Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические основы управления недвижимым имуществом в условиях рынка 11
1.1 Исследование видов и характеристик недвижимости промышленной корпорации 11
1.2 Сущность и структура управления недвижимостью 30
1.3 Разработка организационной стратегии промышленной корпорации в части управления недвижимостью 36
Глава 2. Методические основы управления недвижимостью промышленной корпорации 54
2.1 Концепция управления недвижимостью промышленной коропрации 54
2.2 Основные принципы построения системы управления недвижимостью промышленной корпорации 67
2.3 Методический подход к формированию стратегии развития объекта недвижимости промышленной корпорации 83
2.4 Разработка методики оценки эффективности управления недвижимостью промышленной корпорации 89
Глава 3. Практическое внедрение системы управления недвижимостью промышленной корпорации 96
3.1 Разработка организационно-экономического механизма управления недвижимостью промышленной корпорации 96
3.2 Анализ организации системы управления комплексами недвижимости ОАО «ТГК-2» 109
Заключение 134
Список используемой литературы 136
- Сущность и структура управления недвижимостью
- Разработка организационной стратегии промышленной корпорации в части управления недвижимостью
- Основные принципы построения системы управления недвижимостью промышленной корпорации
- Анализ организации системы управления комплексами недвижимости ОАО «ТГК-2»
Введение к работе
Актуальность темы диссертации
Экономический рост, декларируемый как основная стратегия в России невозможен без радикального изменения структуры рынка по основным видам промышленной продукции. Несмотря на относительно продолжительный срок формирования рынка, его структуру еще нельзя признать сложившейся. Во многом такая ситуация обусловлена тем, что промышленные корпорации, обладая большим количеством основных средств, несут дополнительные расходы, связанные с неэффективным использованием своего недвижимого имущества. Между тем, ситуация последних лет свидетельствует о появлении значительного количества эффективных собственников объектов недвижимости, а также инвесторов, готовых вкладывать средства в их развитие с целью получения прибыли. Возможность же передачи прав собственности привела к формированию рынка недвижимости.
Наиболее существенная особенность объектов производственной недвижимости состоит в том, что они одновременно способны выступать для разных лиц в разных экономических качествах: в качестве реальных активов и в качестве финансовых активов. Двойственность недвижимости как экономического ресурса промышленных корпораций ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о ее дальнейшей судьбе. Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения.
Недвижимое имущество наряду с финансовыми, человеческими, информационными и т. д. ресурсами, является для современных промышленных корпораций важнейшим ресурсным компонентом производственной деятельности. В то же время, основные приоритеты управления ресурсами в настоящее время смещены в сторону управления бизнес-процессами, персоналом и финансами, реже – новым информационным ресурсам и технологиям. И в несоизмеримо меньшей степени пока затрагиваются аспекты управления имущественными ресурсами корпораций, в то время как стоимость таких ресурсов может составлять более половины стоимости всех основных средств корпораций, достигая многих десятков и сотен миллионов долларов. В связи с этим, становится очевидной актуальность разработки новых инструментов к оценке эффективности вариантов управления недвижимостью, а также форм реконструкции объектов промышленной недвижимости и, в первую очередь, коммерческой недвижимости с целью повышения их инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости и последующего эффективного использования.
Представленные выше аргументы позволяют сделать вывод, что проблема повышения эффективности системы управления недвижимостью промышленной корпорации является актуальной и злободневной, ее решение позволит повысить общую эффективность деятельности промышленных корпораций и промышленности в целом.
Степень разработанности проблемы
Теоретические и практические вопросы реализации отдельных функций управления недвижимостью, таких, как оценка стоимости, планирование инвестиций в недвижимость, оптимизация условий землепользования, управление качеством объекта, анализ рынка недвижимости, достаточно широко освещены в работах следующих авторов Дж. Фридман, Н. Ордуэй, М. Шнайдерман, С. Хадсон-Вильсон, Л. Дж. Гитман, Дж. К. Эккетр, Л. Харрисон и др. Отечественные публикации, касающиеся вопросов управления недвижимостью посвящены главным образом проблемам планирования капитальных вложений в новое строительство и представлены в трудах основоположников теории эффективности капитальных вложений в нашей стране – Т. С. Хачатурова, Н. П. Федоренко, Н. С. Немчинова, В. Л. Канторовича, А. Л. Лурье. Современные работы отечественных авторов – Е. И. Тарасевича, В. В. Григорьева, Б. М. Красноглазова, посвященные проблемам управления недвижимостью, представляют собой попытки адаптации западных методик использования отдельных инструментов управления недвижимостью к российским экономическим условиям.
Число авторов исследований, посвященных эффективному управлению недвижимостью промышленного предприятия значительно шире круга приведенных в обзоре имен. Многие проблемы управления недвижимостью в той или иной мере нашли свое отражение в монографиях, коллективных сборниках, учебных пособиях и отдельных статьях. Тем не менее, в большинстве работ система управления недвижимостью рассматривается с точки зрения управления коммерческой недвижимостью и повышения ее инвестиционной привлекательности. В этой связи, остаются недостаточно исследованными проблемы повышения эффективности системы управления недвижимостью промышленной корпорации.
Гипотеза диссертационного исследования
Гипотезой диссертационного исследования является тезис о том, что в результате разработки и реализации комплексной стратегии эксплуатации недвижимого имущества, основанной на многоаспектной классификации объектов, их портфелизации и оценки, промышленная корпорация может получить дополнительный доход к финансовым результатам по основной деятельности.
Цель и задачи диссертации
Целью диссертационного исследования является решение научной задачи по разработке методического инструментария направленного на повышение эффективности стратегического планирования и обеспечения высокой результативности использования недвижимости промышленной корпорации. В соответствии с поставленной целью в диссертации решались следующие задачи:
1. Провести исследование видов и характеристик недвижимости промышленной корпорации, а также выявить сущность и структуру управления недвижимостью;
2. Определить сущность организационной стратегии промышленной корпорации в части управления недвижимостью;
3. Разработать концепцию управления недвижимостью промышленной корпорации, а также определить основные принципы построения системы управления недвижимостью промышленной корпорации;
4. Обосновать методику оценки эффективности управления недвижимостью промышленной корпорации;
5. Описать организационно-экономический механизм управления недвижимостью промышленной корпорации и апробировать его на конкретном примере.
Объект и предмет исследования
Объектом исследования диссертации является промышленная корпорация, как обладатель имущественных прав на недвижимость.
Предметом исследования диссертации является система управления недвижимостью промышленной корпорации, совершенствование которой может привести к повышению эффективности функционирования корпорации в целом.
Теоретическая и методологическая основа диссертации
Теоретическую и методологическую основу диссертации составляют итоги фундаментальных исследований и результаты прикладных работ российских и зарубежных авторов в области экономики и организации предпринимательской деятельности, управления недвижимостью, теории конкуренции, исследования операций, теории оценочной деятельности, управления ресурсами, теории стоимости. В рамках исследования использованы табличный, графический методы экономико-статистического анализа, системный подход и методы регрессионного и корреляционного анализа.
Работа выполнена на основе и с учетом действующей нормативно-правовой базы функционирования экономики в системе рыночных отношений, в соответствии с существующей законодательной базой Российской Федерации. В работе использовались системный и комплексный научные подходы, методы экономического и структурного анализа, экономико-математическое моделирование, эконометрический, графический и прогнозный методы.
Достоверность научных положений, выводов и практических рекомендаций основывается на теоретических и методологических положениях, сформулированных в исследованиях отечественных и зарубежных экономистов, на анализе статистической и фактической информации.
Основные научные результаты диссертации
Научная новизна диссертации заключается в том, что в ней на основе многоаспектной классификации недвижимого имущества, его портфелизации и использования дифференцированного подхода к различным портфелям разработаны рекомендации по расчету экономической рентабельности объектов недвижимого имущества и обоснованы мероприятия по повышению эффективности использования указанного имущества. В результате работы над диссертацией получены следующие научные результаты:
1. Обоснованы признаки и дана классификация объектов недвижимости промышленной корпорации, на основе которой проведен экономический анализ структуры недвижимости промышленной корпорации. Предложено классифицировать недвижимое имущество по назначению; по степени загрузки; по виду; по стоимости. В результате проведенного анализа обоснована необходимость разработки системы управления недвижимостью промышленной корпорации.
2. Разработан расширенный алгоритм разработки и реализации стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации. На основе критического анализа предлагаемых мероприятий, позволяющих эффективно управлять недвижимым имуществом, выявлено, что анализируемые наборы мероприятий, во-первых, не позволяют разработать стратегию, во-вторых, как правило, относятся к определенному типу имущества. Расширенный вариант процесса разработки и реализации стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации обобщает различные предложения, учитывает основные этапы стратегического управления недвижимостью и ориентирован на повышение эффективности деятельности промышленной корпорации.
3. Конкретизирована схема взаимоотношений внешней и внутренней среды системы управления недвижимостью промышленной корпорации, а также конкретизирована взаимосвязь между системой стратегического управления промышленной корпорацией и системой управления недвижимостью корпорации. Выявлено, что при разработке мероприятий повышения эффективности использования недвижимого имущества справедливо использовать принцип минимакса, который позволяет удовлетворить максимальное количество требований и ограничений внешней среды с использованием минимального набора ресурсов, в том числе за счет получения дополнительных ресурсов от эксплуатации объектов недвижимости.
4. Разработана система контроля качества эксплуатации недвижимости промышленной корпорации, основанная на критерии использования объектов недвижимости. Наиболее существенным критерием использования объектов недвижимости промышленной корпорации является совокупный финансовый поток от объекта, напрямую зависящий от справедливой рыночной стоимости, который и позволит определить в большей части вариант использования объекта недвижимости. В работе показано, что данный критерий в своей основе базируется на следующих принципах:
принцип лучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости;
принцип падающей и растущей продуктивности;
принцип вклада;
принцип спроса и предложения.
5. Разработаны критерии эффективности управления портфелем недвижимости промышленной корпорации. В диссертации показано, что для оценки эффективности управления недвижимостью промышленной корпорации предлагается использовать две концепции:
5.1. Концепция управления финансовыми потоками (cash flow), основанная на росте прибыли промышленной корпорации от управления недвижимостью.
5.2. Концепция портфеля недвижимости, основанная на совокупном росте стоимости объектов, входящих в данный портфель.
6. Разработанные в диссертации предложения и рекомендации апробированы на практическом примере. Автором выявлено, что при наличии стратегии и достаточных ресурсов для ее реализации ОАО «Территориальная генерирующая компания №2» смогла повысить эффективность использования недвижимого имущества на 44%.
Теоретическая и практическая значимость диссертации
Разработанные в диссертации методические и практические рекомендации по совершенствованию системы управления недвижимостью промышленной корпорации могут применяться не только на промышленных предприятиях, но и на предприятиях других отраслей экономики, а также в организациях и учреждениях сферы услуг. Результаты исследования могут использоваться в подготовке специалистов по управлению крупным недвижимым имуществом.
Отечественные органы исполнительной власти и хозяйствующие субъекты получат возможность применения разработанных в диссертации положений в ходе регулирования экономических взаимоотношений, а также формировании и совершенствовании нормативно-правовой базы функционирования экономики.
Апробация результатов диссертации
Полученные в диссертации положения и методические рекомендации прошли следующую практическую апробацию:
принципы построения системы контроля использования недвижимости промышленной корпорации использовалось при формировании службы управления недвижимостью в ОАО «Территориальная генерирующая компания №2»;
алгоритм разработки и реализации стратегии управления недвижимостью промышленной корпорации использовалась в ходе реализации стратегии развития в ОАО «Архангельская генерирующая компания»;
Результаты исследований использованы для подготовки учебных курсов по специальностям «Менеджмент предприятий» и «Общий менеджмент» в Академии труда и социальных отношений.
Структура диссертации и публикации
Диссертация содержит 148 страниц печатного текста, состоит из введения, трех глав и заключения, в ней представлены 19 рисунков и 7 таблиц, список литературы включает 135 наименования. Основные положения диссертации изложены в 9-ти печатных работах общим объемом более 2-х печатных листов.
Сущность и структура управления недвижимостью
Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 1.4). Естественные (природные) объекты -земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе». Искусственные объекты (постройки): а) жилаж недвижимость - ьалоэмажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом; Объекты недвижимости І, о Естественные объекты (природные) Искусственные объекты (постройки) Инженерные сооружения Жилая недвижимость л ь Коммерческая недвижимость Общественные здания и сооружения Рисунок 1.4 - Классификация недвижимости б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, хозяйствующие субъекты как имущественный комплекс; в) общественные (специальные) здания и сооружения; лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы ); учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.); культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.); специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и Т.Д.; г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т. д.
Специалисты Центра анализа рынка недвижимости на основе широкого мониторинга нормативно-правовой базы составили классификацию объектов недвижимости, взяв за основу перечень объектов из Гражданского Кодекса РФ. Адаптируя предлагаемую указанными авторами классификацию к недвижимости корпорации, целесообразно несколько сократить ее и включить только те объекты недвижимости, которые встречаются в промышленных корпорациях, и используются ими для извлечения прямых и косвенных доходов. С учетом указанных условий получена следующая классификация;
1. Земельные участки - в соответствии с Конституцией РФ, земельное законодательство находится в совместном ведении России и субъектов РФ. Определение состава земель Российской Федерации, осуществленное в Земельном кодексе, позволяет задать принципиальную классификацию земельных участков в соответствии с их основным функциональным назначением. В части недвижимости промышленных корпораций можно выделить земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, обороны и иного назначения.
2. Искусственные сооружения, неразрывно связанные с землей, - к данному типу относятся искусственные объекты (здания, строения, сооружения и Т.П.), неразрывно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
За основу классификации искусственных сооружений, неразрывно связанных с землей, целесообразно принять основное функциональное назначение сооружения. Классификация искусственных сооружений, неразрывно связанных с землей (в соответствии с основным функциональным назначением).
Объекты жилищного фонда. Для целей исследования можем быть сформулировано следующее определение; недвижимое имущество корпорации - комплекс земельных участков, зданий, сооружений и других объектов, принадлежащих корпорации на правах длителъного пользования (собственности, долгосрочной аренды) и способные приносить доход в результате использования. В корпорации должна существовать система критериев для разделения объектов недвижимости на профилъные и непрофильные. По нашему мнению, профильными объектами недвижимости являются объекты, удовлетворяющие следующим условиям: 1) на территории этих объектов может быть установлено оборудование для производства продукции в соответствии с принятой стратегией развития корпорации; 2) на территории этих объектов может бытъ установлено вспомогательное оборудование для изготовления оснастки и инструмента, используемых для производства продукции; 3) на территории этих объектов могут быть размещены технические помещения, используемые основным и вспомогательным персоналом для производственных нужд (например, раздевалки, склады, площадки временного хранения, гаражи); 4) на территории этих объектов могут быть размещены органы управления и контроля (например, дирекция, функциональные подразделения, охрана); 5) на территерри этих объектов могут быть размещены другид подразделения или объекты, без наличия которых эффективное функционирование основного производства невозможно.
Все остальные объекты недвижимости могут быть отнесены к непрофильным и переданы в управление Центра управления недвижимостью корпорации (ЦУНК). При этом хотелось бы отметить, что объекты недвижимости, для которых в соответствии с принятой стратегией запланировано использование в качестве профильных через определенное время также на период бездействия могут быть признаны непрофильными. В этой связи, перед центром управления недвижимостью может быть поставлена задача заблаговременной подготовки временно непрофильных объектов к профильному использованию.
Объекты недвижимости, признанные непрофильными, могут объединяться в портфели и использоваться для извлечения косвенных доходов. Одним из критериев, в соответствии с которым непрофильная недвижимость может быть разбита на портфели, является критерий стратегической применимости и полезности конкретного объекта недвижимости.
По нашему мнению, ни одна из рассмотренных классификаций не подходит для полной характеристики объектов недвижимости промышленной корпорации как объекта управления и как объекта оптимизации. Мы считаем, что наиболее приемлемой является многофакторная классификация объектов недвижимости. Основными признаками классификации недвижимости промышленной корпорации могут быть: назначение (сфера применения); степень загрузки; вид; стоимость. В частности, классификация по сфере применения недвижимости, по нашему мнению, должна включать три основных составляющих (рис. 1.5):
Разработка организационной стратегии промышленной корпорации в части управления недвижимостью
Именно подобное представление результатов корпоративного управления позволяет в сочетании с обеспечивающим характером ресурсного управления наглядно увидеть одно из главных положений разработанной концепции о первенствующей роли корпоративных целей и задач. А далее - формулировать цели и задачи непосредственно для обеспечивающей системы управления корпоративным недвижимым имуществом.
Характерно, что входом системы имущественного управления - первым структурным блоком, на который поступают эти цели и задания, является блок формирования объектов имущественного управления. Это объясняется положениями концепции управления недвижимым имуществом корпорации, по которым состав вовлекаемых в корпоративное управление ресурсов недвижимого имущества корпорации переменен и напрямую зависит от поставленных целей и решаемых задач корпоративного управления.
Таким образом, понятно, что в методических средствах блока формирования объектов имущественного управления первоочередное место принадлежит выше рассмотренной матричной модели «корпоративное управление - корпоративное недвижимое имущество». Очевидно также, что формирование объектов управления производится на основе информации из базы данных недвижимого имущества корпорации.
Далее логическая цепочка «Планирование мероприятий - Реализация мероприятий» соответствует традиционному построению функциональных схем управления. Принципиальным моментом для системы имущественного управления является то, что выходы блока «Реализация мероприятий», в первую очередь, важны непосредственно для основной системы корпоративного управления. Они являются обратной связью основного контура системы корпоративного управления, информируя субъектов управления, соответствуют ли в необходимой мере достигнутые результаты имущественного управления (или нет) целям и задачам, конечным результатам корпоративного управления.
В то же время, выходы этого же блока «Реализация мероприятий» вместе с данными блока «Нормативное оформление результатов...» образуют внутреннюю, текущую обратную связь в системе управления недвижимым имуществом, пополняя и корректируя планы и текущие результаты имущественного управления, а также пополняя состав «Базы данных (БД) недвижимого имущества корпорации». В результате применительно к системе управления недвижимым имуществом корпорации можно говорить о двух параллельно действующих контурах управления: контур имущественного управления, замыкающийся через обратную связь, роль которой в данном случае исполняет блок нормативного оформления результатов имущественного управления, и корпоративную базу данных на вход системы - блок формирования и далее планирования имущественного управления; вспомогательный для системы корпоративного управления контур ресурсного управления (в нашем случае - имущественного ресурсного управления, действующего наряду с другими ресурсными вспомогательными контурами, такими как: контуры систем финансового, информационного и т.д. управления). Этот вспомогательный контур работает в параллель основному контуру корпоративного управления, напрямую реализующему цели и задачи управления корпорацией. Рассмотрим содержание каждого блока системы управления недвижимым имуществом корпорации более детально.
Блок «Формирование объектов имущественного управления» Целесообразно уделить блоку «Формирование объектов управления имуществом» первоочередное внимание в силу его специфического характера и базовой роли в контуре системы управления недвижимым имуществом корпорации. В состав функций данного блока входят: обоснованное выделение перечней объектов имущественного управления, состава и объемов корпоративного недвижимого имущества (производственно-технологических комплексов и отделъных объектов недвижимости), вовлекаемого в конкретные процессы корпоративного управления в соответствии с поставленными целями и задачами управления; идентификация объектов управления (в смысле всестороннего описания характеристик выделенных объектов корпоративного недвижимого имущества), необходимая для надежного обеспечения и эффективности предпринимаемых управленческих действий в системе имущественного управления, а также применителъно к основной системе корпоративного управления; объединение данных для выделенных и идентифицированных объектов управления недвижимым имуществом на заданном множестве задач корпоративного управления.
Графически функциональное содержание блока «Формирование объектов управления имуществом» представлено на рис. 2.3. Рассмотрим содержание основных звеньев данного блока. Выделение объектов имущественного управления. Для реализации функции выделения следует использовать разработанную и представленную выше матрицу соотнесения задач корпоративного и имущественного управления «корпоративное управление -корпоративное недвижимое имущество». Также выще были приведены примеры заполнения матрицы в соответствии с актуальными задачами корпоративного управления и спецификой состава недвижимого имущества ОАО «РАО ЕЭС России». Комплексная идентификация выделенных объектов имущественного управления. Схема показывает общую логику действий в организации управления имуществом вслед за приведенным выше шагом выделения объекта управления.
Основные принципы построения системы управления недвижимостью промышленной корпорации
В блоках эксплуатации на объектах предусматриваются в штате дежурные службы электриков и сантехников, телефонист, диспетчер, уборщики прилегающей и внутренней территорий. Такие специалисты, как заведующий складом, инженер по охране труда, столяр-плотник, водитель-механик, специалист по вентиляции и кондиционированию могут находиться в штате одного из объектов, но совмещать выполнение своих функциональных обязанностей на остальных объектах.
Проведение планово-предупредительного ремонта осуществляется совместно со специалистами единой службы. Обеспечение блоков эксплуатации материалами, инструментом и инвентарем осуществляется централизовано. Работы по уборке помещений производятся по договорам с клининговыми компаниями. Как правило, для оперативного управления эксплуатацией объектов необходимо наличие автомашины.
Проведение текущих ремонтных и строительных работ производится по договорам подряда под контролем специалистов единой службы эксплуатации и руководителей блоков эксплуатации на объектах. В рамках единой службы эксплуатации проводятся следующие организационные мероприятия;
1. Составление плана-графика ремонтно-строительных работ.
Блоки эксплуатации объектов представляют в службу эксплуатации необходимый перечень работ по эксплуатации и содержанию объектов, определяется актуальность предложенных работ и их целесообразность.
2. Проведение тендеров по выбору подрядных компаний.
На основании принятого руководством ЦУНК плана-графика совместно с блоками эксплуатации проводится поиск компаний по производству конкретного вида работ, анализируется качество предлагаемых компаниями работ, их устойчивость на рынке строительных услуг, корректируется стоимость предлагаемых работ.
3. Порядок проведения ремонтно-строительных работ. Руководители блоков эксплуатации разрабатывают технические задания (ТЗ) на определенный вид работ, который согласовывается с руководством службы эксплуатации. На основании ТЗ подрядчиком составляется смета расходов, объемы работ проверяются блоками эксплуатации, стоимости работ утверждаются руководством единой службы эксплуатации.
4. Контроль выполнения работ. С целью повышения эффективности управления подекадно проводятся совещания по отчетам о проведенных работ, на основании которых уточняются планы-графики. Руководители блоков эксплуатации составляют по установленной форме графики планово-предупредительного ремонта по содержанию объектов, которые утверждаются единой службой эксплуатации. К функциям отдела эксплуатации и строительства ЦУНК могут быть отнесены: подготовка план-графика выполнения ремонтно-строительных работ с учетом потребности в финансировании; утверждение технических заданий на производство работ и проведение тендеров; проведение тендеров среди строительных и эксплуатационных компаний (выбор контрагента и согласование базовых условий договора); контроль за сроками выполнения работ на объектах; разработка методики работы СЭО; контроль за наличием необходимой эксплуатационной документации на объектах; контроль за действиями служб эксплуатации; анализ работы СЭО и проведение работ по оптимизации структур СЭО (принципы, инструкции, документооборот, обязанности и т.п.); анализ работы СЭО и подготовка рекомендаций по оптимизации и/или минимизации расходов на эксплуатацию; анализ новых технологий в управлении эксплуатацией и строительстве; подготовка отчетов по эксплуатации объектов; осмотр и предварительная оценка потенциальных объектов. Важным элементом центра управления является служба эксплуатации, несущая ответственность за состояние конкретного объекта. К функциям службы можно причислить: анализ технических средств и эксплуатационных систем объектов; подготовка предложений по устранению имеющихся недостатков систем и необходимым, плановым и желательным работам; подготовка внутренних форм отчетности по объектам; подбор необходимого персонала на объектах, подготовка предложений о целесообразности тех или иных служб и сотрудников; подготовка ответов на входящие письма относительно вопросов эксплуатации и ремонта; организация работ связанных с ремонтом и строительством; организация работ по поставке, монтажу, настройке и обслуживанию оборудования; организация работы по согласованию и получению необходимой документации.
Как можно заключить, большинство функций подразделений в обоих совпадает. Тем не менее, первый подход актуален при наличии большого количества однотипной недвижимости и маленького количества основного производственного персонала. Второй подход более эффективен при наличии различных объектов недвижимости у корпорации и возможности передачи части функций в юрисдикцию корпорации.
Анализ организации системы управления комплексами недвижимости оао «тгк-2»
Ниже представлены расчеты по альтернативному рассмотренному проекту доведения здания до бизнес-центра класса «В» проекту возведения на месте старого Здания бизнес центра класса «А».
Нами были проведены соответствующие консультации со специалистами в области строительства и недвижимости, в результате которых были получены исходные данные для расчетной модели.
По мнению специалистов, непосредственное строительство бизнес центра класса «А» без полного снесения старого Здания невозможно в силу: необходимости укрепления фундамента, полной замены перекрытий, строительства подземной парковки и т.д. Поэтому к стоимости непосредственного строительства и разработки проектно-сметной документации необходимо добавить затраты на разбор старого Здания и расчистку территории.
Затраты на строительство. Мы заложили в модель общий срок строительства на уровне 24 месяцев, из которых 3 месяца уйдут на разбор Здания и расчистку территории. Соответственно, срок непосредственного строительства составит 21 месяц, при этом разработка проектно-сметной документации, стоимость которой может достигать до 20% от стоимости строительства, начнется одновременно с началом разбора Здания.
Стоимость работ по разбору Здания и по очистке территории составляет в среднем от 150 до 200 долларов за 1 м2. С учетом местонахождения объекта мы заложили в модель расходы по данной статье на уровне 175 долларов за метр.
По данным, полученным еще при проведении оценки ОАО «ТГК-2», общая площадь здания составляет приблизительно 12100 м2.
Модель построена из предположения о разбивке Здания на 2 части -офисную и парковочную. Мы заложили в расчетах общую площадь в офисной части здания на уровне, равном текущей площади Здания, т.е. приблизительно - 12100 кв. метров. По данным специалистов «Оценка - Консалтинг», себестоимость строительства (с учетом разработки проектно-сметной документации) 1 кв. м. общей площади в офисной части Здания при условии привлечения отечественных подрядчиков составляет приблизительно 1100 долларов. В то же время, по мнению специалистов института экономики и управления в строительстве Госстроя России, в случае привлечения иностранного подрядчика себестоимость строительства может возрасти до 1500-2000 долл, за 1 м . При этом в случае строительства коммерческих площадей высокого класса, потребность в привлечении иностранных подрядчиков и экономическая целесообразность этого возрастают. Проанализировав полученные данные и с учетом роста себестоимости строительства за последний год на 15-20% в долларовом выражении, мы сочли возможным провести расчеты исходя из себестоимости строительства офисной части Здания на уровне 1500 долл, за 1 м2.
По данным специалистов института экономики и управления в строительстве, общая площадь парковочной части Здания может достигать 50% от общей площади офисной части Здания. Однако в нашем случае из-за близкого расположения коммуникаций, вряд ли возможно построение многоуровневой подземной парковки. В связи с этим, мы предполагаем наличие одноуровневой подземной парковки общей площадью 1000 квадратных метров. Себестоимость строительства 1 м2 парковочной части Здания была взята на уровне 400 долл, за м2. Необходимо заметить, что из-за относительно небольшой предполагаемой плошади парковки, точность оценки себестоимости строительства данной части Здания не окажет существенного влияния на общую эффективность проекта.
В результате, общая стоимость строительства бизнес центра класса «А» на месте старого Здания составляет около 20,7 млн. долл. Ожидаемые поступления от аренды. Мы предполагаем, что доля сдаваемой площади в офисной части здания составит около 70%. При этом, арендаторы будут оплачивать 10% коридорный коэффициент. В результате, эффективная арендная ставка была взята на уровне 715 долл, за один м в год. Для учета наличия вспомогательных площадей и потребности в свободном пространстве для «разъезда» машин, мы заложили в модель общую площадь 1 машино-места на уровне 25 м2, что предполагает существование 40 машино-мест на подземной парковке. По нашим ожиданиям, арендная ставка за 1 машино-место может составить около 3000 долл, в год.
Мы предполагаем, что после завершения строительства уровень загрузки офисных площадей достигнет 95% в течении 3 месяцев, в то же время загрузка парковки достигнет 100% уровня. В итоге, после достижения указанных предельных уровней загрузки общий ожидаемый чистый денежный поток составит около 4,7 млн. долларов в год. Для оценки эффективности проекта мы выбрали показатели NPV и IRR. При расчете NPV мы использовали ставку дисконтирования, равную затратам на привлечение собственного капитала инвестиционных фондов недвижимости. Кроме того, мы учли вмененные издержки в виде упущенной выгоды от текущей сдачи площадей в аренду на уровне 70 тысяч долларов ежемесячно. Показатели эффективности, рассчитанные для строительства бизнес-центра класса «А» составят: NPV составило (округленно) - 3,5 млн. долл.; IRR, соответственно, 19%.
Таким образом В результате проведения указанных мероприятий по итогам 2006 г. были получены следующие результаты: средняя взвешенная рентабельность недвижимого имущества выросла до 10%, что в денежном эквиваленте составило около 640 млн. руб. Таким образом, рост рентабельности в результате разработки и реализации стратегии управления недвижимым имуществом составил 44%.
На 2007 г. запланированы мероприятия, которые по предварительным оценкам позволят получить дополнительный доход от управления недвижимым имуществом в размере 250 млн. руб. Указанные мероприятия включают повышение уровня правовой защиты действующих объектов основных средств, а также мероприятия по изменению структуры собственности за счет повышения плотности использования недвижимого имущества.
