Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теория и методология исследования локального рынка жилья крупнейшего города
1.1. Теоретические основы исследования рынка недвижимости как сложной социально-экономической системы
1.2. Методология анализа рынка недвижимости
1.3. Формирование рынка жилья как ключевого элемента российского рынка недвижимости
1.4. Особенности становления рынка жилья крупнейшего города в уеловиях функциональной трансформации
Глава 2. Научно-методические основы анализа формирования локального рын-ка жилья
2.1. Современное состояние методического обеспечения анализа рынка жилья
2.2. Методические рекомендации по проведению анализа рынка жилья как элемента системы локальных рынков крупнейшего города
2.3. Исследование рынка жилья крупнейшего города как отраслевой и пространственно организованной системы
Глава 3. Тенденции и проблемы формирования рынков жилья как элементов системы локальных рынков крупнейших городов России
3.1. Анализ взаимосвязей рынка жилья в системе локальных рынков крупнейших городов
3.2. Оценка сбалансированности развития городских рынков жилья 161
3.3. Сравнительный анализ динамики конъюнктуры локальных рынков 170
крупнейших городов России
Глава 4. Становление пространственной и отраслевой организации локальных рынков жилья в крупнейшем городе (на примере г. Екатеринбурга)
4.1. Характеристика жилищного рынка г. Екатеринбурга и его основных участников
4.2. Тенденции формирования локальных рынков жилья, обладающих относительной пространственной мобильностью
4.3. Тенденции формирования локальных рынков жилья, обладающих относительной пространственной немобильностью
Глава 5. Деятельность государственных и местных органов власти по поддержке формирования локальных жилищных рынков
5.1. Российский опыт реализации жилищных программ: федеральный, региональный и местный уровень
5.2. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» как качественно новый этап становления государственной поддержки жилищного рынка
5.3. Рекомендации по совершенствованию государственной поддержки формирования жилищных рынков крупнейших городов
5.4. Комплексное освоение территории как инструмент преодоления противоречий пространственного и социально-экономического развития крупнейшего города
Заключение 305
Список использованной литературы
- Методология анализа рынка недвижимости
- Методические рекомендации по проведению анализа рынка жилья как элемента системы локальных рынков крупнейшего города
- Оценка сбалансированности развития городских рынков жилья
- Тенденции формирования локальных рынков жилья, обладающих относительной пространственной немобильностью
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Вступление России в трансформационный период потребовало усилий для начала глубоких преобразований, охватывающих практически все сферы экономической, политической и социальной жизни страны. Особая роль в формировании новой системы отношений принадлежит крупнейшим городам, выступающим в качестве пространственных центров социально-экономической трансформации и локомотивов общественного прогресса.
Однако, формирующаяся система отношений в обществе, основанная на многосубъектном балансе интересов, потенциально обладая большими резервами социальной эффективности, в то же время существенно обостряет проблемы развития крупнейших городов, возникшие еще в советский период. При этом среди существующего многообразия проблем особую остроту приобретает проблема обеспечения населения жильем, влекущая за собой комплекс негативных социально-экономических, политических и психологических последствий. Среди них наиболее деструктивными являются усиление пространственной дифференциации качества жизни, рост социальной дифференциации, потеря доверия к политическим институтам и традиционным нравственным ценностям в силу невозможности удовлетворения жизненно важной человеческой потребности, ограничение инвестиционной активности и экономического роста. При этом спекулятивный рост цен и углубление количественных и качественных дисбалансов между спросом и предложением жилья, в отсутствие адекватных механизмов государственной поддержки, делает население крупнейших городов заложниками непродуманной государственной политики, лишающей людей позитивных жизненных перспектив.
В этих условиях колоссальное практическое значение приобретает разработка качественно новой системы государственной поддержки развития локальных жилищных рынков, смягчающей, а в перспективе и преодолевающей, существующие дисбалансы спроса и предложения. Однако ее формирование затрудняется в силу, с одной стороны, отсутствия комплексных методологических подходов к анализу формирования локальных рынков жилья крупнейших городов, переживающих сложный процесс трансформации своих функций, а с другой - в силу недостаточной разработанности вопросов, связанных с особенностями государственной поддержки развития жилищных рынков. Таким образом, выполненная работа позволит в определенной степени восполнить существующий сегодня «дефицит» теоретико-методологических и практических разработок по вопросам формирования локальных жилищных рынков крупнейших городов, что в свою очередь может создать прочную основу для стабилизации негативных процессов и гармонизации процессов социально-экономического и пространственного развития данного типа поселений.
Острота и масштабы распространения вышеназванных проблем определяют безусловную практическую значимость и социальную востребованность выполненного исследования.
Степень разработанности проблемы исследования. Несмотря на активно ведущееся обсуждение жилищных проблем населения крупнейших городов, проблемы формирования локальных жилищных рынков в пространстве крупнейших городов пока не получили адекватного отражения в современной экономической литературе. Вместе с тем достаточно глубокая разработка вопросов, связанных с темой предложенного исследования, создает основу для решения поставленных задач.
К концу ХХ века в теории региональных исследований сформировались теоретико-методологические положения, акцентирующие внимание на общности закономерностей, определяющих развитие различных видов региональных рынков (Л. Берри, А.Вебер, В. Кристаллер, В. Лаунгардт, А.Леш, Д. Рикардо, И.Г. фон Тюнен). Существенный вклад в формирование представлений о методологии анализа состояния региональных рынков внесли работы исследователей рыночной конъюнктуры А. Вагнера, В. Зомбарта, У. Митчелла. Напротив, исследования, связанные со спецификой развития отдельных рынков товаров и услуг, функционирующих в рамках определенной территории, развивались значительно медленнее, что в свою очередь обусловило и отставание в исследовании рынка недвижимости как элемента системы рынков определенной территории.
Важное место в понимании закономерностей развития локальных рынков недвижимости, формирующихся на уровне города, занимают теории авторов Чикагской школы, в частности, теории кольцевой модели города Э.Бёрджеса, секторальной модели города Х.Хойта, полицентрической (многоядерной) модели Е. Ульмана-К. Харриса.
Значительную роль в формирование представлений о рынке недвижимости как сферы взаимодействия предприятий определенной отрасли внесли работы представителей теории организации отраслевых рынков К. Викселя, Дж. Робинсон, Х. Хотеллинга, Э.Чемберлина, Ф.Эджуорта, которые заложили основы теории несовершенной конкуренции. Вместе с тем, проблемы анализа конкурентной ситуации на рынке, обладающем относительной пространственной немобильностью, не привлекли должного внимания исследователей.
Развернутое отражение вопросы развития российского рынка недвижимости и его отдельных элементов находят в трудах А.Н. Асаула, В.И.Бузырева, Н.В. Булановой, В.А. Горемыкина, В.В. Григорьева, А.И. Острина, А.В Руднева, В.С. Чекалина. Начинает формироваться массив литературы, посвященной анализу отдельных видов деятельности на рынке недвижимости, в частности, в работах Е.П. Дудина, С.Н. Максимова, А.К. Щукина раскрываются вопросы развития девелопмента. Появляются работы (А.В. Карасева, И.А. Рахмана, Н.М. Синицыной, Р. Страйка, Е.М. Штейна), посвященные выявлению специфики развития рынка жилья, как ключевого элемента рынка недвижимости на общероссийском и локальном уровнях в условиях транзитивной экономики. Однако до сих пор вопросы методологии исследования данного рынка как сложной пространственной регулируемой социально-экономической системы остаются недостаточно изученными.
Важное значение для понимания закономерностей функционирования рынка жилья, действующего в рамках определенной территории, имеют труды в сфере регионального анализа. Так, в работах Е.Г. Анимицы, Н.Ю. Власовой, А.Ю. Даванкова, В.Н. Задорожного, И.В. Князевой, В.Я. Любовного, А.И. Татаркина, И.Д. Тургель начинает закладываться методология анализа специфики функционирования различных типов городских поселений и функционирующих в их рамках рынков. При этом особого внимания заслуживают работы российских авторов, посвященные выявлению специфики развития именно крупнейших городов как в советский, так и в постсоветский период (Е.Г. Анимица, В.С Боголюбов, Н.Ю. Власова, Б. М. Гринчель, Б. С. Жихаревич, Г.М. Лаппо, В.И. Лексин, О.П.Литовка, А.И. Татаркин).
Методологические проблемы диагностики регионального социально-экономического развития исследованы в работах О.Г. Дмитриевой, Дж. Маргулис, А.С. Новоселова, Д. Уэйнтрауб, Р.И. Шнипера.
Большой исследовательский опыт сегодня накоплен в формировании методологии исследования отдельных рынков как в классической рыночной, так и в трансформационной экономике. В условиях трансформационной российской экономики в трудах Е.Н. Геворкян, И.В.Дроздовой, В.В.Пациорковского, Э.В. Пешиной, Г.Г.Руденко, Н. Семилютиной наиболее подробное освещение получили проблемы, связанные с анализом рынка труда, финансовых рынков, потребительского рынка.
Активный интерес ученых в последнее время вызывают вопросы государственного регулирования рынков жилья и инструментов государственной поддержки платежеспособного спроса (М.И.Калинин, Н.А. Кричевский, Л.Э. Лимонов, П.П. Макагонов, Н.Н. Рогожина). Вместе с тем, интересы исследователей обычно не связаны с выявлением специфики государственной поддержки развития рынков жилья в определенных типах городских поселений, к которым относится и крупнейший город.
Отсутствие целостной концепции, обеспечивающей комплексное решение поставленной проблемы в современных условиях, недостаточная разработанность ее отдельных аспектов определили общий замысел исследования, состоящий в том, чтобы системно, используя единую методологию, исследовать формирование локальных рынков жилья с учетом специфики их функционирования в пространстве крупнейших городах Российской Федерации.
Объект исследования – локальные рынки жилья крупнейших городов России с численностью населения от 1 до 3 млн. чел.
Выбор объекта исследования обусловлен, во-первых, остротой социально-экономических, пространственных, политических, морально-психологических проблем, возникающих в силу глубоких противоречий в развитии российского рынка жилья как на уровне страны в целом, так и на уровне городских поселений. Во-вторых, уникальностью роли крупнейших городов России в территориальной организации хозяйства и расселения, что обуславливает опережающий характер развития жилищных рынков в них по сравнению с иными типами городов.
Предмет исследования – этапы, тенденции формирования и государственная поддержка локальных рынков жилья крупнейших городов.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке теоретико-методологических основ формирования и управления локальными рынками жилья в пространстве крупнейших городов.
Для достижения целей диссертационного исследования автором были поставлены следующие задачи:
-
Развитие теории формирования рынка недвижимости в рыночных условиях: уточнение категориального аппарата, обоснование трактовки рынка недвижимости как сложной полиструктурной, регулируемой социально-экономической системы и путей повышения эффективности его государственного регулирования.
-
Разработка методологии анализа формирования рынка недвижимости, учитывающей специфику данного рынка как сложной полиструктурной социально-экономической системы, действующей в рамках определенного типа поселений; выявление особенностей внутренней и внешней среды крупнейшего города, детерминирующих модификацию количественных и качественных характеристик рынка жилья.
-
Проведение сравнительного анализа современного методического обеспечения исследования рынков жилья и разработка методики анализа городского жилищного рынка, формирующегося в пространстве крупнейшего города.
-
Выявление тенденций и проблем формирования и управления рынками жилья как элементами системы локальных рынков крупнейших городов России; анализ их пространственной и отраслевой организации.
-
Обоснование методических рекомендаций по совершенствованию государственной поддержки формирования жилищного рынка крупнейших городов и организации частно-государственного партнерства для реализации проектов комплексного освоения городских территорий.
Теоретической и методологической основой исследования стала совокупность научных макроподходов, имеющих различные концептуальные основания.
Во-первых, это экономическая теория, включающая институциональные и неоклассические теории, позволяющие выявить новые аспекты в исследовании пространственной немобильности факторов производства и ее влияния на развитие территориальных рынков.
Во-вторых, это теория пространственного развития, которая обосновывает существование исторически сложившихся, устойчивых территориальных социально-экономических образований в виде городских поселений и систем, обладающих собственной специфической логикой развития и управления.
В-третьих, это теории региональных и локальных рынков, позволяющие изучать формирование рынка жилья как элемент становления рыночной системы, объединяющей рынки различных товаров и услуг, действующие на разных пространственных уровнях.
В-четвертых, это теория отраслевых рынков, которая позволяет выявить специфику развития рынка жилья как сферы, интегрирующей участников, действующих на разных стадиях технологического цикла создания, функционирования и оборота объектов недвижимости.
В-пятых, это теории экономики города, позволяющие выявить специфику эволюции, функционирования и модели функциональной трансформации различных типов городских поселений, действующих в разных странах, с резко различающимися условиями внешней и внутренней среды.
Основным методологическим подходом послужила общая теория систем, в рамках которой рынок жилья изучается как сложная полиструктурная, регулируемая система, состоящая из множества разнокачественных компонентов (подсистем, структур), связанных между собой различными видами зависимостей и отношений.
Для решения поставленных задач в диссертационном исследовании использовались следующие теоретические и эмпирические методы исследования. Это общенаучные теоретические методы факторного анализа, теории систем, сравнительно-исторического, кросс-регионального и кросс-национального анализа, а также теоретические методы экономики развития, теории регионального развития и экономики города.
Совокупность использованных в ходе исследования эмпирических методов включает в себя количественные экономико-математические методы имитационного моделирования, прогнозирования, теории аппроксимации; экономико-статистические методы (методы средних и относительных величин, методы анализа социально-экономической динамики, методы анализа статистических распределений, экстраполяции), а также методы экспертных оценок, социологического опроса, аналогий, диагностирование и мониторинг.
Информационную базу диссертационного исследования составили следующие типы источников: законодательные акты, нормативно-правовые документы, регулирующие процесс формирования городских рынков жилья и деятельность государственных и местных органов власти по стимулированию его развития; опубликованные материалы государственной и муниципальной статистики; неопубликованные материалы, включающие материалы муниципальной статистики и первичные документы городских администраций; результаты исследований, проведенных при непосредственном участии автора; статистические материалы Уральской палаты недвижимости; фактический материал, содержащийся в монографических исследованиях отечественных и зарубежных экономистов и в периодической литературе.
Использование источников по теме работы, при их комплексном изучении, дополнении, сопоставлении, использовании графо-аналитических и количественных методов обработки статистической информации, позволяет решить поставленные в диссертации задачи. Достоверность результатов обеспечивается использованием системы научных методов, адекватных целям и задачам, поставленным в диссертационной работе, опорой на фундаментальные экономические исследования, применением большого массива статистической информации.
Научную новизну диссертационного исследования характеризуют следующие теоретико-методологические, методические и практические результаты.
-
Обоснованы направления развития теории рынка недвижимости в современных условиях. На основе выявления специфики реализации принципа пространственной немобильности объектов недвижимости уточнено содержание ключевых понятий, характеризующих данный рынок. Предложена трактовка рынка недвижимости как сложной полиструктурной, регулируемой социально-экономической системы. Обоснована специфика применения инструментов государственной поддержки (п. 5.6 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).
-
Разработана методология анализа формирования рынка недвижимости, учитывающая специфику его функционирования как сложной полиструктурной, регулируемой социально-экономической системы (п. 5.6 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).
-
Охарактеризованы особенности внешней и внутренней среды крупнейшего города, детерминирующие формирование локальных рынков жилья; предложен методический подход для выявления моделей трансформации функций крупнейших городов (п. 5.6 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).
-
Разработана методика анализа формирования городского рынка жилья, включающая основные направления анализа, содержание и специфику применения инвариантных аналитических блоков (п. 5.9 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).
-
Выявлены тенденции и проблемы формирования локальных рынков жилья как элементов системы локальных рынков крупнейших городов России, а также особенности их пространственной и отраслевой организации (п. 5.6 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).
-
Предложены методические рекомендации по созданию системы государственной поддержки формирования жилищного рынка, учитывающие специфику функционирования локальных рынков жилья в пространстве крупнейшего города. Обоснована эффективность проектов комплексного освоения территории как инструмента гармонизации социально-экономического и пространственного развития (п. 5.15 Паспорта специальности 08.00.05 (региональная экономика) ВАК РФ).
Практическая значимость работы определяется возможностью использования ее выводов и рекомендаций для решения методологических и организационных задач по анализу формирования рынков жилья как элементов городской экономики и разработке государственной и местной политики поддержки развития жилищных рынков крупнейших городов.
Практические результаты исследования могут найти применение:
в законодательной и нормотворческой деятельности представительных органов субъектов РФ и местного самоуправления, регулирующих процесс развития рынков жилья;
в организационно-управленческой деятельности исполнительных органов региональной власти при разработке программ и планов развития территориальных систем хозяйства и расселения;
в организационно-управленческой и практической деятельности городских органов местного самоуправления, разрабатывающих программы и планы социально-экономического развития города в целом и стимулирования развития жилищного рынка в частности;
в деятельности региональных и городских ассоциаций и объединений риэлтеров и других субъектов рынка недвижимости при разработке прогнозов развития городских жилищных рынков;
в педагогической деятельности преподавателей ВУЗов, выпускающих специалистов по региональной и муниципальной экономике, государственному и муниципальному управлению.
Публикации. По результатам исследования опубликовано 36 научных работ, из них 6 монографий, общим объемом 79,9 печ. листа (в т.ч. авторских 49,7 печ. листа), в ведущих рецензируемых журналах и изданиях, определенных ВАК-5 ("Финансы и кредит", "Известия Уральского государственного экономического университета", "Вестник Южно-Уральского государственного университета" и др.).
Апробация работы. Разработанные в диссертации теоретические и практические положения были доложены на 14 международных, общероссийских и межрегиональных научно - практических конференциях, симпозиумах и семинарах, в том числе: Межрегиональная научно-практическая конференция «Современные проблемы управления» (Владивосток, 2006); Всероссийская научно-практическая конференция «Маркетинг – теория и практика» (Магнитогорск, 2006); Девятый всероссийский форум молодых ученых «Конкурентоспособность территорий и предприятий во взаимозависимом мире» (Екатеринбург, 2006); Международная научная конференция «Проблемы и пути развития современных экономических систем» (Н.Новгород, 2006); Третья Всероссийская научно-практическая конференция «Государственная и муниципальная служба в условиях формирования гражданского общества и рыночной экономики: опыт, проблемы, перспективы» (Челябинск, 2005); Международная научно-практическая конференция «Механизмы повышения эффективности инновационной деятельности в регионе» (Барнаул, 2005); Вторая Всероссийская научно-практическая конференция «Управление государственным сектором экономики: технологии и инструменты» (Екатеринбург, 2005); Вторая межрегиональная научно-практическая конференция «Реформирование экономики: проблемы и решения» (Бийск, 2005); Восьмой всероссийский форум молодых ученых «Конкурентоспособность территорий и предприятий во взаимозависимом мире» (Екатеринбург, 2005); Межрегиональная научно-практическая конференция «Государственное и местное самоуправление социально-экономическими процессами на территории муниципальных образований» (Екатеринбург, 2004); Вторая межрегиональная научно-практическая конференция «Проблемы повышения конкурентоспособности трудовых ресурсов» (Бийск, 2004); Первая Всероссийская научно-практическая конференция «Проблемы экономики и статистики в общегосударственном и региональном масштабах» (Пенза, 2004); Третья Всероссийская научно-практическая конференция «Стабилизация экономического развития Российской Федерации» (Пенза, 2004); Вторая Всероссийская научно-практическая конференция «Опыт и проблемы социально-экономических преобразований в условиях трансформации общества: регион, город, предприятие» (Пенза, 2004).
Теоретические, методологические и методические разработки автора доведены до конкретных научно-практических рекомендаций и нашли применение в деятельности:
Правительства Свердловской области при разработке Схемы развития и размещения производительных сил Свердловской области до 2015 года; проектов комплексного развития городских территорий;
Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области при реализации Программы поддержки жилищного строительства на площадках массовой жилой застройки; создании региональной системы ипотечного жилищного кредитования; разработке Программы действий по увеличению объемов строительства доступного жилья в Свердловской области;
Администрации г. Екатеринбурга при разработке и реализации Стратегического плана развития города, Генерального плана развития города, проектов комплексного освоения территории;
Уральской палаты недвижимости при разработке прогнозов развития рынков жилья городов Свердловской области.
Результаты исследования и предложения автора по теме диссертации использованы при выполнении НИР «Диагностика финансово-экономических последствий реформирования местного самоуправления», выполненной по заказу Российской академии государственной службы при Президенте РФ (2003-2004 гг.).
Теоретические положения и результаты исследования внедрены в практику учебного процесса Уральской академии государственной службы, Уральского государственного технического университета, Российского государственного профессионально-педагогического университета и др. Внедрение результатов диссертационной работы документально подтверждено актами, прилагаемыми к диссертации.
Структура работы. Цели и задачи диссертационного исследования, используемые методы анализа статистического материала и фактической информации предопределиои выбор структуры работы. Основное содержание работы изложено на 346 страницах и состоит из введения, пяти глав, заключения, списка использованной литературы, 72 таблиц, 77 рисунков, 14 приложений.
Во введении определяется общий замысел диссертационного исследования, содержится обоснование актуальности темы, формулируются цели и задачи исследования, раскрывается научная новизна и практическая значимость работы.
В первой главе «Теория и методология исследования локального рынка жилья крупнейшего города» раскрываются теоретические основы исследования рынка недвижимости; выявляется специфика его функционирования как сложноорганизованной полиструктурной, регулируемой системы. Выявляются особенности становления и перспективы рынков жилья в пространстве крупнейших городов страны, реализующих различные модели трансформации функций.
Во второй главе «Научно-методические основы анализа формирования локального рынка жилья» конкретизируются предлагаемые концептуальные подходы с учетом специфики функционирования рынка жилья в пространстве крупнейшего города. В этой главе содержатся методические рекомендации по проведению анализа развития рынка жилья, с одной стороны, как элемента системы локальных рынков крупнейшего города, а с другой стороны, как сложной отраслевой и пространственно-организованной системы.
В третьей главе «Тенденции и проблемы формирования рынков жилья как элементов системы локальных рынков крупнейших городов России» проводится практическая апробация разработанных методических рекомендаций, в ходе которой анализируются взаимосвязи и взаимодействия рынка жилья с другими локальными рынками крупнейшего города, осуществляется оценка сбалансированности развития рынка жилья и сравнительный анализ динамики ценовой конъюнктуры локальных рынков крупнейших городов РФ.
В четвертой главе «Становление пространственной и отраслевой организации локальных рынков жилья в крупнейшем городе (на примере г. Екатеринбурга)» выполняется практическая апробация методических рекомендаций, позволяющая охарактеризовать становление и состояние жилищного рынка г. Екатеринбурга и его основных участников; выявить тенденции развития локальных рынков жилья г. Екатеринбурга, обладающих относительной пространственной немобильностью и относительной пространственной мобильностью.
В пятой главе «Деятельность государственных и местных органов власти по поддержке формирования локальных жилищных рынков» всесторонне анализируется опыт реализации жилищных программ в России в досоветский и постсоветский периоды, предлагаются методические рекомендации по совершенствованию государственной поддержки развития городского жилищного рынка с учетом специфики моделей трансформации функций крупнейших городов. Анализируется опыт реализации проектов комплексного освоения городских территорий как инструментов преодоления противоречий пространственного и социально-экономического развития крупнейшего города.
В заключении подведены итоги осуществленного исследования, сформулированы основные выводы теоретического, методического и прикладного значения.
Приложения содержат обширные статистические материалы, характеризующие особенности развития рынков жилья и социально-экономическое положение крупнейших городов страны.
Методология анализа рынка недвижимости
Объемы строительства в натуральном выражении в 2003 году превысили уровень 1970 года только в отраслях нефтедобычи. С 1995 года не вводятся мощности для производства металлорежущих станков и кузнечно-прессовых машин, с 1994 года - зерноуборочных комбайнов, переживают строительный спад даже сравнительно благополучные отрасли газодобычи и черной металлургии. Таким образом, динамика ввода новых объектов производственной недвижимости позволяет говорить только о постепенном преодолении коллапса, пережитого реальным сектором российской экономики в 90-е годы.
Не менее противоречивая ситуация складывается в секторе жилых объектов недвижимости. С одной стороны, мы являемся свидетелями своеобразного строительного бума, когда возникает ощущение, что каждый свободный участок городской земли или только что перестал быть строительной площадкой или является ею в настоящий момент. С другой стороны, несмотря на видимую активизацию строительной деятельности, в этом сегменте рынка также до сих пор не достигнут уровень 70-х годов (таблица 1.2). Очевидно, что эта бурная активность ограничивается рынками недвижимости крупных и крупнейших городов России.
Составлено по [20, с.482 ]. Следовательно, активизация процессов в сфере рыночного обращения объектов недвижимости, в российском случае, не сопровождается адекватным расширением в сфере предложения объектов, что объясняется ограниченностью платежеспособного спроса, как в производственном, так и в жилом сегменте рынка и высокими рисками хозяйственной деятельности при столь длительном производственном цикле. Таким образом, становление и эволюция рынка недвижимости в современной России сопровождается комплексом серьезных проблем, способных в ближайшем будущем воспрепятствовать поступательному процессу его развития. Эти проблемы обусловлены не только имманентно присущей данному рынку спецификой, обусловленной уникальными свойствами недвижимости как товара, но и особенностями трансформации к рынку административно-командной экономики крупнейшей по территории страны, с крайне высокой дифференциацией пространственно-географических и социально-экономических условий.
Важность рынка недвижимости для развития национальной экономики, в сочетании с новизной данной научной проблематики, предопределили рост интереса отечественных исследователей к вопросам экономики и управления недвижимостью. Развернутое отражение вопросы развития российского рынка недвижимости и его отдельных элементов находят в трудах А.Н. Асаула, Н.В. Булановой, В.А. Горемыкина, В.В.Григорьева, А.И. Острина, А.В. Руднева, В.И. Бузырева, B.C. Чекалина [39, 50,51,61, 66]. Начинает формироваться массив литературы, посвященной анализу отдельных видов деятельности на рынке недвижимости, в частности, в работах Е.П. Дудина, А.К. Щукина, С.Н. Максимова раскрываются вопросы развития девелопмента [76, 118]. Появляются работы Н.М. Синицыной, И.А. Рахмана, Р. Страйка, А.В. Карасева, Е.М. Штейна посвященные выявлению специфики развития рынка недвижимости на общероссийском и локальном уровнях в условиях транзитивной экономики [154, 165, 232, 276]. Существенный вклад в понимание процессов, происходящих на современном российском рынке недвижимости, вносят работы ученых, исследующих проблемы градоведения, экономики строительства и градостроительной деятельности [30, 67, 68, 83].
И хотя уже можно говорить о достаточно значительных научных результатах и переходе от описания текущих тенденций развития отдельных локальных рынков к их теоретическому осмыслению [87], однако до сих пор вопросы методологии исследования данного рынка как сложной социально-экономической системы остаются недостаточно изученными. Вне сферы системного научного анализа остаются вопросы взаимосвязи и соотношения общего и особенного в теории рынка недвижимости и других научных теориях и концепциях, комплексное исследование вопросов сегментации рынка недвижимости и особенностей проявления специфики недвижимости как товара в условиях транс формационной экономики. Таким образом, бурное, противоречивое развитие нового крупного сектора российской экономики, настоятельно требует формирования теоретико -методологических и научно-практических основ исследования, адекватных уровню и глубине возникающих проблем. Однако, в настоящее время в большинстве работ отечественных исследователей преобладает описательный подход к анализу феномена рынка недвижимости. Ряд авторов трактуют рынок недвижимости как определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами землепользователей [39, с. 258]. Российские авторы в определении рынка недвижимости также обращают внимание на перераспределительный аспект; так, рынок недвижимости определяется как система экономических отношений субъектов экономики, обеспечивающих перераспределение земель, производственных и непроизводственных зданий, сооружений и других объектов недвижимости между собственниками [129, с.262]. Еще одна позиция - определение рынка недвижимости как категории, которой присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг [39, с.275 ].
Проблемы и противоречия в развитии рынка недвижимости выявляются и объясняются, преимущественно с опорой на особенности недвижимости как товара. Т.е. преобладают попытки объяснить возникновение и эволюцию феномена "изнутри", вне связей с внешней средой. Так, в трудах А.Н. Асаула выделяются такие особенности рынка недвижимости, как несбалансированность спроса и предложения, слабый уровень исследования, цикличный характер, ограниченное число покупателей и продавцов, высокий уровень трансакционных издержек, низкая ликвидность, высокая степень регулирующего государственного воздействия, рост стоимости объекта недвижимости во времени [39, с.264]. А.С. Новоселов обращает внимание на такие особенности рынка недвижимости , как физическая связь с землей, физическая неподвижность, многократное участие в процессе воспроизводства или длительное функционирование как предмета личного потребления, сохранение в течение жизненного цикла своей натурально-вещественной формы, потеря стоимости по частям в процессе износа [129, с.263 ]. В.А. Горемыкин в качестве особенностей рынка выделяет полезность, редкость, ограниченность и капиталоемкость [61, с.40].
Методические рекомендации по проведению анализа рынка жилья как элемента системы локальных рынков крупнейшего города
Таким образом, сразу следует подчеркнуть необходимость эволюционного подхода к исследованию. Только выявив, как изменялись эти составляющие в динамике? можно по-настоящему оценить дальнейшие перспективы развития города. Так, изменение экономико-географического положения может повлечь за собой появленні новых городских функций, что в свою очередь может потребовать изменения административного статуса города. Также, реализуя эволюционный подход? следует не просто рассматривать события в исторической ретроспективе, а пытаться выявить закономерности, содержательно связанные этапы эволюции роли и места города в национальном социально-экономическом пространстве.
Реализация первого этапа анализа начинается с изучения времени создания города, выявления внешних функций, которые определяли его существование на ранних этапах развития. В этом случае обязательно необходимо определить, с какими внешними событиями в жизни страны связано создание современных городов-миллионеров, являлось ли их создание частным историческим фактором градообразования или было связано с реализацией некой геополитической или геостратегической миссии.
Важное значение для определения будущей судьбы города является его экономико-географическое положение. В рамках сложившегося многообразия теоретических подходов к выделению основных элементов, характеризующих экономико-географическое положение города, наиболее оптимальным представляется выделение таких базовых составляющих? как физико-географическое положение, промышленно - географическое положение, демогеографическое положение, транспортно - географическое положение, сбыто -географическое положение и аграрно - географическое положение [30, с.120-121].
Анализ физико-географического положения выступает как базовая предпосылка развития города. В состав физико-географических условий, способствующих городскому развитию, входят благоприятное расположение города относительно рек, озер, морей, климатические особенности, географическая широта. Оценка благоприятности (неблагоприятности) промышленно-географического положения, т. е. положения по отношению к источникам энергии, источникам сырья, также тесно связана с существующей хозяйственной специализацией города. Тип хозяйственной специализации предопределяет, какие промышленно-географические факторы будут оказывать максимальное влияние на развитие города. Демо-географическое положение характеризует положение города относительно трудовых ресурсов с различным уровнем образования и квалификации. Аграрно-географическое положение - это положение города относительно баз продовольствия и сельскохозяйственного сырья. Сбыто - географическое положение - это положение по отношению к основным и вспомогательным рынкам сбыта товаров и услуг. Транспортно-географическое положение характеризует положение города относительно магистральных путей и транспортных узлов.
Вышеназванные составляющие экономико-географического положения по - разному влияют на перспективы развития города. В целом для общемировой практики, в условиях перехода к постиндустриальному типу экономического роста, характерной является тенденция усиления роли нематериальных факторов и уменьшения зависимости социально-экономического развития города от физико - географических и промышленно-географических факторов. Напротив, сбыто-географическое положение, как правило, является первостепенным для крупнейшего города, который должен обладать развитыми как специализированными, так и центральными функциями. Столь же критически значим на всех этапах исторической эволюции крупнейшего города фактор транспортно-географического положения. Как правило, и на этапе возникновения, и на всех других стадиях исторической эволюции крупнейших городов их транспортно-географическое положение остается благоприятным, несмотря на изменение преобладающих видов транспорта, общей схемы транспортных сетей в стране.
Столь же важным является благоприятное демо-географическое и аграрно-географическое положение. Именно благоприятное демо-географическое положение обеспечивает восхождение населенного пункта к статусу города-миллионера. Благоприятность аграрно-географического положения в данном случае важна для создания в непосредственной близости от города центров производства и переработки сельскохозяйственной продукции, основным рынком сбыта которой является крупнейший город.
При анализе эволюции административного статуса следует выявить, каким был статус населенного пункта - предшественника современного города. Далее, когда был присвоен статус города, какие административные функции он выполнял на разных стадиях развития. Например, был ли он центром уезда, губернии и т.д.. Какова общая тенденция - повышался или понижался пространственный уровень, на котором происходила реализация административных функций города. Еще один важный аналитический вопрос - смог ли город сохранить или даже повысить свой административный статус в советский и постсоветский периоды.
И наконец, завершающий элемент - изучение эволюции внешних функций, от момента создания города и до настоящего времени. При этом чрезвычайно важно показать те ключевые исторические моменты, во время которых происходила смена ведущей внешней специализации или появление новых внешних функций.
Завершает данный аналитический блок оценка современных масштабов города, которые отражают такие показатели, как численность населения и площадь территории. Площадь территории - естественные границы пространственного развития города, фактор, определяющий физические возможности пространственного расширения городских рынков жилья. Численность населения характеризуют потенциальную емкость рынка жилья. Дополнительные аналитические результаты могут быть получены при оценке плотности населения в городе и ее сопоставлении с плотностью населения в субъекте Федерации. Эти цифры характеризуют возможности расширения фактических, а не административных границ рынка жилья, и привлечения на него жителей прилегающих территорий. При прочих равных условиях большие возможности для развития рынка жилья возникают в городах с большей численностью населения, большей территорией и большей плотностью населения в прилегающих к городу районах.
Наряду с абсолютными данными для оценки масштабов города целесообразно использовать относительные показатели. Для этого необходимо оценить роль городов в экономике субъектов Федерации, на территории которых они размещены. При этом важно понимать, на каком уровне экономического развития сегодня находится не только крупнейший город, который является непосредственным объектом анализа, но и регион, на территории которого он расположен. Для этого можно не проводить специальные аналитические процедуры, а воспользоваться, например, результатами рейтинговой оценки социально-экономического развития, которые уже получили признание исследователей и практиков на территории страны. В частности, среди наиболее известных здесь можно назвать рейтинг регионов по уровню социально-экономического развития, который составляет Министерство экономического развития и торговли РФ. Среди разработок независимых аналитических центров следует назвать рейтинг регионов по инвестиционной привлекательности, который составляет еженедельник «Эксперт». Так как для исследования в данном случае большее значение имеют относительные показатели, можно оценить место, занимаемое регионам среди других субъектов, и его удельный вес в общероссийских значениях ключевых показателей социально-экономического развития. Таким образом формируется оценка общей благоприятности/неблагоприятности социально-экономической ситуации в регионе для развития крупнейшего города в целом и рынка жилья в частности. Вместе с тем, в силу высокой степени «включенности» крупнейшего города в систему внешних связей макрорегионального, национального и международного уровня, «ближние» связи, состояние которых как раз и детерминируют региональные факторы, могут оказаться менее значимы, по сравнению с небольшим городом. Так, достаточно распространенной в России является модель крупнейшего города - центра аграрной территории с преобладанием сельского населения. Факторы, определяющие состояние экономики столичного города, и состояние экономики регионального агропромышленного комплекса будут существенно различаться.
Непосредственно для оценки степени концентрации на территории города основных материальных, трудовых и финансовых ресурсов региона целесообразно рассчитать удельный вес города в таких региональных показателях, как среднегодовая численность работающих в организациях, основные фонды организаций, объемы промышленной продукции, объемы работ по договорам строительного подряда, ввод в действие жилых домов, оборот розничной торговли, инвестиции в основной капитал. Эти показатели характеризуют степень пространственной концентрации региональных рынков на территории крупнейшего города, а именно, какая часть операций на потребительском рынке, рынке средств производства, в строительстве, занятости и финансах там осуществляется. Показатели, характеризующие деятельность в строительстве, следует выделить отдельно, так как именно данный сектор является базисным звеном функционирования рынка недвижимости как самостоятельной отрасли. При этом, как правило, в крупнейших городах будут наблюдаться более высокие показатели концентрации финансовых потоков, розничного товарооборота и, как правило, более низкие показатели концентрации промышленного производства, которое постепенно теряет свое значение в экономике крупнейших городов постиндустриального мира. Также следует проследить, есть ли взаимосвязь между пространственной концентрацией региональных рынков на территории крупнейшего города и плотностью заселения территории региона. Обычно наблюдается тенденция, что чем ниже плотность населения на окружающих территориях, тем выше уделъвдш вес крупнейшего города в региональных показателях.
Оценка сбалансированности развития городских рынков жилья
Сопоставление предлагаемого комплекса показателей динамики доходов, жилищной обеспеченности и средних рыночных цен на жилье позволяет комплексно оценить характер взаимосвязей между этими ключевыми показателями, формирующими конъюнктуру городского жилищного рынка.
Затем, необходимо перейти к сравнительному анализу ценовой динамики на рынке жилья и других городских рынках. В этом случае уже используются показатели индексов цен. Для этого сначала целесообразно сопоставить, насколько увязана динамика цен первичного и вторичного жилья с динамикой каких-либо общенациональных финансовых индикаторов. Так как значительная часть объектов на рынке жилья номинирована не в национальных денежных единицах, а в валюте, целесообразно сопоставить динамику индексов цен первичного и вторичного жилья и курса доллара.
В результате делается вывод о том, каков тип сложившейся рыночной конъюнктуры - растущий, стабильный или падающий. Затем осуществляется сопоставление индексов цен рынка первичного и вторичного жилья с ключевыми показателями, определяющими конъюнктуру других городских рынков, это индекс цен производителей промышленной продукции, индекс цен на строительно-монтажные работы, индекс потребительских цен. Примечательно, что эти показатели в существенной степени влияют и на себестоимость строительства. В этом контексте индекс потребительских цен можно интерпретировать как показатель изменения стоимости товара «рабочая сила».
В ходе анализа следует выявить тенденции, как соотносится динамика индексов на рынках жилья, находящихся в состоянии растущей, стабильной и падающей конъюнктуры; индексы цен каких рынков растут в этом случае опережающими темпами.
Этот аналитический блок является завершающим элементом агрегированного анализа городского рынка недвижимости. Выявленные в ходе агрегированного анализа тенденции и взаимосвязи развития городских рынков недвижимости в последующем становятся теоретической основой для детализированной оценки развития рынков недвижимости на микроуровне. определяться доступностью необходимых статистических данных.
Охарактеризовав генезис рынка жилья, необходимо переходить к следующим аналитическим элементам - это анализ рьшочного спроса, анализ предложения, определение емкости рынка, характеристика его институциональной структуры и конкурентной ситуации на современной стадии развития. Рассмотрим последовательно каждый из вышеназванных элементов.
Характеристика спроса на жилье в этом случае должна ориентироваться в первую очередь на выделение качественных тенденций в формировании спроса разных групп покупателей на рынке жилья. Здесь необходимо подчеркнуть, каким образом распределяются в настоящий момент предпочтения покупателей между различными сегментами рьшка жилья. Сегментирование рьшка жилья в каждом конкретном городе тоже высоко индивидуализированная процедура, однако есть критерии сегментации, по отношению к которым выделение потребительских предпочтений является обязательной аналитической задачей. Так, обязательно следует проанализировать распределение предпочтений потребителей по отношению к первичному и вторичному рынку, локальным рынкам жилья, сложившимся в разных районах города; приобретению жилья в городской черте или за городом. При этом потребительские предпочтения необходимо ранжировать с учетом того, к какой социальной группе населения принадлежит потребитель, так как даже в рамках на первый взгляд целостной группы бизнес-класса они могут существенно различаться.
Получение подобной информации доступно путем использования эмпирических методов социологических исследований: фокусированные интервью, социологические вопросы, контент - анализ и т.д. Как правило, необходимо использовать комбинацию этих методов, обязательно включая как формализованные методы получения социологической информации, построенные на безличностном контакте, так и методы получения информации, предполагающие обязательный личностный контакт с источником информации. Невозможность ограничиться только безличностными формализованными методами связана с тем, что предпочтения потребителей по отношению к такому товару, как жилье, в значительной степени определяются не только объективными характеристиками качества и цены объектов, но в первую очередь ценностями, отдельного человека, его референтной группы и общества в целом. В результате могут быть выделены факторы, как снижающие, так и повышающие привлекательность объекта недвижимости или его местоположения. Особое внимание следует обратить на процессы дифференциации и сегментации потребительского спроса: насколько активно они идут на данном рынке, каким образом, дифференциация потребительского спроса меняет привлекательность различных сегментов рьшка жилья.
Количественная характеристика предложения на рынке жилья - также очень сложная исследовательская задача. С одной стороны, она определяется динамикой ввода нового жилья, а с другой стороны, интенсивностью вовлечения в рыночный оборот существующего фонда вторичного жилья города. При этом возникает проблема, как оценить потенциальную емкость городского рынка жилья. Нам представляется, что это можно сделать при определенных допущениях, которые касаются объемов выставляемого на реализацию жилья. Еще одно обязательное условие - вероятность адекватной оценки существенно повышается, если на территории города большая часть сделок совершается на организованном рынке, мониторинг которого эффективно осуществляют саморегулирующиеся организации.
Для оценки предложения на первичном рынке необходимо определить, какова площадь жилищного фонда, который сейчас находится в стадии строительства. Так как на реализацию на первичном рынке выставляются в первую очередь незавершенные объекты, необходимо учитывать всю сумму строящихся площадей, а не только те, которые сдаются в этом году. Другой фактор, усложняющий расчеты, связан с тем, что строящийся в данный момент жилищный фонд реально будет реализован в течение не одного года, а нескольких, более того, к моменту сдачи объектов не все квартиры могут быть уже реализованы. В силу этого необходимо экспертным путем оценить, за какой период времени будут реализованы все строящиеся квартиры и какова величина жилищного фонда, которая будет реализована в этом году, по отношению к общей величине нового строительства. Таким образом, можно определить потенциальную емкость рынка в натуральном выражении. После этого, зная среднюю стоимость 1 кв. м нового жилья, можно определить стоимостную емкость рынка. Можно представить процедуру расчета и в формализованном виде.
Тенденции формирования локальных рынков жилья, обладающих относительной пространственной немобильностью
В результате, объем проданных по городу квартир находится на уровне 1,05 млрд. долл. Более подробно информация об объеме предложения и объеме снятых с продажи квартир, проходящих через базу данных Уральской палаты недвижимости, приведены в Приложении 14.
С учетом того, что жилой фонд Екатеринбурга включает в себя 475 тыс. квартир, а в 2004 году на вторичном рынке жилья было продано около 28900, а на первичном объем продаж составил около 6000 квартир, можно говорить о том, что годовой оборот на рынке жилья составляет около 7,3% от всего жилого фонда. Чтобы оценить значение данной величины для развития экономики города приведем следующие цифры (табл. 4.5).
При расчете рублевого эквивалента емкости жилищного рынка брался курс доллара 27,77 руб. При оценке объема реализации на первичном рынке был взят средний показатель - 425,5 млн. долл. Таким образом, емкость первичного и вторичного рынка жилья сопоставима с объемом банковских вкладов физических лиц и почти в два раза превышает объем инвестиций в основной капитал крупных и средних предприятий города (!). Эти данные наглядно подтверждают справедливость сформулированной ранее гипотезы о том, что именно ориентация на выполнение городом центральных функций на макрорегио-нальном уровне кардинально изменяет место жилищного рынка в городской экономике в целом и системе городских рынков в частности.
О степени сформированности рынка во многом свидетельствует уровень развития отраслевой инфраструктуры.В настоящее время на рынке недвижимости Екатеринбурга действует свыше 300 агентств. Если ранее деятельность этих агентств носила недиверси-фицированный характер (они оказывали просто «риэлтерские услуги»), то теперь все агентства достаточно четко делятся на две группы. Первая группа, это агентства, стремящиеся сосредоточить полный комплекс всех видов услуг, прямо или косвенно связанных с куплей-продажей жилья. При этом четко прослеживается стремление агентства снизить трансакционные издержки клиента. Например, АН «Северная казна» недавно представило проект - «Дом ипотеки». В рамках этого проекта клиент может в одном месте выбрать ипотечную программу, предлагаемую банками Екатеринбурга, и по принципу «одного окна» оформить все документы. Вторая группа - это специализированные агентства, например в сфере коммерческой недвижимости, жилья, первичного жилья и т.д. В отдельную группу можно выделить организации, оказывающие сопутствующие услуги, - юридические, нотариальные, оценочные компании.
Вышеназванные субъекты рьшка существуют на принципах саморегуляции. Созда на Уральская палата недвижимости - крупнейшее объединение профессионалов рьшка недвижимости Свердловской области: риэлтеров, управляющих недвижимостью, оценщи ков, страховщиков, финансистов в сфере недвижимости, консультантов, юристов из всех районов Свердловской области, всего в УПН сейчас состоит более 200 членов. Региональ ная Ассоциация "Уральская палата недвижимости" учреждена 11 августа 1995 года, заре гистрирована в декабре 1995 года как некоммерческая организация, объединение юриди ческих лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность, прямо или опосредованно связанную с недвижимым имуществом, на базе Уральской палаты ри элтеров, зарегистрированной в мае 1993 года.
Учредителями Ассоциации выступили 53 организации, среди которых органы власти Ека теринбурга и Свердловской области, общественные объединения, банки, страховые ком пании, строительные и инвестиционные фирмы, юридические организации, агентства не движимости региона. Основные направления деятельности УПН: Примечательно, что УПН выступила инициатором обязательного страхования рисков агентства недвижимости перед покупателями. В рамках принятого стандарта агентство - член УПН обязано застраховать свою ответственность перед покупателем на сумму не менее чем 1 млн. руб. И сейчас на рынке появляются агентства, которые добровольно страхуют свою ответственность на большую сумму (максимальный объем страховой суммы, существующий сегодня на рынке - 3 млн. руб.)
Новым, но уже активно заявившим о себе институтом рынка недвижимости Екатеринбурга являются банки. В 2003 году в Свердловской области началось внедрение системы ипотечного жилищного кредитования. 15 мая 2003 года было принято постановление Правительства Свердловской области № 296 «Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Свердловской области и создании открытого акционерного общества «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования». 20 августа 2003 года учрежден региональный оператор ОАО Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования. К середине ноября 2003 года сформирована инфраструктура рынка ипотечных жилищных кредитов. Первый ипотечный кредит выдан 27 ноября 2003 года. С начала реализации программы за период с ноября 2003 и 2004 год первичным кредитором (ОАО «СКБ-банк») на территории Свердловской области выдано гражданами 598 кредитов на сумму 278,3 млн. рубл. В 2004-2005 годах банки Екатеринбурга, участвующие в федеральной ипотечной программе, преимущественно занимались отлаживанием технологии и созданием инфраструктуры выдачи кредитов. В настоящее время все многообразие программ жилищного кредитования, реализуемых екатеринбургскими банками, можно разделить на две группы: собственные, реализуемые банками за счет своих долгосрочных средств и «партнерские» - по стандартам АИЖК и специализированных ипотечных банков Delta и КИТ Финанс. Только собственную программу предлагают 40% банков, только с АИЖК сотрудничают 10%. Наиболее часто встречающийся вариант - реализация и своей, и партнерской программы кредитования.
Большую часть жилищных кредитов в Свердловской области предоставляет Сбербанк. На 1 января 2006 года в области на его долю пришлось 59% портфеля жилищных кредитов, на 1 января 2005 г. - 78%. Однако, на второй половине рынка действует существенное число игроков. Всего в середине 2006 года ипотечные программы кредитования предлагало 25 банков. Особенностью Екатеринбурга является несколько меньшая популярность кредитных программ, реализуемых по стандартам АИЖК. Достаточно сильные местные региональные банки пытаются активно конкурировать за потребителя в этом быстрорастущем сегменте. Однако, банковское кредитование все еще занимает незначительную долю среди источников финансирования приобретения жилья.
Иная конкурентная ситуация складывается среди застройщиков (девелоперов). По итогам 2004 г., крупнейшими застройщиками в Екатеринбурге являются МУП "Управление капитального строительства г. Екатеринбурга" с аффилированными организациями, Некоммерческое партнерство "Атомстройкомплекс", ООО "Уралстрой-1", СОГУ "Управление капитального строительства Свердловской области", ЗАО "НОВА-Строй", ЗАО "Домострой", ООО "Корпорация "Маяк", ООО "ПСО "Средуралжилстрой" и другие (таблица 4.6).
