Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Основные этапы формирования системы ипотечного кредитования в США до начала 80-х годов 12
1.1. Исторические и теоретические предпосылки реформирования традиционной ипотечной модели 13
1.1.1. Характеристика традиционной модели 13
1.1.2. Анализ рисков ипотечного кредитования 15
1.1.3. Дилемма рынка ипотечных кредитов 17
1.2. Формирование основных принципов современной системы ипотечного кредитования в 30-е годы 18
1.2.1. Создание Федеральной жилищной администрации 19
1.2.2. Первые попытки формирования организованного вторичного рынка 24
1.2.3. Создание Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию 27
1.3. Эволюция ипотечной системы с конца 30-х по конец 60-х годов 29
1.3.1. Первичный ипотечный рынок 29
1.3.2. Вторичный ипотечный рынок 31
1.3.3. Активные операции Фэнни Мэй 32
1.3.4. Пассивные операции Фэнни Мэй 34
1.4. Институциональные реформы ипотечной системы сша с 1968 года по конец 70-х годов
38
1.4.1. Институциональная реформа вторичного рынка 39
1.4.2. Переводные ценные бумаги 42
1.4.3. Преимущества секьюритизации как метода ресурсного обеспечения ипотечной системы 45
1.4.4. Активность вторичного рынка 47
1.4.5. Первичный ипотечный рынок 50
ГЛАВА 2. Современное состояние системы ипотечного кредитования в США . 52
2.1. Тенденции развития первичного рынка 53
2.1.1. Специализация первичных кредиторов на функциях предоставления и обслуживания кредитов 53
2.1.2. Концентрация первичного рынка 57
2.1.3. Совершенствование процедур андеррайтинга 60
2.1.4. Расширение ассортимента ипотечных инструментов 63
2.2. Механизмы вторичного рынка 68
2.2.1. Программы секьюритизации 69
2.2.2. Анализ рисков по переводным бумагам 74
2.2.3. Производные инструменты вторичного ипотечного рынка 77
2.2.4. Рынок традиционных долговых инструментов 80
2.2.5. Программа "Ипотечное партнерское финансирование" 86
2.3. Эволюция ипотечной системы сша на современном этапе: резюме и перспективы 90
ГЛАВА 3. Становление системы ипотечного кредитования в российской федерации: проблемы и пути их решения 97
3.1. Первые программы по внедрению двухуровневой ипотечной модели 99
3.2. Сравнительные преимущества и недостатки основных моделей ипотечного кредитования, принятых в мировой практике: проблема выбора для России 106
3.2.1. Модель коммерческих банков 107
3.2.2. Ссудосберегательная модель
3.2.3. Модель ипотечных банков
3.2.4. Модель вторичного рынка как наиболее приемлемая для России 116
3.3. Деятельность АИЖК по внедрению принципов модели вторичного рынка В России 121
3.3.1. Стандартизация операций по предоставлению и обслуживанию кредитов 122
3.3.2. Управление кредитным риском 124
3.3.3. Привлечение фондов 128
3.3.4. Факторы, препятствующие реализации ипотечной программы АИЖК 133
3.4. Условия Дальнейшего развития двухуровневой ипотечной модели в россии в свете
американского опыта 136
Заключение 146
- Создание Федеральной жилищной администрации
- Специализация первичных кредиторов на функциях предоставления и обслуживания кредитов
- Рынок традиционных долговых инструментов
- Первые программы по внедрению двухуровневой ипотечной модели
Введение к работе
Проблема формирования в России системы ипотечного кредитования и использования зарубежного опыта в этой сфере является в настоящий момент широко обсуждаемой темой в российских политических и деловых кругах - как на уровне Правительства, Государственной Думы и государственных структур, ответственных за проведение жилищной политики, так и на уровне частного сектора, который рассматривает развитие ипотечного кредитования как перспективное направление бизнеса.
Впервые в современной России обращение к проблеме ипотечного кредитования произошло в середине 90-х годов и было связано с поиском внебюджетных источников жилищного финансирования. Третья национальная жилищная программа «Жилище» (1990-2000гг.) была направлена на формирование рынка жилья и на сокращение удельного веса бюджетных ресурсов в структуре источников жилищного финансирования. Однако созданные в первые годы реформ финансово-кредитные механизмы не смогли восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство и поддержать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья, что на практике привело к обострению жилищной проблемы. В течение 90-х годов обеспечение населения России жильем значительно ухудшилось: происходило снижение темпов ввода новых площадей (с 61,7 млн. кв. м в 1990 г. до 32,6 млн. кв. м в 1997 г.), ухудшение качества новостроек (вновь вводимые типовые дома сейчас сооружаются в основном на основе морально устаревших технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы), повышение плотности проживания (свыше 60% населения России проживает в одно- и двухкомнатных квартирах, где на одну комнату приходится 1,3 человека и отсутствует общее помещение без спальных мест), наконец, сокращение
5 предоставления жилья очередникам (с 14% от стоящих на учете в 1990 г. до 6% от
стоящих на учете в 1997 г.).
Отмеченные негативные тенденции сделали очевидным тот факт, что решение проблемы ресурсного обеспечения жилищной сферы должно рассматриваться не только как функция жилищного рынка, но как комплексная программа повышения платежеспособного спроса населения, сопряженная с решением целого комплекса социально-экономических задач. В ходе последующего рассмотрения данного вопроса и изучения опыта других стран утвердилось представление о том, что только создание системы массового ипотечного кредитования, адекватной требованиям рыночной экономики, может приблизить российское общество к решению этой важнейшей проблемы.
Как свидетельствует мировой опыт, в рыночных условиях хозяйствования ипотечное кредитование позволяет, во-первых, разрешить дилемму между ограниченностью средств населения и высокой стоимостью недвижимости и кредитных ресурсов. Во-вторых, ипотечное кредитование позволяет найти компромисс между стремлением государства к сохранению контроля в жилищной сфере в целях обеспечения доступности жилья в целом и адресной поддержки наиболее нуждающихся в нем групп населения, с одной стороны, и необходимостью снижения бюджетной нагрузки для реализации этих целей - с другой. Наконец, система массового ипотечного кредитования через расширение внутреннего спроса может стать одним из основных факторов оживления отечественной экономики, выхода ее на траекторию устойчивого роста. В развитых странах ипотечное кредитование является одним из способов динамичного накопления национального капитала и эффективным механизмом трансформации сбережений домохозяйств в реальные инвестиции.
Концепция международной программы развития жилищного строительства в России «Дом для Вашей семьи» - М.: Российская Ипотечная Ассоциация, 1996, стр. 18-20.
Представляется важным также то обстоятельство, что современная система ипотечного кредитования, представленная прежде всего опытом США в 80-90-х годах, дала мощный толчок инновациям в финансовых инструментах, стала одной из движущих сил развития банковского сектора. Применительно к России этот аспект имеет особое значение, так как без совершенствования инвестиционного процесса и укрепления банковской сферы как механизма преобразования сбережений населения в инвестиционные ресурсы невозможно преодолеть кризисные явления в отечественной экономике.
Первые федеральные российские ипотечные программы - «Свой дом» (1996 г.), «Дом для Вашей семьи» (1997 г.) - были разработаны на основе американской ипотечной модели в силу того, что теоретические и организационные аспекты этих программ готовились с помощью американских специалистов. При этом предполагалось, что государственные и частные организации США предоставят и основную часть финансовых ресурсов, необходимых для начала реализации этих программ. Однако за прошедший период указанные программы не смогли набрать необходимые обороты и достичь ожидаемого эффекта - превратить ипотечное кредитование в основной механизм приобретения жилья населением России.
Принятая в январе 2000 г. «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» предусматривает использование различных вариантов привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную сферу. Тем самым можно констатировать, что на сегодняшнем этапе роль государства заключается в создании благоприятных условий для становления различных ипотечных схем, сравнительная эффективность которых в российских условиях будет выявлена в ходе рыночной конкуренции с альтернативными ипотечными моделями. Та ипотечная система, которая сможет наилучшим образом адаптироваться к российским реалиям и будет пользоваться
7 наибольшим спросом со стороны населения, получит дальнейшее развитие и государственную поддержку.
Подобный государственный подход обуславливает актуальность научного исследования сравнительных преимуществ различных систем ипотечного кредитования. В данной работе автором была предпринята попытка с теоретических позиций обосновать целесообразность внедрения в России американской ипотечной модели, а также определить основные предпосылки, которые, по мнению автора, должны быть созданы на государственном уровне для ее успешной реализации.
Актуальность темы диссертации обусловлена также недостаточно полным представлением отечественных специалистов и практиков в области ипотечного кредитования о современном инструментарии вторичного рынка ипотечных ценных бумаг в США, особенностях их обращения и привлекательности для различных групп инвесторов. Особое внимание автора к этому аспекту темы объясняется тем, что если за основу российской ипотечной системы будет принята американская модель, то это приведет к развитию вторичного ипотечного рынка в России. Следовательно, научные исследования в этом направлении не должны отставать от реалий страны-модели.
Современная ипотечная система США стала объектом пристального внимания российских специалистов в области международной экономики и финансов сравнительно недавно - с середины 90-х годов. Первая отечественная научная школа по изучению теоретических и практических аспектов ипотечного кредитования в США и других странах мира и адаптации зарубежного опыта к условиям России была создана в Фонде «Институт экономики города».
В последние три года в российских периодических изданиях появилось достаточно много статей по вопросам ипотеки. Внимание одних авторов сфокусировано на российских ипотечных программах, других - на освещении зарубежной практики. Немало работ посвящено оценке возможностей использования той или иной модели ипотечного
8 кредитования в России. В этой связи можно упомянуть, в частности, коллективные публикации сотрудников Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Однако фундаментальные научные исследования на эту тему пока не были проведены.
В США ипотечной тематике посвящено большое количество научных работ и периодических изданий. Автором широко известных в США трудов в области теоретического анализа инструментов с фиксированной доходностью является Ф. Дж. Фабоззи. В научных сборниках под его редакцией (например, The Handbook of Mortgage Backed Securities. Chicago, IL: Irwin Professional Publishing, 1995) собраны статьи ведущих специалистов в области ипотечного кредитования, которые с теоретических позиций трактуют последние достижения в области финансовой инженерии.
Проблематика мирового опыта ипотечного кредитования, сравнения различных ипотечных моделей и применения достижений развитых стран в государствах с развивающейся и переходной экономикой наиболее полно раскрыта в работах видных американских исследователей М. Дж. Ли и Д.Б. Даймонда (см., например, Diamond, Jr., Douglas В., and Lea, Michael J. Housing Finance in Developed Countries: An International Comparison of Efficiency. Journal of Housing Research, 1992, Volume 3, Issue 1).
Данная диссертация представляет попытку автора на оригинальном материале восполнить имеющиеся в отечественной специализированной литературе пробелы в исследовании теоретических аспектов ипотечного кредитования в США и на основе привлечения широкого круга источников аргументировано показать возможность заимствования зарубежного опыта в этой сфере.
Объектом исследования диссертации является система ипотечного жилищного кредитования в США в период с 30-х годов XX века до настоящего времени, а также российские ипотечные программы, разработанные в последнее десятилетие. Под системой {моделью, схемой) ипотечного кредитования в работе понимается институциональная схема перераспределения финансовых ресурсов от конечных
9 инвесторов к заемщикам по ипотечным кредитам. Ипотечным кредитом является кредит, выданный под залог недвижимого имущества. При отказе заемщика выполнять свои обязательства по кредитному договору к кредитору переходят права собственности на заложенную недвижимость. В этом случае кредитор имеет право в безусловном порядке реализовать залог и покрыть сумму долга за счет полученной выручки. В данной диссертации рассматриваются исключительно жилищные ипотечные кредиты, т.е. кредиты, выданные физическим лицам под залог жилой недвижимости. Как правило, жилищные ипотечные кредиты выдаются на цели приобретения жилой недвижимости, которая одновременно является залогом по кредитному соглашению.
В качестве предмета исследования выступают основные этапы формирования и тенденции развития современной системы ипотечного кредитования в США. Особое внимание в работе уделено анализу инструментов вторичного ипотечного рынка, объективных предпосылок его формирования и последовательности мер, предпринятых государственными органами и частным сектором, по совершенствованию функций вторичного рынка ипотечных кредитов. Автором рассмотрены также риски ипотечного кредитования и управление ими на различных этапах развития современной американской ипотечной системы. В последней части работы предмет исследования составляют институциональные, законодательные и финансовые основы российских ипотечных программ.
Настоящее исследование представляет собой комплексный анализ современной системы ипотечного кредитования в США с целью выявления основных принципов данной системы, ее эволюции, а также достоинств и недостатков с точки зрения оценки возможности ее применения в России. Для достижения этой цели были поставлены следующие задачи:
а раскрыть исторические и теоретические предпосылки формирования двухуровневой ипотечной системы в США;
10 а показать значение и роль целенаправленной государственной политики в процессе
формирования современной ипотечной системы США; а выявить направления эволюции первичного ипотечного рынка в его взаимосвязи со
вторичным рынком, показать взаимообусловленность обоих сегментов; а проанализировать основные инструменты и институты современного вторичного
ипотечного рынка, а также возможности, предоставляемые этими инструментами по
распределению рисков ипотечного кредитования между различными участниками
ипотечного процесса; а продемонстрировать и оценить достижения финансовой инженерии по внедрению
разнообразных инструментов первичного и вторичного ипотечного рынков, а также
значимость этих инноваций для расширения круга инвесторов в ипотечную сферу, с
одной стороны, и повышения доступности ипотечных кредитов для населения - с
другой; выявить сильные и слабые стороны основных моделей ипотечного кредитования,
принятых в мировой практике, с точки зрения возможности использования
зарубежного опыта в российских условиях, а также проанализировать целесообразные
направления внедрения американской модели в России; а проанализировать итоги первых программ по реализации в России двухуровневой
ипотечной модели и определить условия ее дальнейшего развития.
В основу работы положен проблемно-хронологический принцип. Автор использовал также системный подход к анализу предмета исследования.
При рассмотрении теоретических и практических аспектов американской ипотечной системы автор опирался на работы таких зарубежных авторов, как К. Эймс, Л. Брендсель, А. Коулз, М. Ли, Д. Даймонд, Д. Гленн, Ф. Фабоззи, Л. Хэйр, Ф. Кидд, М. Котеча, Л. Лоуэлл, Э. Мэйс, П. Махони, П. Зорн, Р. Ван Ордер, А. Поллок, Р. Ролл, К. Роузен, Дж. Спратлин, Д. Сейдерс, Д. Сенфт, К. Сулливан, К. Тайгерсон, Б. Шарфман, и
др. Автором были также использованы официальные материалы и специализированные издания Фэнни Мэй, Фредди Мак и Джинни Мэй.
При анализе ипотечной системы в США и при оценке возможностей и способов использования американского опыта в российских условиях автор обращался к материалам Фонда «Институт экономики города». Большую помощь оказали разработки, предоставленные автору как слушателю курса повышения квалификации «Аттестованный ипотечный кредитор» специалистами Фонда и Агентства по ипотечному жилищному кредитованию: Н.Б. Косаревой, Н.С. Пастуховой, Н.Н. Рогожиной, В.М. Гасяком, О.Ю. Клементьевым, Е.В. Тарасовой, Л.В. Ягольник, А.Б. Копейкиным, А.Ю. Сучковым. В диссертации были использованы материалы зарубежных консультантов по проблеме построения двухуровневой модели ипотечного кредитования в России - Р. Страйка, Д. Даймонда, Г. Кроуфорда.
Автором были изучены труды российских авторов по ипотечной проблематике: В.Н. Пономарева, Е.Г. Клепиковой, В. Миронова, А. Поповой, В.В. Смирнова, З.П. Лукиной, В.А. Кудрявцева, Е.В. Кудрявцевой, 3. Цыбуленко, А. Шадрина и др. Источниковой базой по состоянию современных ипотечных программ в России служили официальные публикации Правительства РФ, Государственной Думы Федерального Собрания РФ, Правительства и Думы г. Москвы, а также материалы периодических изданий.
Создание Федеральной жилищной администрации
Важным шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования стало создание 27 июня 1934 года Федеральной жилищной администрации (ФЖА) в соответствии с Национальным актом о жилье. Основными направлениями деятельности ФЖА являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов и разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. ФЖА стала первой страховой компанией, учрежденной государством, по страхованию кредитного риска по ипотечным жилищным кредитам.
Национальный акт 1934 года предусматривал предоставление со стороны ФЖА гарантий возврата основной суммы долга и процентов по ипотечным кредитам, вьщанным в соответствии со стандартами ФЖА. В результате государством был сделан первый шаг в направлении переноса кредитного риска от кредитора на специализированную страховую компанию.
Наиболее практикуемым ФЖА видом ипотечного кредита стал кредит с фиксированной процентной ставкой и равными периодическими выплатами (level-payment, fixed-rate mortgage), который был положен в основу наиболее распространенного в наши дни ипотечного продукта. Расчет суммы каждого (чаще всего ежемесячного) платежа производится согласно формуле аннуитета, поэтому такой вид кредита также называют аннуитетным (annuity loan).
Ежемесячный платеж по аннуитетному кредиту распадается на две компоненты -выплату процентов и части основного долга - согласно определенной формуле. Поскольку проценты на конец месяца начисляются на остаток ссудной задолженности на начало месяца, то сумма процентных платежей сокращается с течением времени. Доля же выплат в счет погашения основного долга, соответственно, возрастает с каждым платежом (см. рисунок 2). На конец периода кредитования остаток ссудной задолженности равен нулю. В силу того, что описанная схема равномерных выплат автоматически обеспечивает полное погашение основного долга к концу периода кредитования, этот вид кредита также носит название самоамортизирующегося (self-amortizing loan).
Самоамортизирующийся кредит имел определенные преимущества по сравнению с традиционным кредитом как для кредитора, так и для заемщика. С точки зрения кредитора, самоамортизирующийся кредит позволял снизить кредитный риск, поскольку выплаты в счет погашения долга производились на регулярной основе с момента выдачи кредита, и в случае банкротства заемщика на каком-то этапе жизни кредита определенная часть основного долга была бы им уже погашена. В рамках традиционного кредита, напротив, погашение основного долга производилось в конце жизни кредита, что увеличивало риск невозврата основного долга.
С точки зрения заемщика, самоамортизирующийся кредит был удобен тем, что, во-первых, предоставлялся на более долгий срок, чем традиционный (сейчас большинство кредитов в США предоставляются на срок от 15 до 30 лет), а во-вторых, размер ежемесячных выплат был фиксированным на протяжении всего срока жизни кредита. Последнее обстоятельство позволяло заемщику точно знать величину обязательных ежемесячных расходов и не заботиться о накоплении определенной суммы для погашения основного долга, как в случае традиционного кредита. В-третьих, для заемщика сохранялась возможность досрочного погашения принципала в любом объеме и в любой момент времени, что расширяло его возможности в области управления своим долгом и распоряжения жильем. Заемщик может принять решение о досрочном погашении кредита в случаях, связанных с изменением места жительства, когда старый кредит погашается в результате продажи старого дома и приобретается новый кредит на приобретение нового жилья, а также при снижении рыночных процентных ставок, когда старый кредит рефинансируется новым, но по более низкой процентной ставке.
Чтобы получить право на участие в программе ФЖА, при выдаче ипотечных ссуд кредиторы должны были проводить процедуру оценки вероятности погашения кредита (процедуру андеррайтинга) в соответствии с требованиями и критериями, установленными ФЖА. Процедура андеррайтинга направлена на оценку (1) способности потенциального заемщика погасить кредит, (2) готовности потенциального заемщика погасить кредит (оценка добросовестности), (3) достаточности обеспечения кредита в виде залога на недвижимое имущество.
На сегодняшний день основными критериями андеррайтинга являются следующие: 1. Отношение суммы кредита к рыночной (или оценочной) стоимости залога (loano-value ratio, LTV). Чем ниже этот коэффициент, тем больше вероятность того, что при обращении взыскания на заложенную недвижимость выручка от продажи залога покроет расходы кредитора по предоставленной ссуде. Программа ФЖА изначально предусматривала большую по сравнению с традиционным кредитом величину отношения суммы кредита к стоимости заложенного имущества, тем самым повысив доступность кредитов для населения. Максимальное значение коэффициента LTV в США сейчас составляет 80%.4 2. Отношение ежемесячного платежа по кредиту, включая расходы по выплате части основного долга и процентов, платежи по налогам на имущество, платежи по страхованию заложенной недвижимости, платежи по страхованию жизни заемщика, к ежемесячному доходу заемщика (paymento-income ratio, PTI). Чем меньше этот коэффициент, тем меньше долговая нагрузка на заемщика, следовательно, тем выше.
Специализация первичных кредиторов на функциях предоставления и обслуживания кредитов
В начале 80-х годов экономика США находилась в состоянии рецессии. За очередным повышением мировых цен на нефть в 1979 году последовал всплеск инфляции и процентных ставок, тогда как совокупный спрос упал вследствие сокращения реальных доходов населения. Для финансовых институтов ситуация осложнялась еще и тем, что с 1979 по конец 1981 года на рынке капитала наблюдалась обратная кривая доходности, когда ставки по краткосрочным инструментам были выше, чем ставки по длинным инструментам.
Кризис сберегательной системы был вызван следующими обстоятельствами. Во-первых, сократилась ресурсная база сберегательных институтов. Последние не могли привлекать средства на рыночных условиях вследствие законодательных ограничений на максимальный размер процентов по депозитам, и наиболее крупные и чувствительные к изменению процентных ставок депозиты (депозитные сертификаты денежного рынка) переместились в другие сегменты рынка. Во-вторых, доходы по ипотечным кредитам, выданным по докризисным процентным ставкам, перестали покрывать расходы по привлекаемым средствам. Это явление было также вызвано законодательными актами, которые обязывали сберегательные учреждения финансировать долгосрочные ипотечные кредиты, составляющие основную массу активов, краткосрочными пассивами в виде депозитов физических и юридических лиц. Поэтому пассивы сберегательных учреждений были более чувствительны к изменениям рыночных ставок, чем активы. К тому же в условиях рецессии возросло количество просроченных ипотечных кредитов, а поскольку основную массу ипотечных ссуд, выдаваемых сберегательными институтами, составляли договорные кредиты, то сберегательные учреждения были вынуждены самостоятельно покрывать убытки по кредитному риску заемщиков. В-третьих, увеличившийся разрыв между ценами на жилье и доходами населения привел к падению спроса на ипотечные кредиты, и объем выдаваемых ипотечных ссуд сократился. Наконец, вследствие обратной кривой доходности процент по вновь выдаваемым ипотечным кредитам не покрывал процент по привлекаемым депозитам. Взятые вместе, все эти факторы поставили многие сберегательные учреждения на грань банкротства.
Для преодоления кризиса сберегательной системы Конгрессом США был принят ряд законов , направленных на дерегулирование деятельности сберегательных учреждений. В результате законодательной реформы сберегательные институты получили возможность значительно диверсифицировать свою деятельность и функционировать на условиях, близких к принятым для коммерческих банков. Важным аспектом дерегулирования стало устранение ограничений сверху на процентные ставки по привлекаемым средствам в депозиты. Ссудосберегательные ассоциации и сберегательные банки получили также возможность балансировать активы и пассивы за счет увеличения доли краткосрочных инвестиций (коммерческие векселя и потребительские кредиты), а также привлекать средства на долгосрочной основе (корпоративные облигации и инвестиции в коммерческую недвижимость). Непосредственным результатом кризисных явлений в сберегательной сфере и стремлением сберегательных институтов к диверсификации своих операций на финансовом рынке стало падение удельного веса ипотечных кредитов, выданных сберегательными институтами, в совокупном объеме предоставляемых ипотечных ссуд (см. Таблицу 4.).
Снижению удельного веса кредитов, предоставленных сберегательными банками, способствовал и принятый в 1989 году Закон о реформировании, оживлении деятельности и регулировании финансовых институтов (Financial Institutions Reform, Recovery and Enforcement Act - FIRREA). FIRREA наложил строгие ограничения на сберегательные институты для сокращения как объемов выдачи ипотечных кредитов, так и прямых ссуд на приобретение и развитие земли и строительство недвижимости строительным компаниям. В частности, FIRREA увеличил резервные требования к сберегательным институтам до уровней национальных банков. До принятия FIRREA, в начале 80-х годов, для сберегательных институтов были также практически устранены налоговые льготы по выдаче ипотечных кредитов.
Тем не менее, ипотечные кредиты по-прежнему составляют основную часть активов сберегательных учреждений. Законодательством США устанавливается обязательная доля специализированных активов, большая часть из которых состоит из ипотечных кредитов и переводных ценных бумаг. В 1989 году эта доля была увеличена с 60% до 70%, а в 1991 году была вновь снижена до 65%.18
Вторым, более важным для ипотечной системы США в целом следствием кризиса стало изменение роли сберегательных институтов в ипотечной сфере. Если до 80-х годов сберегательные банки и ссудосберегательные ассоциации большую часть выданных кредитов держали в своих портфелях, то теперь они стали активно выходить на вторичный рынок, выступая больше в роли ипотечных компаний. К тому же крупнейшие компании - первичные кредиторы стали частично передавать свой бизнес компаниям, специализирующимся на предоставлении кредитов, таким, как ипотечные компании, или своим корреспондентам - меньшим по объему кредитным организациям. Многие ипотечные компании на настоящий момент являются дочерними компаниями или филиалами сберегательных учреждений или коммерческих банков; лишь небольшое число крупных ипотечных компаний независимы или аффилированы с промышленными или финансовыми корпорациями.19
В результате произошло разделение основных компонентов ипотечного кредитования - предоставления и обслуживания, с одной стороны, и финансирования и управления кредитным риском, с другой. Через свои дочерние ипотечные компании коммерческие банки и сберегательные институты стали все больше ограничивать свою деятельность в ипотечной сфере лишь функциями выдачи и обслуживания кредитов, предоставляя вторичному рынку функции управления кредитным риском и долгосрочного финансирования.
Отказ сберегательных учреждений от самостоятельного финансирования ипотечных кредитов стал возможен благодаря развитию вторичного рынка. На современном этапе первичный кредитор может реализовать ипотечные кредиты путем выпуска переводных ценных бумаг или путем продажи специализированным институтам вторичного рынка. Выход на вторичный рынок освобождает первичного кредитора от управления рисками, связанными с ипотечными кредитами, и позволяет получать доход в виде платы за обслуживание. Кризис 80-х годов продемонстрировал, что сберегательные институты не имеют возможности эффективно управлять ипотечными рисками в силу законодательных ограничений, и побудил их к минимизации количества ипотечных кредитов на своем балансе.
Таким образом, именно эволюция вторичного рынка позволила первичному рынку в 80-х годах выйти из кризиса. С другой стороны, кризис сберегательной системы заставил сберегательные институты реализовывать большую часть предоставленных ипотечных кредитов с помощью механизмов вторичного рынка, способствуя росту масштабов последнего.
Рынок традиционных долговых инструментов
Рынок переводных ценных бумаг в 80-х годах являлся наиболее динамичным сектором вторичного ипотечного рынка: его объем возрос с 11 млрд. долл. в 1980 году до 914 млрд. долл. на конец 1989 года.33 Ведущая роль в этом секторе принадлежит агентским переводным бумагам (agency passhoughs), т.е. бумагам, гарантии по которым предоставлены одной из трех организаций - Джинни Мэй, Фредди Мак или Фэнни Мэй. Ниже перечислены основные программы выпуска агентских переводных бумаг, сравнительный анализ которых приведен в Приложении 4.
Для того, чтобы помочь сберегательным учреждениям справиться с кризисом ликвидности, в конце 1981 года Фредди Мак и Фэнни Мэй приступили к реализации программ обмена (swap program). В рамках программы обмена Фредди Мак или Фэнни Мэй технически приобретает пул ипотечных кредитов у первичного кредитора, размещает пул кредитов на балансе трастовой компании, выпускает переводные бумаги (их суммарная номинальная стоимость равна сумме размеров кредитов, входящих в пул) и продает эти бумаги обратно первичному кредитору. Все сделки происходят в один момент. В результате кредитор имеет на своем балансе более ликвидные активы - ценные бумаги вместо ипотечных кредитов - которые он может реализовать на рынке или использовать в виде обеспечения по заемным средствам. Качество переводных бумаг также выше качества ипотечных кредитов вследствие того, что Фэнни Мэй и Фредди Мак предоставляют гарантии по своим переводным бумагам, за которые они получают ежемесячную плату, исчисляемую исходя из остатка ссудной задолженности по пулам кредитов.
Переводные бумаги, выпускаемые Фэнни Мэй, получили название ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами (mortgage-backed securities, MBS). Программа Фэнни Мэй была рассчитана на поддержание рынка договорных ипотечных кредитов, а также «старых» кредитов, гарантированных ФЖА/АДВ, под залог одно- и многосемейных домов. MBS Фэнни Мэй являются полностью трансформированными. За предоставление гарантии Фэнни Мэй взимает плату, равную примерно 20 базисным пунктам, начисляемым на остаток ссудной задолженности по кредитам, входящим в пул. Обычно в качестве обеспечения используются кредиты с фиксированной ставкой, хотя Фэнни Мэй играет значительную роль в выпуске переводных, обеспеченных кредитами с переменной процентной ставкой.
Ценные бумаги, выпускаемые Фредди Мак в рамках программы обмена, получили название обменных сертификатов участия (swap PCs). Большинство сертификатов участия выпускаются на основе договорных кредитов с фиксированной процентной ставкой, предоставляемых под залог одно- и многосемейных домов. Практически все сертификаты участия, выпущенные Фредди Мак до 1990 года, являлись трансформированными. С 1990 года в рамках обеих программ - стандартной и обмена -Фредди Мак начала выпускать золотые сертификаты участия (Gold PCs), являющиеся полностью трансформированными бумагами. По сравнению с обменными PCs стандартные PCs значительно больше по объему и более рассредоточены географически из-за того, что обеспечением по ним служат кредиты из собственного портфеля Фредди Мак, формируемого на общенациональном уровне.
Инновацией Джинни Мэй в 80-е годы явился запуск программы «Джинни Мэй II» по выпуску переводных бумаг в июле 1983 года. В отличие от первой программы, «Джинни Мэй II» имеет следующие особенности. Во-первых, более широким видом кредитов, гарантированных ФЖА/АДВ: в качестве обеспечения служат ипотечные кредиты под залог индивидуальных домов, кредиты с увеличивающейся суммой выплат и кредиты с переменной процентной ставкой. Во-вторых, в рамках «Джинни Мэй II» существуют пулы с несколькими эмитентами, так называемые «джамбо» (jumbo) пулы, в то время как каждый пул «Джинни Мэй I» имеет лишь одного эмитента. Джамбо пулы значительно больше по объему, а их кредиты имеют значительно более широкую географию по сравнению с пулами одного эмитента. Благодаря большим размерам этих пулов, в них ожидается более последовательный и предсказуемый процесс досрочного погашения, а также снижаются риски, связанные с географической концентрацией. В-третьих, пулы «Джинни Мэй II» имеют единого платежного агента - банк «Chemical Bank», что позволяет владельцу нескольких сертификатов Джинни Мэй получать один чек в месяц, который включает в себя поступления по всем сертификатам Джинни Мэй, находящимся во владении данного инвестора. Большинство бумаг Джинни Мэй имеют минимальный размер комиссионных за обслуживание, равный 50 базисным пунктам. Из них 44 базисных пункта выплачиваются первичному кредитору за обслуживание кредитов, а оставшиеся 6 пунктов выплачиваются Джинни Мэй в качестве комиссионного вознаграждения за предоставление государственной гарантии. Размер вознаграждения был более чем достаточен для покрытия операционных издержек Джинни Мэй и убытков в случае банкротства эмитентов, позволив Джинни Мэй накопить достаточно резервов.35
Пулы закладных по программам Джинни Мэй являются самыми гомогенными. Программы «Джинни Мэй I» и «Джинни Мэй II» собирают «свежие» кредиты (в течение года после получения обязательств со стороны Джинни Мэй о выдаче государственных гарантий) в пулы с едиными купонными ставками и сроками погашения. В результате новые выпуски бумаг Джинни Мэй отражают текущую рыночную ставку по ипотечным кредитам за вычетом комиссионных за обслуживание. Например, вскоре после того, как заемщики получат ссуды под 11%, инвесторы получат в распоряжение пулы Джинни Мэй с купонной ставкой, равной 10,5%. Ставки по кредитам, лежащим в основе MBS Фэнни Мэй, могут различаться на 2%, а по кредитам, входящим в пулы Фредди Мак - на 1%. Первоначальные сроки погашения кредитов, принадлежащих одному пулу, могут быть в пределах от 8 до 15, или от 20 до 30 лет по MBS и от 10 до 30 лет по PCs.
Благодаря тому, что Джинни Мэй предоставляет государственные гарантии по своим бумагам, ее переводные бумаги являются наименее рисковыми и, соответственно, наименее доходными среди агентских бумаг. Бумаги Фэнни Мэй, в свою очередь, обычно менее доходны, чем сертификаты участия, благодаря более тесной поддержке Фэнни Мэй Правительством США.
Первые программы по внедрению двухуровневой ипотечной модели
Одной из причин ориентира первых ипотечные программ, разработанных в современной России, на модель вторичного рынка служил тот факт, что в качестве консультантов и потенциальных спонсоров этих программ выступали американские партнеры.
В течение 1995 - 1996 годов была создана объединенная рабочая группа представителей российских государственных органов и иностранных консультантов Института экономики города (США) и Федеральной национальной ипотечной ассоциации (США) по разработке системы ипотечного кредитования в России. За основу концепции была принята американская ипотечная модель. Материалы рабочей группы были включены в принятую в 1996 году Федеральную целевую программу «Свой дом», согласно которой предусматривалось создание в России двухуровневой (при наличии институционально разделенных первичного и вторичного рынков) ипотечной системы на основе американского опыта. Программа включала пункт о создании агентства по ипотечному жилищному кредитованию как национального института вторичного рынка, по функциям схожего с Фэнни Мэй.
В августе 1996 г. Правительство Российской Федерации приняло постановление о создании Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК, Агентство) и бюджетных ассигнованиях на финансирование начала его деятельности. Агентство было зарегистрировано в качестве акционерного общества открытого типа в сентябре 1997 года. Государством было перечислено 80 млн. деноминированных рублей для формирования его уставного капитала.
Перед Агентством была поставлена задача формирования общенационального вторичного ипотечного рынка посредством приобретения прав требования по ипотечным кредитам у банков - первичных кредиторов и привлечения, на основе сформированного портфеля ипотечных кредитов, средств инвесторов путем выпуска облигаций, получения кредитных линий и займов и в других формах. Предполагалось, что для осуществления основной задачи Агентство также будет разрабатывать и внедрять среди банков единые стандарты предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, а также оказывать техническую помощь банкам по внедрению надежных процедур ипотечного кредитования.
На первом этапе своей деятельности, до кризиса 1998 года, Агентство рассчитывало на получение кредитов зарубежных партнеров, прежде всего американских институциональных инвесторов. Выступая в качестве консультантов и разработчиков концепции Агентства, западные партнеры также рассчитывали предоставить средства на запуск ипотечной программы в России. В первый год своей практической деятельности (1999) Агентство планировало привлечь порядка 10 млн. долл. целевых займов международных организаций (таких, как International Finance Corporation (IFC), The US 101 Russia Investment Fund) по ставке ниже рыночной для реализации пилотной программы в Санкт-Петербурге.
В этот же период, с конца 1997 до августа 1998 года, стали появляться альтернативные ипотечные программы под эгидой местных органов власти. Так, администрацией Москвы была предложена московская ипотечная программа, основная роль в которой отводилась Московскому ипотечному агентству (МИА). Программа МИА разрабатывалась с помощью экспертов Гарвардского университета и была принята в начале августа 1998 года. Схема деятельности МИА близка к схеме деятельности АИЖК: уполномоченные МИА банки предоставляют кредиты населению, затем продают их МИА, которое привлекает средства инвесторов для формирования портфеля ипотечных кредитов. Московским правительством планировалось выделение 120 млн. рублей в качестве уставного фонда МИА. При разработке программы в 1998 году МИА рассчитывало на привлечение средств зарубежных банков в форме синдицированной кредитной линии на сумму 500 млн. долл. Получателем по кредиту на реализацию ипотечной программы в городе должна была выступать Администрация Москвы.
В конце 1997 - начале 1998 года готовилась к реализации очередная государственная программа по жилищному строительству в России - «Дом для вашей семьи». Ее подготовка велась совместными усилиями Государственной Думы РФ и Конгресса США. Целью программы являлось обеспечение российской семьи отдельной квартирой или домом, отвечающим современным социальным нормам. Программа должна была способствовать выполнению соответствующих Президентских и Правительственных программ, таких, как «Жилище», «Свой дом», «Обеспечение жильем военнослужащих, уволенных в запас» и прочих. Главной особенностью программы должно было стать широкое применение механизма ипотечного кредитования, использование на возвратной основе внебюджетных и кредитных средств, а также личных сбережений граждан. В целях реализации программы Правительство США планировало предоставить кредит по низким ставкам в размере 5 млрд. долл. в течение 3-5 лет совместному российско-американскому Фонду жилья и ипотеки.
Задачи Фонда жилья и ипотеки, по существу, дублировали задачи, поставленные ранее перед АИЖК. Кредитные средства, полученные Фондом, планировалось расходовать на приобретение жилищных кредитов российских банков. После формирования портфеля ипотечных кредитов Фонд должен был выпускать облигационные займы и размещать их на международных финансовых рынках. Перед Фондом также ставилась задача стандартизации документов ипотечных кредитных сделок и обучения банковских специалистов. В качестве Фонда была создана некоммерческая организация «Российская ипотечная ассоциация».
В результате кризиса августа 1998 года иностранные партнеры отстранились от участия в инновационных российских программах. Ни АИЖК, ни МИА, ни Российская ипотечная ассоциация не получили иностранных кредитов, за счет которых планировалось приступить к практической реализации проектов ипотечного кредитования.
Переговоры МИА с иностранными партнерами были приостановлены из-за падения кредитного рейтинга России и Москвы, в частности. Западные инвесторы поставили условием предоставления кредита передачу в залог части городской собственности - акций крупных гостиниц и офисных центров. Первый транш в размере 75 млн. долл. должен был поступить в МИА в конце июня 1999 года.61 Однако стороны не достигли компромисса по вопросу оценочной стоимости недвижимости, и переговоры с иностранными инвесторами зашли в тупик.
