Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Жилищная политика и роль ипотечного кредитования в ее реализации на современном этане ІЗ
1.1. Эволюция жилищной политики 13
1.2. Зарубежный опыт управления ипотечным кредитованием 26
1.3 Российский опыт управления ипотечным кредитованием 34
ГЛАВА 2. Разработка системы управления ипотечным кредитованием муниципальньіх образований 52
2.1. Выбор оптимальной схемы управления финансированием 52
2.2. Совершенствование системы управления городской инфраструктурой рынка жилья 66
2.3. Основные подсистемы управления муниципальной системы ипотечного кредитования 76
ГЛАВА 3. Разработка методик управления финансированием в муниципальных системах ипотечного кредитования 98
3.1. Формирование источников финансирования 98
3.2. Методика расчета эффекта генерации налогов 101
3.3. Методика расчета предельных значений ипотечного кредита 110
3.4. Методика оптимизации условий кредитования 115
3.5. Методика оптимизации финансирования строительства жилья 126
ГЛАВА 4. Оценка эффективности системы управления ипотечным кредитованием 145
4.1. Оценка влияния внедренной модели на объемы жилищного строительства и улучшение жилищных условий граждан 145
4.2. Оценка влияния внедренной модели на экономическую эффективность строительных предприятий и предприятий стройиндустрии, на рост их налогооблагаемой базы 150
4.3. Оценка влияния внедренной модели на расширение потребительского рынка жилья 156
- Эволюция жилищной политики
- Зарубежный опыт управления ипотечным кредитованием
- Выбор оптимальной схемы управления финансированием
- Формирование источников финансирования
Введение к работе
Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых научных подходах и практических решениях. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым, государственная жилищная политика приобрела существенно большую социальную базу, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий станет возможным для широких слоев населения и, прежде всего, для среднего класса.
При безусловной важности такого сдвига в государственной жилищной политике ее результаты пока остаются скромными из-за сложности на деле изменить систему жилищного финансирования и создать рынок ипотечных кредитов. Недостаточная эффективность новой жилищной политики во многом объясняется и сіремлением копировать зарубежные образцы без учета российской специфики.
Научный анализ и реальная практика показывают, что вместо стратегии копирования следует придерживаться стратегии стадийного формирования рынка ипотечных кредитов с учетом российской специфики, предусматривающей вначале создание первичного, а лишь затем вторичного рынка ипотечных кредитов. Данная стратегия подразумевает прохождение начальной стадии, в пределах которой потребуется использование промежуточных моделей ипотечного кредитования.
Все сказанное показывает своеобразие ситуации с развитием ипотечного кредитования в России, определяющей актуальность создания особого научно-методического подхода, соответствующего особенностям решения жилищной проблемы в странах с переходной экономикой.
Как известно, экономической основой системы ипотечного кредитования стран с развитой рыночной экономикой - прежде всего США - является наличие вторичного рынка ценных бумаг. Это связано с тем, что закладная, обеспеченная залогом недвижимости, является высоколиквидной и надежной ценной бумагой. Продажа этих ценных бумаг обеспечивает формирование источников рефинансирования ипотечных кредитов на первичном рынке. Вместе с тем, даже б Канаде и особенно в европейских странах значение вторичного рынка существенно ниже, чем в США.
В связи с отсутствием в настоящее время в России устойчивого рынка ценных бумаг, создание вторичного рынка ипотечного кредитования проблематично, и возникает необходимость поиска других финансовых инструментов. Такие финансовые инструменты в сложившихся условиях могут быть в основном ориентированы на внутренний финансовый рынок и целевые средства, в том числе бюджетные. В этой связи важно отметить, что система ипотечного кредитования жилья решает не только социальную задачу обеспечения населения жильем, но и задачу подъема экономики и роста доходов бюджета. Жильё - это ликвидный товар отечественного производства, обладающий высокими потребительскими свойствами. Увеличение объемов строительства жилья может дать увеличение натогооблагаемой базы, оживить производство. Все отрасли экономики связаны между собой, и возрождение строительной отрасли повлечёт за собой развитие других. В этом смысле программа ипотечного кредитования - это программа, направленная на оживление российской экономики и рост доходов бюджета.
Как показывает практика, программы ипотечного кредитования способны также мобилизовать значительные средства населения. За рубежом доля собственных средств населения при оплате жилья составляет около 30% и меньше, а остальная часть приходится на заемные средства. Как будет показано в диссертационной работе, в условиях России, при ограниченных источниках ипотечного кредитования, долю средств населения можно довести до 80%, т.е. получить иную структуру покупки жилья с преимущественным использованием средств населения.
Таким образом, актуальность развития ипотечного кредитования в России является значительной. Экономической основой системы ипотечного кредитования в условиях слабого фондового рынка может стать предложенный в диссертации механизм "генерации" налогов за счет вовлечения в реальный сектор экономики денежных средств населения, а дополнительные доходы бюджета могут быть источником для финансирования ипотечных кредитов, которые в этой системе выступают в качестве катализатора процесса поступления средств граждан на финансирование строительства жилья. Такая модель может формироваться в каждом российском регионе, опираясь на свои источники финансирования и исходя из конкретных экономических и социальных условий каждого региона.
Ипотечное кредитование и исследования в этой сфере имеют важное значение для общего успеха экономической реформы, способствуют снижению инфляции, росту доходов бюджетов всех уровней, стабилизации денежного обращения, решению жилищной проблемы за счет привлечения денежных средств населения в реальный сектор экономики.
Целью диссертационной работы является разработка эффективной системы ипотечного кредитования на примере муниципального образования с учетом ограничений, определяемых текущим и прогнозируемым состоянием экономики.
Декомпозиция цели определила следующие основные задачи и соответствующий им предмет исследования:
1. Анализ эволюции жилищной политики России, обобщение российского опыта ипотечного кредитования и определение специфики развития ипотечного кредитования для стран с переходной экономикой.
2. Изучение опыта создания и функционирования систем ипотечного кредитования в странах с развитой рыночной экономикой и оценка его применяемости в условиях России.
3. Разработка модели управления ипотечным кредитованием муниципального образования, включающей: оптимизацию структуры и условий кредитования, исходя из критериев бюджетной эффективности и выгод заемщика; разработку организационной структуры управления муниципальной системой ипотечного кредитования; разработку системы упрашіения финансированием жилищного строительства с использованием ипотечного кредитования; разработку схемы управления инфраструктурой городского рынка жилья в увязке с муниципальной системой ипотечного кредитования.
4. Разработка методик расчета финансово-экономических показателей системы ипотечного кредитования, включая методики расчета: эффекта создания ("генерации") дополнительных доходов бюджета; предельных значений размера ипотечного кредита с учетом факторов бюджетной эффективности и кредитоспособности заемщика; оптимальной структуры и условий ипотечного кредитования; оптимальной структуры финансирования проектов строительства нового жилья с использованием ипотечного кредитования.
5. Экономическая оценка эффективности полученных результатов от внедрения разработанной муниципальной системы ипотечного кредитования.
В соответствии с указанной целью и задачами логика настоящей диссертационной работы построена таким образом, чтобы обеспечить последовательное исследование комплекса проблем от разработки общих теоретических положений ипотечного кредитования для условий переходной экономики, создания на их базе модели муниципальной системы ипотечного кредитования, адекватной текущим и прогнозируемым уровням в экономике страны, до разработки конкретных вопросов реализации такой модели и ее экспериментальной проверки в условиях г. Сарова с оценкой эффективности результатов внедрения.
Объектом исследования в диссертационной работе является муниципальная система ипотечного кредитования (на примере г. Сарова).
Методологически диссертационная работа основывается на положениях теории системных исследований, современных экономических теорий рыночной экономики (в том числе теорий переходных экономик), теории денежно- кредитного регулирования, ипотечного кредитования, рынка жилья.
При проведении исследований автор опирался на труды отечественных и зарубежных исследователей. В работе использованы статистические показатели и отчетные данные по системе ипотечного кредитования г. С аров, других городов и субъектов Российской Федерации, а также обобщен опыт США, Германии и ряда других зарубежных стран.
В исследованиях диссертантом использовались методы системного анализа, программно-целевого планирования, концептуального проектирования, социологических исследований, а также математические методы обработки статистических данных и оптимального программирования.
Связь диссертационной работы с федеральными и региональными целевыми программами и планами. Диссертационная работа выполнялась в рамках научного направления, определенного федеральными целевыми программами "Свой Дом" и "Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан^ выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей", а также международной программы ипотечного кредитования жилищного строительства в России "Дом для Ващей семьи". Диссертационная работа является научным обоснованием муниципальной программы г, Сарова "Жилье в кредит".
Научная новизна работы состоит в том, что впервые разработана и внедрена комплексная муниципальная система ипотечного кредитования для условий переходной экономики, в ходе разработки которой изучены и описаны новые экономические процессы и отношения между субъектами системы ипотечного кредитования, найдена экономическая основа финансирования муниципальных программ ипотечного кредитования для условий переходной экономики, состоящая в использовании такими системами создаваемых ими же дополнительных бюджетных доходов и мобилизации средств населения.
Научная ценность разработанной системы состоит в ее повторяемости для других муниципальных образований и регионов, а также в том. что разработан комплекс конкретных инструментов и механизмов реализации предложенной муниципальной системы ипотечного кредитования, а именно: обоснована схема долгосрочного кредитования граждан на строительство и приобретение жилья с учетом тенденций изменения доходов населения для условий переходной экономики; разработана система управления инфраструктурой городского рынка жилья, использующая переходные к классическим формы и схемы ипотечного кредитования; ~ разработана структура управления муниципальной системой ипотечного кредитования, положенная в основу внедренной автоматизированной системы управления программами жилищного строительства и долгосрочного кредитования на региональном и муниципальном уровнях; разработан механизм формирования дополнительных доходов бюджета за счет использования оригинальной структуры финансирования ипотечных кредитов; создана методика расчета эффекта образования дополнительных доходов бюджета в системе ипотечного кредитования и предельных значений илотечного кредита, обеспечивающих заданную бюджетную эффективность ипотечного кредитования; разработан механизм управления финансированием проектов жилищного строительства с учетом ипотечного кредитования жилья; предложен и запатентован механизм управления процессом продажи жилья, обеспечивающий программируемое расширение потребительского рынка жилья; созданы методики расчета основных экономических параметров муниципальных систем ипотечного кредитования; разработана методика финансового планирования проектов строительства жилья с использованием промежуточного коммерческого кредита и последующим его погашением за счет продажи высвобождаемого жилья участникам муниципальной программы ипотечного кредитования. Данная методика позволяет в условиях неустойчивой общей экономической обстановки заключать сделки на строительство жилья в ценах решіьного времени за счет инфляционного роста стоимости сдаваемого жилья и предложенных методов оценки стоимости жилья.
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что ее основные положения и результаты могут быть использованы органами государственной власти и местного самоуправления в качестве практического инструмента решения задач обеспечения населения жильем, развития промышленно-строительного комплекса и увеличения доходов бюджетов всех уровней. В условиях г. Сарова использование разработанной диссертантом системы в 1998-1999 г.г. обеспечило улучшение жилищных условий 720 чел., удвоение объема жилищного строительства и получение дополнительных доходов бюджета в размере 5 млн. руб.
Достоверность и обоснованность результатов диссертационного исследования основывается на материалах экспериментального полномасштабного внедрения в г. Сарове, разработанной диссертантом муниципальной системы ипотечного кредитования, репрезентативных статистических данных и показателей отчетности строительных организаций города, "Агентства недвижимости", использовании современных теорий и методологических принципов, а также разработанных автором и апробированных на практике методов и приемов экономического анализа.
На защиту выносятся результаты теоретического обобщения и решения научно-практической задачи, заключающиеся в создании научно-методического подхода к формированию муниципальных систем ипотечного кредитования для условий переходной экономики, применении такого подхода к разработке тиражируемой адаптивной муниципальной системы ипотечного кредитования, ее полномасштабной экспериментальной проверке в условиях г. Сарова с получением положительных результатов.
Автором на защиту выносятся следующие конкретные результаты диссертационной работы:
Система управления ипотечным кредитованием муниципального образоеания для условий переходной экономики.
Методики расчета экономических показателей муниципальной системы ипотечного кредитования.
Механизм управления инфраструктурой муниципального рынка жилья в системе ипотечного кредитования.
Схема управления финансированием проектов строительства жилья с использованием системы ипотечного кредитования.
Механизм формирования дополнительных доходов бюджета с использованием ипотечного кредитования.
Механизм активизации потребительского спроса на рынке жилья за счет использования ипотечного кредитования.
Апробация работы. Основные положения работы докладывались на Международном семинаре на тему "Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России" (Москва, май 1998 г.), на Парламентских слушаниях на тему "О подготовке и реализации совместной программы Государственной Думы федерального Собрания и Конгресса США по жилищному строительству в России "Дом для Вашей семьи" (Москва, май 1998 г.), на Парламентских слушаниях на тему "Ипотечное кредитование жилищного строительства в субъектах Российской Федерации" (Москва, ноябрь 1998 г.), на Координационном Совете Министерства региональной политики по теме "О реализации Федеральной целевой программы "Строительство на территории РФ жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" (Москва, февраль ]999 г.).
Отдельные результаты работы использовались при: разработке и внедрении муниципальной программы ипотечного кредитования "Жилье в кредит" г. Саров; разработке Концепции международной программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России, одобренной на парламентских слушаниях 14.11.98 г. в Государственной Думе Федерального собрания Российской Федерации; подготовке доклада Координационному Совету по экономическим вопросам региональной политики при Министерстве региональной политики Российской Федерации по вопросам создания организационно-финансового механизма реализации Федеральной целевой программы "Строительство на территории РФ жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей"; разработке учебных программ Саровского физико-технического института по курсу "Подготовка слушателей в области ипотечного кредитования жилищного строительства".
Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка использованной литературы и поиложений.
Эволюция жилищной политики
Улучшение жилищных условий граждан и развитие жилищного сектора всегда входило в число приоритетов социально-экономической политики Советского Союза. Вместе с тем, методы решения жилищной проблемы существенно менялись на разных этапах.
Первый опыт крупномасштабного программного решения жилищной проблемы состоялся в 1955-1965 годы в так называемый "хрущевский период". Реализованная в этот период жилищная программа обеспечила рост жилищного строительства в целом по стране в 1,9 раза и доведение его объемов до 54,9 млн м" в год. Было обеспечено радикальное улучшение жилищных условий миллионов людей. Сглаживание остроты жилищной проблемы позволило уделять больше внимания качеству жилья. К 1985г. средняя обеспеченность жилой площадью в расчете на одного жителя в целом по стране составила 14,6 м2, увеличившись против 1970г. в два раза. Преобладающим стало проживание семей в отдельных квартирах. Второй этап российских жилищных реформ связан с реализацией жилищной программы на период с 1985 по 2000г. Целью программы было обеспечение каждой семьи отдельной современной квартирой или индивидуальным домом. Программой предусматривалось совершенствование инвестиционной политики и системы финансирования жилищного строительства [57, 82].
При сохранении приоритета государственных капитальных вложений значительное развитие получали возведение кооперативных жилых домов за счет средств населения и индивидуальных жилищных строений, особенно в сельской местности, поселках, малых и средних городах. Этому способствовала дифференциация финансово-экономических льгот для различных категорий семей, а также все более широкое использование средств предприятий и населения. В период реализации программы были достигнуты максимальные объемы ввода жилья в России (табл. 1.1) [31, 57, 82],
Реализация указанной программы была остановлена в 1990г., когда жилищная политика начала перестраиваться на новые принципы, основанные на стремлении сократить государственное участие и повысить роль рыночных механизмов. Фактически это означало переход к третьему этапу, начатому в 1990г. и связанному с третьей национальной жилищной программой, получившей название "Жилище" (1990-2000г.г.). Она заключалась в следующем [67,9, 13,17,22].
1. Формирование рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования. 2. Переход от субсидирования процентной ставки к более эффективной системе целевой поддержки групп населения со средним и низким уровнем дохода.
Указами Президента Российской Федерации от 24.12.1993г. [13] и от 10.06.1994г. [16] были определены нормативные рамки и основные принципы ипотечного кредитования. На этой основе было принято решение создать Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию для организации ипотечного кредитования строительства, реконструкции и приобретения жилья населением. Этим же Указом было рекомендовано органам исполнительной власти образовать региональные и местные фонды развития жилищного строительства.
Денежные средства этих фондов были предусмотрены на строительство жилья социального использования, развитие производственной базы домостроения, обеспечение районов жилой застройки объектами инженерно-транспортной инфраструктуры, выплату компенсаций (субсидий) малоимущим и иным группам граждан для оплаты строительства, приобретения и содержания жилья.
Вторым Указом Президента от 10.06.1994г. [161 было утверждено "Положение о жилищных кредитах", которым определялся общий порядок оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы при использовании гражданами собственных средств, безвозмездных субсидий, кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотеки).
Новая программа создавалась в условиях неразвитости рыночных институтов и поспешного отказа от методов государственного участия в финансировании жилищного строительства. Произошло резкое увеличение темпов инфляции и ставки рефинансирования Центробанка (рис. 1.1; Приложение!, табл. 1.1), падение курса рубля по отношению к курсу доллара США (Приложение 1, рис. 1.1-1.2; Приложение 1, табл. 1.2) и рост цен на строительную продукцию.
Предусмотренные для выполнения социальных программ капитальные вложения государства, предприятий и организаций стали недостаточными: снизились темпы предоставления жилья гражданам, упала платежеспособность населения, сократились возможности приобретения жилья или ведения индивидуального жилищного строительства. Программа не смогла в достаточной степени решить эти проблемы, но обеспечила важные изменения, необходимые для создания рынка жилья и перехода жилищной сферы на рыночные принципы. Была изменена структура жилищного фонда и жилищного строительства по формам собственности (табл. 1.2), источникам финансирования и, в определенной мере, типам зданий и технологиям их возведения Г57, 82].
Зарубежный опыт управления ипотечным кредитованием
В мировой практике проблема привлечения банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели института (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты), модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам) [36, 39, 67, 76].
Оба источника мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию. В различных странах, с учетом различных условий и традиций, а также особенностей законодательства, под воздействием которых складывался финансовый рынок, эти две модели превалируют в различной степени.
Так, например, в Германии и Франции наибольшее распространение приобрела схема строй сбережений (накопительных жилищных контрактов), поощряемая государством в виде различного рода премий и налоговых льгот по накапливаемым долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам. Привлекаемые через систему стройсбережений денежные средства относительно дешевы и направляются на предоставление также относительно дешевых жилищных кредитов, поскольку данные финансовые потоки носят замкнутый характер и практически не зависят от изменения стоимости ресурсов на общем финансовом рынке страны [39, 76].
Однако даже в этих странах (с учетом активной стимулирующей роди государства) кредитных средств, привлекаемых через жилищные накопительные системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов. Основная масса средств для финансирования жилья поступает через ипотечные банки, продающие свои долговые обязательства, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке.
Наибольшее развитие подобная модель получила в США, где правительством был создан ряд национальных финансовых институтов типа "Фэнни Мэй", "Джинни Мэй", "Фредди Мак", которые регулируют и направляют вторичный рынок ценных ипотечных бумаг, либо непосредственно покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя свои гарантии по ценным ипотечным бумагам, выпускаемым банками. "Фэнни Мэй", созданная в США в 1936г. как чисто правительственная организация со стопроцентным участием государства, в 1968г. была приватизирована, и часть с государственным пакетом акций перешла в специально созданную корпорацию "Джинни Мэй". Несмотря на приватизацию и, соответственно, полную самостоятельность "Фэнни Мэй", ее Устав утверждается Конгрессом США, и ее руководство назначается Правительством США [35, 54, 761.
Развитие подобной модели не препятствует любым другим способам мобилизации банками ресурсов для кредитования. Следует отметить и то, что подобная модель организации рынка вводит дополнительные меры защиты интересов как инвесторов, так и всех других участников рынка, включая сами банки и их заемщиков.
Процесс покупки кредитов или предоставления гарантий по ценным бумагам ипотечных банков требует четкой организации и стандартизации всех процедур и операций по ипотечному кредитованию, что определяет необходимость строгого контроля над банками не только со стороны органов банковского надзора, но и со стороны перечисленных финансовых институтов.
Основы ипотечного кредитования в США.
Одним из основополагающих моментов развития ипотеки в Соединенных Штатах было право граждан на свободное владение, передачу и использование недвижимого имущества. В настоящее время двое из трех американцев живут в своих собственных домах (см. Приложение!, табл. 1.7; рис. 1.6). Анализ, проведенный в Соединенных Штатах, показал, что владельцы собственных домов больше заботятся о своем имуществе. Амеоиканские граждане полагают, что владение собственным жильем - это программа долгосрочного вложения. Этот рынок создал необходимые правовые и нормативные условия и системы, которые поддерживают частные владения, а также позволяют развивать систему свободного рынка, которая охватывает уже более 95% жилья Соединенных Штатов. В этом отношении жилье лучше всего используется теми, кто его сам покупает и строит [39, 76].
Развитие рынка недвижимости имело огромное значение для экономики всей страны. Почти 18% общенационального продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи коммерческого жилья, развития рынка недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используются для строительства. Все это превращает рынок недвижимости Соединенных Штатов в одну из наиболее важных отраслей промышленности и фактически служит основой развития экономической системы страны [54, 69, 76]. Кроме того, развитие рынка недвижимости обеспечивает занятость населения Соединенных Штатов благодаря участию граждан в строительстве личных домов, участию фабричных рабочих в производстве различного рода товаров, услуг, материалов для строительства жилья. Только численность персонала, связанного с обслуживанием рынка недвижимости, составляет примерно 6,9 млн человек, что составляет 5,3% от всего работающего населения в Соединенных Штатах.
Выбор оптимальной схемы управления финансированием
Ипотека - это залог недвижимости, который в нашем случае выступает в качестве обязательств по возврату кредита на строительство или приобретение жилья [59].
Для ипотечного кредита используются, как правило, "длинные и дешевые" деньги, то есть деньги, которые можно ссудить на длительный срок под низкие проценты. При выборе схемы финансовых потоков нам придется решить экономическую задачу, как с минимальными потерями для покупателя жилья выдать ему кредит. Эта задача будет решаться в рамках действующего в Российской Федерации законодательства.
Ипотечное кредитование не имеет широкой практики в нашей стране в силу объективных обстоятельств, тем не менее в ряде регионов такой вид кредитования уже существует в течение нескольких последних лет. Именно российский опыт привлекает более всего, потому что он адаптирован к российскому налоговому и гражданскому законодательству.
В регионах представлена достаточно широкая палитра разновидностей моделей ипотечного кредитования. Однако по основным признакам их можно разбить на три типа: кредитование через ипотечный банк, денежный заем через некоммерческую организацию и продажа жилья в рассрочку.
Проведем сравнительный анализ каждой из названных схем финансирования, сделаем их экономическую оценку. Для этого нам придется рассмотреть структуру цены кредита и причины, влияющие на изменения в структуре цены.
Анализ схемы кредитования через ипотечный банк.
Кредитование через ипотечный банк - это классическая схема ипотечного кредитования, на основе которой работает подавляющее большинство ипотечных программ, действующих в мировой практике [40, 59, 61, 63]. Схема представлена на рис. 2.1. Субъектами этой системы взаимоотношений являются "Финансовый инвестор", "Ипотечный банк", "Покупатель жилья", "Продавец жилья" [29, 59].
"Финансовый инвестор" - это финансовый институт (финансовая компания, фонд), участник вторичного рынка ценных бумаг. В ипотечной программе его роль связана с инвестированием "дешевых и длинных11 финансовых ресурсов. Природа этих ресурсов может происходить от вторичного рынка ценных бумаг, где формируются инвестиционные портфели страховых, пенсионных компаний, или от специализированных фондов, поддерживаемых государственными ресурсами.
"Ипотечный банк" - специализированная кредитно-финансовая организация, имеющая соответствующую лицензию. В ипотечной программе он играет роль оператора, который выдает ипотечные кредиты Покупателям жилья, с одной стороны, и продает закладные Покупателей Финансовому инвестору, с другой стороны.
"Покупатель жилья" - главный субъект программы ипотечного кредитования. Вся программа рассчитана на него как потребителя товара на рынке жилья и покупателя кредитов в Ипотечном банке. Он является первоисточником потребительского спроса и поэтому приводит весь механизм ипотечного кредитования в движение. Как правило, Покупатель использует при покупке наряду с заемными средствами собственные средства. Расчет за кредит производит из средств текущего заработка Покупателя в течение 10-20 лет.
"Продавец жилья" - это владелец жилья (строительная или риэлтерская компания, которая специализируется на торговле недвижимостью - вновь построенной или приобретенной на вторичном рынке).
Рассмотрим эффективность прохождения финансовых потоков с точки зрения влияния на них действующего налогового законодательства. Для проведения расчетов зададим начальные условия. Источник Финансирования "дешевых, и длинных" денег — "Финансовый инвестор" - осуществляет инвестирование в рублях на срок 15 лет под 7% годовых при условии возврата і тела кредита в конце срока и ежегодной выплаты процентов. Для того чтобы обеспечить возврат инвестиций и 7% годовых, банк должен "продать" кредит Покупателю, увеличив процентную ставку на соответствующую величину: - для резервирования в Центробанке - 10% от суммы кредитования (см. Инструкцию Центробанка от 30 июня 1997г. "О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам"); - для уплаты налогов на прибыль по ставке 43%, в дорожные фонды по ставке 2,7% и налог на содержание жилищного фонда по ставке 1,5%.
При расчетах сделаны два допущения: ь - приняты налоговые ставки, действующие в Нижегородской области; - для упрощения расчетов не учитывается маржа банка. Эти условия будут учитываться при всех последующих расчетах. Кроме того, следует учесть еще некоторые особенности налогообложения в этой схеме. Банковские операции по кредитованию пе облагаются НДС (согласно Инструкции Лг 39 "О порядке исчисления и уплаты НДС" п.12е и 12ж). С суммы заемных средств, получаемых физическими лицами на льготных условиях на строительство (приобретение) жилого дома или квартиры, производится исчисление подлежащей налогообложению материальной выгоды. С учетом существующих льгот, при предоставлении кредита под процентную ставку менее 2/3 ставки ЦБ, подоходный налог с материальной выгоды взимается, начиная с четвертого года выплаты процентов.
Формирование источников финансирования
По оценкам специалистов в России только 5-6% населения способны осуществлять строительство или покупку жилья на собственные средства. Подавляющее большинство семей этого себе позволить не могут. Однако сектор потребительского спроса на жилье можно существенно расширить, если предоставить возможность кредитования под ипотеку. Давайте подробно рассмотрим все источники финансирования, участвующие в строительстве и приобретении жилья.
Во-первых, это приватизированное жилье. Этот источник можно воспринимать в качестве базовой площадки для наращивания стоимости нового жилья. Степень готовности территории к восприятию и внедрению системы ипотечного кредитования можно определить по величине доли личной собственности в жилом фонде.
Во-вторых, это денежные средства граждан. Несмотря на то, что в России в период гиперинфляции были потеряны многолетние сбережения граждан, денежная масса, находящаяся на руках, все еще остается значительной. Практика показала, что наиболее надежной формой сбережения средств у населения является доллар США. По оценкам экономистов, в конце 1998г. на руках у населения находилась сумма 30-50 млрд долларов США [76]. Эта сумма вдвое больше величины федерального бюджета России. В Сарове только на вкладах в городских банках в конце 1998г. находилось 131млн руб., а официальный прирост денег "на руках" составил 77 млн руб [65]. Эта величина превосходит в два раза сумму средств, освоенных на жилищном строительстве в этом году, и составляет треть от величины городского бюджета. Ее можно рассматривать в качестве показателя емкости внутреннего рынка, и в первую очередь - рынка жилья. Проблема лишь в уровне доверия населения к власти. Первые два источника составляют сумму, которую мы будем называть "средства граждан".
Третий источник- это кредит, заем или сумма рассрочки платежа. Это та сумма, которой не хватает семье, чтобы совершить покупку нового жилья.
Запишем формулу, которой будем пользоваться для проведения экономических расчетов: Н-СЖ + Д + К (3.1.) где Н — стоимость "нового" жилья, которое строится или приобретается; СЖ - стоимость "старого" жилья, которое передается в счет оплаты за "новое" жилье; Д - денежный взнос граждан; К - величина ипотечного кредита (займа или суммы рассрочки).
В классическом варианте ипотечного кредитования в качестве основного источника финансирования ипотечных кредитов рассматривается вторичный рынок ценных бумаг. Участники программы ипотечного кредитования -Покупатели жилья - в качестве обеспечения возвратности кредита передают ипотечному банку закладную, которая может быть использована в качестве товара на рынке ценных бумаг. Ипотечный банк продает ее на вторичном рынке ценных бумаг. Такая схема действует практически во всех странах, с учетом своих особенностей. В перспективе в России такая схема будет тоже реализована [59].
Однако в нынешних условиях этот источник отсутствует, и следует найти другие источники финансирования. По результатам анализа российского и зарубежного опыта можно сделать вывод, что ипотечные кредиты должны быть "дешевыми" (не дороже 5-10% годовых) и "длинными" (не менее чем на 5-7 лет).
В условиях современной российской экономики наиболее вероятными могут быть оба вида источников: бюджетные и внебюджетные.
Бюджетные - денежные средства, предусмотренные специальной статьей бюджета, которые через уполномоченные структуры направляются на ипотечное кредитование. Использование такого источника вероятнее всего может иметь место в случае бездотационного бюджета.
Внебюджетные — денежные средства специализированного территориального фонда, который формируется за счет пожертвований или займов налогоплательщиков. Как правило, основным побуждающим фактором пожертвований в этом случае являются налоговые льготы.
Бюджетные и внебюджетные источники имеют одну природу — налоговые отчисления (в первом случае - уплаченные, во втором случае - неуплаченные).
В ряде городов есть долгострои, принадлежащие предприятиям или муниципалитетам, которые образовались в связи с затянувшимся экономическим кризисом. Стоимость этих незавершенных строений может явиться начальным капиталом для раскручивания ипотечной программы в любом регионе и служить источником кредитного финансирования
Выгодно ли использовать бюджетные или внебюджетные источники в условиях тотального дефицита денежных средств? Экономическая логика отвечает "да". Практика ипотечного кредитования свидетельствует о том, что на 1 рубль кредита Покупатель может вкладывать в реальный сектор экономики свои 4 рубля. При этих условиях 1 рубль, выведенный из бюджета (или не дошедший до бюджета) в пользу ипотеки, возвращается в бюджеты всех уровней в удвоенном размере. Этот эффект мультипликации происходит в связи с оживлением реального сектора экономики за счет денежных средств граждан, участвующих в ипотечной программе, а значит, в развитии реального сектора экономики.
Похожие диссертации на Управление процессом ипотечного кредитования в муниципальном образовании
