Введение к работе
іг
Актуальность темы исследования.
Основой любой социально-экономической системы является собственность. Переход общества на рыночные основы вызывает ее трансформацию. Собственность от основной государственной преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видоп собственности. Таким образом, меняется механизм управления собственностью, и, как следствие, зарождается и формируется рынок недвижимости и риэлторских услуг.
Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д.
Развитие рынка недвижимости способствовало расширению рынка риэлторских услуг.
Рынок риэлторских услуг является существенной составляющей экономики России. На развитие рынка недвижимости влияют многие факторы, среди которых одно из первых мест занимают спрос и предложение.
На масштабах и темпах развития рынка риэлторских услуг сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры. Ограниченность земельных ресурсов и проблемы инфраструктурного обеспечения, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.
Рынок риэлторских услуг и уровень его развития характеризуют степень совершенства национальной экономики. В российских условиях формирование этого рынка рассматривается как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующий другие сферы народного хозяйства. Быстрая приватизация создала в короткие сроки значительный слой собственников, активно включившихся в рыночные отношения. Российский рынок недвижимости после бурного старта в настоящее время принимает всё более цивилизованные и организованные формы. Участники риэлторского рынка активно перенимают зарубежный опыт работы в сфере недвижимости. Это относится не только к профессиональным риэлторам, но и к любым предприятиям и всем гражданам, которые учатся эффективно распоряжаться собственной недвижимостью, осуществляя залоговые операции, куплю-продажу, дарение и др.
Риэлторские услуги, представляют собой целый комплекс разнообразных видов деятельности, направленный, во-первых, на обеспечение эффективности функционирования рынка недвижимости, и, во-вторых, для решения одной из важнейших потребностей населения - пртребности в улучшении жилищных условий.
Риэлторскими услугами также охвачены различные сферы и отрасли экономики, прямо или косвенно связанные с недвижимостью. Сюда можно отнести строительство, приватизацию, коммунально-бытовое и жилищное хозяйство, банковское дело и сферу денежного обращения, инвестиционную деятельность, систему кредитования и страхования.
Риэлто Государственном общеобразовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»рские услуги охватывают всю сферу недвижимости. Потребителями риэлторских услуг выступают как физические лица (граждане), так и юридические лица. Главными все же являются физические лица, на которых приходится более 80% оказываемых услуг.
Первые риэлторские фирмы в России появились в начале 90-х годов на рынке жилья после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и перехода квартир в частную собственность. Развитие рынка недвижимости в перестроечные годы носило неравномерный характер. Становление единой идеологии работы фирм на рынке недвижимости было затруднено отсутствием проработанной законодательной и нормативной базы.
Востребованность риэлторских услуг в современных условиях становится реальным фактом и заметным достижением рыночных преобразований в стране. Риэлторские услуги сегодня — это профессиональная предпринимательская деятельность, официально признанная во всех государствах мира с рыночной экономикой.
Формирование и развитие рынка риэлторских услуг в современных условиях требует новых подходов и методов, соответствующих изменившимся условиям осуществления хозяйственной деятельности, поэтому исследование данного рынка является актуальным и своевременным.
Степень разработанности проблемы. Большой вклад в решение проблем формирования и развития рынка риэлторских услуг внесли исследования таких отечественных ученых и специалистов, как Асаул А., Бабич А., Бессонова О., Белкина Т., Бузырев В., Воронин А., Горемыкин В., Денисов Н., Иванова В., Казанский Ю., Крутик А., Панибратов Ю., Стародубровская И., Стерник Г., Та-ги-Заде Ф., Чекалин В., Шабалин В.и других.
Активное развитие рынка недвижимости под влиянием существенных преобразований внутри страны за последние годы обуславливает необходимость проведения дальнейших исследований организационно-экономический отношений, возникающих в процессе формирования и развития рынка риэлторских услуг.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в разработке комплекса методических и научно-практических рекомендаций по формированию и эффективному функционированию рынка риэлторских услуг крупного города.
В соответствии с этой целью в диссертационной работе были поставлены и реализованы следующие задачи:
выявить структурные составляющие рынка недвижимости, как основного сегмента рынка риэлторских услуг, и специфические особенности и принципы его сегментирования;
обосновать сущность и состав участников рынка риэлторских услуг, а также факторы, влияющие на спрос и предложение на данном рынке;
исследовать структуру и характерные особенности рынка жилья, структуру жилья крупного города и систему органов управления региональным рынком риэлторских услуг;
обосновать основные направления механизма совершенствования формирования и развития рынка риэлторских услуг.
Объектом исследования является рынок риэлторских услуг РФ и Санкт-Петербурга.
Предмет исследования - организационно-экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития рынка риэлторских услуг в условиях рыночной экономики.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляет диалектический подход к изучению явлений и закономерностей различных сторон управления рынком недвижимости. В работе использованы методы логического моделирования, экономико-статистические, экспертные и другие.
Информационную базу исследования составили законодательные и нормативные акты Российской Федерации, материалы периодических специальных изданий, результаты проведенных диссертантом социологических исследований, данные производственно-хозяйственной деятельности ряда риэлторских фирм Санкт-Петербурга, Москвы и других городов РФ.
В ходе проведенного исследования автором:
-
Уточнено понятие риэлторской деятельности как вида услуги, осуществляемой агентами-профессионалами, специализированными фирмами и организациями в пределах своей компетенции по заказу клиента, результатом которой являются рекомендации по решению проблем, связанных с недвижимостью. Рассмотрено экономическое содержание риэлторской услуги как платной передачи профессиональных знаний риэлтора, способствующей повышению эффективности принимаемых субъектом решений на рынке жилой и коммерческой недвижимости.
-
Даны методические рекомендации по организации и эффективному управлению риэлторскими фирмами, формированию стратегии их развития, совершенствованию нормативно-правовой базы, обеспечивающей их деятельность на рынке недвижимости.
-
Раскрыт;' сущность риэлторской деятельности как специфического бизнес-процесса, являющегося обязательным элементом рыночной инфраструкту-
ры, обеспечивающего эффективность функционирования рынка риэлторских услуг.
4. Доказано, что на рынке риэлторских услуг наряду с узкоспециализиро
ванными риэлторскими компаниями должны быть комплексные, многоаспект
ные, диверсифицированные фирмы, которые могут работать на отдельных сег
ментах рынка недвижимости (первичном рынке жилья, вторичном, коммерче
ской недвижимости) или на всех сегментах рынка.
5. Сформулированы основные принципы и условия для эффективного
функционирования риэлторской фирмы на городском рынке недвижимости.
Показано, что для успешной работы необходимы: стратегия развития, основан
ная на конкурентных преимуществах, управление по четко поставленным це
лям, оптимальная организационная структура, эффективное управление персо
налом, системы мотивации и контроля, кодекс этики риэлторского бизнеса.
6. Дан прогноз развития рынка недвижимости и рынка риэлторских услуг
в Санкт-Петербурге, показаны основные направления развития риэлторской
деятельности на отдельных сегментах рынка: первичного и вторичного жилья,
загородной недвижимости, офисной, торговой, складской.
Теоретическая значимость работы заключается в том, что предлагаемые в ней решения методических задач, выводы и рекомендации позволяют в условиях транзитивной экономики целенаправленно формировать региональные инвестиционные рынки, совершенствовать процесс управления деятельностью институциональных инвесторов на основе рационализации взаимодействия федеральных, региональных и муниципальных органов управления.
Практическая значимость исследования состоит в том, что основные методические положения и практические рекомендации могут быть использованы для разработки конкретных программ формирования и развития рынка риэлторских услуг крупного города.
Положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе высших учебных заведений, осуществляющих подготовку специалистов в области экономики и управления сферой услуг, в частности по курсу «Управление собственностью» и спецкурсу «Риэлторские услуги».
