Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Проблема жилищного строительства в условиях инвестиционного кризиса 8
1.1. Понятийный аппарат инвестирования в жилищном строительстве 8
1.2. Жилищная политика и жилищная стратегия в период осуществления экономических реформ 20
1.3. Состояние жилищного фонда и жилищного строительства в условиях инвестиционного кризиса 33
Глава 2. Исследование и обоснование механизма реализации инвестиционных жилищных проектов 46
2.1. Анализ программ, схем и моделей инвестирования жилищного строительства 46
2.2. Маркетинговые исследования ценовой ситуации на первичном и вторичном рынках жилья 70
2.3. Методы оценки конкурентоспособности жилья и фирм на рынке инвестиционно-строительной деятельности 95
Глава 3. Разработка и управление инвестиционным жилищным проектом на основе использования конкурентных преимуществ 113
3.1 . Ситуационный анализ возможностей предприятия при формировании инвестиционного проекта 113
3.2. Разработка инвестиционного проекта строительства крупного жилого микрорайона и схемы управления проектом 123
Заключение 133
Список литературы 136
Приложение
- Понятийный аппарат инвестирования в жилищном строительстве
- Жилищная политика и жилищная стратегия в период осуществления экономических реформ
- Анализ программ, схем и моделей инвестирования жилищного строительства
- Ситуационный анализ возможностей предприятия при формировании инвестиционного проекта
Введение к работе
Рыночные отношения в России складываются в исключительно сложных условиях. Системный кризис, охвативший все сферы экономики, особенно глубоко проявляется в инвестиционно-строительной деятельности.
По данным Госкомстата РФ объем валового внутреннего продукта в 1990-1997г.г. упал на 40%. Объем же валовых инвестиций в основной капитал в 1997г. составил к уровню 1990г. 23,4%, в т.ч. производственные инвестиции 15% (падение в 6 раз), непроизводственные - 37%. В 1998г. на развитие экономики и социальной сферы использовано 402,4 млрд.руб. валовых инвестиций, что на 6,7% ниже, чем в 1997г.
Развитие жилищной сферы имеет ключевое значение в развитии экономики, в успехе экономических реформ. В последние годы приняты основополагающие документы по жилью: Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", "Жилищный кодекс", "Градостроительный кодекс РФ", ряд целевых федеральных программ по развитию жилищного строительства.
Жилье относится к первейшим жизненным потребностям населения, его строительство и эксплуатация связаны многочисленными нитями со всеми отраслями экономики и сферы услуг. Инвестиции в жилищный сектор стимулируют рост смежных отраслей, способствуя созданию дополнительных рабочих мест, финансовой стабильности, расширению базы налогообложения.
После обрушения финансовых структур новое строительство жилья, особенно в престижных районах крупных городов, является одним из надежных и безрисковых направлений приложения свободного капитала.
Вместе с тем, объемы строительства и ввода жилья из года в год падают: 1995г. - 41 млн.кв.м, 1996г. - 34,3 млн.кв.м, 1997г. -32,6 млн.кв.м, 1998г. -30,3 млн.кв.м. В результате Россия отстает по обеспеченности жилья на душу населения в 2,5 раза от экономически развитых стран. Причины такого состояния
в жилищной сфере заключаются в несовершенстве существующей нормативной и законодательной базы, слабом использовании всего многообразия форм, методов и моделей инвестирования, в недостаточной теоретической проработке вопросов маркетингового и организационно-экономического обеспечения инвестиционно-строительной деятельности (ИСД). Формирование и реализация жилищных программ носят формальный характер, при их разработке слабо учитываются внутренние и внешние взаимосвязи и отношения участников инвестиционной деятельности, не используются последние научные достижения проектного управления ("MANAGEMENT PROJECT "), получившего широкое развитие при реализации инвестиционных проектов в экономически развитых странах Европы и Америки.
Значимость теоретической проработки и исследования указанных проблем определили выбор темы диссертации.
Целью диссертационного исследования является развитие методологии разработки и управления инвестиционными жилищными проектами застройки крупных городов на основе использования конкурентных преимуществ.
Реализация поставленной цели определила необходимость решения следующих задач:
• анализ выполнения федеральных, региональных и муниципальных программ по жилищной политике и стратегии в условиях перехода к рыночным отношениям;
• исследование влияния инвестиционного кризиса на состояние жилищного фонда, темпы и качество жилищного строительства, ценовые показатели, соотношение спроса и предложения на первичном и вторичном рынках жилья;
• анализ программ, схем, моделей инвестирования строительства нового жилья и выбор рациональных при реализации инвестиционных жилищных проектов;
• исследование и классификация факторов, влияющих на формирование цен на жилье;
• разработка методик оценки конкурентоспособности жилья и конкурентоспособности фирм на рынке строительства нового жилья;
• разработка инвестиционного жилищного проекта и схемы его управления в конкретных условиях застройки микрорайона в центре Г.Н.Новгорода.
Предмет исследования - методология управления инвестиционными проектами жилой застройки в крупных городах в условиях конкуренции.
Объект исследования - жилищный (первичный и вторичный) рынок в России и Нижегородской области, рассматриваемый в динамике, с учетом объективных тенденций его развития, а также предприятия и организации, участвующие в реализации инвестиционных жилищных проектов.
Методологической и информационной базой исследования послужили труды зарубежных и отечественных ученых-экономистов и практиков-менеджеров, материалы научных конференций, статьи в научных сборниках и периодической печати по исследуемой проблеме. В работе обобщен большой объем статистической информации Госкомстата РФ и Нижегородского комитета статистики по строительству и эксплуатации жилья, риэлторских фирм по продаже жилья за 1990-1998г.г. Сбор, обработка и анализ информации осуществлялись с использованием современных экономико-математических методов: системного подхода, корреляционного анализа, анкетирования и экспертных опросов, графического и математического моделирования с применением ПК.
Научная новизна работы заключается в исследовании и развитии методологии управления инвестиционными проектами жилой застройки крупных городов в условиях конкуренции. В соответствии с этим:
на основе проведенной классификации и анализа реализации существующих федеральных, региональных и муниципальных целевых
жилищного строительства выявлены
жилого
условиях экономических реформ;
предложена рациональная модель инвестирования застройки жилых микрорайонов крупных городов;
проведена классификация факторов, влияющих на цену квартир, и разработана экономико-математическая модель ценообразования на первичном и вторичном рынках жилья;
обоснована и реализована на практике методология ситуационного анализа конкурентных преимуществ при формировании инвестиционных жилищных проектов, состоящая из ряда разработанных методик: формирования базы данных для определения конкурентоспособности жилья, определения рыночной цены квартиры, конкурентоспособности жилья,
конкурентоспособности фирмы;
разработаны рекомендации по формированию и управлению инвестиционными жилищными проектами застройки микрорайонов крупных городов.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что ее основные положения и результаты использованы непосредственно при разработке и реализации инвестиционных проектов застройки жилых кварталов Г.Н.Новгорода. Предложенные методики оценки
конкурентоспособности жилья и фирмы, модель инвестирования жилой застройки могут быть широко использованы муниципальными органами, различными корпоративными структурами при формировании программ жилищного строительства в других городах РФ.
Ряд положений и рекомендаций автора используется при обучении студентов ВУЗов по специальности "Экономика и менеджмент", "Маркетинг", "Земельный кадастр".
Апробация работы. Основные положения диссертации докладывались на
4-х международных конференциях (г.Н.Новгород, ННГУ, 1997 и 1999г.г.; г.Москва, Международная академия инвестиций и экономики строительства, 1999г.; г.Ульяновск, 1999г.), на 3-х региональных конференциях 1996-1998г.г., опубликованы методические рекомендации по управлению проектами и управлению городскими территориями НГАСУ, 1998г. для студентов ВУЗов по специальности 311100 "Городской кадастр", 1999г. для студентов ВУЗов по специальности 061100 "Менеджмент".
По теме диссертации опубликовано 11 научных работ общим объемом 7,0 печ.листов.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих 8 параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложения. В работе представлено 29 рисунков, 23 таблицы.
Понятийный аппарат инвестирования в жилищном строительстве
Коренные изменения в экономике России происходят в исключительно сложных условиях. Кризисные явления, охватившие все сферы деятельности, различными экономическими школами оцениваются по-разному. Кроме того, по терминам, в дореформенный период практически не используемым, существуют различные толкования. "Размытые" понятия приводят научные дискуссии к аморфным, не конкретным выводам. Но для практиков крайне важны научно обоснованные рекомендации о резервах, источниках и путях экономического развития.
К таким основополагающим понятиям относится ряд терминов, связанных с инвестиционно-строительной деятельностью. Слово "ИНВЕСТИЦИИ" стало синонимом экономического возрождения России. Рассмотрим некоторое разнообразие толкования этого термина в энциклопедической и нормативно-справочной литературе.
ИНВЕСТИЦИИ - (от лат. investio - одеваю) долгосрочные вложения капитала в отрасли экономики внутри страны и заграницей. Различают финансовые (покупка ценных бумаг) и реальные инвестиции (вложения капитала в промышленность, сельское хозяйство, строительство и т.д.) [76].
Еще более упрощенно трактует данный термин Ю.А.Беляев в книге "Энциклопедия начинающего предпринимателя" [6]. Инвестиции - долгосрочные вложения капитала в какие-либо предприятия, осуществляемые юридическими и физическими лицами (инвесторами).
В данном случае вышеизложенные термины близки (аналогичны) понятию капитальных вложений - затрат материальных, трудовых и денежных ресурсов на создание новых, реконструкцию и расширение действующих основных фондов производственного и непроизводственного назначения и геолого разведочные работы, осуществляемые за счет ассигнований на капвложения [1].
Финансирование госкапвложений в дореформенный период при господствующем положении государственной собственности осуществлялось, в основном, за счет средств республиканского или союзного бюджета и, как правило, предоставлялось на безвозвратной основе.
Такое суженное понятие инвестиций и сведение их сущности к термину капиталовложений нередко встречается не только в статьях, книгах, энциклопедиях, но и в ряде учебников, рекомендованных для обучения в экономических академиях, ВУЗах и факультетах.
Так, в учебнике "Экономика" под ред. А.С.Булатова [96] инвестиции и капитал трактуются как равнозначные понятия: "Капитал в овеществленной форме воплощен в средствах производства, а капитал еще не овеществленный, но вкладываемый в средства производства, в инвестициях". Далее группа авторов этого учебника, уточняя свою позицию по аналогии капитальных вложений и инвестиций, пишет: "Понятие инвестиций (капиталовложений) - это все виды активов (средств), вкладываемых в хозяйственную деятельность в целях получения дохода. Экономическое определение инвестиций можно сформулировать следующим образом: инвестиции - это расходы на создание, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение основного капитала, а также на связанные с этим изменения оборотного капитала. Ведь изменения в товарно-материальных запасах во многом объясняются движением расходов на основной капитал".
С нашей точки зрения вышеизложенные формулировки сущности инвестиций не только некорректны по содержанию (значительно сужены), но и ошибочны по целеполаганию.
В толковом словаре современной терминологии маркетинга, строительства, экономики и права [1] инвестиции трактуются, как долгосрочные вложения капитала в какие-либо предприятия, дело, различные отрасли хозяйства с целью получения прибыли. И даже это толкование сущности инвестиций сужено. Более правильно, на наш взгляд, изложен данный термин в учебнике "Экономика строительства". "Инвестиции - это совокупность всех видов: денежных, имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в реализацию различных программ и проектов производственной, коммерческой, социальной, научной, культурной или какой-либо другой сферы с целью получения прибыли (дохода) или достижения социального или экономического эффекта" [97].
Жилищная политика и жилищная стратегия в период осуществления экономических реформ
Жилищная сфера - узловой элемент хозяйства, где переплетаются важнейшие социально-экономические взаимосвязи как на макро-, так и микроэкономическом уровне. Недооценка роли и влияния жилищного сектора на функционирование всей экономики в условиях осуществления монетаристской политики - серьезное упущение государственной инвестиционной политики на первом этапе экономических реформ. Между тем, мировой опыт показывает, что при выходе из кризиса именно жилищный сектор может стать локомотивом инвестиционной активности и экономического роста. Но при решении жилищной проблемы, как показал опыт 1991-98г.г., нельзя надеяться только на механизмы стихийного рынка. Должно проводиться стимулирование инвестиционной активности и усиление государственного регулирования в жилищном секторе, выбор его в качестве инвестиционного приоритета.
Необходима эффективная и гибкая общенациональная государственная жилищная политика, ориентированная как на создание системы поддержки населения с низкими и умеренными доходами, так и на обеспечение государственных гарантий по страхованию инвестиционных рисков для частных и смешанных финансовых структур. Взаимодействие государства и частного сектора - важнейший рычаг стратегии государственной жилищной политики РФ для формирования благоприятной среды и роста инвестиций в жилищную сферу.
При рассмотрении данных теоретических проблем рядом ученых внесено предложение разграничивать такие понятия как «жилищная политика» и «жилищная стратегия» [18]. На наш взгляд, такая постановка вопроса не только правомерна, но и требует более глубокого научного обоснования.
Понятие (термин) «жилищная политика» можно определить как социальную деятельность, представляющую собой стратегию действий государства в области строительства, эксплуатации и преобразования жилищ и определяемую социальными задачами, стоящими перед обществом в настоящий момент, и социальными целями, поставленными перед собой данным обществом на более отдаленную перспективу. Жилищная политика образуется из двух основных составляющих - по рыночному и социальному жилью. Каждая из них обладает своими особенностями. Так, применительно к первичному и вторичному рынкам жилья невозможно планировать по своему желанию характер эволюции жилища. Здесь государственные и муниципальные органы через нормативные акты (СНиПы, ГОСТы, местные нормативы на проектирование и строительство) в какой-то степени координируют основные направления строительной политики. В свое время, при командно-административном распределении «бесплатных» жилищ население привыкло пользоваться услугами архитекторов-типологов для составления перечня и процентного соотношения квартир различного количества комнат и различной общей площади, исходя из социологических данных о структуре семей в данном городе.
При рынке жилищ специалисты-маркетологи, риэлторы, брокеры, дивелоперы изучают не только прогноз потребностей, а и спрос потребителей: какое соотношение квартир разного размера и каких потребительских свойств будет пользоваться наибольшим рыночным спросом. Представляется неоспоримым тот факт, что в новых экономических условиях необходимо создавать максимально широкий ассортимент качественно разнообразных жилищ. Спрогнозировать это разнообразие при данном уровне развития маркетинга невозможно. Можно предположить, что минимально необходимое разнообразие планировочных и других характеристик квартир составит порядка нескольких сотен, оптимальное - нескольких тысяч отличающихся друг от друга не в мелочах, а принципиально: жилье, совмещенное с местом приложения труда; жилье, рассчитанное на разный образ жизни, разные представления о комфорте, качестве, надежности, сроках физического и морального износа, разных эргономических и эстетических критериях.
На рынке жилья, практически не регулируемом государственными органами, специфическими особенностями являются создание и выбор широкой палитры квартир, значительно отличающихся друг от друга по благоустройству, комфорту, стоимости и другим параметрам. Теряют смысл понятия норм заселения, нормирования верхних пределов площадей квартир. Одновременно становятся ненужными попытки установить и нижние пределы различных параметров жилища: площадь, высота помещений и прочие.
Взаимоотношения между рыночным жилищем, стремящимся к минимуму государственного регулирования, и жилищем социальным, по своей сути тяготеющим к государственному управлению, - краеугольный камень жилищной политики. При этом, по отношению к рынку жилищ функции государства должны быть весьма ограничены и связаны, в основном, с территориальным размещением, планированием распределения территорий застройки крупного города и прогнозом рынка жилищ. Принципиально иная задача стоит перед государственными и муниципальными органами в отношении социального жилья. Здесь их роль в решении жилищной проблемы - определяющая.
Учитывая остроту жилищной проблемы в целом по стране, колоссальное отставание по обеспеченности населения благоустроенным жильем по сравнению с развитыми странами, Президентом, Правительством РФ делались неоднократные попытки составления и реализации Государственных Программ повышения обеспеченности населения жильем и проведения реформ в жилищно-коммунальном хозяйстве.
Между жилищной политикой и жилищной стратегией есть определенные различия. Политика ставит задачи, а стратегия - обеспечивает их выполнение: охватывает вопросы теории и практики, законодательную и нормативно-техническую базу, определяет ресурсы и технологию организации производства.
Рассмотрим последовательно постановку задач проводимой федеральной жилищной политики в принятых за период реформ программах, их принципиальные моменты и эффективность их реализации при выполнении стратегических и тактических задач.
Анализ программ, схем и моделей инвестирования жилищного строительства
Как было показано в разделах 1.2 и 1.3, проблема обеспеченности населения жильем на всех уровнях федеральном, региональном и муниципальном в период осуществления экономических реформ еще больше обострилась. Однако реализация жилищных программ непосредственно осуществляется на уровнях муниципалитетов (в городах, районах, поселках).
Если подходить с точки зрения европейского стандарта, то в улучшении жилищных условий нуждаются до 70% населения страны. Поэтому официально взятые на учет семьи (табл. 2.1) по г. Нижнему Новгороду с 1,5-миллионным населением не отражают реального состояния нуждающихся в улучшении жилья и составляют всего лишь десятую часть нуждающихся.
В зависимости от обеспеченности жильем, состава семей, потребностей социальных групп населения спрос на жилые квартиры по качеству, количеству комнат, благоустройству и другим параметрам характеризуется широким разнообразием. Многообразие различных программ, форм финансирования из бюджета и различных источников инвестирования отражает неограниченный спрос населения на жилье.
Учитывая разнообразие спроса различных социальных групп и слоев населения в условиях экономического кризиса, нестабильности и сложности с финансированием строительства жилья, должно еще шире использоваться все разнообразие этих предложений по формированию проектов и программ строительства, форм, методов, схем, моделей инвестирования.
Согласно сформулированного закона Эшби при системном подходе: «Ограничение в поведении регулируемого объекта может быть достигнуто только за счет увеличения разнообразия регулятора. Только разнообразие может уничтожить разнообразие».
По существу, в каждом городе администрации местного самоуправления ведут поиск разнообразных форм и методов финансирования жилья. В рыночных условиях муниципалитет не может финансировать строительство только за счет средств из бюджета, необходимо использовать новые подходы к финансированию. В табл.2.2 показаны объемы финансирования капитального строительства по заказу администрации Нижнего Новгорода за счет средств муниципального бюджета [61, 62]. Безусловно, на жилищное строительство этих средств недостаточно.
При инвестировании городского строительства необходимо, во-первых, проводить ранжирование социальных проблем, требующих привлечения средств, а, во-вторых, закладывать в основу инвестиционного проекта соблюдение баланса интересов города и частных инвесторов. Рассмотрим схему приоритетных социальных проблем, которые требуют привлечения инвестиций в строительный комплекс г. Нижнего Новгорода по новому строительству жилья, реконструкции и поддержанию жилого фонда в процессе его эксплуатации, укрупненно сблокированных в 8 основных направлений, рис. 2.1.
По этим проблемам приведем инвестиционно-экономический механизм решения. Функционировать он должен в целях реализации взаимного интереса предприятий и органов власти города. Выделим основные моменты, определяющие суть действия инвестиционного механизма: общее моделирование инвестиционного процесса с учетом возможного развития территории; инвестиционная модель развития муниципальных образований с привлечением внешних инвестиций; модель реконструктивных работ исторической части города; варианты расселения ветхого жилого фонда; основные подходы к индивидуальной жилой застройке; схема инвестирования с применением сертификатов; новые подходы к капитальному ремонту и реконструкции жилых домов; методы ипотечного кредитования. На рис. 2.2 представлены общие инвестиционные подходы к моделированию инвестиционного процесса с учетом возможности развития территорий. В основу перспективного развития положена бизнес-карта городских земель. Это один из важных моментов планирования, определяющий эффективность жилой застройки и инженерной подготовки территорий в каждом из восьми районов Нижнего Новгорода.
Ситуационный анализ возможностей предприятия при формировании инвестиционного проекта
Задачи ситуационного анализа заключаются в максимальном учете сложившихся положительных и отрицательных условий для повышения эффективности деятельности фирмы в конкретной рыночной ситуации.
Внутренний анализ обычно применяется только для инвестиционных проектов уже существующих предприятий. Как правило, этот анализ должен отражать все сферы деятельности фирмы: маркетинг, строительство, финансы, кадры, управление и организацию.
Для того, чтобы определить стратегию проекта, надо в первую очередь ответить на следующие вопросы: каковы цели и стратегии предприятия в настоящее время; каковы сильные и слабые стороны предприятия; каковы основные аспекты практического опыта предприятия в отношении его сильных и слабых сторон. Для анализа разрабатывается конкретный перечень из наиболее важных общепринятых вопросов, рис.3.1. Поскольку невозможно создать даже относительно полный перечень, должны быть подготовлены специальные вопросники (на основе практического внутреннего анализа для каждого конкретного случая и с помощью специальной методической литературы). В процессе работы над темой диссертации автором был проведен ситуационный анализ деятельности трех фирм, занятых в сфере ИСД. Вот некоторые выводы, сделанные в результате этого анализа, 1. ЗОА «Нижегородспецгидрострой». Имея совместные предприятия и проекты с американской компанией «Pilot-servise» по поставе строительных материалов и оборудования, швейцарской компанией «Ozonia», финской компанией «Vponor», немецкой компанией «Rexan», строит свою деятельность на основе широкой диверсификации строительного производства. В основную деятельность предприятия входит: жилищное и промышленное строительство, строительство очистных сооружений, водозаборов, водопроводных насосных станций, гидротехнических сооружений (набережные, причалы, плотины); строительство дорог с бетонным и асфальтовым покрытием, озеленение и благоустройство территорий. Располагая современной мобильной техникой, высокими профессиональными кадрами, компания в течение 3-х последних лет наращивает мощности и увеличивает ежегодно объемы выполненных работ на 25-30%. Компания выиграла ряд тендеров: строительство жилого микрорайона для военнослужащих в г. Выксе, строительство инфраструктуры на площадке "Деловая" в г.Нижнем Новгороде в рамках Российской программы «Жилище», финансируемое за счет займа Всемирного банка. Суть проекта заключается в строительстве полного инженерного обеспечения нового микрорайона площадью 22 га, включая в себя более 40 различных коммуникаций, дорог, автостоянок, телефонной станции и т. д. По результатам деятельности в 1997-98 г.г. фирма была признана Госстроем РФ одной из лучших в России.
Недостатки работы фирмы лежат в финансово-экономической сфере: большая кредиторская задолженность, недостаточное количество оборотных средств, неэффективно используются трудовые ресурсы. 2. Динамичное развитие от совместной деятельности получили финансово-строительная корпорация «Поволжье» и строительная компания «Борстрой» в г.Бор Нижегородской области. Преимущество таких финансово-строительных групп (ФСГ) заключается в активном поиске инвестиций и их реализации в строительных проектах. Данная ФСГ удачно аккумулирует и реализует следующие виды инвестиций: собственные средства; централизованные государственные инвестиции программ по Северу и Минобороны; средства предприятий нефтяной и газовой промышленности; кредиты отечественных и международных банков; различные межрегиональные зачеты и т. д. Финансово-строительное объединение активно занимается маркетингом -поиском рынка сбыта своей продукции в различных регионах страны. С возвратом функций заказчика в строительную фирму весь инвестиционный цикл от принятия решения по строительному объему до его сдачи в эксплуатацию оказался под контролем одной организации. К недостаткам можно отнести срывы сроков по сдаче объектов, выбор площадок под застройку жилья со слабыми конкурентными характеристиками.
3. Агентство недвижимости «Выбор» начинало свою деятельность с оказания услуг по купле-продаже недвижимости для физических и юридических лиц на вторичном и первичном рынке, в том числе по подбору инвесторов (дольщиков) для заказчиков-застройщиков жилья. В условиях инвестиционного кризиса, финансовой нестабильности фирма взяла курс на расширение услуг на рынке недвижимости (стратегия диверсификации) на основе подготовки высококвалифицированных кадров агентов-консультантов (риэлторов), менеджеров, оценщиков, маркетологов, организаторов строительства, управленцев и т.д. Производственный рынок и рынок услуг значительно расширен: услуги на первичном и вторичном рынке жилья по купле, продаже, аренде, найму; работа с сертификатами военнослужащих и Министерства чрезвычайных ситуаций; создание центров: учебно-методического, консалтинга, оценки и анализа недвижимости и т.д. создание генподрядной организации; 117 строительство жилых домов в качестве заказчика. Построено несколько жилых домов общей площадью около 20 тыс. кв. метров жилья в Нижегородском, Сормовском и Советском районах г. Нижнего Новгорода. При этом был осуществлен полный комплекс инвестиционно-строительной деятельности от проектирования и строительства до реализации и эксплуатации домов. Для реализации проектов использовались организационные схемы объединения фирм: создание акционерного общества для реализации конкретного проекта, включающего в состав акционеров заказчика, подрядчика, риэлтора; создание устойчивой организационно-технологической цепочки на основе заключения хозяйственных договоров, включающей предприятия: - проектант; - заказчик-застройщик; - поставщики строительных материалов; - генеральный подрядчик; - субподрядчики; - риэлтор; объединение предприятий путем заключения договоров о совместной деятельности, в которых оговаривается, что стороны, оставаясь юридически самостоятельными, объединяют свои финансовые и материальные ресурсы с целью строительства жилого дома. С учетом знания ситуации на рынке жилья, агентством решен ряд проблем по созданию инвестиционной привлекательности по строительству жилья для сторонних инвесторов, были созданы условия, при которых они могли получить доход на вложенные средства не ниже средней доходности на других сегментах рынка. Но главное преимущество агентства недвижимости «Выбор» заключается в наличии у него функциональной информационной базы, накопленной по городскому и межгородскому обмену, покупке, продаже квартир на первичном и вторичном рынках жилья. С учетом знания ситуации на рынке был найден оптимальный уровень планировок квартир с кухнями по 15-17 кв. метров, высота запроектированных потолков стала выше стандартных. Кроме того, агентство пошло по современному пути эксплуатации здания - создало товарищество собственников жилья (кондоминиум). Реализация крупных проектов в жилищном строительстве стала возможной благодаря активному участию в них городской администрации. Как правило, в крупных городах свободных территорий под строительство не осталось. Требуется расселение ветхого фонда. Принятие участия городской администрации совместно с заказчиком в расселении ветхого фонда явилось стимулирующим фактором. Причем, участие это возможно не в денежной форме, а освобождениями от уплаты налогов в городской бюджет. Повышает привлекательность проекта участие муниципалитета в строительстве жилых домов в качестве дольщика при финансировании не менее 40% от стоимости строительства за счет бюджета, при этом действует льгота по уплате НДС.
Похожие диссертации на Управление инвестиционными проектами жилой застройки крупных городов в условиях конкуренции
