Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ФОНДОМ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ В КРУПНЕЙШЕМ ГОРОДЕ 14
1.1. Анализ современного состояния и практического опыта деятельности управляющих компаний жилищно-коммунального сектора 14
1.2. Теоретические аспекты управления жилищным фондом 36
1.3. Проблемы организационно-экономической деятельности управляющей компании жилищно-коммунального сектора 64
Выводы к первой главе 70
ГЛАВА 2. РАЗРАБОТКА МЕТОДИЧЕСКИХ ОСНОВ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ ПО УПРАВЛЕНИЮ ФОНДОМ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ В
КРУПНЕЙШЕМ ГОРОДЕ 74
2.1. Разработка концепции комплексного механизма совершенствования организационно-экономической деятельности управляющей компании 74
2.2. Разработка методики совершенствования процессов учета и анализа финансово-экономических результатов деятельности управляющей компании 81
2.3. Разработка методики планирования результатов организационно-экономической деятельности управляющей компании 96
Выводы ко второй главе 112
ГЛАВА 3. ПРАКТИЧЕСКАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ МЕРОПРИЯТИЙ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ОРГАНИЗАЦИОННО ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ
КОМПАНИИ ПО УПРАВЛЕНИЮ ФОНДОМ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ 115
3.1. Внедрение методов совершенствования процессов учета и анализа финансово-экономических результатов деятельности управляющей компании 115
3.2. Применение методики планирования результатов организационно-экономической деятельности управляющей компании в сфере ЖКХ 131
3.3. Расчет экономического эффекта от предлагаемых мероприятий 164
Выводы к третьей главе 168
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 171
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 179
ПРИЛОЖЕНИЯ 1
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) в современном понимании представляет собой совокупность существующих жилищного и коммунального секторов городского хозяйства, связанного с основными формами воспроизводственного процесса (капитальный ремонт, модернизация, реконструкция, реновация). Функционирование ЖКХ - это обеспечение сохранности и эффективного использования жилищного фонда (многоквартирных домов) и обеспечения его жилищно-коммунальными услугами, необходимыми для жизнедеятельности человека, дальнейшего повышения уровня благоустройства и санитарного состояния территорий муниципальных образований, общего комфорта проживания.
Преобразования в жилищно-коммунальной сфере изначально были направлены на преодоление кризисных явлений в системе жилищно-коммунального хозяйства. Существующее состояние жилищно-коммунального хозяйства обусловлено неэффективной системой управления, дотационностью сферы и неудовлетворительным финансовым положением, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов снижения издержек, связанных с оказанием жилищных и коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды и, как следствие, высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии, воды и других ресурсов. На управляющие компании (УК) в сфере ЖКХ как на основной и наиболее соответствующий рыночной экономике механизм управления жилищным фондом страны возлагаются наибольшая ответственность и надежды по преодолению кризисной ситуации в отрасли.
Управляющая организация в качестве исполнителя целого комплекса жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) является базовым связующим звеном между потребителями ЖКУ и подрядчиками жилищных услуг, а также поставщиками коммунальных ресурсов. Неся ответственность перед гражданами за бесперебойное и качественное предоставление ЖКУ, система управляющих организаций составляет экономический стержень всего жилищно-коммунального хозяйства. Поэтому разработка практических методов совершенствования организационно-экономической деятельности управляющих компаний в качестве научного исследования является наиболее актуальной для развития жилищной сферы.
Степень научной разработанности проблемы. Значительный вклад в исследование функционирования жилищно-коммунального комплекса и смежных ему отраслей народного хозяйства внесли Симионов Ю.Ф., Дрозд Н.И., Черняк В.З., Гордеев Д.П., Маликова И.П., Ткачева Н.А., Чернышев Л.Н., Ясько В.Л. и др.
Проблемы развития рыночных отношений и конкуренции в жилищно-коммунальном хозяйстве рассмотрены в трудах Петровой Е.Ф., Шапиро М.Д., Мартусевича Р.А., Хомченко Д.Ю., Адрианова В.В., Аскерова Э.Н., Гордеева Д.П., Зайцева Р.В., Колесникова И.В., Лыковой Т.Б., Прокофьева В.Ю., Родионова А.Ю., Румянцевой М.С. и др.
Исследование способов повышения эффективности управления жилищным фондом проводилось Субботиным В.Н., Мукумовым Р.Э., Дамировым Д.Я., Сиваевым СБ., Гордеевым Д.П., Говоровым Л.В., Филимоновым С.Л., Маликовой И.П. и др.
В рамках исследования экономических процессов функционирования предприятий научные результаты были получены Миллер Н.Н., Ковалевым В.В., Лихачевой О.Н., Найденковым В.И., Соснаускене О.И.и других.
Динамика развития научных исследований в жилищно-коммунальной сфере подтверждается также тем, что многие исследования теряют востребованность из-за введения новых правил предоставления жилищно-коммунальных услуг, а также могут иметь разную степень актуальности в разных регионах страны, несмотря на единое правовое поле.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методических положений и разработка практических рекомендаций по созданию и внедрению научно обоснованного механизма совершенствования организационно экономической деятельности управляющих компаний как органа управления фондом многоквартирных домов (МКД), обеспечивающего рентабельность и эффективность их функционирования.
Для достижения указанной цели диссертационной работы были поставлены и решены следующие задачи:
1) анализ стратегии и концепции реформирования отрасли, теоретических положений организации процесса управления недвижимостью, а также совершенствования хозяйственной деятельности; оценка и применение положительного опыта предприятий жилищно-коммунальной сферы в области модернизации системы управления фондом МКД;
2) определение ресурсов и мероприятий, необходимых для оптимизации деятельности УК;
3) разработка механизма совершенствования деятельности УК;
4) создание и внедрение в компании аналитических методов совершенствования;
5) создание и внедрение в компании методов планирования.
Объектом исследования выступает управляющая компания в сфере ЖКХ как орган управления крупным фондом многоквартирных домов, основной задачей которого является предоставление жилищно-коммунальных услуг потребителям.
Области исследования соответствует требованиям Паспорта специальности ВАК 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство): п. 15.68 «Развитие теории и методологии управления недвижимостью»; п. 15.71 «Управление объектами недвижимости»; п. 15.75 «Анализ состояния и определения тенденций развития сферы деятельности жилищно-коммунального хозяйства различного уровня управления и организационно-правовых форм функционирования — от федеральных органов управления, уполномоченных управлять государственным имуществом, органов местного самоуправления, муниципалитетов и их служб до отечественных предприятий, предпринимательских объединений и организаций, совместных российско-зарубежных предприятий, а также других привлеченных лиц»; п. 15.78 — «Вопросы эффективности функционирования жилищного фонда, его ремонта и модернизации».
Предметом диссертационного исследования являются процессы организационно-экономической деятельности управляющей компании, в том числе возникающие при взаимодействии с другими участниками рынка жилищно-коммунальных услуг: потребителями и поставщиками жилищно-коммунальных услуг, муниципалитетами.
Теоретико-методологическую основу исследования составляют труды зарубежных и российских ученых-экономистов по проблемам организационно-экономического развития компаний, сферы услуг, теории регионального и муниципального управления, концептуальные положения реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации.
В работе использованы материалы научно-практических всероссийских и международных конференций, семинаров, а также законы, указы, постановления Правительства Российской Федерации, Свердловской области и муниципальных образований, стратегический план Екатеринбурга, нормативные и отраслевые документы, регулирующие организационно-экономическую деятельность сферы услуг, уставы предприятий. В диссертации применены научные методы экономического анализа, структурного и функционального взаимодействия, системного подхода, финансового анализа и планирования деятельности предприятия, экономико-математического моделирования экономических и управленческих процессов, стратегического планирования деятельности предприятия, классификации, группировки и анализа рядов динамики, математической статистики и теории вероятностей.
Информационную базу исследования составили отчетные материалы по деятельности управляющих компаний в сфере ЖКХ, периодические и научные издания отечественной и зарубежной литературы, информационно-аналитические материалы научно-исследовательских институтов.
В рамках проведенного исследования автором получены следующие научные результаты:
1) систематизированы, уточнены и дополнены теоретико-методологические подходы к исследованию процесса реформирования системы управления МКД;
2) разработан механизм совершенствования организационно-экономической деятельности управляющей компании в жилищно-коммунальном секторе;
3) разработаны и внедрены методы ведения пообъектного учета доходов и расходов МКД для крупных управляющих компаний в сфере ЖКХ;
4) на основании комплексного анализа финансово-хозяйственной деятельности управляющей компании улучшена управленческая отчетность компании;
5) разработан метод прогнозирования финансовых результатов управляющей компании, основанный на использовании математической модели с применением интервального анализа;
6) разработаны основы стратегического планирования деятельности управляющей компании с учетом специфики работы в сфере ЖКХ;
7) разработано техническое задание для создания комплексной программы управления деятельности УК.
Научная новизна диссертационного исследования определяется разработкой механизма совершенствования организационно-экономической деятельности управляющей компании в жилищно-коммунальной сфере. Подтверждающие научную новизну положения заключаются в следующем:
1) разработанный метод ведения учета и анализа доходов и расходов по каждому МКД, включающий в себя алгоритм учета потребления и объемов финансирования жилищно-коммунальных услуг, позволяет анализировать и планировать ремонтные работы, формировать тарифы для каждого МКД, тем самым обеспечить рентабельность деятельности УК по управлению МКД (п. 15.68, 15.71);
2) предложенный метод прогнозирования финансовых результатов деятельности управляющей компании, основанный на использовании математической модели с применением интервального анализа, позволяет учесть специфику работы в отрасли, а именно: индексы роста тарифов и колебания уровня оплаты потребителями ЖКУ (п. 15.75);
3) сформулированная концепция стратегического плана развития управляющей компании включает в себя определение миссии, целей и задач предприятия, проведение SWOT-анализа и комплекс стратегических решений по реализации стратегии долгосрочного развития компании за счет концентрации усилий на наиболее перспективных направлениях роста и эффективного распределения ограниченных ресурсов, позволяет обеспечить комфортные условия проживания граждан (п. 15.75, 15.78);
4) предложенные методы совершенствования организационно-экономической деятельности УК послужили основой технического задания для создания комплексной программы управления деятельностью крупных управляющих компаний в сфере ЖКХ, включающей модели, специализированные под работу подразделений управляющей компании, позволяющей получать объективную и достаточную информацию для принятия решений в приемлемые сроки (п. 15.71);
5) разработанный механизм совершенствования организационно-экономической деятельности, включающий в себя аналитические методы (пообъектный учет доходов и расходов домов и финансовый анализ деятельности компании) и методы планирования деятельности (финансовое прогнозирование и стратегическое планирование), является научно обоснованным инструментом повышения эффективности деятельности управляющей компании в сфере ЖКХ (п. 15.68, 15.71).
Теоретическая значимость диссертационного исследования состоит в дополнении научных представлений в таких научных областях как: экономика жилищно-коммунального комплекса, финансовый анализ деятельности предприятия, управленческий учет на предприятиях в сфере ЖКХ, стратегическое планирование на предприятии. Проведенное исследование является составляющей стратегии совершенствования оказания ЖКУ потребителям в ракурсе модернизации методов работы управляющих организаций.
Практическая значимость работы. Результаты проведенного диссертационного исследования позволяют:
1) применить разработанные методы в крупных управляющих компаниях в Ленинском и Верх-Исетском районах города Екатеринбурга;
2) установить модули программного продукта для оптимизации трудовых ресурсов при реализации основных составляющих механизма совершенствования организационно-экономической деятельности УК;
3) применить разработанные методы для составления различных форм управленческой отчетности компании, важной как для населения в части формирования тарифов, так и для руководства для проведения эффективной финансово-экономической политики;
4) создать систему управленческого учета и отчетности в УК;
5) создать механизм формирования финансовых планов и прогнозов;
6) создать документ "Стратегический план предприятия (развития управляющей компании до 2015 года)", обеспечивающий устойчивое развитие компании, концентрацию усилий на наиболее перспективных направлениях развития, эффективное распределение ограниченных ресурсов; 7) стать основой для разработки и чтения учебных курсов по дисциплинам: «Экономика ЖКХ», «Планирование на предприятии».
Апробация работы и публикации. Основные результаты исследования изложены в 9 публикациях автора общим объемом 2,84 п.л., в том числе 3 статьях ведущих рецензируемых научных-изданиях-согласно перечню ВАК Министерства образования и науки РФ.
Основные положения и выводы исследования апробированы в ходе практической деятельности автора и обсуждены на различных международных и всероссийских семинарах, конференциях, в том числе: «Уральский меридиан» (г. Челябинск, 2006), «Стратегическое управление предприятиями, организациями и регионами» (г. Пенза, 2009), «Управление и экономика в современных системах» (г. Волгоград, 2009), «Актуальные проблемы экономики и права в современных условиях» (г. Пятигорск, 2009), «Социально-экономическая политика современной России: проблемы и пути их решения» (г. Екатеринбург, 2009).
Основные положения диссертационного исследования и разработанные методики использованы при подготовке различных курсов для студентов специальностей 080502 - «Экономика и управление на предприятии жилищно-коммунального хозяйства» факультета Экономики и управления ГОУ ВПО УГТУ-УПИ имени первого Президента России Б.Н.Ельцина, г. Екатеринбург, что подтверждается справкой об использовании в учебном процессе результатов диссертационной работы.
Практические результаты исследования, их использование подтверждено соответствующим актом о внедрении и справкой об использовании результатов диссертационной работы.
Структура и объем диссертационной работы. Структура диссертационной работы определяется поставленными целями и решаемыми задачами, состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, библиографического списка. Содержание работы представлено на 211 страницах машинописного текста, включает 33 рисунка, 14 таблиц. Во введении обоснованы актуальность исследования и теоретико-методологическая разработанность проблемы. Сформулированы цели и задачи, определены предмет, объект и методы исследования, изложена научная новизна, теоретическая и практическая значимость, приведены сведения о публикациях автора.
В первой главе «Теоретические и практические проблемы управления фондом многоквартирных домов в крупнейшем городе» рассматриваются проблемы внешней среды функционирования управляющих компаний, производится обзор основных положений законодательных актов, регулирующих управление жилищным фондом, описываются принципы управления недвижимым имуществом. Проведена оценка существующих теоретических подходов и практического опыта к решению обозначенных проблем совершенствования организационно-экономической деятельности управляющей компании в сфере ЖКХ, а также возможность их применения для решения задач исследования.
Во второй главе «Разработка методических основ совершенствования организационно-экономической деятельности управляющей компании по управлению фондом многоквартирных домов в крупнейшем городе» приводится описание механизма совершенствования организационно-экономической деятельности предприятия и решения проблем, обозначенных в первой главе. Механизм совершенствования ОЭД УК включает в себя установление аналитических механизмов совершенствования, содержащих ведение пообъектного учета и анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятия, и установление механизмов планирования, содержащих финансовое планирование и прогнозирование результатов деятельности предприятия и стратегическое планирование деятельности. Определены методические основания проведения соответствующих мероприятий.
В третьей главе «Практическая реализация мероприятий по совершенствованию организационно-экономической деятельности управляющей компании жилищно-коммунального сектора» описано практическое внедрение положений механизма совершенствования организационно-экономической деятельности предприятия в крупнейших управляющих компаниях города Екатеринбурга: ЗАО «Управляющая компания «Верх-Исетская» и ЗАО «Управляющая компания «Стандарт». Описана практика реализации всех компонентов механизма совершенствования организационно-экономической деятельности управляющей компании.
В заключении обобщаются результаты диссертационного исследования, делаются выводы и даются предложения по организационно-экономическому развитию предоставления жилищно-коммунальных услуг.
