Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К УПРАВЛЕНИЮ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ ЖИЛИЩНЫМИ ПРОГРАММАМИ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ 11
1.1. Анализ особенностей формирования рынка доступного жилья в России 11
1.2. Исследование опыта реализации инвестиционных жилищных программ 24
1.3. Теория управления стоимостью и возможность ее применения для инвестиционных жилищных программ 31
1.4. Проблемная модель исследования 48
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 1 54
ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ ЖИЛИЩНЫМИ ПРОГРАММАМИ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ 56
2.1. Экономический инструментарий управления инвестиционными жилищными программами в строительстве 56
2.2. Методика оценки стоимости инвестиционных жилищных программ 67
2.3. Стратегия стоимостного управления инвестиционными жилищными программами 82
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 2 91
ГЛАВА 3. РЕАЛИЗАЦИЯ СТРАТЕГИИ СТОИМОСТНОГО УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ ЖИЛИЩНЫМИ ПРОГРАММАМИ ПРИ ФОРМИРОВАНИИ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ 93
3.1. Оценка влияния факторов стоимостного управления инвестиционными жилищными программами на формирование рынка доступного жилья 93
3.2. Методические рекомендации по повышению эффективности управления инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья 110
3.3. Эффективность внедрения рекомендаций и разработок по управлению инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья 122
ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 3 142
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 143
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК -. 146
ПРИЛОЖЕНИЯ 164
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В современных условиях одной из важнейших .стратегических государственных задач является решение жилищной проблемы. Вопрос формирования рынка доступного жилья относится к числу приоритетных направлений социально-экономического развития страны. Об этом говорил в своем Послании Федеральному Собранию РФ в мае 2004 и 2005 гг. Президент РФ ВБЛутин.
Одним из главных инструментариев решения жилищного вопроса является реализация инвестиционных жилищных программ, которые выступают эффективным социально-управленческим элементом формирования рынка доступного жилья.
Разработка и реализация комплексных общегосударственных долгосрочных инвестиционных жилищных программ, направленных как на стимулирование жилищного строительства, так и на повышение платежеспособности населения за счет развития банковского ипотечного кредитования и прочих жилищно-накопительных ссудосберегательных программ является одним из приоритетных направлений развития рынка доступного жилья.
Кроме того, реализация целевых инвестиционных жилищных программ оказывает большое влияние на процессы функционирования региональных строительных комплексов. Для того чтобы эффективно выполнить планирование, организацию, анализ, контроль и регулирование строительных процессов, характерных для строительного комплекса, необходимо владеть методическими основами построения системы управления и реализации инвестиционных программ.
Наиболее актуальной и в то же время мало исследованной научно-практической задачей на сегодня является разработка механизмов управления инвестиционными жилищными программами в рамках реализации общенационального проекта по формированию рынка доступного жилья. Об особой важности инвестиционных жилищных программ свидетельствует то, что они сегодня являются неотъемлемой частью современного федерально-регионального управления проблемной ситуацией повышения доступности жилья. Так, действующая федеральная программа «Жилище» позволяет решать жилищные вопросы для многих социально-значимых категорий населения в регионах путем привлечения средств из бюджетов всех уровней, а также внебюджетных средств.
В теоретическом плане рынок доступного жилья обеспечивается решением двуединой задачи по повышению платежеспособного спроса населения и увеличению предложения жилья предприятиями строительного комплекса. Проведенные исследования в данной области позволяют утверждать, что эффективность решения этой двуединой задачи есть функция от степени успешности планирования, управления и реализации инвестиционных жилищных программ в строительстве. Данное утверждение выступает в качестве рабочей гипотезы исследования.
Несмотря на то, что проблема формирования рынка доступного жилья в настоящее время является одной из самых значимых для всей России в целом, до сих пор не разработано единой общенациональной концепции ее решения. Многие вопросы остаются малоизученными. А существующие научно-практические проработки в области концептуального и методологического обеспечения формирования и развития рынка доступного жилья в строительстве для современных условий России, в основном, носят отдельный локальный, фрагментарный характер.
Активизация жилищного строительства необходима для социально-экономической стабилизации населения в условиях неудовлетворительной демографической ситуации. Принимаемые в настоящее время Правительством меры по обеспечению граждан доступным жильем направлены, прежде всего, на стимулирование жилищного строительства в городах, что усиливает процесс урбанизации. Молодежь предпочитает уезжать жить и работать из районов в город. И процесс этот принимает характер массовой эмиграции по всей России.
Однако просто строить дома в области и давать в их рассрочку на выгодных условиях сегодня уже не будет достаточно. Одновременно с индивидуальным жилищным строительством необходимо выполнять стимулирование экономической деятельности в районах. Необходимо одновременно обеспечить доходы населения, стимулировать лизинговые операции для объектов по переработке производимой продукции.
Важной задачей становится также значительное снижение стоимости строительства, применение не только подрядного строительства, но и хозрасчёта, а также элементов самостроя, особенно на основе местных строительных материалов с одновременным возведением хозяйственных построек.
Перед разработчиками инвестиционных жилищных программ встает важная задача методического моделирования процесса привлечения и рационального сочетания бюджетных и внебюджетных средств для софинансирования инвестиционных жилищных программ.
Таким образом, в связи с отмеченной актуальностью появляется необходимость разработки методики управления инвестиционными жилищными программами на этапе их планирования и реализации в целях формирования рынка доступного жилья. Это и предопределило выбор темы диссертационной работы, основанной на реализации принятой рабочей гипотезы исследования.
Состояние изученности проблемы. Анализ литературы по теме исследования показал, что к настоящему времени данная проблема в комплексе мало изучена. Основные вопросы, связанные с управлением программами и проектами, были рассмотрены в работах российских ученых: А.Н. Асаула, Ю.В. Богатина, А.Г. Грязновой, В.Е. Есипова, С.Д. Резника, В.М. Серова, М.А. Федотовой и др.
Исследованию и разработке теоретических и практических вопросов в области стоимостного управления посвящены работы таких ученых, как: СВ. Валдайцев, Н.Г. Верстина, П. Дойль, Т. Коллер, Т. Коупленд, Д. Муррин, а также работы ученых - нобелевских лауреатов: Р.Г. Коуза, М. Миллера, Ф. Модильяни.
Решению ряда проблем в жилищной сфере посвящены работы следующих ученых-экономистов: СИ. Абрамова, В.В. Бузырева, В.И. Воропаева, П.Г. Грабового, М.И. Каменецкого, О.П. Коробейникова, Н.Ф. Костецкого, В.Я. Осташко, Б.Б. Хрусталева, Л.Н. Чернышева, Н.Ю. Яськовой и др.
Анализ диссертационных исследований в данной области показал, что за последнее время изыскания проводились только по следующим направлениям: управление на уровне инвестиционных проектов, предприятий и бизнеса. Таким образом, необходимы дальнейшие исследования в области управления инвестиционными жилищными программами.
Цель исследования состоит в разработке методических положений по управлению инвестиционными жилищными профаммами в региональных строительных комплексах при формировании рынка доступного жилья.
Для достижения поставленной цели в работе сформулированы и решены следующие задачи:
1) выявлены и проанализированы основные особенности формирования рынка доступного жилья в России с анализом отечественного опыта реализации инвестиционных жилищных профамм;
2) изучены основные положения теории стоимостного управления в строительстве и на ее основе разработаны организационно-экономические модели стоимостного управления инвестиционными жилищными профаммами в строительстве;
3) выявлены, классифицированы и изучены основные факторы стоимостного управления инвестиционными жилищными профаммами, оказывающие влияние на формирование рынка доступного жилья, со статистической апробацией факторного пространства на примере Пензенской области; 4) разработаны методические рекомендации по управлению инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья.
Предметом исследования являются экономические процессы в сфере управления инвестиционными жилищными программами в строительстве.
Объектом исследования является строительный комплекс в условиях формирования и развития рынка доступного жилья.
Теоретическую и методическую основу исследования составляют труды ученых и специалистов в области экономики, организации и управления в строительстве.
При проведении исследований использовались законодательные и нормативные акты Правительства Российской Федерации, администрации и Правительства Пензенской области, материалы и рекомендации всероссийских и международных научно-практических конференций, нормативно-справочная и энциклопедическая литература, данные Госкомстата РФ и облкомстата Пензенской области, результаты специальных мониторингов социально-экономического развития области и предприятий.
В ходе исследования использовались следующие методы: абстрактно-логический, системный, экономико-статистический, метод математического моделирования,.факторный и системный анализ.
Научная новизна исследования заключается в комплексной разработке методических положений по управлению инвестиционными жилищными программами с позиции теории стоимостного менеджмента.
Основные теоретические и методические результаты, полученные автором, следующие:
• выявлены основные современные тенденции формирования рынка доступного жилья на основе проведенного анализа основных проблем жилищного строительства;
• определены и классифицированы основные факторы, определяющие процесс стоимостного управления инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья, и выявлены статистические параметры их реализации на примере Пензенской области;
• сформирован организационно-экономический инструментарий стоимостного управления инвестиционными жилищными программами в строительстве, состоящий из структурно-функциональных классификационных моделей развития управления в строительном комплексе на основе структурно-затратных компонент стоимости;
• предложены методические рекомендации по совершенствованию управления инвестиционными жилищными программами при формировании рынка доступного жилья в Пензенской области.
Практическая значимость проведенного исследования заключается в том, что результаты исследования представляют собой конкретные методические рекомендации, используемые при разработке и реализации инвестиционных жилищных программ в процессе формирования рынка доступного жилья на межрегиональном уровне и в Пензенской области.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные теоретические и практические положения диссертации докладывались автором, получили одобрение на Второй Всероссийской научно-практической конференции преподавателей, аспирантов и студентов ПТУ АС (2004 г.), Межвузовской научно-практической конференции (г. Пенза, 2003 г.), Международных научно-практических конференциях (г. Пенза, 2004 и 2005 гг.).
Кроме того, методические рекомендации по результатам исследования прошли апробацию и реализованы при управлении рынком доступного жилья в Пензенской области, в работе Пензенского муниципального фонда «Жилье», а также в экспертном совете по взаимодействию с федеральными органами власти по вопросам законодательного обеспечения рынка доступного жилья Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ).
Результаты диссертационного исследования используются при подготовке и проведении лекций и практических занятий по дисциплинам «Ипотечно-инвестиционный анализ», «Оценка бизнеса», «Основы управления недвижимостью», а также при учебно-методическом обеспечении курсового и дипломного проектирования для студентов экономических специальностей.
Публикации. По теме диссертационного исследования автором опубликовано 7 печатных работ. Общий объем публикаций составил 4,38 п.л.
На защиту выносятся:
1) проблемная функционально-системная модель управления формированием и развитием рынка доступного жилья в строительстве;
2) организационно-экономический механизм стоимостного управления инвестиционными жилищными программами в строительстве;
3) классификация основных факторов управления стоимостью инвестиционных жилищных программ при формировании рынка доступного жилья на примере строительного комплекса Пензенской области;
4) методические рекомендации по перспективному развитию рынка доступного жилья.
Структура работы и ее основные разделы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, библиографии и приложений. Общий объем диссертации составляет 184 страницы, из них 18 таблиц, 38 рисунков, библиография содержит 186 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.
