Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Теоретико-методологические основы функционирования рынка управления объектами недвижимости 11
1.1. Специфические особенности российского рынка недвижимости 11
1.2. Место и роль субъектов рынка недвижимости 22
1.3. Теоретические основы функционирования управляющей компании на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости 27
ГЛАВА 2. Концепция управления развитием объектов недвижимости 40
2.1. Цели управления развитием объектов недвижимости 40
2.2. Сущность и этапы концепции управления развитием недвижимости 56
2.3. Структурная схема управления объектам коммерческой недвижимости 97
ГЛАВА 3. Реализация положений концепции управления недвижимостью 101
3.1. Реализация концепции управления развитием недвижимого имущества применительно к проекту создания многофункционального комплекса (1-й объект)... 101
3.1.1. Характеристика объекта и целей анализа 101
3.1.2. Этапы реализации программы управления и организации деятельности управляющей компании по проекту 103
3.1.3. Оценка альтернативных стратегий развития объекта 125
3.2. Реализация концепции управления развитием недвижимого имущества применительно к проекту реорганизации (П-й объект) 128
3.2.1. Характеристика объекта и целей анализа 128
3.2.2. Реализация программы управления по проекту реорганизации 133
3.2.3. Концепция развития объекта в условиях реорганизации 143
Выводы и предложения 152
Список литературы 155
- Специфические особенности российского рынка недвижимости
- Место и роль субъектов рынка недвижимости
- Цели управления развитием объектов недвижимости
- Реализация концепции управления развитием недвижимого имущества применительно к проекту создания многофункционального комплекса (1-й объект)...
Введение к работе
Управление недвижимым имуществом дифференцируется и профессионализируется. На рынке появляется все больше компаний (пока преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге), выполняющих не весь набор функций по управлению недвижимостью, а специализирующихся на нескольких из них.
Вместе с тем, на отечественном рынке недвижимости еще остаются слабо освоенные сегменты, особенно касающиеся проблем профессионального управления развитием объектов недвижимости. Под их развитием в работе понимаются улучшение системы управления на объекте, приводящее к увеличению доходности, и материальные преобразования недвижимости, позволяющие увеличить ее рыночную стоимость.
На сегодняшний день владение практически любым видом недвижимости открывает весьма перспективные возможности для получения дополнительного, а часто основного дохода. Однако, к сожалению, не все российские собственники, во-первых, умеют управлять своей недвижимостью (управление развитием недвижимости и бизнес-процессы с этим связанные имеют особую специфику, отличную от работы на других рынках товаров и услуг), а во-вторых, многие объекты являются низкорентабельными в силу их несоответствия требованиям меняющегося рынка.
Кроме того, важным фактором, негативно отражающимся на развитии института управления недвижимостью в РФ, является отсутствие единства в понимании, а отсюда и в реализации, соответствующих процессов между управляющими компаниями, обслуживающими недвижимость в городской черте, и корпоративными собственниками, основной доход которых связан с использованием специфического имущества той или иной отрасли экономики. При этом следует отметить, что методологическая основа управления недвижимостью для этих сфер одинакова, и в рамках настоящей работы делается попытка решения задачи определения данного единства.
Одновременно, выявляется и отмечается, что причины различия в восприятии процессов управления основаны прежде всего на отсутствии со стороны представителей обозначенных сфер изучения и анализа опыта друг друга. Последнее объясняется рядом обстоятельств. С одной стороны, серьезной проблемой представляется тот факт, что опыт управляющих компаний, накопленный и апробированный на конкретных объектах и комплексах недвижимости, весьма индивидуализирован и нет открытых для свободного доступа единых, согласованных со многими участниками рынка, эталонов, стандартов, принципов, а также единых, приемлемых и отвечающих предъявляемым требованиям методик управления развитием недвижимости. Более того, опыт управляющих компаний является их коммерческой тайной.
Анализ деятельности большинства российских управляющих компаний
показывает, что многие объекты были получены в управление либо
случайно, либо легко без всякого конкурса от "родственной" компании-
застройщика, от знакомого собственника и т.д. В связи с этим спектр
оказываемых ими услуг, а также качество этих услуг не всегда являются
конкурентоспособными. Соответственно, в настоящий момент весьма
актуальной проблемой является повышение эффективности как управления
объектами недвижимости, так и самих управляющих компаний, создающих
для этого необходимые условия, позволяющие извлекать наибольшую
выгоду от использования объектов. При этом следует отметить, что в целом
набор выполняемых функций уже сформировался, является приблизительно
одинаковым, и отсутствие динамики в этом направлении в связи с
ограниченностью интересов управляющих компаний только "известными" и
"попятными" им объектами недвижимости городской черты делает
практически невозможным их выход па другие сегменты рынка
недвижимости.
' С другой стороны, лишь незначительное число корпоративных
собственников рассматривают свою недвижимость в качестве
6 стратегического актива, которым необходимо квалифицированно управлять.
Если управление активами на рынке коммерческой недвижимости означает
процесс принятия решений с целью увеличения рыночной стоимости и
получения от нее потенциального дохода, то в большинстве случаев у
корпоративных собственников получение прибыли связано с другими
процессами: например, добычей, транспортировкой, переработкой полезных
ископаемых, выработкой и транспортировкой электроэнергии,
осуществлением услуг по перевозке людей и грузов и т.п. Вследствие же
того, что в основе любого из указанных видов деятельности лежит мощный
ресурс недвижимого имущества, корпоративные собственники фактически
одновременно выполняют так же функции управляющих компаний. Однако
это представляется для менеджеров корпораций не вполне очевидным, в
связи с чем не всегда осознается необходимость применения современных
методов управления, использования новых механизмов и инструментов
управления, разработки соответствующих стратегий и программ. В
большинстве случаев внимание уделяется решению только тех вопросов,
которые прямо продиктованы действующим законодательством, например,
необходимость переоформления прав на земельные участки (в связи с
введением в действие Земельного кодекса РФ) и требование об
обязательности государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. Однако и здесь возможны различия в подходах к
решению данной проблемы, как положительные (например, ОАО "Газпром"
[36,37]), так и отрицательные (например, РАО "ЕЭС" и ОАО "РЖД"1).
Актуальность диссертационного исследования обусловлено также
необходимостью научного обоснования характеристики объектов
недвижимости как единого неделимого комплекса и разработки современной
концепции управления им с целью развития в наиболее выгодном
направлении на достаточно длитслытую перспективу. В этом, а также в
обосновании других методологических и методических вопросов управления
1 Павлова О.П.. Олехнович В.Г., Харламов А.С. "Управление недвижимым имуществом ОАО "Газпром", -"Газовая промышленность", № 12, 2005, с. 38
недвижимостью, представляется единство процесса для различных видов недвижимости.
Следует отметить, что проблемы управления и анализа рынка недвижимости, оценки стоимости объектов реконструкции, девелопмента, оценки вариантов использования объектов недвижимости постоянно находятся в поле зрения отечественных и зарубежных ученых. Здесь необходимо выделить труды: В.Л. Горем ыкипа, П.Г. Грабового, В.В. Кущепко, С.Н. Максимова, М.М. Соловьева, Р. Гровера, Р. Пейзера, А. Фрей, Т. Юнтилла и др.
Но в то же время, вопросы управления развитием объектов коммерческой недвижимости рассмотрены пока недостаточно, что во многом определяет актуальность настоящего диссертационного исследования. Именно диверсификация недвижимого имущества является наиболее очевидным решением в целях повышения доходности имущества, что в итоге является связующим звеном обоснования методологического единства управления любыми видами недвижимости.
Цель диссертационного исследования состоит в обосновании теоретического подхода к управлению развитием объектов коммерческой недвижимости, базирующемуся на стратегии, и разработке на этой основе методических рекомендаций по повышению эффективности их использования.
Для достижения указанной цели в диссертации решены следующие задачи:
сформулирована содержательная характеристика понятия "коммерческая недвижимость", определены ее основные составляющие элементы;
систематизированы цели управления по каждому классу коммерческой недвижимости, произведена их группировка в "пакеты" по принципу непротиворечивости друг другу;
выделены перспективные организационные формы и структуры управления развитием объектов коммерческой недвижимости;
определены функциональные области деятельности управляющей компании на различных стадиях "жизненного цикла" объектов коммерческой недвижимости;
определено место управления развитием недвижимости применительно к имущественно-технологическим комплексам корпоративных собственников;
научно обоснован методический подход к организации управления деятельностью по созданию, улучшению или модернизации объектов коммерческой недвижимости с позиции достижения максимальной прибыли и обеспечения при этом социальной ответственности перед обществом.
Объектом исследования являются институты рынка недвижимости и возникающие между ними организационные отпошепия управляющей компании, направленные па развитие и повышение рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов по методам оценки целесообразности принятия управленческих решений по развитию недвижимого комплекса.
Теоретической основой исследования послужили научные основы управления, принципы ситуационного подхода, методологии управления проектом и недвижимостью, методы организации деятельности институтов рынка недвижимости, нормативные акты, труды отечественных и зарубежных ученых по проблематике диссертации.
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке методических рекомендаций по организации управления развитием объектов коммерческой недвижимости на различных стадиях их "жизненного цикла". В частности, получены следующие новые научные результаты;
определено место и предметная область деятельности управляющих компаний среди субъектов рынка недвижимости;
обоснованы основные положения концепции управления развитием объектов коммерческой недвижимости па основе разработки и реализации девелоперского проекта;
разработан методический подход к обоснованию целесообразности сноса, реконструкции или модернизации объектов недвижимости с учетом интересов собственника и управляющей компании, включая их социальную ответственность перед обществом;
даны рекомендации по построению проекти о-ориентированной системы управления коммерческой недвижимостью с позиции перспективного развития каждого объекта комплекса недвижимости;
разработаны подходы по формированию стратегически ориентированного учета недвижимого имущества корпоративного собственника и сформулированы предложения по оценке эффективности управления недвижимостью на основе системы сбалансированных показателей.
Значение полученных результатов для теории и практики. Предложенные в диссертации методические положения по организации работы управляющих, девелоперских компаний развивают методологию управления педвижимостыо, расширяют сферу ее применения по отношению к недвижимой собственности. Применение разработанных рекомендаций обеспечивает системность предлагаемых просктно-ориентированных структур относительно целевых задач и приоритетов деятельности управляющих компаний. Разработанные методы и рекомендации направлены на улучшение использования имеющегося потенциала институтов инфраструктуры рынка недвижимости. Результаты диссертационного исследования внедрены в практику работы компаний нефтегазовой отрасли.
Апробация исследований, Основные результаты диссертационного исследования были доложены и одобрены на:
IV-й всероссийской конференции молодых ученых, специалистов и студентов по проблемам газовой промышленности России "Новые технологии в газовой промышленности", Москва, 2001 год;
всероссийских научно-практических конференциях "Практика регистрации прав на объекты предприятий нефтегазового комплекса", Салехард, 2001 год; "Проблемы государственной регистрации прав на объекты нефтегазового комплекса, линейные и протяженные сооружения", Тюмень, 2005 год;
заседании круглого стола "Проблемы государственной регистрации прав на объекты недвижимости в производственно-технологической сфере", Москва, 2002 год;
отраслевых семинарах "О ходе работ по государственной регистрации прав ОАО "Газпром" на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества", Москва 2002 год, "Земельно-имущественные правоотношения с учетом специфики ОАО "Газпром", Москва, 2003 год, "Вопросы работы с имуществом в системе ОАО "Газпром", Москва, 2004 год, "Вопросы управления земельно-имущественным комплексом ОАО "Газпром" и его дочерних обществ", Москва, 2005 год, "Вопросы управления земельно-имущественным комплексом ОАО "Газпром" и его дочерних обществ", Москва, 2006 год.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 10 научных работ общим объемом 3,8 п.л., в том числе 1 учебник объемом 15 п.л. (в том числе лично автору принадлежит 1,3 п.л.), 9 научных статей и тезисов выступлений общим объемом 2,5 п.л.
Структура и объем работы. Диссертация изложена на 165 страницах печатного текста, включает 16 таблиц, 18 рисунков и состоит из введения, трех глав и заключения.
Специфические особенности российского рынка недвижимости
В России о формировании рынка управления недвижимостью стали говорить в середине девяностых годов прошлого века при появлении спроса на первоклассные здания и помещения для офисов и торговой деятельности. До этого объекты недвижимости не воспринимались с точки зрения их коммерческого использования. Точнее, их коммерческое использование ограничивалось перепродажей или стихийной сдачей площадей в аренду с минимальным управлением (или вообще без него) этой недвижимостью.
Одновременно, крупные корпоративные собственники, чья основная деятельность не связана с функционированием различных торговых и офисных комплексов, до последнего времени вообще не уделяли должного внимания вопросу управления недвижимостью, составляющей основную часть их имущества [34,36,37,54]. Отсутствие в их арсенале управленческих механизмов инструментов, относящихся к специфической сфере управления недвижимостью (а управление недвижимостью и бизнес-процессы на рынке недвижимости имеют особую специфику, отличную от работы на других рынках товаров и услуг [2,7,14,23,29,33,35,43,57,60,63,65,66,78,79,87,99,102, 103,117], снижает доходность имущества в целом, а иногда и приводит и к убыткам.
Поэтому рано или поздно каждый собственник объекта коммерческой недвижимости сталкивается с вопросом: заниматься управлением самостоятельно или доверить это дело профессионалам, способным не только разработать индивидуальный бизнес-план и программу управления недвижимостью, но и реализовать их непосредственно на объекте, минимизировав при этом возможные риски.
По результатам проведенных исследований и анализа состояния рынка недвижимости следует отметить, что профессиональное управление недвижимостью в России начинает активно развиваться [29,40,43,57,59,60,65,66,79,80,99,104,117]. Уже сейчас, основываясь на опыте Москвы и Санкт-Петербурга, можно говорить о существовании определенных тенденций в развитии этого бизнеса. В настоящее время существуют четыре пути появления управляющих компаний:
- риэлтерские компании, начав с оказания услуг собственникам недвижимости по сдаче в аренду их зданий, постепенно берут на себя часть функций по управлению объектами недвижимости;
- компании-застройщики после завершения строительства принимают на себя функции эксплуатирующей компании с целью дальнейшего закрепления объекта (реального источника доходов) за собой, и по мере расширения предоставляемых услуг и увеличения перечня объектов перерастают в управляющие компании;
- крупные корпоративные собственники недвижимости организуют структурные подразделения по управлению принадлежащими им объектами недвижимости, которые затем могут быть преобразованы в управляющие компании;
- консалтинговые компании в сфере недвижимости (консультанты в инвестировании, проектировании, строительстве, реализации, эксплуатации недвижимости), которые в портфеле своих услуг содержат услугу под названием "управление недвижимостью",
В целом же на российском рынке управления недвижимостью существует ряд характерных проблем.
Как показывает опыт, создание большинства российских управляющих компаний происходило в связи с необходимостью принятия решений по обслуживанию уже существовавшего объекта недвижимого имущества, по не в целях создания компании для развития нового сегмента рынка. Б связи с этим спектр оказываемых услуг, а также качество этих услуг не всегда являются конкурентоспособными. Соответственно, в настоящий момент весьма актуальной проблемой является повышение эффективности как управления объектами недвижимости, так и самих управляющих компаний, создающих для этого необходимые условия, позволяющие извлекать наибольшую выгоду от использования объектов. При этом первоначальная ориентированность на конкретный объект обусловливает однонаправленность развития рынка управления недвижимостью, исключающую интеграцию в этот процесс новых видов недвижимости. Данное обстоятельство является основной причиной увеличивающегося разрыва в развитии профессиональных управляющих компаний и корпоративных собственников, также занимающихся недвижимостью и фактически самостоятельно выполняющих функции по управлению недвижимостью.
Одна из существенных причин низкой эффективности управляющих компаний состоит в неразвитости конкурентных отношений между субъектами рынка недвижимости. Развитие конкуренции в сфере деятельности управляющих компаний - вот основное звено в решении проблемы их эффективности, устойчивости в развитии, положении в системе преобразутощихся экономических отношений, демонстрации преимуществ своей деятельности [26,44,57,59,60,65,66,99,106,116,121]. Вместе с тем формирование рыночного механизма деятельности управляющих компаний возможно при соблюдении следующих принципов: - недопущение монопольного положения той или иной компании; - основой договора предоставления тех или иных услуг должна быть экономическая заинтересованность управляющей компании в повышении эффективности функционирования недвижимости; - разработка объективного контроля со стороны заказчика (собственника, арендатора и т.д.) за деятельностью управляющей организации; - конкурсный отбор управляющей компании.
Место и роль субъектов рынка недвижимости
Практика показывает, что привлечение управляющих компаний, имеющих достаточный опыт управления и квалифицированный персонал, может обеспечить быстрое и беспристрастное решение различных вопросов, возникающих в ходе управления недвижимостью. Решение, принятое независимым профессиональным управляющим недвижимостью или консультантом, которому доверяют собственник, подрядная организация, арендатор объекта недвижимости и другие заинтересованные участники рынка недвижимости, может быть более приемлемым для сторон, чем решение, принятое одной из них. Впоследствии это позволяет избежать длительного и дорогостоящего судебного разбирательства, других рисков.
Применительно к корпоративным собственникам недвижимости необходимо отметить, что на практике корпорации достаточно часто пользуются услугами различных консалтинговых компаний, организаций-оценщиков, сторонних консультантов, аудиторов и т.п. При этом вопросы, которые ставятся перед привлекаемыми компаниями, в большинстве случаев ориентированы либо на какие-либо аспекты, связанные с деятельностью организации, либо на проблемы бухгалтерского и налогового учета. Определение в качестве отдельной позиции вопросов, связанных с функционированием недвижимости корпоративного собственника, является достаточно редким. Одной из важнейших причин, препятствующих расширению круга управленческих вопросов и вовлечения в активную деловую практику механизмов управления недвижимостью, является недостаточная осведомленность собственника о принадлежащем ему недвижимом имуществе, а также отсутствие в организации стратегии, относящейся к недвижимости (или соответствующих положений в имеющейся в компании стратегии), и обеспечивающего реализацию стратегии управленческого учета.
Теоретические основы функционирования управляющей компании на разных стадиях жизненного цикла объекта недвижимости
Управление недвижимостью - это комплексный подход к поддержанию и улучшению состояния объекта, прогнозирование и организация его развития с целью получения максимально возможного дохода от использования объекта.
В управлении недвижимостью участвуют два основных субъекта (иногда совпадают в одном лице): собственник недвижимого имущества и управляющая компания (в лице конкретного управляющего).
Управляющая компания - организация, основным видом деятельности которой является управление недвижимостью, находящейся в собственности третьих лиц, иногда своей собственностью, если недвижимость входит в инвестиционный портфель, или когда функции управляющей компании выполняет корпоративный собственник в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества [57,59,61,100,110].
В сферу компетенции управляющей компании входят взаимоотношения с государственными надзорными органами по поводу состояния объекта недвижимости, его соответствия существующим санитарным, противопожарным, градостроительным нормам и другим правилам [90,101,114]. Взаимоотношения с государственными надзорными органами по поводу деятельности пользователей объекта управления входят в сферу деятельности управляющей компании только в случае, когда они непосредственно затрагивают состояние объекта управления, либо угрожают интересам и безопасности учредителя управления, других пользователей объекта управления, а также в случае совпадения в одном лице собственника и управляющей компании.
Управляющий недвижимостью - как правило, представитель управляющей компании, прикрепленный к конкретному объекту недвижимости или нескольким объектам. Также управляющий может являться доверенным лицом непосредственно собственника,
Управляющий коммерческой недвижимостью может определить реальную возможность повышения рентабельности недвижимости. Его основная задача состоит в умении сбалансировать расходы по содержанию объекта недвижимости и доходы, получаемые в результате рационального управления. В случае с недвижимостью в городской черте решение может оказаться, например, в улучшении условий нахождения арендаторов в здании. Ремонт, модернизация, установка централизованного кондиционирования, телефонных линий, сдача резервных площадей - все зависит от конструкции самого объекта, знаний и опыта управляющего. Как правило, управляющий недвижимостью предоставляет собственнику несколько вариантов развития его объекта. Применительно к корпоративным собственникам вариантами развития могут быть предоставление дополнительных площадей в аренду в зданиях железнодорожных вокзалов, строительство небольших кинотеатров в аэропортах для пассажиров, чьи рейсы по каким-либо причинам задерживаются, предоставление подземных линейных сооружений под прокладку, например, средств коммуникаций и
ДР Взаимоотношения управляющего недвижимостью с собственниками, арендаторами, другими пользователями объекта недвижимости, поставщиками, иными лицами, имеющими отношение к объекту управления, строятся на договорной основе. Условия договоров, заключаемых управляющей компанией, не должны выходить за рамки прав и полномочий управляющей компании, предоставленных ей учредителем управления, нарушать его права и законные интересы.
Управляющая компания заключает контракты на поставку товаров, проведение работ, оказание услуг, которые по квалификационным, технологическим или экономическим причинам не могут быть выполнены штатным персоналом управляющей компании в силу особенностей специализации.
К ключевым функциям и обязанностям управляющей компании можно отнести следующие: - подготовка программы управления объектом, организация проведения экспертизы объекта недвижимости; - своевременное уточнение стратегии развития и использования объекта; - организация (проведения) землеустроительных работ и постановка земельных участков на кадастровый учет, проведение технической инвентаризации объектов недвижимости; - обеспечение государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом; - обеспечение стратегически ориентированного учета недвижимости; - разработка бюджета доходов и расходов, периодических планов по управлению объектом; - организация технического обслуживания и санитарного содержания объекта недвижимости; - анализ и мониторинг рынка недвижимости; - организация рекламы и продвижения объекта на рынке; - работа с клиентами по объекту недвижимости: привлечение арендаторов, организация их обслуживания и т.д.; - финансовый менеджмент на объекте; планироБание, учет, отчетность и организация расчетов; - работа с поставщиками товаров и услуг, подрядными организациями, органами государственного контроля и надзора; - работа по сохранению и улучшению эксплуатационных и потребительских характеристик и по повышению рыночной стоимости объекта недвижимости; - организация и обеспечение безопасности;
Цели управления развитием объектов недвижимости
Исходной тонкой управления недвижимостью является определение основных целей этото управления [6,9,12,29,37,44,47,52,58,68,72,76,93,118, 121,124,133]. В смешанной рыночной экономике управление недвижимостью характеризуется многообразием форм и механизмов своего проявления в зависимости от характера собственности на тот или иной объект недвижимости, от функционального назначения [26,27,36,44,53,58,72,76,84, 89,96,109,111,121,124]. Соответственно цель управления недвижимостью есть не что иное, как качественно и количественно прогнозируемый результат владения, распоряжения и пользования соответствующим объектом недвижимости. Ожидаемый результат дифференцируется в зависимости от типа объекта недвижимо сій, намерений собственника и этапа жизненного цикла объекта недвижимости.
В частности, в торговые и офисные здания инвесторы вкладывают деньги по многим причинам. Одни заинтересованы в постоянном доходе, другие хотят получить преимущества при уплате налога с прибыли. Некоторые инвестируют средства па длительный срок, чтобы потом продать недвижимость по более высокой цене. Корпорация или какая-либо другая организация (юридическое лицо) покупают недвижимость не для вложения средств, а для обеспечения необходимыми площадями своего бизнеса и т.д.
С точки зрения роли недвижимости в реализации интересов собственника вся коммерческая недвижимость может быть разделена на три класса [6,7,19,20,103,104,131,135].
1. Операционная недвижимость - недвижимость, занимаемая собственником и используемая им для реализации своих функций или бизнес-процессов (административных, производственных и других). Причем, собственник может построить или купить, например, здание, чтобы разместить все свои подразделения в одном месте и по одному адресу.
Иногда эти здания имеют больше площади, чем это І.необходимо собственнику, или произошли изменения в рабочем процессе или в структуре компании, тогда встает вопрос о сдаче этих площадей в аренду, которая могла бы принести компании дополнительный доход.
2. Коммерческая недвижимость - недвижимость, непосредственно собственником не используемая и предназначенная для осуществления с ней коммерческих операций (продажа, сдача в аренду и т.д.). В таком случае собственность приобретается целенаправленно именно для извлечения прибыли.
3. Недвижимость как инвестиционный инструмент - собственник использует недвижимость как объект инвестиций, с целью сохранения и приумножения собственного капитала.
Во всех трех классах объект недвижимости нуждается в управлении. Управляющим этого объекта обычно называют человека, который отвечает за то, чтобы объект бесперебойно и эффективно функционировал в рамках того или иного класса недвижимости. Таким образом, основная функция управляющего — планировать, организовывать и управлять площадями так, чтобы они максимально эффективно способствовали достижению целей и задач собственника. В использовании арендных отношений: он может быть ответственен за сдачу помещений в аренду, обеспечение арендаторов необходимыми услугами, за предоставление им нужной информации о компании-собственнике. Управляющие объектами могут управлять не только зданиями, находящимися в частной собственности, по и той недвижимостью, в которой располагаются публичные (правительство, военные) или некоммерческие (школы, университеты) организации, о чем свидетельствует положительный опыт европейских стран и США. Следующим сегментом рынка, который в силу конкуренции и развития рынка предстоит освоить управляющим, является это промышленная недвижимость.
Трем классам коммерческой недвижимости соответствуют три типа целей управления недвижимостью: операционные, коммерческие и инвестиционные.
Цели управления операционной недвижимостью: - обеспечение выполнения основной деятельности собственника; - поддержание хорошего состояния объекта недвижимости; - минимизация затрат на техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости; - сохранение стоимости недвижимости; - повышение престижа собственника в результате обладания соответствующим объектом недвижимости,
К целям управления коммерческой недвижимостью можно отнести: - получение периодического дохода и его максимизация; - увеличение стоимости недвижимости; - сокращение налоговой базы по налогу па имущество организации; - спекуляция недвижимостью; - поддержание хорошего состояния объекта недвижимости; - минимизация затрат па техническое обслуживание и эксплуатацию недвижимости.
Реализация концепции управления развитием недвижимого имущества применительно к проекту создания многофункционального комплекса (1-й объект)...
Объект анализа - многофункциональный комплекс недвижимости, строящийся жилой и офисно-гаражпый комплекс, расположенный но адресу: Россия, Москва, ЦАО. Строительство здания па момент анализа не осуществлялось, было приостановлено и временно "заморожено 1. Было возведено четыре уровня монолитного каркаса, согласно первоначальному проекту, и частично проложены коммуникации, которые из-за не закрытого теплового контура подверглись коррозии в зимний период.
Назначение анализа - подготовка управляющей компанией информационно-аналитических материалов (отчета) для использования их инвестором при принятии решения в отношении дальнейшего инвестирования в даняьш ооъект и доведения его до полной строительной гогоэ - - ознакомление со всей необходимой для дшшой документацией по зданию, в том числе с ДОК подтверждающей право долгосрочной аренды жчпш (тшеогвдд С планом їемедьниї а уадстка); справки щ йужтггерпш opvmmmim о фактических платежах, относящихся к расс шрикашиму объеггу (в тдм чнет платежи т жшлю по страхованию, аалоги - исследование рынка и анализ информации но ценам продажи и ставкам аренды сопоставимого имущества в Москве.
Цель отчета - определение концепции объекта с учетом существующей стратегии развития объекта и предложение альтернативной стратегии, в случае технико-экономической необоснованности существующей стратегии; определение инвестиционной стоимости объекта.
Цель управляющей компании, которая в данном случае выступает в качестве консультанта (консалтинговой компании), готовящего отчет, предложить собственнику на выбор варианты стратегий, из которых собственник (в данном случае инвестор) выберет наилучшую для него, в соответствии с его субъективными целями.
Цели инвестора заключаются в получении максимально возможной доходности инвестиционного проекта в минимальные сроки.
Анализ начинается с общего осмотра месторасположения здания, а также описания существующих и планируемых конструкций, Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.
Оптимальный вариант рассматривается как с тонки зрения "условно вакантного" (свободного от строений и прочих улучшений) состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта.
Следующий этап анализа - определение стоимости, Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как па рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости был использован анализ дисконтирования потока доходов.
Место будущего строительства определяет класс дома. Например, если площадка находится в центре Москвы, то строить там жилье эконом класса для инвесторов просто невыгодно. Окружающая застройка, близлежашая инфраструктура, транспортное сообщение - все это принимается в расчет, когда планируется реализация проекта. Застройщики могут вписать новый проект в уже существующую застройку, ориентируясь на сложившийся уровень инфраструктуры. Этот вариант характерен для строительства в центри города. Второй вариант - это, когда застройщик создает объекты инфраструктуры, тем самым выводя дом и окружающий район на новый уровень. Эго позволяет шжысить привлекательность объекта и уйти в другую ценовую категорию. Это характерно для строительства в нецентральных районах.
В ЦАО г. Москвы остается очень мало свободных земельных участков. Строительство ведется в основном за счет реконструкции домов ветхого и аварийного фонда. Новостройки в центральном округе обладают следующими отличительными чертами: во-первых, высотность (количество этажей в этих домах, как правило, не превышает 6 этажей). Во-вторых, из-за высокого спроса и ограниченного предложения ведется строительство в основном зданий класса люкс, реже бизнес класса. Активное строительство постепенно перемещается в сторону Патриарших прудов, Плющихи. Хамовников и Замоскворечья. В перспективе благоприятными зонами для застройки можно считать Чистые пруды, Арбат, Хамовники (Фрунзенская набережная) и Китай-город (в районе ул. Солянки), имеющие достаточный резерв ликвидных территорий под застройку.
Несмотря на высокую стоимость недвижимости, в России наблюдается значительный спрос на жилую недвижимость.
Основными факторами, влияющими на рынок недвижимости, являются прежде всего макроэкономические причины, а именно: - рост мировых цен на нефть; - изменение курса доллара по отношению к курсу евро и рубля; - улучшение общей экономической ситуации в России, которая оказывает влияние и па общее благосостояние населения; - развитие в стране жилищного и налогового законодательств; - развитие ипотечного кредитования и аналогичных ипотечной систем кредитования, появление новых игроков ипотечного кредитования, усиление конкурентной борьбы между ними; - состояние внутриполитической и внутриэкономической ситуации в стране.
Общий объем спроса на недвижимость в Москве. Несмотря на существенный рост цен на все виды жилой недвижимости спрос на нее НС уменьшается. Это можно обосновать следующими факторами:
- Значительный неудовлетворенный спрос населения на жилые и нежилые новостройки и недвижимость вторичного рынка имеет тенденцию если не к увеличению, то к ярко выраженному постоянству за счет перманентною притока людей в Московский регион и Москву. Данная тенденция вряд ли изменшея в ближайшее время.
- Увеличение финансовых накоплений населения.
- Имидж недвижимости как наиболее надежного и привлекательного сектора вложении практически для всех видов компаний и населения. Других направлений капитальных вложений пока практически нет- Фондовый сектор, который во всем мире является наиболее привлекательным, в нашей стране до сих нор остается малодоступным и вызывающим настороженность у большинства населения.
