Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1 Анализ современного состояния рынка малоэтажного строительства ростовской области ... 12
1.1 Исследование проблемы обеспеченности и доступности жилья в РФ 12
1.1.1 Анализ динамики жилищного строительства по регионам РФ 12
1.1.2 Пути повышения доступности жилья 20
1.2 Нормативно-правовое регулирование малоэтажного строительства... 30
1.2.1 Федеральные и региональные программы и законодательные акты 30
1.2.2 Классификация и SWOT-анализ нормативно-правовых актов 41
1.3. Структура и особенности регионального рынка малоэтажного
строительства Ростовской области 56
1.3.1 Сущность и особенности малоэтажного жилищного строительства 56
1.3.2 Классификация объектов малоэтажного строительства 61
Выводы по главе 1 70
ГЛАВА 2 Прогнозирование рынка малоэтажного строительства Ростовской области 74
2.1 Исследование условий развития рынка малоэтажного строительства 74
2.1.1 Факторы, влияющие на рынок малоэтажного строительства 74
2.1.2 Классификация факторов 82
2.2 Экономико-математическая модель прогнозирования рынка малоэтажного строительства Ростовской области 89
2.2.1 Определение вида статистической модели прогнозирования 89
2.2.2 Статистический анализ факторов модели прогнозирования 96
2.3 Прогнозные сценарии развития рынка малоэтажного строительства Ростовской области 108
2.3.1 Построение базовой модели прогнозирования 108
2.3.2 Прогнозирование развития рынка малоэтажного строительства региона на основе базовой модели ] 12
2.3.3 Прогнозирование развития рынка малоэтажного строительства региона на основе модели линейного приближения 116
2.3.4 Прогнозирование развития рынка малоэтажного строительства региона на основе модели экспоненциального приближения 119
2.3.5 Прогнозирование развития рынка малоэтажного строительства региона на основе модели полиноминального приближения 122
Выводы по главе 2 126
ГЛАВА 3 Разработка организационно-экономического механизма управления малоэтажным строительством региона 128
3.1 Моделирование взаимодействия участников малоэтажного строительства 128
3.1.1 Схема организационно-экономического механизма 128
3.1.2 Совершенствование взаимодействия участников инвестиционного процесса малоэтажного строительства 138
3.2 Финансовый инструментарий организационно-экономического механизма 145
3.2.1 Совершенствование механизма ипотечного кредитования 145
3.2.2 Моделирование условий обеспечения доступности ипотечных кредитов 153
3.3 Социально-экономическая эффективность реализации проектов малоэтажного строительства в регионе 163
3.3.1 Оценка финансовых рисков участников инвестиционно строительного процесса 163
3.3.2 Методика расчета социально-экономического эффекта 175
Выводы по главе 3 183
Выводы и рекомендации 187
Библиографический список
- Анализ динамики жилищного строительства по регионам РФ
- Сущность и особенности малоэтажного жилищного строительства
- Экономико-математическая модель прогнозирования рынка малоэтажного строительства Ростовской области
- Совершенствование взаимодействия участников инвестиционного процесса малоэтажного строительства
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Решение жилищной проблемы является одним из приоритетных национальных направлений. Посткризисное снижение объемов ввода в эксплуатацию жилья, территориальные ограничения возможности дальнейшего расширения строительства в городской черте, обострение социальной проблемы обеспеченности жильем населения мотивируют поиск новых форм увеличения жилищного строительства.
Одной из таких форм является строительство малоэтажных домов, как наиболее комфортных, здоровых, гармонирующих с природой, ресурсосберегающих, экономически эффективных типов жилищ, строительство которых осуществляется за пределами высоко урбанизированной территории.
Для динамичного развития малоэтажного строительства в регионе необходимо сбалансировать факторы предложения и спроса реализуемые на законодательном поле данного сегмента рынка: программы финансирования и соответствующих мощностей строительных организаций, сырьевой базы и промышленности строительных материалов, динамику валового регионального продукта (ВРП) и уровень роста реальных доходов населения.
Это возможно при условии разработки и использовании на практике методов прогнозирования развития малоэтажного строительства, организационно-экономического механизма реализации, совершенствования финансового инструментария привлечения дополнительных инвестиций с учетом финансовых рисков, адекватно отражающих реалии конкретного региона страны.
Изложенное актуализирует выбор темы диссертационного исследования.
Степень разработанности темы
Проблемам совершенствования институциональной среды инвестиционно-строительной деятельности посвящены работы А.Н.Асаула, В.В. Бузырева П.Г.Грабового, В.Гуртова, Е.В.Ивановой, М.И. Каменецкого, Д.Н.Силки, Ю.Ф. Симионова и других авторов.
Сущность малоэтажного строительства исследовали В.В.Гасилов, Е.К.Ивакин, З.К.Петрова, Г.Б.Пивоварова, М.Ш.Хуснуллин, А.В. Чернов и другие.
Модели прогноза развития отдельных сегментов рынка жилья совершенствовали И. Г. Акчурина, А.О. Н.А., Д.Г.Гаделия, Н. А.Гуслова, Е.И.Макаров, Г.М.Стерник.
Понятийный аппарат организационно-экономического механизма прошел свое закономерное развитие в работах множества исследователей, в том числе: Л.И.Абалкина, Р.В.Бабенко, А.А.Беляева, А.Бочкарева, П.Г.Бунича, В.Н.Бур-кова, Л. Б.Зеленцов, Э.С.Минаева, С.В.Мочерного, А.В.Новикова, Портер Майкла, Б. А.Райзберга, Р.Столярова, В.Л.Тамбовцева, Н.В.Швыденко и других авторов.
Основу методологии согласованного управления в теории менеджмента разработали такие зарубежные исследователи как M. A.Falco, D.I.Golenko-Ginzburg, I.A.Aronov, S.M,lLjubkin, H.Torsleff и другие. Разработкой механизмов согласованного управления социально-экономическими системами в нашей стране успешно занимаются ученые института проблем управления Российской академии наук (ИПУ РАН) и их последователи: С.А.Баркалов , В.Е.Белоусов, Ю.А.Беляев, В. Н.Бурков, И. В.Буркова, И. А.Горгидзе, Г. С.Джавахадзе, Р. А. Хуродзе, А. В.Щепкин, Д.А.Новиков , В. Л.Тамбовцев, М.А.Ефремов.
Сущность, виды, схемы, реализации ипотеки, как финансового инструментария исследовали многие отечественные ученые: Т. А.Акулова, А.В.Афонина, Н.Бесхмельницын, П. В.Бойко, Ю. Л.Грузицкий, И.В.Довдиенко, Н. А.Кричевский, М. И.Калинин, А. В.Крысин, Ю. Ф.Симионов, А. И. Тутаева, А. В.Чернов, В. И. Яхимович, а так же Jesse Russell и др.
Оценка финансовых рисков в строительстве нашла отражение в работах А.А.Артамонова, А.Н.Асаула, К.В.Балдина, В.В.Бузырева, В.М.Васильева, С.Н.Воробьева, П.Г.Грабового, О.В.Забелиной, В.В.Ковалёва, М.Л.Кричевского, Г.В.Чернова, А. А.Кудрявцева, M. Falco и других.
Однако, несмотря на важность и новизну имеющихся исследований, некоторые вопросы реализации региональных инвестиционных проектов малоэтажного жилищного строительства изучены недостаточно. Требует уточнения, совершенствования или разработки ряд вопросов, связанных с понятийным аппаратом, моделями прогнозирования развития регионального рынка малоэтажного строительства, организационно-экономическим механизмом реализации проектов, взаимодействием участников строительства, ипотечными механизмами кредитования, оценкой рисков.
Указанное обуславливает логику построения, цели и задачи диссертационного исследования.
Целью диссертационной работы является концептуальная разработка и научно-практическое обоснование основных тенденций развития и механизмов реализации рынка малоэтажного строительства региона на примере Ростовской области
Для достижения указанных целей сформулированы следующие задачи.
1. Провести анализ современного состояния и основных тенденций рынка малоэтажного строительства Ростовской области.
2. Исследовать структуру и особенности регионального рынка малоэтажного строительства Ростовской области.
3. Разработать модель прогнозирования рынка малоэтажного строительства региона, учитывающую сценарии развития и многообразие воздействующих на него экономических, политических, географических факторов.
4. Разработать механизм взаимодействия участников регионального рынка малоэтажного строительства, обеспечивающий достижение прогнозных объемов ввода малоэтажных домов.
5. Усовершенствовать финансовый инструментарий взаимодействия участников регионального рынка малоэтажного строительства, обеспечивающий повышение доступности жилья.
6. Идентифицировать финансовые угрозы участников малоэтажного строительства и разработать механизм управления рисками.
7. Определить методические подходы к определению социально-экономического эффекта от реализации проектов малоэтажного строительства в регионе.
Рабочая гипотеза исследования основывается на том, что программное развитие рынка малоэтажного строительства в регионе, как эффективного пути повышения доступности жилья, возможно при условии разработки и использовании на практике методов прогнозирования, организационно-экономических взаимоотношений, финансового инструментария привлечения дополнительных инвестиций с учетом финансовых рисков, адекватно отражающих сложившиеся региональные условия реализации инвестиционно-строительного процеса.
Предметом исследования являются отношения, возникающие между основными участниками малоэтажного жилищного строительства региона.
Объектом исследования являются организационно-экономические и управленческие процессы осуществления малоэтажного жилищного строительства.
Область исследования: специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство: 1.3.54. Анализ современного состояния и основных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов,1.3.61. Развитие методологических подходов к экономике и управлению различными направлениями капитального строительства.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых, материалы научно-практических конференций, нормативные документы по строительству жилья, организационно-экономических взаимоотношений, финансового инструментария и рисков малоэтажного строительства.
Методической основой диссертационного исследования послужили научные методы: сравнения, дедукции, индукции, статистических исследований, экспертных оценок, прогнозирования, экономико-математического моделирования.
Информационной базой исследования, обеспечивающей достоверность выводов и предложений, послужили официальные данные Росстата, территориального органа федеральной службы государственной статистики по Ростовской области, официального сайта правительства Ростовской области и Законодательного собрания Ростовской области, первичная информация предприятий инвестиционно-строительного комплекса Ростовской области, материалы практических исследований, опубликованные в научно-практических изданиях.
Научная новизна исследования заключается в разработке теоретико-методических аспектов и научно-практических рекомендаций по совершенствованию прогнозирования развития и механизмов реализации малоэтажного строительства в регионе и состоит в следующем:
1. На основе авторского определения категории малоэтажного жилищного строительство дана классификация малоэтажных домов, учитывающая специфику Ростовской области и позволяющая прогнозировать развитие данного сегмента рынка жилья в регионе. К классификационным признакам относятся месторасположение, уровень доходов, периодичность проживания, наличие земельного участка, количество этажей, конструктивные решения, качество отделки, вид нежилой площади, наличие дополнительных строений, обеспечение безопасности, тип населённого пункта, качество архитектурной проработки.
2. Разработана модель прогнозирования рынка малоэтажного строительства региона, учитывающая воздействие на него экономических, политических, географических факторов и позволяющая моделировать сценарии развития в зависимости от динамики их поведения. Модель отражает линейную многофакторную регрессионную зависимость между функцией отклика и независимых переменных. На основе базовой модели произведено построение моделей линейного, экспоненциального и полиноминального приближения используемых для прогнозных сценариев развития рынка малоэтажного строительства Ростовской области.
3. Разработана функциональная структура организационно-экономического механизма реализации малоэтажного строительства, отличающаяся этапами его создания и обеспечивающая достижение прогнозных объемов малоэтажного строительства за счет включения правовых, экономических и производственных элементов. Дана авторская трактовка и его особенности. Взаимоотношения между участниками инвестиционного процесса малоэтажного строительства, в частности при распределении объемов работ между подрядчиками, предлагается строить на принципах согласованного управления по критерию минимума суммарных затрат на весь объем выполняемых работ по коттеджному поселку, определяемых в зависимости от стратегии поведения участников процесса.
4. Разработана усовершенствованная ипотечная схема кредитования малоэтажного строительства в рамках программы «Стимул», отличающаяся дополнительными мотивационными социальными выплатами и понижением процентной ставки в случае нахождения объекта малоэтажного строительства в зоне эконом-класса и обеспечивающая повышение доступности жилья. Произведены расчеты условий доступности ипотечных жилищных кредитов для малоэтажного жилья эконом-класса. Получены условия дополнительного субсидирования граждан, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий при строительстве малоэтажного жилья.
5. Разработан алгоритм управления финансовыми рисками малоэтажного строительства, отличающийся дополнительным этапом их классификации, учитывающий региональные особенности, и позволяющий минимизировать экономические потери участников инвестиционного процесса. Представлена классификация рисков, характерных для малоэтажного строительства, включающая экономические, финансовые, нормативно-правовые и природно-климатические риски. В соответствии с классификацией оценены вероятности событий и величина максимального ущерба каждого вида риска в процентах от величины инвестиционных затрат. Построен статистический ряд, который показывает риски, имеющие высокую вероятность наступления, а также несущие наибольшую угрозу проекту.
Теоретическая значимость исследования заключается в углублении теоретических представлений об особенностях моделирования прогнозирования и организации экономических взаимоотношений между участниками малоэтажного жилищного строительства региона.
Практическая значимость. Содержащиеся в работе методы, модели и инструментарий могут быть применены при прогнозировании развития рынка малоэтажного строительства региона и разработке мероприятий по его реализации. Разработанная экономико-математическая модель прогнозирования малоэтажного жилищного строительства может использоваться при разработке региональных программ по обеспечению населения доступным жильем. Основные результаты исследования автора использованы в научно-исследовательской работе, выполненной кафедрой маркетинга и логистики РГСУ, в деятельности строительной компании ООО Мобильное научно-производственное предприятие «Росспецпромстрой», Ассоциации строителей Дона и Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области при оценке эффективности проекта строительства коттеджного поселка в Ростовской области. Об этом свидетельствуют соответствующие акты внедрения.
Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты работы докладывались на Межрегиональной конференции «Строительный комплекс в инфраструктуре Юга России. Инновационные строительные технологии и материалы - фактор устойчивого развития строительства», Волгоград (2011г.); на международной научно-практической конференции «Строительство 2012», Ростов на Дону; конференции «Малоэтажное строительство: девелопмент, технологии, реализация», Ростов на Дону(2012г.); Международной научно-практической конференции «Наука, образование, общество: тенденции и перспективы» Москва (2013г.).
Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 15 печатных работ, в том числе 9 публикаций в журналах из списка ВАК РФ, монография, 4 статьи в сборниках научных трудов, 1 материал научно-практической конференции. Общий объем публикаций составляет 12.76 п.л., в том числе доля автора – 10.01 п.л.,
Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав, выводов и рекомендаций, списка использованных источников и 5 приложений. Общий объем диссертации содержит 213 страниц текста, в том числе 53 таблицы, 45 рисунков. Список литературы включает в себя 161 наименование.
Работа имеет следующую структуру:
Введение
Анализ динамики жилищного строительства по регионам РФ
Сразу же после инаугурации президент Владимир Путин поставил задачу, сформулированную им в предвыборных обещаниях: к 2020 году предоставить 60% семей, желающих улучшить жилищные условия, доступные квартиры. Он дал премьеру два поручения: к 2018 году снизить на 20% стоимость жилья путем увеличения ввода жилья эконом-класса, и снизить процентную ставку по ипотечным кредитам в рублях до уровня, не превышающего на 2,2% уровень инфляции [142]. Тем самым было подчеркнуто, что одной из приоритетных задач правительства РФ в области жилищной политики является создание условий, позволяющих повысить доступность жилья для граждан РФ.
Приступая к исследованию доступности жилья необходимо в первую очередь определить, что понимается под термином «доступное жилье». Президентом РААСН академиком Кудрявцевой А..П. на заседании Общественного совета по жилищной политике при Министерстве регионального развития Российской Федерации было дано следующее определение доступности жилья: доступность жилья - это приемлемая доля оплаты за приобретение жилья в совокупном доходе семьи, выраженная в процентах, когда влияние на доступность оказывает соотношение стоимости жилья и доходов семьи, т.е. доступность - это умеренная цена, которая не превышает определенную меру оплаты за жилье, не причиняя покупателю ущерба [142]. Общепринятым является понятие доступности жилья как показателя выражающего отношение стоимости жилья к доходам населения [41,82, и другие авторы]. Это наиболее простое определение выражает по сути один из способов расчета доступности жилья.
Необходимо отметить, что если единственным критерием доступности жилья будет уровень доходов, то возможен вариант, при котором часть нуждающихся семей окажется не в состоянии оплатить даже скромное жилье, вследствие слишком больших расходов на потребительскую корзину. Следовательно, в большей степени стоит говорить не о доходах населения как таковых, а только об их накопительной части. Таким образом, понятие доступного жилья должно быть связано с той частью доходов населения, которая может быть использована на оплату стоимости жилья, и сопутствующие расходы (процентов по ипотечному кредиту или на аренду жилья и другие).
Рассматривая проблему доступности жилья в РФ необходимо учитывать ее огромную территорию, а также неравномерность заселения и распределения доходов, неоднородность строительства и потребностей в трудовых ресурсах. Неравномерность заселения территории России связана как с климатическими так и с экономическими условиями сложившимися в настоящее время. При этом доступность жилья как фактор, является одним из важнейших механизмов, оказывающим влияние на распределение инвестиций и трудовых ресурсов по территории страны.
Основным и наиболее общим показателем доступности жилья, является отношение его стоимости к уровню доходов населения. Причем главным фактором является стоимость жилья. Её влияние сказывается при всех формах приобретения жилья: и при единовременной оплате, и при разных формах кредитования (субсидирования). В свою очередь, влияние этих форм также существенно и дифференцированно отражается на динамике доступности жилья. Льготные и разнообразные формы кредитования (особенно долгосрочного) и субсидирования оказывают наибольшее влияние на показатель доступности жилья.
На наш взгляд, в определениях и показателях доступности жилья теряется мотивация на приобретение жилья. Во всем мире свое жилье дорогое, всю жизнь семья живет в кредит, если жилье куплено. Но есть мотивация - свое жилье. Поэтому задача состоит в определении оптимального уровня мотивации. С приобретением жилья ущерб для бюджета семьи должен быть, но не настолько чтобы снивилировать мотивацию. Доступность жилья как экономическая категория связана не только с приобретением жилья в собственность, но и с арендой жилья. Кроме того, необходимо учитывать понятия доступности жилья с учетом распределения доходов среди населения, ипотечные условия, стоимость минимальных расходов семьи, уровень тарифов ЖКХ, состояние жилищного фонда в регионе и др.
С учетом вышесказанного нами сформулирована авторская трактовка категории «доступное жилье»: доступность жилья - это оптимальное соотношение предложения на рынке жилья, и уровня реальных среднестатистических доходов населения, позволяющее приобрести жилье в желаемые сроки.
Коэффициент доступности жилья в соответствии с методикой ФЦП «Жилище» [123] рассчитывается на основе значений следующих показателей: средней цены 1 кв. м жилья, среднедушевых денежных доходов, умноженных на 3 (семья из трех человек), и соответствующего данному размеру семьи социального стандарта площади жилья -54 кв. м.Коэффициент доступности рассчитывается по формуле:
Сущность и особенности малоэтажного жилищного строительства
Прогнозирование развития социально-экономических систем или процессов является важнейшим условием их динамичного, сбалансированного и без кризисного роста Акчурина И. Г.[4], Березин А. О. Ушанова Н. А.[18]. Общие вопросы методологии построения прогнозов исследовали многие ученые, среди которых можно отметить Стерника Г.М. [107,108], Екимову К.В.[38], Шипицину СЕ. и др.[130]. Модели прогноза развития отдельных сегментов рынка жилья совершенствовали Гаделия Д.Г. [29], Гуслова Н. А.[35], Макаров Е.Щ61].
Для того, чтобы оценить статистическую информацию в валовом выражении (млн. м ) и построить предварительную аппроксимирующую модель способную к прогнозу роста малоэтажного строительства необходимо получить графическую зависимость ввода малоэтажного жилья (МЭЖ) за последние десять лет. Исходные данные и результаты расчета представлены в табл.2.12
Динамика ввода индивидуального жилья по годам Как видно, кривая, полученная на основе статистических данных, носит неоднородный по годам характер изменения. В начале прошлого десятилетия заметны колебания, которые могут неоднозначно повлиять на уравнение, описывающее общую закономерность рассматриваемого временного интервала, и требуют более тщательного статистического анализа времени запаздывания. Начиная с середины рассматриваемого временного интервала, отмечается существенный рост ввода МЭЖ, который продолжается до 2008 года с дальнейшей стабилизацией в последующие годы. Осуществим процедуру аппроксимации в режиме опций Microsoft Word 2010 и получим кривые тренда в соответствии с полиномильным (рис. 2.2 -а) и экспоненциальным (рис. 2.2-6) приближением.
Несмотря на разницу коэффициентов корреляции в пользу степенного приближения, необходимо отметить, что для данного уравнения (2.1) наблюдается существенный рост коэффициента при переменной по мере приближения к линейной зависимости (от 0,0005 до 1,1968). В связи с отмеченной тенденцией представляется целесообразным провести линейную аппроксимацию зависимости статистических данных по вводу объемов ввода малоэтажного жилья за последнее десятилетие (рис. 2.3).
Линейная аппроксимация, обеспечивает удовлетворительное приближение на рассматриваемом статистическом интервале времени, и обеспечивает аналитическое описание с величиной достоверности R = 0,8175 согласно следующему уравнению
У = 0,1006х-200,88 (2.3) Как видно линейное приближение по степени корреляции не уступает экспоненциальному описанию и даже имеет незначительное преимущество.
Воспользуемся уравнениями 2.1,2.2 и 2.3 для аналитического описания статистической информации за рассматриваемый период времени. Полученные результаты расчета приведены в табл. 2.1.
Анализируя расчетные данные табл.2.1 необходимо отметить, что все три уравнения удовлетворительно описывают исследуемую временную область с 2002 по 2010 годы. Однако представляет определенный интерес прогностическая способность полученных выражений, ее корреляция с контрольными цифрами развития Ростовской области, исходящими из аналитических центров правительственных органов.
Воспользуемся опциями Microsoft Word 2010 и получим прогностические линии тренда для уравнений 2.1,2.2 и 2.3.
Как следует из представленных на рис. 2.4 и 2.5 графических зависимостей между прогностическими кривыми по полиноминальному и экспоненциальному приближениям наблюдается существенное различие в характере описания для ближайшего десятилетия на период от 2011 до 2020 годов. Расчетные величины, согласно уравнениям 1, 2 и 3 представлены в табл. 2.13.
Расчет производили в соответствии с уравнениями 1, 2 и 3 приведенными выше по тексту Согласно приведенным в табл. 2.13 расчетным данным можно утверждать, что, несмотря на более высокий коэффициент корреляции для полиномиального описания статистических величин в сравнении с экспоненциальным и линейным, тем не менее, прогностическая функция для экспоненциального и линейного описания в течение ближайших десяти лет имеет более реальный характер. Если в начале прогнозируемого периода разница между расчетными величинами не так значительна (табл. 2.13), то в дальнейшем разница приобретает многократный характер, в конце периода достигающая более чем 50 кратных размеров. В частности, для прогнозируемого интервала 2011 - 2015 годы можно отметить близкие величины объема ввода индивидуального жилья по экспоненциальному и линейному приближению и программой правительства Ростовской области [70]. Таким образом, для экономико-математического описания развития рынка малоэтажного жилья в Ростовской области предпочтительно использование модели линейного или экспоненциального приближения.
Для развития модельных представлений, описывающих динамику развития строительства индивидуального жилья по Ростовской области, определим факторы, оказывающие наиболее существенное влияние на ввод малоэтажного жилья. Из множества факторов, оказывающих влияние на прогноз развития рынка малоэтажного строительства Ростовской области статистический анализ позволил выделить шесть важнейших факторов, которые имеют статистическую информацию во времени, являющейся средой развития (табл. 2.14).
Экономико-математическая модель прогнозирования рынка малоэтажного строительства Ростовской области
Основная цель создания организационно-экономического механизма управления малоэтажным строительством в регионе - реализация предложенной модели развития малоэтажного строительства жилищного строительства в Ростовской области, направленной в конечном итоге на реализацию ФЦП «Жилище». Он должен обеспечивать реализацию всех основополагающих функций управления: планирование, организацию, мотивацию, контроль. Поэтому формирование организационно-экономического механизма рассматривается нами в призме двух принципиальных подходов к совершенствованию любой системы управления, предполагающими параллельное, взаимодополняющее развитие. Согласно первому, усиление взаимодействия всех элементов системы управления происходит за счет улучшения соответствующих экономических механизмов. В соответствии со вторым, достижение необходимого уровня функционирования осуществляется в результате организационных преобразований в структуре системы. Организационно-экономический механизм, представляя собой их оптимальное соотношение, выступает необходимым условием успешного функционирования системы управления.
Формирование функциональной структуры организационно экономического механизма управления малоэтажного строительства, включающей правовые, экономические, производственные элементы.
Организационные структуры являются основой организационно-экономического механизма управления малоэтажного строительства, его «скелетом», который во многом предопределяет направленность и силу взаимодействия средств применяемых методов. С их помощью для достижения целей одни звенья управления производством посредством методов управления воздействуют на другие. Такое воздействие на отдельных участников инвестиционного процесса возможно лишь в условиях определенной организационной упорядоченности как инвестиционной системы. На основе исследований нормативных документов и авторов [ 1, 24, 30, 63, 68, и др.] нами сформулирована укрупненная функциональная структура организационно -экономического механизма реализации малоэтажного строительства (рис. 3.2). существенные функциональные элементы организационно-экономического механизма.
Нормативно-правовое поле, на основе которого осуществляется взаимодействие участников малоэтажного строительства. Данный элемент включает в себя законодательные акты и нормативные документы, регулирующие строительство в целом и малоэтажное строительство жилых объектов в регионе в частности. Их состав и анализ мы провели в первой главе настоящего исследования.
Механизм управления, обеспечивающий взаимодействие участников (девелоперов), и защиту интересов каждого из них и своевременную корректировку их последующих действий в целях эффективного управления. Базируясь на проведенных исследованиях мы считаем, что механизм управления малоэтажным строительством в регионе включает в себя следующие структурные элементы: цель управления; субъекты управления; объекта управления на которые осуществляется воздействие в интересах достижения поставленной цели; методы воздействия на объекты управления; ресурсы управления, при использовании которых обеспечивается достижение поставленных целей.
Организационно-экономические обязательства, принимаемые участниками в связи с осуществлением ими совместных действий по реализации проекта, гарантии таких обязательств и санкции за их нарушение. Эти обязательства распределяются по уровням управления между федеральными (государственными), региональными и муниципальными органами власти (законотворчество, финансирование, выделение земельных участков и др.)- Между инвесторами, заказчиками, подрядчиками (распределение объемов работ, размещение производства строительных материалов, формирование инфраструктуры производства и др.). Организационно-экономические обязательства, в том числе финансовый инструментарий, включая меры государственной поддержки и механизмы ипотечного кредитования и оценку риска их деятельности, возникают и между другими участниками малоэтажного строительства (финансовые институты, органы контроля и надзора, общественные организации).
Условия оборота готовой продукции и ресурсов между участниками, в том числе механизмы долевого участия (государственно-частное партнерство, долевое строительство и др.) ценообразование, предоставление товарных кредитов и т.п.
Оценку эффективности организационно-экономического механизма управления малоэтажного строительства и его отдельных элементов (участников). Система критериев и оценок производственно-хозяйственной деятельности участников процесса, позволяет правильно оценить состояние управляемого объекта, изменить направленность действия методов с целью более эффективного их воздействия.
Отдельные элементы организационно - экономического механизма на стадии реализации проекта могут закрепляются и конкретизируются в уставных документах и договорах между участниками.
Разработка принципов и механизма экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса малоэтажного строительства.
Процесс формирования механизма экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса малоэтажного строительства предусматривает соблюдение следующих общих принципов: - конечной цели - выполнение программы Жилище на региональном уровне должно иметь абсолютный приоритет; единства - участников инвестиционно-строительного процесса рассматривать как элементы единой социально-экономической системы; - взаимодействия - любой элемент системы рассматривать в единстве с другими элементами и с окружающей средой;
Совершенствование взаимодействия участников инвестиционного процесса малоэтажного строительства
Оценку эффективности инвестиционных проектов производится в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденных Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ 21.06.1999 №ВК 477 [ ]. Согласно этим рекомендациям выделяют эффективность проекта в целом и эффективность участия в проекте. Эффективность проекта в целом оценивается с целью определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поисков источников финансирования. Она включает в себя общественную (социально-экономическую) и коммерческую эффективность. Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки реализуемости проекта и заинтересованности в нем всех его участников и включает: эффективность для предприятий-участников; для акционеров акционерных предприятий; для структур более высокого
К Предприятиям; бюджетную эффеКТИВНОСТЬ [Метод реком по оценке эффективности...]. Эффективность проекта характеризуется системой показателей, отражающих соотношение затрат и результатов. В состав затрат проекта включаются предусмотренные в проекте и необходимые для его реализации текущие и единовременные затраты всех участников осуществления проекта, исчисленные без повторного счета одинаковых затрат одних участников в составе результатов других участников [Метод реком ].
При расчете экономической эффективности проектов малоэтажного строительства следует учитывать целый ряд особенностей, которые осложняют получение достоверной оценки ее уровня. В первую очередь это связано с длительностью реализации таких проектов, с неопределенностью величины составляющих затрат и результатов для всех участников инвестиционного процесса.
Эти особенности представлены в таблице 3.10. Особенности расчетов экономической эффективности проектов малоэтажного строительства Особенности Проявления и последствия
Индивидуальныеособенности местрасположения коттеджныхпоселков Существенные затраты, связанные с созданиемвнутренней инженерной инфраструктуры итранспортных сообщений с крупныминаселенными пунктами
Индивидуальные объемно-планировочные решения малоэтажных объектов Зависимость цены от объемно-планировочногорешения объекта, применяемых строительныхматериалов
Большие объемыинвестиций каждогоучастника инвестиционногопроекта Необходимость разработки дополнительныхпрограмм кредитования и различных формгосударственной поддержки
Длительные срокиреализацийинвестиционных проектов Необходимо учитывать инфляционныхизменений во времени затрат и результатовреализации проектов
Зависимость от экономического уровня развития региона (ВРП) Высокий уровень риска из-за длительности инвестиционного процесса и нестабильности экономической ситуации в регионе и стране
Большой удельный весместных (нерудных)строительных материалов взатратах на строительство Зависимость затрат на строительство оттехнологии возведения малоэтажного жилья,структуры региональных строительныхорганизаций и местной сырьевой базы
Большая зависимость от уровня доходов населения Трудность прогнозирования динамики спроса на малоэтажное жилье и уровень цен реализации.
Анализ реализации проектов малоэтажного строительства в Ростовской области показал, что существует несколько схем их реализации в зависимости от: степени участия государства, формы владения землей, использования источников финансирования.
Участие государства, выражающееся в предоставлении субсидий для некоторых категорий граждан, рассмотрено нами в предыдущих параграфах настоящего исследования. Так же, 02 августа 2011 года вступил в силу Областной закон от 01.08.2011 года № 643-ЗС «О внесении изменений в Областной закон «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» в соответствие с которым, право на однократное бесплатное приобретение в собственность находящихся в муниципальной собственности земельных участков, имеют граждане Российской Федерации, проживающие на территории Ростовской области не менее 5 лет, имеющие трех и более детей [69].
Кроме этого государство в отдельных случаях предоставляет на льготных условиях или бесплатно земельные участки застройщику [91]. Тогда такое участие оказывает существенное влияние на величину экономического эффекта всех основных участников инвестиционного процесса строительства жилых объектов.
Если земля находится в собственности и строительство осуществляется за счет собственных средств застройщика, он может получить экономический эффект, который предлагается рассчитывать с учетом экономических рисков по формуле: где п - количество домов; С д.- стоимость продажи / -ого жилого дома, т.р., С"- стоимость продажи инвестором земельного участка / -ого жилого дома, т.р., Зпр[- затраты на проектирование коттеджного поселка, т.р., Зсир[-стоимость выполненных строительно-монтажных работ в договорных ценах при строительстве / -ого жилого дома, т.р., Ззу- затраты инвестора на приобретение земельного участка и проведение территориального землеустройства, т.р., 3 -затраты на строительство и подключение коммуникаций, тыс.р., Зсод - затраты на содержание аппарата застройщика, т.р., Орис - стоимостная оценка рисков, связанных с реализацией инвестиционно-строительного проекта малоэтажного строительства, т.р.
На стадии обоснования эффективности инвестиций в малоэтажное строительство Сд определяется исходя из прогнозов стоимости одного квадратного метра полезной площади. На стадии реализации проекта стоимость продажи / -ого жилого дома определяется по формуле: сл = с Ч (3-25) где Сд - стоимость 1 м2 обшей площади / -ого жилого дома, г.р.; Бд -общая площадь / -ого жилого дома, м .
