Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Проблемы формирования и развития жилищного строительства 10
1.1. Общая характеристика рынка жилищного строительства в Российской Федерации 10
1.2. Федеральная и региональная жилищная политика 27
1.3. Проблемы регулирования развития жилищного строительства 43
1.4. Зарубежный опыт регулирования развития жилищного строительства 52
Глава 2. Организационно-экономические основы регулирования развития жилищного строительства 68
2.1. Исследование влияния различных факторов на развитие жилищного
строительства 68
2.2.1. Стимулирование спроса на жилье в развитии жилищного строительства за счет ипотечного кредитования 73
2.2.2. Снижение цены предложения за счет себестоимости строительства путем регулирования отрасли строительных материалов 77
2.3. Обоснование принципов и методов регулирования жилищного строительства 83
Глава 3. Разработка методических положений по внедрению модели регулирования развития жилищного строительства 96
3.1. Формирование механизма повышения инвестиционной активности в сфере жилищного строительства 96
3.2. Разработка организационной модели регулирования развития жилищного строительства крупного города 110
3.3. Методы оценки социально-экономической эффективности инвестиционных проектов в жилищном строительстве 123
Заключение 137
Список литературы
- Федеральная и региональная жилищная политика
- Зарубежный опыт регулирования развития жилищного строительства
- Стимулирование спроса на жилье в развитии жилищного строительства за счет ипотечного кредитования
- Разработка организационной модели регулирования развития жилищного строительства крупного города
Введение к работе
Актуальность темы исследовании определяется высокой социальной значимостью сферы жилищного строительства для обеспечения нормальных условий жизнедеятельности населения, а также многообразием факторов взаимного влияния жилищного строительства и других отраслей народнохозяйственного комплекса страны.
По результатам опроса, проведенным Всероссийским центром изучения общественного мнения на 9 января 2007 года, 42,3% опрашиваемых из 1600 человек 46 регионов России не удовлетворены своими жилищными условиями. Необходимо подчеркнуть, что только 18% из них могут самостоятельно решать жилищные проблемы, ш в отношении остальных необходима государственная поддержка, основанная на разработке эффективных программ и мероприятий, учитывающие проблемы отрасли жилищного строительства с одной и потребности граждан - с другой.
Жилищное строительство является важной частью народнохозяйственной системы страны, поскольку его развитие увеличивает потребности в строительных материалах, технике, рабочей силе. Кроме того; реализация строительных проектов позволяет задействовать поток персонала, который высвобождается на рынок труда в условиях экономического кризиса другими отраслями. В отрасли занято более 5 млн. 200 тысяч человек, а это 7% экономически активного населения России* Дополнительно к этому одно рабочее место в сфере строительства поддерживает занятость до 10 человек в смежных отраслях.
Одним из важнейших направлений выхода страны из экономического кризиса может стать активное развитие жилищного строительства, что требует особого внимания к административному регулированию развития й отрасли.
Степень изученности проблемы* Разработке теоретических огнов жилищного строительства посвящены работы таких российских ученых как Асаул А.Н., Алексеев А.А., Бузырев В.В., Дмитриев В,А., Жилина В.И., Иванова КХВ., Кольев А.А., Ларионов А.Н., Литвиненко ВЛЗ.» Николихина С.А., Придвижкин СВ., Роботов А.СМ Смирнов Е,Б., Тихонов С.А., Хандуев П.Ж. и других.
Однако, несмотря на большой интерес к проблеме в Российской Федерации, до настоящего времени остаются неразработанными вопросы методологического обеспечения регулирования развития жилищного строительства, особенно в условиях мирового экономического и финансового кризиса. Это определяет актуальность выбранной темы, цели и задачи диссертационного исследования.
Целью диссертационного исследования является совершенствование регулирования развития жилищного строительства крупного города, включая определение приоритетов, разработку принципов и методов развития жилищного строительства для реализации потребности социума в доступном жилье.
Для достижения указанной цели в работе были поставлены и решались следующие задачи: определение общей характеристики сферы жилищного строительства России и Санкт-Петербурге на современном этапе; уточнение сущности понятия* «сферы жилищное строительство» с позиции менеджмента, рассмотреть его внутреннюю структуру; раскрытие сущности системы управления жилищным строительством, обоснование базовых принципов ее построения;
Федерации - Санкт-Петероурга; - исследование основных положений федеральной и региональной жилищной политики в Российской Федерации и субъекта Российской - выявление проблем функционирования и развития жилип строительства;
СИЛИЩ:10ГО шя как фу и - исследование влияния различных факторов на развитие жили строительства; - выявление и обоснование роли регулирования как функции управления жилищным строительством; - определение основных направлений и задач развития жилищного строительства, обоснование принципов и методов регулирования жилищного строительства; уточнение сущности определения «инвестиционная активность», выявление основных направлений повышения инвестиционной активности на современном этапе; ^_^^^^^ разработка классификации инвестиционных проектов жилищного строительства; ^^1 разработка схемы взаимодействия сторон, влияющих на процесс развития жилищного строительства крупного города; обобщение и структурирования задач по формированию организационной модели регулирования развития жилищного строительства; - разработка организационной модели регулирования развития жилищного строительства крупного города; - разработка основных направлений развития стимулирования спроса и предложения на рынке жилищного строительства крупного города; исследование и обоснование методов оценки социально-экономической эффективности инвестиционных проектов в жилищном строительстве из ходя из предложенной классификации.
Обьеісгом исследования является сфера регионального жилищного строительства как элемент народнохозяйственной системы.
Предметом исследования является механизм регулирования развития жилищного строительства, принципы и методы его формирования.
s си їй
Теоретической основой диссертационного исследования послужили научные труды» результаты фундаментальных и прикладных исследований ведущих отечественных и зарубежных ученых в области теории жилищного строительства, законодательные акты и нормативные документы по затронутой проблематике.
Информационную базу исследования составили материалы Федеральной службы государственной статистики, справочные материалы органов управления и научно-исследовательских институтов, отечественные и зарубежные публикации, материалы конференций и семинаров, данные сети Интернет по исследуемой проблематике, результаты собранных и обработанных автором материалов по состоянию и развитию жилищюго строительства в России,
При проведении диссертационного исследования были использопаны такие методы научного познания как логический, системны? и сравнительный анализ, обобщение и систематизация статистических данных.
Научная новизна диссертационного исследования: заключается в разработке методологических положений и рекомендаций по развитию регулирования жилищного строительства крупного города- В качестве элементов научной новизны следует выделить следующие положения:
1. Уточнен и расширен понятийный аппарат теории управления инвестиционными процессами в сфере жилищного строительства. Дана трактовка понятия «сфера жилищного строительства», как особо важного элемента социально-экономического развития страны, направленного на обеспечение граждан жилищем. Уточнено понятие «инвестиционная активность», базирующее на объекте инвестиционной деятельности н предмете инвестирования;
2. Предложены основные направления совершенствования регулирования развития жилищного строительства, основанные на выявленных проблемах данной отрасли, включая необходимость улучшения
ч
жилищных условий нуждающихся и базирующиеся на пропорциональном стимулировании спроса и предложения на объекты жилищного фонда;
Обоснованы принципы регулирования жилищного строительства, на основе функций государственного управления, такие как: принцип обеспечения дифференцированного подхода к решению жилищной проблемы для разных слоев населения; принцип минимизации прямых бюджетных расходов на жилищное строительство за счет более эффективного использования различных механизмов регулирования рынка жилищного строительства; принцип принятия на разных этапах развития рынка жилищного строительства различных стратегий его регулирования;
Выявлены основные факторы (высокий уровень налогов и высокая стоимость строительных материалов), влияющие на развитие жилищного строительства на современном этапе, государственное регулирование которых позволит создать благоприятные условия в сфере жилищного строительства;
5. Предложена организационная модель регулирования развития жилищного строительства в крупных городах РФ, базирующаяся на определении, структурировании целей и задач программ, отражающие социально-экономические проблемы развития жилищного строительства;
6. Предложены мероприятия, направленные на повышение инвестиционной активности, обеспечивающие инвесторам среднюю норму прибыли, базирующиеся на предложенной классификации инвестиционных проектов жилищного строительства, учитывающей специфические особенности объектов недвижимости и соотношение доходов и расходов потенциального инвестора по каждому инвестиционному проекту;
7. Предложен показатель оценки эффективности регулирования развития жилищного строительства, в числителе которого учитывается среднегодовой прирост объема жилищного фонда, введенный за счет применения программ и механизмов регулирования, а в знаменателе
ч
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 8 работ, отражающих основное содержание исследования, общим объемом том числе рекомендованных ВАК изданиях 0,3 ил. 3=
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библнофафического списка, содержащего 107 источников, приложений. Работа изложена на 160 страницах, содержит 13 таблиц, 27 рисунков, 12 формул. среднегодовые затраты бюджетов разных уровней, направленные финансирование программ и механизмов стимулирования развития жилищного строительства. и праї
Теоретическая значимость исследования состоит в формировании новых научных взглядов на проблему развития жилищного строительства через совершенствование форм и методов регулирования им- Выводы, и рекомендации диссертационной работы могут служить основой для дальнейших исследований в области теории и практики регулирования жилищного строиі^льетва.
Практическая значимость исследования обусловлена тем, что его методические разработки и конкретные практические рекомендации были использованы Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга, что подтверждается справкой о внедрении. Практическую ценность имеет предложенная в диссертации «Организационная модель регу"ИР8ания развития жилищного строительства в крупном городе», на основе которой возможно создание наиболее рационального управления жилищным строительством в целом, что позволит создать принятие действенных и эффективных мер в жилищной политике.
Результаты исследования и практические рекомендации, содержащееся в работе, применимы в* подготовке региональных и муниципальных программ реформирования и развития жилищного строительства.
Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссергациопного исследования докладывались и получили одобрение на X научно-практической конференции студентов и аспирантов СПбГИЭУ «Менеджмент и экономика в творчестве молодых исследователей», г. Санкт-Петербург и I научном конгрессе студентов и аспирантов, г. Санкт-Петербург, СПбРИЭУ, 2008 г.
$*
Федеральная и региональная жилищная политика
Жилищное строительство является одной из важнейших сфер народнохозяйственного комплекса, поскольку способствует реализации конституционного права российских граждан - права на жилище. Статья 40 Конституции Российской Федерации гласит: «Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище» [35].
Проведенные с 1991 года реформы в жилищной сфере обеспечили поворот от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам. Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере.
Вместе с тем, наряду с положительными результатами преобразований, пока не удалось обеспечить существенного улучшения ситуации в жилищной сфере, повысить доступность жилья для населения и обеспечить комфортные и безопасные условия проживания. Так по результатам опроса, проведенным Всероссийским центром изучения общественного мнения на 9 января 2007 года, 42,3% опрашиваемых из 1600 человек 46 регионов России не удовлетворены своими жилищными условиями [72].
Выходом из сложившейся ситуации может стать активное развитие жилищного строительства, регулирование этого процесса в соответствии с нацеленными на решение стратегических задач в данной сфере принципами и методами, которые будут рассмотрены в диссертационном исследовании.
Жилищное строительство - отрасль строительства, охватывающая возведение жилых домов и жилых комплексов (кварталов, микрорайонов), направленная на удовлетворение одной из основных потребностей человека -в жилище [46].
Поскольку жилищное строительство включает в себя не только процессы создания новых объектов недвижимости, но и капитальный ремонт жилых зданий, а так же их модернизацию и реконструкцию, необходимо выделить отличия вышеуказанных способов воспроизводства жилого фонда.
Воспроизводство основных фондов может быть простым и расширенным. При простом воспроизводстве происходит восстановление объектов в том же объеме и с теми же качественными характеристиками, а при расширенном — расширение объема основных фондов и совершенствование действующих объектов [92].
Новое строительство относится к расширенному виду воспроизводства и позволяет вводить в эксплуатацию объекты, отвечающие последним достижениям науки и техники, удовлетворяющие потребности общества в жилье.
По мнению Чекалина В. С. капитальный ремонт здания — это-ремонт здания, связанный с восстановлением или заменой, при необходимости, отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим) и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплутационные показатели [90].
Модернизация жилищного фонда представляет собой процесс совершенствования потребительских качеств объектов, без изменений их объема и назначения. Модернизация направлена на возмещение функционального снашивания ОФ, отделяемое степенью утраты их потребительских качеств [91].
Процесс реконструкции здания, по мнению Смирнова Е.Б., определяется, как комплекс строительных работ и организационно технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг [67].
Исходя их вышеизложенного, нами предлагается следующая трактовка понятия «сфера жилищного строительства». Сфера жилищного строительства - это сфера народного хозяйства, направленная на создание вновь возводимых объектов жилищного фонда, предназначенных для проживания граждан, но и процесс капитального ремонта и реконструкции существующих объектов жилого назначения, а так же система сложных взаимосвязей организаций, участвующих в создании и модернизации объектов недвижимости, органов государственной власти и конечных потребителей.
Понятие же жилищного фонда, отраженное в Конституции РФ, определяется как совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, жилые помещения, из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания, (часть дополнена с 18 февраля 1999 года Федеральным законом от 10 февраля 1999 года № 29-ФЗ) [22].
Зарубежный опыт регулирования развития жилищного строительства
Правовое зонирование и градорегулирование создает благоприятные условия для функционирования рынка жилищного строительства, обеспечивая предложение за счет оснащения земельных участков под строительств необходимой инфраструктурой, эффективного обустройства территории жилых районов, поддержания баланса производственных издержек и преимуществ применения правил, влияющих на рынки городских земель и жилья в вопросах землепользования и строительства, отмены правил, создающих ненужные препятствия предложению жилья на рынке.
В целях обеспечения спроса на жилье правительства в условиях рыночной экономики создают необходимые условия для развития здоровых и конкурентоспособных ипотечных и других финансовых институтов, а также обеспечивают адекватные масштабы программ предоставления субсидий на жилье.
Особое внимание в Швеции государство уделяет вопросам ценообразования. Контроль и наблюдение за ценами осуществляет государственное управление цен и конкуренции, подчиненное министерству гражданской администрации. В каждой губернии имеются специалисты, отслеживающие цены на товары и услуги и вносящие предложения по их регулированию. При значительном повышении цен, инфляции и резких дисбалансах на рынке Правительство имеет право, согласно закону о регулировании цен, их заморозить. Данное замораживание возможно по отдельным товарам и услугам. Государство может устанавливать предельный уровень цен, а если кто-либо их желает повысить, он должен предварительно об этом уведомить и обосновать. Если, например, цены на жилье поднялись, то государство выдает гражданам, особенно молодым семьям, жилищные субсидии и льготные долгосрочные займы [59,58].
Рассмотрим, как реагирует государство в лице своих органов при завышении цен в других развитых странах, например, в США, Германии, Финляндии, Японии, Канаде и др. Когда цена строительного объекта превышает издержки производства и среднюю норму прибыли, государственные органы могут вмешаться и отрегулировать цену. Средняя норма прибыли при осуществлении строительно-монтажных работ составляет 10-12% от издержек производства. Если норма прибыли оказывается выше, то причины такого роста исследуются, а если они не обосновываются при таком исследовании, то государство регулирует эту норму в принудительном порядке. Как отмечает И.А. Рахман: «Анализ зарубежного опыта позволяет сделать вывод о том, что формирование цены является важным стратегическим направлением при разработке новой продукции и продвижении ее на рынок» [58].
Определение достоверной стоимости всего проекта является основополагающим принципом деятельности зарубежных строительных фирм. Для этого на всех этапах инвестирования при определении стоимости строительства используются укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС). В США компания «R.S.MEANS»- издает ежегодно большим тиражом сборники цен со среднеамериканскими показателями. В Англии фирма «Technical Indexes Ltd.» публикует сборники «WESSEX» с укрупненными показателями стоимости работ. При проведении подрядных торгов фактор стоимости предмета торгов составляет 50-70% в ряду других факторов для принятия положительного решения [58].
В зарубежных странах основным методом привлечения инвестиций в жилищное строительство является ипотечное кредитование. В Германии и странах Восточной Европы свое развитие получила одноуровневая закрытая модель ипотечного кредитования. Для нее характерны ссудо-сберегательный принцип функционирования и автономность, т.е. независимость от колебаний процентных ставок на финансовом рынке. Рефинансирование кредитов в данной модели осуществляется в рамках первичного рынка закладных, под обеспечение которых ипотечные банки выпускают ценные бумаги, приобретаемые инвесторами. В США, Великобритании наибольшее распространение получила двухуровневая модель ипотечного кредитования, основанная на разделении рынка закладных на первичный и вторичный. На первичном рынке происходит обслуживание ипотечных кредитов, а на вторичном - их рефинансирование.
Выступая одной из главных форм финансирования строительства и покупки готового жилья, ипотека расширяет платежеспособный спрос населения на продукцию услуги, и, тем самым, позволяет вовлекать внебюджетные средства и кредитные ресурсы в жилищную сферу.
В Германии гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2-10 лет до этого. Чаще всего это холостые молодые люди или молодые семьи, живущие с родителями или в арендуемых квартирах. Исходя из своих возможностей, они вносят деньги в специализированные банки или до накопления примерно 45% от стоимости будущего жилья, после чего получают право на получение государственной дотации (до 10% от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей его части. Погашение этого кредита обычно длится 10-15 лет. Процентные ставки по накопительным вкладам составляют 2,0-4,5%, кредитные ставки - 4,5-8,0%). Существуют также программы помощи погашения кредита, согласно которым вкладчикам предоставляются процентные скидки и налоговые льготы, например гашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка [66].
Стимулирование спроса на жилье в развитии жилищного строительства за счет ипотечного кредитования
Разработка организационной модели регулирования развития жилищного строительства основывается на выявленных ранее в нашем исследовании проблем и задач развития жилищного строительства, а так же принципов и методов регулирования данной сферы.
Обоснование задач и методов регулирования развития жилищного строительства, позволившее нам сделать вывод о том, что данный механизм должен включать в себя две основополагающие составляющие: регулирование спроса, путем стимулирования домохозяйств и создания соответствующих условий для удовлетворения потребности в улучшении жилищных условий и регулирование предложения, путем повышения инвестиционной привлекательности в сфере жилищного строительства и создания благоприятного инвестиционного климата девелоперам, а как следствие увеличение объемов вновь возводимого жилья и снижения себестоимости за счет предоставления правительством разных уровней льгот и других инструментов стимулирования, перечисленных ранее в нашем диссертационном исследовании.
Разработанные программы должны основываться на результатах исследования проблем жилищного строительства, оценке факторов, оказывающих наибольшее влияние на развитие, а так же постоянном исследовании тенденций изменения отрасли жилищного строительства.
В общем виде, на наш взгляд, взаимодействие сторон, влияющих на процесс развития жилищного строительства схематически можно представить в следующем виде на рисунке 3.2.
Основная задача разработки организационной модели регулирования развития жилищного строительства - определение, структурирование целей и задач программ в форме, отражающей социально-экономические проблемы строительной сферы, потребности общества и участников рынка жилищного строительства.
Организационная модель регулирования развития жилищного строительства крупного города включает в себя два элемента:
Первый - это участники разработки и внедрения предполагаемых программ развития строительной сферы. К ним можно отнести Администрацию города, отраслевые комитеты, Центральный Банк РФ и коммерческие банки. Так же одной из составляющих организационной модели является вовлечение общественности города в обсуждение проектов программ с отраслевыми общественными организациями и представителями органов власти. В этом направлении необходимо проведение круглых столов, открытых обсуждений, конференций с участием представителей заинтересованных федеральных и региональных органов власти, государственных корпораций, общественных организаций строительного комплекса, компаний и предприятий строительной индустрии, банковского и экспертного сообщества. Основными целями этих мероприятий должны стать: оперативное проведение анализа рынков, подготовка на этой основе необходимых мер, направленных на минимизацию влияния негативных последствий кризиса и развитие строительного комплекса, мониторинг принятых решений, в том числе касающихся распределения бюджетных средств. Такая форма взаимодействия обеспечит повышение прозрачности и согласованности действий органов власти и бизнеса еще на стадии принятия решений. Так же оно должно базироваться на результатах демографического прогноза и социологического опроса.
Данный элемент призван соблюдать интересы не только граждан в повышении уровня жизни, а так же доступности улучшения жилищных условий, но и участников сферы жилищного строительства.
Второй элемент включает в себя результат внедрения программы развития жилищного строительства, а так же оценку эффективности мероприятий по развитию жилищного строительства. Методы и способы оценки эффективности программ и мероприятий будут детально изучены в следующем параграфе нашего диссертационного исследования.
Разработка организационной модели регулирования развития жилищного строительства крупного города
Регулирование же жилищного строительства в общем, как процесса, и результат этих взаимоотношений может являться как позитивным фактором развития экономики региона и страны в целом, так и стать острой социальной проблемой, поскольку обеспечение граждан жильем является одной из первоочередных задач, а если проекты не доводятся до завершающей стадии и средства населения оказываются «замороженными», то это вызывает социальную напряженность в обществе. Поэтому эффективное регулирование развития жилищного строительства необходимо для поддержания социальной стабильности.
Обоснование задач и методов регулирования развития жилищного строительства, позволившее нам сделать вывод о том, что данный механизм должен включать в себя две основополагающие составляющие: регулирование спроса, путем стимулирования домохозяйств и создания соответствующих условий для удовлетворения потребности в улучшении жилищных условий и регулирование предложения, путем повышения инвестиционной привлекательности в сфере жилищного строительства и создания благоприятного инвестиционного климата девелоперам, а как следствие увеличение объемов вновь возводимого жилья и снижения себестоимости за счет предоставления правительством разных уровней льгот и других инструментов стимулирования, перечисленных ранее в нашем диссертационном исследовании.
Организационная модель регулирования развития жилищного строительства крупного города включает в себя два элемента:
Первый — это участники разработки и внедрения предполагаемых программ развития строительной сферы. К ним можно отнести Администрацию города, отраслевые комитеты и коммерческие банки. Так же одной из составляющих организационного механизма является вовлечение общественности города в обсуждение проектов программ с отраслевыми общественными организациями и представителями органов власти. В этом направлении необходимо проведение круглых столов, открытых обсуждений, конференций с участием представителей заинтересованных федеральных и региональных органов власти, государственных корпораций, общественных организаций строительного комплекса, компаний и предприятий строительной индустрии, банковского и экспертного сообщества. Основными целями этих мероприятий должны стать: оперативное проведение- анализа рынков, подготовка на этой основе необходимых мер, направленных на минимизацию влияния негативных последствий кризиса и развитие строительного комплекса, мониторинг принятых решений, в том числе касающихся распределения бюджетных средств. Такая форма взаимодействия обеспечит повышение прозрачности и согласованности действий органов власти и бизнеса еще на стадии принятия решений. Так же оно должно базироваться на результатах демографического прогноза и социологического опроса.
Данный элемент призван соблюдать интересы не только граждан в повышении уровня жизни, а так же доступности улучшения жилищных условий, но и участников сферы жилищного строительства.
Второй элемент включает в себя результат внедрения программы развития жилищного строительства, а так же оценку эффективности мероприятий по развитию жилищного строительства.
Разработанные программы должны основываться на результатах исследования проблем жилищного строительства, оценки факторов, оказывающих наибольшее влияние на развитие, а так же постоянном исследовании тенденций изменения отрасли жилищного строительства.
В рамках нашего исследования, мы подчеркиваем необходимость применения обоснованной методики подхода с учетом особенностей каждого потенциального инвестиционного проекта, соизмеряя капитальные вложения (инвестиции) и будущие доходы от реализации проекта. При этом исходной точкой, по нашему мнению, должна являться величина необходимой нормы прибыли на вложенный капитал.
По нашему мнению, все объекты, инвестирования можно выделить в три группы:
1. Обеспечивающие норму прибыли на вложенный капитал в размере выше средней. Такие проекты называют сверх прибыльными, в основном это объекты элитного строительства;
2. Обеспечивающие среднюю норму прибыли. К объектам данной группы относится серийное жилье в спальных районах города, а так же пригород, то есть в основном жилье эконом класса;
3. Объекты, не обеспечивающие среднюю норму прибыли или объекты, реализация инвестиционного проекта по которым будет являться убыточной. К данной группе, на наш взгляд следует отнести, объекты социальной значимости или проекты, при реализации которых возникли дополнительные риски, не позволяющие обеспечить инвестору при завершении проекта запланированную норму прибыли, на наш взгляд, к этой же группе так же можно отнести объекты с «обманутыми дольщиками». Данные проекты требуют государственного регулирования в следующих формах: финансирование, софинансирование, стимулирование застройщика к завершению начатого проекта путем предоставления льгот, либо передача незавершенного объекта другому застройщику и т.д.
