Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Анализ существующих методов решения проблемы воспроизводства объектов недвижимости 18
1.1. Анализ современного состояния жилищной среды и объективная необходимость комплексного обновления сложившейся застройки территории города 18
1.2. Трансформирование процесса развития воспроизводства объектов недвижимости на основе системных преобразований, направленных на позитивное развитие потенциальных возможностей территории города и городского инвестиционно-строительного комплекса 31
1.3. Приоритетные мероприятия в области стимулирования предложений по формированию рынка муниципального жилья с учетом региональных особенностей 60
1.4. Методологические проблемы обеспечения организационно-экономической надежности пространственно-территориального развития города и производственно-экономического потенциала городского инвестиционно-строительного комплекса (ГИСК) 73
Выводы по главе 1 101
Глава 2. Концептуальные основы выбора эффективных решений формирования территориального кластер-портфеля 104
2.1. Анализ инвестиционно-строительных проектов при формировании и реализации программ территориально-пространственного развития города 104
2.2. Классификация территориального портфеля жилищной недвижимости при комплексном обновлении сложившейся застройки города 117
2.3. Формирование территориального кластер-портфеля недвижимости в системе девелопмента при комплексном обновлении сложившейся застройки города 130
Выводы по главе 2 141
Глава 3. Методологические основы выявления резервов городского инвестиционно-строительного комплекса, направленных на агломерацию процессов, реализуемых при воспроизводстве объектов недвижимости территориальных земельно-имущественных комплексов 143
3.1. Анализ деятельности и тенденций развития предприятий в составе городского инвестиционно-строительного комплекса Курского региона 143
3.2 Выявление резервов развития муниципального жилищного фонда недвижимости за счет реконструкции и обновления территориального земельно-имущественного комплекса города (ЗИКГ) 170
3.3. Разработка эффективной имитационной модели воспроизводства объектов недвижимости городским инвестиционно-строительным комплексом 188
Выводы по главе 3 217
Глава 4. Методология определения производственно-экономической надежности строительных предприятий и организационно-экономической надежности системы девелопмента территориально-пространственного развития города 219
4.1. Моделирование интенсивности производства строительно-монтажных работ для сокращения сроков строительства объектов жилищной недвижимости инвестиционно-строительного комплекса 219
4.2. Оценка интенсивности инвестиций при комплексном обновлении сложившейся жилой застройки, обеспечивающей организационно экономическую надежность использования территорий 232
4.3. Моделирование производственно-экономической надежности предприятий ГИСК в системе девелопмента комплексного обновления сложившейся застройки территорий города 246
Выводы по главе 4 264
Глава 5. Научно-практические рекомендации по повышению организационно-экономической надежности в системе девелопмента комплексного обновления сложившейся застройки территории города 266
5.1. Экономико-математическое моделирование изменения организационно-экономической надежности девелопмента комплексного обновления сложившейся жилой застройки 266
5.2. Исследование инновационной надежности типового инвестиционного проекта в системе девелопмента комплексного обновления сложившейся жилой застройки 274
Выводы по главе 5 283
Основные выводы и предложения 285
Список использованной литературы 289
Приложение 1. Инновационно-технические и экономико-управленческие решения, используемые в сборно-монолитном домостроении и малоэтажном (коттеджном) строительстве городских инвестиционно-строительных комплексов 307
Приложение 2. Энергосберегающие технологии и энергоэффективные здания при обновлении сложившейся застройки территории 320
- Трансформирование процесса развития воспроизводства объектов недвижимости на основе системных преобразований, направленных на позитивное развитие потенциальных возможностей территории города и городского инвестиционно-строительного комплекса
- Анализ деятельности и тенденций развития предприятий в составе городского инвестиционно-строительного комплекса Курского региона
- Оценка интенсивности инвестиций при комплексном обновлении сложившейся жилой застройки, обеспечивающей организационно экономическую надежность использования территорий
- Исследование инновационной надежности типового инвестиционного проекта в системе девелопмента комплексного обновления сложившейся жилой застройки
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Наличие неблагоустроенного, полностью морально и физически устаревшего жилищного фонда характерно как для крупных городов, так и для многих городских поселений субъектов федерации.
Важность проблемы определяется масштабами эксплуатируемого городского жилого фонда, составляющего более 2,5 млрд.кв.м., в том числе 250 млн.кв.м. – малоэтажной застройки крупнопанельными домами первого периода индустриального домостроения.
Кроме того, для большинства городов России характерно почти полное использование селитебных территорий в городской черте, то есть отсутствие свободных территорий для строительства, как отдельных объектов, так и для застройки микрорайонов.
Основным направлением развития жилой застройки любого города является комплекс мер установленных Генеральным планом развития города с учетом разработанных целевых программ по обновлению и развитию сложившейся застройки и формированию жилой застройки на высвобождаемых городских территориях.
Обновление предполагает развитие городского жилищного фонда, выражающееся в качественном и количественном изменениях, преобразование его структуры и состава в соответствии с современными градостроительными, экологическими и экономическими требованиями.
С точки зрения автора, стремление города к устойчивому развитию в рамках конкретного региона может быть принято как вектор движения. При этом принцип перехода от рационального использования городских ресурсов к эффективности их системного воспроизводства на уровне города непосредственно связано с развитием экономического и производственно-технического потенциалов (далее, совокупного потенциала) городского инвестиционно-строительного комплекса (ГИСК).
Основной задачей городских органов власти является организация процесса воспроизводства с целью сохранения и преумножения ресурсного потенциала города. Специфика рыночных условий заключается в стремлении использовать имеющиеся совокупные ресурсы с целью максимизации дохода, а процесс их воспроизводства требует целенаправленной деятельности по привлечению необходимых инвестиционных ресурсов. Это противоречие должно быть преодолено путем разработки эффективной схемы управления организационно-экономической надежностью развития и комплексного обновления сложившейся застройки территории (КОСЗТ).
Рассмотрение процесса воспроизводства дало возможность автору выделить ряд ключевых аспектов, основываясь на которых можно перейти к решению конкретных проблем, а именно:
процесс воспроизводства можно представить, как расширенное воспроизводство на новой качественной основе ресурсного потенциала территории с его дальнейшим рациональным использованием для повышения благосостояния и обеспечения необходимых условий жизнедеятельности населения города;
выделение воспроизводственных циклов на основе разграничения объектов недвижимости и финансовых средств, обеспечивающих процесс воспроизводства;
определение количественных критериев оценки состояния воспроизводственного процесса - пропорции воспроизводства, складывающихся под влиянием интересов субъектов территориального воспроизводственного процесса;
создание механизма реализации процесса воспроизводства, обеспечивающего производственные интересы субъектов воспроизводства и их согласование с целью решения социально-экономических и производственных задач развития города.
Решение данной проблемы связано с повышением экономического и производственно-технического потенциалов предприятий и компаний ГИСК, обеспечивающих организационно-экономическую надежность развития и обновления городских территорий.
Степень разработанности проблемы. Содержащиеся в научной литературе публикации в исследуемой области по тематической направленности можно сгруппировать следующим образом.
Теоретические, методологические и организационно-экономические проблемы управления экономической надежностью и устойчивостью развития муниципальных образований исследуются в работах Адамова К., Анискина Ю., Асаусова А, Бакрунова Ю., Баронина С., Белоуса А., Бижанова А., Булгакова С., Валдайцева С., Васильева А., Гусакова А., Жихаревича Б., Игнатова В., Савченкова А., Солунского А., Свистунова Н. и др.; развитие прикладного инструментария управления экономикой города отмечено в работах Власова Д., Воронина Ю., Кузьмина А., Михайлова А., Сагайдак С., Хайкина В. и др.
Большее число публикаций посвящено анализу и развитию рынка жилищной недвижимости в процессе формирования адаптивного механизма управления инвестиционными процессами в экономике города. Тема рынка недвижимости является достаточно разработанной, многие ее аспекты были исследованы отечественными и зарубежными специалистами, такими как Акулова Т., Артамонова Ю., Грабовый П., Загидуллина Г., Каменецкий М., Кириллова А., Костецкий Н., Овсянникова Т., Стерник Г., Тарасевич Е., Федотова М. и др. В их трудах были заложены теоретико-методологические основы исследования рынка недвижимости, его оценки и взаимосвязь с другими отраслями и сферами муниципальной экономики.
Эволюционная теория экономических изменений на муниципальном уровне исследована в работах Кивиниеми М., Киирас Ю., Саари А. Концептуальный анализ взаимодействия сберегающих и инвестиционных процессов осуществлен Дж. Кейнсом, Э.Хансеном, Р.Харродом. Социальная значимость жилищной сферы для обеспечения условий воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения довольно подробно рассмотрены Г. Бэккером, К. Марксом, А. Пигу, Ф. Энгельсом. Основы жилищной политики разработаны представителями теории неолиберализма - В.Ойкеном, Л.Эрхардом. Роль жилищной сферы в функционировании плановой экономики изучена С. Шаталиным. Рыночный механизм функционирования жилищной сферы, основные взаимосвязи субъектов рынка жилья исследуются в рамках неоклассической экономической теории Д.Дэниэлом, Г.Мэнкью, Г.Поляковским, Р.Страйком.
В последние годы появилось множество публикаций, посвященных исследованию проблемы развития и обновления городской территории и способов инвестирования жилищной недвижимости и ЖКХ в системе муниципального управления, включая анализ моделей жилищного кредитования, в числе авторов которых: Грабовый К., Косарева Н., Кулаков К., Ряховская А., Семенов В., Трухина Н., Хрусталев Б., Яськова Н. и др.
Несмотря на разнообразие теоретических разработок системы экономических отношений на рынке жилья и инвестиционно-финансовых инструментариев его развития, в отечественной научной литературе отсутствуют системные исследования организационно-экономической надежности развития городских территорий в рамках экономических стратегий на муниципальном уровне, не определена в полной мере роль взаимоотношений основных участников инвестиционного процесса, а именно, муниципалитета, инвестиционно-строительного комплекса и населения в реализации инвестиционных проектов, недостаточно проработана информационная составляющая данного процесса. Теория модернизации рынка жилья и формирования эффективных институтов, обеспечивающих расширение платежеспособного спроса населения и реализацию его инвестиционного потенциала, находятся в стадии разработки.
Большие возможности повышения эффективности строительного производства заключаются в использовании современных методов организации строительства, позволяющих своевременно обеспечить потребности города в объектах жилищной недвижимости, рационально планировать и использовать ресурсы городского потенциала.
Вопросы, связанные с повышением совокупного потенциала ГИСК и его влиянием на организационно-экономическую надежность развития и обновления городских территорий в условиях сложившейся застройки остаются недостаточно изученными и дискуссионными как в науке, так и в практике, что определяет выбор темы и направления диссертационного исследования.
Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК. Диссертация выполнена в рамках специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство), п.1.3.66.- Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного функционального назначения; п.1.3.71.- Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную застройку в крупных мегаполисах, развитие программы паспортизации жилищного фонда и формирование кадастра городских территорий.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является обоснование и разработка теоретических, методологических основ, а также практических механизмов управления организационно-экономической надежностью развития и обновления городской территории в условиях сложившейся застройки, позволяющих обеспечить функционирование и развитие инвестиционно-строительного и земельно-имущественного комплексов города на основе партнерства и взаимных интересов ГИСК, муниципальных органов власти и населения.
Достижение поставленной цели обусловило решение следующих задач:
1) проведения комплексного анализа современного состояния городской жилищной среды, выявления проблемы, препятствующей ее устойчивому развитию, и объективной оценки необходимости трансформирования процесса воспроизводства объектов недвижимости при реконструкции, модернизации и обновлении сложившейся застройки, направленных на позитивное развитие потенциальных возможностей территориального инвестиционно-строительного и земельно-имущественного комплексов города;
2) определения особенностей и проведения классификации объектов воспроизводства жилищной недвижимости в составе сложившейся застройки города;
3) выявления резервов развития жилищного строительства в повышения эффективности совокупного потенциала строительных компаний и предприятий городского инвестиционно-строительного комплекса на примере Курской области;
4) обоснования методологических принципов создания и развития совокупного потенциала городского инвестиционно-строительного и земельно-имущественного комплексов при воспроизводстве объектов жилищной недвижимости с выявлением резервов и формированием территориального кластер-портфеля недвижимости в системе территориального девелопмента комплексного обновления сложившейся застройки города;
5) выявления тенденций, формулирования основных положений и механизмов выбора приоритетных вариантов реконструкции и обновления сложившейся застройки города с использованием инновационных и энергосберегающих технологий в сборно-монолитном и малоэтажном строительстве;
6) разработки имитационной модели организации и управления строительным производством и проведения моделирования процессов возведения и реконструкции объектов недвижимости строительными организациями, входящих в ГИСК, с использованием методов ситуационного управления;
7) разработки критериев оценки совокупного потенциала ГИСК при воспроизводстве объектов недвижимости с учетом выбора допустимого значения интегрального территориально-конкурентного показателя и рациональных сроков строительства;
8) проведения экономико-математического моделирования оценки экономической надежности девелопмента комплексного обновления сложившейся жилой застройки при создании и развитии устойчивой территориально-воспроизводственной системы жилищной недвижимости города;
9) проведения исследования организационно-экономической надежности на примере реального инвестиционно-строительного проекта (ИСП) в системе территориального девелопмента комплексного обновления сложившейся жилой застройки города;
10) обоснования основных направлений организации воспроизводства объектов недвижимости при реконструкции и обновлении сложившейся застройки с учетом региональных особенностей развития совокупного потенциала городского инвестиционно-строительного и земельно-имущественного комплексов и предложить механизм повышения эффективности управления городским портфелем жилищного фонда.
Объектом исследования выступают городские инвестиционно-строительные комплексы, участвующие в формировании муниципальных программ по воспроизводству жилищной недвижимости.
Предметом исследования являются теоретико-методологические подходы к управлению интегральной надежностью, объединяющей организационно-экономическую надежность комплексного обновления сложившейся застройки территории, производственно-экономическую надежность городского инвестиционно-строительного комплекса и инновационную надежность инвестиционно-строительного проекта при комплексной реконструкции и обновлении сложившейся застройки города.
Методологической и теоретической базой исследования являются современные методы теории экономической надежности и фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по актуальным проблемам устойчивого развития организации и управления строительством, законодательные акты Российской Федерации и нормативные документы, определяющие стратегию развития экономики страны. В процессе исследования использованы методы системного и логического анализа, функционально-статистического и функционально-надежностного имитационного моделирования, труды отечественных и зарубежных ученых, разработки научно-исследовательских институтов, посвященные исследованию проблем организационно-экономической надежности развития и обновления городской территории в условиях сложившейся застройки.
Достоверность полученных результатов основывается на применении репрезентативной экспертно-статистической отчетности анализируемых показателей в инвестиционно-строительной сфере, использовании статистических и аналитических материалов Росстата, Минэкономразвития РФ, Минрегионразвития РФ, а также крупных предприятий инвестиционно-строительного комплексов Курского региона, входящих в состав саморегулируемых организаций.
Рабочая гипотеза (концепция) диссертационного исследования заключается в теоретическом обосновании и практическом подтверждении методологии рационального использования совокупного потенциала городского земельно-имущественного и инвестиционно-строительного комплекса посредством моделирования процесса управления организационно-экономической надежностью воспроизводства кластер-портфелей недвижимости городских территорий и выбора эффективного организационно-экономического механизма деятельности муниципальных органов управления, строительных предприятий и прочих субъектов рынка при реализации территориальных программ реконструкции и обновления территории в условиях сложившейся застройки.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании и разработке научных принципов и положений, обеспечивающих применение разработанной методологии и практических методов эффективного управления организационно-экономической надежностью программ территориального развития города при комплексном обновлении и реконструкции сложившейся застройки в соответствии с социально ориентированными требованиями муниципальных и региональных органов власти. К наиболее существенным элементам приращения научного знания относятся следующие результаты:
-
Проведена комплексная оценка развития предприятий ГИСК региона с учетом их интегральных показателей производительности и конкурентоспособности, выявлены основные проблемы и тенденции комплексного обновления сложившейся застройки территории (КОСЗТ) города.
-
Осуществлена классификация объектов воспроизводства жилищной недвижимости в условиях функционирования единого территориального земельно-имущественного и инвестиционно-строительного комплексов города при реализации городских жилищных программ с учетом внешних и внутренних факторов, влияющих на принятие решения по комплексному обновлению сложившейся застройки территории.
-
Обоснована и реализована структурная модель совокупных потенциальных возможностей ГИСК, базирующаяся на системно- концептуальном подходе при рассмотрении механизмов реализации инвестиционно-строительных проектов (ИСП) реконструкции и обновления сложившейся застройки города с учетом выявленных особенностей и имеющихся резервов.
-
Предложены концептуальные основы формирования городского кластер-портфеля жилищного фонда недвижимости, учитывающего весь комплекс воспроизводственных процессов на его территории, включая объекты социальной недвижимости.
-
Разработаны методологические основы обеспечения организационно-экономической надежности при комплексном обновлении сложившейся застройки территории города.
-
Разработана экономико-математическая модель интенсивности инвестиций в КОСЗТ, обеспечивающая организационно-экономическую надежность территориального инвестиционно-строительного комплекса.
-
Разработана и реализована имитационная модель, отражающая вероятностный характер строительного производства, инвариантность возведения объектов городского инвестиционно-строительного комплекса, позволяющая осуществлять корректировку как параметров работ, подлежащих выполнению на объекте, так и топологию исходной сетевой модели, а также выявлять имеющиеся резервы организации производства по обеспечению организационно-экономической надежности воспроизводства объектов недвижимости строительного потока.
-
Предложен механизм оценки надежности девелопмента КОСЗТ, предприятий ГИСК и инвестиционно-строительных проектов с учетом выбранных методов организации и технологии строительства, направленных на агломерацию процессов воспроизводства объектов недвижимости территориальных жилищно-имущественных комплексов и мероприятий по повышению их совокупного потенциала.
-
Предложены методы управления организационно-экономической надежностью КОСЗТ при принятии стратегических решений предприятий ГИСК на примере реальной системы, что позволяет более эффективно реализовать их стратегию по реализации программ воспроизводства жилищной недвижимости города.
-
Разработаны методические положения и практические рекомендации по эффективному использованию совокупного потенциала предприятий ГИСК при реализации инвестиционно-строительных проектов по реконструкции и обновлению сложившейся застройки.
Теоретическое значение диссертационного исследования заключается в обосновании и разработке комплексного методологического подхода по управлению организационно-экономической надежностью развития и обновления городской территории в условиях сложившейся застройки как совокупности концептуальных основ КОСЗТ, структурной модели потенциальных возможностей ГИСК, экономико-математической и имитационной моделей интенсивности инвестиций в КОСЗТ и механизма оценки надежности системы территориального девелопмента.
Практическая значимость результатов исследования состоит в разработке
методов управления организационно-экономической надежностью КОСЗТ и практических рекомендаций по эффективному использованию совокупного потенциала предприятий ГИСК при реализации инвестиционно-строительных проектов по реконструкции и обновлению сложившейся застройки, что создает предпосылки для ее инновационного развития.
Апробация и внедрение результатов исследования. Научные результаты были апробированы и получили положительную оценку при составлении городских программ повышения эффективности воспроизводства недвижимости, определении структурных пропорций и количественных показателей инвестирования, при реализации регионального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» на примере Курской и Пензенской областей. Внедрение результатов диссертационной работы осуществлено в ГИСК Курского региона. Основные научные результаты исследования докладывались на II Международной научно-практической конференции «Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров» (МГСУ, 2006г.), на V Международной научно-практической конференции «Жилищная политика в России. Современные подходы к управлению и содержанию объектов недвижимости» (Сочи, 2012г.) и межвузовских научно-практических конференциях молодых ученых, докторантов и аспирантов (г.Курск, 2004, 2008, 2010, 2011 г.г.).
Отдельные положения исследования представлены в учебно-методических пособиях, использующихся в учебном процессе МГСУ при обучении специалистов, магистров и бакалавров по направлению «Строительство».
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 28 печатных работ, в том числе: в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России – 17 работ, 5 монографий. Имеются 34 авторских свидетельства и патента в области строительства.
Общий объем публикаций составил 37,5 п.л., в том числе лично автора – 24,5 п.л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, списка использованной литературы из 280 наименований отечественных и зарубежных авторов, 3 приложений.
Трансформирование процесса развития воспроизводства объектов недвижимости на основе системных преобразований, направленных на позитивное развитие потенциальных возможностей территории города и городского инвестиционно-строительного комплекса
Необходимость обновления сложившейся застройки муниципального, частного жилищных фондов требует системного подхода к удовлетворению потребностей населения в жилье, повышению качества проживания и уровня услуг (рис. 1.4). Из этого следует, что основной направленностью методов организации управления развитием жилой недвижимости является обеспечение достаточного и качественного формирования производственно-технического потенциала в целях сохранности и обновления жилищного фонда через рациональные формы расширенного воспроизводства [171].
Анализируя современное состояние жилищного фонда России видно, что основные участники инвестиционно-строительной деятельности предпочитают заниматься новым строительством с однокритериальным подходом -максимально быстрым извлечением коммерческой прибыли за счет обновления существующей застройки.
Из-за этого сократился спектр ремонтных услуг, утрачены индустриальные технологии текущего и капитального ремонта, снизились потребительские характеристики домов и объектов жилой недвижимости. Исследование жилищного сектора России и характер регионального воспроизводственного процесса, позволило выявить производственно-экономические, территориально-инфраструктурные, организационно-экономические, экономические и социальные аспекты решения этой проблемы.
Таким образом, можно сделать вывод, о том, что приоритетное место в комплексе воспроизводственных процессов на дальнейшую перспективу должны занимать реконструкция и модернизация существующего жилищного фонда и малоэтажное строительство.
Необходимо максимально эффективно использовать для реконструкции и обновления территориальные ресурсы города, проводить их более тщательный анализ и жесткую регламентацию для обеспечения малоэтажного строительства, а также использовать резерв селитебных территорий внутри застроенных городских территорий. Одним из таких направлений является уплотнение пятиэтажной жилой застройки с одновременной реконструкцией (или сносом) панельных и блочных домов, построенных по типовым проектам в 50-60 гг.
В силу сложившихся обстоятельств и наличия достаточного территориального ПЭП предприятий и организаций ГИСК, состояние жилого фонда и ценности земельных участков реконструкция жилого фонда может включать:
- комплексный снос зданий существующего жилого фонда с высвобождением городских территорий под новую жилую застройку;
- выборочный снос существующих жилых зданий и их замена новыми, что позволит значительно увеличить жилой фонд и объектов обслуживания, реконструкцию и модернизацию сохраняемых жилых зданий (перепланировку квартир, надстройку этажей и мансард, достройку угловых, пристройку рядовых и торцевых секций и др.). Например, для г.Курска при проектировании реконструкции жилых кварталов рекомендуется принимать среднюю жилищную обеспеченность населения, проживающего в жилом фонде социального назначения - 20 кв.м общей площади на человека, а при коммерческой ориентации - 30 кв.м.
Автором на основании методики, разработанной в Москомархитектуре, проведена комплексная оценка потребительских качеств планировки домов всех серий типовых зданий в г.Курске, относящихся к периоду индустриальной жилой застройки. Было установлено, что, около 20% всего жилого фонда города характеризуется низкими качественными характеристиками по комфортности, составляющими 0,1 - 0,2 европейского стандарта.
Признана нецелесообразность модернизации и реконструкции жилых домов серий 11-35, К-7, МГ-300, 1605-АМ, так как их конструктивные схемы практически не позволяют улучшить качественные параметры. В г.Курске из 2,5 млн.м2 крупнопанельных жилых домов, здания этих серий составляют 70% общей площади. По предложениям городской администрации указанный фонд подлежит сносу.
Блочные жилые дома серии 1-510 и кирпичные серии 1-511 могут быть реконструированы и модернизированы. Объективная необходимость реконструкции или сноса домов серии 1-515 (6,4 млн.м ) должна решаться при разработке эскизных проектов застройки с учетом процента физического износа, градостроительной и экологической ситуации, экономических расчетов окупаемости затрат применительно к адресности жилых массивов (рис. 1.6).
Классификация объектов реконструкции и модернизации по степени сложности представлена в табл. 1.1 [89, 132]. В настоящее время для выявления степени сложности объемов при их реконструкции в крупных городах европейской части России проводится комплексная оценка микрорайонов, учитывающая место расположения объектов, характер организации придомовых территорий, количество объектов обслуживания и соблюдение требований к ним, и транспортные связи с другими частями города. На ее основе должны быть выявлены определение существующее качество жилого фонда и производственно-технический потенциал территорий массовой жилой застройки.
Проведенный автором анализ процесса воспроизводства объектов недвижимости в городах: Курске, Белгороде, Воронеже показал, что наиболее высокие потенциальные возможности по реконструкции и развитии жилой недвижимости характерны для районов, примыкающих к центральной зоне, где земля дороже существующего на ней жилого фонда.
При этом выявлены основные причины, препятствующие осуществлению данного процесса [246, 247]:
1) отсутствие механизма взаимосвязи комплексной реконструкции с производственно-техническим потенциалом ГИСК и бюджетной политикой города, обеспечивающие организационно-производственную надежность воспроизводства объектов недвижимости;
2) отсутствие механизма экономических взаимосвязей участников процесса воспроизводства в жилищной сфере, а именно: муниципалитета, девелопера (инвестора) и собственника (арендатора) жилищной недвижимости, обеспечивающие эффективное взаимодействие девелоперских компаний, городских органов управления и населения;
3) очень большая длительность процесса согласования исходно-разрешительной и проектной документации;
4) отсутствие управленческих, организационных и репревативных механизмов, обеспечивающих снижение издержек при выполнении реконструктивных работ и адаптирующиеся к изменению состояния системы;
5) отсутствие методик определения производственно-экономической надежности территориального ИСК и показателя потенциалоемкости предприятий стройиндустрии, принимающих активное участие в обновлении сложившейся застройки и обеспечивающих устойчивое развитие города
Анализ деятельности и тенденций развития предприятий в составе городского инвестиционно-строительного комплекса Курского региона
Курск является одним из динамично развивающихся российских городов с высоким промышленным, строительным и инновационным потенциалом. Одним из стратегических направлений деятельности Администрации города Курска является создание условий для интенсивного развития жилищного строительства. С этой целью Администрацией города Курска подготовлены и предлагаются инвесторам площадки под строительство современных многоэтажных жилых комплексов класса de luxe и элитных коттеджных поселков в границах зеленого пояса города [61, 62, 64, 70, 170, 180, 182, 183].
Сегодня на территории города ведется как строительство жилых комплексов и микрорайонов, так и точечная застройка. Современные застройщики отдают предпочтение строительству жилых комплексов и микрорайонов с развитой инфраструктурой, где предполагается строительство магазинов, детских садов, школ, развлекательных комплексов, паркингов и многого другого.
Основой для быстрого развития строительной индустрии в г.Курске является наличие крупных строительных мощностей, накопленный кадровый потенциал и сильные хозяйственные связи, а так же наличие на территории Курской области многих видов строительного сырья, позволяющих производить различные строительные материалы.
Строительный комплекс включает: около 50 организаций, осуществляющих капитальное строительство; свыше 10 предприятий, осуществляющих производство строительных материалов; более 10 проектных организаций; два высших и три средних специальных учебных заведения, осуществляющие подготовку специалистов профильных профессий. На долю отрасли приходится свыше 10% от общего числа занятого населения города.
На рис. 3.1 представлена динамика изменения объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» по Курской области, с 2000 по 2011 годы. С 2000 по 2008 годы наблюдается рост данного показателя с 1626 млн. руб. до 32418,6 млн. руб., с 2006 года виден резкий рост. Начиная с 2010 года объем работ по виду деятельности «Строительство» снижается на 22,7% по отношению к 2009 году, в 2011 году снижение произошло на 6,3% по отношению к 2009 году.
Динамика ввода в действие жилых домов по Курской области представлена на рис. 3.2.
В Курской области в 2009-2011 годах в эксплуатацию ввели более 1,8 млн. кв.м. общей площади нового жилья. Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв.м. общей площади жилых домов в 2010 году составила (без учета индивидуального строительства) 26182 руб.
Рассмотрим далее тенденции развития конкурентоспособности строительных компаний на региональном первичном рынке жилищной недвижимости Курской области и г.Курска. Общая картина тенденций регионального жилищного рынка имеет тренд падения объемов работ по реализации при постоянном уровне предложения жилья за последние 2 года. Тенденция предложения за 2000-2011 годы по Курской области аппроксимируется полиномиальным уравнением типа у = 4,3867х2 - 83,698х + 616,87 с достоверностью в R2=0,9212 (рис. 3.2). Аналогичный график получен и по рынку г.Курска (рис 3.3). В г.Курске постоянно строится около 40-60% жилых домов от общего ввода жилья в целом по области.
На протяжении исследуемого периода времени 2000-2011 годы в г.Курске объем вводимого жилья в эксплуатацию уверенными темпами увеличивался (рис. 3.3). Уровень ввода в 2007 году выше уровня 2006 года на 32,5%, в 2008 году выше 2007 года на 50,4%, в 2009 году выше уровня 2008 года на 0,9%, в то время как в 2003-2006 годах прирост ввода составлял 13,27%, 9,76% и 16,77%. В 2011 году наблюдается спад объема вводимого жилья на 1,74% по отношению к 2010 году.
На индивидуальном жилищном строительстве в последнее время делается особенный акцент. К его развитию подталкивают как субъективные, так и объективные факторы. Люди сами стремятся жить в собственном доме - все опросы населения показывают, что абсолютное большинство людей (около 80%) хотели бы жить в пригороде. Кроме того, строительство индивидуального жилья в большинстве случаев обходится значительно дешевле, чем многоэтажная застройка.
Самой большой проблемой до недавнего времени оставалось то, что этим вопросом никто не занимался, и генеральные планы российских городов просто не предусматривали инженерного оснащения площадей под индивидуальное строительство. В результате сейчас люди сталкиваются с проблемой выделения земель под малоэтажную застройку, отсутствием инфраструктуры и транспортных коммуникаций.
В 2011 году общая площадь индивидуального строительства по г. Курску составила 173,9 тыс.кв.м. общей площади (рис. 3.3), что на 6,5% выше уровня 2010 года и составила 44,7% от общего объема введенного в эксплуатацию жилья. Если проследить динамику, то в 2008 году индивидуальное строительство составило 204,56% по отношению к 2007 году, в то время как прирост в 2005-2007 годах был 29,26-29,87%. Следует отметить закономерность увеличения объемов индивидуального жилищного строительства, которое составляет значительную долю во вводимом в эксплуатацию в г.Курске жилье, где объемы индивидуального строительства по отношению к общему вводу жилья возросли с 14,6% в 2001 году до 44,7%» в 2011 году.
Для анализа динамики развития территориального конкурентоспособного производственно-технического потенциала (ТКПТП) крупных компаний инвестиционно-строительной жилищной сферы г.Курска проанализируем тенденции развития лидирующих строительных компаний по вводу жилья за период 2000-2011 годы. В результате анализа выявлены крупнейшие региональные компании-лидеры Курской области, расположенные в г.Курске. Исходя из долей на данном рынке в соответствующем году, можно выделить следующие лидирующие по вводу жилья в эксплуатацию компании:
- 2000 год - ОАО «Курский завод КПД» - 31,79%;
- 2001 год - ОАО « Капиталинвест» - 13,36 %;
- 2002 год - Компания ООО «СМУ-15» - 26,27 %;
- 2003 год - ОАО «Курский завод КПД» -26,13 %;
- 2004 год - ОАО «Курский завод КПД» - 25,93 %;
- 2005 год - ОАО «Курский завод КПД» - 23,48 %;
- 2006 год - ОАО «Курский завод КПД» - 20,69 %;
- 2007 год - Курская инвестиционно-строительная компания - 25,57%;.
- 2008 год - ЗАО «Инженер» - 25,08%;
- 2009 год - Компания «Экодом» - 21,94 %;
- 2010 год - Курская инвестиционно-строительная компания - 33,71%;
- 2011 год - компания «Экодом».
Рассмотрим динамику развития следующих предприятий-лидеров г.Курска (рис. 3.4-3.10): ОАО «Курский завод КПД», ОАО « Капиталинвест», Компания ООО «СМУ-15», Курская инвестиционно-строительная компания, ЗАО «Инженер» и Компания «Экодом».
Анализ объемов ввода жилья крупнейшими компаниями жилищного строительства г. Курска показывает, что ряд компаний продолжают развиваться в настоящее время, конкурентоспособность данных компаний растет.
На рисунках 3.4, 3.5 представлены графики развития компаний «Курская инвестиционно-строительная компания» и «ЗАО «Инженер» в динамике с построением общих линий тренда. Из рисунков видно, что компании растут и набирают обороты уверенными темпами. Курская инвестиционно-строительная компания не ощутила кризис, компания стабильно растет, конкурентоспособность данной фирмы на высоком уровне. В 2001 году компания ввела 4793,06 кв.м., тем самым, заняв на рынке долю в 6,22%. В 2003-2009 годах виден вполне равномерный рост ввода жилья в эксплуатацию. ОАО Курская инвестиционно-строительная компания уверенно держится на рынке жилищного строительства, что еще раз доказывает доля 26,09% в 2011 году.
Анализ деятельности ЗАО «Инженер» показывает, что доля компании в 2005-2007 годах не превышала 5% от общего количества введенного жилья в эксплуатацию. Но по результатам 2008 года она, укрепляя свои позиции, вышла на первое место среди участников жилищного строительства, введя 58201,9 кв.м. и овладев тем самым 25,57% рынка. У Компании «Экодом» виден резкий спад в 2010 году, возможно связанный с несданными объектами в конце года, в 2011 году компания вернулась на свой уровень ввода, который, начиная с 2008 года, составляет 50-60 тыс. кв.м. в год.
Оценка интенсивности инвестиций при комплексном обновлении сложившейся жилой застройки, обеспечивающей организационно экономическую надежность использования территорий
Выполним расчеты показателей организационно-экономической надежности с учетом интенсивности инвестиций в КОСЗТ.
Как отмечалось ранее, под организационно-экономической надежностью территории предлагается понимать совокупность факторов, влияющих на интенсивность инвестиций КОСЗТ с учетом рисков, возникающих при осуществлении инновационных проектов предприятиями ГИСК на данной территории города, а также определяющих возможность окупаемости этих проектов и получения чистого приведенного дохода (NPV).
Учитывая, что при оценке организационно-экономической надежности на стадии F3D отсутствуют реальные данные по объемам инвестиций и срокам их реализации, а также то, что документы этой стадии лишь предшествуют расчетам интенсивности в последующем, выполним эти расчеты экспертно.
За основу расчета взяты принятые теоретические предпосылки расчета организационно-экономической надежности как расчетная система интенсивности инвестиций в КОСЗГ типа
К пэп [F3D ] = Кпэпо КПэпо , (4.4)
Учитывая, что расчетные данные по локальным коэффициентам КПтп (/и КПЭп о отсутствуют и лишь предшествуют расчетам интенсивности инвестиций в строительстве, автором было принято решение оценивать экспертно итоговое значение Кэг [эО ], которое не должно равняться единице и быть меньше ее.
В качестве начального значения интенсивности инвестиций в системе девелопмента принята интенсивность на стадии F3D1, т.е. стадии девелопмента земельных участков по КОСЗГ. Этот этап в конечном итоге предусматривает приобретение земельных участков преимущественно на аукционах и последующего оформления прав собственности или аренды. Именно здесь девелоперские корпорации впервые выполняют ТЭО инвестиции при КОСЗТ и разрабатывают первый вариант бизнес-плана. Научной гипотезой исследования принято предположение об установлении в качестве исходной единицы инвестиционной интенсивности строительства этапа F3D (земельного девелопмента), уровень перспективной подготовки строительства F3D, который предлагается оценить экспертно, относительно последующего единичного этапа девелопмента.
Данное предположение, как уже отмечалось, является исходной предпосылкой определения начального уровня организационно-экономической надежности системы девелопмента КОСЗТ и определяются автором как научная гипотеза исследования.
В качестве экспертов использовались 12 человек, специалистов в области территориального планирования, а также руководителей высшего и среднего звена инвестиционно-строительных девелоперских организаций города Курска и работников высшей школы с данными компетенциями.
Для оценки компетентности экспертов рассчитаны коэффициенты компетентности (kj) в зависимости от коэффициента самооценки (ksj) и групповой оценки (kg;). Для этого каждому эксперту предлагалось оценить себя и других экспертов по 10-ти бальной шкале, ориентируясь на следующие значения баллов:
10 - эксперт специализируется по тематике территориального планирования, а также девелопмента в области КОСЗТ и практически работает по вопросам в сфере строительного бизнеса, высшей школы или государственного, муниципального управления, имеет по нему законченные теоретические или практические разработки (научные исследования, практический опыт в инвестиционно-строительных компаниях);
8 - в практическом решении данного вопроса эксперт участвует, но этот вопрос не входит в сферу его узкой специализации;
5 - вопросы экспертных оценок интенсивности инвестиций системы девелопмента КОСЗТ входят в сферу, тесно связанную с его узкой специализацией направления (смежная область практической деятельности);
З - вопросы экспертных оценок интенсивности инвестиций системы девелопмента КОСЗТ не входит в сферу, тесно связанную с его узкой специализацией направления (например, знакомство с проблемой по литературным источникам, по работе на другом предприятии и т. п.). Полученные результаты сведены в табл.4.4.
В результате получили для группы экспертов ks = 8,83, kg = 9,00. Коэффициент компетентности группы экспертов к = 8,83x9,00 = 7,95, что соответствует вероятности достоверной информации в 79,5%, следовательно эксперты достаточно компетентны в вопросе научно-практического исследования проблем территориального планирования, а также девелопмента в области КОСЗТ и инвестиционной интенсивности этой системы с позиций экспертных оценок системы девелопмента.
Полученные результаты экспертного опроса величины показателя организационно-экономической надежности системы девелопмента комплексной жилой застройки по показателю интенсивности инвестиций на этапе F3D и ТэЭ следующие: К 3r[F3D0] - 0,75; К ar FsD1] = 1,00.
Результаты экспертного опроса полностью подтверждают принятую научную гипотезу исследования и предполагаются к применению для последующей оценки исследуемых инвестиционно-строительных проектов КОСЗТ по анализируемым девелоперским организациям Курской области на стадиях F3D и F3DJc многовариантной детализацией показателей Кэг на стадиях F3D " .
Количественная оценка критериев организационно-экономической надежности в системе девелопмента комплексной жилой застройки научно-методически определяется соискателем как степень взаимного соответствия ключевых инвестиционных решений последовательно проектируемых и реализуемых корпоративными заказчиками-застройщиками на различных этапах жизненного цикла девелопмента.
Основа формирования такой организационно-экономической надежности жизненный цикл девелопмента комплексной жилой застройки в виде принятых функций: этапов F3D "J от базового исходного этапа F3D до этапа F3DIY. С учетом принятия ключевых инвестиционных решений как системы последовательных действий от 0 до IY, можно предположить, что управление проектами комплексной жилой застройки представляет собой последовательную взаимосвязь деятельности строительных предприятий ГИСК по F3D1J этапам.
Проведенный анализ системы Dkgz как взаимосвязанных и сочетающихся множественных целевых подсистем, позволяет интерпретировать организационно-экономическую надежность как потери «на стыках» по принятым и реализованным ключевым экономическим решениям между функциями-этапами F3D "J жизненного цикла девелопментаО .
Исследование инновационной надежности типового инвестиционного проекта в системе девелопмента комплексного обновления сложившейся жилой застройки
На данном этапе исследования автором была апробирована разработанная на втором этапе исследования методика определения инновационной надежности ИСП в системе девелопмента КОСЗТ для оценки взаимного соответствия основных инвестиционных решений последовательно проектируемых в жизненном цикле системы девелопмента. Если была выполнена оценка организационно-экономической надежности интенсивности инвестиций в КОСЗТ на ранних стадиях девелопмента FaD0 и F3D с применением высокосходимых экспертных оценок, то на данном этапе исследования рассмотрим особенности дальнейшего применения методики определения KQ3 [F3D 1_J] на этапах F3Dn"IY.
В качестве объекта апробации был выбран типичный инвестиционный проект комплексной жилой застройки, реализуемый девелоперской компанией «Мегаполис» - Девелопмент, выигранный на региональном территориальном комплексе.
Общий вид проекта может быть охарактеризован ситуационной схемой, показанной на рис. 5.2.
Прежде всего, изучены данные по земельному участку под застройку. Для расчета инновационной надежности были использованы следующие проектные данные:
А) По этапам и срокам строительства: (согласно ПОС). Контроль данных изменений автор производил по результатам анализа проектных деклараций. Показатели изменений сроков ввода служили основанием для определения расчетного параметра инновационной надежности Кин по продолжительности строительства KMHYJ. ДЛЯ ЭТОГО, согласно разработанной во второй главе настоящей диссертации методики, определяется величина отклонений ДТ ОТК как разница между сроками строительства на последующих этапах от срока строительства на базовом единичном уровне (этап земельного девелопмента или для анализируемого случая - срок подписания договора переуступки прав и требований). При этом отношение Т j к (Ti+ATj.j0) является основой для расчета системы показателей KHHYJ на различных последовательных этапах девелопмента.
Б) По стоимости и интенсивности строительства. Для расчета показателей интенсивности инвестиций рассмотрены расчетные данные на этапе инвестиционного девелопмента проекта комплексной жилой застройки (F3Dn). В качестве исходных документов для расчета использовалась утвержденная заказчиком-застройщиком проектная документация на строительство комплекса объектов «Петровский квартал», где согласно общефедеральным требованиям законодательства РФ проводился расчет интенсивности инвестиций в рамках проектного раздела ПОС. Анализ содержания «Проект организации строительства» и входящих в него календарного графика строительства, генплана застройки и прочих материалов позволил определить следующие основные частные составляющие интенсивности инвестиций: расчетная продолжительность строительства согласно проекту детальной планировки и ПОС в составе утвержденной проектной документации; расчетная стоимость строительства; строительство предусмотрено в три очереди - Ті =2,3 года при стоимости в V] = 362 млн.руб., вторая - Т2=2,3 года при стоимости в V2= 491 млн.руб., третья - Т3 =2,1 года при стоимости в V2 = 521 млн.руб.
Основные инвестиционные решения принимаются девелопером на стадии приобретения земельных участков в виде документов типа технико-экономических обоснований по приобретению земельных участков (ТЭО). Структура корпоративного документа по land-девелопменту, как показал проведенный автором анализ, весьма различна по содержанию. Но, как правило, продолжительность строительства прогнозируется по фактически достигнутому в девелоперской компании темпу строительства, а стоимость определяется преимущественно сравнительным методом по объектам аналогам с учетом сложившихся ценовых трендов. В этой связи, как показал анализ, эти решения в виде определенных ТЭО затем детализируются на стадии инвестиционного девелопмента F3DH.
Этап инвестиционного девелопмента F3D рассматривается как содержащий следующие основные функциональные задачи: выполнение инженерных изысканий; проектирование; экспертиза; получение разрешения на строительство; размещение проектной декларации; заключение договоров долевого участия и пр. На стадии проектирования в разделе ПОС происходит этап дальнейшей конкретизации инвестиционных решений девелопера по стадиям жизненного цикла F3D "J. Более детальная проработка проекта приводит к более точным расчетам как затрат на технические условия, затрат по кластер-портфелям различных типов недвижимости, их стоимости, так и продолжительности. Это приводит к изменениям организационной надежности системы девелопмента и закономерному ее уменьшению за счет процессов уточнения.
Следует отметить, что сопоставление вышеуказанных расчетных проектных данных с аналогичными данными застройщика на стадии приобретения земельного участка в составе ТЭО инвестиций, как единичного уровня надежности системы Dkgz0;t, показало, что в целом прогноз застройщика-девелопера был выдержан довольно надежно - уменьшение произошло по планируемой интенсивности инвестиций на 10% по итоговому коэффициенту готовности Кэг. При этом общий срок реализации проекта на стадии приобретения земельного участка (ТЭО) также принимался инвестором в размере 5 лет. Поэтому КПЗні-иТ, ввиду отсутствия отклонений или ATj_j0TK = 0, рассчитывался как КПзні-цТ = Tj /Tj+ATj.j0TK = 5/5+0 =1,0.
Второй расчетный компонент К ин [F3D п] по объемам инвестиций выявил отклонение в сторону их увеличения на 10%. Это позволило рассчитать Кин Yj/Yj+AYj_j0TK=l/l, 1=0,90. При этом планируемые укрупненные инвестиции на данный проект КОСЗТ отличаются в денежном выражении по этапам на 174 млн.руб. или 10% (KHHi-iiV = Vj / Vj+AV;/ = 1 374/(1374 + 174)= 0,88-0,90).
В связи с этим общий коэффициент Кин проекта в системе Dkgz0;t на этапе F3D по интенсивности инвестиций, как двухкомпонентный мультипликативного типа, будет равен величине 0,90, определенный как KJL [F3Dn]= КПЭнУ КпэнТ= 0,90 1,0 =0,90.
Следует отметить, как показал анализ, сбор статистики на стадии F3DJ для расчета показателей Кэг весьма затруднен и сложен ввиду как конфидициальности такой информации, так и отсутствия у девелоперского бизнеса обязательных стандартов расчета ТЭО. Зачастую такие документы весьма укрупнены, схематично условны, а также к моменту исследования могут быть потеряны или полностью отсутствуют. Для целей определения инновационной надежности вложения инвестиций в развивающейся системе девелопмента Dkgz0;t на последующем этапе F3Dni автором исследовался довольно обширный дополнительный информационный массив аналитических данных у заказчика-застройщика данного проекта. Это позволило идентифицировать как исходную ситуацию выдачи земельного участка под застройку, так и определить все мероприятия и затраты данного девелопера по текущим стадиям фактической реализации проекта. Особенностью данной идентификации является то, что она проведена во временно-стоимостных и функциональных рамках принятого жизненного цикла девелопмента комплексного обновления сложившейся жилой застройки Dkgz. Для целей графическая интерпретации определения организационно-экономической надежности развивающейся системы девелопмента КОСЗГ Dkgz0;t автором была разработана модель, показанная на рис. 5.3. В ней на примере типичного жизненного цикла проекта КОСЗТ показана схема расчета Кин по компонентам с моделированием зон затрат, эффектов и параметров прогнозных отклонений по очередям строительства. На данной модели показаны как проектные показатели продолжительности строительства всей стройки, так и выделены три очереди строительства, а также смоделирован жизненный цикл привлечения инвестиций по договорам долевого участия.
Похожие диссертации на Управление организационно-экономической надежностью развития и обновления городской территории в условиях сложившейся застройки
