Содержание к диссертации
Введение 3
Глава 1. Теоретические основы функционирования рынка земель и арендных отношений в области сельскохозяйственного землепользования 9
1.1. Теоретические положения формирования арендных отношений 9
1.2. Земельная собственность и аренда земли 21
1.3. Классификация аренды земель сельскохозяйственного назначения 25
1.4. Опыт развития аренды земель в дореволюционной России и странах с развитой рыночной экономикой 38
Глава 2. Анализ практики и методические аспекты формирования рынка аренды земель в регионах Центрального федерального округа (ЦФО) 51
2.1. Характеристика экономического развития регионов 51
2.2. Использование земельных ресурсов 59
2.3. Рынок аренды земель сельскохозяйственного назначения 75
2.4. Методические подходы к разработке прогноза объемов арендных платежей 94
Глава 3. Перспективы развития рынка аренды земель сельскохо зяйственного назначения в ЦФО 117
3.1. Прогноз развития сельского хозяйства и арендных платежей 117
3.2. Экономическая эффективность от аренды земель 126
3.3. Направление развития рынка аренды земель 136
Выводы и предложения 149
Библиографический список 152
Приложения 161
Введение к работе
В результате осуществления в Российской Федерации земельной реформы возросла доля мелкотоварных хозяйств, увеличилось число участников земельных отношений. Расширился спектр правовых действий, совершаемых в отношении земельных участков. Появилась настоятельная необходимость теоретического и практического решения проблем, связанных с новыми земельными отношениями: по формам собственности и хозяйствования, рынка земли, аренды, цены земли, платы за землю, залога земли и т.д. В современных условиях возникли новые проблемы в системе управления земельными ресурсами: разграничение федеральной, собственности субъекта РФ и муниципальной собственности, аккумулирование средств от продажи и аренды земли по субъектам РФ, контроль за рациональным использованием и охраной земельных ресурсов. В результате существенно возрастает значение регулирования земельных отношений.
На этапе перехода к рынку экономической формой реализации собственности на землю является товарно-денежная. Принцип платности в этих условиях должен охватывать всю систему земельных отношений и определяться законами рыночной экономики.
В ходе первого этапа земельной реформы произошел передел земли по уравнительному принципу, вслед за которым начинается реализация второго этапа - формирование полноценного рынка земли.
Рынок аренды земель, при его цивилизованной организации, является весьма надежным и гибким механизмом согласования интересов собственников, владельцев и пользователей земельных участков. Он является частью системы земельных отношений, регулируемых правом собственности (владение, пользование, распоряжение), возможностью передачи этого права (в результате продажи, аренды, залога, мены и т.д.), конкуренцией (свободный выбор участ ка) и свободно складывающейся ценой на землю. При использовании перечисленных регуляторов должна быть задействована законодательно установленная совокупность условий, привилегий, ограничений, разработанная на базе экономического механизма и соблюдающая интересы всех сторон, участвующих в этом процессе.
Для существования земельного рынка нужны два минимально необходимых условия: любой участок земли может получить рано или поздно нового собственника или арендатора и у каждого участка должна быть своя цена продажи или аренды. В идеале рынок аренды земель должен создавать и поддерживать отношение к земле как к особой ценности, побуждать к максимально продуктивному ее использованию с учетом воспроизводства плодородия, создавать механизмы перехода земли к тому, кто способен более эффективно ею распоряжаться.
Актуальность темы исследования. В составе структуры сделок на земельном рынке России аренда государственных и муниципальных земель занимает почти 90,0%, из которых 96,5% приходится на аренду сельскохозяйственных земель. В настоящее время 70 тыс. сельских арендаторов взяли в аренду 125 млн. га земель, или 56,5% всех имеющихся в стране сельскохозяйственных угодий. Исходя из этого, исследование общих процессов аренды земель сельскохозяйственен) назначения, занимающих наибольшие площади, имеет приоритетное значение. Особенно важно выявить региональные особенности аренды сельскохозяйственных земель, включающие структуру аренды, уровень арендной платы, ее виды и формы, динамику арендных платежей и т.д. Решение проблемы требует установленя зависимости уровня социально-экономического развития регионов (через систему макроэкономических платежей) и уровня развития земельных рынков (через систему земельных платежей), что позволит прогнозировать процессы пополнения региональных бюджетов за счет арендных платежей. Все вышеизложенное предопределило выбор темы, цели и задачи данного исследования, его важность и значение.
Состояние изученности проблемы. По вопросам развития рынка земель, включая рынок сельскохозяйственных земель, и арендных отношений в последние годы опубликовано большое число научных работ. К значительным относятся исследования, проведенные учеными: Беленьким В.Р., Буздаловым И.П., Варламовым А.А., Волковым С.Н., Горемыкиным В.А., Комовым Н.В., Крылатых Э.Н., Лойко П.Ф., Милосердовым В.В., Прорвичем В.А., Строковой О.Г., Шмелевым Г.И. и др. По проблемам социально-экономического развития России и ее регионов, формирования региональных агропромышленных комплексов: Афиногеновой А.А., Вашановым В.А., Гранбергом А.Г., Лекси-ным В.Н., Орешиным В.П., Штульбергом Б.М. и др. Результаты исследований этих авторов были использованы в данной работе.
Однако, практически нет работ, специально посвященных проблемам экономического регулирования рынка земель и особенно рынка аренды земель сельскохозяйственного назначения на уровне федерального округа и региона. Ввиду недостаточного опыта становления рынка аренды сельскохозяйственных земель в России и ее регионах, представляется целесообразным проведение анализа соответствующей практики в странах с развитой рыночной экономикой.
Таким образом, проблема развития рынка аренды земель сельскохозяйственного назначения, которая является темой данного исследования, не получила своей широкой разработки и освещения в специальной литературе. Недостаточное внимание к исследованию вопросов совершенствования рынка сельскохозяйственных земель на уровне крупного федерального округа требует дальнейшего их изучения и теоретического обоснования.
Цель и задачи исследования. Целью данной работы является разработка теоретических, методических и организационных основ развития арендных отношений в области экономики землепользования. Для достижения поставленной цели определены и подлежат решению следующие задачи:
• исследование теоретических основ рынка земли и земельных арендных отношений (сущность, структура, классификация);
• обобщение опыта развития аренды земель России и стран с развитой рыночной экономикой;
• оценка современного состояния развития землепользования и земельного рынка в регионах ЦФО;
• определение объемов арендных платежей за земли сельскохозяйственного назначения на перспективу по субъектам ЦФО;
•обоснование направлений развития и совершенствования рынка аренды земель сельскохозяйственного назначения.
Предметом исследования являются тенденции и закономерности формирования рынка аренды земель сельскохозяйственного назначения в условиях земельной реформы современной России.
Объектом исследования являются земли сельскохозяйственного назначения регионов ЦФО, используемые субъектами земельных отношений на праве аренды.
Теоретическая и методологическая основа иследования. Теоретическую базу исследования составили труды ведущих отечественных и зарубежных ученых и специалистов, федеральные законы, указы Президента РФ и постановления Правительства РФ, нормативные правовые и методические документы федеральных органов исполнительной власти по вопросам аренды земли, земельных отношений и формирования земельных рынков.
Решение поставленных задач и анализ фактического материала в работе осуществлялись с использованием диалектического и системного подходов, методов научного познания, а также использо валась теория и методы экспертных оценок современных компьютерных технологий.
Информационной базой исследования послужили статистические и аналитические материалы Госкомстата СССР, Госкомстата России, Госкомзема России, Росземкадастра, Минэкономики России. Минэкономразвития России, Минимущества России, СОПС Минэкономразвития России и РАН и другие официальные документы.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
• уточнение принципов и классификации аренды земель сельскохозяйственного назначения;
• выявление особенностей современного землепользования в регионах округа;
• исследование тенденций развития сделок аренды на земельном рынке в регионах ЦФО;
• обоснование зависимости между макроэкономическими показателями социально-экономического развития регионов и уровнем развития земельных рынков;
• разработка методических подходов по прогнозу земельных платежей и арендной платы, расчет на их основе объемов платежей за земли сельскохозяйственного назначения на перспективу по регионам ЦФО;
• определение бюджетной эффективности аренды земель сельскохозяйственного назначения в областях и округе в целом;
• обоснование предложений по совершенствованию развития рынка аренды земель сельскохозяйственного назначения.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что ее результаты позволят обосновать направления совершенствования и развития рынка аренды земель сельскохозяйственного назначения в регионах ЦФО. В теоретическом плане заслуживают внимания исследования, связанные с земельной собственностью и арендой земли, предложения по классификации аренды сельскохозяйственных земель, выявления зависимости между уровнями социально-экономического развития и земельными рынками регионов. Практическая значимость исследования заключается в результатах оценки итогов землепользования за многолетний период, а также в обосновании прогнозов объемов земельных платежей и предложений по совершенствованию и развитию рынка аренды сельскохозяйственных земель.
Предлагаемые разработки могут быть использованы в органах законодательной и исполнительной власти ЦФО, в проектных организациях при разработке схем землеустройства регионов, а также найти применение в учебном процессе при подготовке студентов экономических, в том числе землеустроительных специальностей ВУЗов.
Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертационного исследования докладывались на конференциях Государственного университета по землеустройству. Результаты исследования нашли практическое применение в Институте социально-экономического развития ЦФО, районах Московской области.
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 7 работ (научные статьи и доклады) общим объемом 2,9 п. л.
Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка (112 наименований), 8 приложений. Работа изложена на 174 страницах (основной текст - 153) содержит 26 таблиц, 18 рисунков.
