Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Современное состояние и проблемы управления государственной собственностью 11
1.1. Цели и задачи управления государственным имуществом И
1.2. Анализ структуры государственной собственности как объекта управления 31
1.3. Зарубежный опыт управления государственным имуществом 45
Глава 2. Методические подходы к управлению государственным имуществом, закрепленным за предприятиями и учреждениями (на примере Госстроя России) 59
2.1. Целевая ориентация управления государственным имуществом 59
2.2. Структура и особенности управления объектами государственной собственности в системе Госстроя РФ 66
2.3. Анализ деятельности федеральных государственных унитарных предприятий 73
Глава 3. Методы оценки и пути повышения эффективности управления государственным имуществом 113
3.1. Методические основы оценки эффективности управления государственным имуществом 113
3.2. Оценка стоимости имущества как составная часть управления государственной собственностью 130
3.3. Оценка рыночной стоимости земельных участков 142
3.4. Системный подход к совершенствованию управления государственным имуществом 148
Выводы и предложения 162
Литература 166
- Анализ структуры государственной собственности как объекта управления
- Структура и особенности управления объектами государственной собственности в системе Госстроя РФ
- Методические основы оценки эффективности управления государственным имуществом
- Оценка рыночной стоимости земельных участков
Введение к работе
На первоначальном этапе экономических реформ в России ставилась задача формирования рыночных механизмов и институтов, заменяющих формы и методы централизованного директивного управления экономикой, включая управление имущественными объектами и отношениями. Его итогом стала приватизация государственной и муниципальной собственности и на этой основе формирование частного и смешанного секторов российской экономики, а также решение фискальных задач пополнения государственного бюджета за счет поступлений от приватизации.
Несмотря на то, что в результате приватизации свыше половины российских производственных предприятий перешли в частную, корпоративную собственность, основную часть национального богатства страны и в первую очередь объектов недвижимости составляют имущественные комплексы, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Между тем организационно-экономические механизмы управления основными объектами государственной собственности, сложившиеся в результате рыночных реформ, а частично сохранившиеся еще с советских времен, практически во всех отраслях народного хозяйства страны не обеспечивают эффективного использования государственного имущества.
Подобная картина наблюдается и в инвестиционно-строительном комплексе страны, в ведении которого сосредоточена значительная часть уже созданных и создаваемых объектов государственной и муниципальной собственности, недвижимости в виде зданий, сооружений и оборудования, земельных участков, объектов незавершенного строительства.
Анализ сложившейся в стране социально-экономической ситуации убеждает в необходимости пересмотра принципов и приоритетов в области управления и распоряжения государственным имуществом, усиления контроля и регулирования в государственном секторе экономики.
При этом прежде всего это касается повышения эффективности управления государственным имуществом, измеряемой его вкладом в формирование валового продукта и национального дохода, умножение национального богатства, решение задач социально-экономического развития и удовлетворения насущных потребностей населения, то есть акцент смещается от структурных преобразований в сторону поиска методов и инструментов управления функционированием, рациональным использованием, вовлечением в хозяйственный оборот уже имеющихся и создаваемых в инвестиционно-строительном комплексе объектов государственной собственности в виде реальных активов.
Столь же остра проблема повышения рентабельности государственных унитарных предприятий и других государственных организаций, функционирующих на правах хозяйственного ведения и оперативного управления, использующих при этом государственное имущество.
Большой урон российской экономике наносят объекты незавершенного строительства, «замороженные» имущественные объекты и другие элементы государственного имущественного комплекса, которые не только не приносят доход государству, но требуют значительных бюджетных затрат на их поддержание.
Кроме этого необходимо отметить недостаточную проработку методических подходов к синтезированию, построению систем управления и составляющих их организационно-экономических механизмов, которые могли бы обеспечить эффективное использование обширной совокупности государственных имущественных объектов и их комплексов, включая объекты инвестиционно-строительной сферы.
Высказанные положения свидетельствуют об актуальности проблемы разработки и внедрения эффективных методов и механизмов управления объектами государственной собственности в российской экономике с учетом свойственных ей современных процессов и отношений.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования заключается в разработке и научном обосновании экономически эффективных форм, методов и механизмов управления объектами государственной собственности в инвестиционно-строительном комплексе и других отраслях народного хозяйства.
В соответствии с этой целью в работе решаются следующие основные задачи:
- структуризация государственного имущества, рассматриваемого в качестве объектов управления;
- выявление особенностей управления государственными имущественными объектами в системе Госстроя Российской Федерации;
- анализ показателей деятельности государственных унитарных предприятий в инвестиционно-строительном комплексе России;
- анализ зарубежного опыта управления государственным сектором экономики и возможности его применения в российской экономике переходного периода;
- разработка методических принципов оценки эффективности управления имущественными объектами государственной собственности;
- установление связи между оценкой стоимости и управлением принадлежащими государству имущественными комплексами;
- разработка системы мер по совершенствованию управлением государственным имуществом с учетом рыночных преобразований.
Объектом исследования являются имущественные комплексы, находящиеся в государственной собственности и в хозяйственном ведении Госстроя Российской Федерации.
Предмет исследования составляют процессы управления функционированием и использованием государственных имущественных объектов в инвестиционно-строительном комплексе и других отраслях российской экономики, методы, инструменты, организационно-экономические механизмы управления.
Теоретической и методологической базой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области управления недвижимостью и государственными предприятиями, форм и отношений собственности, эффективности управленческих решений, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, регулирующие имущественные отношения, методические рекомендации об оценке стоимости объектов. В диссертации нашли применение методы системного анализа, статистических сопоставлений, анализа финансово-хозяйственной деятельности, структурного анализа, экспертных оценок.
В работе автор опирался на труды Абалкина Л.И., Абрамова СИ., Беляева С.Г., Бушуева Б.С., Виссарионова А.Б., Грабового П.Г., Грязновой А.Г., Иванова Г.П., Короткова Э.М., Костецкого Н.Ф., Кошкина В.И., Лексина В.Н., Мильнера Б.З., Некипелова А.Д., Райзберга Б.А., Рахмана И.А., Рекитара Р.Я., Рутгайзера В.М., СаломатинаН.А., Смирнова В.И....
В качестве информационной базы исследования использованы статистические материалы Госкомстата РФ, Госстроя РФ, статистические и бухгалтерские данные предприятий инвестиционно-строительной сферы, материалы, приводимые в периодической печати, результаты расчетов, выполненных автором.
Научная новизна исследования заключается в разработке методического аппарата анализа и управления имущественными объектами государственной собственности в целом и объектами инвестиционно-строительного комплекса в частности, позволяющего повысить экономическую эффектив ность функционирования, использования государственного имущества, наполнения бюджетов страны и регионов.
Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:
- построена системно организованная и упорядоченная совокупность взаимосвязанных соподчиненных целей и задач управления государственным имуществом, включая как объекты недвижимости, так и имущественные комплексы предприятий государственного сектора экономики;
- проведен структурный анализ объектов государственной собственности в системе Госстроя Российской Федерации, выявлены особенности целевой ориентации и механизмов управления ими;
- проанализирована эффективность использования всей совокупности государственных имущественных объектов, а также деятельности государственных унитарных предприятий в российском инвестиционно-строительном комплексе;
- предложены методические подходы к определению эффективности управления государственным имуществом с использованием оценок его стоимости;
- разработаны методические рекомендации по эффективному использованию организационно-экономических механизмов управления разными видами имущества, находящегося в государственной собственности.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что обоснованные и сформулированные в нем научные положения, выводы и рекомендации могут быть использованы органами управления государственными имущественными комплексами и тем самым способствовать повышению эффективности управления ими и росту доходов государства. К тому же рационализация управления государственным имуществом, предоставляемым в концессию, аренду, лизинг и т.д., служит инструментом развития предпринимательства в России и способствует построению целостной системы рыночных механизмов управления российской экономикой.
На защиту выносятся:
- методические основы управления объектами государственной собственности в строительном комплексе и в других отраслях народного хозяйства;
- принципы эффективного управления имущественными объектами в виде недвижимости и государственных унитарных предприятий, находящихся в ведении Госстроя Российской Федерации;
- специфика использования организационно-экономических механизмов управления объектами государственного сектора российской экономики, включая объекты инвестиционно-строительного комплекса, в условиях становления и формирования рыночных от-ношении;
- методические подходы к определению экономической эффективности управления объектами государственной собственности с учетом оценки стоимости имущества.
Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования. Предложенные в работе методические рекомендации по повышению эффективности использования государственного имущества, деятельности государственных унитарных предприятий строительного комплекса нашли отражение в исследованиях и разработках, аналитических материалах, подготовленных в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления в строительстве, Госстрое России, в проектных организациях строительного профиля, используются в учебном процессе высших учебных заведений, докладывались автором на научно-практических конференциях во Владимире и Москве.
По теме диссертации автором опубликовано 6 научных трудов общим объемом 4,75 печатных листов.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы, изложена на 170 стр., имеет 12 таблиц и 7 рисунков.
Структура диссертационной работы соответствует целям, задачам и логике выполненного исследования.
С учетом того обстоятельства, что цели и задачи управления государственным имуществом претерпели значительную трансформацию в процессе перехода российской экономики к рыночным отношениям, в первой части диссертационного исследования особое внимание уделено целеполаганию, построению «дерева» целей и задач управления и регулирования отношений собственности. Далее анализируется структура государственных имущественных комплексов в виде недвижимости и государственных унитарных предприятий, рассматриваемых в качестве объектов управления со стороны государственных органов и уполномоченных распорядителей собственности.
Определенное место в работе занимает анализ зарубежного опыта управления государственным имуществом в странах с развитой рыночной экономикой и обоснование возможных направлений использования этого опыта в современной российской экономике.
Так как управление государственными имущественными объектами в диссертации рассматривается на примере строительного комплекса России, в работе выделена специальная глава, в которой изложены методические подходы к управлению государственным имуществом, закрепленным за организациями, предприятиями, учреждениями, находящимися в ведении Госстроя Российской Федерации. Выявлена специфика целевой ориентации управления объектами государственной собственности в строительстве, обусловленная отраслевыми особенностями состава этих объектов и характером их функционирования.
Учитывая, что в составе имущественного комплекса Госстроя Российской Федерации значительное место принадлежит федеральным государственным унитарным предприятиям (ФГУП), в диссертационной работе представлен анализ показателей эффективности использования реальных и финансовых активов этих организаций, в первую очередь - рентабельности.
Выполненные в диссертации методические разработки ориентированы на выработку методических подходов к определению эффективности управления разными видами государственного имущества, что потребовало оценки известных методов и разработки методических рекомендаций, направленных на их улучшение путем более полного отражения существенных факторов, определяющих вклад государственных имущественных комплексов в федеральный и региональные бюджеты. Принципиальная особенность методических разработок, представленных в диссертационной работе, состоит в том, что предложенные методические подходы к определению эффективности управления государственным имуществом включают оценку стоимости этого имущества с использованием разных методов.
Заключительная часть диссертационного исследования, отражающая его основной итог, рассматривает систематизированные направления совершенствования управления государственным имуществом с учетом общего курса проводимых в России экономических реформ и характеризующих их рыночных механизмов хозяйствования.
Анализ структуры государственной собственности как объекта управления
В соответствии с принципами системного анализа предпосылкой эффективного управления государственной собственностью служит систематизация ее объектов. Систематизация подразумевает сведение объектов в упорядочен t ную совокупность классификационных групп, применительно к каждой из ко торых должны быть определены ее социально-экономическое назначение, функции, а также характер управляющих воздействий со стороны государства как полного или частичного собственника (владельца, распорядителя, пользователя). Как правомерно отмечается в монографии «Управление государственной собственностью» [5], систематизация видов объектов государственной собственности с позиций теории управления позволяет ответить на вопросы: чем управляет государство, кто управляет от имени государства и как государство управляет объектами принадлежащей ей собственности. Отметим, что научно строгая систематизация и классификация видов и объектов государственной собственности по заранее обоснованной системе признаков, критериев в известной автору литературе отсутствует. Естественное в экономической науке разделение исследуемых видов и объектов собст л венности по признакам их отраслевой принадлежности и территориального размещения целесообразно, но не играет определяющей роли в задачах управления объектами государственной собственности. На первый план в этих задачах выдвигаются признаки сущностной природы, определяющие или характеризующие объект как экономический ресурс, допускающий его вовлечение в хозяйственный оборот в соответствии с его свойствами, доступностью, назначением.
Авторы упомянутой выше монографии [5] исходят из разделения объектов государственной собственности на три вида:
1. природные виды собственности;
2. материальные продукты человеческой деятельности;
3. нематериальные продукты человеческой деятельности, результат моз- говой (умственной) деятельности, т.е. интеллектуальная собственность. При более детальной градации с разделением указанных групп на подгруппы образуется следующая совокупность видов государственной собственности как объектов управления.
1.1. Недра - часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водостоков, простирающихся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.
1.2. Земля в виде сельскохозяйственных угодий, земельных участков, опорных поверхностей для размещения зданий, сооружений, коммуникаций, природных массивов.
1.3. Водные ресурсы в виде внутренних морских вод, территориальных морей Российской Федерации, трансграничных водных объектов, подземных водных объектов, озер, рек, лечебно-оздоровительных и особо важных локальных водных объектов, акваторий и бассейнов.
1.4. Леса - совокупность земли, древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных, микроорганизмов и других компонентов окружающей природной среды, биологически взаимосвязанных и влияющих друг на друга в своем развитии.
1.5. Особо охраняемые природные территории: государственные природные заповедники, природные парки, государственные природные заказники, памятники природы, дендрологические парки и ботанические сады, лечебно-оздоровительные местности и курорты.
2.1. Имущество Вооруженных Сил РФ, воинских формирований силовых структур и органов управления.
2.2. Имущественные комплексы закрытых административно-территориальных образований.
2.3. Транспортные объекты (железнодорожного, воздушного, водного, наземного транспорта). 2.4. Объекты жилого фонда в виде недвижимого имущества в жилищной сфере, включая земельные участки под жилыми строениями.
2.5. Нежилые помещения в жилых домах и отдельно стоящие.
2.6. Имущественные комплексы государственных предприятий и учреждений.
2.7. Движимое государственное имущество.
2.8. Универсальные социально-имущественные комплексы.
2.9. Государственные финансовые активы.
2.10. Пакеты акций в акционерных обществах и доли в обществах с ограниченной ответственностью.
3.1. Государственные объекты интеллектуальной собственности.
Сходная, но более укрупненная структура объектов государственной собственности представлена в Гражданском Кодексе РФ [20]. Она включает в себя:
1. земельные участки, имеющие определенные границы, местоположение, правовой статус, отражаемые в государственном земельном кадастре;
2. ограниченные природные зоны и обособленные природные объекты, заповедные зоны;
3. источники полезных ископаемых;
4. лесные ресурсы;
5. водные ресурсы;
6. недвижимость в виде зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений;
Существует еще одна категория объектов собственности - это государственное имущество за рубежом. Эта категория чаще всего ускользает от внимания исследователей; между тем, государственное имущество, находящееся за рубежом, составляет ощутимую часть государственной собственности. Так, стоимость российского государственного имущества за рубежом по оценкам экспертов составляла в 2000 году примерно 150 миллиардов долларов США. Представленное выше укрупненное деление объектов государственной собственности по видам недостаточно для их анализа как объектов управления по той причине, что применительно к перечисленным объектам государственная собственность не носит абсолютный характер. С одной стороны, функции управления объектами государственной собственности со стороны государственных органов могут быть ограничены природой объектов, не допускающей чрезмерного вмешательства человека. Такие ограничения носят законодательный и даже конституционный характер, а в ряде случаев вытекают из норм международного права. С другой стороны, во многих ситуациях государство разделяет полномочия управления объектами государственной и в еще большей мере общей (долевой, смешанной) собственности с другими субъектами.
В связи с указанными особенностями проанализируем специфику отдельных наиболее типичных объектов государственной собственности, которую необходимо учитывать при выборе предпочтительных форм и методов управления, оценке его эффективности.
Землю следует отнести к наиболее сложным объектам управления государственной собственностью уже по той причине, что земля может находиться и в государственной, и в муниципальной, и в частной собственности. Согласно статье 9 Конституции РФ, «Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности». Устанавливая возможность отнесения земли к разным формам собственности, Конституция РФ не определяет, какие виды земель относятся к государственной собственности, что затрудняет управление землей со стороны государства.
Гражданский кодекс РФ устанавливает, что «Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью» (статья 214). Однако подобное определение земли как объекта государствен „ ной собственности методом исключения других форм не вносит необходимой ясности в вопрос о конкретизации земельных участков, относящихся к государственной собственности. Земельный кодекс РФ также не решил проблему четкого выделения земель, относящихся к государственной собственности.
Структура и особенности управления объектами государственной собственности в системе Госстроя РФ
В ведении Госстроя России находятся 292 предприятия и учреждения федеральной собственности, из них 23 - строительно-монтажные организации, 5- промышленные предприятия, 19 - научно-исследовательские организации, 36- проектные, 19 - изыскательские, 107 - образовательные, прочие 83 организации включают: 20 - организации научного обслуживания, 14- комбинаты радиационной безопасности, 18- совхозы и 31 - прочие. В структуре балансовой стоимости основных фондов этих предприятий и учреждений на долю строительно-монтажных организаций приходится - 8,9%; промышленных предприятий - 4,1%; научно-исследовательских организаций - 11,8%; проектных организаций - 15,8%; изыскательских - 1%, образовательных - 50,5%, прочих - 7,9%.
В каждой из приведенных групп предприятий структура имущества неоднородна, но в целом по предприятиям и организациям основным элементом является недвижимость.
В строительных организациях в структуре имущества 80% относится к движимому и 20% - к недвижимому имуществу; в промышленности строительных материалов и конструкций это соотношение 35% и 65% соответственно; в промышленных предприятиях, относящихся к федеральной собственности: горно-обогатительных комбинатах 80% и 20%, в опытно-экспериментальном заводе Гелиоэнергомаш 50% и 50% соответственно; в научных, проектных и образовательных организациях более 95% в структуре имущества составляет недвижимость.
В соответствии с такой структурой имущества, подведомственного Госстрою РФ, основное внимание должно быть уделено совершенствованию методов управления объектами недвижимости. Системный подход к процессу управления недвижимостью представляет собой взаимосвязанное единство технических, экономических и управленческих экспертиз и решений. Компонентами недвижимости как системы в мировой практике принимаются: пространственно-экономическое развитие, вид использования, местоположение.
Управление государственным имуществом предприятий и организаций, находящихся в ведении Госстроя России, имея свою специфику, должно учитывать макроэкономические показатели, структурные изменения на уровне экономики страны в целом и прогнозные оценки развития строительства, промышленности строительных материалов и конструкций, прогнозные оценки развития науки и других сфер деятельности, функционально связанных со строительным производством.
Особое внимание должно быть уделено вопросам управления акциями, находящимися в федеральной собственности. Существующая система управления пакетами акций хозяйственных обществ, действующих в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства, в силу неразвитости фондового рынка в строительстве, по-нашему мнению, имеет следующие недостатки:
- недостаточно четко определены интересы государства, реализуемые посредством участия Госстроя России в акционерных обществах различных отраслей;
- количество организаций, имеющих пакеты акций, находящиеся в федеральной собственности, не соответствует реальной необходимости;
- отсутствует единообразная подкрепленная соответствующими нормативно-правовыми документами и договорами система назначения представителей государства в органах управления акционерных обществ и организаций трастового управления акциями;
- отсутствует полная и достоверная информация об акционерных обществах, в которых имеется контрольный пакет или доля акций, находящихся в федеральной собственности, отсутствует порядок получения, систематизации и обобщения информации о состоянии дел в этих обществах.
В то же время основными задачами управления пакетами акций, находящимися в федеральной собственности, должны являться:
- оптимизация управленческих затрат (сокращение акционерных обществ, в уставном капитале которых имеется доля государства, сокращение расходов, связанных с управлением);
- осуществление институциональных преобразований;
- стимулирование развития производств, улучшение финансово-экономических показателей деятельности акционерных обществ, привлечение инвестиций;
- обеспечение отдачи от проводимой стратегии и тактики по рациональному использованию активов. Для совершенствования управления акциями необходимо создать информационную базу, позволяющую проводить анализ состояния, выработку стратегии и принятия решений в отношении портфеля акций акционерных обществ, находящихся в сфере ведения Госстроя России.
Основой информационного обеспечения может служить реестр акционерных обществ строительного комплекса, акции которых находятся в федеральной собственности. В реестре должны найти отражение следующие показатели:
- адресность и величина закрепленного пакета акций, то же в процентном отношении к уставному капиталу акционерного общества, показатели независимой оценки вариантов стоимости акций и их пакетов, определяемых различными методами: оценка на основе активов компании, оценка сравнимых продаж, оценка на основе дисконтирования будущих денежных потоков;
- структура капитала каждого акционерного общества, распределение акций среди акционеров;
- величина активов, чистых активов, кредиторской задолженности в абсолютных значениях, и в т.ч. в сопоставлении с величиной чистых активов;
- динамика портфеля акций и их структура;
- правовые документы и решения, связанные с условиями оборота акций.
При принятии решений по акциям, принадлежащим государству, следует осуществлять оценку финансового состояния предприятия с учетом показателей финансовой устойчивости, ликвидности, платежеспособности. Неплатежеспособность предприятия, например, может быть одним из инструментов блокирования всех возможных действий с его акциями.
Для проведения анализа и принятия решений акционерные общества, акциями которых владеет государство, могут быть объединены в три группы, а именно: неблагонадежные, условно-благонадежные, благонадежные — по уровню убыточности (значение коэффициента текущей ликвидности и соотношения чистых активов или собственных оборотных средств к заемным средствам).
Методические основы оценки эффективности управления государственным имуществом
Оценка эффективности управления объектами государственной собственности, включая как федеральную собственность, так и собственность субъектов Российской Федерации, чрезвычайно затруднена прежде всего слабой разработанностью методологических принципов такой оценки и методических подходов к ней. Отсутствие надежной методической базы не позволяет создать и практически использовать общепринятые прикладные методики количественной оценки уровня, качества, эффективности всей системы управления государственным имуществом и её подсистем.
К подсистемам общей системы управления относится в первую очередь управление такими указанными в первой главе диссертационной работы объектами как земля, недра, природные ресурсы, имущественные комплексы государственных предприятий и учреждений, государственные финансовые активы, государственные пакеты акций и имущественные доли в хозяйственных товариществах и обществах. Но даже применительно к имуществу (прежде всего основным средствам) государственных унитарных предприятий методика оценки эффективности управления имуществом не разработана.
Довольно часто в научной литературе взамен методов оценки эффективности управления производственными ресурсами, находящимися в государственной и муниципальной собственности, применяются методики оценки эффективности использования самих ресурсов [57, 66]. Тем самым оценивается не эффективность системы управления объектом собственности, а эффективность функционирования, применения имущественного объекта. Практически не исследовано влияние на эффективность управления формы собственности, вида собственника. Так, повсеместно распространено убеждение, что управление со стороны частного собственника более эффективно, чем управление тем же имуществом со стороны собственника в лице государственных органов управления. Между тем подобный вывод представляется спорным.
Тот факт, что в странах с рыночной экономикой, а в последние годы и в России органы государственной власти передают управление государственным имуществом в руки трастовых фирм, приобретают пакеты акций частных компаний (со смешанной собственностью) вовсе не свидетельствует о более высокой эффективности управления частным сектором. Ведь в условиях трастового управления владение и распоряжение имуществом остается в руках государства, то есть форма собственности не меняется. Дело здесь не в преимуществах самого управления частной собственностью перед управлением государственной, а в применяемых методах управления, в прогрессивности менеджмента.
В зарубежной научной литературе проблема эффективности управления государственным имуществом часто рассматривается в русле эффективности государственного управления в целом. Такая постановка в определенной мере оправдывается тем, что в ряде стран с рыночной экономикой основная часть имущества находится в негосударственной собственности, но вовлекается в процесс выполнения государственных заказов. Разнообразные проблемы эффективности государственного управления, прежде всего производительности труда в государственном секторе, рассмотрены в книге [66], содержащей сборник статей ряда иностранных ученых и менеджеров. Однако производительность и качество труда в государственном секторе лишь частично отражают проблему эффективности использования государственного имущества.
Реальная оценка эффективности управления объектами собственности в любых её формах, в том числе и в государственной, требует четкого установления показателей эффективности и критериев, от которых они зависят, а также разработки методик расчета частных показателей эффективности и интегрального показателя. Эта научная проблема еще далека от своего решения, еще не сформированы даже общие принципы оценки эффективности управления государственным имуществом и способы их воплощения в конкретные применимые на практике методики.
Попытка выработки общего подхода и исходных положений оценки эффективности системы управления государственной собственностью предпринята в упоминавшемся выше учебнике «Управление государственной собственностью» [57]. Авторы предлагают выделять народнохозяйственную эффективность управления объектами государственной собственности в целом и эффективность управления отдельными предприятиями, применяя способ сравнения экономической эффективности предприятий до приватизации и после приватизации. На наш взгляд, подобный подход имеет ограниченную область применения и мало достоверен, так как в процессе приватизации резко изменились внешние условия функционирования государственных предприятий. Анализ, проведенный отдельными исследователями [6, 21], приводит к выводу, что после приватизации на большинстве государственных предприятий существенного повышения их экономической эффективности, измеряемой показателями рентабельности, производительности труда, фондоотдачи, материалоемкости производимой продукции, не наблюдалось.
Авторы учебника [57] предложили также совокупность критериев, определяющих качество и эффективность управления государственной собственностью, включающую следующие группы.
1. Рыночные критерии:
1.1. Соответствие номенклатуры производимой продукции, работ, услуг потребностям рынка.
1.2. Вероятность коммерческого успеха.
1.3. Ожидаемый объем продаж.
1.4. Позиция в конкурентной борьбе.
1.5. Стартовые затраты (стартовый капитал).
2. Научно-технические критерии:
2.1. Вероятность технического успеха.
2.2. Стоимость и трудоемкость изготовления продукции (издержки производства).
3. Финансовые критерии:
3.1. Инвестиции в производство.
3.2. Годовой размер прибыли.
3.3. Норма прибыли (рентабельность производства).
Оценка рыночной стоимости земельных участков
Кроме определения рыночной стоимости объектов недвижимости подлежит оценке также и земля, занимаемая этими объектами. Земельный уча 143
сток, на котором расположен строительный объект, в ряде случаев обладает стоимостью, соизмеримой с ценой самого объекта. Как показано в предыдущей главе, оценка стоимости земельного участка играет важную роль в управлении строительными объектами.
Основным земельным законодательством в настоящее время является земельный кодекс Российской Федерации, который был принят Государственной Думой 28.09.2001 г. и одобрен Советом Федерации 10.10.2001 г. Объектами земельных отношений являются земельные участки и права на них. Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным Кодексом.
В п. 6 Земельного кодекса указано, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Это ограничение не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Тем самым оборот земельных участков под строительство осуществляется согласно Земельному Кодексу.
Земельным кодексом регулируется приобретение прав на земельные участки. Так, в ст. 36 Кодекса отмечается, что исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Важно отметить, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
При продаже в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 36 Земельного кодекса, устанавливается цена земли в поселениях с численностью населения:
- свыше 3-х миллионов человек - в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
- от 500 тысяч человек, а также за пределами черты поселений - в размере от трех до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).
Применительно к объектам оценки в строительных и обслуживающих строительство организациях Московской области, Московская областная Дума приняла закон, предусматривающий определение цены приватизации земельных участков, находящихся под частными постройками, в виде десятикратной ставки земельного налога.
Применительно к оценке земли Кодексом (ст. 66) предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.
Для оценки рыночной стоимости земли используются несколько методов: сравнения продаж, техники остатка для земли, метод соотнесения, разбивки на участки, капитализации земельной ренты.
При наличии достаточной информации наиболее предпочтительным является метод сравнения продаж. Обоснованием применимости этого метода может служить достаточное количество совершившихся сделок, имея в виду и тот факт, что субъекты рынка действуют, ориентируясь на информацию об аналогичных сделках.
Принцип сравнения предполагает, что благоразумный покупатель не заплатит за выставленный на продажу земельный участок сумму больше той, за которую можно приобрести сходный по качеству и пригодности участок.
В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между сравнительными участками.
Как правило, выделяется девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке.
1. Права собственности на недвижимость.
2. Условия финансирования.
3. Условия продажи.
4. Состояние рынка.
5. Месторасположение участка.
6. Физические характеристики.
7. Экономические характеристики.
8. Использование участка.
9. Компоненты, не связанные с недвижимостью.
В качестве сравниваемых выбираются объекты, конкурентоспособные с позиции типично информированного покупателя. Имеется в виду, что сделка продажи была честной, обе стороны имели необходимую информацию и поступали экономически целесообразно, условия финансирования были нормальными рыночными. Следует также иметь в виду, что при корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки должны выполняться от объекта сравнения к объекту оценки.
Доходный подход представляет собой оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем в будущем доходов от ее коммерческой эксплуатации (сдачи в аренду) или от продажи. Этот подход применяется к земельным участкам, приносящим доход. В качестве источников дохода учитываются:
- рента, при оценке сельскохозяйственных и лесных земель;
- арендная плата, при оценке земель поселений;
- доход от прироста стоимости земли, при её перепродаже в будущем;
- часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на земельный участок.
Текущая стоимость земли может быть определена двумя способами:
- прямой капитализации;
- капитализации по норме отдачи (анализа дисконтированного денежного потока).
Метод прямой капитализации предполагает перевод величины годового дохода в показатель стоимости объекта собственности путем деления дохода на коэффициент капитализации согласно формуле:
Методикой государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации, утвержденной Госкомитетом РФ по земельной политике 11.05.2000 г., срок капитализации расчетного рентного дохода принимается равным 33 годам, чему соответствует значение коэффициента капитализации, равное 0,03. Для земель городских и сельских поселений с коммерческим использованием объектов недвижимости ставка капитализации должна быть более высокой. Данный метод применяет 147
ся, как правило, при оценке земли приносящей, постоянный или равномерно изменяющийся доход.
Метод техники остатка базируется на принципе остаточной продуктивности земли, согласно которому оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других элементов производства (труд, капитал, управление) приписывается земельному участку. Этот метод применяется в первую очередь для физических компонентов (земля и здания), а также и для финансовых компонентов (собственный и заемный капитал).
Метод соотношения предполагает определение соотношения между стоимостью земли и стоимостью улучшений. В каждом конкретном районе существует типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью недвижимости. Зная такое соотношение, можно использовать его для анализа продаж аналогичных земельных участков, подлежащих оценке.
Определим, например, стоимость права выкупа земельного участка предприятия ОАО «АТП-12», расположенного в черте промзоны г. Орехово-Зуево. В соответствии с постановлением Правительства Московской области от 23.11.2000 г. № 143/35 на территории Московской области за базовые замеры арендной платы в 2001 году принимаются ставки земельного налога, установленного для данного вида использования земель и категории землепользователей. По данным Инспекции по налогам и сборам РФ по г. Орехово-Зуево, ставка налога на землю за 1 кв.м под производственными помещениями в черте промзоны города в 2001 году составляет 4,86 руб.
