Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Правовые и экономические предпосылки формирования долевой собственности на землю 10
1.1 Земельные преобразования в контексте экономических реформ 10
1.2 Правовая и экономическая сущность конструкций «земельная доля» и «долевая собственность на землю» 33
1.3 Методологические основы консолидации земельных долей 46
Глава 2 Анализ современного состояния и тенденции развития долевой собственности на землю 57
2.1 Состояние и тенденции изменений состава сельскохозяйственных земель в современной России 57
2.2 Динамика долевой собственности на землю 70
2.3 Оценка экономической эффективности использования земель, находящихся в общей долевой собственности 86
Глава 3 Консолидация и трансформация земельных долей в реальные формы землевладения 97
3.1 Технологии консолидации и трансформации земельных долей 97
3.2 Землеустроительное и кадастровое обеспечение консолидации и трансформации земельных долей 113
3.3 Эффективность консолидации земельных долей 133
Выводы и предложения 144
Список литературы 148
- Правовая и экономическая сущность конструкций «земельная доля» и «долевая собственность на землю»
- Состояние и тенденции изменений состава сельскохозяйственных земель в современной России
- Оценка экономической эффективности использования земель, находящихся в общей долевой собственности
- Эффективность консолидации земельных долей
Введение к работе
Актуальность исследования. Реформирование земельных отношений в сельском хозяйстве России базировалось на уравнительном распределении земель, основным инструментом которого стали земельные доли. В начале преобразований предусматривалось, что этот инструмент должен выполнить свою миссию в течение короткого переходного периода и после завершения распределения земель между сельскими жителями должен уйти в историю. К сожалению, по истечению более 20 лет с начала реформы этот институт продолжает функционировать в значительных масштабах и все в большей мере становится фактором торможения развития сельскохозяйственного производства. По сути, земельная реформа не может быть завершена до тех пор, пока земельные доли существуют в их нынешнем виде, и являются основным фактором неопределенности в земельных отношениях и нелигитимности использования значительной части земель сельскохозяйственного назначения. Миллионы гектаров земли выведены из хозяйственного оборота. Задачи приватизации в полной мере до настоящего времени не решены.
Названные проблемы определяют актуальность исследования динамики земельных долей, установления перспектив их консолидации и трансформации в реальные формы землевладения и землепользования, разработки современных технологий по вовлечению сельскохозяйственных земель в рыночный оборот и организации их эффективного использования.
Степень разработанности темы. Изучению сущности и содержания земельной реформы, связанных с ней проблем оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, социально-экономической природы земельных долей и особенностям их функционирования в аграрной экономике посвящены работы В.В. Алакоза, С.С. Алексеева, А.А. Варламова, С.Н. Волкова, Г.А. Горбунова, И.А. Дроздова, Г.Л. Земляковой, Н. Калинина, Д.Ф. Климова, Н.В. Комова, Н.И. Кресниковой, СВ. Левушкиной, С.А. Липски, П.Ф. Лойко, Н.Н. Мельникова, С.Г. Мирошниченко, И.Ф. Панкратова, В.П. Пашкова, Г.В. Савенко, О.А. Самончика, Т.И. Сахнюк, В.В. Устюковой, В.Н. Хлыстуна, Н.И. Шагайды и др. Однако их содержание не обеспечивает всесторонней оценки текущей ситуации и мер по разработке технологий трансформации земельных долей в реальные земельные участки.
Цель и задачи исследования. Двуединой целью настоящей диссертации является определение действительных и мнимых проблем оборота земельных долей в праве общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения и разработка механизмов их консолидации и трансформации в объекты реальной собственности с последующим эффективным их использованием. В соответствии с поставленной целью определены и решаются следующие задачи:
1. разработка хронологии и этапов агарной реформы при помощи чётких теоретических и научно-практических конструкций и критериев;
2. исследование юридической природы и экономической сущности ключе
вых конструкций «земельная доля», «долевая собственность», «трансформация
земельных долей»;
3. анализ динамики оборота земель сельскохозяйственного назначения,
находящихся в долевой собственности;
-
анализ достаточности законодательного обеспечения трансформации земельных долей;
-
разработка предложений по совершенствованию нормативной базы консолидации и трансформации земельных долей;
-
разработка организационно-экономического механизма и технологий консолидации земельных долей;
-
оценка экономической эффективности трансформации и консолидации земельных долей.
Объектом исследования выступают социально-экономические отношения, сложившиеся в процессе приватизации и формирования рынка земель сельскохозяйственного назначения.
Предметом исследования являются способы и методы консолидации и инструменты трансформации земельных долей в земельные участки.
Методологической основой исследования являются научные труды отечественных и зарубежных ученых, федеральное и региональное законодательство в сфере земельных отношений и землеустройства.
В диссертационном исследовании использованы общенаучные методы теоретического и логического познания (анализ, синтез, дедукция, индукция, абстрагирование, обобщение, системный анализ, структурно-функциональный анализ), а также экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический, абстрактно-логический и экспериментальный методы.
Общенаучные методы исследования применялись во взаимосвязи со специальными методами экономической и юридических наук. В обработке материала использованы современные программные средства - MS Word 2010, MS Excel 2010, Maplnfo Professional 11.5, STATISTICA 10, Adobe Photoshop.
Источниковая база представлена широким перечнем публикаций и справочных материалов, который отражает многообразие и сложность проблем оборота земельных долей и их трансформации в земельные участки. В него входят:
нормативные акты первой половины 90-х гг. XX в., которые представлены в основном Указами Президента Российской Федерации и Постановлениями Правительства;
положения действующего законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения и, в частности, законоположения об обороте земельных долей;
нормативные акты, регулирующие в настоящее время кадастровую деятельность. Вспомогательным источником внутри этой группы источников являются письма и разъяснения Минэкономразвития по поводу тех или иных проблем кадаст-
ровой деятельности, в первую очередь, связанные с подготовкой проектов межевания и межевых планов на земельные участки, выделяемые в счет земельных долей;
судебные акты федеральных и арбитражных судов по вопросам оборота земельных долей;
статистические справочники и отчеты, и доклады о состоянии и динамике использования земельных ресурсов страны и отдельных ее регионов;
проекты перераспределения земель, которые хранятся в архивах сельскохозяйственных предприятий Собинского, Юрьев-Польского и Суздальского районов Владимирской области и примыкающего к двум последним Гаврилово-Посадского района Ивановской области;
архив Управления Росреестра по Владимирской области;
землеустроительные дела по формированию земельных участков в счет земельных долей из общей долевой собственности в Юрьев-Польском районе Владимирской области, межевые планы и проекты межевания;
опросы участников оборота земельных долей, переписка органов местного самоуправления с участниками этого оборота, письма и разъяснения по поводу конкретных случаев оборота в Собинском и Юрьев-Польском районах Владимирской области.
Научная новизна состоит в том, что диссертационная работа представляет собой оригинальное, комплексное, логически завершенное исследование проблемы консолидации земельных долей и их трансформации в земельные участки для организации эффективного использования в сельскохозяйственном производстве. Основные результаты научного исследования:
авторская интерпретация хронологии земельной реформы в Российской Федерации;
определение места конструкции «земельная доля» в праве Российской Федерации и ее экономическая сущность;
разработанная автором трехуровневая модель консолидации земельных долей и обоснование возможности ее реализации через территориальное землеустройство.
Теоретическая и практическая значимость состоит в возможности широкого использования результатов оценки современного состояния, динамики и тенденций оборота земельных долей и разработанных автором предложений по созданию технологии консолидации и трансформации земельных долей в практике управления земельными ресурсами в регионах Российской Федерации.
В работе выявлены ключевые проблемы указанного оборота, даны оценки законодательных актов, регулирующих данную сферу, и эффективности существующих конструкций и процедур, сопровождающих выделение земельных участков в счет земельных долей. Ценность исследования состоит в постановке объективного диагноза состояния оборота земельных долей в праве на земли сельскохозяйственного назначения, что крайне важно для завершения земель-
ной реформы. Предлагаемый механизм консолидации и трансформации земельных долей будет способствовать существенному повышению эффективности использования сельскохозяйственных земель.
Положения диссертации могут быть использованы при осуществлении новых научных исследований в области землеустройства, экономики сельскохозяйственных предприятий и экономики недвижимости, земельного права, в деятельности органов государственной власти и местного самоуправления, в процессе подготовки и повышения квалификации специалистов.
Апробация результатов исследования. Основные положения исследования представлены в трех научных статьях, которые опубликованы в научных журналах «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель», «Право и экономика», рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации для публикации основных результатов диссертационных исследований на соискание учёной степени кандидата экономических наук.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих девять разделов, выводов и предложений, списка литературы. Диссертация изложена на 169 страницах машинописного текста, включает в себя 31 таблицу и 14 схем и рисунков. Список литературы включает в себя 191 наименование.
Правовая и экономическая сущность конструкций «земельная доля» и «долевая собственность на землю»
Понимание составных элементов таких конструкций, как «коллективно-долевая собственность на землю», «общая долевая собственность на землю», «доля в праве» и «земельная доля» необходимо для чёткого представления того, в чём, собственно говоря, заключается трансформация и консолидация долевой собственности и из каких этапов она состоит. Определившись с понятиями и внутренним содержанием указанных конструкций, мы сможем более конкретно говорить в третьей главе диссертации о том, с какого рода проблемами можно столкнуться в силу особенностей, как самих юридических конструкций, так и приобретенного опыта в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения. Сформулировав проблемы современного оборота, мы сможем высказать более-менее обоснованные суждения о перспективах земельно-правовых отношений в изучаемой нами узкой области на ближайшее будущее.
Общеизвестно, что положения Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 г. не включают земельные доли в состав объектов земельных отношений (ст. 6). Этот пробел не мог быть не отмечен как в комментариях к земельному законодательству [163], так и в исследованиях. Земельный кодекс ограничился положением, согласно которому использование земельных долей, возникших не только как результат приватизации сельскохозяйственных угодий, но и в качестве инструмента уравнительного распределения, регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Ученые и практикующие юристы полагали, что «этот явный пробел в регулировании земельных отношений ЗК может быть устранен путем либо дополнения комментируемой статьи (то есть статьи 6), либо последовательной защитой прав собственников земельных долей (паев) судебными и правоохранительными органами». [163] Совершенно очевидно, что речь шла (и, на наш взгляд, должна идти и в настоящее время) о приведении в соответствие друг с другом равноценных федеральных законов и в первую очередь главы 17 ГК РФ, Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 101-ФЗ. [155, с. 13]
Также необходимо особо подчеркнуть, что концепция коллективно-долевой и коллективной совместной собственности граждан на землю в законодательстве была представлена противоречиво. Как мы указывали ранее в диссертации, право на земельную долю впервые было продекларировано в Законе РСФСР от 23.11.1990 г. № 374-1 «О земельной реформе». В Законе РСФСР от 24.12.1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» понятия «право коллективной собственности» и «право общей собственности» употреблялись как идентичные, а с изданием Указа Президента РФ от 27.10.1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» вместо коллективной совместной и коллективно-долевой собственности стало употребляться понятие общей (долевой или совместной) собственности граждан на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Это означало, что отношения общей собственности на указанные земельные участки регулируются гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных земельным законодательством. Чуть позже (с 1 января 1995 г.) в первой части ГК РФ законодатель установил правило: «имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность)» (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Такое изменение терминологии было вполне оправдано; оно окончательно рассталось с наследием советской эпохи применительно к гражданско-правовым отношениям. Как правильно отметили К.Г. Пандаков и А.Е. Черноморец, понятие «коллективно-долевая собственность» является юридическим нонсенсом». [158, с. 264]
Представители судейского корпуса - заместитель председателя Верховного Суда РФ А.Ф. Ефимов и председатель Верховного Суда Республики Хакасия Н.К. Толчеев [106] - также обратили внимание (с некоторым запозданием, на наш взгляд) на некорректное использование в нормативных актах периода приватизации для обозначения права общей собственности таких понятий, как «коллективная», «совместная» или «коллективно-долевая собственность». По существу же, земли сельхозпредприятий-правопреемников колхозов и совхозов по решению органов местного самоуправления перешли работникам этих хозяйств и пенсионерам в общую долевую собственность. [106, с. 120]
Один из самых авторитетных цивилистов С.С. Алексеев [70] указал, что: «При попытке перевести на частнособственническую основу советское «колхозно-совхозное» сельское хозяйство (являющееся действительно корневой проблемой экономических преобразований в нашей стране) вновь негативную роль сыграла неотработанность юридических механизмов. Объектом приватизации здесь стала не собственность, выраженная в праве вещного характера (в праве собственности и его производных, таких, как право пожизненного наследуемого владения), все то, что выражает прямую связь лица с вещью - землей, а «доля в праве» объединений, владеющих землей; конструкция, небезупречная и в строго юридическом плане, хотя, как мы видели, поразительно соответствующая рассуждениям некоторых западных специалистов о собственности как «пучке» или «доле» прав. Всё дело в том, что конструкция «доля в праве» относится по своей сути к построениям обязательственного порядка, непосредственно не выраженным в вещных отношениях, которые только и могут стать основой статуса «хозяина»». [70, с. 181-182]
Взгляды ученых, которые изучают в своих диссертациях узкоспециальный вопрос о содержании термина «земельная доля», в целом находятся на тех же позициях, что и С.С. Алексеев. Так, например, по мнению Е.В. Балашова [75, с. 14-15], «земельная доля представляет собой исключительно долю в праве общей долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения»; земельная доля является имущественным правом. Рассуждая о допустимости оборота имущественных прав применительно к земельным долям, исследователь делает «вывод о необходимости принятия за основу теории, допускающей оборот имущественных прав, так как именно она соответствует действующему земельному и гражданскому законодательству».
Е.В. Балашов [75, с. 19-20] также формулирует содержание понятия «оборот земельных долей». По его мнению, оборот земельных долей имеет самостоятельный характер; его можно охарактеризовать «как осуществляемый в соответствии с земельным и гражданским законодательством переход земельной доли от одних лиц к другим на основании гражданско-правовых сделок, а также посредством иных гражданско-правовых способов, допускаемых земельным законодательством». Проще говоря, в процессе оборота происходит обыкновенное сосредоточение земельных долей в руках отдельных лиц, не изменяющее ни природу самой земельной доли, и не создающее земельных прав и обязанностей. Для целей нашего исследования, когда мы говорим о возможности консолидации земельных долей и трансформации долевой собственности, наблюдения Е.В. Балашова имеют определенную ценность, поскольку трансформация долевой собственности, как показывает практика, редко когда происходит в один этап. И хотя промежуточные этапы сами по себе не являются трансформацией как таковой, однако без них в реальной жизни в подавляющем большинстве случаев сама трансформация невозможна.
Состояние и тенденции изменений состава сельскохозяйственных земель в современной России
В настоящем разделе работы рассмотрена динамика изменений форм собственности и структуры земель сельскохозяйственного назначения по видам использования. В систему статистических показателей, ее характеризующих, входят данные о наличии и распределении земель по категориям, о формах собственности на землю, о структуре земель по их использованию предприятиями, организациями, обществами, занимающимися производством сельскохозяйственной продукции, о правах граждан (объединения граждан), на которых они используют сельскохозяйственные земли в процессе производства сельскохозяйственной продукции; сведения о мероприятиях по мелиорации (орошению и осушению).
В соответствии с официальными данными государственной статистики [102] площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2012 года составила 1 709,8 млн. га без учета внутренних морских вод и территориального моря. По действующему законодательству земельный фонд Российской Федерации состоит из 7 категорий земель, соотношение которых представлено в таблице 4
Сведения, представленные в таблице 4, наглядно демонстрируют изменения, произошедшие в структуре земельного фонда страны. Очевидно, что динамика площади земель сельскохозяйственного назначения за указанный период негативна. На 1 января 2000 г. доля, занимаемая землями сельскохозяйственного назначения в общей площади земельного фонда, составляла 26%, а на 1 января 2012 г. уже 23%. Абсолютное значение прироста отрицательно и свидетельствует о сокращении площади данной категории земель на 51,1 млн. га. Относительный показатель темпа прироста площади подтверждает негативные ее изменения - уменьшение на 11,6% в 2012 г. по сравнению с 2000 г. Сокращение площади указанной категории связано, в основном, с перераспределением площадей и включением их в остальные категории земель, но особо следует отметить такие причины, как изменение вида разрешенного использования, перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель населенных пунктов, вывод земель из оборота и последующую застройку, а также неконтролируемые процессы водной и ветровой эрозии, зарастание древесно-кустарниковой растительностью. Сведения о наличии сельскохозяйственных угодий и их структуре в федеральных округах представлены в таблице 5.
Данные таблицы свидетельствуют о том, что Центральный Федеральный
Округ занимает третье место по общей площади сельскохозяйственных угодий в составе категорий всех земель, а доля пашни, как наиболее ценного вида угодий, приближается к отметке 66,2% и определяет его одним из сельскохозяйственных регионов страны. Более объективной оценкой для выделения сельскохозяйственных регионов является не общая площадь угодий, а доля, занимаемая угодьями в общей площади федеральных округов. Тройка лидеров по доле, занимаемыми сельскохозяйственными угодьями в общей площади федерального округа выглядит следующим образом: Южный федеральный округ - 71%, Северо-Кавказский федеральный округ - 66%, Приволжский федеральный округ - 49%. На четвертом месте Центральный федеральный округ, а доля угодий - 45% (таблица 6). Весьма интересны удельные показатели, характеризующие структуру сельскохозяйственных земель, в частности - площадь сельскохозяйственных угодий, приходящаяся на одного жителя в отдельно взятом федеральном округе. Основанием для анализа подобного расчетного показателя считаем ставший актуальным за последние несколько лет вопрос продовольственной безопасности страны. Данный показатель является индикатором для планирования рационального использования сельскохозяйственных угодий. Результат расчета показателя приводится в таблице 7.
Анализ рассчитанного показателя свидетельствует о том, что Сибирский федеральный округ, не обладая наибольшей долей сельскохозяйственных угодий из площади земель сельскохозяйственного назначения (всего 10%) располагает самым высоким коэффициентом обеспеченности угодий на душу населения - 2,57 га/чел. Центральный Федеральный Округ находится на 7 месте в указанном распределении по рассчитанному показателю. Следует отметить, что Центральный Федеральный Округ является крупнейшим по численности и плотности населения. По совокупности трех показателей (площадь, доля, обеспеченность) Южный федеральный округ является наиболее сбалансированной территориальной единицей - третий по площади угодий, первый по доле в общей площади округа, второй по коэффициенту душевой обеспеченности. Приволжский федеральный округ неизменно в рядах лидеров -коэффициент душевой обеспеченности составляет 1,72 га/чел.
Весьма важным для оценки процессов, происходящих на землях сельскохозяйственного назначения, является изучение динамики и тенденций в изменении площади указанной категории земель. Приведенные данные свидетельствуют о существенном уменьшении общей площади угодий, причем в последние два года этот процесс существенно ускорился. Колоссальные потери сельскохозяйственных земель Российской Федерации вызваны, прежде всего, неконтролируемым развитием процессов водной и ветровой эрозии, опустыниванием, заболачиванием, закустариванием и прочими негативными природными явлениями, причиной развития которых является низкий уровень регулирования землевладения и землепользования. Особо следует отметить, что существуют криминальные схемы перевода сельскохозяйственных земель в земли поселений с последующей застройкой. Если рассматривать период с 1 января 2008 года по 1 января 2012 года, площадь сельскохозяйственных земель уменьшилась с 403,2 млн. га до 389 млн. га или на 3,5%. Общая площадь угодий уменьшалась в среднем на 0,9 % в год. При сохранении подобных тенденций в среднесрочной перспективе к 2017 году площадь сельскохозяйственных земель будет составлять 374,9 млн. га. В существующих реалиях российской аграрной экономики данная ситуация неприемлема, так как ее развитие создает серьезные риски снижения уровня продовольственной безопасности Российской Федерации. Для преодоления сложившихся трудностей необходимо всеобъемлющее, объективное и точное ведение государственного кадастра объектов недвижимости, а также разработка необходимых мероприятий по защите сельскохозяйственных земель от деградации. Кроме объективной необходимости ведения государственного кадастра недвижимости следует определить, что любые манипуляции с землями сельскохозяйственного назначения должны осуществляться строго на основе проектов землеустройства.
Очевидно, что эта динамика крайне отрицательна. Наблюдается неуклонное снижение площадей от года к году, линия тренда и прогноз на 2 следующих периода стремится к показателю в 380 млн. га. Помимо указанных выше причин, сокращение площади земель сельскохозяйственного назначения происходило и за счет включения земель (преимущественно несельскохозяйственных угодий) в ряде субъектов Российской Федерации в состав фонда перераспределения земель в связи с ликвидацией сельскохозяйственных организаций, при добровольном и принудительном отказе от земельного участка, а также по причине перевода земель в другие категории для строительства газопроводов, иных линейных объектов, расширения территорий заповедников.
Динамика площади сельскохозяйственных угодий в данной категории земель представлена на рисунке 2. Следует отметить, что в период за 2008-2012 годы, в этой динамике наблюдаются лишь незначительные колебания. Структура распределения сельскохозяйственных угодий в их составе также сохраняется. Хотя линия тренда уверенно идет к прогнозному показателю в 196,8 млн. га через 2 года, изменения позитивны лишь условно - порядок изменений 0,8 млн га за 5 лет, при том, что за период с 1991 года по 2012 площадь сельскохозяйственных угодий в составе всех категорий земель сократилась на 2 млн. га.
Оценка экономической эффективности использования земель, находящихся в общей долевой собственности
На начальном этапе приватизации с земельных собственников и пользователей не взималась плата, потому что все работы по перераспределению земель бывших колхозов и совхозов были выполнены за счет бюджетных средств, права на участки зарегистрированы и удостоверяющие право документы выдавались в Райкомземе участникам долевой собственности и другим лицам бесплатно. Например, в Собинском районе Владимирской области в 1994 г. были выданы свидетельства на право собственности на землю (а на самом деле - на земельные доли) 6 497 гражданам, которые удостоверяли право на 35 920,5 га земель сельскохозяйственного назначения. Размер земельной доли варьировался от 4 до 6 га. Средний размер доли по району составил 5,5 га.
Все это позволило быстро провести начальный этап земельной реформы -приватизацию большей части сельскохозяйственных земель области. В результате подавляющая площадь сельскохозяйственных угодий, перешла в долевую собственность работников и пенсионеров бывших колхозов и совхозов, а также работников сельской социальной сферы. Однако оборот земельных долей как таковой долгое время не развивался. Крепкие предприятия, имеющие сильного руководителя, продолжали работать и постепенно их руководители выкупали земельные доли и брали под свой контроль ключевой момент в хозяйственной деятельности - главное средство производства, землю. Но это явление не было доминирующим. Всё же основная масса участников долевой собственности сдавала свои доли в аренду предприятию. Очень незначительная часть предприимчивых членов трудовых коллективов забирали свои имущественные паи и земельные доли и начинали работать самостоятельно. Однако быстро развиться, не имея основных средств, не получая кредиты, не имея доступа к новым технологиям и к рынкам сбыта они не смогли.
В 1994 - 1996 годах образовалась основная масса крестьянско-фермерских хозяйств, однако с 1997 этот процесс приостановился. Например, в Собинском районе Владимирской области за 10 лет - с 1994 г. по 2004 г. - было выделено из 35 920,5 га приватизированных и полученных в общую долевую собственность земель сельскохозяйственного назначения, ранее находившихся в постоянном (бессрочном) пользовании сельскохозяйственных предприятий: 344,8 га в крестьянско-фермерские хозяйства и 28,1 га в личные подсобные хозяйства. Это составило всего 86 долей, или 1,3% от общего числа земельных долей по району!
Но эти 10 лет не прошли бесследно для сельскохозяйственных производственных кооперативов. Постепенно менялось мышление и производителей сельхозпродукции, и их руководителей. Соответственно изменялась и динамика состава собственников земель сельскохозяйственного назначения. Земля становилась востребованной. Появились инвесторы, а руководители сельскохозяйственных предприятий осознали, что они могут оказаться без земли и начали покупать земельные доли.
В таблице 16 представлены данные, которые характеризуют структуру земель, находящихся в пользовании сельскохозяйственных предприятий Собинского района Владимирской области.
Сведения, приведенные в таблице, крайне неоднородны и не позволяют сделать однозначные выводы о степени экономической эффективности использования земель, находящихся в долевой собственности (земельных долей граждан).
Однако в пяти случаях из восьми, в соответствии с данной выборкой - это доля в 62,5%, (в таблице приводится 9 хозяйств, но по СПК «Ставровский» сведения отсутствуют, соответственно он в анализ не включен) можно утверждать, что практика аренды земельных долей граждан сельскохозяйственными предприятиями довольно развита, а, следовательно невыделенные и неоформленные в частную собственность земельные участки из долей физических лиц так или иначе все равно вовлечены в хозяйственный оборот и используются. В приведенных случаях площадь долевой собственности, находящейся в аренде разнится на порядки - от десятков гектар до тысяч, что может объясняться индивидуальными особенностями осуществления предпринимательской деятельности каждым из хозяйств.
Отдельно следует рассмотреть вопрос о невостребованных земельных долях, участвующих в экономическом обороте. В трех случаях из восьми, или в 37,5% эпизодов, земельные доли, судьба собственников которых неясна, как и их намерения по распоряжению долевой собственностью, включены в хозяйственную деятельность. Если рассматривать вовлечение невостребованных земельных долей в сельскохозяйственный оборот с позиций того, какую долю составляют последние в общей площади угодий, увидим, что в ОАО им. Лакина они имеют наибольший удельный вес - более четверти площади угодий. Сведений о правовом обосновании такого использования получить не удалось, однако можно предположить, что или земли используются вне рамок юридического оформления, или (скорее всего) в схемах присутствует материальная заинтересованность должностных лиц администраций.
Данные, характеризующие состав площадей сельскохозяйственных земель и правовой режим их использования в Собинском районе Владимирской области, представлены в таблице 17. В целом по району на 01.01.2012 г. площадь сельхозугодий составила 51 184,2 га, из которых площадь пашни - 39 902,2 га, посевная площадь - 33 407 га. Выкуплены и оформлены в собственность земельные доли площадью 16 544,5 га. Причем 502,8 га находятся пока еще в стадии оформления. Земли, взятые в аренду у администрации, составляют 5 537 га, земли, взятые в аренду у юридических лиц в размере - 2 472 га, в аренду у физических лиц - 5 537 га. Сельскохозяйственными производителями используется также 7 973,7 га неоформленных земельных участков, находящихся в долевой собственности граждан, также 2 387,2 га невостребованных земельных долей.
Об эффективности использования земель в районе можно судить по данным, приведенным в таблицах 18 и 19. [74]
Экономическую эффективность использования земель, находящихся в долевой собственности, оценим, используя следующую систему показателей:
- объем валовой продукции растениеводства в расчете на единицу земельной площади (Зі);
- валовой доход в расчете на единицу земельной площади (Эг);
- чистый доход на единицу земельной площади (Эз);
- прибыль от реализации сельскохозяйственной продукции на единицу земельной площади (ЭД
Методика расчета этих показателей определяется известными формулами
Определить объективный показатель экономической эффективности земель, находящихся в долевой собственности (земельных долей граждан и невостребованных земельных долей), которые вовлечены в сельскохозяйственное производство, не представляется возможным в силу следующих причин:
- границы этих земель не установлены, они используются в производстве также как и земли на различном праве (в собственности, в аренде);
- отсутствует информация, характеризующая качество и плодородие конкретно земель из состава долевой собственности;
- сведения об эффективности сельскохозяйственного производства в целом по району представляют собой средние значения, не учитывающие особенности правового статуса земель, вовлеченных в сельскохозяйственное производство.
Эффективность консолидации земельных долей
Важнейшей частью организационно-правовой модели консолидации земельных долей и ее экономической реализации через проекты территориального землеустройства является оценка социально-экономических последствий. Для ее осуществления, прежде всего, необходимо установить показатели, с помощью которых будет производиться оценка объединения земельных долей и их преобразования в земельные участки. Экономический эффект и экономическая эффективность находятся в тесной взаимосвязи, но различаются по своей сути и по методике расчета. Так, экономический эффект -это разность между результатами деятельности и затратами, произведенными для их получения. Экономическая эффективность - соотношение результатов и затрат. Поэтому эффект - величина абсолютная, и может быть как положительным, так и отрицательным, а эффективность - величина относительная. Социально-экономическая эффективность в отличие от вышеназванных показателей отражает степень удовлетворения потребностей общества. Ею обладает лишь та система, где в наибольшей степени обеспечено удовлетворение многообразных потребностей людей: материальных, социальных, гарантирован высокий уровень и качество жизни. Основой такой эффективности служит оптимальное распределение имеющихся у общества ресурсов между отраслями, секторами и сферами национальной экономики. Наряду с показателями, характеризующими экономический эффект и эффективность, считаем необходимым использовать в оценке самих преобразований и их результатов такие понятия как отток и приток средств - они позволят нам проанализировать консолидацию и организацию использования земельных долей с точки зрения общих финансовых результатов с классификацией основных источников средств. Все перечисленные показатели, особенно их комплексное применение, лишний раз подчеркивают сложность поставленной задачи и необходимость ее скорейшего решения.
Расчеты следует начать с определения фискального потенциала, которым обладают невостребованные и выморочные земельные доли. По сведениям официальной статистики во Владимирской области на 1 января 2013 года площадь земельных долей граждан (с учетом невостребованных земельных долей) составляет 266 600 га, средняя кадастровая стоимость сельхозугодий по области находится на отметке 21 766,76 рублей за гектар, ставка земельного налога по области установлена на в размере 0,3%. [99, ПО] Расчет фискального потенциала и возможного притока средств в местные бюджеты представлены в таблице 26.
В таблице представлен идеальный вариант, когда вся площадь земельных долей трансформируется в выделенные в натуре участки, поставленные на кадастровый учет, имеющие собственника-налогоплательщика. Принимая во внимание те обстоятельства, что территория Владимирской области включает в себя 16 муниципальных районов, а земельный налог целиком поступает в местные бюджеты, средний размер налоговых поступлений на 1 район составит около 1 088,07 тыс. рублей. В настоящий момент размер расчетных значений налогооблагаемой базы и возможных налоговых поступлений следует уменьшить на кадастровую стоимость площади невостребованных земельных долей и доли земельного налога соответственно. Таким образом, сумма налогов и сборов без учета 120,5 тыс. га земель составит 9 540,37 тыс. рублей, то есть потери бюджетов составляют 45%, однако есть все основания предполагать, что реальная цифра еще выше. Достичь полной уплаты земельного налога возможно, если местные администрации после внесудебного признания права собственности на земельные доли и впоследствии земельные участки смогут их реализовать потенциальным собственникам, иначе включение невостребованных земельных долей в оценку налогообложения некорректно. Есть и другая возможность оценить приток средств в бюджет - плата арендаторов за пользование участками, но сначала следует оговориться, что единообразия цен в сегменте стоимости кадастровых и межевых работ нет. Стоимость выделения земельного участка в счет земельной доли будет складываться из стоимости приобретения самой земельной доли и стоимости разработки кадастровым инженером межевого плана. Например, в апреле 2013 года в Малоярославецком районе Калужской области стоимость межевого плана на участок площадью 72 га составила 115 000 рублей или 1 600 рублей за гектар. В практике кадастровых инженеров есть и такие показатели стоимости: если межуется одна-две доли, стоимость межевого плана не будет ниже 15-25 тыс. рублей, или в среднем 3-5 тыс. рублей за гектар. В Ивановской и Владимирской областях стоимость межевых работ в 2013 году составила 25-30 тыс. рублей. В расчетах используем усредненный показатель стоимости на уровне 4 тыс. рублей за гектар, он позволит наиболее близко определить стоимость выделения земельных участков, выделяемых в счет земельных долей. Расчет возможных показателей арендной платы и стоимости выделения земельных участков из невостребованных земельных долей представлен в таблице 27.
Табличные данные свидетельствуют, что в том случае, если администрациям удастся сдать в аренду земельные участки, образованные из невостребованных земельных долей, ежегодно местные бюджеты будут получать доходы в размере около 10% от стоимости выделения на местности этих участков. Табличные данные позволяют сделать вывод и об объемах финансирования межевых работ - очевидно, что средства в размере около 500 млн. руб. Владимирской области не изыскать, тем более в условиях дефицита областного бюджета на 2013 год - 3 976 516,1 тыс. рублей, на 2014 год - 3 089 157,3 тыс. рублей, на 2015 год - 2 485 649,1 тыс. рублей, поэтому, на наш взгляд, объем финансирования должен быть сопоставимым с поступлениями арендных платежей и земельного налога в бюджеты муниципальных образований. Исходя из реальной ситуации следует распределить затраты на межевание земельных участков из невостребованных земельных долей между муниципальным, региональным и федеральным бюджетами. Кроме вопросов о финансировании и расходах не стоит забывать о том, что использование таких земельных участков обретет легитимную и возмездную форму, а это является одним из главных приоритетов всей программы консолидации и организации использования земельных долей.
Эффективность финансовых вложений целесообразно рассматривать с позиций оценки эффективности инвестиционных проектов. Это утверждение справедливо и для мероприятий по консолидации и трансформации земельных долей, поскольку в конечном итоге земля будет вовлечена в оборот, будет участвовать в сельскохозяйственном производстве и так или иначе ее использование будет сопряжено с созданием общественного продукта и доходов.
Расчет сценария на трехлетний период (2013-2016 гг), в соответствии с которым установленные собственники земельных долей распорядились своим правом и выделили земельные участки, невостребованные земельные доли перешли в муниципальную собственность, и администрациям удалось сформировать из них земельные массивы и передать землепользователям на праве аренды, позволяет ожидать следующую эффективность программы (таблица 28).
В мировой практике финансового анализа инвестиций принято, что если чистая приведенная стоимость проекта меньше нуля, то он не принимается, инвестиция экономически невыгодна, и выбор останавливается на альтернативном варианте. С уверенностью можно утверждать, что альтернативного варианта решения этой проблемы, по сути, не существует, а предложенная модель может быть достаточно эффективной. При этом очевидно, что средств муниципальных образований недостаточно и необходимо привлечение денежных средств регионального бюджета. Ставка дисконтирования является переменной величиной и определяется известной формулой основу ставки дисконтирования в текущем расчете взята ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, установленная на уровне 8,25%, и к ней прибавлена оценка уровня инфляции в текущем году, которая находится на уровне 4,5%.
Эффективная доходность, рассчитанная как отношение дисконтированных денежных потоков к первоначальным инвестициям, за период с 1 января 2013 по 1 января 2016 составит 44% и эта величина немалая, если учесть что срок рассмотрения три года или краткосрочный период. Принимая во внимание тот факт, что чистая приведенная стоимость больше нуля (то есть стоимость, представляющая собой разницу между всеми денежными притоками и оттоками, приведёнными к текущему моменту времени положительна), предложенные меры стоит реализовать. Даже в том, случае, если за основу ставки дисконтирования взять безрисковую ставку доходности по государственным ценным бумагам, которая на текущий момент находится на уровне 7,25%, без учета уровня инфляции, чистая приведенная стоимость составит 55 232,34 тыс. рублей.
В качестве дополнительного доказательства, обосновывающего необходимость проведения рекомендуемых мероприятий по консолидации и трансформации земельных долей рассмотрим показатели, приведенные в таблице 29.
Кроме оценки результатов преобразований с позиций региона необходимо оценить их эффективность с позиции субъектов хозяйствования -сельскохозяйственных предприятий. Здесь позитивным будет такой результат, при котором выручка и чистая прибыль хозяйств будет расти, а достичь этого возможно увеличением объемов производства (об уменьшении издержек производства в данном случае речь идет, хотя это, безусловно, один из способов повышения финансовых результатов).
Расчет показателей хозяйственной деятельности предприятий в целом по области представлен в таблице 30
