Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Теоретические основы формирования рынка земли 12
1.1 Сущность рынка земли 12
1.2 Особенности формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения в условиях трансформационной экономики 27
1.3 Исторические подходы и зарубежный опыт формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения 39
Глава II. Формирование и развитие рынка земли 49
2.1 Факторы и условия формирования рынка земли 49
2.2 Развитие первичного рынка земли сельскохозяйственного назначения 60
2.3 Развитие вторичного рынка земли сельскохозяйственного назначения .72
Глава III. Основные направления дальнейшего развития рынка земли сельскохозяйственного назначения 82
3.1 Моделирование ценовых параметров рынка земли сельскохозяйственного назначения 82
3.2 Оценка перспектив развития рынка земли сельскохозяйственного назначения 95
3.3 Организационно-экономический механизм формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения 107
Выводы и предложения 117
Список использованной литературы
- Особенности формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения в условиях трансформационной экономики
- Исторические подходы и зарубежный опыт формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения
- Развитие первичного рынка земли сельскохозяйственного назначения
- Оценка перспектив развития рынка земли сельскохозяйственного назначения
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена ходом становления и развития рынка земли сельскохозяйственного назначения в России. Согласно историческому опыту нашей страны и мировой практике владение землей всегда считалось символом богатства и преуспевания. Земля, как экономический базис любой социальной формации и финансово-кредитной системы, была и остается основным ресурсом для оздоровления экономической ситуации в стране.
Становление рынка земли сельскохозяйственного назначения является частью процесса формирования рыночной экономики, что неизбежно связано с вовлечением земли в экономические отношения. Началом формирования рынка земли послужил отказ государства от монополии на землю, признание частной собственности и проведение операций по переходу земельных прав от одних лиц к другим. Однако успешное формирование, развитие и эффективное функционирование рынка земли сельскохозяйственного назначения зависит от макроэкономических и локальных факторов. Вопросы исчисления земельной ренты, цены земли, предельных объемов земельного оборота тесно взаимосвязаны с условиями экологического состояния окружающей среды, временем года, индексом спроса и предложения, а также с другими недостаточно изученными факторами, требующими дальнейших исследований.
Степень изученности проблемы. Теоретические и практические аспекгы земельных отношений, земельной ренты и оценки земли, а впоследствии и платности землепользования нашли свое отражение в историческом наследии - классических работах А. Смита, А. Тюрго, Д.Рикардо, В. Петти, Д. Андерсона, К. Маркса, А. Маршалла, К. Маккокела, С.Брю, В.И. Ленина, ПА. Столыпина, Н.Г. Чернышевского, А.В. Чаянова и Других.
Научно-теоретические и методологические вопросы рассматриваемой проблемы также были раскрыты в работах В.М. Баутина, М.Л. Бронштейна, И.Н. Буздалова, Р.С. Гайсина, В.А. Добрынина, И. Загайтова, А.С. Иванова, Е.С. Карнауховой, Н.Я. Коваленко, А.Ф. Корнеева, Н.И. Кресниковой, Н.Т.Назаренко, B.C. Немчинова, СИ. Носова, Б.И. Пасхавера, Г.А. Петраневой, А.В.Петрикова, А.Э. Сагайдака, B.C. Семеновича, С.С. Сергеева, Н.Н.Суханова, М.П. Тушканова, В.А. Тяпкина, Н.И. Шагайды и других.
Вместе с тем многие проблемы, в частности связанные с формированием и развитием рынка земли сельскохозяйственного назначения, а также с его государственным регулированием в условиях современной экономики еще не в
полной мере раскрыты, это и определило актуальность темы исследования и его практическую значимость.
Цель и задачи исследования. Целью настоящего диссертационного исследования является раскрытие основ, особенностей и тенденций формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения, выявление факторов и условий, определяющих систему его развития в зоне влияния мегаполиса и разработка на этой основе рекомендаций по дальнейшему развитию рынка земли сельскохозяйственного назначения, ведущему к совершенствованию его механизмов функционирования, обеспечению перераспределения земель сельскохозяйственного назначения к более эффективным производителям сельскохозяйственной продукции.
Для реализации поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи:
- раскрыть, обобщить и уточнить закономерности и особенности
формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения;
систематизировать законодательную базу, регулирующую рынок земли сельскохозяйственного назначения, для оценки степени ее непосредственного влияния на формирование и развитие данного рынка;
обобщить исторические подходы в России и зарубежный опыт рыночных преобразований на земле (Латинской Америки, Китая и бывшего социалистического лагеря стран Восточной Европы);
- выявить основные факторы, условия и особенности, влияющие на
формирование рынка земли сельскохозяйственного назначения в зоне влияния
московского мегаполиса;
проанализировать структуру сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения и выявить их тенденции и закономерности, определить уровень средних цен данных сделок и их влияние на перераспределение земель сельскохозяйственного назначения между классами собственников;
разработать модель расчета ценовых параметров рынка земли
сельскохозяйственного назначения; %
- обосновать рекомендации по снижению трансакционных издержек
функционирования рынка земли сельскохозяйственного назначения;
- уточнить схему организационно-экономического механизма дальнейшего
эффективного развития рынка земли сельскохозяйственного назначения в зоне
влияния мегаполиса.
Объект исследования. Объектом исследования является рынок земли сельскохозяйственного назначения Московской области, а также экономические, социальные и правовые отношения субъектов данного рынка.
Предмет исследования. Предметом исследования являются методология, методы и пути формирования, становления, развития и регулирования рынка земли сельскохозяйственного назначения в современных условиях.
Методология и методы исследования. Теоретической и методологической основой исследования послужили диалектический метод познания экономических категорий, явлений и процессов, общетеоретические и методологические положения, разработанные в трудах отечественных и зарубежных ученых по изучаемой проблеме, в том числе ученых аграриев и разработки научно-исследовательских организаций.
В работе использовались методы обобщения отечественного и зарубежного опыта на основе ретроспективного, сравнительного анализа, а также методы научной абстракции, синтеза, монографический, системного анализа, графический, статистико-экономический, экспертный, экономико-математический и другие.
Источники информации. Информационной базой исследования послужили: нормативно-правовые документы и законодательные акты; разработки научно-исследовательских институтов; материалы органов статистики, в том числе материалы Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации; материалы научно-практических конференций; публикации периодической печати; данные управления архитектуры и градостроительства Московской области; отчеты управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Московской области; данные управления сельского хозяйства Одинцовского района Московской области; данные отдела по землепользованию и природопользованию администрации Одинцовского района Московской области; данные Главного управления федеральной регистрационной службы Московской области, а также справочная отечественная и зарубежная литература и монографические исследования.
Научная новизна исследования заключается в определении перспективных направлений по формированию и развитию рынка земли сельскохозяйственного назначения и совершенствованию его организационно-экономического механизма в условиях мегаполиса. На защиту выносятся полученные автором наиболее существенные результаты диссертации, обладающие научной новизной:
1. Раскрыты закономерности и особенности формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения в период перехода к рыночным отношениям вблизи московского мегаполиса. Сформулировано на основе критического анализа существующей научной базы определение рынка земли,
отражающее возмездность взаимоотношений собственников земельных участков в координации с общественными интересами через систему государственного регулирования. Раскрыты закономерности земельных преобразований зарубежных стран, характеризующиеся наличием крупных землевладельцев и мелкоземельных крестьян.
2. Выявлены основные факторы и условия, определяющие высокий уровень
спроса и цен на земли сельскохозяйственного назначения вблизи московского
мегаполиса, в частности, установлено, что высокий уровень спроса на земли
сельскохозяйственного назначения обусловлен скрытым спросом на земли
иных категорий использования (к примеру, на земли поселений и
промышленности). Выявлен уровень доходности сделок по перепродаже
земель сельскохозяйственного назначения с их выводом из сферы
сельскохозяйственного производства в другие категории использования, что
показывает высокую привлекательность проведения таких операций.
-
Предложено, в целях уменьшения числа крупных землевладельцев Подмосковья и более эффективного использования земель сельскохозяйственного назначения, ввести налог на землю, исчисляемый на основе ее средней рыночной стоимости. Выявлена зависимость удержания завышенного уровня цен в результате монополизации земли сельскохозяйственного назначения московского региона двумя-тремя десятками собственников (частных компаний).
-
Разработана модель расчета ценовых параметров рынка земли сельскохозяйственного назначения, учитывающая ряд факторов, влияющих на величину спроса на земли сельскохозяйственного назначения, и тенденции современного развития институциональной среды Московской области. Выявлены виды трансакционных издержек при оформлении и защите прав граждан на землю при совершении основных видов сделок с земельными участками. Доказано, что действие институциональных ограничений на вывод земель сельскохозяйственного назначения из сферы сельскохозяйственного производства не обеспечивает продекларированную в законах особую их защиту, что приводит к бесконтрольному сокращению площади земель сельскохозяйственного назначения и искажению рыночных цен на земельные участки.
5. Разработана и обоснована схема организационно-экономического механизма
дальнейшего эффективного развития рынка земли сельскохозяйственного
назначения в зоне влияния мегаполиса, учитывающая стратегию социально-
экономического развития территорий Московской области до 2020 года.
Предложены и обоснованы рекомендации по переходу в современных
условиях от регулирования рынка земли сельскохозяйственного назначения
через принцип выделения категории целевого использования земли к обеспечению рационального использования и защите земель сельскохозяйственного назначения от теневого и спонтанного их изъятия из сферы сельскохозяйственного производства через систему зонирования межселенной территории и установление для каждого участка земли сельскохозяйственного назначения соответствующего перечня видов разрешенного использования, исходя из долгосрочного плана развития устойчивых систем расселения Московской области.
Практическая значимость исследования. Практическая значимость данного диссертационного исследования заключается в том, что полученные теоретические и методические разработки, выводы и практические рекомендации по раскрытию основ, особенностей и тенденций формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения в зоне влияния мегаполиса могут быть использованы сельскохозяйственными организациями и предприятиями, Министерством сельского хозяйства Московской области, территориальными объединениями регулирования землепользования, департаментами земельных ресурсов, администрациями районов и управлениями сельского хозяйства для обеспечения научной и методической основы цивилизованного вовлечения земли в оборот при новых экономических условиях, дальнейшего развития и регулирования рынка земель сельскохозяйственного назначения, определения эффективного использования земельных ресурсов в сельском хозяйстве, а также в подготовке теоретических курсов для преподавания при изучении вопросов рынка земли, использования земельных ресурсов и преобразования земельно-'аграрных отношений.
Апробация результатов исследования. Основные результаты исследования докладывались и обсуждались на научно-практических конференциях: «Вклады молодых ученых в развитие аграрной науки XXI века» (г. Рязань, 2004 г.); «Социальные экономические проблемы села в послереформенный период» (г. Николаев, Республика Украина, 2004 г.); «Экономика АПК: проблемы и решения» (г. Москва, 2005 г.); «Молодые ученые - аграрной науки» (г. Москва, 2005 г.); «Приоритетный национальный проект «Развития АПК» - новые возможности для молодых ученых» (г. Москва, 2006 г.); «Международная научная конференция, посвященная 120-летию академика Н.И. Вавилова» (г. Москва, 2007 г.); «Агротехнологии XXI века» (г. Москва, 2008 г.). Основные положения и выводы по результатам исследования изложены в 13 научных публикациях, общим объемом 2,9 печатных листа.
Объем и структура диссертационной работы. Поставленная цель и задачи диссертационного исследования определили структуру работы, которая
Особенности формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения в условиях трансформационной экономики
Исследование сущности рынка земли предопределяет необходимость выявления особенностей земли как специфического фактора производства, а также рассмотрения вопросов ценообразования и рентообразования, факторов спроса и предложения земли как основы формирования и функционирования земельного рынка.
Земля, в отличии от других факторов производства, имеет ряд отличительных особенностей. Во-первых, земля имеет неограниченный срок службы и не воспроизводится по желанию. Во-вторых, предложение земли на рынке факторов производства неэластично, что определяется ее строго фиксированным количеством. В-третьих, по своему происхождению она природный фактор, а не продукт человеческого труда. В-четвертых, земля не поддается перемещению, свободному переводу из одной отрасли производства в другую, с одного предприятия на другое и она недвижима. В-пятых, земля, используемая в сельском хозяйстве, при рациональной эксплуатации не только не изнашивается, но и улучшает продуктивность. В-шестых, земля в сельском хозяйстве является и предметом, и средством труда.
Из теории вопроса о земельной ренте мы видим, что в выделении земли, как особого фактора производства, научная заслуга принадлежит физиократам. Именно они считали землю единственным производственным ресурсом [58, С. 117].
Основы теории земельной ренты разработаны английскими классиками А. Смитом и Д. Рикардо в конце XVIII - начале XIX вв. [135, 128, 155]. Вычленение этой категории означало признание объективных экономических законов в земледелии и распространении их на собственников земли. У Д. Рикардо, разъяснившего наиболее точно законы этой категории, рента определяется как особый доход, поступающий собственнику земли при распределении общественного продукта [128, С.187].
Неоклассическая теория рассматривает рентные доходы, прежде всего как доходы по поводу землевладения и землепользования. Следовательно, рента есть форма, в которой земельная собственность реализует себя экономически и приносит доход.
Что касается дифференциальной земельной ренты, то эта проблема исследуется различными теоретическими школами. При этом, расходясь концептуально в подходах, экономисты едины и подчеркивают неоднородность качества земельных участков. Это означает, что производительность земли, как фактора производства, может быть различной в зависимости от плодородия, а также местоположения (например, ввиду близости к рынку сбыта сельскохозяйственной продукции) или других обстоятельств. Значит те, кто эксплуатирует лучшие земли, несут меньшие издержки и в результате имеют после реализации продукции некий излишек, называемый дифференциальным (разностным) доходом. При передаче собственнику земли данный доход принимает форму дифференциальной ренты.
Худшие земли также приносят доход тем, кто ими владеет. Абсолютная рента - это та часть дохода предпринимателя, землепользователя, которую он отдает в виде арендной платы собственнику земли. Согласно концепции К. Маркса, в создании прибыли участвует лишь труд наемных работников, поскольку прибыль, созданная в сельском хозяйстве, выше средней прибыли [89, С.205]. Избыток этот является источником абсолютной ренты.
Собственно, рента как экономическая категория, означает не просто доход от фактора производства, это доход от какого-либо фактора производства, предложение которого неэластично, таково определение ренты неоклассической школы. Следуя указанной логике рентой называется доход, получаемый не только от сельскохозяйственной земли, но и от любого ресурса, предложение которого неэластично.
Принцип установления ренты, как уравновешивающей цены таков же, что и в случае использования других факторов производства — труда, капитала, предпринимательства. Но уникальные условия предложения земли - это ее фиксированное количество, отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли.
Поскольку земля используется как в сельскохозяйственных, так и несельскохозяйственных целях, это обусловливает существование двух видов спроса: Dcx — сельскохозяйственный спрос, DHCX — несельскохозяйственный спрос. Совокупный спрос на землю DL будет представлять собой сумму двух указанных видов:
Кривые сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса на землю имеют отрицательный наклон вследствие действия закона убывающей продуктивности земли, но различаются эластичностью. Так, кривая несельскохозяйственного спроса DHCX будет более эластичной, поскольку даже незначительное снижение цены вызовет заметный рост объема спроса на землю. Кривая сельскохозяйственного спроса Dcx неэластична: люди не могут жить без пищи, поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного изменения цен. Это значит, что в результате увеличения предложения продовольствия вероятно снижение цен на него и, наоборот, даже незначительное сокращение объемов предложения может вызвать рост цен на продовольствие.
На рис. 1а точка Е образуется пересечением кривой спроса и предложения на землю и является уровнем арендной платы или земельной ренты, который уравнивает спрос и предложение земельных участков.
При покупке земли покупатель земельного участка стремится приобрести участок ради постоянного дохода, который приносит земля. То есть покупается право на получение регулярного дохода в течение неопределенного времени. Все, что приносит доход, в экономической теории рассматривается как капитал. Владелец денег, имея определенную сумму, может положить ее в банк и получать доход в виде процента. Но он может потратить эти деньги и на покупку земельного участка. Следовательно, цена земли — это дисконтированная стоимость.
Исторические подходы и зарубежный опыт формирования рынка земли сельскохозяйственного назначения
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации состав земельных ресурсов делится на категории согласно их целевому использованию. По данным Фонда имущества Московской области общая площадь столичного региона составляет 4 млн. 579,9 тыс. га (100%). Из этого количества на леса приходится 1 млн. 867,5 тыс. га (40,8%), на земли промышленности, энергетики, транспорта и оборонного назначения - 270 тыс. га. (5,9%), на земли запаса - 132,2 тыс. га (2,9%), на особо охраняемые территории — 65,1 тыс. га (1,4%). Вместе с тем, земельный рынок Московской области формируется в основном из двух категорий — земель сельскохозяйственного назначения (1 млн. 743,8 тыс. га - 38,1%) и земель поселений (501,3 тыс. га- 10,9%).
На территории Московской области проживает 15,7 млн. человек (10,6% населения РФ). По уровню урбанизации Московская область превосходит все области Российской Федерации. Доля городского населения составляет 79,4%. При средней плотности населения 320 человек на 1 кв. км на одного жителя (с г. Москва) приходится 0,30 га территории, в т.ч. около 0,07 га пашни, что в 10 раз меньше, чем на одного жителя в среднем по Центральному федеральному округу России.
Сложившиеся в области формы хозяйствования и расселения обуславливают в центральных районах отсутствие или незначительность фонда перераспределения земель, в связи с чем не всегда представляется возможность полностью удовлетворить потребность даже сельских жителей в расширении приусадебных участков и индивидуальном жилищном строительстве. Среднерайонная земельная доля для бесплатной передачи в собственность работникам реорганизуемых сельскохозяйственных предприятий составляла от 0,44 до 1 га в 50-ти километровой зоне от г. Москвы до 5-6 га в отдаленных районах Московской области.
Структура земельного фонда области по отдельным административным районам значительно различается. Так, доля земель сельскохозяйственного назначения колеблется от 14,5% в Балашихинском районе до 80,8% в Серебряно-Прудском (таблица 2.1).
В целом по области удельный вес земель сельскохозяйственного назначения увеличивается от ее центра к периферии. Причем в пригородных районах земли сельскохозяйственных предприятий составляют до 30-50% всего земельного фонда. В этой зоне довольно высок удельный вес населенных пунктов и лесов рекреационного назначения. В радиусе 50-70 км от Москвы удельный вес земель сельскохозяйственных предприятий увеличивается до 50-60% общей площади земельного фонда.
На крайнем западе и к юго-востоку от Москвы (рис. 5) удельный вес сельскохозяйственных предприятий достигает 60-70%, а на самом крайнем юге Московской области превышает 70%. Удельный вес земель, занятых промышленностью, населенными пунктами также резко различается и колеблется от 6 до 48%.
Анализ тенденций и изменений структуры земельного фонда области показывает, что за период с 1991 по 2006 гг. доля земель сельскохозяйственного назначения уменьшилась на 5,9% за счет роста земель поселений. Кроме того, в процессе реорганизации сельскохозяйственных предприятий, часть земель передана в фонд перераспределения.
Как отмечалось во введении, объектом исследований является рынок земли сельскохозяйственного назначения Московской области. Для детального исследования нами были выделены три района Московской области: Одинцовский (базовый), Воскресенский и Шаховской.
Выбор этих районов предопределил их принципиальное различие по ряду показателей. Первый показатель - местоположение (удаленность) относительно московского мегаполиса, который, в свою очередь, оказывает большое влияние на величину спроса на земли различного целевого использования. Второй показатель - существенное различие показателей удельного веса земель сельскохозяйственного назначения в структуре общих земельных фондов этих районов. Показатели процентного соотношения земель сельскохозяйственного назначения к общему земельному фонду выбранных районов попадают в следующие диапазоны: Одинцовский район 20-30%, Воскресенский 40-50% и Шаховской 50-60% (табл. 2.1).
Подробней мы рассматриваем показатели Одинцовского района, как базового. В таблице 2.2 показан детальный анализ земельного фонда Одинцовского района. Особенности земельных ресурсов и соотношение различных категорий земель обусловлено, прежде всего, территориальным расположением района. Одинцовский район расположен на западе Московской области (рис. 5) в границах лесопаркового пояса Москвы, это определяет наибольшую долю (45,8%) лесного фонда в его составе, что составляет 57903 га (табл. 2.2).
Анализ таблицы 2.2 показывает, что земли сельскохозяйственного назначения занимают 30400 га (23,9%) от общей площади земельного фонда. Это свидетельствует о низкой развитости сельскохозяйственного производства относительно других анализируемых районов. Земли населенных пунктов занимают 12698 га, что составляет 10,1% от общего земельного фонда района. На этих землях находятся 244 населенных пункта. Численность населения района по уточненным итогам Всероссийской переписи населения 2002 года составляет 286, 6 тыс. человек, из которых 99,3 тыс. человек проживают в сельской местности. Городское население
Развитие первичного рынка земли сельскохозяйственного назначения
Поправочный коэффициент устойчивых систем расселения (Куср), берется в соответствии со схемой территориального планирования Московской области — основные положения градостроительного развития, одобренной Постановлением Правительства Московской области от 13 октября 2005 года №739/41. Данная схема разработана в соответствии с Законом Московской области «Об областной целевой программе «Разработка Генерального плана развития Московской области на период до 2020 года».
Трансформация сложившейся радиальной (центростремительной) агломерационной структуры расселения в устойчивые системы расселения опирается на позитивную часть тенденций предыдущих этапов развития области, естественные особенности пространственной и функциональной организации территории, природное и историко-культурное наследие, своеобразие городов, поселков, сел и деревень, планируемые пространственные преобразования.
Устойчивые системы расселения Московской области формируются по доминирующим признакам функционального освоения и пространственной организации с целью реализации перспективных пространственных преобразований в Московской области. Эти преобразования ориентированы на ускоренное развитие срединной и периферийной частей Московской области и усиление кольцевых и хордовых трудовых, социально-культурных и рекреационных связей жителей области.
Это позволит в перспективе "купировать" центростремительные тенденции в развитии Московской области и перейти к мероприятиям, направленным на восстановление ландшафтов и улучшение экологической ситуации в центральной части Московской области, реконструкцию и развитие (увеличение мощностей) инженерной и транспортной инфраструктур.
В сочетании с укрупненным функциональным зонированием территории Московской области, закрепленным в утвержденных основных направлениях устойчивого градостроительного развития Московской области, перспективная планировочная организация Московской области, основанная на функционально-пространственном зонировании территории и формировании устойчивых систем расселения, позволяет определить для них главные направления структурной реорганизации, преобладающее функциональное назначение, преобладающие типы застройки и средовые характеристики, а также в соответствии с ними основные макропараметры регулирования градостроительной деятельности областного уровня (приложение 4). На основе планируемого структурно-функционального зонирования территории Московской области - устойчивых систем расселения создана карта устойчивых систем расселения Московской области (приложение 5) и карта доминирующих признаков функционального освоения и пространственной организации Московской области (приложение 6).
Номер зоны Доминирующихпризнаков функциональногоосвоения ипространственнойорганизации Название зоны устойчивойсистемы расселения Название районоввходящих в зонуустойчивой системырасселения Значение поправочного коэффициента Рекреационно-городская Балашихинско-Люберецкая,Троицкая,Истринско-Звенигородская,Клинская,Видновско-Подольско-Раменская,Орехово-Зуевская,Коломенская,Чеховская,Серпухово-Каширская Люберецкий, Воскресенский, Подольский, Каширский, Балашихинский, Ленинский, Солнечногорский, Истринский, Клинский, Рузкий, Орехово-Зуевский, Раменский, Серпуховской, Ступинский, Павлово-Посадский, Чеховский, Озерский, Егорьевский, Домодедовский, 8,75 2 3 4 Яхромская, Наро-Фоминская, Волоколамско- Серебряно-Прудский, Шаховской, Сергиево-Посадский, Дмитровский, Наро-Фоминский, 3 Рекреационно-аграрная Можайская,Сергиево-Посадская,Заокско-Мещерская Шатурский,Талдомский,Лотошинский,Волоколамский,Можайский,Коломенский,Луховицкий, Зарайский 1,68
Поправочный коэффициент Ксп берется согласно специализации сельскохозяйственного производства района. Специализация сельскохозяйственного производства районов основана на рациональном размещении сельского хозяйства по природно-экономическим зонам, что является важнейшим условием увеличения и удешевления производства сельскохозяйственной продукции. При этом такое размещение способствует эффективному использованию земельных, материально-денежных и трудовых ресурсов, а также сокращению нерациональных перевозок продукции.
В основе абсолютной величины поправочного коэффициента на специализацию сельскохозяйственного производства лежат расчетные варианты оптимального размещения сельскохозяйственного производства по объектам и использованию ресурсного потенциала сельскохозяйственными организациями Московской области по устойчивым системам расселения до 2020 года (приложения 7, 8, 9).
Долгопрудненско-Химкинско-Красногорская, Мытищинско Пушкинско-Щелковская и Одинцовская зоны имеют городской признак функционального освоения и пространственной организации. В этих зонах сельскохозяйственного производства не будет, согласно схеме территориального планирования Московской области - основных положений градостроительного развития.
В приложении 9 представлены расчеты потенциального производства продукции с учетом стратегии развития Московской области до 2020 года и рекреационных аспектов. Производство продукции в зонах, имеющих рекреационно-городской доминирующий признак функционального освоения и пространственной организации, приравнивается к фактическому производству продукции в этих зонах. Производство продукции в зонах, имеющих рекреационно-аграрный доминирующий признак функционального освоения и пространственной организации, приравнивается к потенциальному производству продукции с учетом стратегии развития до 2020 года.
Расчет рыночной цены земли сельскохозяйственного назначения Одинцовского района: Црынзс/хн = 33047 руб./га 0,981 19,83 1,53 = 983592 руб./га Расчет рыночной цены земли сельскохозяйственного назначения Воскресенского района: Црынзс/хн = 29964 руб./га 0,894 8,75 1,18 = 276584 руб./га Расчет рыночной цены земли сельскохозяйственного назначения Шаховского района: Црынзс/хн = 29832 руб./га 1,185 1,68 1,85 = 109870 руб./га
При сравнении расчетных ценовых показателей земель сельскохозяйственного назначения трех исследуемых районов с их фактическими ценами, приведенными во второй главе настоящей диссертации при анализе сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, цены из единиц измерения руб./м , переведены в руб./га и доллары США/сотка для более наглядного отображения (табл. 3.5).
Становится очевидным факт того, что рассчитанные рыночные цены земли сельскохозяйственного назначения варьируют в большом диапазоне по сравнению с фактическими ценовыми показателями. А именно, цены фактические сильно отличаются от расчетных в большую сторону в зависимости от района.
Такое большое расхождение ценовых показателей объясняется тем, что в настоящее время на рынке земли сельскохозяйственного назначения существует проблема недостаточного осуществления правового регулирования со стороны законодательства и других действующих институтов механизма использования сельскохозяйственных угодий. В результате рыночные цены на земли сельскохозяйственного назначения сильно искажены под воздействием рыночной информации о сделках с землями сельскохозяйственного назначения, которые перепродаются с выводом их из сферы сельскохозяйственного производства.
В итоге все земли сельскохозяйственного назначения Московской области, в настоящее время позиционируются на рынке в ценовом диапазоне, как земли любой другой категории использования (к примеру, как земли поселений и промышленности).
Для отображения данной проблемы рынка земли сельскохозяйственного назначения, на котором земли продаются с дальнейшим их выводом из сферы сельскохозяйственного производства в другие категории использования, предлагаем в расчетах ввести коэффициент трансформации (Ктр). При расчете цены земли сельскохозяйственного назначения поправочный коэффициент трансформации (перевода земли из одной категории в другую) будет учитывать перепродажу земли сельскохозяйственного назначения с дальнейшим ее выводом из сферы сельскохозяйственного производства.
Оценка перспектив развития рынка земли сельскохозяйственного назначения
На материалах постановлений правительства Московской области о покупках и продажах показана доходность сделок по перепродаже земель сельскохозяйственного назначения с выводом их из сферы сельскохозяйственного производства в другие категории использования, чаще всего в категорию земель «Земли поселений» (табл. 3.9).
Данные таблицы 3.9 демонстрируют привлекательность операций по перепродаже земель сельскохозяйственного назначения с выводом их из сферы сельскохозяйственного производства. А проведенное исследование законодательной базы показывает всевозможные противоречия и лазейки.
Выше перечисленные причины раскрывают нам основу существования проблемы высоких цен на земли сельскохозяйственного назначения. Исследование существующей практики показало, что принцип выделения категорий земель, сложившийся в условиях централизованной экономики, находится в противоречии с новым подходом современного Земельного кодекса РФ. Такой принцип классификации земель в современных условиях не обеспечивает защиту и рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения.
Решением выше перечисленных проблем развития и функционирования рынка земли сельскохозяйственного назначения послужит проведение зонирования межселенной территории и установление для каждого участка земли сельскохозяйственного назначения соответственного перечня видов разрешенного использования, исходя из долгосрочного плана социально-экономического развития территории Московской области.
Это также позволит специфицировать права собственников участка земель сельскохозяйственного назначения в отношении организации ими разрешенных видов деятельности. Необходимо отметить отдельно, что переход от разделения земель на категории к зонированию территорий и установлению перечня видов разрешенного использования для каждого участка земли сельскохозяйственного назначения позволит сделать рынок земли сельскохозяйственного назначения прозрачным и позволит уйти от ситуаций, в которых принятие «нужных» решений в отношении разрешенных видов использования находится во власти чиновников.
Считаем, что зонирование межселенной территории обеспечит: планирование перспектив развития цивилизованного рынка земель сельскохозяйственного назначения; образование новых и упорядочение существующих объектов рыночного оборота; обоснование перераспределения земель по формам собственности и субъектам прав на землю; установление границ территорий и объектов с особыми режимами использования; внутрихозяйственную организацию территории землевладельцев; подготовку землеустроительной документации, необходимой для принятия администрацией решений по рациональному управлению земельными ресурсами, а также для осуществления рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения и государственной регистрации прав на земельные участки.
Рекомендуем при проведении зонирования межселенной территории, соблюдение следующих принципов: учет интересов существующих землевладельцев; создание равных организационно-территориальных условий для всех хозяйствующих субъектов; учет пригодности земель сельскохозяйственного назначения для предусмотренных видов разрешенного целевого использования; сохранение и бережное использование земельных ресурсов и природных ландшафтов (обеспечение приоритета экологических требований над экономическими интересами при намечаемом использовании земель сельскохозяйственного назначения); обеспечение при формировании земельных участков их компактности, оптимальности по площади, удобного доступа к ним; гласность в проведении и реализации проектов территориального планирования.
Для земель сельскохозяйственного назначения, которые являются основной частью земель межселенной территории Московской области, рекомендуем разработать схемы землеустройства территории соответствующих уровней: общей территории области, районов, землевладельцев (плательщиков), полей и непосредственно самих отдельных земельных участков.
Организацию использования землевладельцами своих участков для ведения сельскохозяйственного производства, на наш взгляд, возможно осуществить на основе внутрихозяйственного зонирования территории района. В современных условиях организацию зонирования территорий хозяйств района необходимо осуществлять с учетом внедрения адаптивно-ландшафтной системы.
Для осуществления задачи внутрихозяйственного зонирования территорий, рекомендуем, на первом этапе, за счет средств муниципального бюджета района провести разработку проектных предложений по эколого-ландшафтному устройству территорий хозяйств, позволяющих создать первоначальный «каркас» и на этой основе установить ограничения (обременения) использования земель сельскохозяйственного назначения и разработать комплекс мероприятий по их охране.
На втором этапе мы предлагаем силами собственников земель или по их заказу, подрядными организациями на базе созданного «каркаса», эколого-ландшафтной организации разработать проекты землеустройства для осуществления сельскохозяйственного производства.
При внутрихозяйственном планировании земель для ведения сельскохозяйственного производства необходимо учесть ряд социально-демографических и других рыночных факторов, определяющих спрос на ту продукцию, которая может быть произведена в непосредственной близости к московскому мегаполису. Учитывая наличие множества коттеджных поселков на территории районов, находящихся в непосредственной близости от Москвы, сельхозтоваропроизводителям необходимо найти свою нишу в продовольственном обеспечении данных рынков, к примеру, обеспечить производство экологически чистых и свежих продуктов. Очевидным является тот факт, что в результате проведения зонирования межселенной территории: бюджет области и вся социально экономическая инфраструктура получит преимущество; будет создана категория земель сельскохозяйственного назначения, защищенная законом проектами (нормативными документами) развития территории, согласно которым может быть осуществлен определенный перечень видов разрешенного использования данных земельных участков сельскохозяйственного назначения; в процессе купли-продажи, покупатель — будущий землевладелец сможет получать информацию о будущей судьбе участка в соответствии с долгосрочным планом развития территории, что сделает рынок земель сельскохозяйственного назначения более функциональным.
