Содержание к диссертации
Введение
1 Теоретический обзор проблем управления и надежности реализации проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства 12
1.1 Особенности современного развития комплексной жилой застройки территорий и проблемы надежности реализации данного вида строительства 12
1.2 Исследование отечественного и зарубежного опыта управления инвестиционно-строительными проектами и особенностей применения концепции девелопмента к комплексному освоению территорий в жилищном строительстве 31
1.3 Обзор опыта использования функционально-надежностных методов моделирования и теории экономической надежности 42
Выводы по главе 1 48
2 Методические основы функционально надежностного моделирования экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий 51
2.1 Методические основы функционально-надежностного моделирования экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий 51
2.2 Обоснование критериев экономической надежности инвестиционных решений в системе девелопмента комплексной жилой застройки территорий методами функционально-надежностного анализа 62
2.3 Общетеоретическое моделирование эффективности экономического механизма управления реализацией комплексной жилой застройки территорий с анализом внутренних и внешних взаимодействий по трехрадиусной модели управления 65
Выводы по главе 2 75
3 Анализ экономического механизма управления надежностью комплексной жилой застройки в жизненных циклах девелопмента объектов недвижимости в Пензенской области 80
3.1 Анализ экономической надежности исполнения основных мероприятий по перспективной подготовке строительства в Пензенской области в системе девелопмента комплексной жилой застройки 80
3.1.1 Исследование особенностей перспективной подготовки строительства в муниципальных образованиях Пензенской области по градостроительному тонированию и подготовке земельных аукционов 82
3.1.2 Оценка экономической надежности интенсивности инвестиций в комплексную жилую застройку на начальных стадиях девелоггмента 95
3.2 Исследование экономической надежности системы девелопмента комплексной жилой застройки в жизненном цикле строительства типичного инвестиционного проекта «Петровский квартал» 98
3.3 Экономико-математическое моделирование закономерностей изменения экономической надежности девелопмента комплексной жилой застройки с анализом основного факторного пространства и предложениями 109
Выводы по 3 главе 118
Заключение 122
Библиографический список 126
Приложение А 139
Приложение Б 140
Приложение В 141
Приложение Г 142
Приложение Д 143
Приложение Е 144
Приложение Ж 145
Приложение 3 146
Приложение И 147
- Особенности современного развития комплексной жилой застройки территорий и проблемы надежности реализации данного вида строительства
- Методические основы функционально-надежностного моделирования экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий
- Исследование особенностей перспективной подготовки строительства в муниципальных образованиях Пензенской области по градостроительному тонированию и подготовке земельных аукционов
- Экономико-математическое моделирование закономерностей изменения экономической надежности девелопмента комплексной жилой застройки с анализом основного факторного пространства и предложениями
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Обзор современных особенностей развития жилищного рынка России показывает, что в нем становится особо приоритетным и динамически развивающимся сегмент комплексной жилой застройки территорий (КЖЗТ). Данный инновационный сегмент жилищного рынка России появился благодаря действию ряда федеральных и местных законов с особым приоритетом Земельного кодекса РФ. Согласно изменениям в ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства с 1 октября 2005 г. должны предоставляться исключительно на торгах в форме открытого аукциона. Для целей комплексного освоения территорий предусмотрен выкуп права аренды земельных участков под данный вид застройки. Особенности градостроительного развития городских территорий в крупных урбанизированных центрах и городских поселениях показывают, что резервы точечной и уплотнительной застройки практически исчерпаны и появилась необходимость осваивать обширные территории под строительство.
Анализ практики комплексной жилой застройки показал, что экономический механизм реализации данных инвестиционных проектов и программ отличается большими рисками и неопределенностями. При этом современным рыночным инструментом управления такими проектами является научно-практическая концепция девелопмента. Обзор существующих классификаций и тенденций развития отечественных и зарубежных систем профессионального девелопмента недвижимости показал, что в данной концепции отсутствует необходимая научно-методическая проработка особенностей современного управления проектами КЖЗТ. В этой связи появление в РФ относительно «молодого», высокорискованного и инвестиционно-привлекательного сегмента жилищного рынка КЖЗТ ставит проблему научно-практического развития концепции профессионального девелопмента недвижимости применительно к данному типу жилой застройки в качестве приоритетной для разработки высоконадежного экономического механизма управления инвестиционными проектами данного типа. Необходимость решения данной проблемы и определила актуальность темы исследования.
Степень разработанности проблемы. Авторские исследования показали, что в российской теории профессионального девелопмента недвижимости в недостаточной степени учитываются как аспекты развития сегмента жилищного рынка комплексной жилой застройки, так и вопросы экономической надежности управления инвестициями в данные типы проектов. Наиболее весомый вклад в разработку проблематики эффективности экономических механизмов управления проектами, профессионального девелопмента недвижимости, теории экономической надежности, управления территориальными рынками доступного жилья и теории менеджмента в современных рыночных условиях внесли В.П. Антонов, С.А. Баронин, М.К. Беляев, Г.М. Загидуллина, Н.В. Комов, СП. Коростелев, Н.Ф. Костецкий, К.Ю. Кулаков, П.Ф. Лойко, А.Н. Плотников, В.А. Прорвич, П.Г. Грабовый, Б.Б. Хрусталев, Н.Ю. Яськова, Прыкин Б.В. и другие авторы. В области практического девелопмента наиболее значителен вклад авторов первых российских исследований по данной дисциплине С.Н. Максимова, Е.И. Тарасевича, а также И.М. Мазура, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге, Н.Ф. Вечера, А.А. Ольховского и др.
Несмотря на плодотворную деятельность ученых и практиков, современное состояние, условия и перспективы развития российского
девелопмента как современного экономически надежного рыночного инструмента управления инвестиционными проектами и программами комплексной жилой застройки в научно-практической литературе освещены недостаточно. Это препятствует эффективному предложению жилья на первичных рынках и в недостаточной степени формирует территориальные рынки доступного жилья.
Целью диссертационной работы является теоретическое и методическое моделирование экономического механизма управления надежностью реализации проектов комплексной жилой застройки территорий с разработкой рекомендаций по его совершенствованию.
Для достижения поставленной цели в работе последовательно поставлены и решены следующие задачи:
Выполнен теоретический обзор проблемной ситуации экономического механизма управления надежностью реализации проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства.
Исследованы особенности современного развития инновационного сегмента жилищного рынка комплексной жилой застройки с анализом теорий профессионального девелопмента недвижимости и экономической надежности применительно к данным типам проектов.
Разработаны методические основы функционально-надежностного моделирования экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройке как жизненных циклов девелопмента с динамически адаптивной структурой из объединенных и взаимодействующих подсистем и ограничений.
Выполнено общетеоретическое моделирование эффективности системы девелопмента комплексной жилой застройки с анализом внутренних и внешних взаимодействий.
Проанализирован экономический механизм управления надежностью комплексной жилой застройки в жизненных циклах девелопмента на примере объектов недвижимости Пензенской области.
Разработаны предложения и рекомендации в области развития эконо
мического механизма управления надежностью реализации комплексной
жилой застройки.
Предметом исследования являются экономический механизм и организационно-управленческие процессы формирования, циклической трансформации, анализа и регулирования экономической надежности в профессиональных системах девелопмента комплексной жилой застройки.
Объектом исследования являются крупные корпоративные девелоперские предприятия инвестиционно-строительного комплекса РФ и Пензенской области, участвующие в подготовке и реализации проектов комплексной жилой застройки территорий.
Проведенные соискателем исследования в этой области позволили в качестве научной гипотезы принять предположение о возможности научно-методического и практического совершенствования экономического механизма управления надежностью реализации комплексной жилой застройки территорий на основе теории девелопмента с функциональным моделированием жизненных циклов по индикаторам экономической надежности с целью возможного прогнозирования потерь «на стыках» между этапами и увеличения результативности данного высокорискованного сегмента жилищного строительства.
Теоретической, методологической и эмпирической базой исследования послужили основополагающие экономические законы и фундаментальные труды классиков экономических теорий; работы российских и зарубежных ученых, посвященные теории управления, проблемам развития производства в условиях рынка; труды отечественных и зарубежных ученых и практиков, посвященные исследованию девелопмента и управления инвестиционно-строительными проектами комплексного освоения территорий для целей жилищного строительства, в том числе проблем экономической надежности и уменьшения рисков воспроизводства в жизненных циклах строительства. В процессе исследования использованы законодательные и нормативные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти, методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы. В работе использованы официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, первичный материал по теме диссертации, собранный и обработанный автором за период 2004-2011 гг. на уровне РФ, Пензенской области и города Пензы.
Для решения конкретных вопросов, рассматриваемых в работе, были использованы диалектический метод познания, методы математической статистики и оценки рисков, экономико-математического, функционального моделирования, функционально - надежностного, системного, логического анализа, экспертных оценок, сравнительного анализа деятельности различных предприятий и др.
Научная новизна результатов исследования заключается в разработке и обосновании методических положений и рекомендаций по функционально-надежностному моделированию экономического механизма управления реализацией комплексной жилой застройки территорий как системы жизненных циклов девелопмента с динамически адаптивной структурой из объединенных и взаимодействующих подсистем и ограничений.
В результате исследований автором получены следующие основные теоретические и научно-практические результаты:
систематизированы и классифицированы предпосылки развития комплексной жилой застройки территорий как высокорискованного проблемного сегмента жилищного рынка, обеспечивающего максимальные предложения жилья от крупных застройщиков и активно формирующего рынок доступного жилья с понятийным уточнением термина «девелопмент комплексной жилой застройки территорий»;
предложена авторская модель экономического механизма управления реализацией комплексной жилой застройки территорий как системы жизненных циклов девелопмента с динамически адаптивной функциональной структурой, состоящей из объединенных и взаимодействующих функциональных подсистем, уровней, ситуаций управления, а также развития государственно-частного партнерства с мониторингом экономической надежности по критерию интенсивности инвестиций;
обоснована концептуальная модель трехрадиусного управления эффективностью внутренних функциональных подсистем экономического механизма управления реализацией комплексной жилой застройки территорий как жизненных циклов девелопмента по положительным (7 ) и отрицательным (7 ) сферам реализации проектов в корпоративной менеджмент-системе планирования и контроллинга;
выявлены и проанализированы организационно-управленческие процессы, экономико-математические закономерности и тенденции изменения надежности реализации проектов комплексной жилой застройки как функционально-надежностной системы девелопмента на примере объектов недвижимости Пензенской области;
сформулированы предложения и рекомендации по развитию экономического механизма управления реализацией комплексной жилой застройки территорий как системы значимых мероприятий на государственно-муниципальном и корпоративном уровнях регулирования в виде специализированных целевых инвестиционных проектов и программ с элементами государственно-частного партнерства по приоритетам формирования жилья эконом-класса, малоэтажной застройки и экологического девелопмента.
Обоснованность и достоверность результатов исследования.
Обоснованность сформулированных научных положений подтверждается их внедрением в практику деятельности ряда жилищных компаний Пензенской области и в учебный процесс Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.
Достоверность результатов исследования обусловлена строгим соблюдением научного логически-априорного подхода, современных экономических теорий и методов исследований, положений теории управления, экономической надежности, функционального анализа, результатов экспертных оценок, позволяющих получать достоверные данные для решения поставленных задач, а также использованием репрезентативного массива статистической информации по исследуемой проблеме.
Теоретическая значимость исследования заключается в развитии положений экономической науки в области моделирования экономических механизмов управления реализацией инвестиционных жилищных проектов и программ, в том числе по творческой модернизации профессиональных систем девелопмента недвижимости применительно к проектам комплексной жилой застройки территорий по индикаторам экономической надежности. Полученные теоретические выводы и предложения могут послужить базой для последующих теоретических и прикладных разработок в этой области исследования.
Практическая значимость исследования заключается также в возможности применения разработанного экономического механизма формирования и анализа жизненных циклов девелопмента комплексной жилой застройки по индикаторам экономической надежности инвестиций в деятельности жилищных корпораций и органов государственно-муниципального регулирования строительства. Это позволяет повышать инвестиционную привлекательность и реализуемость высокорискованных проектов комплексной жилой застройки, формировать высокий уровень предложения жилья от крупных девело-перов и увеличивать доступность жилья для населения. Основные научно-практические результаты работы могут быть использованы в учебном процессе при подготовке студентов по специальностям «Земельный и городской кадастры», «Экспертиза и управление недвижимостью» и других, а также в программах повышения квалификации строителей различных специализаций.
Предложения и рекомендации соискателя могут быть использованы в деятельности различных предприятий как Пензенского, так и других регионов, с учетом территориальной и отраслевой специфики их развития.
Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследований паспорта специальности 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством. Направление: «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)», а именно:
пункт 15.55. Организационно-экономические аспекты формирования систем управления строительным комплексом; исследования современных тенденций развития строительства и его организационных форм на федеральном, окружном, региональном уровнях;
пункт 15.59. Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов.
Апробация и внедрение результатов исследований.
Основные выводы и положения диссертационных исследований были доложены на международных и всероссийских, вузовских конференциях за 2007-2011 гг.
Основные теоретические и практические выводы исследования доведены до возможности реализации в практике деятельности ведущих жилищных корпораций Пензенской области - ОАО «Пензастрой», ООО «Мегаполис -Девелопмент» администрации г.Пензы, а также в учебном процессе для студентов строительных специальностей Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.
Публикации. По теме диссертационного исследования автором опубликовано 16 печатных трудов. Общий объем публикаций составил 5,46 п.л., лично автора - п.л.
Структура работы и ее основные разделы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений. Общий объем диссертации составляет 150 страниц, включая 5 таблиц, 12 рисунков, библиографический список из 119 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов, и 9 приложений.
Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы его научная гипотеза, цель и задачи, определены предмет, объект исследования, обоснована научная новизна и практическая значимость работы.
В первой главе «Теоретический обзор проблем управления и надежности реализации проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства» осуществлен анализ предпосылок и особенностей современного проблемного развития комплексного жилищного строительства; исследован отечественный и зарубежный опыт развития концепции девелопмента и рассмотрены особенности ее применения к управлению инвестиционными проектами комплексного освоения территорий; выполнен обзор опыта использования функционально-надежностных методов моделирования и теории экономической надежности системы профессионального девелопмента комплексной жилой застройки для крупных инвестиционно-строительных компаний.
Во второй главе «Методические основы функционально-надежностного моделирования экономического механизма управления реализацией проектами комплексной жилой застройки территорий»: отражена сущность методики функционально-надежностного моделирования экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий как жизненных циклов развития системы девелоп-
мента; обоснованы критерии экономической надежности инвестиционных решений по показателям интенсивности инвестиций методами функционально-надежностного анализа; выполнено общетеоретическое моделирование эффективности с анализом внутренних и внешних взаимодействий по трехрадиусной модели управления.
В третьей главе «Анализ экономического механизма управления надежностью комплексной жилой застройки в жизненных циклах девелопмента объектов недвижимости в Пензенской области» проведено исследование тенденций реализации перспективной подготовки строительства в муниципальных образованиях Пензенской области по градостроительно-территор пальному планированию и подготовке земельных аукционов. Выполнено исследование экономической надежности системы девелопмента комплексной жилой застройки в жизненных циклах строительства типичных инвестиционных проектов с экономико-математическим моделированием закономерностей изменения функционально-надежностных показателей экономического механизма реализации инвестиционных проектов комплексной жилой застройки и анализом основного факторного пространства дестабилизации и предожениями развития.
В заключении сформулированы основные выводы и предложения.
На защиту выносятся следующие научные положения:
Понятийная категория «девелопмент комплексной жилой застройки», определяющая сущностное содержание экономического механизма управления надежностью реализации проектов КЖЗТ с систематизацией предпосылок и особенностей возникновения данного высокорискованного сегмента жилищного рынка.
Методические положения по моделированию и функционально-надежностному анализу экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий в жизненных циклах девелопмента объектов недвижимости.
3. Моделирование эффективности экономического механизма управ
ления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий по
трехрадиусной модели регулирования в корпоративной менеджмент-системе
планирования и контроллинга.
4. Организационно-управленческие особенности и закономерности
циклической трансформации и функционально-надежностного развития
процессов реализации проектов комплексной жилой застройки территорий на
примере объектов недвижимости Пензенской области.
Особенности современного развития комплексной жилой застройки территорий и проблемы надежности реализации данного вида строительства
Проведенные исследования позволили определить следующие общие организационно-экономические и управленческие предпосылки комплексного жилищного строительства как системы, реализации крупными проектами комплексной жилой застройки территорий (КЖЗТ):, которые; актуализируют поставленную соискателем цель и задачи исследования.
Во-первых, это организационно-правовое действие ряда федеральных и местных законов с особым приоритетом Земельного кодекса РФ; Согласно изменениям в Земельном кодексе земельные участки для жилищного строительства с 1 октября 2005г. должны предоставляться исключительно на торгах в форме открытого аукциона, а также предусмотрен выкуп земли для целей комплексного освоения. Это обязывает муниципалитеты, согласно ст.З 8" Земельного кодекса РФ, проводить открытые земельные аукционы по продаже права на заключение договоров аренды по земельным участкам для комплексного освоения территорий20. Именно в этой статье Земельного кодекса РФ первоначально приведена современная трактовка понятия комплексной жилой застройки и особенность ее начала — аукционная продажа права аренды на земельных торгах. Особенностью земельных участков, предназначенных для комплексного освоения, является то, что они предоставляются на условиях долгосрочной аренды без предварительного согласования места размещения объекта. На это указывает-проведенный анализ организационных процедур предоставления земельных участков для целей жилищного строительства (приложение А).
После отмены целевого предоставления/ земельных участков для жилищного строительства в конце 2005 года уровень ввода жилья в значительной степени стал предопределяться ходом торгов на право заключения договоров аренды земельных участков, которые разворачиваются в сфере жилищного строительства. Нет никаких сомнений, что земельные торги - это единственный цивилизованный путь развития рынка жилищного строительства. Исследование региональных рынков земельных участков под жилищное строительство подтверждает наличие устойчивых тенденций роста сделок по продаже как прав собственности, так и прав на заключение договора аренды земельных участков для комплексного освоения, особенно в 2007 - 2008 годах.
К особенностям таких региональных земельных рынков под проекты комплексного освоения относится их ориентация на крупные жилищные компании типа жилищных корпораций холдингового типа. Анализ большинства региональных торгов земельных участков под комплексное жилищное строительство показывает, что их выигрывает крупный бизнес в виде - вертикально-интегрированных компаний. При этом на местные региональные строительные рынки, как правило, заходят «чужаки» из Москвы и прочих высокоурбанизированных центров. Большинство региональных строительных организаций не способны купить участки от 20 и более га. Тем более торги участков в 100 — 200 га со вводом 1 млн м кв. жилья и более — это не что иное, как открытое приглашение общефедеральных финансо-промышленных групп в комплексное жилищное строительство. Это приводит как к приобретению финансовыми холдингами жилищных компаний (например, Главмосстроя в Москве), так и к дальнейшему росту крупнейших жилищных компаний - лидеров общефедерального и регионального уровня за счет проектов КЖЗТ. Что касается средних застройщиков, то они вообще остаются в стороне от комплексного освоения территорий, за исключением довольно таки призрачной надежды, что новые «гиганты» рынка жилищного строительства продадут на сторону часть сформированных земельных участков" .
В связи с вышесказанным все аналитики единодушны во мнении, что существует опасность монополизации как сегмента жилищного рынка комплексной застройки, так и монополизации рынка земельных участков под КЖЗТ. Поэтому есть все предпосылки для формирования олигополии в данном сегменте жилищного и земельного рынков. Вместе с тем, именно данная застройка способна обеспечить максимальный ввод жилья от крупных девелоперов, и она очень интересна для органов власти как современный инвестиционный и градостроительный инструмент комплексного развития территорий.
Для активизации развития данных типов проектов на государственном уровне предусмотрена в составе ФЦП «Жилище» специальная подпрограмма5 по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой-в целях жилищного строительства.
К прочим организационно-экономическим механизмам государственно-муниципальной поддержки данных типов проектов застройки следует также отнести приказ Госстроя РФ от 24.05.2007 №141 «О проведении отбора экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства». Дополнительный анализ этого приказа показал, что критерии комплексного освоения территорий были в определенной степени расшифрованы именно в нем. Целью данного приказа было содействие в. подготовке и реализации данного типа проектов через организацию экспериментальных инвестпроектов, где будут отрабатываться организационные, технологические, правовые и финансовые механизмы комплексного освоения территорий, включающего, помимо строительства жилых домов, строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры за счет средств различных источников финансирования.
Отбираемые проекты при этом должны соответствовать следующим критериям комплексности:
1. Объемы комплексного освоения территории, включающее жилищное строительство и строительство объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, должны обеспечивать ввод жилья не менее 1 млн кв. м общей площади.
2. Срок реализации данных проектов - не более 10 лет.
3. Требуется консолидированность земельных участков для комплексного освоения и их принадлежность юридическому лицу, осуществляющему реализацию проекта, на праве собственности или ином законном основании.
4. Необходимо наличие предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности документов территориального планирования, правил землепользования и застройки применительно к территории, предназначенной для комплексного освоения22.
При реализации проектов комплексной застройки может быть предоставлена по данному приказу господдержка за счет средств федерального бюджета в следующих формах:
госгарантии РФ по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства;
субсидии бюджетам субъектов РФ на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой;
субсидии бюджетам субъектов РФ на обеспечение автодорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки23.
Следует отметить, что реализация данного приказа, несмотря на его внешнюю привлекательность, была трудной и ограниченной. Именно поэтому очень важно на начальных этапах проектирования данных проектов создавать самодостаточные и самоокупаемые проекты с минимальным бюджетным участием и максимальной инвестиционной привлекательностью.
К дополнительному федеральному экономическому инструменту поддержки данных типов проектов следует также отнести создание и работу Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Он создан на основании Федерального закона от 24 июля 2008 года №161-ФЗ и его деятельность нацелена на содействие развитию жилищного строительства. Из неиспользуемых земель федеральной собственности данный Фонд формирует земельные участки под жилую застройку, в том числе и под комплексную, и продает их на аукционах.
Соискателем был выполнен анализ основной организационно-правовой базы организации комплексной жилой застройки территорий. При этом вся структура документов, определяющих организационно-управленческие процессы застройки, была классифицирована на пять основных уровней: федеральный уровень (ФУ); региональный (РУ); муниципальный (МУ); уровень процедур субъекта управления муниципальным имуществом (УПМСУ) при организации открытых аукционов, а также уровень корпоративного девелопмента проектов КЖЗТ как подсистемы менеджмента жилищных компаний (УКДЖК). По каждому уровню был выполнен структурный анализ основных организационно-правовых составляющих элементов функционирования проектов КЖЗТ (приложение А).
Методические основы функционально-надежностного моделирования экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий
Проведенные предварительные исследования, представленные в первой главе настоящей диссертации, позволили сделать вывод о возможности и перспективности рассмотрения экономического механизма реализации проектов ЮКЗТ посредством моделирования процессов девелопмента комплексной жилой застройки как функционально-надежностной системы, состоящей из определенных этапов и подсистем взаимодействия с критериальной оценкой их планирования по показателям экономической надежности. Это обоснование требует, согласно принятой научной гипотезе исследования, моделирования системы девелопмента комплексной жилой застройки территорий как функциональной системы. И лишь на последующем этапе исследования она интерпретируется как функционально-надежностная модель с экономическим содержанием. В этой связи перейдем к этапу понятийного и функционального моделирования данной системы как инновационной системы девелопмента комплексной жилой застройки.
В первую очередь, необходимо дать понятийное определение и уточнение инновационного термина «девелопмент комплексной жилой застройки территорий», или Dkgz. Данная терминология, как показал анализ теории девелопмента (п. 1.2 настоящей диссертации), отсутствует в современной научно-практической классификации. В этой связи, конечно, необходимо устранить этот пробел в сформированной теории девелопмента России. Для этих целей предлагается ввести следующее авторское терминологическое определение Dkgz: под понятием девелопмента комплексной о/силой застройки следует потшатъ специализированный экономический механизм профессиональной деятельности заказчиков-застройщиков по управлению воспроизводством жилищной недвижимостью на основе высокорискованных масштабных инвестиционных проектов с единым земельно-имущественным комшексом недвижимости кластерного типа и единым жизненным циклом управления, что активно формирует территориальные рынки доступного жилья за счет максимальных предложений.
Подробный обзор методов функциональных исследований, приведенный в первой главе настоящей диссертации, позволил установить, что функциональный подход предусматривает рассмотрение объекта исследования в виде совокупности функций (целевых установок), которые выполняются или должны выполняться. Это позволяет отойти от традиционного структурного подхода и рассмотреть объект и предмет исследования с другой целесообразной, результативной или функциональной точки зрения. При этом функциональная модель исследуемого объекта является первичной, а его структурная и результативная модель вторична по отношению к виду реализуемых функций. Таким образом, реализуется принцип первичности функций и вторичности структуры с ее экономическими результатами. Именно поэтому первоначально в данной диссертационной работе рассматривается функциональная модель девелопмента комплексной жилой застройки в инвестиционно-строительных компаниях, а лишь затем определяется экономическая надежность основных результатов реализации данных функций в различных корпоративных оргструктурах по этапам жизненного цикла их реализации.
Рассмотрение теории функционального моделирования, а также опыта и специфики современной комплексной жилой застройки территорий в России, позволило предложить принципиальную функциональную модель экономического механизма управления реализацией проектами комплексной жилой застройки территорий как системы девелопмента КЖЗТ. За основу такого моделирования взята трехмерная модель функциональной системы, состоящая из совокупности функций (целевых установок), которые выполняются или должны выполняться для обеспечения высокого экономического результата функционирования данной системы.
Во-первых, это функции-этапы девелопмента комплексной жилой застройки (FD3 J), как основы структурообразования и моделирования жизненных циклов управления данной инновационной разновидности девелопмента. Количество (i-j) этапов здесь является предметом прогнозирования и научно-практического моделирования.
Во-вторых, это функции-задачи корпоративного девелопмента земельных участков fj. Их в данном исследовании автор рассматривает как частные локальные цели или результаты сквозного типа. При этом они формируют комплексность любой подсистемы при развитии в жизненных циклах девелопмента по ее функциональным этапам. Содержание и наполнение этих функциональных элементов также индивидуально и является предметом научно-практического исследования.
В-третьих, это функции-объекты или виды объектов управления в системе девелопмента комплексной жилой застройки. Особенностью данных типов инвестиционных проектов является наличие комплексной кластер-совокупности объектов застройки в виде территориально-портфелированных объектов недвижимости или различных типов воспроизводимых объектов в рамках единой территории (участка застройки). Это дает возможность определить функции-объекты как кластер-систему территориально-портфелированных объектов воспроизводства комплексной застройки, объединенных единым земельным участком застройки и единым девелопером-застройщиком. Также следует определить совокупность территориально-портфелированных кластер-объектов воспроизводства данных проектов как единого земельно-имущественного комплекса недвижимости или инновационную разновидность недвижимости в рамках развивающегося сегмента жилищного рынка комплексного освоения территорий. В данной работе предлагается идентифицировать данную инновационную разновидность недвижимости как территориальный кластер портфель недвижимости ТКПН/ или как вид функций-объектов воспроизводства в системе девелопмента Dkgz.
Таким образом, общее количество функциональных локальных подсистем девелопмента комплексной жилой застройки (Ф0) будет определяться как объединение трех функциональных областей Dkgz, состоящих из функций-этапов FD3 j; функций-задач fy функций-объектов в виде территориальных кластер-портфелей недвижимости ТКПН,-. Фо [Dkgz}= (FDJj) П CQ П (ТКПЦ) (2.1)
В качестве дополнительных параметров функционального моделирования автором также приняты:
уровни управления проектами КЖЗТ в системе девелопмента комплексной жилой застройки (U{);
организационно-экономические ситуации управления жизненными циклами девелопмента FDs j по комплексной жилой застройки (SD );
уровень развития государственно-частного партнерства (Урщ) при выполнении проектов комплексной жилой застройки, реализованного в системе
экономическая надежность (Эн) функционирования системы девелопмента типа Dkgz.
Это позволяет принципиальную функциональную модель экономического механизма управления реализацией проектами комплексной жилой застройки территорий представить как динамически адаптивную структуру из объединенных взаимодействующих локальных функционально-целевых подсистем в виде: Фо[Д 0Ч э П($П (2.2)
В целях интерпретации данного теоретического подхода была разработана принципиальная модель графического типа, отражающая функциональное моделирование структуры системы девелопмента комплексной жилой застройки в виде множественной системы, показанной на рис. 2.1.
Исследование особенностей перспективной подготовки строительства в муниципальных образованиях Пензенской области по градостроительному тонированию и подготовке земельных аукционов
Завершение методического моделирования теоретических вопросов функционального структурирования экономического механизма реализации проектов КЖЗТ как системы девелопмента и вопросов оценки экономической надежности этой производственно-экономической системы во второй главе позволило перейти к анализу фактических исследуемых тенденций на примере объектов недвижимости Пензенской области.
Первый функциональный цикл экономического механизма является стадией перспективной подготовки строительства или F D0. Этап F D0 определен как стадия перспективной подготовки строительства. Он предусматривает формирование базовой градостроительной ценности территории и инвестиционно-строительного вектора ее развития (ППС-Цо).
Основное содержание этого этапа можно представить в виде следующих функциональных компонент Ґ: F1 - реализация функций территориального и градостроительного планирования согласно действующего Градостроительного кодекса РФ в муниципальных образованиях определенного региона (в нашем случае — на территории Пензенской области). К основным таким прединвестиционным этапам и задачам отнесены: во-первых, разработка схем территориального планирования муниципальных районов; во-вторых, разработка генпланов застройки территорий как начальной основы любого вида строительства, в том числе и комплексного жилищного строительства с продажей права аренды на такие земельные участки с аукциона. В-третьих, выполнение задач градостроительного зонирования в виде: а) разработки и утверждения правил землепользования и застройки поселений ; б) установление территориальных і зон, градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; в) разработки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий; F — реализации функциональных задач муниципального (государственного) земельного девелопмента по подготовке и проведению аукционов по продаже прав аренды (собственности) по земельным участкам для целей комплексного жилищного строительства с определением существенных градостроительных условий застройки как базовой неизменяемой градостроительной ценности территории для девелоперов-застройщиков. При этом основными задачами муниципального земельного девелопмента являются: формирование земельных участков под комплексную жилую застройку с определением конкретных границ, технических условий на подключение инженерных сетей, межевания; постановка на учет земельного участка как объекта государственного кадастра недвижимости; выполнения всех процедур и мероприятий подготовительного типа, предшествующих открытому аукциону (определение начальной стоимости прав аренды, объявление на сайте и в газетах, прием заявок и задатка и пр.); организация и проведение процедур аукциона с объявлением победителя и заключение договора аренды.
Под градостроительной ценностью территории в данном исследовании подразумевается понятийная категория, характерезующая способность земельных участков и последующих его улучшений, определенных под комплексную жилую застройку, к удовлетворению определенной суммы общественных социально-экономических потребностей градостроительного типа, позволяющих осуществлять разрешенное воспроизводство территориальных земельно-имущественных комплексов недвижимости кластерного типа в составе инвестиционных проектов типа КЖЗТ.
В наиболее общем виде количественно градостроительная ценность территории (ІД111 ) может быть определена суммой разнотипных потребительских показателей застройки технико-экономического типа (ТЭП ) в составе градостроительной документации перспективной подготовки строительства, которые характеризуют территориальные кластер-портфели недвижимости (TKQHj) в составе инвестиционных проектов девелоперов-застройщиков типа КЖЗТ как разрешенные для воспроизводства и использования
Исследование тенденций развития данных двух составляющих перспективной подготовки строительства (F D ) девелопмента комплексной жилой застройки на примере муниципальных образований Пензенской области является основой выполняемого анализа их фактической реализации и оценки их экономической надежности как начальной стадии девелопмента.
Для строительных фирм и компаний начальная стадия вхождения в инвестиционные проекты связана с готовностью муниципальных образований к инвестиционной деятельности по комплексной жилой застройки в части возможности эффективной реализации функций F ". Начальной точкой отсчета реализации таких инвестиционных проектов КЖЗТ является разработка и готовность документации по территориальному планированию и градостроительству, выполненной согласно Градостроительному кодексу РФ (ГСК РФ). К таким основным перспективным прединвестиционным документам относятся, как уже отмечалось, разработка генпланов застройки территорий и правила землепользования и застройки поселений.
Именно в данных документах формируются первые контуры системы девелопмента комплексной жилой застройки и образуется стартовая инвестиционная точка образования всех возможных в будущем систем девелопмента из начальной точки Dkgz0;t. Из этой точки фокусируется и развертывается вся последующая система управления воспроизводством территориальных комплексов недвижимости, в том числе и по проектам КЖЗТ.
Впервые на данной стадии девелопмента на этапе разработки генеральных планов строительства поселений определяются зоны жилой застройки и прогнозируются требуемый градостроительный уровень вводимого жилья по категориям в разрезе определенных территорий, микрорайонов и кварталов застройки и сроки такого строительства. Поэтому можно считать, что начальная точка интенсивности (производительности) строительства, или инвестиционной активности, определяется готовностью данных документов градостроительного планирования. Поскольку основой оценки экономической надежности систем девелопмента является рассмотрение инвестиционной интенсивности строительства по всей цепочке жизненного цикла, рассмотрим более подробно начальную точку отсчета этой системы Dkg;i по основным функциональным компонентам реализации типа F .
Исследование градостроительных процессов перспективной подготовки строительства в Пензенской области показало, что нормативное формирование системы градостроительной документации в Пензенской области еще не завершено. Это подтверждает отсутствие разработанной и утвержденной в полном объеме документации градостроительного и территориального планирования.
Говоря о градостроительном и территориальном планировании в РФ в целом как определенной стадии прединвестиционных мероприятий, следует отметить, что Градостроительным кодексом РФ выбран единый методический подход к выполнению, составу и содержанию всех видов градостроительного и территориального планирования, независимо от их уровня — федерального, регионального или местного. Проведенный авторский анализ показал, что, как правило, при разработке документации территориального планирования отсутствуют материалы инженерных изысканий, четкая спланированность и последовательность разработки документации.
Экономико-математическое моделирование закономерностей изменения экономической надежности девелопмента комплексной жилой застройки с анализом основного факторного пространства и предложениями
На завершающем этапе диссертационного исследования выполним экономико-математическое моделирование анализируемых процессов экономической надежности в проекты КЖЗТ по показателям интенсивности инвестиций K3r[FjDl lv]. В качестве исходных данных такого моделирования примем полученные в п.3.2 настоящей диссертации показатели Кэг как системы убывающейся или рассеивающейся надежности от единичного уровня.
Расчет разработанных коэффициентов готовности дает возможность сформировать и исследовать данные закономерности, характеризующие изменение Кэг по жизненному циклу развивающихся систем девелопмента Z)A„c0;t. Для этих целей воспользуемся как стандартизированными пакетами экономико-математического моделирования как в рамках программного продукта Exell, так и специализированной программой StatSoft STATISTICA 6.1.478.
Для получения экономико-математических закономерностей автор воспользовался инвестиционными проектами, реализуемыми двумя девелоперскими проектами. Во-первых, это рассмотренный в п.3.2 настоящей диссертации инвестиционный проект «Петровский квартал», реализуемый ООО «Мегаполис-Девелопмент». В качестве дополнительного аналитического материала также взят успешно реализованный проект ОАО «Пензастрой» по комплексной жилой застройке, расположенный в г.Пензе - микрорайон Б в границах улиц Пушкина, Кулакова, Толстова (рис.3.5).
На территории микрорайона находятся следующие дома: ул. Кулакова, 2 (15 стр.) - введен в эксплуатацию; ул. Пушкина, 43 (16 стр.) - введен в эксплуатацию; ул. Пушкина, 45 (17 стр.) - введен в эксплуатацию; ул. Пушкина, 47 (20а стр.) - введен в эксплуатацию; ул. Пушкина/Толстого, 18 стр.; ул. Пушкина/Толстого, 19 стр.; ул. Пушкина, 206 стр.; ул. Пушкина, 20в стр.; ул. Пушкина, 20г стр. Полная информация по данному микрорайону застройки может быть уточнена на официальном сайте данной компании . Данный проект следует отнести к сложной категории проектов, поскольку его строительство было связано со сносом большого количества индивидуальных жилых домов, расположенных в зоне застройки.
Предварительный анализ показал, что все строительные площадки с анализируемым статусом комплексной жилищной застройки можно разделить на две основные организационно-управленческие ситуации по экономическому механизму реализации функций земельного девелопмента [F D1]:
ОУС-І. Площадки, переданные застройщикам без аукционов по постановлениям городских администраций и прочим целевым условиям;
ОУС-2. Площадки, приобретенные на открытых аукционах в муниципалитетах согласно Земельному кодексу РФ (основной действующих сейчас организационный механизм).
Анализируемые инвестиционные проекты относятся к первой организационно-управленческой ситуации (ОУС-1) девелопмента КЖСТ.
В качестве основных анализируемых этапов жизненного цикла строительства объектов недвижимости типа ЮКЗТ в составе территориальных кластер-объектов недвижимости приняты:
начальный этап цикла: FD3 , который идентифицируется как стадия перспективной подготовки строительства, состоящая из функциональных компонент F1 (территориального и градостроительного планирования) и F (подготовки земельных аукционов) с величиной показателя экономической надежности системы девелопмента КЖЗТ - Кэг [Fz D0] = 0,75 (определено в п.3.2.1 настоящей диссертации);
цикл земельного девелопмента по управлению проектами приобретения земельных участков под КЖЗТ - FoD1 с единичной экономической надежностью K3r[F lJ ]=l,00, принятой для всех анализируемых инвестиционных проектов, как исходная научная концепция расчета автора;
цикл инвестиционного девелопмента комплексной жилой застройки F D1 с основными анализируемыми документами в виде проекта организации строительства (ПОС) и сметной документации с выделением очередей и стадий строительств. Алгоритм расчета показателя экономической надежности K IF 11] выполнен автором в п.3.2 и проиллюстрирован на рис.3.4, где выполнена графическая интерпретация определения экономической надежности развивающейся системы девелопмента D 0 1 , в том числе на данном цикле. Определено; что среднестатистическое отклонение интенсивности инвестиций, принятое на стадии инвестиционного девелопмента на ее начальной стадии в ПОС (FoD1) отличается от единичных решений на стадии ТЭО по приобретению земельного участка под застройку (FsD 1) на 10%. Именно поэтому среднестатистическая экономическая надежность данной стадии инвестиций в системе девелопмента составляет по усредненному среднестатистическому показателю K lFsD11] ,90.
цикл организационно-управленческого девелопмента FsD111 определен как подсистема внутрикорпоративного менеджмента по реализации широкого комплекса функций планирования и контроллинга реализации инвестиционных проектов комплексной жилой застройки, выполняемые ежегодно. В качестве базы расчета приняты планово-фактические показатели по очередям строительства, которые заканчиваются вводом их в эксплуатацию. Графическая модель таких расчетов показана на рис.3.4 для типичного инвестиционного проекта КЖЗТ. Полученные значения экономической надежности по интенсивности инвестиций составляют для данного исследования: для первого проекта «Петровский квартал» і3і[І] — і ,г0[- з І"Ш]=0555; для второго проекта «Микрорайон Б» по аналогичным расчетам получаем Кж0[Щ=Кэг0[РэО1 П1]-0,40.
цикл эксплуатационного девелопмента: K3r[I]=K3r[F Dl w]=0,52; КЛЩ=КЛРэОЫУ]=0,37.
Итоговое экономико-математические моделирование закономерности изменения экономической надежности системы девелопмента А г0;і по интенсивности инвестиций Кэг в жизненных циклах FDj w приведено на рис. 3.6.
Следует отметить, что не смотря на, уменьшение Кэг, как неизбежных управленческих потерь интенсивности инвестиций на стыках FDt.f этапов в жизненном- цикле воспроизводства кластер-портфелей недвижимости в развивающейся системе Dkg? x, градостроительная потребительская ценность территории комплексной жилой застройки остается неизменной (U,o=const) или Црткпш= const [FD3 -1
Учитывая, что под градостроительной ценностью территории в данном исследовании подразумевается понятийная категория, характеризующая способность земельных участков и последующих его улучшений к удовлетворению определенной суммы общественных социально-экономических потребностей градостроительного типа (п.3.1 настоящей диссертации) (Цгр" " = (о-ДОтТкПні Ктэп! , на рис.3.6 показан принципиальный характер изменения данной закономерности как постоянной величины на всех этапах девелопмента. Это характеризует отмеченную на рис.3.6 закономерность типа L 0=const или Цгр1 = const [FD IW].
Также на рисунке отмечено изменение рыночной стоимости воспроизводимых комплексов недвижимости S-ГКПНІ в составе кластер-портфелей недвижимости ТКПН. Принципиальная закономерность данной закономерности указывает:
рыночная стоимость на стадии перспективной подготовки строительства F D0 всегда равна кадастровой стоимости земель или SFD3 О ksz и она минимальна на графике;
рыночная стоимость на стадии девелопмента F D1 всегда равна рыночной стоимости прав аренды земельного участка под комплексную жилую застройку, которая определяется только через открытые земельные аукцион mniSTKnHi=rs(a);
рыночная стоимость на стадии инвестиционного девелопмента F- D11 и цикла организационно-управленческого девелопмента F Dm можно определить систему увеличивающейся стоимости, которая подвержена графику стоимости, формирующемуся под влиянием реализации основополагающего принципа наиболее эффективного использования (НЭИ). Он обеспечивает максимальную стоимость воспроизводимой недвижимости SiKnH п - ш = s(H3H-C3).
