Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Проблемы реконструкции городской жилой застройки в современных условиях
1.1. Анализ состояния жилищного фонда России 21
1.2. Зарубежный и отечественный опыт реконструкции городской жилой застройки 42
1.3. Проблемы реконструкции городской жилой застройки 56
Выводы 65
Глава 2. Управление реконструкцией городской жилой застройки
2.1. Концепция управления реконструкцией городской жилой застройки 66
2.2. Управление инвестициями при реконструкции городской жилой застройки 94
2.3. Имитационная модель управления реконструкцией городской жилой за
стройки 102
Выводы 116
Глава 3. Методология управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки
3.1. Методологические основы управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки 118
3.2. Взаимодействие субъектов государственно-частного партнерства при реконструкции городской жилой застройки 134
3.3. Повышение эффективности управления инвестиционной деятельностью на основе интегрированной информационной системы 142
3.4. Управление инвестиционными рисками при реконструкции городской
жилой застройки 156
Выводы 172
Глава 4. Экономико-математические модели и методы управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки
4.1. Прогнозирование инвестиционного потенциала при реконструкции городской жилой застройки 174
4.2. Управление инвестиционной деятельностью при реконструкции жилой застройки мегаполиса 187
4.3. Методы оптимального распределения инвестиций по проектам реконструкции городской жилой застройки 199
4.4. Распределение инвестиций между новым строительством и реконструкцией городской жилой застройки 206
Выводы 210
Глава 5. Эффективность инвестиционной деятельности при реконструкции городской жилой застройки
5.1. Система показателей комплексной оценки эффективности инвестиционных проектов реконструкции городской жилой застройки 212
5.2. Модель комплексной оценки эффективности инвестиционных проектов реконструкции объектов городской жилой застройки 220
5.3. Методика оценки интегрального эффекта от реализации инвестиционных проектов реконструкции городской жилой застройки 230
5.4. Эффективность экспериментальных исследований 242
Выводы 244
Заключение 246
Список использованной литературы 250
- Зарубежный и отечественный опыт реконструкции городской жилой застройки
- Управление инвестициями при реконструкции городской жилой застройки
- Взаимодействие субъектов государственно-частного партнерства при реконструкции городской жилой застройки
- Управление инвестиционной деятельностью при реконструкции жилой застройки мегаполиса
Зарубежный и отечественный опыт реконструкции городской жилой застройки
Техническое состояние наружных стен домов первых массовых серий в большинстве случаев при благоприятных грунтовых условиях эксплуатации оказалось удовлетворительным по трещиностойкости. В основном их эксплуатационные недостатки проявились в пониженной теплоизоляции, а иногда и водопроницаемости.
Фактическое сопротивление теплопередаче стен было на 10-15 % ниже требуемого. В процессе эксплуатации сопротивление теплопередаче стен не сколько возросло, однако не достигло требуемых значений. Необходимый температурный режим в домах достигается перерасходом тепла в систе ме отопления, а в остальных случаях - дополнительным утеплением стен при реконструкции.
Стыки наружных стен выполнены без обеспечения водоизоляции герметизирующими ластиками и теплоизоляции, в связи с отсутствием в них утепляющих вкладышей из материалов с минимальными коэффициентами теплопроводности.
Еще одним недостатком наружных легкобетонных стен в домах первого поколения является пониженная водонепроницаемость части стен при интенсивных длительных дождях с ветром. Водопроницаемость снижает долговечность и теплоизоляцию стен.
Вышеперечисленные недостатки связаны с несовершенством технологии производства легкобетонных панелей.
В домах первого поколения применялись бесчердачные вентилируемые и невентилируемые крыши с наружным или внутренним водоотводом.
Невентилируемые крыши выполнялись индустриальными и неиндустриальными (построечными) методами. В первом случае на панель чердачного перекрытия непосредственно уложена утепляющая легкобетонная панель, на которую настелен многослойный гидроизоляционный ковер из рубероида. Во втором случае осуществлены работы по устройству рулонной пароизоляции по чердачному перекрытию, укладке утеплителя, формированию основания зо под кровлю (армированная стяжка из цементно-песчаного раствора) и наклейке гидроизоляционного ковра.
Вентилируемые крыши индустриального изготовления состоят из чердачного перекрытия, утеплителя и кровельной панели, сделанной в основном из часторебристой вибропрокатной вафли, по которой устроен рулонный гидроизоляционный ковер. Вентиляция щелевая через зазор между утеплителем и кровельной панелью.
Основными эксплуатационными недостатками бесчердачных крыш являются малая теплозащитная способность, что приводит летом к перегреву помещений верхнего этажа, и трудноустранимые нарушения гидроизоляции, Последнее связано с невозможностью точно установить места протечек.
Балконы независимо от типа здания являются конструкцией, находящейся в наиболее жестких условиях эксплуатации по сравнению с другими конструктивными элементами здания. Балконные плиты проектируют железобетонными по двум статическим схемам: консольной с защемлением непосредственно в стенах или внутренних несущих в конструкциях зданий либо балочной, опертой на дополнительные опоры (консольные балки или приставные стенки, колонки, подвески и пр.).
Многократное замораживание и оттаивание железобетонных балконных плит и их увлажнение приводят к быстрому старению пола балкона, его гидроизоляции, старению и растрескиванию бетона железобетонной консольной плиты и последующей коррозии рабочей арматуры.
В домах традиционного строительства балконные плиты чаще устроены по балочной схеме с опиранием на стальные консольные балки. При этом расположенная в нижней части плиты расчетная арматура редко повреждается. Разрушение балконов начинается с коррозии стальных балок преимущественно в зонах их заделки в стены.
Особенности объемно-планировочных и конструктивных решений зданий первых массовых серий необходимо учитывать при выборе методов их модернизации и реконструкции с учетом современных функциональных, технических и экологических требований.
Объемы бюджетного финансирования на капитальный ремонт жилых зданий и их реконструкцию, начиная с 90-х гг., сократились более чем в 5 раз. Так, если в 1990 году объем капитально отремонтированных домов составлял 29,1 млн. м2, то в 2007 году - 5,3 млн. м2. В 2007 году было введено в эксплуатацию 60,9 млн. м , а площадь ветхого и аварийного жилья составила 111,25 млн. м . Из этого следует, что только для выселения жильцов из домов, непригодных для проживания в настоящее время, необходимо увеличить годовые объемы строительства жилых зданий в 1,8 раз [66,157].
Проведенные исследования показали, что средняя обеспеченность жиль-ем в России составляет 21,1м на человека. Для сравнения этот показатель в Европе равен 40 м , в США - 70 м .В очереди на улучшение жилищных условий в России стоят 3,1 млн. семей, а ежегодно их улучшают 4 % семей, стоящих на учете в качестве нуждающихся. При сохранении таких темпов для обеспечения жильем нуждающихся в настоящее время понадобится более 20 лет [66].
По данным социологического опроса населения Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ) 48 % респондентов отметили, что хотели бы улучшить свои жилищные условия, но не имеют для этого возможностей. Только 5 % опрошенных способны приобрести жилье за собственные средства, столько же намерены воспользоваться ипотечным кредитом [20].
Следует отметить, что доля экономических групп населения по уровню душевого дохода по данным Института социально-экономических проблем народонаселения, составляет: малообеспеченные - 51,9 %, средний класс -43,1 %, богатые - 5 % [20].
Особенно актуальна проблема сохранения и воспроизводства жилищного фонда в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург, где значительный удельный вес составляют жилые здания различных периодов постройки, нуждающиеся в реконструкции.
Управление инвестициями при реконструкции городской жилой застройки
Для среднеобеспеченных слоев населения финансовая поддержка государства в улучшении жилищных условий должна выражаться в предоставлении им льготных долгосрочных кредитов. Например, государственная поддержка отдельных категорий граждан (работники бюджетной сферы, молодые семьи) может быть реализована путем предоставления им безвозмездных субсидий, предназначенных для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита или за счет субсидирования процентной ставки по жилищному кредиту за счет бюджетных средств.
При этом предметом государственного регулирования инвестиционно-строительной деятельности должно стать совершенствование системы ценообразования. Проведенные исследования показали, что сегодня рыночная стоимость жилья в 2-4 раза превышает его себестоимость (табл. 2.2).
Несмотря на то, что квартиры сдаются в эксплуатацию без отделки, их цены, величину которых определяет спрос, продолжают расти. В результате покупка квартир даже в рассрочку становится недоступной для населения среднего класса. При средней заработной плате в Санкт-Петербурге в 2008 году 23 200 руб. в месяц и величине прожиточного минимума, равном 4 258 руб. в месяц процентные ставки по кредитам составляют 15-18 % годовых, а срок предоставления кредита 10-15 лет. Между тем спрос населения на жилищные кредиты составляет 40 % от общего спроса на жилье.
В большинстве стран мира 60-80 % семей используют кредиты для приобретения жилья. Средний ежемесячный доход, например в США составляет 2500-3000 долларов. Самый популярный в США вид жилищного кредитования - ипотека на 30 лет (максимальный срок). На втором месте - займы на 15 лет. Гораздо менее востребованы кредиты напять лет и краткосрочные - на один год [220].
Для привлечения средств населения в качестве инвесторов при реконструкции городских жилых кварталов целесообразно внести следующую поправку в законодательство: приобретение собственником расселенной квартиры жилого помещения большего размера в границах реконструируемого квартала должно осуществляться по себестоимости.
Для привлечения средств арендаторов, занимающих жилые и нежилые помещения в расселяемом доме, инвестору целесообразно заключить с ними договоры на продажу права аренды жилых и нежилых помещений (минимальный срок аренды - 25 лет) при условии участия арендатора в финансировании проекта реконструкции городского квартала. В этом случае цена права аренды уменьшится на величину инвестиционных затрат по объектам жилой и нежилой недвижимости.
Для реализации поставленной цели необходимо проведение последовательной государственной политики, направленной на регулирование и стимулирование инвестиционной активности, разработку механизмов привлечения различных источников финансирования инвестиционных программ комплексной реконструкции городских кварталов, основанных на сбалансированности интересов участников, разграничении их полномочий и ответственности.
В связи с этим необходимо решить следующие задачи: регулировать отношения участников инвестиционно-строительной деятельности между собой и с внешними партнерами на основе гибкой системы законодательных и нормативно-правовых актов, адекватно реагирующих на изменения во внешней и внутренней среде; изменить налоговую политику в части предоставления льгот участникам инвестиционно-строительной деятельности; способствовать развитию инвестиционной инфраструктуры города, включающей финансово-кредитные организации, страховые компании, консалтинговые, аудиторские организации, агентства по недвижимости и т.д.; обеспечить активное взаимодействие потенциальных участников инвестиционного процесса реконструкции городских жилых кварталов;
Выбранная схема финансирования должна обеспечить следующее: необходимый для планомерной реализации инвестиционного проекта объем финансовых ресурсов; возможность оптимизации структуры налоговых платежей; баланс между суммой привлеченных финансовых ресурсов и величиной получаемого дохода; снижение рисков.
В целях эффективного использования средств всех участников инвестиционного процесса необходимо определить рациональное соотношение между инвестиционными ресурсами федерального, регионального и местного бюджетов, населения, банков, финансово-кредитных учреждений, инвестиционно-строительных, страховых, жилищно-эксплуатационных компаний, что обеспечит комплексный подход к использованию имеющихся инвестиций в реконструкцию городской жилой застройки.
Для построения модели формирования инвестиционного фонда реконструкции объектов городской жилой застройки необходимо сформировать функциональные модули, определяющие потребность в инвестициях субъектов программы комплексной реконструкции городской жилой застройки. Такими модулями являются следующие: модуль средств населения, объединяющий финансовые ресурсы основных потребителей жилья; модуль кредитных средств, в котором представлены ресурсы банков и финансово-кредитных учреждений; модуль средств инвестиционно-строительных, страховых, жи-лищно-эксплуатационных компаний, необходимых для реконструкции и эксплуатации жилья; модуль бюджетных средств (Рис. 2.9).
Выделение обособленных модулей обусловлено тем, что потребность в инвестициях и их внутренние возможности практически не зависят от вида модели аккумулирования инвестиций в реконструкцию городской жилой застройки. При этом функции, выполняемые каждым субъектом инвестиционного процесса в отдельности, интегрируются при их объединении.
Средства банков и финансово-кредитных учреждений Рис. 2.9. Модель формирования инвестиционного фонда реконструкции объектов городской жилой застройки
Модель, приведенная на рис. 2,9, позволяет выявить потребность каждого из субъектов в инвестициях и сравнить их с размерами собственных и привлеченных средств.
Каждый блок в этой системе включает финансовые потоки, входящие в субъект управления и исходящие из него. В его структуре указывается вид внутренних ресурсов, размер которых определяется для установления баланса потребности в инвестициях и размером привлеченных средств. Общий объем инвестиций определяется с учетом бюджетных и внебюджетных источников финансирования всех участников процесса реконструкции городской жилой застройки. Таким образом, используя различные варианты инте 100 грации блоков, можно выбрать оптимальный вариант инвестиционной программы реконструкции городской жилой застройки.
Взаимная увязка потребности в инвестициях в каждом модуле с размерами собственных и привлеченных средств оптимизируется с помощью экономико-математической модели формирования инвестиционного фонда реконструкции городской жилой застройки. Размер внутренних ресурсов в каждом блоке модели является одним из ограничений в этой модели.
Модель формирования инвестиционного фонда для реализации программы реконструкции объектов жилой застройки на уровне крупного города (мегаполиса) учитывает влияние на эффективность инвестиций банков, финансово-кредитных учреждений, инвестиционно-строительных, риэлторских, страховых, жилищно-эксплуатационных компаний, состояние материально-технической базы строительства, уровень доходов населения города, размеры бюджетного финансирования, возможность предоставления кредитов и размер процентных ставок по ним, уровень инфляции и др.
Основной целью комплексной реконструкции жилой застройки на уровне города, как системы, является достижение уровня удовлетворения потребности населения города в жилье и объектах социального и культурно-бытового назначения в соответствии с нормами градостроительного проектирования.
Взаимодействие субъектов государственно-частного партнерства при реконструкции городской жилой застройки
К основным экономическим методам, стимулирующим инвестиционную активность при реконструкции городской жилой застройки, относятся следующие: создание эффективных механизмов мобилизации и концентрации финансовых ресурсов для реализации инвестиционных программ; совершенствование налоговой политики в части предоставления льгот участникам инвестиционно-строительной деятельности; совершенствование финансово-кредитной системы, создание привлекательных финансовых инструментов в сфере реконструкции жилого фонда.
Организационные методы управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки заключаются в создании способов воздействия на организационные отношения субъектов системы управления для достижения конкретных целей.
К организационным методам относятся следующие: осуществление мониторинга инвестиционно-строительной деятельности и систематизация информации о соискателях и инвесторах, участвующих в реконструкции объектов городской жилой застройки; создание инвестиционных фондов при участии администрации города для финансирования реконструкции городской жилой застройки; создание системы государственно-частного партнерства при реализации инвестиционных программ реконструкции объектов городской жилой застройки; развитие инвестиционной инфраструктуры города, необходимой для обслуживания инвестиционной деятельности финансово-кредитных организаций, страховых компаний, консалтинговых, аудиторских, оценочных и других организаций, участвующих в реконструкции объектов городской жилой застройки; оздание интегрированной системы управления инвестиционно-строительной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки в Санкт-Петербурге.
Эффективность управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки автор предлагает оценивать с помощью следующих показателей:
Инвестор, вкладывающий свои средства в проект комплексной реконструкции городской жилой застройки, подвержен риску. Он должен быть уверен в возврате инвестиций и получении прибыли.
При этом в отличие от капитальных вложений в производственное строительство, где возврат средств предусмотрен в период их окупаемости за счет выпуска и продажи продукции или оказания услуг, при инвестициях в реконструкцию городской жилой застройки возврат средств происходит от продажи коммерческого жилья или сдачи в аренду площадей объектов социально-бытовой инфраструктуры, за счет которых инвестор полностью или частично возвращает вложенные средства.
Эффект от капитальных вложений инвестора в реконструкцию объектов городской жилой застройки автор предлагает определять как разницу между выручкой от реализации коммерческого жилья и объектов социальной инфраструктуры, получаемых в результате реконструкции, и затратами на комплексную реконструкцию:
Капитальные вложения в комплексную реконструкцию городской жилой застройки включают затраты на реконструкцию жилых зданий, объектов социального и культурно-бытового назначения, инженерного оборудования и благоустройство территории, а также затраты, связанные с расселением домов, подлежащих реконструкции.
Таким образом, разработанная методология управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки направлена на достижение эффекта, основанного на учете интересов всех взаимодействующих субъектов управления инвестиционной деятельности, способствующего активизации инвестиционных процессов и улучшению инвестиционного климата.
Взаимодействие субъектов государственно-частного партнерства при реконструкции городской жилой застройки
В настоящее время более чем в 100 странах мира используются различные формы государственно-частного партнерства для реализации масштабных проектов (программы реконструкции жилых кварталов, строительство автодорог, трубопроводов, аэродромов, портов и т. д.).
Наибольшее распространение механизм государственно-частного партнерства получил в странах с англо-саксонской правовой системой и в социально ориентированных странах (Германия, Швеция, Финляндия при реализации малых и средних проектов в сфере науки, образования и медицины [25, 64, 179].
В странах континентальной Европы, например, во Франции, концессионные договоры применяются только для реализации масштабных проектов, требующих значительных инвестиций.
Проведенные исследования показали, что сегодня в мире существуют две основные модели государственно-частного партнерства для реализации инфраструктурных проектов - английская и французская.
Первая подразумевает приватизацию объекта договора, вторая основана на арендных отношениях и концессии.
В Санкт-Петербурге используется французская модель - все стратегически важные объекты находятся в государственной собственности. Но при этом они могут быть переданы частным инвесторам для эксплуатации и развития.
Сегодня форма государственно-частного партнерства в Санкт-Петербурге используется при реализации проектов строительства Морского пассажирского терминала и надземного экспресса, комплексного освоения территорий «Балтийская жемчужина» и «Славянка», Западного скоростного диаметра и Орловского тоннеля.
Проведенные исследования показали, что одним из направлений эффек 135 тивного управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки является государственно-частное партнерство.
Под государственно-частным партнерством автор понимает объединение финансовых ресурсов администрации города и частных инвесторов на долговременной и взаимовыгодной основе для реконструкции объектов городской жилой застройки.
Выбор конкретной формы реализации государственно-частного партнерства зависит от объема передаваемых функций частному сектору, размера капитальных вложений и текущего финансирования участников, степени распределения рисков, а также перспективы сохранения у государства права собственности на созданный объект.
Управление инвестиционной деятельностью при реконструкции жилой застройки мегаполиса
Рассмотрена система управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки (на примере Санкт-Петербурга). Определены функции отраслевых и территориальных органов управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки. Разработаны методологические основы, включающие закономерности, принципы, методы, включающие правовые, экономические и организационные. Предложены показатели эффективности управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки, включающие показатели качества выполнения управленческих функций и оперативности работы субъектов инвестиционно-строительной деятельности.
Предложена методика расчета эффекта капитальных вложений инвестора в реконструкцию жилого квартала.
Доказано, что наиболее приемлемой формой государственно-частного партнерства при реконструкции объектов городской жилой застройки является концессия. Предложен механизм взаимодействия субъектов государственно-частного партнерства при реконструкции городской жилой застройки, позволяющий привлечь дополнительные инвестиции для реализации социально значимых проектов; обеспечить экономию бюджетных средств; решить проблему расселения жителей коммунальных квартир, ветхого и аварийного фонда.
Установлено, что для оптимизации взаимодействия участников инвестиционной деятельности в процессе реконструкции городской жилой застройки и сокращения длительности инвестиционного цикла целесообразно создание единого информационного пространства на основе интегрированной информационной системы «Управление реконструкцией городских территорий», включающей принципы построения системы, структуру банков и баз данных и знаний, методы формирования математического и программного обеспечения, состав общесистемных справочников, структуру экспертной системы. Разработаны структура и состав распределенного интегрированного банка данных и знаний отраслевых и территориальных органов управления и основных участников этого процесса.
Обосновано, что выбор рациональных вариантов инвестиционных проектов реконструкции городской жилой застройки не возможен без учета инвестиционных рисков, включающих экономические, финансовые, правовые, социальные, организационные, технологические и экологические. Разработаны рекомендации по структуре и составу модели управления инвестиционными рисками, реализованной на персональном компьютере и позволяющей в автоматизированном режиме выполнять многовариантную оценку проектных и управленческих решений с учетом рисков.
Прогнозирование инвестиционного потенциала при реконструкции городской жилой застройки Система управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки является развивающейся экономической системой. Назовем ее экономической системой Г управления и представим в виде совокупности процессов Р1,...,Рт управления инвестиционной деятельностью. Каждый из этих процессов можно описать набором чисел, показывающих сколько и каких инвестиций используется при реконструкции городской жилой застройки.
Обозначим Gx,...,Gn инвестиции в реконструкцию объектов городской жилой застройки., Обозначим через ау количество инвестиций Gj, используемых в управленческих процессах Pt.
Построим матрицу управления Аг, описывающую управление инвестициями в рассматриваемой экономической системе Г. Таким образом, положение экономической системы Г управления реконструкцией городской жилой застройки определяется точкой АТ в евклидовом пространстве Етп размерности тхп. Изменения управленческих процессов Ph...,Pm ведут за собой изменения матрицы управления, и, соответственно, положения экономической системы в пространстве Етп.
Предположим, что экономическая система Г эволюционирует в евклидовом пространстве Етп, с течением времени t из начальной точки до конечной точки АТ = А(Т). Обозначим г участников управляющих экономической системой к = \,г, которые, посредством своих действий щ,...,иг, так или иначе меняют управленческие процессы Pi,i = \,n,a вместе с ними и всю матрицу управления Аг.
В общем виде получается, что экономическая система/"эволюционирует в пространстве Етп в соответствии с нелинейным дифференциальным уравнением где щ,...,иг - управляющие параметры участников системы управления; = l,r, Uk - множества значений ик. В простом линейном случае уравнение эволюции экономической системы Г имеет вид
Введем в рассмотрение функции дохода Нк(А(-),ик(-)) участников системы управления к = \,г. В общем случае они определены и непрерывны на всем пространстве траекторий А(-) эволюции экономической системы Г и программных управлений ик (), то есть на пространстве ;К Д-))х L\k
Получаем динамический конкурентный процесс развития экономической системы управления Г инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застойки, который начинается в момент времени t = 0 из начального состояния AQ = ДО) и заканчивается в момент времени Т в конечной точке Ат = А(Т) пространства Етп. В состоянии АТ участники системы управления к = \,г получают свои доходы Нк(А(-),ик(-)).
