Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Социально-экономическая политика региона и ее роль в решении проблемы доступного жилья 11
1.1. Жилищное стоительство в системе социально-экономической политики региона 11
1.2. Особенности развития рынков жилья в России и развитых странах 22
1.3. Механизм развития системы жилищного строительства в регионе 31
Глава 2. Факторы и условия развития жилищного строительства в регионе 55
2.1. Социальная ориентация экономики районов Севера 55
2.2. Современные условия развития системы жилищного строительства 77
2.3. Особенности региональных программ кредитования жилищного строительства 93
Глава 3. Формирование региональной модели жилищного строительства в Архангельской области 109
3.1. Ипотечное кредитование как экономический инструмент механизма развития системы жилищного строительства региона 109
3.2. Экономические основы региональной модели жилищной ипотеки 126
3.3. Развитие и реализация сельского жилищного строительства на основе ипотеки 136
Заключение 143
Литература 146
Приложения 159
- Особенности развития рынков жилья в России и развитых странах
- Современные условия развития системы жилищного строительства
- Особенности региональных программ кредитования жилищного строительства
- Экономические основы региональной модели жилищной ипотеки
Введение к работе
Актуальность темы исследования В ходе рыночной трансформации зко-номики произошла существенная дифференциация регионов страны по уровню социально-экономическою развития, ресурсного обеспечения, объемов производства, в т ч жилищного сіроительства
Социально-экономический уровень развития региона определяется многими факторами, в гом числе состоянием социальной инфрасіруктурьі общества, уровнем жилищного строительства Каждый регион харакіеризуетея присущими ему природными ресурсами, национальными и историческими чертами, структурой хозяйства и уровнем экономического развития, специализацией Стратегия регионального развития меняется во времени в зависимости от социально-экономической и политической ориентации государства на конкретном этапе модернизации страны В сложившихся экономических условиях эффективным и социально привлекательным путем выхода из экономического кризиса и последующего долговременного развития могло бы стать жилищное строительство Житье относится к числу таких материальных благ, которые соединяют в себе экономические и социальные функции
Федеральные и региональные приоритеты в области решения вопросов обеспечения населения современным жильем совпадают, поэтому особую значимость приобрела реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»
Игнорирование проблем, связанных с рынком жилья, может привести к экономической и социальной нестабильности, снижению темпов экономического роста, ухудшению структуры хозяйства, снижению занятости и жизненного уровня населения
В условиях недостаточных объемов бюджетного финансирования системы жилищного строительства основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные накопления населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира Привлечение заемных ресурсов в виде ипотечных кредитов является не только способом улучшения жилищных условий населения, но и оказывает большое влияние на экономическую ситуацию в регионе
Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена необходимостью научно-методической проработки вопросов формирования регионального механизма развития жилищного строительства, объединяющего экономические интересы государства и субъекта РФ в лице органов власти, кредитных учреждений, предприятий строительного комплекса, населения региона
Степень научной разработанности проблемы Существенный вкчад в изучение вопросов развития реіиональной экономики, территориальной дифференциации и методологии анализа уровня социально-экономического развития регионов внесли ученые-экономисты НТ Агафонов, А А Адамеску, Э Б Алаев, М К Бандман, А Г Гранбері, В И Видяпин, А И Гаврилов, В А Горемыкин, В А Дергачев, О Г Дмитриева, Р А Исляев, В В Кисгаьов, Н Н Колосовский,
А И Костяев, В В Кузнецов, О В Кузнецова, В В Лексин, В В Милосердое, П А Минакир, Т I Морозова, Н Н Некрасов, П В Никифоров, О С Пчелинцев, И А Родионова, А В Сметанин, С Суспицин, АИТатаркин, АИТянутов, А Н Швецов и другие
Исследование роли жилищноіо строительства в социально-экономической системе региона проводилось еше в дореформенный период Д Л Бронером, Р Страйк В последнее время вопросы сохранения и воспроизводства жилищного фонда рассматриваются в научных разработках Н Ф Костецкого, В Т Черемсина, В А Аверченко, И Г Царева, Н А Щербаковой, Ю Ф Симионова, Г Г Матюхи-на, Н И Ризун
Проблемам регионального рынка жилья посвящены труды Н И Нечаева, НБ Телятникова, К П Глушенко, М Г асанова, Т Ю Овсянниковой, О В Кото-вой Весомый научный вклад в разработку проблем реформирования государственного ипотечного механизма жилищного строительства Архангельской области вносят В А Войков, В И Раковский, И Л Слелухина
Однако вопросы, связанные с реализацией современной концепции жилищного строительства, основанной на повышении роли государства и участия самого населения в решении жилищных проблем, исследованы недостаточно Это и предопределило выбор темы диссертации, цель и задачи диссертационного исследования
Цель и задачи исследования - выявить основные элементы механизма устойчивого развития жилищного строительства, обосновать его место в социально-экономической системе региона и разработать предложения по реализации региональной модели жилищного политики
Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи исследования
определено место жилищного строительства в социально-экономической системе региона,
обоснованы сущность и содержание понятия «механизм развития» применительно к системе жилищного строительства на региональном уровне,
исследовано социально-экономическое положение субъектов РФ Северного экономического района и оценена значимость обеспечения населения доступным жильем для их дальнейшего развития,
осуществлен анализ особенностей зарубежного опыта развития жилищного строительства с позиции сопоставления его с отечественным рынком жилья,
- проанализированы современное состояние жилищного строительства и
содержание региональных программ ипотечного жилищного кредиювания, реа
лизуемых в Архангельской области,
- разрабоїаньї экономические основы реіиональной жилищной ипотеки,
- обоснованы предложения по реализации модели жилищной поііиіики в
конкретных условиях реї иона
Объектом исследования выступает жилищное строительство в социально-экономической системе реї иона
Предметом исследования являются пути совершенствования механизма развития жилищного строительства с учетом региональных условий на примере Архангельской области
Теоретическая и методолотческая основа исследования. Теоретической основой диссертационной работы послужили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные социально-экономическим проблемам развития экономики региона, становления рынка жилья, способам и методам решения жилищной проблемы
Диссертация выполнена с учетом действующих нормативно-правовых документов, регулирующих систему жилищного строительства, в том числе Жилищного и Земельного кодексов Российской Федерации, ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики», региональных целевых программ и др
В исследовании использовались данные Минрегионразвития, федеральные и областные программы жилищного строительства, материалы Департамента экономического развития Администрации Архангельской области, Федеральной службы государственной статистики РФ, Государственного комитета статистики по Архангельской области, статистические материалы Банка России
В работе автор использовала системный подход, метод сравнительных аналогий и обобщений, экономико-статистического анализа, экспертных и рейтинговых оценок, опросы и наблюдения, были задействованы табличные и фафические способы визуализации аналитических данных
Научная новизна полученных результатов исследования. В диссертации, в отличие от других работ, механизм развития жилищного строительства в регионе исследуется во взаимосвязи с современными социально-экономическими процессами, которые выступают как предпосылками реализации жилищной политики, так и сдерживающими факторами (ресурсный и инфраструктурный потенциал территории, условия экономического развития, факторы, определяющие уровень и качество жизни населения)
В рамках обозначенной «формулы новизны» получены следующие научные результаты
установлено, что жилищное строительство следует рассматривать как особую подсистему в социально-экономической системе региона, обеспечивающую поддержание необходимых территориальных пропорций в его экономическом развитии,
обосновано, что для устойчивого социально-экономического развития региона особое значение приобретают региональные программы, в которых субъекты РФ определяют цели и механизмы решения жилищных проблем при обязательном учете количественных и качественных параметров, задаваемых стратегией социально-экономического развития Российской Федерации,
дана научная оценка социально-экономической ситуации на рынке жилья в Архангельской области, что позволило выявить особую роль жилищного строительства в обострении социальных проблем, связанных с необходимостью решения демографической проблемы региона, подготовки квалифицированных кадров, привлечения в жилищную сферу сбережений насетения, развития строительного комплекса,
выявлены неблагоприятные факторы, сдерживающие ипотечное кредитование в регионе неэффективное участие кредитной системы в ипотечных программах, низкие доходы и недостаток платежеспособного спроса граждан,
предложен экономический механизм развития жилищного строительства в реї ионе на основе трехуровневой модели жилищного строительства посредством совместного его финансирования государством и муниципальными образованиями, коммерческим сектором, а также населением, что позволит решить проблему жилья для лиц со средними доходами, расширит финансовые и временные возможности как застройщиков, так и покупателей квартир, активизирует финансовые потоки, направленные в строительный комплекс, и в целом будет способствовать развитию регионального рынка недвижимости,
разработаны экономические основы региональной жилищной политики, позволяющей обеспечить регулирование рынка жилья в свете выполнения приоритетных национальных программ «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и «Развитие АПК»
Практическая реализация результатов исследования. Результаты диссертационной работы позволили определить методические подходы и провести конкретные расчеты по обоснованию механизма развития жилищного строительства на основе выделения приоритетного направления в развитии региона и более активного использования инструментов экономического механизма
Сформулированные в исследовании выводы и рекомендации могут быть использованы органами государственного управления субъектов РФ и органами местного самоуправления при решении проблем устойчивого социально-экономического развития территорий, а также при формировании и реализации программы развития жилищного строительства, в том числе в сельской местности
Апробация работы Публикации. Основные результаты работы докладывались на 2-ой и 3-ей Всероссийских научно-практических конференциях «Вузовская наука - региону» (Вологодский государственный технический университет, 2004-2005гг ), используются при чтении курса лекций по дисциплинам «Экономическая география» и «Банковское дело» в Институте управления (г Архангельск). По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ, в том числе статья в журнале, входящем в перечень изданий, рекомендованных ВАК России
Структура и объем работы Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы и приложений Работа изложена на 168 страницах компьютерного текста, содержание проиллюстрировано 34 таблицами и 32 рисунками, дополнено 6 приложениями
Особенности развития рынков жилья в России и развитых странах
Рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем, доступность жилья влияют на уровень жизни, демографическую ситуацию, кадровый потенциал. Массовый рынок жилья необходим не только для решения социальных проблем, но и для развития экономики в целом. Доля строительства в России составляет примерно 3-4% в структуре общенационального объема инвестиций в основной капитал. В странах Западной Европы удельный вес жилищного строительства в общем объеме капиталовложений достигает 30-40%, в США этот показатель составляет около 23% (113). Формы и источники финансирования жилищного строительства могут быть различными. В развитых рыночных экономиках они сводятся к использованию собственных и заемных средств строительных компаний. В качестве механизма повышения платежеспособного спроса населения на жилье широко используется ипотечное кредитование, в ряде стран наряду с ипотекой выступает государственная поддержка ссудозаемщиков. В России успешно функционировали жилищные кооперативы. Рассмотрим в историческом контексте становление рынков жилья России и ряда развитых стран. Сплошные жилищные переписи и повсеместное изучение жилищных условий городского населения в дореволюционной России не проводились.
Первые статистические данные, освещающие состояние жилищного фонда, датированы 1910 г. При этом в сводку вошли данные о 1228 городах с населением не менее 10 тыс.чел. Более подробная информация представлена в статистических данных 1913 г. (13, с.45-46). В среднем на одного городского жителя до революции приходилось 6,3 м общей площади (рис. 5). Некоторые итоги жилищного перераспределения были получены на основании обработки материалов жилищной переписи 1923 г. Общая жилая площадь исследуемых квартир в Москве составила 3 325 282 м . Число проживающих в них жителей 438,7 тыс.чел. Следовательно, в среднем на одного жителя Москвы приходилось 7,6 м . Однако ситуация в целом по стране была значительно хуже. По данным 1940 года на одного жителя приходилось 6,5 м2 (рис. 5). Первая программа крупномасштабного решения жилищной проблемы была рассчитана на 1955-1965 гг. Реализация этой программы обеспечила рост жилищного строительства в 1,9 раза, увеличение его объемов до 54,9 млн м2 в год. К 1985 г. средняя обеспеченность жильем в расчете на 1 чел. составила 14,7 м2, с ростом к уровню 1940г. в 2 раза (рис. 5). При этом семьи стали проживать в основном в отдельных квартирах (до 1961 г. преобладало покомнатное расселение в коммунальных квартирах). Важным источником улучшения жилищных условий населения являлась кооперативное и индивидуальное строительство. Строительство индивидуальных домов с помощью собственных средств населения и кредита имело место на протяжении всех послеоктябрьских лет, но после 1960 г. стало неуклонно снижаться (рис. 6). Снижение объемов индивидуального строительства связано с появлением в 60-х годах жилищно-строительных кооперативов.
Строительство кооперативных домов было возложено на государственные подрядные организации с выделением государственного кредита в размере 60-70% стоимости строительства со сроком погашения до 15-20 лет. Но жилкооперативы не смогли полностью заменить индивидуальное строительство. Индивидуальное строительство составляло в разные годы от 15 до 88% всего жилищного строительства (рис. 6). Особенно сильно эта тенденция проявлялась в сельском строительстве (рис. 7). Объемы индивидуального строительства за счет собственных средств в разные годы составляло от 30 до 82% всего объема сельского жилищного строительства, тогда как в городе аналогичный показатель составлял от 8 до 30%о. Бесспорным является тот факт, что даже в условиях отсутствии прав собственности на землю, дефицита строительных материалов, индивидуальное строительство являлось мощным фактором увеличения объемов строительства жилья, особенно в сельской местности. Вторая жилищная программа была рассчитана на период с 1985 по 2000 гг. В ней предусматривалось обеспечение каждой семьи отдельной современной квартирой или индивидуальным домом. Программа выполнена не была. Третья национальная жилищная программа получила название «Жилище» и была рассчитана на десятилетие — с 1990 по 2000 гг. Ее реализация началась с принятия Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в 1992г. в условиях неразвитости рыночных отношений и поспешного отказа от государственного участия в финансировании жилищного строительства, и, как следствие, начавшегося в начале 90-х годов кризиса в жилищной сфере. В этот период произошло резкое снижение объемов ежегодного жилищного строительства, выросли цены на строительную продукцию, а капитальные вложения государства, предприятий и организаций в эту сферу стали недостаточными. Одновременно упала платежеспособность населения, и, соответственно, сократились возможности приобретения жилья или ведения индивидуального жилищного строительства (48, с. 29).
Ключевая составляющая рынка жилья любой страны - степень обеспеченности жильем. По данному критерию Россия существенно уступает почти всем странам Европы. В России в среднем на одного человека приходится 21,1 м2 (103, с.217), тогда как в Германии - 35 м2, Швеции, Норвегии и Канаде - 40 м2, США - 70 м2 (25, с.56). При низкой среднедушевой обеспеченности жильем его распределение весьма неравномерно. Более четверти семей в России имеют менее 10 м на человека. Свыше 60% населения проживает в одно- и двухкомнатных квартирах при отсутствии общей комнаты без спальных мест. В коммунальных квартирах продолжает проживать 2,9 млн чел. (2% населения), в общежитиях 5,8 млн чел. (4%). Одной из особенностей последнего десятилетия является значительный рост стоимости жилья в Европе и Америке. Подъем цен
Современные условия развития системы жилищного строительства
Решение жилищной проблемы населения многие годы остается одной из ключевых задач государственной политики, как России, так и отдельных регионов. Жилищная проблема в России решается тяжело, не исключением является и Север. Большинство экспертов считают, что не менее 70% семей Архангельской области хотели бы улучшить свои жилищные условия, однако достаточных средств на приобретение жилья они не имеют. Анализируя тенденции развития социальных структур в Архангельском регионе, влияющих на жизненно-духовные силы, необходимо постоянно учитывать характер местности, суровые климатические условия. Для населения области особую актуальность приобретает обеспеченность жильем, его качество, а также вопросы питания (116, с. 172-173). В отраслевом разрезе в структуре ВРП Архангельской области (рис. 25) наибольший удельный вес занимают промышленность, торговля и коммерческая деятельность по реализации товаров и услуг, транспорт и строительство. ВРП Архангельской области на 1.11.2006 г. (в % к итогу) В строительном комплексе области занято 4,9% населения. Его доля в структуре ВРП составляет 6,7%. Сама отрасль, несмотря на значительную ресурсную базу, занимает пока недостаточное место в экономике области. В настоящее время производственные мощности строительной индустрии используются не в полном объеме, в среднем лишь на 55%. Недостаточность поступлений инвестиций, высокие инвестиционные риски не способствуют развитию строительного комплекса области (119).
На территории Архангельской области в 2006 г. строительной деятельностью занимались около 370 подрядных организаций, в том числе крупных и средних - более 80 организаций, из них проектирование и инженерные изыскания для строительства выполняют около 30 проектно-изыскательских организаций (43, с.27). Практически все виды строительно-монтажных работ на небольших производственных и непроизводственных объектах выполняют малые предприятия. На их долю приходится пятая часть объема подрядных работ, выполненного в целом по области. По Северо-Западному федеральному округу (рис. 26) в 2007г. введено 5 млн. 658,1 тыс. кв. метров жилья (121,3% к 2006г.). Анализируя данные Госкомстата, отмечен значительный рост объемов ввода в действие жилых домов по сравнению с 2006 г.: в Калининградской области -150,1%; Вологодской области - 146,4%; Архангельской области - 134,4%; Новгородской области - 125,4%. Снижение данного показателя отмечено только в Мурманской области - 92,7%(147) (рис. 27). Нам представляется, что для полноты исследования необходимо на основе данных Росстата построить рейтинг республик и областей в Северо-Западном федеральном округе по вводу в действие жилых домов на душу населения в 2007 году, сравнив его с рейтингом 2004 года. Первые места занимают субъекты, имеющие наибольший показатель:
Калининградская обл., г.Санкт-Петербург и Ленинградская обл. Архангельская область за исследуемый период переместилась с 9 на 6 место (табл. 17). Главнейшим направлением строительной отрасли является жилищное строительство. Предприятиями и организациями всех форм собственности в 2006 г. построено 2257 новых квартир общей площадью 193,2 тыс. м2, что на 64,4% выше уровня 2005 г. Соотношение объемов строительства в сельской и городской местности отражено в таблице 18 (119). Исследования показали, что рост всех показателей по сравнению с 2000 г. произошел более чем в 2 раза. Данные официальной статистики характеризуют жилищную ситуацию в Архангельской области и свидетельствуют об увеличении количества квадратных метров жилой площади на одного человека в течение 1999-2006 гг. (табл. 20). При этом площадь, приходящаяся на сельских жителей, значительно превышает данный показатель в городе. В очереди на жилье по области стоит около 71,6 тысяч семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Из них 8% проживают в общежитиях, 19% - в коммунальных квартирах, 12% - в ветхих и аварийных домах. При этом у 71% семей длительность сроков ожидания жилья составляет 10 лет и более (43). В основном жители крупных городов - Архангельска, Северодвинска - смогли улучшить свои жилищные условия, однако их удельный вес в общем объеме очередников ничтожно мал. За счет собственных средств населения и кредитов банков в 2006 г. было введено 71,2 тыс. м жилья (43% к общему вводу жилья), по сравнению с 2005 г. ввод увеличился на 46,8% (справочно, в 1999 г. данный показатель составлял 43,0 тыс. м ) (119). В сельской местности показатель строительства жилых домов за счет собственных или заемных средств населения значительно выше данных по городскому строительству, в 2002 г. он составлял 97,7% от общего объема введенного жилья, в последующие года он неуклонно снижался (табл. 22). Анализ показал, что строительство жилья продвигается в регионе неравномерными темпами. По данным муниципальных образований, в 2008 году в Поморье планируется к вводу более 261 тыс. кв.метров жилья (табл. 23), однако ряд районов ввод жилья не планировал вообще. Дифференциация в выполнении планов строительства связана с недофинансированием строительных проектов, чаще всего по причине несвоевременной подготовки проектно-сметной документации, согласования ее с руководителями муниципальных образований и, соответственно, не выделения бюджетных средств. Работу муниципальных образований и региона в целом можно оценивать по такому критерию, как количество введенного жилья на одного жителя. В 2008 году его предполагаемое значение составляет 0,21 м /чел.
Для сравнения: по СЗФО этот показатель - 0,42; по России - 0,43. Рассмотрим на примере двух муниципальных образований объемы строительства в сельских поселениях. Данные официальной статистики по объемам строительства частного жилья в муниципальном разрезе отсутствуют, результаты сельскохозяйственной переписи находятся в стадии обработки. В связи с этим, считаем, что информация может быть получена посредством проведения опроса глав муниципальных образований. В опрос были включены следующие вопросы: «количество жилых домов», «количество жилых домов, являющихся муниципальной собственностью», «количество домов, построенных за последние 2005-2007 года, и в том числе за 2007 год». В опросе участвовали 25 респондентов, полученная информация обработана автором и представлена в Приложениях 3 и 4. Приморский и Лешуконский районы являются муниципальными образованиями, которые образованы в соответствии с законодательством,
Особенности региональных программ кредитования жилищного строительства
В целях решения жилищных проблем населения, создания механизмов финансирования жилищного строительства и стимулирования строительства жилья, в соответствии с законом «Об ипотеке» (2) и постановлением Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» (7), администрацией Архангельской области была утверждена Программа развития системы ипотечного жилищного кредитования на территории Архангельской области (11). Администрация области выбрала американскую модель ипотечного кредитования населения, которая будет опираться не только на стабильный доход населения, но и на рынок ценных бумаг. Основной целью Программы является создание эффективно работающей системы обеспечения граждан со средними доходами доступным по стоимости жильем, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов (П, с. 2). Основная задача программы — вовлечь средства частных предприятий и граждан в домостроительный сектор экономики.
Пока в области отсутствуют специализированные ипотечные банки, способные осуществлять ипотечное кредитование в больших объемах. В связи с этим программа включает такое звено механизма ее реализации, как Областной региональный оператор ипотечного кредитования. В августе 2003 г. Создано открытое акционерное общество «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АРОИЖК»). Основная его деятельность направлена на привлечение инвестиций в сферу ипотечного кредитования и рефинансированию организаций, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты (займы) населению на основе установленных открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» стандартов. ОАО «АРОИЖК» ведает вопросами вторичного рынка закладных для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности (148). Объем финансирования программы составляет 250 млн рублей, в том числе из федерального бюджета выделено 30 млн рублей. Средства областного бюджета составляют 13 млн рублей, финансово-кредитных институтов — 30 млн рублей, средства населения - 180 млн рублей (табл. 27). Основными источниками финансирования на начальном этапе являются: выпуск кредиторами ипотечных облигаций и их реализация на финансовом рынке; рефинансирование заимодателями через систему коллективных инвестиций; рефинансирование заимодателями через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов. Сумма кредита — от 50 тысяч рублей, зависит от дохода семьи и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита и уплате процентов по нему не превышают 35% от совокупного семейного дохода. Срок кредитования - от 1,2 до 27 лет. Погашение кредита - равные по сумме ежемесячные аннуитетные платежи. Процент по кредиту - от 12% годовых в рублях.
Ставка на весь срок кредитования фиксированная. Даже если банк предоставит кредит под 12% на десять лет, прирост цены составит 56,76%, то есть больше половины стоимости квартиры. При 14% годовых - это уже 64, 83%, при 15% - 68,86%. А при приобретении строящегося жилья проценты до сдачи дома будут составлять до 25%. Так банк компенсирует риски (151). Частичное или полное погашение кредита допускается после истечения 6 месяцев с даты предоставления кредита. Кредиты предоставляются для приобретения квартир в многоквартирных домах, расположенных на территории Архангельской области. Обеспечением обязательств заемщика по погашению кредита является залог квартиры, приобретаемой на кредитные средства. Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки. Получив кредит, заемщик имеет возможность приобрести квартиру, пока только на вторичном рынке жилья. Право собственности переходит к заемщику в момент регистрации права собственности на квартиру, т.е. ее покупке и получении кредита, но при этом квартира одновременно передается банку в залог, и заемщик не вправе распоряжаться ею до полного погашения задолженности по кредитному договору (67, с. 15). В таблице 28 приведены основные результаты региональных и муниципальных программ, особенности, система льгот и социальной поддержки в решении жилищных проблем. Программы предусматривают использование федеральных, региональных и муниципальных средств на строительство и приобретение жилья. Национальный проект предусматривает оказание бюджетной поддержки в форме использования федеральных, региональных и муниципальных средств на строительство и приобретении жилья молодыми семьями, нуждающимися в жилье или в улучшении жилищных условий; улучшение жилищных условий молодых специалистов агропромышленного комплекса. Региональные власти разрабатывают систему льгот и субсидий по программе жилищного строительства, определяют источники финансирования. Как альтернатива существуют жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). В основу работы положена схема кассы взаимопомощи (строительно-сберегательной кассы). Это позволяет избежать бешеных процентов в валюте, так как банковский кредит не используется. В Архангельске работает московская программа ЖСК «Строим вместе» - ЖСК «Гарантия».
Гражданин вступает в кооператив, внося вступительный членский взнос (5%) и первоначальный паевой взнос (10%). Далее он накапливает примерно половину стоимости квартиры в течение определенного периода, который устанавливает сам. В результате член ЖСК получает право на взятие ссуды и приобретение жилья. Кооператив добавляет недостающую половину и приобретает это жилье. Член ЖСК вселяется, прописывается и, уже проживая в купленной для него квартире, имеет срок до 7 лет для того, чтобы полностью оплатить выданную ему ссуду. В случае выхода из ЖСК до покупки квартиры пайщику возвращается денежная сумма в размере пая. А если член ЖСК выходит после приобретения для него квартиры, то он должен освободить жилье, которое потом будет продано. Расчет с вышедшим осуществляется после поступления денежных средств на расчетный счет ЖСК. Не подлежат возврату вступительные и членские взносы. При вступлении в ЖСК не требуется объемного пакета документов, как при получении банковского кредита. Для вступления в ЖСК нужен только паспорт. ЖСК не интересуют, каким образом получает доходы пайщик. Кредитную историю каждый зарабатывает непосредственно в процессе накопления средств в общем паевом фонде. Банку придется платить за кредит 15-18% в год, страховой компании - 6-7% в год. В ЖСК рассрочка беспроцентная. Специалисты банка сами назначают условия кредита. В ЖСК гражданин сам выбирает график накопления и срок рассрочки. Чтобы получить кредит в банке, необходимо внести значительный первоначальный взнос. В ЖСК можно вступить, имея на руках 500 долл. США и 500 рублей на регистрационный взнос. Если вы берете кредит в валюте, общий процент увеличения стоимости квартиры составит 160-180%, если кредит в рублях - квартира обойдется Вам дороже почти в 2,0-2,7 раз. Общий процент увеличения стоимости квартиры в ЖСК составит от 8 до 22%. Если учесть инфляцию, то этот процент ничтожно мал. Имея дело с банком, продажа или иные сделки с квартирой практически невозможны, пока Вы не выплатите кредит. До полной выплаты пая квартира является собственностью кооператива, однако, Вы являетесь собственником своего пая и можете легко им распоряжаться: переуступить, подарить, завещать.
Экономические основы региональной модели жилищной ипотеки
До настоящего времени острота жилищной проблемы не снизилась, миллионы граждан стоят в очередях на улучшение жилищных условий. Поэтому выявилась необходимость разработки новых подходов к решению некоторых проблем, направленных на совершенствование системы финансирования, кредитования, налогообложения жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Исследовав различные варианты финансирования жилищного строительства с применением ипотечного кредитования, мы нашли оптимальную схему активизации спроса на строящееся жилье, что приведет к ускорению темпов жилищного строительства в регионе. Речь идет о механизме финансирования жилищного строительства с помощью открытия кредитной линии. Региональная модель жилищного ипотечного кредитования, разработана автором и основана на взаимодействии пяти участников проекта: 1. Администрация региона. Ее задача — решение социального вопроса доступности жилья, развитие городской инфраструктуры. Роль и ответственность администрации - выделение участков под застройку, обеспечение максимально быстрого согласования исходно-разрешительной документации на строительство. 2. Универсальный банк.
В задачу его входит — расширение в регионе рынка ипотечного кредитования. Ответственность - гарантия выкупа готового жилья у застройщика. Жилье должно соответствовать заранее оговоренным параметрам, а стоимость выкупа — быть ниже рыночных цен. 3. Управляющая компания. Задачей управляющей компании является расширение рынка строительства с ответственностью по организации самого процесса: привлечение проектировщиков, подрядчиков и других специализированных предприятий. 4. Страховая компания. Задачей страховой компании является заключение договоров долгосрочного имущественного страхования, личного страхования заемщиков, страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка (48, с.521). 5. Индивидуальный застройщик. Здесь важно иметь в виду молодые семьи, специалистов из вузов и средних специальных заведений, желающих жить и работать на севере, а главное, необходимых области. В погашении ипотечного кредита, оформленного различными слоями населения, должны быть заинтересованы администрации городов, районов и области. Целью реализации модели является расширение возможностей приобретения жилья трудоспособным населением. Достижение этой цели обеспечивается созданием благоприятных условий для функционирования рыночных механизмов кредитования граждан для приобретения жилья. Основные задачи: Повысить качество жизни северян путем обеспечения их достойным жильем; Совершенствовать рыночные подходы к решению вопросов градостроительства и обеспечения доступа к земельным участкам; Ускорить рост строительного производства и связанных с ним отраслей экономики, увеличить налоговые поступления в бюджет области; Оживить инвестиционный процесс;
Стимулировать развитие доступных для населения систем долгосрочного кредитования строительства или приобретения жилья; Снизить затраты населения в сфере жилищного строительства путем дальнейшего развития конкуренции; Привлечь внебюджетные средства в финансирование обеспечения населения жильем. Правовые аспекты. В целях реализации модели необходимо завершить создание целостной системы законодательных и иных правовых актов. В условиях действующего правового регулирования абсолютно не развивается кредитование строительства жилья, так как в период строительства объект недвижимости (дом в целом или квартира) только создается и не может быть предметом ипотеки, а без соответствующего обеспечения банки отказывают в предоставлении кредита. Выход из создавшегося положения - оформление прав собственности на земельный участок. Для реализации данного предложения необходимо внести изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части распространения ипотеки на возводимые на заложенном земельном участке здания (ст. 65 закона). Социальные аспекты. Жилищная политика будет нацелена на обеспечение доступности строительства жилья за счет ипотечных банковских кредитов.
При выделении из бюджета средств на предоставление безвозмездных субсидий определенным категориям граждан дополнительно должны привлекаться различные внебюджетные источники финансирования. Финансово-экономические аспекты. Изыскание нетрадиционных путей и источников финансирования жилищного строительства. Необходимо обеспечить дальнейшее внедрение следующих мер: предоставление жилищных кредитов за счет средств банков; выпуск жилищных ценных бумаг; образование и использование фондов развития жилищного строительства; выплата гражданам субсидий на строительство или приобретение жилья; сокращение незавершенного жилищного строительства и снижение стоимости строительства путем проведения конкурсов и подрядных торгов. Необходимо проводить политику развития жилищного кредитования как важнейшего инструмента привлечения частных сбережений и инвестиций в жилищный сектор, стимулирования платежеспособного спроса. Эффективными механизмами являются также поддержка формирования вторичного рынка ипотечных кредитов и развитие выпуска различного вида жилищных ценных бумаг. Повышению эффективности капитальных вложений в жилищное строительство будет способствовать сокращение объемов незавершенного строительства жилых домов. Продолжится практика организации инвестиционных и коммерческих конкурсов по передаче или продаже незавершенных строительством жилых домов. Для упорядочения учета
