
Теоретическая и практическая значимость выполненного исследования заключается в том, что оно является базой специального изучения проблем формирования локального рынка жилья. Результаты исследования могут быть использованы участниками локального рынка жилья для формирования устойчивой системы функционирования. Материалы диссертации и некоторые положения данного исследования можно использовать в учебном процессе при преподавании дисциплин "Региональная экономика", «Системный подход в управлении» и специальных курсах «Управление недвижимостью» и «Маркетинговые исследования».
