Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. Развитие рынка недвижимости и жилищная политика в современных экономических условиях России 9
1.1. Специфика и тенденции развития жилищной сферы городов России 9
1.2. Состояние и тенденции развития жилищного строительства и жилищного фонда в Российской федерации 18
1.3. Финансово-экономические проблемы развития рынка жилья и реализации муниципальной жилищной политики 25
ГЛАВА 2. Исследование и обоснование социально- экономического механизма решения жилищной проблемы на муниципальном уровне 45
2.1. Исследование схем инвестирования городского жилищного строительства 45
2.2. Перспективы развития муниципальных рынков жилья и факторы их определяющие 63
2.2.1. Платежеспособность населения, как фактор влияющий на привлечение инвестиций на рынки жилья 63
2.2.2. Снижение стоимости строительства, как фактор активизации рынка жилья 73
2.3. Экономический механизм взаимодействия участников муниципального
рынка жилья и решения социально-экономических проблем в городе 79
ГЛАВА 3. Разработка стратегии реализации социально- экономического механизма решения жилищных проблем 92
3.1. Оценка рыночной ситуации и факторов, определяющих стратегию реализации инвестиционного проекта 92
3.2. Стратегия реализации социально-экономического механизма инвестиционного проекта «Строительство жилого дома» на примере города Воронежа 115
Заключение 126
Список литературы 130
- Специфика и тенденции развития жилищной сферы городов России
- Состояние и тенденции развития жилищного строительства и жилищного фонда в Российской федерации
- Исследование схем инвестирования городского жилищного строительства
- Оценка рыночной ситуации и факторов, определяющих стратегию реализации инвестиционного проекта
Специфика и тенденции развития жилищной сферы городов России
Жилищная проблема России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах и практических решениях.
Целесообразность реформирования жилищной сферы и пересмотра принципов и подходов к решению жилищной политики не только теоретически обоснована (4, 74, 76, 89), но и практически реализуется в России в рамках реформы ЖКХ с середины 90-х годов. При безусловной важности и своевременности реформирования государственной жилищной политики результаты пока остаются скромными, прежде всего из-за недостаточного учета региональной специфики при решении организационно-экономических вопросов.
К началу реформ Россия подошла с грузом нерешенной в прошлом проблемы обеспечения населения жильем, даже в пределах достаточно низких норм, установленных государством. Уровень обеспеченности жильем в среднем на душу населения составляет 16,5 общей площади (И,6 л? - жилой), что в 2.5-3 раза ниже, чем в развитых странах, без учета более высокого уровня западных стандартов качества жилищ (107).
По обеспеченности жильем Россия существенно уступает почти всем странам Европы - не только Западной, но и Восточной. В России в среднем приходится 0.7 комнаты на человека, в то время как в странах Вышеградской группы (Венгрия, Словакия, Чехия) - 1.3 - 1.5 комнаты, среднедушевая обеспеченность жильем на начало 1999 года в России составляет около 18 м2, в странах Вышеградской группы 30-35 »#, а в развитых странах Америки и Европы 40-60 м2.
В России показатели обеспеченности жильем находятся на уровне, близком к странам со средними доходами населения (табл. 1) (97).
Острота жилищной проблемы за годы рыночных реформ (1991 — 1999 гг.) не только не уменьшилась, но и значительно увеличилась. Например, только в Воронеже очередники на муниципальное жилье ожидают квартиры от 10 до 18 лет. Это — многосемейные, инвалиды, пенсионеры, бывшие военнослужащие и другие категории. Они остро нуждаются в благополучном жилье, нормальных условиях жизнеобеспечения.
Официально взятые на учет семьи (табл. 2) по г. Воронежу почти с миллионным населением не отражают реального состояния спроса, а их число составляет лишь десятую часть от числа нуждающихся в улучшении жилья.
Сегодня в неблагоустроенных квартирах проживает более 50 миллионов человек, то есть треть населения страны. Более 11 млн. российских семей и одиночек живут в коммунальных квартирах, общежитиях, арендуют жилье у частных лиц. Не имеют собственного жилья около 300 тыс. семей военнослужащих. Свыше 2 млн. человек проживает в ветхих и аварийных домах. Более 17 млн. человек располагают жилой площадью 5 «а человека, стоят в многолетних очередях на получение жилья. Проблему усугубляет приток в Россию около 2 млн. беженцев и вынужденных переселенцев из стран ближнего зарубежья, массовый отъезд жителей с Севера, возврат десятков тысяч семей офицеров из стран Восточной Европы. Именно на эти группы населения уйдут в ближайшие годы практически все скудные ассигнования на жилищное строительство из федерального бюджета.
Неравные стартовые условия и колебания в составе, структуре и состоянии жилищного фонда различных городов России, еще более усугубляют проблемную жилищную ситуацию. За средними показателями общей обеспеченности жильем — около 18 м2на человека — скрыта существенная региональная неравномерность, как по количественной обеспеченности, так и по уровню качества и благоустройства жилищ. В первую очередь это относится ко многим районам Севера, Сибири и Дальнего Востока, где жилищная обеспеченность в расчете на душу населения вдвое меньше общероссийской. А по данным ввода жилья в последние годы этот разрыв не только не сокращается, а наоборот, еще больше увеличивается.
Такая неравномерность развития свидетельствует как об объективно складывающихся факторах, так и субъективных причинах, и разных экономических возможностях общего состояния городов, по поиску различных форм и источников финансирования строительства жилья.
Определенным результатом в решении жилищной проблемы, в общегосударственном масштабе, стало принятие 24 декабря 1992 года Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» № 4218-1 с изменениями, внесенными федеральным Законом от 12 января 1996 года № 9-ФЗ, Государственной целевой программы «Жилище» от 20.06.1993 г. Формулировка общей дели Программы «Жилище»: «Обеспечение права каждому гражданину свободно в соответствии с потребностями и возможностями каждой семьи приобретать в собственность или пользование, обустроенное жилище», — подчеркивает рыночный характер предполагаемой жилищной реформы, намерение государства действовать отныне не непосредственно, а через правовой механизм. В соответствии с этим органы власти и местного самоуправления гарантируют гражданам не само жилье, а лишь право на его приобретение (покупку, строительство, найм, аренду) (43,44).
Состояние и тенденции развития жилищного строительства и жилищного фонда в Российской федерации
Проблеме жилищного строительства в условиях инвестиционного кризиса в Российской Федерации и ее регионах, в т.ч. на уровне областей и крупных городов, посвящено значительное количество исследований отечественных ученых. К наиболее фундаментальным работам в этой области следует отнести энциклопедию и крупные монографин (35, 45, 47, 46, 48, 90, 92,93,131,).
Основные тенденции, происходящие последние 9 лет в инвестиционно-строительной деятельности в т.ч. в отраслях стройиндустрии, как основном потенциале развития строительства, характеризуются данными представленными в табл. 3.
При развертывании рыночных реформ возлагались большие надежды на то, что жилищное строительство и связанная с ним социальная сфера послужат мультипликатором экономического роста страны в целом. Однако этого не произошло, и после незначительного оживления жилищного строительства в 1995 г. в последующие 3 года объем ввода жилья опять ежегодно падал и в 1998 г. составил 73,9 % к уровню 1995 г. и 49,1 % - к І990 г.
По данным Госкомстата России, наращивание объемов строительства и ввода в действие жилых домов увеличивается, но все еще медленными площади жилых домов, что на 1.3 млн. м 2, или на 4.3%, больше по сравнению предыдущим 1998 г.
Существенней проблемой в жилищном строительстве является высокая стоимость 1 возводимого жилья. Средняя стоимость одного квадратного метра жилья в России по данным Российской гильдии риэлторов (РГР)
Имеет место региональная неравномерность жилищного строительства. Так, достигнуты сравнительно высокие темпы в Воронежской, Тамбовской, Белгородской, Кемеровской, Астраханской, Волгоградской областях, Карачаево-Черкесской, Чувашской республиках. В течение последних 3-х лет (1997 - 2000 гг.) ежегодно наращивался ввод жилья в Москве, С-Петербурге, Н-Новгороде, Московской, Рязанской, Астраханской, Амурской областях, Ставропольском крае и др. (97).
В то же время ввод жилья в Пермской, Ивановской, Пензенской, Камчатской областях, Приморском крае, республики Алтай, Марнйэл составил 60-70 %, в республиках Тува, Хакасия, Северная Осетия, Кабардино-Балкария, а также Мурманской, Архангельской, Магаданской областях всего лишь 40-60% к предыдущему периоду (97).
Следует отметить, что состояние жилищного строительства в России, во многом определяется изменением организационно-правовых форм, а также мощностями материально-технической базы строительно-монтажных организаций.
По данным Госкомстата России, начиная с 1991 г. и по настоящее время происходит процесс разгосударствления строительных организаций и создание мелких частных строительных предприятий с численностью работников до 100 человек. Если в 1991 г. в России действовали 69 750 строительных организаций, в том числе с численностью работников до 100 человек в количестве 49 250, то к 1998 г. общее количество строительных организаций с численностью работников до 100 человек увеличилось до 128 339, или в 2.6 раза. (53)
Как свидетельствует отечественный и зарубежный опыт, акционерные и частные строительные организации лучше адаптируются к условиям рынка. Однако из-за несовершенства налоговой системы, незадействованности экономического механизма ипотеки и ряда других обстоятельств, наращивание объемов строительных работ, в том числе на объектах жилищного строительства, все еще происходит медленными темпами.
Негативной тенденцией, тормозящей развитие рынка жилья, является незавершенное строительство. Его рост, а также трудности в финансировании привели к затягиванию сроков ввода начатых жилых домов и к невозможности завершения их строительства. По данным обследования, проведенного Госкомстатом РФ, фактические сроки строительства жилья превышают нормативные в 2.4 раза- В 1995 г. в незавершенном строительстве находилось около 38 тысяч жилых домов, не включая индивидуальные. Общая площадь этих домов по проектно-сметной документации составляла 97 млн. їй. В незавершенном строительстве находилось столько площадей, сколько в целом по России строится жилья за 2.5 года (97).
Из общего объема жилья, незаконченного строительства, примерно 25% приходится на дома, сооружение которых законсервировано, окончательно прекращено или временно приостановлено. Наибольшую долю незавершенного жилья (около 40%) составляют объекты, начатые строительством до 1992 г., 16.3% - менее одного года. В объеме жилья, на котором не ведутся строительные работы, 50% домов являются долгостроями. Средний показатель технической готовности всех незавершенных в России домов составил 39% (74).
Исследование схем инвестирования городского жилищного строительства
В зависимости от обеспеченности жильем, состава семей, потребностей социальных групп спрос на жилые квартиры по качеству, количеству комнат, благоустройству и другим параметрам широко характеризуется. Многообразие различных программ, форм финансирования из бюджета и различных источников инвестирования отражает неограниченный спрос населения на жилье.
Учитывая разнообразие спроса различных социальных групп и слоев населения в условиях экономического кризиса, нестабильности и сложности с финансированием строительства жилья, должно еще шире использоваться все разнообразие этих предложений по формированию проектов и программ строительства, форм, методов, схем, моделей инвестирования.
Для формирования наиболее приемлемого варианта инвестиционного жилищного проекта следует критически проанализировать достоинства и недостатки существующих программ, систем, схем, моделей инвестирования и финансирования, предложенных и реально использованных в других городах РФ, в частности в Москве и Н. Новгороде.
Несомненный интерес вызывают предложения по реформированию инвестиционного процесса в жилищном строительстве, представленные корпорацией «Жилищная инициатива» в проекте Государственной программы поддержки, апробации и внедрения внебюджетных форм и ипотечных систем инвестирования жилищной сферы. В этой программе содержится набор различных механизмов организации инвестиционного процесса:
Система «Форвард кредитннвест» - это аналог с действующим порядком кредитования инвестиционных проектов. Основное назначение данной системы заключается в том, чтобы активизировать деятельность на рынке жилья новой ключевой фигуры инвестиционно-строительного бизнеса коммерческого заказчика (застройщика), для которого жилье является товаром и источником прибыли. Весь инвестиционный цикл по данной схеме происходит без прямого участия в нем гражданина, заинтересованного в улучшении своих жилищных условий. Этим система сходна с ранее широко использовавшейся в стране схемой строительства жилья так называемым «хозспособом». Однако в отличие от «хозспособа», при котором жилье рассматривалось как объект потребления, а кредиты покрывались из других источников, не связанных с деятельностью предприятий в жилищной сфере, система «Форвардкредитинвест» — это чисто рыночная система, опирающаяся на интересы исключительно коммерческих структур и обеспечивающая поступление в инвестиционный процесс свободных денег юридических лиц под прибыль от продажи жилья. В этом она сходна с системой, широко используемой американскими дивелоперами в коммерческом жилищном строительстве.
Муниципальные органы, принимающие решение о предоставлении площадок под застройку по данной системе включают в эти решения обязательства заказчика по предоставлению части жилья после завершения строительства в пользу социально незащищенных слоев населения или предоставляют (продают) права на застройку коммерческим заказчикам (застройщикам) по конкурсу.
Следует предусматривать лишь следующие ограничения при отчуждении имущественных прав на часть возводимого жилья у коммерческого инвестора: минимально - 6-8% и максимально - 12-15% жилой площади должно передаваться в пользу муниципалитета в зависимости от престижности и других достоинств места застройки. Если верхний уровень не устраивает инвестора, а нижний - муниципальную администрацию, право на застройку должно выноситься на публичный конкурс. В любом из этих случаев все обязательства или платежи за право застройки должны быть четко определены или произведены до начала застройки и уже в последующем не должны изменяться в сторону ухудшения положения заказчика-инвестора. В последнее время так называемые отчисления муниципалитету стали заменяться на единовременный платеж за право аренды земельного участка под строительство, по стоимости равный строительной стоимости отчисляемых метров жилья.
Система «Форвардкредитинвест» по своей внутренней логике ориентирована на максимум прибыли от продажи жилья как товара и не предусматривает прямой заинтересованности всех включаемых в нее участников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ее реализация не предусматривает, каких бы то ни было, мер специальной государственной поддержки.
Основным назначением системы «Ретрокредитинвест», является создание условий наибольшего благоприятствования конкретным семьям в улучшении их жилищных условий в рыночной системе отношений. Логические и экономические предпосылки для массового внедрения в жизнь данной системы создаются в связи с переходом имущественных прав на ранее занимаемые ими муниципальные и ведомственные дома и квартиры в рамках приватизации жилья.
Оценка рыночной ситуации и факторов, определяющих стратегию реализации инвестиционного проекта
Практическая реализация предлагаемой схемы финансирования жилищного строительства и апробация механизма взаимодействия участников рынка жилья, предполагает разработку маркетинговой стратегии, учитывающей специфику конкретного городского рынка.
Специфика развития любой системы состоит в том, что она подвергается воздействию внешних и внутренних рыночных факторов. Рынок жилья не является исключением. На его параметры влияют как внешние, так и внутренние факторы маркетинговой среды. Причем под воздействием внешних неконтролируемых факторов рынок развивается и приобретает специфические черты.
Важнейшим из внешних факторов (государственная и муниципальная жилищная политика, ее приоритетные социальные проблемы, законодательная база, экономические процессы, динамика доходов, платежеспособного спроса и др.) рассмотрены нами в предыдущих главах. Несмотря на невозможность воздействия на эти факторы, при принятии практических решений необходимо их знать и адекватно реагировать на их изменения, поскольку это поможет повлиять на интенсивность продаж на рынке жилья.
Вместе с тем при разработке стратегии внедрения механизма организации и финансирования строительства и продаж жилья на рынке необходимо сконцентрировать усилия на поддающейся контролю и управлению внутренней маркетинговой среде.
Основными составляющими данной среды являются четыре элемента «маркетинга - микс»: товар, место продажи, цена, продвижение. Именно эти элементы исследованы применительно к рынку г. Воронежа и положены в основу стратегии реализации предлагаемого автором механизма финансирования и организации взаимоотношений участников рынка жилья.
Для разработки стратегии на рынке жилья г. Воронежа проведены маркетинговые исследования по следующим направлениям: 1. исследования параметров конкурентоспособности жилья представленного на рынке города, его классификация по типам, архитектурно-планировочным параметрам и т.д.) 2. оценка специфики районной застройки города, выделение престижных мест строительства, исследование зависимости спроса и цен на жилье от места расположения жилого дома. 3. определение ценовых зон на жилье но районам города, исследование динамики цен на жилье различной комфортности, планировки и т.д. 4. исследование тенденций на первичном и вторичном рынке и способов реализации вновь построенного жилья.
Следует отметить, что при ограниченном наборе способов финансирования строительства (в Воронеже в большинстве случаев это долевое участие) схема продвижения жилья на рынок достаточно проста и изложена выше. Применение предлагаемого механизма позволит применять более широкий арсенал способов продвижения жилья на рынок и поэтапной оплаты стоимости. Данный механизм будет рассмотрен применительно к реальному проекту в следующем параграфе.
Одним из условий успешной реализации проекта является создание концепции конкурентоспособной продукции. Основой ее разработки является выявление конкурентоспособных параметров жилья.
Результатом разработки концепции является модель жилья, максимально учитывающая требования существующего спроса по выявленному числу конкурентообразующих факторов (рис. 17).
Создание концепции конкурентоспособной модели проекта жилья предполагает нахождение наиболее перспективной, с точки зрения реализации, позиции на жилищном рынке. При позиционировании проекта проводится анализ сложившейся конъюнктуры и выявление емкости различных сегментов жилищного рынка, определение соответствующих им конкурентоспособных параметров жилья. Специфика жилищного рынка состоит в том, что основные элементы внутренней рыночной среды не могут быть рассмотрены изолированно друг от друга. Так, цена определяется местом положения, уровнем комфортности, типом дома, условиями продажи.
Владение наиболее полной информацией позволяет разработать модель конкурентоспособного проекта жилья, отвечающего современным требованиям жилищного рынка. При этом наиболее сложным на сегодняшний день вопросом является выявление емкости сегментов рынка, или объема существующего и потенциального спроса. При плановой экономике объем
спроса на жилье определялся по потребностям семей с учетом их численного состава и социальных норм на жилье. Однако потребность не отвечает реальному спросу на жилье. При рыночной экономике важными факторами формирования спроса являются доходы и предпочтения потребителей. Сложившаяся сегодня структура спроса на жилье по составу семей и желательному числу комнат в квартире показана на диаграмме (рис. 18).
