Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Исследование состояния вопроса 9
1.1 Экономическая сущность жилья как объект рыночной экономики 9
1.2 Опыт государственного регулирования и поддержки жилищного строительства в развитых странах рыночной экономики 26
1.3 Основные факторы повышения эффективности управления жилищной сферой 49
Глава II. Анализ действующей системы управления жилищной сферой 76
2.1 Отечественный опыт управления жилищным строительством и жилищным фондом 76
2.2 Анализ развития жилищного строительства на этапе рыночной экономики 87
2.3 Методические основы управления воспроизводством основных жилищных фондов 102
Глава Ш. Организационно-экономические методы регулирования жилищной сферы 115
3.1 Экономико-математическая модель оптимизации инвестиционных потоков на рынке жилья 115
3.2 Развитие системы стройсбережений как способа аккумуляции инвестиционных ресурсов 129
3.3 Оценка эффективности организации маркетинговой деятельности на муниципальном фонде жилищного
строительства. 137
Заключение 148
Список использованной литературы 151
Приложения 163
- Экономическая сущность жилья как объект рыночной экономики
- Опыт государственного регулирования и поддержки жилищного строительства в развитых странах рыночной экономики
- Отечественный опыт управления жилищным строительством и жилищным фондом
- Экономико-математическая модель оптимизации инвестиционных потоков на рынке жилья
Введение к работе
За последнее десятилетие в недрах Российской Федерации произошли крупные преобразования. Большие преобразования происходят в целом во всем жилищно-коммунальном хозяйстве, в связи с переходом этой отрасли на рыночные отношения. Принят ряд законодательных актов и нормативных документов (положений) по развитию рынка жилья в стране, которые касаются как федерального, так и муниципального и регионального жилого фонда.
В развитие этих руководящих материалов в стране приступили к разработке научных исследований, которые способствовали бы к быстрой адаптации этой отрасли народного хозяйства к условиям рыночной экономики. Наиболее существенный вклад в эту отрасль внесли ученые: Авдеев В.Н., Бу-зырев В.В., Заренков В.А., Зубарев А.А., Идрисов А.Б., Карасев А.В., Новожилов В .В., Панибратов Ю.П., Панкратов Е.П., Смирнов Е.Б., Степанов И.С., Рекитар Я.А., Чекалин B.C., Чернышев А.Н. и др.
Но, учитывая что проблемы перехода жилищной сферы к рыночным условиям только что начались, то данная работа является почти что пионерной. В ней рассмотрены, обобщены исследования только те вопросы, которые не нашли отражения в других научных работах.
Решение жилищной проблемы является сегодня важнейшим стратегическим направлением в стабилизации экономики и развитии социальной среды. Политика государства в этой области развивается по двум направлениям: обеспечение бесплатным «социальным» жильем наименее защищенных слоев населения и предоставление возможности остальным гражданам приобрести жилье на условиях льготного кредитования. Поэтому, в современных условиях выработка теоретических и методологических позиций по развитию жилищной сферы в отечественной практике является одним из приоритетных направлений государственной и региональной (муниципальной) политики.
Под жилищной сферой, по мнению автора, следует понимать все субъекты, входящие в ее состав и обеспечивающие строительство нового жилья, поддержание и восстановление уже эксплуатируемого жилого фонда и удовлетворяющие как биологические, так и социальные потребности определенной части слоев населения с учетом их получаемых доходов и всей необходимой инфраструктурой.
Учитывая, что это обширный круг данных проблем, в диссертации рассмотрены только те из них, которые являются наименее разработанными в науке, особенно для Крайнего Севера, каким является Норильск. Тем более это первая попытка разработать для этого региона подобную работу.
И не случайно Министерство промышленности, науки и технологии РФ и Министерство образования РФ включил эту сферу в паспорт научных разработок специальностей ВАК.
Целью диссертационной работы является разработка методических основ по формированию новых форм управления в жилищной сфере и их внедрение в практику работы этих организаций, направленные на обеспечение перехода их к стабильно-функционирующей системе народного хозяйства в условиях рыночной экономики.
Для достижения поставленной цели в работе решены следующие задачи. исследовано состояние жилищного строительства и жилищного фонда; рассмотрен опыт государственного регулирования и поддержки жилищного строительства в Российской Федерации и в зарубежных странах; определены факторы повышения эффективности управления жилищным строительством и жилищным фондом; разработаны методические основы управления воспроизводством основных жилищных фондов; разработаны основные направления управления инвестиционной деятельностью в жилищной сфере; разработаны организационно-экономические методы регулирования жилищного строительства; выявлены основные факторы повышения эффективности управления на основе маркетинговой деятельности и разработаны организационно-экономические методы государственного регулирования жилищным строительством, как неотъемлемые структурные подразделения жилищной сферы, обеспечивающие воспроизводство и поддержание основных фондов.
Объектом исследования являются организационно-экономические отношения субъектов жилищной сферы на муниципальном уровне.
Предметом исследования являются методы управления, обеспечивающие нормальное функционирование и развитие жилищной сферы применительно к условиям Крайнего Севера.
Основными элементами научной новизны диссертационной работы является: - обоснование социально-экономической сущности жилья для определенных слоев населения и его специфические особенности как объекта рыночной экономики, применяя теорию принципа полезности с учетом действия механизма спроса и предложения на рынке; предложение сегментации рынка по типам жилья, позволяющая подобрать его тип с учетом финансовых возможностей; выявление и разработка факторов, определяющие муниципальные особенности жилья и схему взаимодействия его субъектов; сформулирование особенностей и задач федеральных, муниципальных и региональных органов власти по реализации жилищной политики; уточнение и расширение основных факторов повышения эффективности всех субъектов жилищной сферы, что позволяет на практике формировать целостную систему управления, создать организационно- экономическое единство и выработать механизм управления эффективного взаимодействия всех участников этой сферы; разработка структуры и принципов работы аппарата управления, обслуживающего жилищную сферу, базирующегося на механизме взаимодействия разнопрофильных предприятий этой сферы, отвечающие достижению конечных результатов и обеспечивающие конкурентоспособность всей системы в условиях рыночной экономики. На защиту выносятся: методические основы совершенствования управления воспроизводством основных жилищных фондов; экономико-математическая модель оптимизации инвестиционных потоков на региональном (муниципальном) рынке жилья; механизм функционирования и рекомендации (положения) по развитию системы стройсбережений как способ аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищной сфере; методика комплексной оценки эффективности организации маркетинговой деятельности и этапы их развития в сфере жилищного хозяйства. Теоретической и методической основой диссертации явились труды ученых и специалистов как отечественных, так и зарубежных стран с развитой рыночной экономикой.
В работе лично автором собраны, обобщены и проанализированы статистические материалы по Российской Федерации и данные предприятий жилищной сферы.
Достоверность и обоснованность диссертационной работы определяется тем, что в ней широко применены математический и экономико-статистический аппарат.
Практическая значимость работы подтверждена справками о внедрении результатов исследования.
По теме диссертации опубликованы 5 работ, общим объемом 14,56
Работа состоит из введения, 3-х глав, заключения, списка литературы и приложений.
Экономическая сущность жилья как объект рыночной экономики
Основными элементами механизма рыночной экономики являются: спрос, предложение и цена. В данном разделе эти три основные категории рассматриваются применительно к строительству жилья и жилищной сферы.
Рыночный вопрос формируется на основе решений, принимаемых множеством отдельных лиц, которые руководствуются своими потребностями и финансовыми ресурсами. Но для того, чтобы распределить свои средства между разнообразными потребностями, необходимо иметь какую-то общую основу для их сопоставления. В качестве такой основы в конце XIX века экономисты приняли полезность. Термин «полезность» был введен английским философом И. Бентамом. «Под принципом пользы, - писал он, - понимается тот принцип, который одобряет или не одобряет какое бы то ни было действие, смотря по тому имеет ли оно (как нам кажется) стремление увеличить или уменьшить счастье той стороны, об интересе которой идет речь, или, говоря то же самое другими словами, содействовать или препятствовать этому счастью» [49]. Согласно Бентаму, максимизация полезности и является руководящим психологическим принципом поведения людей в их стремлении оградить себя от негативных внешних факторов и увеличить эффект от позитивных факторов, влияющих на жизнедеятельность человека.
В сложных переплетениях биологических и социальных, материальных и духовных сторон жизни человека жилье определяет его среду обитания, без которой не были бы возможны все другие многообразные формы реализации личностных и общественных интересов. «Жилье», является материальным благом, которое способно удовлетворять как биологические, так и социальные потребности человека (таблица !.)
Благодаря способности жилья удовлетворять потребности человека в различных сферах жизнедеятельности целесообразно выделять жилье, как товар, в отдельную группу.
Рынок жилья и само жилье, как товар, обладают рядом специфических особенностей. В сравнении с другими товарами первой необходимости жилье: имеет высокую цену; обладает длительным жизненным циклом; как и любая строительная продукция обладает территориальной закрепленностью; имеет длительный и сложный производственный цикл; привлекает для своего создания большое число участников-производителей.
Спрос на какой-либо товар характеризует наше желание купить то или иное количество этого товара. Именно «желание купить» отличает спрос от простого желания заполучить то или иное благо, чем бы оно не диктовалось: стремлением удовлетворить жизненно важную потребность или требованиями комфорта, стремлением выглядеть не хуже других.
Наличие спроса на какой-либо товар предполагает чье-то согласие уплатить за него определенную цену, а значит, и согласие паожертвовать в обмен на покупку данного товара покупкой некоторого количества других товаров и услуг на ту же сумму. Следовательно, на спрос оказывают влияние не только вкусы и предпочтения покупателей, их желания, но и размеры их денежных доходов и сбережений, а также цены предлагаемых товаров.
Объем спроса на какой-либо товар определяется количеством этого товара (на рынке жилья единицей товара является дом, квартира, комната), которое согласно купить отдельное лицо, группа людей или население в целом в единицу времени (день, месяц, год) при определенных условиях. К числу этих условий относятся вкусы и предпочтения покупателей, цены данного и других товаров, величина денежных доходов и накоплений. В целях настоящего исследования рассмотрим более детально механизм спроса и предложения на рынке жилья и то, каким образом рыночная цена устанавливается на таком уровне, когда спрос и предложение равны.
Рынок жилья условно можно разделить на три сегмента: жилье социального назначения, с минимальным уровнем удобств, жилье среднего класса и жилье элитное (таблица 2).
Характеристики этих сегментов различны. Так, например, спрос на жилье социального назначения и жилье элитное мало подвержен изменению цен, его можно назвать условно-постоянным. Происходит это по следующим причинам. Так как жилье социального назначения предоставляется на безвозмездной основе, спрос на него ограничен лишь количеством граждан, пользующихся льготой бесплатного получения квартиры. Элитное жилье приобретают граждане, доход которых, как правило, стабилен и значительно превышает средний уровень доходов населения. Покупка дорогого жилья для этой категории населения является не только возможностью удовлетворить свои потребности в высоко комфортном жилье, но и способам капитализации свободных средств в достаточно ликвидный актив.
Определим жилье, представленное в первом сегменте, как жилье социального назначения. В действующем российском законодательстве определение категории «жилье социального назначения» отсутствует. Основными потребителям данной категории жилья являются социально незащищенные слои населения и лица, имеющие право на бесплатное получение жилья. Основной инвестор - бюджет.
Жилье среднего класса и элитное можно отнести к группе так называемых «нормальных товаров», спрос на которые увеличивается по мере роста дохода потребителя, чего нельзя сказать про жилье социального назначения, чьи потребительские качества невысоки. В случае изменения цен на такое жилье, эффект дохода и эффект замещения действуют в противоположных направлениях. С одной стороны, изменение цен на социальное жилье мало отразится на спросе, так как потребитель не приобретает, а получает жилье от государственных органов.
Опыт государственного регулирования и поддержки жилищного строительства в развитых странах рыночной экономики
На пути достижения целей реформирования жилищной сферы большое значение имеет изучение опыта развитых стран, где традиционно функционирование жилищной сферы формируется рыночными механизмами.
В странах с рыночной экономикой государство использует, прежде всего, те инструменты, которые направлены на создание нормальных условий функционирования рынка жилья - снятие ограничений, сдерживающих спрос на жилье, обеспечение предложения жилья, совершенствование управления жилищной сферой.
Важнейшим элементом государственной политики в этой области является наличие нормативно-правовой базы, обеспечивающей законодательное закрепление права собственности в жилищной сфере. Большая часть городских территорий в развитых странах находится в частной собственности. В США доля частного владения составляет 60% городских территорий. В Европе, в частности в скандинавских странах (Швеция, Дания и др.) этот показатель еще выше. Этот фактор позволяет широко применять механизмы финансирования жилищной сферы за счет ипотечных кредитов, а также обеспечивает активное участие населения в формировании жилой среды.
Государство руководит реализацией программ по регистрации земель и жилых домов. Каждый, кто имеет права в недвижимости обязан публично их засвидетельствовать, чтобы иметь возможность защитить. В США система публичных записей ведется местной администрацией во всех штатах в соответствии с Законом о регистрации. В большинстве стран Западной Европы регистрация отношений собственности осуществляется в юридическом кадастре или поземельном регистре, порядок ведения которого определен госу дарственным законом, а обязанность его содержания возложена на местные органы самоуправления. Надежная система регистрации имущественных прав обеспечивает владение и свободный обмен жильем.
Во всех развитых странах действуют достаточно отлаженные системы правового зонирования и градорегулирования. Эти системы всех государств придерживаются ряда основных принципов и отличаются только распределением компетенции и полномочий в зависимости от государственного устройства — в странах с глубокой децентрализацией и развитой системой местного самоуправления (США, Голландия) местные органы обладают наибольшей компетенцией и независимостью в принятии документов и решений. Наличие зональных регламентов избавляет всех участников жилищного рынка от мелочной опеки властей, защищая при этом общественные интересы в условиях частной собственности на земельные участки и дома. Для всех стран, членов ЕЭС, характерно соблюдение следующих принципов:
- обеспечение прав граждан на информацию и на их влияние на планирование территорий застройки (вплоть до наложения «вето» в Голландии);
- наличие скоординированной правовой базы и градостроительных программ на всех уровнях территориально-административного устройства государств;
- застройщикам и инвесторам обеспечивается максимально возможный, без ущерба для интересов городского сообщества выбор типа землепользования, в пределах установленных зон и границ землепользования.
Правовое зонирование и градорегулирование создает благоприятные условия для функционирования жилищного сектора, обеспечивая предложение за счет оснащения земельных участков под строительство необходимой инфраструктурой, эффективного обустройства территорий жилых районов, поддержания баланса производственных издержек и преимуществ применения правил, влияющих на рынки городских земель и жилья в вопросах землепользования и строительства, отмены правил, создающих не- нужные препятствия предложению жилья на рынке.
В целях обеспечения спроса на жилье правительства в условиях рыночной экономики создают необходимые условия для развития здоровых и конкурентоспособных ипотечных и других финансовых институтов, а также обеспечивают адекватные масштабы программ предоставления субсидий на жилье.
Мировой опыт за длительный период сформировал различные эффективные подходы и модели кредитования строительства жилья. В разных странах они несколько отличаются друг от друга, но обобщает их одно - кредитование под залог или ипотека. Анализируя различные источники, постараемся выделить разнообразные, имеющие развитие в различных странах.
Советский энциклопедический словарь поясняет, что ипотека (от греч. hypotheke - залог) — это залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды [116]. Но при этом подчеркивается, что в социалистических странах ипотеки нет. Это значит, что нет и опыта строительства жилья под залог. Поэтому необходимо рассмотрение мирового опыта. А он свидетельствует о том, что залог является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств. Предметом залога может быть любое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности: дома, строения, земельные участки, автотранспортные средства, а также ценные бумаги, депозиты в банке и т.д. Особый его вид - залог товаров в обороте и переработке. Возможен залог и имущественных прав.
Статистические данные показывают: в 80-90-е годы ссуды под залог населению относились к числу наиболее рентабельных операций крупнейших мировых банков. Неуклонно расширялся и спектр кредитных услуг -особой популярностью пользовались ссуды для оплаты обучения, покупки в рассрочку компьютерных систем и другой дорогостоящей электронной техники, жилья и т.д.
Отечественный опыт управления жилищным строительством и жилищным фондом
В экономической литературе, нормативно-правовых документах различных уровней и хозяйственной практике часто используют такие понятия как «жилищная сфера», «жилищное хозяйство», «жилищно-коммунальное хозяйство» (ЖКХ), «жилищная реформа», «жилищно-коммунальная реформа» и др. При этом некоторые из приведенных терминов часто отождествляются. Так, например, в публикации Государственного антимонопольного Комитета РФ «Реформа жилищно-коммунального хозяйства в России» понятие «реформа ЖКХ» употребляется наряду с понятием «жилищная реформа» [107]. В Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 года № 425 используются термины «жилищно-коммунальное хозяйство» и «жилищная сфера» [74].
С целью выявления сущности понятия «жилищная сфера» и роли жилищного строительства в обеспечении жизнедеятельности города остановимся на анализе приведенных выше понятий и отраслевой структуре городского хозяйства. Комплекс отраслей городского хозяйства направлен на удовлетворение хозяйственно-бытовых и социально-культурных потребностей городского населения и города в целом. Все отрасли принято разделять на две группы: сферу материального производства и сферу услуг.
К производственным отраслям городского хозяйства относится местная промышленность, производящая продукцию для внутригородского потребления, городское жилищное капитальное строительство и его подотрасль - ремонтно-строительное производство, некоторые другие, входящие в состав сферы материального производства [135]. К сфере материального производства относятся все виды деятельности, создающие материальные блага в виде продуктов энергии, а также в форме перемещения грузов, сортировки, упа ковки и других функций, являющихся продолжением производства.
Сфера услуг в городах включает отрасли жилищно-коммунального хозяйства и бытового обслуживания, торговли и общественного питания, здравоохранения, просвещения, культуры и искусства, физкультуры и спорта, социального обеспечения и др. Наиболее крупной из них является жилищно-коммунальное хозяйство. Производственная структура жилищно-коммунального хозяйства включает в себя более 30 видов деятельности. Л.Н. Чернышов выделяет следующие основные подотрасли жилищно-коммунального хозяйства [138] -жилищное хозяйстве; -водоснабжение, водоотведение и очистка сточных вод; -теплоснабжение; -электроснабжение; -озеленение населенных пунктов; -ремонт дорог, мостов и набережных, берегоукрепительные работы; -летняя и зимняя уборка улиц; -сбор, вывоз и утилизация бытовых и радиоактивных отходов; -гостиничное, банное и прачечное хозяйство; -ритуальные услуги.
Из приведенного перечня видно, что от качества и надежности работы всех звеньев жилищно-коммунального хозяйства во многом зависит жизнедеятельность населения города, нормальная работа предприятий, организаций и учреждений.
Отраслевая структура основных фондов непроизводственной сферы городского хозяйства показывает, что большая часть фондов представлена объектами жилищного хозяйства (табл. 3).
В стоимостной структуре основных фондов непроизводственной сферы на долю жилищного фонда приходится более половины, а удельный вес основных фондов социально-культурного и коммунально-бытового назначения вместе взятых не превышает 45%. В жилищном хозяйстве на долю зданий приходится 97% всех основных фондов [135]. В коммунальном хозяйстве значительный удельный вес имеют передаточные устройства - инженерные сети города (47,4%).
Объединяя жилищное и коммунальное хозяйства и принимая во внимание перечисленные выше основные подотрасли, можно выделить следующий состав основных фондов жилищно-коммунального хозяйства: - жилые дома; - подсобные нежилые помещения; - общежития; - прачечные; - бани; - гостиницы; - водопроводные и канализационные станции и сети; -дороги; - мосты; - набережные, здания трамвайных и троллейбусных депо, контактная сеть, рельсовые пути, станции и сети газоснабжения, теплоснабжения, очистные сооружения, городские электрические сети и станции, объекты зелёного хозяйства.
Из вышесказанного следует то, что жилищно-коммунальное хозяйство охватывает сферу услуг не только связанную с жилищным фондом, но и другую инфраструктуру городской среды, обеспечивающую жизнедеятельность городского населения и приезжих (гостиницы, бани, прачечные, городской транспорт и т.п.), а также функционирование предприятий и учреждений (обеспечение энергией, водой, газом и т.д.). В тоже время, многие нормативно-правовые документы, направленные на реформирование жилищной сферы, не охватывают весь состав ЖКХ, а только часть его, связанную с услугами в жилищной сфере. Так, например, целями концепции реформирования жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997г. №425, являются [74]: - обеспечение условий проживания, отвечающих стандартам качества; - снижение издержек производителей услуг и соответственно тарифов при поддержании стандартов качества предоставляемых услуг; - смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг при переходе отрасли на режим безубыточного функционирования.
В тоже время этот документ затрагивает и сферу производства - новое строительство. В частности, первый этап реализации Концепции предписывает установку индивидуальных приборов учета и регулирования потребления воды, газа и других энергоресурсов при новом строительстве, реконструкции или капитальном ремонте жилищного фонда.
Экономико-математическая модель оптимизации инвестиционных потоков на рынке жилья
Современная ситуация в экономике является характерной для жилищного строительства: спад производства, снижение занятости, уменьшение платежеспособного спроса из-за ухудшения жизненного уровня населения, отсутствие эффективных механизмов сбережения средств. Такое положение определяет круг проблем отрасли: при значительном неудовлетворительном спросе существует недостаток финансовых средств для строительства жилья. Поэтому основной проблемой жилищного строительства в настоящее время является поиск источников его финансирования.
Одной из основных предпосылок снижения объемов возведения жилья в предшествующие несколько лет стало отсутствие эффективных финансовых механизмов мобилизации денежных средств населения в жилищное строительство. И поэтому основным звеном в системе государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере является финансовый механизм, обеспечивающий привлечение инвестиционных ресурсов и их эффективное использование. С этой целью во многих регионах России были созданы внебюджетные целевые фонды жилищного строительства. С появлением нормативной базы (Указ Президента РФ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы») этот процесс активировался. Основным источником этих фондов стали жилищные займы и «стройсбережения».
Анализ отечественного и зарубежного опыта финансирования жилищной сферы, исследование возможностей совершенствования отношений в инвестиционной сфере на примере города Норильска позволили сформировать принципиальную схему финансового механизма жилищного строительства (рис.9). Ключевым звеном в предполагаемой схеме финансового механизма является муниципальный целевой фонд жилищного строительства, призванный обеспечить аккумуляцию всех источников финансирования жилищного строительства и их целевое использование. Эффективность функционирования финансового механизма в целом будет зависеть от решения следующих вопросов: выбор и обоснование организационно-правовой формы фонда и статуса управляющего органа фонда; источники формирования фонда; функции и полномочия управляющего органа фонда.
Правовой основой создания целевых фондов для финансирования жилищного строительства являются Указ Президента от 24 декабря 1993 г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» и «Примерный порядок формирования и использования региональных и местных внебюджетных фондов развития жилищного строительства» (Утв. Постановлением Правительства РФ от 15 июня 1994 г. № 664).
В данных нормативно-правовых документах определены цели и задачи создания внебюджетных фондов, порядок их формирования и расходования средств фондов. Вместе с тем, в документах не определен правовой статус внебюджетных фондов, что допускает применение различных подходов в выборе их организационно-правовой формы.
Так, возможны два основных подхода к выбору юридического статуса муниципального фонда жилищного строительства, которые заключаются в следующем: - фонд не является юридическим лицом; - фонд является юридическим лицом.
