Введение к работе
Актуальность темы исследования. Для России одной из важнейших и требующих разрешения была и остается проблема обеспечения жильем нуждающегося населения. Решение этой проблемы еще более осложняется из-за невысокого уровня доходов значительной части населения, нуждающегося в улучшении или приобретении жилья, а также из- за слабого развития коммунальной и инженерной инфраструктуры. Существующий рынок жилья насыщен комфортным жильем категорий элитного класса, бизнес - класса и даже эконом - класса, однако стоимость такого жилья существенно разнится по регионам и, как правило, в регионах с низким объемом застройки (предложения) и (или) чрезмерно высоким спросом превышает среднерыночные цены. Все перечисленное выше подчеркивает актуальность и своевременность разработки направлений развития рынка доступного жилья и совершенствования механизмов его функционирования.
Региональный рынок жилой недвижимости России в силу своей локальности территориально неоднороден не только по структуре и объ - ему застройки, но и стоимости 1 кв. м. на первичном и вторичном рынках. Анализ текущей ситуации на региональных рынках позволил выявить особенности развития рынка доступного жилья в регионах с высокой долей застройки эконом - класса, в числе которых повышенные темпы роста цен на вторичном рынке по сравнению с ценообразованием на первичном рынке; превалирующий спрос на индивидуальное жилищное строительство у населения с доходами ниже среднего и среднего уровня; дефицит социального жилья. Перечисленное актуализирует необходимость исследования текущей ситуации на рынке недвижимости в регионах с высокой долей застройки эконом - класса и разработки приемлемых именно для таких регионов направлений развития.
Таким образом, изучение процессов формирования и функционирования рынка доступного жилья в регионах с высокой долей застройки эконом - класса, выявление его особенностей, а также факторов, влияющих на общее развитие жилищной ситуации в регионах, представляются актуальными и востребованными для науки и практики.
Степень изученности темы. Вопросы формирования и функционирования рынка доступного жилья в рамках региона являются предметом изучения ряда исследований, результаты которых представлены в трудах ученых-экономистов различных научных направлений. В большей степени авторы научных трудов в этой сфере уделяют внимание рыночным процессам, происходящим на рынке жилья, затрагивают проблемы, сформированные специфичностью отдельных региональных рынков и местом рынка жилья в общем понятии рынка благ. Жилищная политика и перспективы жилищной сферы рассматриваются в трудах А.Н. Асаула, А.И. Гаврилова, Л.Н. Краснянского, Г.М. Стерника и др. Обеспеченность жильем как социально значимого фактора для установления высокого уровня качества жизни населения и поддержания условий для воспроизводства трудовых ресурсов подчеркивалась в трудах П.Г. Грабового, Ф. Котлера, В.З. Черняка и др.
Основы региональной экономики и ее взаимосвязь с экономикой недвижимости, выделение и систематизация таких направлений, как рынок недвижимости, рынок жилья и показателей, характеризующих их эффективное развитие, представлены в трудах зарубежных авторов Г. Поля- ковского, Р. Страйка, Дж. Эккерта и др. В трудах российских ученых, исследовавших региональные особенности рынка недвижимости, В.В. Бузырева, Г.В. Гутмана, А.Н. Иваева, А.В. Карасева, А.С. Пузанова, Е.К. Сайгака, Г.М. Стерника, Р.М. Хазиеваи др. рассматриваются как системы управления регионами, их экономическое развитие, состояние жилищной сферы и рынка жилья, его структуризация с учетом специфики региона, направления развития жилищного фонда и рынка доступного жилья в целом по стране, так и выделение по региональным признакам, повышение инвестиционной активности в городском строительстве отдельно взятых регионов.
Вопросы взаимоотношений государства и предпринимателей на рынке доступного жилья в области регулирования, контроля и финансовой поддержки населения являются ключевыми в трудах таких авторов, какА.А. Алексеева, Е.Г. Анимицы, Н.В. Власовой, Н.А. Некрасова, С.А. Нехаева, А.С. Новоселова, Т.Ю. Овсянниковой, Н.Н. Рогожиной, Н.В. Родионовой, Л.Ю. Руди и др.
Вопросы формирования рынка жилья освещены достаточно широко, но проблемы обеспечения доступным жильем населения, процесс бесперебойного функционирования рынка доступного жилья за счет увеличения предложения на рынке жилой недвижимости с учетом платежеспособного спроса на это жильеисследованы не в полной мере. Кроме того, наблюдается дефицит исследований, посвященных произошедшим реформам в сфере жилищного сектора и жилищно-коммунального хозяйства, а также формированию привлекательности сферы ЖКК как инвестиционного проекта для предпринимателей и развития частно - государственного партнерства в сфере жилищного строительства, создания фонда арендного жилья на базе муниципальных объединений или передачи его в частное управление.
Необходимость решения указанных проблем определила выбор темы, постановку целей, задач и направлений диссертационного исследования.
Целью диссертационного исследования является определение направлений развития регионального рынка доступного жилья, отличающегося высокой долей застройки жилья эконом - класса.
В соответствии с поставленной целью исследования определены следующие задачи:
исследовать аспекты формирования и развития рынка доступного жилья;
рассмотреть роль рынка доступного жилья в системе регионального рынка недвижимости;
исследовать работу целевых программ государства, направленных на обеспечение жилой недвижимостью населения, и источники их финансирования;
исследовать рынок жилой недвижимости Российской Федерации, Сибирского федерального округа, провести оценку обеспеченности и доступности жилья для населения Республики Бурятия и проанализировать результативность целевых жилищных программ;
рассмотреть варианты концессионных соглашений, способных заинтересовать предпринимателей в формировании рынка доступного жилья и его дальнейшего функционирования.
Объектом диссертационного исследования является локальный рынок жилой недвижимости в регионах, отличающихся высокой долей застройки жилья эконом - класса.
Предметом исследования являются тенденции и особенности формирования и развития локального рынка доступного жилья в регионах с высокой долей застройки жилья эконом - класса.
Теоретической и методологической базой исследования являются труды ведущих ученых по вопросам регионального развития, а также работы ученых, посвященные вопросам развития рынка доступного жилья. Методологическая база исследования основана на использовании системного подхода, историко - логистического анализа, экономико - статистические методы, графического моделирования.
Информационной базой исследования послужили официальные данные Федеральной службы государственной статистики РФ (Росстат), Территориального органа Федеральной службы государственной статистики РФ по Республике Бурятия, справочно-аналитические материалы Министерства экономики Республики Бурятия, аналитические и статистические данные Министерства строительства, архитектуры и модернизации ЖКК Республики Бурятия, нормативные и правовые документы Российской Федерации и Республики Бурятия, материалы, опубликованные в научной литературе и периодических изданиях, информационные ресурсы сети Интернет.
Область исследования. Исследование выполнено в рамках Паспорта специальности 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика) и соответствует п. 3.7 «Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие; межрегиональная торговля. Теория новой экономической географии».
Наиболее существенные результаты диссертационного исследования заключаются в следующем:
-
-
на основе выделения в структуре рынка жилой недвижимости: рынка жилья элитного класса, рынка жилья бизнес - класса, рынка жилья эконом - класса и социального жилья построена матрица соотношения уровня доходов населения и класса жилья, отличающаяся систематизацией сегментных групп, что позволило обосновать применение инструментов, направленных на устранение дефицита жилья;
-
проведена рейтинговая оценка и типологизация региона СФО по типу строящегося жилья, что позволило выявить регионы с низким уровнем социальной застройки и предложить перспективные направления развития рынка жилой недвижимости;
-
расширен жизненный цикл объекта недвижимости при использовании нового вида концессионного соглашения, который, в отличие от существующего, включает такие стадии, как прекращение права собственности и выявление новых вариантов жизненного цикла, что позволит продлить срок использования объекта недвижимости после того как предприниматель-концессионер передаст его в собственность государству;
-
предложен вариант создания государственных и частных доходных домов как буфера арендного жилья, что будет содействовать временному уменьшению спроса на жилье и оптимизации цен на рынке жилой недвижимости в регионе.
Элементы научной новизны состоят в следующем.
Научная новизна диссертационной работы заключается в выявлении специфики развития рынка доступного жилья в регионе с высокой долей застройки эконом - класса и обосновании применения в нем концессионных соглашений. К наиболее значимым элементам научной новизны, рассматриваемым в диссертационном исследовании, следует отнести следующее.
-
-
-
Уточнены экономическое содержание понятия «доступное жилье» и сущность понятия «рынок доступного жилья». Экономическое содержание понятия «доступное жилье» в отличие от существующих подходов основано на учете платежеспособности покупателей (финансовая доступность), специфики структуры рынка жилой недвижимости в регионе (инфраструктурная доступность) и величины сегмента «социальное жилье» (физическая доступность). Рынок доступного жилья представляет собой совокупность спроса и предложения доступного жилья, характеризующуюся свободной формой спроса и деформированного предложения вследствие проявления функций контроля и надзора со стороны государства.
-
Выявлены региональные особенности первичного и вторичного рынка жилья по Сибирскому федеральному округу, включающие преимущественное развитие рынка доступного жилья в регионах с высокой долей застройки эконом - класса; повышенные темпы роста цен на вторичном рынке по сравнению с ценами на первичном рынке; превалирующий спрос на индивидуальное жилищное строительство у населения с доходами ниже среднего и среднего уровня; дефицит социального жилья в регионах, характеризующихся невысоким уровнем жизни большей части населения.
3. Проведена периодизация процесса формирования рынка доступного жилья в России по критериям правомочий владения, распоряжения, пользования и обеспеченности жильем, что позволило выявить существующие проблемы и тенденции развития современного рынка жилой недвижимости в России.
Теоретическая и практическая значимость работы
Теоретические положения диссертационного исследования могут быть использованы в преподавании дисциплин «Роль региональной политики в строительной отрасли» и «Экономика недвижимости», а также в курсовом и дипломном проектировании. Практические результаты работы могут быть применены в деятельности государственных органов управления, Министерства строительства, архитектуры и модернизации ЖКК Республики Бурятия. Выявленные приоритеты развития региона имеют стратегический характер, отвечающий потребностям управления сбалансированным развитием Республики Бурятия.
Апробация исследования
Основные положения диссертационной работы докладывались автором на международных, всероссийских и других научно- практических конференциях: «Трансформация социально- экономического пространства в регионах России» (г. Улан-Удэ, 2008); «Развитие социально-экономических систем региона и механизмы их совершенствования» (г. Улан-Удэ, 2008); «Инновационное развитие в условиях международной экономической интеграции» (г. Улан-Удэ, 2009); «Управление развитием социально-экономических систем регионов»(г. Улан-Удэ, 2010); «Социально-экономическое развитие России и Монголии: проблемы и перспективы» (г. Улан-Батор, 2010); «Модернизация социально-экономических систем регионов» (г. Улан-Удэ, 2011); «Теория и практика социально-экономического развития современного государ - ства» (г. Саратов, 2012).
Основные положения диссертационной работы нашли отражение в 14 публикациях автора общим объемом 4,75 печатных листа, их них авторские 4,5, в том числе 3 публикации в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях: «Вестник Бурятского государственного университета. Экономика и право», «Вестник Череповецкого государственного университета. Экономические науки», «Российское предпринимательство».
Структура работы. Цели, задачи и логика исследования определили следующую структуру диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, содержит 20 таблиц, 36 рисунков. Список использованных источников включает 130 наименований.
В первой главе «Формирование и развитие рынка доступного жилья в России» определена экономическая сущность рынка доступного жилья и его функционирование в современных условиях; исследовано формирование рынка доступного жилья и его место на рынке жилой недвижимости; проведена периодизация процесса развития рынка доступного жилья в России;рассмотрен механизм формирования рынка доступного жилья иинструменты, направленные на устранение дефицита жи- лья,выделены проблемы и перспективы развития рынка доступного жилья в современной России.
Во второй главе «Анализ состояния рынка доступного жилья в регионах с высокой долей застройки эконом - класса» проведен анализ тенденций формирования спроса и предложения, ценообразование на рынке жилой недвижимости России; выявлены особенности формирования рынка доступного жилья и дана оценка его емкости в регионах Сибирского федерального округа; проведена рейтинговая оценка и типоло- гизация субъектов региона СФО по типу и объемам строящегося жилья; дана оценка обеспеченности и доступности жилья для населения Республики Бурятия.
В третьей главе «Разработка направлений развития рынка доступного жилья в регионах с высокой долей застройки эконом - класса» приведен анализ законодательных инициатив в сфере формирования рынка доступного жилья и представлены стратегии его развития; предложены направления развития рынка доступного жилья в Республике Бурятия за счет привлечения заинтересованных инвесторов и развития частно - государственного партнерства. Также предложен новый механизм концессионного соглашения, направленный на развитие рынка доступного жилья; обоснован вариант создания частных и государственных доходных домов с прогнозом получения прибыли.
В заключении изложены основные выводы диссертационной работы, которые базируются на результатах проведенного исследования.
Похожие диссертации на Развитие регионального рынка доступного жилья с высокой долей застройки эконом – класса
-
-
-
