Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Зарубежный опыт ипотечного кредитования . 8.
1.1. Зарождение ипотечного кредита . 8.
1.2. Пути развития ипотеки. 11.
1.3. Современные системы ипотечного кредитования в промышленно развитых странах. 14.
Глава 2. История ипотеки в России . 24:
2.1. Ипотека в эпоху феодализма . 24.
2.2. Конец XIX века - период расцвета ипотеки в России. 32.
2.3. Начало возрождения ипотеки в наши дни . 39.
Глава 3. Проблемы становления ипотечного кредитования в Российской Федерации . 42.
3.1. Правовое обеспечение ипотеки: состояние и проблемы . 42.
3.2. Финансово-экономические и инфраструктурные аспекты организации ипотеки. 60.
3.3. Практика ипотечного кредитования. 88.
Заключение. 125.
Библиографический список использованной литературы. 130.
Приложения. 138
- Зарождение ипотечного кредита
- Ипотека в эпоху феодализма
- Начало возрождения ипотеки в наши дни
- Правовое обеспечение ипотеки: состояние и проблемы
Введение к работе
Инвестиционно-финансовая деятельность, как впрочем и современная экономика в целом, немыслима в настоящее время без всепроникающего участия ссудного капитала (кредитования). В наибольшей степени на кредитных взаимоотношениях строятся, в первую очередь, капиталоемкие отрасли и виды деятельности, например, строительство. Поэтому существование в финансово-экономической системе общества стабильно и надежно функционирующей подсистемы кредитования строительной индустрии является сегодня одним из наиболее значимых показателей развития и залогом стабильности самого общества. В свою очередь надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспределения финансовых средств в значительной мере зависит от степени рискованности кредитных операций, которая, неизбежно возрастая с увеличением сроков кредитования, может быть снижена путем только создания надежных механизмов обеспечения возвратности кредитов. В этом качестве с древнейших времен и до наших дней наиболее часто выступает залог недвижимого имущества, называемый также ипотекой.
Зародившись до Нашей эры как альтернатива обеспечения обязательства личностью должника, которому в случае невозврата кредита грозило рабство, в новейших экономических формациях ипотека превратилась в мощный и всепроникающий инструмент инвестиционно-финансовой деятельности, стержневое звено в общем каркасе экономики промьшшенно развитых стран.
Россия, вставшая на путь перехода к рыночной экономике немногим более десяти лет назад, в настоящее время остро нуждается в создании финансово-экономических механизмов обеспечения инвестиционного процесса, адаптированных к реалиям экономики переходного периода (высокая инфляция, нестабильность основных макроэкономических показателей, неразвитость банковской системы, отсутствие у большей части
населения правовой и экономической культуры, слабость частного капитала вообще и отсутствие крупных институциональных инвесторов, в частности). Ипотечное кредитование, во всех странах мира вьшолняющее роль одного из важнейших «локомотивов» инвестиционной деятельности, как представляется, могло бы и в России послужить решению проблемы катастрофической недоинвестированности экономики. Дополнительными стимулами для форсирования создания в Российской Федерации действенной системы ипотечного кредитования являются, с одной стороны, высокая социальная значимость кредитования строительства жилья для населения, а с другой - стремление вовлечь в этот процесс средства самого населения.
Первые попытки создания ипотечных банков в Российской Федерации относятся к 1992 году и с этого времени происходит процесс постепенного формирования нормативно-правовой базы, создание необходимой рыночной инфраструктуры и финансово-экономических механизмов ипотечного кредитования. Однако основополагающий для развития и футаодионирования ипотечных механизмов закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удалось окончательно согласовать и принять лишь в 1998 году; таким образом именно этот год можно считать фактической точкой отсчета в новейшей истории российской ипотеки, не насчитывающей, таким образом, и трех лет.
Неудивительно, что за столь короткий период в России не появилось, да и не могло появиться, монографий или сколько-нибудь серьезных обобщающих научных публикаций, посвященных ипотеке. Тем не менее ряд аспектов, в особенности, касающиеся теоретических основ оценки инвестиционных проектов в области недвижимости (ипотечно-инвестиционный анализ), разработаны достаточно глубоко, в частности, в работах Е.И. Тарасевича. Большой вклад в дело популяризации современного американского опыта ипотечного кредитования внесли публикации сотрудников фонда «Институт экономики города» и, в особенности, Н.Б.Косаревой. Хорошо проработаны многие смежные (но составляющие неотъемлемую часть процесса ипотечного кредитования) дисциплины: так процессы и методики оценки рыночной стоимости недвижимого имущества
глубоко изучены и достаточно полно представлены в серии книг «Оценочная деятельность», изданной под редакцией В.М.Рутгайзера. Однако очень многие существенные вопросы, в основном относящиеся к сугубо практическим аспектам создания и функционирования различных моделей ипотечного кредитования, нашли частичное отражение лишь в периодических изданиях, а значительная часть реализованных участниками зарождающегося ипотечного рынка проектов не освещалась в открытых публикациях еще никогда.
Таким образом, вышеперечисленные факторы (острая проблема недоинвестированности российской экономики переходного периода на фоне отсутствия надежных экономических механизмов привлечения и оборота инвестиционного капитала в строительстве; менее чем трехлетняя история легитимного существования понятия «ипотека» в России и связанная с этим крайняя недостаточность как практического опыта, так и теоретической базы ипотечного кредитования), как представляется, свидетельствуют об актуальности предпринимаемого в настоящей работе исследования, а именно анализа и обобщения опыта развития и функционирования различных систем ипотечного кредитования с целью выявления как объективных причин и экономической природы недостаточно динамичного развития ипотеки в Российской Федерации (на макроэкономическом уровне), так и возможных в современных условиях путей их практического применения (на уровне потенциального участника ипотечного рынка).
' Структура диссертационной работы отражает существо, логическую взаимосвязь, порядок постановки и решения задач, направленных на достижение цели предпринятого исследования. В Главе 1 проанализирован и обобщен зарубежный опыт ипотечного кредитования. При этом изучение исторических корней и путей развития ипотеки в различных странах позволило как проследить взаимосвязи особенностей общественно-экономического развития каждой отдельной взятой страны с этапами эволюции и современными чертами ипотеки в ней, так и выделить общие, единые для всех стран и правовых систем принципы и подходы и организации ипотеки. Анализ конкретных примеров применения различных моделей
ипотечного кредитования показал, что каждая из них находит свое применение в зависимости как от исторически сложившихся основ законодательства и организации кредитного дела, так и от современных тенденций деловой практики и законодательства.
История ипотеки в России, уходящая своими корнями в эпоху феодализма и прерванная лишь в 1917 году, подробно изучена в Главе 2. Опыт создания, функционирования и разорения дворянских банков позволяет сделать вывод, что даже целенаправленная государственная поддержка не способна обеспечить стабильное функционирование системы ипотечного кредитования, основанной на внеэкономических, нерыночных принципах.
Зарождение ипотечного кредита
Ипотека существовала еще в Древней Греции. Само слово «ипотека» было введено в обращение афинским архонтом (правителем города-государства) Солоном в начале VI века до н.э. До этого в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Для того, чтобы заменить личную ответственность имущественной, Солон организовал следующий порядок: кредитор ставил на земельном владении должника (обыкновенно на пограничной меже) столб с надписью, что это имущество служит обеспечением его претензий на известную сумму. Такой столб назывался ипотекой, что в переводе с греческого означает «подставка». В переносном смысле это слово стало употребляться для обозначения залога недвижимости.
В историческом процессе развития залога (обеспечения обязательств недвижимым имуществом должника) ипотека представляла собой третью -наиболее совершенную его форму. Самая древняя форма залога заключалась в отчуждении должником кредитору имущества, предназначенного служить обеспечением долга. Вторая проявлялась в том, что имущество передавалось не в собственность кредитора, а лишь в его владение и пользование (вместо процентов); при получении удовлетворения кредитор был обязан возвратить это имущество. В третьем случае кредитор также публично обязывался возвратить должнику имущество при уплате долга, однако при этом собственник сохранял за собой право пользования и распоряжения имуществом, но лишь настолько, насколько это не было сопряжено с его (имущества) ухудшением, наносящим вред кредитору. Ипотека утвердилась в Древней Греции со времен Солона, однако широкое распространение получила несколько позже - в IV веке до н.э. Залог земли в большей степени применялся состоятельными гражданами и обычно не был связан с нуждами экономического характера, то есть носил потребительский характер. Об этом свидетельствует масса так называемых залоговых надписей, большая часть из которых приходится на IV век до н.э.
Залоговые надписи на закладных камнях представляли собой древний аналог ипотечных книг, сложившихся в Европе в Новое время. Они давали возможность каждому узнать о состоянии данного недвижимого имущества и, прежде всего о степени обремененности его ипотечными долгами. Публичность ипотеки обеспечивала интересы и потенциального покупателя земли, то есть способствовала ее превращению в предмет торгового оборота.
В Древнем Риме ипотека получила еще большее развитие. Это связано с аграрной специализацией Рима (в отличие от греков, главным источником богатства для которых являлись торговля, мореплавание, а позднее мануфактурное производство), вследствие чего земля здесь представляла относительно большую ценность, а принцип частной собственности на землю получил основательное законодательное оформление. Первоначально здесь была распространена самая древняя форма залога недвижимости, при которой закладываемое имущество передавалось в собственность кредитору. Должник же, погасив долг, получал право требовать имущество обратно. Позднее получила распространение ипотека, при которой имущество оставалось в собственности и использовании должника, а кредитор получал право требовать удовлетворения из ценности данной недвижимости.
В Древнем Риме не было системы ипотечных книг, и хотя основная идея ипотечной системы, заключающаяся в защите кредитора и добросовестного приобретения вещных прав третьими лицами, не была чужда римскому законодательству, ипотечные сделки сопровождались разного рода махинациями. Поскольку принцип публичности ипотеки, в отличие от Древней Греции, здесь не соблюдался, кредитор не мог быть уверен, что это имущество уже не заложено. Должник имел возможность закладывать имущество у нескольких лиц, таким образом получая под него кредит, значительно превышающий рыночную стоимость залога. К этому прибавилось в более поздний период развитие так называемых генеральных ипотек, охватывающих все имущество должника (движимое и недвюкимое), и ипотек, устанавливаемых в пользу известных лиц (как правило, из представителей знати) самим законом. Эта форма ипотеки получила название тайной ипотеки. В результате подрывалось само значение реального кредита. Полученные ссуды использовались знатью в потребительских целях, главным образом для поддержания роскошного образа жизни.
У древних германцев до XIII века господствовал принцип имущественной ответственности за долги. Но потеря владения и права пользования недвижимостью, эксплуатация которой часто составляла основное занятие должника, были очень неудобны. Уже в XIII веке - сначала только в больших городах - стала развиваться новая форма залога недвижимости. Заложенная земля оставалась во владении и пользовании должника, при этом собственник лишался права отчуждения имущества и его вторичного залога.
Ипотека в эпоху феодализма
Ипотека в России уходит своими корнями в эпоху феодализма. В отличие от Западной Европы, где операции с залогом недвижимости, как и другие формы кредита, с давних пор регулировались законодательством, ипотека в России до середины XVII века не имела законодательного оформления. Здесь в качестве обеспечения ссуды закон допускал только движимое имущество и личность должника. Однако ни для кого, в том числе и для носителей власти, не было секретом, что не регулируемая законом ипотека тем не менее существовала (весьма типичное для России явление). Залог недвижимого имущества и, прежде всего, вотчинных (наследственных) владений широко укоренился в России уже в XV веке - в завершающий период объединения русских земель вокруг Москвы. Вследствие хозяйственного оживления и интенсивного развития форм феодальной собственности, с середины XV века нарастает интерес феодалов к земле, обостряется борьба за нее. Об этом свидетельствуют сохранившиеся частноправовые акты той поры - закладные, раздельные, полюбовные, разъезжие, меновые и другие подобные документы. Едва ли не наибольшее распространение среди них получают закладные, оформлявшие денежный заем (под проценты или без оных) под залог недвижимого имущества.
Средневековая Россия не знала ломбардов (как Англия XIV-XV веков) или еврейских и германских купцов (как многие страны средневековой Европы XV-XVI веков), которые специализировались на ростовщически-кредитных операциях. Основными носителями ростовщического капитала в России являлись накопившие большие состояния отечественные купцы, еще чаще - крупные землевладельцы, а также монастыри. Кстати, и купцы и крупные землевладельцы выступали на рынке этого капитала и как «банкиры», и как заемщики, поскольку ростовщическая деятельность в то время не вьщелялась в самостоятельную отрасль, хотя и приносила приличный доход.
Одна из особенностей развития ипотеки в этот период заключалась в том, что условия получения ссуды под залог недвижимости мало чем отличались от других форм кредита. Чрезвычайная ограниченность свободных денежных средств, правовая необеспеченность кредита делали его очень дорогим. Судебник 1596 года и указ 1626 года признавали нормальной ссудную ставку в 20 процентов. Правда, названный указ разрешал взымать проценты только на протяжении пяти лет. Под такой «умеренный» процент выдавали более или менее обеспеченные ссуды, к коим относились, в первую очередь, ссуды под залог недвижимости. В практике, особенно торговой, встречались значительно более дорогие кредиты - под 30 и даже под 120 процентов ([2.35]).
Неразвитость кредитных отношений находила свое выражение в архаичных формах обеспечения прав кредиторов. За исключением ссуд под недвижимость, которые, как уже говорилось выше, были официально запрещены, основной формой обеспечения долга оставался «правеж», при котором неисправного должника выводили ежедневно на площадь перед приказом (орган центрального управления в XVI-XVII веках) и били прутьями. «Выколачивать» долг по закону разрешалось не более месяца, после этого в случае неуплаты должник поступал в распоряжение истца и находился в полной от него зависимости вплоть до уплаты долга.
В XV-XVII веках в России залог носил, по существу, характер отчуждения. Закладная и купчая считались актами, близкими между собой. Из документов того времени явствует, что в случае несостоятельности должника вотчина переходила в собственность кредитора (монастыря, купца, крупного землевладельца), который становился полным ее владельцем. В середине XVII века (при царе Алексее Михайловиче) государство все более активно выступает в качестве организующей и контролирующей силы. Переход к абсолютизму ознаменовался принятием Соборного Уложения 1649 года, остававшегося в течение почти двух столетий главным кодексом России. Это Уложение разрешило брать ссуды под залог вотчинных, то есть наследственных, земель, правда, без крепостных крестьян. Тем самым было положено начало законодательному оформлению ипотеки в России. В истории российской ипотеки принятие Соборного Уложения 1649 года явилось событием чрезвычайной важности, а царь Алексей Михайлович вполне может считаться ее крестным отцом, тем более что чуть позже, в 1656 году, он предписал выдавать ссуды и под незаселенные поместные, то есть полученные за службу, земли. А в 1685 году, в правление его дочери Софьи Алексеевны, был издан закон, по которому обеспечением залога могло стать любое имущество, в том числе и крепостные, если землевладелец по своему сословному положению имел право владеть ими.
Первая четверть XVIII века - время коренных преобразований в истории России. Программа реформ Петра Великого предусматривала существенные экономические, социальные и политические перемены, направленные на модернизацию, рационализацию и европеизацию общества. Необходимость инвестиций в крупную промышленность поставила перед правительством проблему организации кредита. В этот период государство само берет на себя функцию кредитора - промышленники начинают получать казенные ссуды на очень льготных условиях. В первой половине XVQI века разрабатываются первые проекты создания банков для кредитования торговли и землевладельцев под залог недвижимости, но тогда они не были осуществлены. Функции своеобразного промышленного банка или ссудной кассы по финансированию промышленности в XVIII веке выполняла Мануфактур-коллегия. Что же касается других форм кредита, то здесь мало что изменилось: по-прежнему и для купцов-торговцев, и для дворян-землевладельцев в роли заимодавцев выступали ростовщики.
Начало возрождения ипотеки в наши дни
В СССР и, позднее, в России до 1991-1992 годов существовала система жилищного кредитования: кредиты Сберегательного банка на индивидуальное строительство под 2 процента годовых на срок до 50 лет и кредиты, предоставлявшиеся жилищно-строительным кооперативам под 0,5 процентов годовых на 25-летний срок. Однако эти жилищные кредиты не были ипотечными, так как возвратность обеспечивалась не путем залога построенной недвижимости (лишение граждан жилья было фактически невозможным), а путем удержания средств из заработной платы недобросовестного заемщика через суд. При этом объем просроченной задолженности был низким и составлял только 6,4 миллионов рублей на более чем 10 миллиардов, рублей жилищных кредитов, выданных по состоянию на 1991 год ([2.23]). В Гражданском кодексе РСФСР (1964 год) не было самого понятия «ипотека». Более того, ипотека фактически была запрещена, поскольку земля, ее недра, воды и леса состояли в исключительной собственности государства и предоставлялись только в пользование. Предметом залога не могли быть предприятия, здания, сооружения, оборудование и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций, колхозов, иных кооперативных организаций, их объединений, профсоюзных и других общественных организаций. Учитывая, что по закону у граждан мог быть только один дом или одна квартира, на которые не могло быть обращено взыскание, то и у граждан не было имущества, которое бы могло стать предметом ипотеки.
С 1992 года в России предпринимаются меры по возрождению ипотечного кредитования. Первым шагом в этом направлении явилось принятие в мае 1992 года Закона «О залоге» ([1.6]). Касаясь залогового кредитования в целом, этот закон включал в себя положения, регламентирующие залог недвижимого имущества и прав на землю. Гражданский кодекс (Первая часть вступила в действие с 1 января 1995 года; Вторая часть - с 1 марта 1996 года) дополнил и развил законодательную базу регулирования залога недвижимости в России, однако глава, регулирующая земельные правоотношения, не введена в действие и поныне (до принятия Земельного кодекса).
В течение 1996-1999 годов, с ростом «инвестиционного голода» в строительном секторе, различными органами законодательной власти (включая органы власти субъектов федерации и муниципальньгх образований) было принято немало законодательных актов и распоряжений, так или иначе направленных на регулирование и развитие правоотношений, связанных с функционированием системы ипотечного кредитования. Однако даже наиболее важные из принятых документов - такие как Законы Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (1997 год) и «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (1998 год) не лишены серьезных недостатков и требуют дальнейшего совершенствования.
Таким образом, настоящее время можно охарактеризовать как период достаточно активного становления (или, если вспомнить историю, возрождения) ипотеки в России. Естественно, что этот процесс сопровождается большими сложностями как в области формирования законодательной базы ипотечного кредитования, так и в вопросах выработки финансовых механизмов, позволяющих организовать долгосрочное кредитование в условиях экономической нестабильности.
Правовое обеспечение ипотеки: состояние и проблемы
Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации было бы невозможно без создания соответствующей законодательной базы. Именно поэтому, начиная с 1992 года, основные усилия потенциальных участников российского рынка ипотечного кредитования (банков, инвестиционных, строительных, страховых и девелоперских компаний) были прежде всего направлены на стимулирование законотворчества в данной сфере. Эта работа принесла свои плоды и, несмотря на сохраняющиеся и даже вновь возникшие противоречия в законодательстве, правовая основа для развития ипотечного кредитования в настоящий момент приобрела достаточно четкие очертания.
Договор об ипотеке, по наиболее общему определению, является разновидностью договора о залоге имущества. Предметом договора об ипотеке является недвижимость, как она определена в Гражданском кодексе Российской Федерации. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвюкимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за исключением изъятий, установленных федеральным законом.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в качестве: 1) возмещения убытков и (или) неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) возмещения судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество: 4) возмещения расходов по реализации заложенного имущества. Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного шгущества, если договором не предусмотрено иное. Предметом ипотеки могут быть земельные участки (за исключением указанных в статье 63 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями, как единое целое, если иное не предусмотрено договором. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.
Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды).
Законом допускается ипотека имущества, принадлежащего залогодателю как на праве собственности, так и на праве хозяйственного ведения.
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества. В договоре об ипотеке должны быть указаны: - предмет ипотеки; - денежная оценка предмета ипотеки; - существо обязательства, обеспеченного ипотекой (основного); - размер и срок исполнения основного обязательства; - право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же. как если бы оно само являлось предметом ипотеки; кроме того должен быть указан срок аренды.
Оценка предмета ипотеки осуществляется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При этом оценка земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены (ее определение находится в компетенции
органов исполнительной власти Российской Федерации - подроонее см. [2.30]. стр. 69-72 и [2.7], стр. 102-103).
Стороны договора, в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вправе поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации. Здесь необходимо обратить внимание, что законодатель вводит ограничение (вряд ли оправданное) по допуску к такого рода работам оценщиков - физических лиц (индивидуальных предпринимателей), являющихся субъектами оценочной деятельности в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
