Содержание к диссертации
Введение 5
Глава 1. Сущность и состояние развития девелопмента в России 11
Сущность девелопмента 11
Роль девелопмента в развитии объектов недвижимости 20
1.3. Состояние развития девелопмента в инвестиционно-
строительной сфере 31
Глава 2. Цели и задачи девелоперов, требования рынка и наличие
законодательной базы, используемой в девелопменте Рос
сии 43
Цели и задачи девелоперов и требования рынка, подлежащие к исполнению девелоперскими организациями 43
Наличие, анализ и предложения по использованию девело-перами законодательной базы России 53
Глава 3. Субъекты девелопмента инвестиционно-строительной
сферы и перспективы их развития 82
3.1. Состав и характеристика субъектов девелопмента в инве
стиционно-строительной сфере 82
3.2. Состояние экономики страны и инвестиционно-
строительной сферы России и перспективы развития деве
лопмента 96
Глава 4. Методические основы формирования инвестиционного
портфеля девелоперских проектов 108
Использование методов системного и инвестиционного анализа 108
Использование инструментария теории игр при формировании инвестиционного портфеля девелоперских проектов ... 136
Методика формирования инвестиционного портфеля деве-
лоперской компании 149
4.4. Функциональная модель формирования и реализации инве
стиционного портфеля 168
Глава 5. Методология, методы и механизмы оценки экономической
эффективности девелоперских проектов и выбор рацио
нальной структуры проектов портфелей девелоперов 179
Суть проблемы 179
Организация и методы сбора и выбора исходной информации для оценки эффективности девелоперских проектов 183
Методы оценки эффективности девелоперских проектов 198
5.4. Методология и механизмы формирования, эффективного
портфеля проектов девелоперской организации 214
5.4.1. Факторы, подлежащие учету при выборе методов
формирования портфеля проектов девелоперских ор
ганизаций 215
Методы оценки возводимых девелоперами объектов недвижимости 218
Методы и экспериментальный пример формирования эффективного портфеля проектов девелоперской организации 238
Глава 6. Методы оценки рисков и распределения ущерба от их про
явления между участниками девелоперских проектов 247
Общие положения управления рисками 247
Методы оценки рисков 254
Методы и пример расчета распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов 265
Сущность и методические подходы к страхованию рисков девелоперами 277
Общие выводы и предложения 285
Литература 290
Приложение 302
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Проводимые в России реформы к настоящему времени обеспечили создание технико-экономической базы, позволяющей решать ряд вопросов по завершению перевода национальной экономики на рыночные формы хозяйствования. Но эти же реформы, приводят к кризисным явлениям в экономике страны и в том числе в инвестиционно-строительной сфере.
Очень, важно;, что проводимые в стране экономические реформы создали условия, обеспечивающие развитие новых, более прогрессивных форм^ хозяйствования, к числу которых необходимо отнести и девелопмент: Дляде-велопмента характерно не только решение задач по обеспечению его участникам некоторой приемлемой-доходности, но и осуществление.корённых изменений в системе управления» по всему инвестиционно-строительному циклу создания и развития объектов недвижимости. Прежде: всего речь идет о налаживании чисто рыночных взаимоотношений между всеми участниками строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости, а также повышении ответственности всех участников девелоперских проектов.
Девелопмент как своеобразная разновидность бизнеса и предпринимательства, связанного с комплексным преобразованием объектов недвижимости, призванным увеличивать его стоимость за счет технических и организационных усовершенствований, современного маркетингового исследования, качественных прогнозных оценок будущего спроса на продукцию, конъюнктуры рынка товаров и услуг и уровней проявления рисков, наиболее полно обеспечивает требования развивающейся экономики России и рост запросов граждан страны в оказании социальных услуг. Внешнее проявление развития экономики страны выражается в росте объемов капитального строительства и прежде всего - жилья и коммерческой недвижимости.
Деятельность девелоперов в отличие от работы других участников инвестиционно-строительной сферы характеризуется практически их полной ответственностью за строительство и реконструкцию объектов недвижимости и даже налаживание эксплуатации и реализацию объектов недвижимости.
Объемы работ девелоперских организаций постоянно возрастают, и уже есть мнение отдельных специалистов, что они будут наибольшими в структуре работ инвестиционно-строительной деятельности по созданию и реконструкции объектов недвижимости.
Несмотря на большой ряд публикаций, посвященных экономическим и организационным проблемам> инвестиционно-строительной деятельности по развитию объектов і недвижимости, вопросы создания и функционирования девелоперских организаций освещены весьма ограниченно, что порождает различные противоречия при рассмотрении отдельных подходов к использованию этого нового для России бизнеса.
Решение вопросов развития девелопмента уже нашло некоторое отражение в разработках ученых и крупных специалистов-практиков в России.
Проблемы развития девелопмента в той или иной форме исследовались в работах А.Н. Асаула, В.В. Бузырева, Е.Б. Смирнова, Ю.П. Панибратова, Б.А. Волкова, В.В. Кущенко, Х.М. Гумба, П.Г. Грабова, А.В. Карасева, И.Г. Лукмановой, И.И. Мазура, С.Э. Максимова, Н.Г. Ольдерогге, В.Д. Шапиро, Н.Ю. Яськовой и др.
Цель диссертационного исследования состоит в решении научной проблемы создания и обоснования, методологии развития систем девелопмента в инвестиционно-строительной сфере, направленной на развитие объектов недвижимости.
В соответствии с поставленной целью в данной работе решались следующие задачи:
- анализ сущности и значения девелопмента;
~ анализ специфики и недостатков российского девелопмента и постановка задач исследований;
выбор форм использования положений существующей нормативно-правовой базы при развитии российского девелопмента;
обоснование и направление реализации целей и задач девелопмента в соответствии с требованиями рыночной экономики;
состав и характеристика субъектов девелопмента в инвестиционно-строительной сфере;
состояние развития экономики страны и инвестиционно-строительной сферы России и перспективы развития девелопмента;
обоснование выбора девелоперских проектов при формировании инвестиционного портфеля девелоперской компании на основании факторов рынка недвижимости;
разработка методики формирования инвестиционного портфеля девелоперских проектов;
методы и механизмы оценки экономической эффективности девелоперских проектов;
механизмы и экспериментальный пример формирования эффективного портфеля проектов (заказов) девелоперской организации;
методы учета рисков;
методы и пример расчета распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов;
сущность и методические подходы к страхованию рисков девелопе-рами.
Предметом исследований являются экономические, правовые и организационные методы и механизмы по развитию девелопмента в инвестиционно-строительной сфере при создании и развитии объектов недвижимости.
Объектом исследований является организационно-экономический механизм развития девелопмента с учетом требований рынка и сложившихся условий на современном этапе развития экономики.
Теоретической и методической основой исследования явились современные положения экономической теории и теории управления, законодательные и нормативные акты РФ, политический, и общеэкономический курс развития инвестиционно-строительной деятельности в области создания и развития объектов недвижимости. В процессе исследований были использованы методы отбора показателей по приоритетности, экономического моделирования, логических заключений на базе сложившихся условий и с учетом рисков при принятии^ отдельных управленческих решений, системного, ситуационного, структурного и финансового анализа, методы управления проектами.
Научная новизна диссертационной работы состоит в обосновании и решении научной проблемы развития методов и организационно-экономических механизмов управления процессами развития системы девелопмента в инвестиционно-строительной сфере при создании и развитии объектов недвижимости с получением следующих научных результатов:
определено место девелопмента на современном этапе развития инвестиционно-строительной сферы-России;
рассмотрены предложения по использованию девелоперами законодательной базы России;
даны рекомендации по использованию требований рыночной экономики при реализации целей и задач девелопмента в инвестиционно-строительной сфере;
рассмотрены методы и механизмы оценки эффективности девелоперских проектов, основанных на базе использования предпосылок официальных Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов;
предложена методика обоснования выбора девелоперского проекта для включения в инвестиционный портфель;
предложены методические подходы к формированию инвестиционного портфеля девелоперской компании;
рассмотрены методы оценки рисков при реализации девелоперских проектов в инвестиционно-строительной сфере;
рассмотрены методы распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов;
предложены методические подходы и способы страхования рисков девелоперами.
На защиту выносятся:
Методы оценки экономической эффективности девелоперских, проектов, реализуемых в инвестиционно-строительной сфере при создании и развитии объектов недвижимости:
Оптимизационная модель формирования эффективного портфеля проектов девелоперской организации, позволяющая на практике упростить выбор наиболее значимых девелоперских проектов.
Методы оценки рисков при реализации девелоперских проектов по созданию и развитию объектов недвижимости, позволяющие разрабатывать эффективные меры по снижению ущерба девелоперов от проявления рисков.
Методы распределения ущерба от проявления рисков между участниками реализуемых девелоперских проектов, с использованием которых де-велоперы могут более эффективно налаживать взаимоотношения с участниками девелоперских проектов.
Методические подходы к страхованию рисков при реализации девелоперских проектов применительно к созданию и развитию объектов недвижимости.
Практическая значимость, исследований состоит в том, что разработанные методические положения доведены до выдачи конкретных предло-
жений по применению организационно-методических механизмов для развития девелопмента в инвестиционно-строительной деятельности при создании и развитии объектов недвижимости.
Апробация и использование результатов исследований. Основные результаты*выполненных.исследований рассматривались на заседаниях Госстроя, а также использовались при разработке направлений деятельности отдельных девелоперских организаций с приведением конкретных расчетов по рационализации их, работы. Результаты исследований были обсуждены и, одобрены на кафедре экономики, и управления в строительстве Московского государственного строительного-университета: Основные положения диссертационных исследований докладывались на ряде научно-практических конференций.
Публикации, Основные положения диссертации изложены в 36 публикациях, в том числе в 22 научных работах (из них 8 - в журналах, рекомендованных ВАК для публикации по экономическим наукам, в 3 научных монографиях, раскрывающих основное содержание исследования) и 14 учебно-методических работах, из них в двух учебных пособиях, рекомендованных УМО в области производственного менеджмента.
Объем и структура работы. Структура диссертации определяется целью и последовательностью проводимых исследований. Диссертация состоит из введения, шести глав, заключения, списка литературы (156 наименований), приложения. Основное содержание изложено на 308 странице машинописного текста и включает 24 рисунка и 30 таблиц.
