Содержание к диссертации
Введение
1. Пространственное развитие города в условиях рыночной экономики . 13
1.1. Эволюция подходов к исследованию пространственного развития города 13
1.2. Пространственное развитие города в логике концепции градоустройства 29
1.3. Взаимодействие экономических субъектов развития городских территорий 39
2. Анализ и планирование пространственного развития города 52
2.1. Методы анализа и планирования пространственного развития города как результата инвестиционно-строительной деятельности 52
2.2. Технология социально ориентированного пространственного анализа и планирования 82
2.3. Многофакторный пространственно-параметрический анализ рынка недвижимости как основа определения тенденций дифференциации территорий города 98
3. Регулирование развития городских территорий на основе модели девелопмента 115
3.1. Девелопмент как технология управления развитием локальных городских территорий 115
3.2. Разработка механизма регулирования развитием локальных городских территорий на основе девелопмента 129
Заключение 146
Список использованных источников
- Пространственное развитие города в логике концепции градоустройства
- Взаимодействие экономических субъектов развития городских территорий
- Технология социально ориентированного пространственного анализа и планирования
- Разработка механизма регулирования развитием локальных городских территорий на основе девелопмента
Введение к работе
Актуальность темы исследования определяется происходящими изменениями в системе методов регулирования развития городов, что вызвано усилением влияния инвестиционно-строительной деятельности на их пространственную структуру. Сложившаяся в период существования директивной экономики система социалистического планирования городского пространства, в основе которой лежали методы вертикального административного управления (градостроительство), оказалась несоответствующей условиям свободного рынка. С появлением частной собственности на недвижимость и включением в рыночный оборот земельных участков потребовался особый механизм территориального развития, основанный на более гибких методах регулирования на муниципальном уровне.
Внедряемые в практику муниципального управления методы градо-регулирования связываются преимущественно с организацией привлекательных условий для осуществления нового строительства и повышения эффективности коммерческого использования земли. Складывается
бизнес-ориентированная модель пространственного развития, которая вызывает обострение проблем социально-экономического характера: несбалансированность изменений в материальной и социальной среде города, точечную застройку территорий, ухудшение городского ландшафта, жилищную сегрегацию, осложнение проблем транспортной доступности и обеспеченности коммунально-бытовой инфраструктурой отдельных городских территорий.
Необходима разработка социально ориентированной модели, которая должна учитывать интересы местных сообществ, благоустройство которых становится главным критерием эффективности пространственного развития, что не достигается традиционными механизмами рыночного регулирования частной инвестиционно-строительной деятельности и требует разработки особых методов и институтов управления в границах отдельных городских территорий, определяемых как градоустройство.
Степень разработанности научной проблемы. Классический взгляд на территориальную организацию города и его пространственное развитие представлен в научных трудах зарубежных ученых Э. Берджеса, Ч. Гарриса, И. Тюнена, Г. Хойта, Э. Ульмана. Разработка концепции градорегулирования, понимаемой в конце XIX века как отрасли строительного права, регулирующего городское землеустройство, представлена работами В. Губера, А. Вагнера, Ф. Визера, М.Д. Загряцкова, М. Поле, А. Фохта.
Концепция городского хозяйства и городского благоустройства “в широком смысле”, строительства “городов-садов” разрабатывались известными российскими и западными учеными Л.А. Велиховым, М.Г. Диканским, Г.Д. Дубелиром, К. Зитте, Э. Говардом, Ф. Омстэдом, Р. Эберштадтом. Основы городского благоустройства исследовались З.Г. Френкелем. Современные проблемы городского развития разрабатываются известными учеными-регионалистами Г.М. Лаппо, В.Я. Любовным, Е.Н. Перциком. Концепция градостроительного проектирования разработана в трудах К.С. Алабяна, А.У. Зеленко, Л.М. Сабсовича. Концепция социалистического города представлена в работах В.Н. Семенова, Н.А. Милютина, модернистская концепция – Ш. Ле Корбюзье, О. Нимейера.
Проблемы развития города, городского пространства, связанные с переходом к рыночной экономике, развитием процессов децентрализации, возникновением особой роли органов местного самоуправления в управлении пространственным развитием (через регулирование частно-инвестиционной деятельности и рынка недвижимости) получили освещение в работах целого ряда ученых последнего десятилетия.
Среди них особо следует выделить разработки известных ученых-регионалистов Института системного анализа РАН В.Н. Лексина и
А.Н. Швецова. Широкое признание в настоящее время получили работы В.Л. Глазычева, занимающегося вопросами развития городской среды (Академия народного хозяйства). Фундаментальные и прикладные вопросы градорегулирования актуализированы также в трудах специалистов фонда “Институт экономики города” С.А. Боголюбова, М.Д. Сафаровой, Э.К. Трутнева и др. Проблемам взаимодействия власти и бизнеса в формировании социально-экономического пространства посвящены работы И.Е. Рисина. Заметное место среди современных исследований проблем развития местных сообществ занимают труды ученых Кубанского госуниверситета Т.Т. Авдеевой и Ю.В. Филиппова, создателей Кубанской школы развития местных сообществ.
Исследования А.А. Высоковского, А.Э. Гутнова, С.Н. Максимова, А.В. Марченко, О.А. Смирновой, Е.И. Тарасевича и ряда других представителей современной российской экономической науки посвящены проблемам регулирования инвестиционно-строительной деятельности, рынка недвижимости, в том числе земельного рынка в городах, как ключевых объектов градорегулирующей деятельности, осуществляемой на муниципальном уровне. Организационно-экономические отношения, возникающие в процессе частной инвестиционной деятельности, как основного фактора изменения городского пространства в рыночной экономике, исследуются в работах П.Л. Виленского, И.Л. Владимировой, Л.Н. Дробышевской, В.Н. Лившица.
Современные принципы системного подхода к анализу и управлению пространственными городскими системами были сформулированы В.И. Ресиным. Закономерности развития рынка городской недвижимости в транзитивной экономике, проблемы построения эффективного инструментария его анализа, планирования инвестиционно-строительных проектов исследованы в работах Г.М. Стерника.
Особо стоит выделить труды, посвященные разработке концепции градоустройства, специалистов фонда “Муниципалитет” Института развития г. Москвы Т.М. Говоренковой, Д.А. Савина.
Вместе с тем теоретико-методологические проблемы становления градоустройства изучены недостаточно полно. Нерешенными остаются проблемы формирования институтов согласованного взаимодействия активных субъектов инвестиционно-строительной деятельности (застройщиков) и рядовых горожан, слабо разработан инструментарий анализа социальных изменений, происходящих в ходе пространственного развития в границах территориальных сообществ.
Цель исследования – разработать методы анализа и регулирования пространственного развития города в условиях рынка в рамках концепции градоустройства и соответствующей ей модели социально ориентированного управления, адекватного меняющимся условиям жизнедеятельности городского социума.
Для достижения поставленной цели в диссертационном исследовании были поставлены и решены следующие задачи:
– систематизировать теоретические представления и концепции пространственного развития города;
– сформировать понятийный аппарат, раскрывающий специфику взаимодействия представителей различных групп интересов, связанных с преобразованиями в границах локальных городских территорий;
– провести сравнительный анализ существующих методов анализа и планирования пространственного развития города;
– разработать авторскую методику социально ориентированного пространственного анализа и планирования развития;
– разработать организационно-экономический механизм регулирования пространственного развития локальных городских территорий на основе особого вида управленческой деятельности – девелопмента локальных городских территорий;
Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальности ВАК (по экономическим наукам). Исследование выполнено в рамках специальности 08.00.05 – “Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика”, п. 3.1 “Развитие теории пространственной и региональной экономики, методы и инструментарий пространственных экономических исследований; проблемы региональных экономических измерений, пространственная эконометрика; системная диагностика региональных проблем и ситуаций” паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ.
Объектом исследования является город как пространство жизнедеятельности городского сообщества и его территориальных единиц – локальных городских территорий.
Предметом исследования выступают методы регулирования социально-экономических отношений между органами управления городом, субъектами инвестиционно-строительной деятельности, рынка недвижимости и населением города.
Методологическая и теоретическая основы исследования. В качестве общей методологической основы исследования выбраны системный подход, концепция устойчивого развития, концепция развития местных сообществ, что позволяет раскрыть специфику взаимодействия различных экономических субъектов в границах локальных городских территорий. В работе использованы положения теории местного экономического развития, теории пространственного развития, теории стратегического планирования.
Для решения поставленных задач в исследовании используются методы системного анализа, геоинформационного и статистического анализа, корреляционно-регрессионного и математического моделирования.
Информационной базой исследования выступили нормативно-правовые акты РФ, определяющие основы градорегулирования, регламентирующие условия строительной и инвестиционной деятельности, правовую базу отношений по поводу использования земельных участков, недвижимости, а также региональные и местные нормативные акты пространственного планирования и управления.
Эмпирической базой послужили данные Федеральной службы государственной статистики, результаты авторских исследований локальных рынков недвижимости (в частности, данные, полученные в ходе анализа спроса и предложения на рынке жилья), выводы, сформулированные на основе социологических исследований городских жителей, экспертных опросов и личных наблюдений, а также геоинформационные и картографические источники данных о пространственной организации Краснодара.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования.
Пространственное развитие основывается на понимании города как единства материального и социального пространства жизнедеятельности городского сообщества, изменения в каждом из которых может быть инициировано представителями различных групп интересов (органов МСУ, инвесторов, застройщиков, владельцев земельных участков, населения и др.), что ведет к необходимости разработки механизмов согласования и регулирования их взаимодействия в границах локальных городских территорий.
Данная концепция позволяет преодолеть издержки инвестиционно-строительного подхода, рассматривающего социальные результаты (рост занятости, повышение доступности услуг, благоприятные изменения в социальном составе местных жителей, их доходах, и другие социально-экономические аспекты жизнеспособности местных сообществ) в качестве внешнего, сопутствующего эффекта инвестиционного проекта развития единичного земельного участка.
В связи с этим управление пространственным развитием города должно основываться на модели социально ориентированного девелопмента локальных городских территорий, предполагающей социально-экономические, правовые и организационные механизмы управления их развитием на основе партнерства различных экономических субъектов в интересах развития локальных территориальных сообществ.
Положения диссертации, выносимые на защиту.
1. Пространственное развитие города должно рассматриваться с двух сторон:
– как процесс изменений в материально-вещественной структуре города;
– как процесс изменений в социально-экономических отношениях.
Однако несовпадение этих процессов (по скорости, продолжительности, локализации и т.д.) вызывает противоречие между потребностями местного социума в локальных общественных благах и возможностью их удовлетворения (по качеству и количеству) существующей городской средой, разрешение которого вызывает необходимость разработки соответствующих регулирующих механизмов пространственного развития.
2. Управление пространственным развитием не сводится к механизмам регулирования деятельности крупных инвесторов-застройщиков. Оно также должно учитывать интересы локальных территориальных сообществ жителей, социальное пространство которых меняется в результате инвестиционно-строительной деятельности, сопровождаемой противоречивыми последствиями. С точки зрения различий в применяемых методах регулирования отношений власть–бизнес–население предлагается выделить следующие типы управления:
– директивно-административный тип – градостроительный подход;
– бизнес-ориентированный тип – градорегулирование;
– социально ориентированный тип – градоустройство.
С позиций удовлетворения интересов территориальных сообществ предпочтителен переход к социально ориентированному типу управления.
3. Асинхронность изменений в материальной и социальной среде
ведет к дифференциации городского пространства (появлению стагнирующих и быстроразвивающихся, благополучных и депрессивных территорий). Выделение этих пространственных образований (локальных городских территорий) как объектов управления необходимо в связи с тем, что их границы не совпадают ни с существующим внутригородским административно-территориальным делением, ни с функциональными зонами генплана, ни с кадастровыми границами земельных участков. Это обстоятельство также вызывает необходимость разработки новых методов регулирования пространственного развития.
4. Применяемые в рамках действующей концепции градорегулирования методы основываются на нормах и правилах использования земельных участков, позволяющих органам местного самоуправления регулировать инвестиционно-строительную деятельность. Однако монополия власти (государственной и муниципальной) на свободные земельные участки создает проблему предпочтений в выборе инвестора-застройщика и конкретного проекта. Формируется модель отношений власть–бизнес. Управление пространственным развитием в границах локальных городских территорий должно строиться на основе взаимодействия местной власти, предпринимателей и населения, что в корне меняет модель регулирования.
5. Социально ориентированной моделью регулирования пространственным развитием является девелопмент локальных городских территорий, методы которого принципиально отличаются от девелопмента недвижимости, направленного на достижение коммерческой выгоды, связанной с использованием свободных земельных участков, что сопровождается точечной застройкой и вызывает ряд социальных проблем (усиление дифференциации социального пространства, нисходящую рыночную фильтрацию жилья, эффект отрицательного соседства и др.). Девелопмент ЛГТ связан с преобразованием как свободных, так и застроенных участков, направлен на улучшение условий совместного проживания всех членов локального сообщества.
Элементы научной новизны диссертации:
– предложена авторская трактовка пространственного развития города как преобразования материальной среды, обусловленного изменениями в социальной среде местных сообществ в границах их проживания – локальных городских территорий, которые обусловлены растущими потребностями населения в жилье, в благоустройстве территории проживания, в повышении доступности и качества социальных благ, что служит мотивом деятельности хозяйствующих субъектов (владельцев недвижимости, инвесторов–застройщиков) и достигается с помощью механизмов регулирования отношений власть–бизнес–население как партнеров, участвующих в процессе изменений в границах ЛГТ;
– разработаны критерии классификации основных типов управления пространственным развитием: по субъектам экономической деятельности, характеристикам их взаимодействия, по принципам и инструментам анализа, методам регулирования пространственного развития, что позволило провести принципиальные различия между директивным, бизнес-ориентированным и социально ориентированным управлением;
– дано авторское толкование экономического содержания понятия “локальная городская территория”, границы которой определяются тесными социально-экономическими взаимосвязями основных экономических субъектов, объединенных интересами места – совместного проживания, трудовой деятельности, ведения бизнеса, организации досуга, образующих локальный социум; выделение в качестве основного объекта управляющего воздействия со стороны органов местного самоуправления именно локальных городских территорий, а не существующих территориальных единиц (кварталов, микрорайонов, муниципальных районов), позволяет осуществлять регулирование инвестиционно-строительной деятельности с учетом дифференциации социального городского пространства;
– разработана методика анализа пространственной организации города, основанная на синтезе взаимодополняющих друг друга методов (эконометрического, социологического, квалиметрического, картографического и метода визуального наблюдения), которая позволяет в отличие от применяемого узкофункционального инструментария градостроительного инженерно-технического анализа и анализа инвестиционных проектов развития единичных земельных участков выявить как индивидуальные предпочтения, так и общие интересы представителей локального социума (застройщиков, владельцев земельных участков, собственников и пользователей существующих объектов недвижимости, внешних потребителей общественно значимых услуг объектов локальной городской среды и др.);
– предложена модель социально ориентированного управления –
девелопмента локальных городских территорий, основанного на принципах частно-общественного партнерства (власти, бизнеса, населения), что позволяет связать процессы пространственного развития города не только с созданием новых материальных объектов городской среды, но, в первую очередь, с созданием комфортных условий проживания и развития местного сообщества.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования были изложены на “Десятом Российском форуме содействия муниципальной реформе” (Сочи, 2010), Всероссийской научной конференции молодых ученых “Социальный и человеческий капитал как основа инновационного развития местных сообществ” (Краснодар, 2010), Межрегиональной научно-практической конференции (Краснодар–Петрозаводск, 2010) “Актуальные вопросы социально-экономического развития муниципальных образований”, Международной научно-практической конференции “Россия: прошлое, настоящее, будущее” (Краснодар, 2009).
Методы оценки экономической и социальной эффективности инвестиционных проектов использованы в ходе подготовки бизнес-плана развития территории ОЭЗ ТРТ “Новая Анапа” в 2009 г. Методы анализа и прогнозирования рынка недвижимости апробированы в ходе мониторинга рынка жилой недвижимости г. Краснодара, проводящегося “Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства” в 2010–2011 гг. Автор завоевал первое место в номинации “Лучший аналитик рынка недвижимости” в рамках конкурса “Профессиональное признание – 2010” на ХIII Национальном конгрессе по недвижимости.
По материалам диссертации опубликовано 10 работ (в том числе 3 статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ) общим объемом 13,9 п.л. (в том числе авт. – 5,5 п.л.).
Объем работы. Работа изложена на 183 страницах, включает 20 рисунков, 15 таблиц, 7 приложений. Список использованной литературы содержит 112 источников.
Структура работы:
Введение
Пространственное развитие города в логике концепции градоустройства
Согласно секторальной теории Г. Хойта города в большей степени развиваются вдоль рек, железнодорожных и транспортных путей, чем вокруг центрального делового района.
Самая высокая рентная стоимость жилья существовала не в какой-то зоне, а в одном из секторов города. Было выявлено, что группы населения с высоким доходом селятся, как правило, в нескольких секторах вдоль транспортной магистрали, имеющей хорошую связь с городом. Напротив, жилье для малоимущих концентрируется вокруг центральной деловой части.
Создатель теории концентрических зон Э. Берджесс, один из наиболее авторитетных авторов Чикагской социологической школы, выявил свойственную большинству городов тенденцию разделения на зоны, населенные представителями одного социального класса по доходам. Центром города предстает центральный деловой район, окруженный зоной перехода -внутренним городом, которая застроена заводскими корпусами мануфактурного производства и жильем рабочего класса, затем идет зона резиденций высшего класса, застроенная зданиями соответствующего типа, и пригородная зона, населенная людьми, приезжающими на работу в город. Рабочие не имеют большого выбора места проживания, так как оно определяется стоимостью жилья и транспорта для проезда до места работы.
К. Харрис и Е. Улльман предложили модель, основанную на предпосылке о том, что структура городов состоит из многих микрозон, каждая из которых формируется вокруг своего локального центра. При этом под локальным центром понимается некая функция, вокруг которой постепенно начинают концентрироваться и накапливаться аналогичные или дополняющие функции. Образование локальных центров может иметь различную природу, например, они могут образоваться в виде отдельных поселений еще до образования городов или сформироваться вокруг какого-то вида деятельности. Постоянная динамика использования земли, перемещение отдельных функций из центра на периферию, но главное, элементы специальной доступности приводят к концентрации схожих по предпочтениям пользователей городской земли.
Теории местоположения. Основные вопросы микроэкономики сводятся к выбору оптимального местоположения хозяйствующего субъекта, базирующемуся на сравнении следующих качественных характеристик городского пространства: - местоположение ресурсов производства; - особенности размещения-производства; - расположение рынков сбыта; - характеристики городской транспортной системы. В условиях конкретного пространственного окружения субъект экономических отношений выбирает место размещения в зависимости от достижения максимальной прибыли, минимального уровня издержек или максимального уровня спроса на свою продукцию. Подход к выбору местоположения с точки зрения минимизации издержек фирмы формировался параллельно классической модели экономического развития. Его основатель М. Гринхат считает, что выбор местоположения определяется величиной издержек на производство и транспортировку [99].
Существенный вклад в понимание процесса пространственного развития города внесла теория штандорта. А. Вебер установил, что при допущении однородности в природном и социально-экономическом отношении заданной территории оптимальный выбор местоположения нового предприятия (штандорт) соответствует минимальному отрицательному влиянию особенностей размещения ресурсов (сырья, топлива) и рынка сбыта (потребителей) на себестоимость продукции [8]. Экономико-географический подход. Экономическая география исследует особенности функционирования исторически сложившихся, устойчивых территориальных социально-экономических образований в виде городов и их систем, обладающих специфической логикой развития и управления. Городская пространственная структура в экономико-географических исследованиях представляется как совокупность территориальных систем: территориально-производственная, архитектурно-планировочная, рекреационная, транспортная, административно-управленческая, система бытового обслуживания. Предметом таких исследований является процесс формирования, развития и функционирования этих территориальных социально-экономических систем [78].
В России продолжается процесс стягивания населения в пригороды крупных городов, агломерации формируются естественным путем. Для поддержки их развития нужны масштабные инвестиции в инфраструктуру и создание нормальных условий для бизнеса, который сам освоит и свяжет пространство. Агломерационный эффект снижает экономические издержки [38].
Агломерация - компактная территориальная группировка городских и сельских поселений, объединенных в динамичную систему многообразными связями. Фундаментальные свойства таких группировок — сближенность составляющих ее поселений и их функциональная взаимодополняемость.
Обращение крупного города к агломерации — естественный результат его саморазвития, которое также проявляется в соблюдении соответствия функциональной структуры города его рангу, меняющемуся по мере развития. Периодически в этой структуре возникают новые элементы, отвечающие веяниям времени, а неуместные элементы становятся достоянием истории.
Таким образом, действуют два начала — территориальное (исходящее от города) и отраслевое. Первому присущ комплексный подход при устройстве территории. Второй преследует прежде всего отраслевую выгоду, недостаточно учитывая территориальные интересы [50].
На стыке пространственного, экономико-географического подходов и теории местоположения развилась концепция пространственного развития "каркас-ткань". Представленная впервые в работах П. Жоржа, эта модель объяснила характер взаимодействия между городами, их влияние на окружающие территории, став преемницей теории центральных мест Кришталлера-Лоша. Согласно последней, доминирование определенных городов в производстве и торговле в рамках заданного пространственного ареала определяется положением в локальной иерархической системе городов (рис. 2).
Взаимодействие экономических субъектов развития городских территорий
Центральное место среди выделенных субъектов принадлежало домовладельцу. Первоначально в период становления градостроительных отношений его роль сводилась исключительно к заказу строительства. Не будучи собственником земли, частное лицо инвестировало создание объектов недвижимости, владельцем которых оно впоследствии становилось.
Цели домовладельца и собственника земельных участков разнились. Собственник земли был заинтересован в долговременном росте рыночной стоимости земли и стабильности извлекаемой ренты. Собственник дома был заинтересован в достижении максимально возможного и устойчивого в течение инвестиционного цикла положительного сальдо денежного потока. Таким образом, сосредотачиваясь на сиюминутных, конъюнктурных нуждах, домовладелец всегда стремился сократить удельные строительные расходы и увеличить долю торгуемой, годной для сдачи в аренду площади здания. В результате конструктивные особенности нового строительства в большинстве случаев отвечали лишь минимальным санитарным, экологическим и социальным требованиям, а характер использования земельного участка отличался чрезмерной интенсивностью [34].
К концу XIX в. в европейских городах оформилось преимущественно монопольное городское землевладение, и собственникам земельных участков было выгодно такое поведение домовладельцев, поскольку интенсивное освоение одних строительных участков неминуемо приводило к росту стоимости еще свободных от застройки участков городской земли. Появлялись обширные территории кварталов домов-казарм, где размещались безликие многоэтажные многоквартирные дома на целиком застроенных участках без придомовой территории и дворов, которые, как отмечает М.Д. Загряцков, "уродовали облик городов"Х1Х - начала XX в. [35].
Причина возникновения монополии земельной собственности лежит в характере индустриального развития города. Экономический рост способствует активному пространственному разрастанию города, вовлечению в городской оборот недвижимости все большего количества сельскохозяйственных территорий, ранее не использовавшихся для размещения жилья и промышленных объектов. Прогнозируя возрастание спроса на свободные от застройки земли, капиталист стремится скупить максимально возможное количество окружающих город территорий. Когда собственных средств одного капиталиста не хватает, создаются земельные общества. При этом общий характер землевладения остается монопольным [29].
Там где количество собственников велико, характер земельной ренты все равно близок к монопольной. Месторасположение каждого земельного участка в системе городского хозяйства уникально. Можно было бы предположить, что это вызовет дифференциальный характер распределения земельных цен и рент в городском пространстве. Однако цены на землю часто не обнаруживают высокую зависимость от особенностей локального расположения земельного участка. Полагаем, что подобная ситуация возможна при спросе, превышающем предложение таких земельных участков, которые могут быть использованы в различных функциональных целях по усмотрению владельца. Исключительный характер расположения таких участков дает им преимущество перед всеми территориями, использование которых в данном рыночном и правовом окружении предполагает только один вид функционального назначения. Часть земельных участков оказывается вообще не пригодной для многих видов использования. В итоге многочисленность земельных собственников не ограждает рынок от возникновения монополистических тенденций, выражающихся в рыночной стратегии "снятия сливок" у тех собственников, участки которых имеют наиболее выгодное месторасположение [34].
Технология масштабного строительства, освоенная к концу XIX в., обуславливала объединение узконаправленных строительных компаний в тресты, способные своими силами выполнять все циклы строительных работ: от изготовления материалов и проектных работ до монтажа внутридомового инженерного оборудования. Такая компания могла аккумулировать достаточное количество средств для покупки или аренды земли и возведения многоэтажного дома самостоятельно за счет привлечения средств множества будущих собственников - потенциальных рантье и пользователей недвижимости. Так создавались крупные строительные общества, быстро становившиеся монополистами, способными вступить во владение самых востребованных земельных участков и самостоятельно возвести высотное, т.е. наиболее доходное, строение.
Однако многие современные исследователи обращают внимание на несущественность в настоящих условиях влияния этого фактора на возникновение монополистического или олигополистического строительного рынка [106].
Технология социально ориентированного пространственного анализа и планирования
Каждой функциональной зоне соответствует индивидуальное проектное решение в документах по территориальной планировке. Однако правовые зоны в пределах одного типа преимущественного землепользования, например "зона застройки многоэтажными жилыми домами", не дифференцируются, имеют единый для всего города правовой режим застройки [48]. Контуры зон правового режима проходят над границами целых конгломератов функциональных зон таким образом, что некоторые правовые зоны с одним градостроительным регламентом включают до 50 малых функциональных зон генерального плана.
Это говорит о том, что градостроительные регламенты сегодня в формировании планировочной структуры города практически не участвуют. Они не оказывают регулирующего воздействия, потому что предусмотренное ПЗЗ зонирование городских территорий отличается большей степенью обобщения по сравнению с детальной инженерно-строительной разработкой генерального плана Наблюдается ситуация, при которой ПЗЗ выполняют закрепительную функцию, формализуя, придавая обязательную силу строительным решениям, выработанным в ходе подготовки документов территориального планирования (территориальных схем и генеральных планов).
Данное противоречие возникает в результате смешения методов анализа и планирования пространственного развития, часть из которых принадлежит к градостроительству, а часть — к градорегулированию. Причиной этого являются правовые коллизии.
Так, в ст. 85 ЗК РФ говорится, что "правила землепользования и застройки устанавливаются (выделено нами. — А.Е.) градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков" [37]. В тоже время в Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации говорится следующее: "Определенные в генеральном плане зоны различного функционального назначения и ограничения на использование территорий указанных зон являются основой для разработки правил землепользования и застройки, устанавливающих градостроительные регламенты для каждой-территориальной зоны" [62]. Планировщик будет не в состоянии следовать указанию данной инструкции, если проведет "индивидуальное" (нетиповое, незаданное генеральным планом) изучение особенностей расположения и перспектив развития территориальной зоны с точки зрения потенциальных пользователей земельных участков (что требует ст. 85 ЗК РФ). По этой причине методы рыночного анализа оказываются невостребованными в ходе подготовки ПЗЗ.
Границы функционального зонирования генплана и правового зонирования ПЗЗ в общем случае не пересекаются, потому что разрабатываются в ходе одного и того же процесса: проектирования архитектурно-планировочной и объемно-пространственной концепции застройки в ходе подготовки документов территориального планирования (генпланов поселений) и планировки территории (градостроительных планов земельных участков).
Становление рынка недвижимости и свободы частной собственности на объекты строительства, последовавшее после длительного периода планового государственного регулирования в отечественном градостроительстве, обусловило сложный процесс эволюции градостроительного подхода, принципов и приоритетов территориального развития. Однако базовые методики пространственного анализа, несмотря на то, что подход, в рамках которого они зародились, постепенно утрачивал свое значение, в несущественно модифицированном виде используются до сих пор.
Сегодня анализ пространственного развития города предполагает применение: — технологии анализа при разработке документов территориального планирования: социально-демографического, градостроительного, анализа градообразующей и градообеспечивающей базы, санитарно-гигиенической и экологической ситуации; — технологии анализа при разработке документов планировки территории: геодезического, инженерно-архитектурного, нормативно-правового; — технологии анализа при организации инвестиционно-строительной и оценочной деятельности: массовой оценки недвижимости, анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, анализа эффективности инвестиционных проектов (прил. 3).
Социально-демографический анализ исследует городское население по следующим показателям: численность населения, его половозрастной, национальный и социальный состав, показатели естественного движения, миграции, занятости. Применяются статистический анализ, прогнозирование рядов динамики, анализ вторичной информации (материалов социально-экономических прогнозов, планов и целевых программ).
Градостроительный анализ исследует совокупность городских территорий (земельных участков) по различным сведениям о современном и планируемом использовании земельных участков. Применяется ГИС-анализ (пространственный, топологический, картографический анализ), зонирование по функциональному использованию земельных участков, по хозяйственной специализации территорий.
Разработка механизма регулирования развитием локальных городских территорий на основе девелопмента
В современных социально-экономических условиях, характерных для стран с переходной экономикой, происходит резкое усиление процессов реструктуризации городского пространства. Эти процессы протекают как в материально-вещественной, так и в социальной среде города. Однако традиционно городское развитие связывается с преобразованием материальной среды, с освоением незанятых территорий. При этом степень взаимосвязанности существующего фонда недвижимости и нового строительства, их взаимные роли в поддержании баланса пространственной структуры явно не учитываются. В результате городское пространство начинает испытывать усиливающийся дисбаланс между запросами населения, хозяйствующих субъектов и возможностями и назначением материальных объектов, усиливается неравномерность распределения объектов общего пользования, пространственная дифференциация территорий проживания и мест преимущественного пребывания населения.
Изучение отношений, возникающих в связи с преобразованием городского пространства, неизбежно наталкивается на необходимость определения роли предпринимательской деятельности в ходе создания и оборота недвижимости. Такая деятельность рассматривается экономической наукой как единство физических, экономических и правовых процессов, сопровождающих качественное преобразование недвижимости и окружающей территории [60]. Когда речь идет о такой деятельности, многие авторы придерживаются понятия "девелопмент". При этом содержание, вкладываемое различными специалистами в этот термин, варьирует в значительном диапазоне как в рамках исследуемых экономических механизмов, так и в рамках вопросов правового регулирования. Преимущественно вопросы девелопмента находят отражение в публикациях по менеджменту и экономике.
Современные исследования отличаются различными представлениями о значимости юридических, организационных, инвестиционных, социальных и других аспектов девелоперской деятельности. В соответствии с этим нами выделены шесть подходов к определению девелопмента.
1. Нормативно-юридический подход. В рамках юридической методологии девелопмент . выступает как институт предпринимательского права, регулирующий правоотношения, в которые вступают предприниматели в процессе использования недвижимых активов. Подразумевается акцент на нормативном регулировании деятельности, относящейся к девелопменту и связанной с одновременным участием девелопера в градостроительных, архитектурных, инвестиционных и финансовых отношениях. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него, совершение юридически значимых действий - принципиально важные элементы девелоперского процесса.
2. Организационно-экономический подход. В рамках данного подхода делается акцент на субъектный состав и характер участия в инвестиционном процессе. В зависимости от характера отношений, в которые вступает участник строительства, различают несколько видов коммерческой деятельности. Fee-development - оплачиваемая за вознаграждение деятельность строительной компании по проектированию, согласованию, строительству и сдаче в эксплуатацию за счет инвестора. Обычно фирмы согласны обеспечивать единицы недвижимости по установленной в контракте цене и создают прибыль благодаря своей способности строить эти объекты с более низкими издержками. Фирмы, являющиеся более эффективными в отношении издержек, как правило, создают более высокую прибыль.
Speculative-development - деятельность строительной компании, включающая все перечисленные виды работ в fee-development при условии соинвесторования, когда архитектурно-строительные операции совмещаются с риэлтерскими и финансовыми. Этот вид экономической деятельности предполагает покупку незанятого или недоиспользованного земельного участка, осуществление нового строительства и продажу недвижимости инвесторам в недвижимость. Такой девелопер не заинтересован в текущем использовании недвижимости для создания операционного дохода. Эффективность бизнеса будет определяться способностью субъекта девелопмента предлагать на рынке востребованный вид недвижимости и умением завершать строительство в назначенный срок с минимальными инвестиционными издержками;
Инвестиции в недвижимость - вид бизнеса, генерирующий- доход в результате сделок купли-продажи недвижимости. Если этот бизнес проявляет способность снова и снова с выгодой покупать недооцененную недвижимость и продвигать ее на рынок, то это может затмить значимость действий девелопера, который был инициатором инвестиционного проекта или оптимизировал сопровождающий инвестиции; юридический процесс [26]1 Buildo-suit - строительство для себя, без вывода объекта недвижимости на рынок. 3. Физиократический подход. "Девелопмент — это такие материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый, объект, обладающий стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта" [53]. В такой формулировке преобладает представление, что повышение ценности объекта недвижимости наступает вследствие произведенных физических изменений при минимальных финансовых затратах.
Это определение указывает на "выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли" [49].
