Введение к работе
Актуальность темы исследования. Одним из важнейших результатов рыночных преобразований в России стало появление в стране новых, практически неизвестных в ней ранее, видов экономической деятельности. Так, за последние годы стало выделяться такое направление, как девелопмент, который представляет собой деятельность по качественному преобразованию объектов недвижимости с целью увеличения их рыночной стоимости. Компании, предоставляющие девелоперские услуги, принимают активное участие во многих значимых для страны проектах, в частности, в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», в подготовке к Олимпиаде-2014, освоении территорий вдоль МКАД, реализации проекта «Надземный экспресс» в Санкт-Петербурге и т.п. Российские девелоперы в настоящее время выходят на международный уровень, например, компания «Система-Галс» стала первой девелоперской фирмой из России, разместившей свои акции на основной площадке Лондонской фондовой биржи . Девелоперский бизнес играет все более заметную роль в решении социально-экономических проблем страны, что само по себе уже вызывает необходимость в детальных научных исследованиях проблем его развития.
Первые работы, рассматривающие особенности российского девелопмен-та, относятся к 2001-2002 гг., однако вплоть до последнего времени в литературе рассмотрены, в основном, лишь самые общие вопросы функционирования девелоперского бизнеса. При этом множество проблем, начиная от системного построения понятийного аппарата и заканчивая оптимизацией бизнес-процессов девелопмента исследованы пока еще явно недостаточно.
С другой стороны, актуальность данного направления исследований обусловлена также и тем, что в настоящее время девелопмент испытывает на себе влияние экономического кризиса. По данным аналитиков, например, на рынке коммерческой недвижимости Москвы в начале 2009 года было заморожено около 85% объектов, в Санкт-Петербурге - 78% и т.д. Повышение эффективности девелоперского бизнеса, преодоление в нем кризисных явлений во многом связаны с научно обоснованным совершенствованием бизнес-процессов в деве-лопменте. Не случайно, что данные специальных обследований обнаруживают интерес девелоперов к научному изучению их деятельности: 81% респондентов считают научный подход к девелопменту важным и актуальным, в том числе, 37% считают приоритетным создание методологии, позволяющей оценивать и
повышать качество управления девелоперской деятельностью .
Российская газета - Экономика "Девелопмент и строительство". -2009. -7 августа.
Чегис А.И. Повышение эффективности управления девелоперским предприятием: автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. экон. наук : специальность 08.00.05. -М., 2008. -с.7-8.
Указанные выше обстоятельства позволяют считать тему настоящей диссертационной работы актуальной как в теоретическом, так и в прикладном аспекте.
Цель диссертационного исследования - разработка теоретических и методических основ совершенствования организационно-экономических механизмов в компаниях, предоставляющих девелоперские услуги.
В соответствии с поставленной целью в работе были поставлены и решены следующие задачи.
проведен анализ теоретико-методологических проблем исследования девелоперской деятельности, в т.ч. формирования системного подхода к понятийному аппарату девелопмента;
выявлена специфика современной модели российского девелопмента, в т.ч. показаны направления его адаптации к условиям экономического кризиса;
обоснованы подходы к оптимизации «внешних» бизнес-процессов, обеспечивающих взаимодействие девелопера с государственными и частными структурами;
проанализированы пути совершенствования внутрифирменного организационно-экономического механизма девелоперской компании;
разработан ряд методических рекомендаций по совершенствованию бизнес-процессов в девелоперских компаниях.
Объектом исследования являются компании, предоставляющие девелоперские услуги на российском рынке недвижимости.
Предметом исследования являются отношения по поводу развития технологий деятельности девелоперских компаний в условиях современного российского рынка недвижимости. В рамки указанного предмета можно включить анализ практически любых бизнес-процессов в компаниях-девелоперах, однако в диссертации рассматривались только те из них, которые оцениваются как наиболее перспективные применительно к современному российскому деве-лопменту.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляют труды отечественных и зарубежных авторов по вопросам экономики и управления недвижимостью - Алексеева В.А., Асаула А.Н., Белых Л.П., Васильевой Л.С, Горемыкина В.А., Грабовского С. В., Грановой Н.В., Гровера Р., Грызлова B.C., Грязновой А.Г., Иваницкой И.П., Иванова В.В., Ивановой Е.Н., Крикуно-ва Д.А., Кудашова Е.А.,Левина Ю.А., Мак-Лина Э.Д., Марченко А.В., Назарова В.Л., Нагаева Р.Т., Озерова Е.С., Ордуэя Н., Разу М.Л., Тарасевич Е.И., Пупен-цовой СВ., Росса Д., Сафоновой К.И., Севостьянова А.В., Скворцова О.Ю., Стерника Г.М., Фридмана Д.Ж., Харрисона Г. С, Хрусталева Б.Б., Черняка В.З., Чибикова Т.В., Шабалина В.Г., Шеховой А.А., Ядровой И.В., Якушина Е.В. и
др.
Теоретический и прикладным аспектам девелопмента были посвящены работы Буданова С.А., Дудина Е., Корнева Г.М., Коростелева СП., Кульца К., Кущенко В.В., Ланскова А.В., Лансковой Л.А., Мазура И.И., Максимова С.Н.,
Ольдерогге Н.Г., Сафонова Д.Г., Смирнова В.А., Цапу, Л.И., Шапиро В.Д., Щукина А.Б. и др.
Диссертационное исследовании осуществлялось на основе общенаучных методов исследования - системного подхода, анализа и синтеза, экспертных оценок, экономико-математического моделирования, приемов экономико-статистического анализа и др.
Информационную базу исследования составляют нормативно-правовые акты Российской Федерации, данные официальной статистики, рабочие материалы девелоперских компаний, публикации в научной печати и в СМИ, материалы Интернет-ресурсов и др.
Соответствие диссертации Паспорту научных специальностей. Область диссертационного исследования соответствует научной специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - сфера услуг): пп. 1.6.109 «Совершенствование организации, управления в сфере услуг в условиях рынка» Паспорта научных специальностей ВАК (экономические науки).
Научная новизна результатов работы состоит в развитии теоретических подходов к исследованию организационно-экономических механизмов деятельности компаний, оказывающих девелоперские услуги.
Элементы научной новизны содержат следующие положения работы:
обоснован подход, согласно которому основные термины девелоп-мента должны образовывать единую систему, опирающуюся на традиционную триаду научной методологии (объект + субъект + предмет данного вида деятельности); предложены определения для таких категорий, как «девелопмент», «субъект девелопмента», «объект девелопмента», «предмет девелопмента», «цель девелопмента» и т.п. Выявлено новое направление российского девелопмента - создание новых земельных участков с целью их дальнейшего использования для развития недвижимости;
выявлены основные особенности современного российского девелопмента, проведен экономико-статистический анализ его развития и систематизированы перспективные пути его адаптации к кризисным явлениям в экономике (диверсификация направлений деятельности, использование новых организационных форм и экономических решений);
выявлены перспективные технологии взаимодействия компаний-девелоперов с другими участниками рынка недвижимости (государственно-частное партнерство, бенчмаркинг, аутсорсинг). Разработаны методические рекомендации по использованию технологий бенчмаркинга и аутсорсинга в деятельности девелоперских компаний;
показаны перспективные направления совершенствования внутрифирменных бизнес-процессов в девелопменте, в частности, сформулированы методические подходы к регламентации и стандартизации бизнес-процессов, менеджменту качества, построению сбалансированной системы показателей;
сформулированы практические рекомендации, предназначенные для использования в компаниях-девелоперах с целью совершенствования их
бизнес-процессов. Для практического использования предлагается пятишаго-вый алгоритм проведения бенчмаркинга в девелоперских компаниях. Для расчета экономических преимуществ аутсорсинга рекомендован коэффициент экономической целесообразности, рассчитываемый на основе специальной экономико-математической модели. Для регламентации и стандартизации бизнес-процессов в девелопменте сформулированы практические рекомендации и, в частности, подготовлен типовой перечень бизнес-процессов в компании-девелопере, который может быть использован как основа для составления конкретных перечней в действующих девелоперских компаниях. Показаны методические подходы к построению системы менеджмента качества на основе стандартов ИСО 9000, составлен типовой перечень документации для внедрения системы ИСО 9000. Разработана сбалансированная система показателей, включающая 10 показателей, типологизированных по 3 проекциям («финансы», «маркетинг», «бизнес-процессы»), и «снабженная» методическими указаниями по ее внедрению в девелопменте.
Практическая значимость диссертационной работы заключается в том, что предложенные автором решения позволяют девелоперам обеспечивать совершенствование бизнес-процессов в современных условиях рынка недвижимости в России. Использование методических рекомендаций, рассмотренных автором в диссертационной работе, позволяют повысить эффективность управления, снизив затраты времени и финансовых ресурсов на подготовку методических разработок и рабочей документации по ряду технологических процедур.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения исследования докладывались автором на 4-й Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы экономики, социологии и права» (г.Пятигорск, 22-24 октября 2009 г.).
Результаты исследования используются при чтении курса «Анализ и оценка эффективности инвестиций в недвижимость» в Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов, а также в практической деятельности холдинга ООО «Дженсен Груп» на рынке девелоперских услуг.
По теме диссертационного исследования опубликованы 6 научных работ общим объемом 3,6 печатных листа.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, библиографического списка (195 наименований) и четырех приложений.
Во введении к работе показана актуальность выбранной темы, сформулированы цели и задачи, объект и предмет исследования, охарактеризованы теоретическая, методологическая и информационная базы работы, ее научная новизна и практическая значимость.
В главе I «Теоретико-методологические аспекты деятельности по предоставлению девелоперских услуг» рассмотрены основные подходы к формированию теоретической базы исследований девелопмента.
В главе II «Состояние и проблемы российского девелопмента» показаны основные особенности российского девелоперского бизнеса и, в частности, пути его адаптации к условиям экономического кризиса в стране.
В главе III «Пути совершенствования деятельности девелоперской компании на рынке недвижимости» исследуются наиболее перспективные технологии деятельности компаний-девелоперов во «внешней» бизнес-среде (государство и другие компании).
В главе IV «Актуальные направления оптимизации внутрифирменных бизнес-процессов в девелопменте» рассмотрены методические подходы к совершенствованию внутрифирменных бизнес-процессов в компаниях-девелоперах.
В заключении к диссертационному исследованию изложены выводы и практические предложения по итогам проделанной работы.
