Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Теория управления инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной застройке территории жильем эконом-класса 17
1.1 Развитие жилищного строительства в РФ и особенности возведения жилья эконом-класса в условиях комплексной жилой застройки территории 17
1.2 Содержание и использование инвестиционной стоимости в строительстве, специфика ее применения к земельным участкам и понятийные уточнения 39
1.3 Проблемные вопросы научно-исследовательской и практической деятельности в области управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную застройку жильем эконом класса 53
ГЛАВА 2. Анализ особенностей и основных тенденций развития рынка недвижимости под жилье эконом-класса 64
2.1 Основные тенденции развития рынка жилой недвижимости эконом-класса в РФ 64
2.2 Особенности рынка земельных участков под комплексную жилую застройку эконом-класса в Пензенской области 76
2.3 Основные тенденции формирования рынка жилья эконом-класса в Пензенской области 83
ГЛАВА 3. Методические и практические рекомендации по управлению инвестиционной стоимостью земельных участков под жилье эконом-класса и их эффективность 97
3.1 Моделирование организационно-экономического механизма управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную жилую застройку эконом-класса 97
3.2 Прогнозирование инвестиционной стоимости проекта комплексной жилой застройки территории на примере микрорайона №8 III очереди района Арбеково г. Пензы под жилье эконом-класса на стадии земельного девелопмента 113
3.3 Эффективность управления инвестиционной стоимостью земельных участков с оптимальными параметрами государственного частного партнерства при комплексной жилой застройке эконом-класса 123
Заключение 130
Библиографический список
- Содержание и использование инвестиционной стоимости в строительстве, специфика ее применения к земельным участкам и понятийные уточнения
- Проблемные вопросы научно-исследовательской и практической деятельности в области управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную застройку жильем эконом класса
- Особенности рынка земельных участков под комплексную жилую застройку эконом-класса в Пензенской области
- Прогнозирование инвестиционной стоимости проекта комплексной жилой застройки территории на примере микрорайона №8 III очереди района Арбеково г. Пензы под жилье эконом-класса на стадии земельного девелопмента
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Важнейшим современным направлением развития жилищной проблемы для среднего класса населения России является строительство жилья эконом-класса. Этот приоритет подтвержден государственной программой РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Она предусматривает, начиная с 2016 года, увеличение доли жилья эконом-класса до 60 и более процентов от общего объема ввода в жилищном строительстве. Для этих целей Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства в РФ совместно с государственными и муниципальными органами исполнительной власти проводится формирование и реализация на аукционах земельных участков под строительство жилья экономического класса с ограничением стоимости продаваемого жилья у застройщиков. При этом эффективным инструментом данного вида строительства является комплексная жилая застройка территории.
Сегмент жилищного рынка эконом-класса является инвестиционно-привлекательным, социально-ориентированным, имеет устойчивый спрос и сопутствующие высокие риски. Это связано с отсутствием на земельных участках инженерных коммуникаций (объектов инженерной и транспортной инфраструктуры), с большими затратами на возведение социальной инфраструктуры (школы, детсады, спортивные комплексы и т.д.), с низким уровнем государственной и муниципальной поддержки, а также с длительным сроком реализации проектов подобного типа. В связи с этим, как правило, создаются отрицательные финансовые результаты у девелоперов, возникают проблемы привлечения инвесторов-застройщиков на ранних прединвестиционных стадиях строительства, либо проекты комплексной жилой застройки эконом-класса реализуются с большими рисками и завышением стоимости квадратного метра, что делает жилье недоступным для среднего класса населения страны.
Проведенные исследования подтверждают, что в настоящее время особое значение приобретает решение проблем эффективного управления реализацией инвестиционных проектов комплексного освоения территориями в целях строительства жилья экономического класса на всех стадиях жизненного цикла воспроизводства. При этом основным экономическим инструментом принятия инвесторами-застройщиками результативных управленческих решений на всех стадиях земельного девелопмента являются процессы управления инвестиционной стоимостью. Именно здесь определяются возможная стоимость приобретения, прогнозный уровень доходности инвестиций и целесообразность применения государственно-частного партнерства. Данное партнерство, несомненно, позволит повысить инвестиционную привлекательность и экономическую надежность данных типов высоко рискованных инвестиционных проектов. Инструментом решения выше перечисленных проблем является разработка организационно-экономического механизма управления инвестиционной стоимостью проектов по освоению земельных участков при комплексном жилищном строительстве эконом-класса с определением оптимальных параметров участия государства и бизнеса в реализации проектов данного типа. Именно это обусловило выбор темы исследования, ее высокую актуальность и предопределило потребность в углубленном изучении поставленной проблемы.
Степень разработанности проблемы. Авторские исследования показали, что в российской теории профессионального девелопмента недвижимости на стадии приобретения земельных участков в недостаточной степени учитываются как аспекты развития рынка жилья экономического класса при комплексной застройке территории, так и вопросы управления инвестиционной стоимостью. Существенное влияние на развитие теории и методологии оценки инвестиционной стоимости оказали работы
таких известных российских ученых и специалистов, как С. Базоев, И. Бланк, Г. Булычева, С. Грибовский, С. Валдайцев, А. Грязнова, В. Демшин, В. Григорьев, В. Есипов, Л. Игонина, В. Ковалев, Ю. Козырь, Г. Микерин и др. Однако указанные авторы уделяли наибольшее внимание проблемам оценки рыночной стоимости, а не инвестиционной, имеющей свои специфические особенности. Работы зарубежных специалистов, таких как Д. Бишоп, Ф. Блек, Р. Брэйли, Т. Коллер, Т. Коупленд, С. Майерс, М. Миллер, М. Модильяни, С. Пратт, Р. Рейли, У. Петти, В. Парето, Д. Риккардо, А. Смитт и т.д., несмотря на большую научную значимость, нуждаются в адаптации к современным российским условиям. Наиболее весомый вклад в разработку проблематики эффективности экономических механизмов управления проектами профессионального девелопмента недвижимости внесли А.Л. Бабинцев, С.А. Баронин, Г.М. За-гидуллина, В.Н. Кабанов, Н.В. Комов, СП. Коростелев, Н.Ф. Костецкий, К.Ю. Кулаков, П.Ф. Лойко, А.Н. Плотников, П.Г. Грабовый, Н.Ю. Яськова и другие авторы. Несмотря на плодотворную деятельность ученых и практиков, современное состояние, условия и перспективы развития системы управления инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексном освоении территории в целях жилищного строительства эконом-класса в научно-практической литературе недостаточно освещены и не было проведено целостное исследование данной проблемы. Это препятствует результативному развитию инвестиционно-девелоперских проектов данного типа.
Затрагиваемая тематика исследования относится к области высокопроблемных, неоднозначных вопросов и требует своего исследовательского и научно-практического развития.
Целью диссертационного исследования является разработка методических положений и практических рекомендаций по ситуационному моделированию процессов управления инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса с оптимальными параметрами государственно-частного партнерства.
Для достижения поставленной цели в исследовании последовательно поставлены и решены следующие задачи:
> Выполнена актуализация проблемной ситуации развития процессов управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексное жилищное строительство эконом-класса с анализом теоретических и научно-практических аспектов современного применения с понятийными уточнениями.
^ Проанализированы особенности и основные тенденции развития строительства жилья эконом-класса в РФ, по Федеральным округам и Пензенской области с анализом особенностей рынка земельных участков.
^ Проведено методическое моделирование ситуационного управления и оптимизации инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной застройке территории жильем экономического класса.
^ Разработаны методические основы и алгоритм многошагового управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную жилую застройку эконом-класса.
^ Предложены практические рекомендации и выполнена оценка эффективности управления по многошаговому моделированию коридора управления инвестиционной стоимостью земельных участков с оптимальными параметрами государственно-частного партнерства при комплексной жилой застройке на примере микрорайона №8 III очереди строительства района Арбеково г. Пензы под жилье экономического класса на стадии земельного девелопмента с помощью специализированного авторского программного продукта.
Предметом исследования являются экономико-организационные отношения и процессы, связанные с управлением инвестиционной стоимостью земельных участков
при комплексной застройке территории жильем эконом-класса как особо приоритетного сегмента жилищного рынка.
Объектом исследования являются жилищная сфера, связанная с подготовкой и строительством жилья эконом-класса на основе комплексной застройки территории.
Проведенные соискателем исследования в этой области позволили сформулировать рабочую гипотезу, предполагающую, что развитие организационно-экономических процессов управления инвестиционной стоимостью земельных участков для целей строительства жилья экономического класса при комплексном их освоении целесообразно осуществлять на основе ситуационного подхода с многошаговым регулированием оптимальных параметров государственно-частного партнерства.
Методологическая, теоретическая и эмпирическая база исследования.
Методологической базой исследования послужили фундаментальные и прикладные исследования, посвященные методическим положениям управления инвестиционной стоимостью земельных участков с использованием методов математического, структурного, технико-экономического, логического анализа в рамках системного подхода.
Теоретической основой исследования являются фундаментальные труды классиков экономических теорий; работы российских и зарубежных ученых, посвященные теории управления, проблемам развития инвестиционно-строительных комплексов в условиях рынка; труды отечественных и зарубежных ученых и практиков, посвященные исследованию девелопмента и теории управления инвестиционно-строительными проектами, в том числе по инвестиционным проектам комплексного освоения территорий для целей жилищного строительства; отечественные и зарубежные разработки в области проблем управления инвестиционной стоимостью земельных участков, как современной модели развития строительства жилья эконом-класса в РФ.
Эмпирической базой исследования послужили законодательные и нормативные документы федеральных и региональных органов власти, официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, собранные и обработанные автором за период 2005 - 2013 гг. на уровне РФ, Федеральных округов, Пензенской области и города Пензы, печатные и электронные публикации, материалы исследований и научных конференций по исследуемой проблеме, а также результаты научного исследования автора диссертации.
Для решения конкретных вопросов, рассматриваемых в работе, были использованы математическая статистика, методы оценки инвестиционной стоимости, экономико-математического моделирования, логического анализа, экспертных оценок, сравнительного анализа строительной отрасли и др.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании методических положений и рекомендаций по ситуационному управлению инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке территории эконом-класса с многошаговым моделированием коридора управления инвестиционной привлекательностью по оптимальным параметрам государственно-частного партнерства. Научная новизна раскрывается совокупностью следующих положений:
Предложены и уточнены на основе анализа теории и практики управления в строительстве понятийные категории «комплексная жилая застройка эконом-класса», «инвестиционная стоимость земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса» и «управление инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса» как специализированного вида профессионального девелопмента недвижимости в РФ с анализом и актуализацией проблемного поля исследования.
Выявлены и проанализированы основные организационно-управленческие процессы, закономерности и тенденции развития жилищного рынка с анализом особенностей сегмента комплексной застройки территорий жильем эконом-класса на уровне РФ, Федеральных округов, Пензенской области и г. Пензы.
Проведено методическое моделирование процессов ситуационного управления и оптимизации инвестиционной стоимости земельных участков для целей комплексной жилой застройки с зонированием инвестиционной привлекательности с учетом основных факторов влияния.
Разработаны методические рекомендации и алгоритм многошагового управления инвестиционной стоимостью земельных участков, как основа воспроизводства жилищной недвижимости эконом-класса при комплексной застройке территории.
Разработаны предложения и рекомендации по развитию системы управления инвестиционной стоимостью земельных участков в жилищных корпорациях при комплексной застройке территории жильем эконом-класса, с помощью авторского программного продукта «Manager of the investment value (MIV)», для многовариантного моделирования коридора допустимой инвестиционной стоимости земельных участков, определения области оптимальных параметров государственно-частного партнерства и оценке ее эффективности.
Обоснованность и достоверность результатов исследования.
Обоснованность результатов исследования подтверждена использованием основных положений системного подхода, теории инвестиционного менеджмента, методов и научных положений, разработанных автором, с возможностью проверки выдвинутой гипотезы, что подтверждается обсуждением результатов исследования на международных и всероссийских научных конференциях; публикациями результатов исследования в рецензируемых научных изданиях, в том числе в журналах, включенных в перечень ВАК.
Достоверность результатов исследования обусловлена применением научного логически-априорного подхода, современных экономических теорий и методов исследований, положений теории управления, функционального, функционально-структурного анализа, а также использованием массива статистической информации по исследуемой проблеме. Обоснованность положений подтверждается их внедрением в практику деятельности инвестиционно-строительных, государственно-муниципальных органов, а также в учебный процесс ПГУ АС.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Теоретическая значимость исследования заключается в развитии положений экономической науки в области моделирования ситуационного управления инвестиционной стоимостью земельных участков в жилищных проектах и программах комплексной жилой застройки территорий эконом-класса на основе методических рекомендаций и алгоритма многошагового управления, программного продукта «MIV». Это позволяет творчески модернизировать профессиональные системы деве-лопмента недвижимости применительно к проектам комплексной застройки территорий жильем эконом-класса по областям экономической рентабельности и инвестиционной привлекательности. Полученные теоретические выводы и предложения могут послужить базой для последующих теоретических и прикладных разработок в этой области исследования.
Практическая значимость исследования заключается в возможности применения разработанного алгоритма многошагового управления инвестиционной стоимостью земельных участков и анализа ее изменения на протяжении всего жизненного цикла воспроизводства комплексной жилой застройки эконом-класса с помощью авторского программного продукта «Manager of the investment value» и определения оптимальных параметров государственно-частного партнерства в реализации проек-
тов данного типа. Это позволяет повышать инвестиционную привлекательность и реализуемость высокорискованных проектов комплексной жилой застройки эконом-класса, формировать высокий уровень предложения жилья от крупных девелоперов и увеличивать его доступность для населения. Основные научно-практические результаты работы могут быть использованы в учебном процессе при подготовке студентов по направлениям «Землеустройство и кадастры», «Строительство» и другим, а также в программах повышения квалификации строителей различных специализаций.
Предложения и рекомендации соискателя могут быть использованы в деятельности различных предприятий как Пензенского, так и других регионов, с учетом территориальной и отраслевой специфики их развития.
Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследований паспорта специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством. Направление «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)»:
пункту 1.66. Организационно-экономические аспекты формирования систем управления строительным комплексом; исследования современных тенденций развития строительства и его организационных форм как самоорганизующейся и саморегулируемой системы; государственные функции регулирования рыночных отношений в строительстве – предложена методическая модель ситуационного управления и оптимизации инвестиционной стоимости земельного участка при комплексной жилой застройке эконом-класса; разработан алгоритм многошагового управления инвестиционной стоимостью земельного участка в проектах комплексного освоения территории для целей строительства жилья экономического класса с определением оптимальных параметров государственно-частного партнерства;
пункту 1.67. Анализ современного состояния и главных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов – проанализированы особенности и основные тенденции развития рынка жилья эконом-класса на уровне РФ, Федеральных округов, Пензенской области и г. Пензы.
Апробация результатов исследования. Основные теоретические и практические положения диссертационного исследования докладывались на семинарах и конференциях всероссийского и международного уровня: «Управление земельно-имущественными отношениями» (Пенза, 2009 – 2012 гг.), «Менеджмент: управление в социальных и экономических системах» (Пенза, 2012 г.), «Актуальные экономические проблемы современного состояния и прогнозирование развития строительного комплекса» (г. Пенза, 2012 г.), «Строительство и недвижимость: экспертиза и оценка» (Чехия, г. Прага, 2012 г.), «Наука и инновации – 2013» (Польша, г. Перемышль, 2013 г.), «Актуальные научные разработки – 2014» (Болгария, г. София, 2014 г.).
Реализация результатов исследования. Теоретические и практические выводы исследования использовались в практической деятельности Пензенской городской администрации, ведущего регионального застройщика по строительству жилья эконом-класса – ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» (АИК), ООО «Центр независимой экспертизы собственности» (ЦНЭС), г. Москва, Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), г. Москва, а также в учебном процессе для обучения студентов строительных специальностей Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 18 печатных работ общим объемом 55,87 п.л., (лично автором 11,23 п.л.), в том числе 5 работ в рецензируемых изданиях, рекомендованных ВАК для публикации результатов диссертации, объемом 1,56 п.л. (в т.ч. автора – 1,06 п.л.).
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, библиографии и приложений. Общий объем диссертации составляет 163 страниц, из них 17 таблиц, 48 рисунков, библиография содержит 169 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.
Содержание и использование инвестиционной стоимости в строительстве, специфика ее применения к земельным участкам и понятийные уточнения
Предложены практические рекомендации и выполнена оценка эффективности управления по многошаговому моделированию коридора управления инвестиционной стоимостью земельных участков с оптимальными параметрами государственно-частного партнерства при комплексной жилой застройке на примере микрорайона №8 III очереди строительства района Арбеково г. Пензы под жилье экономического класса на стадии земельного девелопмента с помощью специализированного авторского программного продукта.
Предметом исследования являются экономико-организационные отношения и процессы, связанные с управлением инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной застройке территории жильем эконом-класса как особо приоритетного сегмента жилищного рынка.
Объектом исследования являются жилищная сфера, связанная с подготовкой и строительством жилья эконом-класса на основе комплексной застройки территории.
Проведенные соискателем исследования в этой области позволили сформулировать рабочую гипотезу, предполагающую, что развитие организационно-экономических процессов управления инвестиционной стоимостью земельных участков для целей строительства жилья экономического класса при комплексном их освоении целесообразно осуществлять на основе ситуационного подхода с многошаговым регулированием оптимальных параметров государственно-частного партнерства.
Методологическая, теоретическая и эмпирическая база исследования. Методологической базой исследования послужили фундаментальные и прикладные исследования, посвященные методическим положениям управления инвестиционной стоимостью земельных участков с использованием методов математического, структурного, технико-экономического, логического анализа в рамках системного подхода.
Теоретической основой исследования являются фундаментальные труды классиков экономических теорий, работы российских и зарубежных ученых, посвященные теории управления, проблемам развития инвестиционно-строительных комплексов в условиях рынка, труды отечественных и зарубежных ученых и практиков, посвященные исследованию девелопмента и теории управления инвестиционно-строительными проектами, в том числе по инвестиционным проектам комплексного освоения территорий для целей жилищного строительства, отечественные и зарубежные разработки в области проблем управления инвестиционной стоимостью земельных участков, как современной модели развития строительства жилья эконом-класса в РФ.
Эмпирической базой исследования послужили законодательные и нормативные документы федеральных и региональных органов власти, официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, собранные и обработанные автором за период 2005 – 2013 гг. на уровне РФ, Федеральных округов, Пензенской области и города Пензы, печатные и электронные публикации, материалы исследований и научных конференций по исследуемой проблеме, а также результаты научного исследования автора диссертации.
Для решения конкретных вопросов, рассматриваемых в работе, были использованы математическая статистика, методы оценки инвестиционной стоимости, экономико-математического моделирования, логического анализа, экспертных оценок, сравнительного анализа строительной отрасли и др. Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании методических положений и рекомендаций по ситуационному управлению инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке территории эконом-класса с многошаговым моделированием коридора управления инвестиционной привлекательностью по оптимальным параметрам государственно-частного партнерства. Научная новизна раскрывается совокупностью следующих положений:
Предложены и уточнены на основе анализа теории и практики управления в строительстве понятийные категории «комплексная жилая застройка эконом-класса», «инвестиционная стоимость земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса» и «управление инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса» как специализированного вида профессионального девелопмента недвижимости в РФ с анализом и актуализацией проблемного поля исследования.
Выявлены и проанализированы основные организационно-управленческие процессы, закономерности и тенденции развития жилищного рынка с анализом особенностей сегмента комплексной застройки территорий жильем эконом-класса на уровне РФ, Федеральных округов, Пензенской области и г. Пензы.
Проведено методическое моделирование процессов ситуационного управления и оптимизации инвестиционной стоимости земельных участков для целей комплексной жилой застройки с зонированием инвестиционной привлекательности с учетом основных факторов влияния.
Разработаны методические рекомендации и алгоритм многошагового управления инвестиционной стоимостью земельных участков, как основа воспроизводства жилищной недвижимости эконом-класса при комплексной застройке территории.
Проблемные вопросы научно-исследовательской и практической деятельности в области управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную застройку жильем эконом класса
С ростом темпов жилищного строительства все меньше остается участков, на которых возможна постройка. Как правило, центры крупных городов уже застроены, участки распроданы. Участникам строительного бизнеса остается довольствоваться кусками земли на окраине, без соответствующей инженерной инфраструктуры. Подведение коммуникаций, в свою очередь, влияет на стоимость квадратного метра возводимого жилья52.
Вследствие этого, основным условием реализации ФЦП «Жилище» на 2011 – 2015 годы, является реализация подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства», в которой подтверждается правильность выбранного направления по реализации комплексного подхода к освоению и развитию территорий в целях жилищного строительства в связи с исчерпавшимися резервами «точечной застройки» с использованием уже существующих инженерной, социальной и дорожной инфраструктур [28, 32].
Многие эксперты считают, что на сегодняшний день доля ввода жилых домов за счет комплексной застройки территорий составляет около 20%, или 15 – 20 млн кв. м жилья в год. В ближайшие годы этот показатель будет только увеличиваться и должен составить не менее 30 – 40%, или 25 – 30 млн кв. м жилья в год. Наращивание комплексной застройки территорий в целях жилищного строительства обеспечивается крупными корпоративными (бизнес-структурами) в рамках системы государственно-частного партнерства. Преимуществами комплексной застройки являются: наличие собственной социальной инфраструктуры, селитебной территории, жилой зоны, зоны общественного и транспортного обслуживания. Благодаря этому объекты застройки становятся востребованными на рынке недвижимости53.
Об этом говорилось на Всероссийском совещании «Комплексное освоение территорий – приоритетное направление развития жилищного строительства России. Прямой диалог бизнеса и власти» 25-26 июня 2013 года в г. Москве, в рамках которого состоялась конференция «Комплексное освоение территорий: применение лучших практик, поиск новых решений». Следует отметить, что из 65,2 млн кв. м введенного в 2012 году жилья примерно одна четвертая часть приходится на проекты комплексного освоения территорий [125, 134]. По мнению главы Министерства регионального развития И.Н. Слюняева доля таких проектов должна увеличиваться. «Можно достичь этого показателя, если мы перейдем от строительства квадратных метров к формированию жилой среды», – отметил министр54.
Это возможно только на основе реализации крупных инвестиционных проектов по комплексной жилой застройке, которые обеспечивают максимальное предложение жилья эконом-класса от девелоперов. под жилищное строительство в инвестиционно-строительных компаниях / Сборник материалов YI
Всероссийской научно-практической конференции «Проблемы и перспективы развития экономического и управленческого потенциала России в XXI веке» ПГПУ им. В.Г. Белинского. – Пенза,.ru/sitePage.do?name=announcement&id=720. Выполненный анализ показал, что темпы реализации программы по жилью эконом-класса на 1 ноября 2013 г. не выполнены на 58,7%. В большей степени это объясняется неудовлетворительным формированием и развитием в РФ инновационного сегмента жилищного рынка – комплексной жилой застройки эконом-класса. Официальная статистика по данному сегменту жилья ведется только с начала 2013 г. Это свидетельствует о наличии проблемности развития данного «молодого» сегмента рынка недвижимости. В связи с этим, нет четкой формализации понятийного определения «комплексная жилая застройка эконом-класса».
Для этих целей предлагается ввести следующее авторское терминологическое определение: под комплексной жилой застройкой эконом-класса понимается новый развивающийся сегмент жилищного рынка, образованный в результате программно-целевого государственного планирования и профессиональной деятельности девелоперов-застройщиков, направленный на создание архитектурно-планировочной структуры селитебной территории, жилой зоны, зоны общественного и транспортного обслуживания, с участием бюджетов всех уровней в рамках государственно-частного партнерства, с установленными государством ценой квадратного метра и техническими ограничениями на общую площадь, в пределах от 28 до 100кв. м в зависимости от количества комнат.
Традиционно первой стадией реализации девелоперского проекта является приобретение в собственность земельного участка, подготовленного к строительству или реконструкции. В Российской Федерации рынок земельных участков находится в начальной стадии развития, лишь малая часть земель включена в рыночный оборот. Основная часть прав на земельные участки принадлежит государственным, региональным и муниципальным органам власти55 (см. табл. 1.2). Из табл. 1.2 видно, что в государственной и
В связи с этим, на основании Федерального закона от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (с посл. изм. от 10.07.2012 № 118-ФЗ) был создан Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее РЖС), основной задачей которого является оказание содействия в развитии рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, в том числе для их комплексного освоения, а также стимулирования рынка жилья в Российской Федерации57.
Как видно из табл. 1.1, к 2020 году доля площадей земельных участков под комплексное освоение в целях жилищного строительства, вовлеченных Фондом РЖС в оборот, в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», в том числе строительства жилья экономического класса, будет составлять 66% от общей площади выделяемых земельный участков.
Особенности рынка земельных участков под комплексную жилую застройку эконом-класса в Пензенской области
Для решения этой проблемы необходимо полнее использовать возможности, принципы и приемы государственно-частного и муниципально-частного партнерства88.
Необходимо с чистого листа решать вопросы подведения к районам застройки магистральных инженерных сетей и автомобильных дорог, на что у органов местного самоуправления нет ресурсов. Если же решение этих вопросов перекладывать на самих застройщиков, то существенно возрастает себестоимость строящегося жилья, следовательно, серьезно снижается его доступность для населения, и проект становится убыточным уже в начальной стадии его реализации89.
Подключение земельных участков к техническим условиям осуществляется сетевыми компаниями с завышенными требованиями. В связи с этим увеличивается стоимость тарифов. Иногда технические условия являются просто неподъемными для инвесторов. Поэтому возникает необходимость
Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», утвержден президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов, протокол №2 от 21 декабря 2005 г. разработки механизма эффективного использования коммунальных систем при взаимодействии органов власти и инвесторов-застройщиков90.
Тема строительства жилья эконом-класса все более и более активно рассматривается на всех уровнях государственной власти Российской Федерации. Появляются новые программы и проекты, ориентированные на конкретные регионы, призванные улучшить ситуацию со строительством доступного жилья. Девелоперы понимают, что сегмент жилья эконом-класса является более привлекательным, спрос на такое жилье растет. Однако реализация подобных проектов сопровождается большими рисками, что увеличивает требования к инвесторам-застройщикам со стороны государства.
Реализация проектов комплексного освоения и развития территорий в целях жилищного строительства эконом-класса, предусматривающих обеспечение земельных участков инженерной, социальной и дорожной инфраструктурами, предполагает осуществление комплексных мер государственной поддержки в различных формах.
Для этих целей государству нужно принять ряд мер: - разработать механизм стимулирования органов местного самоуправления к созданию условий для строительства жилья эконом-класса; - определить в каждом регионе крупных, надежных девелоперов, способных реализовать проекты данного типа с долей участия государства; - апробировать проекты предоставления бесплатных земельных участков под строительство жилья экономического класса, предусмотрев при этом ограничение продажной цены на такое жильё; - обеспечить все земельные участки под комплексную жилую застройку эконом-класса инженерной, социальной и дорожной инфраструктурой; - упростить процессы оформления и регистрации документов в строительстве;
Куликова М.М. О мерах, направленных на увеличение объемов жилищного строительства, включая обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. Имущественные отношения в Российской Федерации. М.: – 2006. – №4. – с. 3 – 11. - разработать механизмы эффективных и устойчивых организационных и финансовых взаимосвязей государства и бизнеса при строительстве жилья эконом-класса.
По данным Росстата общие объемы строительства жилья эконом-класса по установленным Минстроем ценам определяют в ближайшие годы потребность РФ в жилье эконом-класса порядка 1120 млн кв. м.
Доступность жилья эконом-класса в нашей стране для 30 – 40% населения может быть достигнута только с помощью дальнейшего снижения его стоимости для продажи, а также при поддержке государством отдельных категорий граждан. Все это возможно, по мнению автора, при эффективном управлении инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную застройку территории жильем экономического класса с определением оптимальных параметров государственно-частного партнерства в реализации данных инвестиционно-строительных проектов.
Важную роль в управлении инвестиционной стоимостью могли бы сыграть территориальные подразделения Фонда РЖС [132], формирование которых началось в конце 2010 года. По мнению многих экспертов, на них можно возложить действия, направленные на сокращение сроков строительства жилья, особенно в части проведения согласований проектов строительства и снижения себестоимости строительства жилья за счет минимизации затрат на приобретение прав на земельный участок, подключений к основным инженерным коммуникациям.
Реализация всех поставленных государством задач возможна при эффективном управлении инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную застройку территории жильем экономического класса с определением оптимальных параметров государственно-частного партнерства в реализации данных инвестиционно-строительных проектов. Для углубленного изучения данной проблемы проведем анализ особенностей рынка земельных участков под комплексную жилую застройку эконом-класса на примере субъекта Российской Федерации – Пензенской области.
Прогнозирование инвестиционной стоимости проекта комплексной жилой застройки территории на примере микрорайона №8 III очереди района Арбеково г. Пензы под жилье эконом-класса на стадии земельного девелопмента
Далее производится расчет точечного значения инвестиционной стоимости земельного участка для организационно-экономической ситуации с фиксированными данными и определяется область управления земельным участком под комплексное жилищное строительство эконом-класса. Шаг 9. Принимаются управленческие решения по финансовым бюджетам участия в инвестиционно-строительном проекте. Шаг 10. По разработанным инвестиционным программам принимается решение о проведении торгов с установленной начальной инвестиционной стоимостью земельного участка.
В рамках алгоритма предусмотрено как возможное влияние социальной инфраструктуры на инвестиционную стоимость земельного участка, путем возложения затрат на управляющие фирмы, так и возможность формирования программы строительства жилья эконом-класса, путем реализации программы государственно-частного партнерства.
Проведенные исследования позволили автору предположить, что для целей определения инвестиционной стоимости земельных участков под комплексную жилую застройку эконом-класса важно следовать всем шагам алгоритма экономико-математической модели управления, и для упрощения расчетов, возможно создание программного продукта, позволяющего в автоматизированном режиме выполнять множественные экономико математические расчеты инвестиционной стоимости. Именно такая задача была реализована диссертантом в программном продукте (комплексе) «Manager of the investment value (MIV)». Стартовый вид авторского программно-методического комплекса «MIV» показан на рис.3.4.
Перед запуском программного комплекса MIV следует установить необходимые вспомогательные программы NET Framework 4.0 и Visual Basic Power Packs по умолчанию, которые находятся в папке «Instal» в корне папки «Release». Для работы следует запустить установочные файлы данных программ и произвести их установку в соответствии с существующими правилами установки программ.
При правильном проведении изложенных инструкций после нажатия курсором на файл программы «MIV» она запустится, имея вид, показанный на рис. 3.4.
Программный продукт позволяет осуществлять многовариантное моделирование процесса управления инвестиционной стоимостью, с выделением как постоянных, так и изменяемых или управляемых параметров. С помощью данного программного продукта были произведены вычисления, позволяющие определить инвестиционную привлекательность земельного участка.
Для удобства в программе учтена возможность открытия сохранения и экспорта сеансов (рис. 3.5) для обмена данными, и многократного использования данных в программе. Это является очень удобной функцией для системной работы.
Данная функция облегчает возможность приведения студентаминаучно-исследовательских работ. При сохранении, данные хранятся в специальном xml-файле, это позволяет иметь к ним прямой, постоянный доступ. Файл можно сохранять в текущей сессии, если присутствует необходимость сохранить данные в новом файле, нужно воспользоваться командой «сохранить как». При сохранении, так же как и при открытии, будет предложен путь сохранения файла. При необходимости управления данными существует функция экспорта в MS Excel. Экспорт производится мгновенно, в находящийся в корне файла book.xml. Особенность экспорта состоит в том, что он экспортирует последнюю
Конвертирование данных в xml-файл Также для дополнительных расчетов в программном комплексе в разделе «Расчетная часть» присутствует стандартный калькулятор и калькулятор сложного процента. Порядок работы с программным продуктом описан в приложении Г. Расчеты могут быть выполнены не только с помощью программного продукта MIV, но и вручную, что также позволит достичь поставленной цели.
Для апробации алгоритма экономико-математической модели управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную жилую застройку эконом-класса был произведен расчет инвестиционной стоимости условного земельного участка «микрорайон № 8 III очереди строительства Арбеково в г. Пензе» с целью выявления оптимальных параметров государственно-частного партнерства.
