Рынок жилья в системе воспроизводства рабочей силы Раскина Нина Яковлевна

Содержание к диссертации

Введение

Глава 1. Взаимосвязь воспроизводства рабочей силы, предпринимательских способностей и товара «жилье» 13

1.1. Жилье как товар 13

1.2. Жилье как фактор воспроизводства рабочей силы и предпринимательских способностей 33

1.3. Процесс воспроизводства рабочей силы и оплата труда 50

Глава 2. Образование, этапы и формы развития жилищного рынка в России 79

2.1. Исторический аспект развития рынка жилья в России 79

2.2. Необходимость рынка жилья, его формы 93

2.3. Перспективы развития рынка жилья 106

Заключение 116

Библиография 118

• Жилье как товар
• Жилье как фактор воспроизводства рабочей силы и предпринимательских способностей
• Исторический аспект развития рынка жилья в России
• Необходимость рынка жилья, его формы

Введение к работе

Актуальность вопроса. Жилищный сектор является составной частью экономики страны и поэтому от эффективности функционирования его, способности к инновациям, гибкости реагирования на спрос зависит и эффективность развития национальной экономики.

В истории цивилизации параллельно зародились и формировались два основных типа экономики: товарный и натуральный, которым соответствуют две системы удовлетворения жилищной потребности: рынок и распределение по нормам. По мере исторического развития обе системы совершенствовались одновременно.

В программах партий всех стран есть положения, касающиеся этого вопроса, где отмечается:

- жилье должно быть товаром, покупаться и продаваться на рынке, то есть человек может иметь такое жилье, какое он хочет иметь в зависимости от своих доходов и предпочтений;

или - жилье должно изыматься из товарно-денежного обращения и распределяться по установленным единым нормам, при этом не учитываются возможности величины дохода и желание иметь определенное жилье.

В рыночной системе жилой фонд принадлежит преимущественно частным компаниям или индивидуальным лицам. Обеспечение жильем осуществляется посредством товарно-денежных отношений, предоставляя возможность покупки или аренды жилья в соответствии с платежеспособностью. Целью деятельности агентов на рынке является не удовлетворение потребностей человека в жилье, а извлечение прибыли и дохода. Но при этом создаются возможности для удовлетворения жилищной потребности населения, так как "каждый заботиться только о себе и никто не заботиться о другом, все они в силу предустановленной гармонии вещей или благодаря всехитрейшему провидению осуществляют лишь дело взаимной выгоды, общей пользы, общего интереса" [62, с. 187].

В распределительной системе обеспечение жильем осуществляется путем бесплатного выделения по определенным нормам. Здесь почти весь жилой фонд принадлежит государству. Процесс обеспечения подчиняется движению жилищной очереди, которая организуется, контролируется, управляется органами власти.

Исторический опыт показал неэффективность чисто рыночной или чисто распределительной системы. В первом случае жилищный рынок сам добывает себе средства на свое существование, и это является стимулом к его самосовершенствованию. Но при этом порождается неуклонный рост цен на жилье и резкая поляризация населения. Во втором случае система распределения по нормам получает средства извне, перерабатывает их и вновь требует средств. Здесь присутствует хронический дефицит жилья, злоупотребления при распределении.

Всеобщий кризис, охвативший Россию, выразился в том числе и в жилищной сфере в виде падения темпов роста экономического развития жилищного сектора на фоне растущего спроса на жилье. Это определило необходимость реформирования экономики, необходимость становления рынка жилья.

Отмеченное определяет теоретическую актуальность исследования формирования рынка жилья как части национального рынка России в современных условиях.

Рынок жилья в общем виде представляет собой систему экономических отношений, складывающихся между его собственниками (владельцами, пользователями жилья) по поводу продажи, аренды, найма, залога и иных рыночных операциях в жилищной сфере.

Рыночные отношения в жилищной сфере имели место и до 90-х годов, например, при купле - продаже индивидуального жилья. В тот период основную роль в строительстве и распределении подавляющей части жилищного фонда брало на себя государство. Ориентиром для этого служили социальные нормы (стандарты) в обеспеченности жильем населения в целом и отдельных социальных групп. При этом, как правило, не учитывалась величина доходов, наличие желания и возможности приобрести дополнительно жилье.

В настоящее время роль государства значительно уменьшилась. Одновременно возрастает значение частного сектора в рыночном обороте жилищного фонда. Основой этого сектора послужила частная собственность на жилье, которая до 1991 года состояла в основном из деревянных небольших домов (преимущественно в небольших городах и малых населенных пунктах) и квартир в жилищных кооперативах.

Формирование рынка жилья возможно не только и столько проблема купли - продажи жилья одним собственником у другого (например, собственником рабочей силы у собственника жилья), сколько проблема обеспечения жильем с целью полного воспроизводства рабочей силы. Успешное выполнение рынком жилья этой задачи дает возможность выявить высокие резервы рабочей силы, что способствует повышению эффективности процесса производства.

Во многих странах сейчас идет поиск оптимального сочетания этих двух систем удовлетворения жилищных потребностей.

Разработанность проблемы. Теоретическая разработка проблемы рынка жилья была заложена уже Ф. Энгельсом в его работах "К жилищному вопросу", "О положении рабочего класса в Англии", где раскрывалась роль частного интереса как движущего фактора развития общества. В свою очередь значение частного предпринимательства для роста «богатства народов» была высказана еще ранее А.Смитом. Проблемы рыночных отношений в жилищной сфере в дореволюционной России рассматривали в своих работах Святловский В.В., Диканский М.Г., в литературе СССР и РФ - Калинина Н.В., Пчелинцев О.С., Баталии Ю.Г., Римашевская Н.М., Копнина В.Г., Бессонова О.Э., Косарева Н.Б., Белкина Т.Д., Нестеров Л., Гузанова А.К., Соловьев А.В., Груздева Н.А., а также зарубежные авторы - Страйк Р., Баррос П., Я. Корнай, Даниель Д. и др. Однако, состояние научной разработанности экономических проблем жилищного рынка в современной России, ввиду отсутствия социального заказа, все еще не в полной мере отвечает потребностям науки и практики.

Так работы, в которых были бы рассмотрены внутренние связи в формировании уровня заработной платы и уровня платы за жилье в процессе воспроизводства рабочей силы в современных товарно-денежных условиях России все еще отсутствуют. Прежние же работы в этой сфере экономики рассматривали жилищные вопросы в структуре централизованного планового народного хозяйства без рыночных отношений. Но включение жилищной сферы в систему рыночных отношений означает возникновение новых закономерностей и экономических механизмов, требующих нового диссертационного научного осмысления.

Теоретическая и методологическая основа. Теоретической и методологической основой данного диссертационного исследования являются теория классической политической экономии, метод научной абстракции, материалистической диалектики, системный подход, макро- и микроэкономический анализ, изучение статистических данных и научных публикаций, методы сравнений, обобщений и аналогий. В работе был так же использован массив исследований, имеющих и междисциплинарный характер.

Исходные моменты исследования. Исходным моментом исследования является объективная необходимость удовлетворения жилищных потребностей человека как носителя рабочей силы, в соответствии с которым работник сам должен производить и воспроизводить свою рабочую силу, чтобы более эффективно участвовать в производственном процессе, повышать производительность труда и воспроизводить рабочую силу. Тем самым невольно способствовать расширенному общественному воспроизводству.

Являясь фактором воспроизводства рабочей силы, жилье приобретает особое значение в вопросе формирования заработной платы при формировании товарно-денежных отношений. Связь воспроизводства рабочей силы и жилья не однозначна. С одной стороны жилье (вместе с пищей, одеждой и другими жизненными условиями) обеспечивает материальные предпосылки для воспроизводства рабочей силы. Другая сторона этой связи - влияние требований воспроизводства рабочей силы на характеристики жилья, притом, что содержание жилья само требует затрат рабочей силы - косвенна и сложна. Общественные затраты потребителя жилья на воспроизводство рабочей силы, в том числе на жилье, являясь элементом воспроизводственного процесса, определяют в условиях товарно-денежных отношений величину дохода, а значит, величину заработной платы работника, которая, как записано во "Всеобщей Декларации прав человека" принятой и провозглашенной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 года, должна давать человеку "право на такой жизненный уровень включая пишу, одежду, жилище ... который необходим для поддержания здоровья, благосостояния его самого и его семьи" [16, статья 23].

Достоверность исследования. В данной работе исследуются закономерности связи формирования рынка жилья и воспроизводства рабочей силы и ее конкретное выражение в условиях товарно-денежных отношений. Воспроизводство рабочей силы должно определять уровень заработной платы и платы за жилье. Все теоретические построения, расчеты сделаны по опубликованным данным, взятым из официальных источников - справочников общероссийского масштаба, Костромского областного управления статистики, а также работ авторитетных отечественными и зарубежных ученых. Достоверность подтверждена практикой сегодняшней России.

Объект исследования. Объектом данного исследования является жилищная сфера в России в условиях переходного периода и ее воздействие на воспроизводство рабочей силы.

Предмет исследования. Предметом исследования - являются экономические отношения на рынке жилья в их связи с отношениями по воспроизводству рабочей силы и формированию заработной платы на рынке труда в условиях, когда жилье является одним из факторов воспроизводства трудового потенциала общества.

Цель диссертационной работы. К. Маркс отмечал: "Рабочая сила существует как способность живого индивидуума. Производство рабочей силы предполагает, следовательно, существование последнего. Раз существование индивидуума дано, производство рабочей силы состоит в воспроизводстве самого индивидуума, в поддержании его жизни" [61, с. 181]. Это значит, в перечень издержек по воспроизводству рабочей силы должна включатся сумма средств для поддержания жизнедеятельности индивидуума с учетом средств для возмещения затраченных в процессе труда мускулов, нервов, мозга и т.д. "Эти необходимые жизненные средства зависят от климата, естественных условий и т.д., а так же от исторически данного в каждой стране standard of life" [60, с.268]. Под "standard of life" нужно понимать и существующие жилищные условия. В разных странах в разное время были определены нормы ряда стандартных показателей жилища (кубатура на одного человека, жилая площадь на одного человека, число комнат на одного человека, принцип заселения квартир и др.)

Экономические отношения, возникающие по воспроизводству рабочей силы и формирование заработной платы, в условиях когда жилье является объектом товарно-денежных отношений, еще не нашли своего отражения в экономической теории в силу экономической невостребованности таких исследований и особенностей общественного хозяйства.

Актуальность и состояние разработанности позволяют сформулировать цель диссертационной работы как исследование производственных отношений на рынке жилья в связи с воспроизводством рабочей силы в условиях переходной экономики России.

В процессе исследования были поставлены и решены следующие основные задачи:

1. Осуществить изучение жилья как политико-экономической категории.

2. Выявить роль и значение жилья в воспроизводстве рабочей силы и предпринимательских способностей.

3. Изучить взаимодействие и противоречие экономических интересов субъектов собственности на рынке жилья.

4. Рассмотреть взаимосвязь процесса воспроизводства рабочей силы и оплаты труда.

5. Выработать комплекс практических рекомендаций по формированию уровня заработной платы и уровня платы за жилье в условиях формирования товарно-денежных отношений в России.

6. Определить значение рынка жилья в воспроизводстве рабочей силы и предпринимательских способностей.

7. Изучить структуру собственности на жилой фонд России, ее изменение и перспективы в переходный период.

8. Исследовать перспективы развития рынка жилья в России в переходный период.

Научная новизна работы. Данная диссертационная работа имеет принципиальное отличие от имеющейся в литературе не только потому, что за последние десять лет произошли значительные изменения в обществе, но и потому, что исследования отношений, возникающих по воспроизводству рабочей силы при формировании рынка жилья, происходят в конкретных условиях перехода к рынку. Работ, анализирующие эти отношения, нам найти не удалось.

На защиту выносится разработанная на основе экономической теории концепция жилищного рынка в системе воспроизводства рабочей силы. Данная концепция включает в себя определение ее места и роли в экономической теории, представление о процессе формирования рынка жилья как результата экономических преобразований в России, понимание экономических отношений по поводу воспроизводства рабочей силы в зависимости от жилищных условий, механизм формирования заработной платы в системе рыночных отношений по поводу жилья.

Новые научные результаты состоят в следующем:

1. На основе политико-экономического исследования экономических отношений на рынке жилья разработаны и обоснованы роль и значение жилья в конкретных условиях экономики переходного периода России (новизна заключается в выявлении на национальном рынке России формирования категории жилья как товарного фактора воспроизводства рабочей силы).

2. Определены и доказаны специфические свойства товара "жилье" (абсолютная необходимость, неподвижность, низкая ликвидность,

относительно высокая цена), проявляющиеся при воспроизводстве рабочей силы и предпринимательских способностей.

3. Уточнены роль и значение жилья как фактора воспроизводства рабочей силы в зависимости от количества, качества и условий труда, которые требуют совершенно определенных обстоятельств полноценного воспроизводства рабочей силы на основе потребитель н ой стоимости товара "жилье".

4. Уточнена сущность жилья как экономической формы, концентрирующей значимые стороны экономических отношений в сфере воспроизводства рабочей силы через соотношение цен на рынке жилья, рабочей силы и других товаров.

5. Выявлены новые особенности взаимосвязи жилья и процесса воспроизводства рабочей силы в зависимости от потребительной стоимости и стоимости жилья (необходимость равновесия между уровнем оплаты жилья, необходимого для воспроизводства рабочей силы, и уровнем оплаты рабочей силы).

6. Выработаны рекомендации по совершенствованию механизма формирования заработной платы путем приведения в соответствие доходов и расходов каждой семьи с целью полного воспроизводства рабочей силы в условиях становления рынка жилья.

Практическая значимость результатов. Практическая значимость работы состоит в следующем:

- в диссертации предложено решение проблемы формирования рынка жилья на основе воспроизводства рабочей силы через формирование заработной платы в зависимости от цены жилья, используемого работополучателем;

- определены методы и направления формирования жилищных условий: минимальных, в зависимости от климатических условий, в зависимости от квалификации и количества труда.

Дальнейшее использование результатов исследования может быть осуществлено как в направлении развития предложенного методологического подхода, так и в практике хозяйствования при выработке конкретных мер в системе регулирования заработной платы.

Публикация и апробация работы. Результаты научных исследований опубликованы в монографии под редакцией профессора Костромского государственного технологического университета, доктора экономических наук СП. Сироткина "Капитал в переходной экономике России", Кострома, 1999 г, в главе 7 «Формирование и особенности рынка жилья в России в переходной экономике России»; в материалах к III Международной Кондратьевской конференции «Социокультурная динамика в период становления постиндустриального общества: закономерности, противоречия, приоритеты», проходившей в городе Костроме 1998 г.; апробирована в докладе на III Международной Кондратьевской конференции «Социокультурная динамика в период становления постиндустриального общества: закономерности, противоречия, приоритеты», проходившей в городе Костроме 1998 г. на секции под руководством профессора, доктора экономических наук, директора института социально-экономических проблем народонаселения АН России Римашевской Н.М.

Исследование входит в единую комплексную тему кафедры политической экономии КГТУ "Предпринимательство и трудовые ресурсы".

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения, списка использованных источников, содержит 126 страниц основного машинописного текста, 30 таблиц, 6 рисунков. Библиография включает 122 наименования.

Жилье как товар

Жилье как любой товар обладает свойствами: стоимостью и потребительной стоимостью. Потребительная стоимость жилья представляет собой совокупность его разнообразных качественных характеристик, которые удовлетворяют потребности человека. Для рассмотрения значения удовлетворения жилищных потребностей в этой работе использованы данные литературы по психологии и социологии, то есть наук не экономических, но связанных с изучением человека. Это сделано потому, что некоторые моменты в исследовании данной проблемы там раскрыты более полно. Кроме того, обращение к междисциплинарным исследованиям является уместным в связи с необходимостью комплексного подхода к анализу предмета исследования.

Особенностью жилищной потребности является то, что она по своей природе общественна и относительна. «Как бы ни был мал какой-нибудь дом, - писал К.Маркс, - но, пока окружающие его дома точно также малы, он удовлетворяет всем предъявляемым к жилью общественным требованиям. Но если рядом с маленьким домиком вырастете дворец, то домик съеживается до размеров жалкой хижины. Теперь малые размеры домика свидетельствуют о том, что ее обладатель совершенно нетребователен или весьма скромен в своих требованиях; и как бы ни увеличивались размеры домика с прогрессом цивилизации, но если соседний дворец увеличивается в одинаковой или еще большей степени, обитатель сравнительно маленького домика будет чувствовать себя в сих четырех стенах все более неуютно, все более неудовлетворенно, все более приниженно» [57, с.446].

Другими словами: сами условия растущей жилищной обеспеченности вызывают у людей более высокие запросы. То, что вчера вполне удовлетворяло человека, считалось нормой, сегодня его не устраивает. И не потому, что у него какие-то завышенные, немотивированные запросы, а потому, что изменилась окружающая его общественная среда.

Другой особенностью жилищной потребности является их относительность. Я.Корнаи, исследовав эту сторону жилищной потребности, отметил: «Если бы каждый жил, допустим, в двухкомнатной квартире, то многие претендовали бы, по крайней мере, на трехкомнатную. Имеющий квартиру, захотел бы, вероятно, дачу. Если квартира удовлетворяет по числу комнат, захочется иметь большую площадь, лучше оборудованную и расположенную в более живописном и здоровом районе» [44, с. 105].

Все вместе это делает жилищную потребность слабо насыщаемой, так как «потребность следует считать практически не насыщаемой, если при ожидаемом уровне развития производительных сил в ближайшие десятилетия она не может быть удовлетворена до такого уровня, когда потребитель добровольно уже не желает получить ничего сверх определенного количества, даже если это предоставляется бесплатно» [44, с. 106]. Неудовлетворенность выполняет стимулирующую роль в развитии жилищной системы.

Помимо слабой насыщаемости жилищная потребность отличается высокой ресурсоемкостью для ее реализации. Это проявляется в высоких затрата на строительство не только для государства в целом, но и для бюджета каждой семьи.

Кроме того, жилищные потребности человека на протяжении его жизни меняются. Эти изменения в значительной степени зависят от семейного цикла. Ученые Римашевская Н.М., Копнина В.Г., Прокофьева Л.М. выделили несколько этапов, на которых у семьи происходят изменения потребности в жилье: 1) первые годы супружеской жизни, когда семья еще мала и достаточно мобильна, жилищные потребности не доминируют; 2) этап после рождения ребенка, когда жилищные потребности возрастают; 3) период, когда дети оставляют родительский дом - многие жилищные проблемы уже решены [80, с.21-24].

Самую популярную классификацию потребностей в литературе, в том числе и в пособиях по научному менеджменту, создал американский психолог Абрахам Маслоу [119, с.50; 115, с.488; 103]. В основе этой классификации, представленной на рисунке 1, лежит допущение, что потребности, расположенные в основании пирамиды, должны быть удовлетворены прежде, чем другие, расположенные выше, проявятся и станут действующими. Эта схема правомерна и с экономической точки зрения.

Из схемы видно что, базовые (например, физиологические потребности) должны быть в достаточной степени удовлетворены (в том числе посредством жилья) прежде, чем возникнут и будут удовлетворяться все другие, более высшие потребности.

Жилье как фактор воспроизводства рабочей силы и предпринимательских способностей

Деловая активность человека проявляется в виде затрат рабочей силы и предпринимательских способностей. Рабочая сила представляет собой совокупность физических и духовных способностей человека, которые используются им для создания какой-либо потребительной стоимости. Предпринимательская способность - тоже способность человека, но способность которая используется для организации процесса создания потребительной стоимости, то есть процесса труда. Рабочей силой обладает практически каждый человек. Различие состоит в степени развития физических и профессионально - квалификационных качеств. Предпринимательской способностью обладают немногие люди. Эта способность проявляется в качествах, которые в основном состоят в умении сколотить капитал, включить его в прибыльное дело и управлять этим делом. [90, с.48; 55]

Предпринимателей можно разделить на две группы: 1) Собственник капитала, который сам не работает, но получает прибыль. Свой доход он тратит на личные нужды, в том числе и на жилье, удовлетворяя как правило, гедонистические потребности. При этом он потребляет дорогое жилье и имеет свою нишу на рынке жилья. Но воспроизводство такой предпринимательской способности не является предметом данного исследования. 2) Функционирующий предприниматель, который работает в организованном им на собственный или заемный капитал предприятии, как бы нанимая самого себя, или по «найму» у другого предпринимателя.

Здесь используются такие, выявленные исследователями -представителями естественных наук качества личности, как: 1. Хорошее здоровье (физическое и нервно-психическое) и здоровый образ жизни. Это проявляется в нормальном состоянии сердечнососудистой и нервной систем, органов зрения и слуха; воздержании от наркотиков, алкоголя, курения (что является необходимой предпосылкой), высокой работоспособности. 2. Сильный тип нервной системы. Предпочтителен уравновешенный подвижный тип человека. 3. Нравственная зрелость (совесть). Это честность и самокритичность, обязательность и ответственность, подлинный демократизм. Стыд за просчеты и страх санкций. 4. Культура мышления и поведения, профессиональные знания и навыки, их развитие. Это подразумевает интеллигентность, как свойство личности, убеждения, как ее основа; способность к борьбе при неспособности к подлости. 5. Системный, конструктивный интеллект, хорошая память, гибкое воображение. Дар предвидения. Сюда входят умение видеть конкретное в общем, общее в конкретном, отвечать на вопросы: что делать? почему? зачем (цель)? как (метод)? 6. Осмысленный учебный, трудовой, производственный, организаторский опыт. Опыт здесь нужно понимать не как склад, а как клад, используемый в предпринимательской деятельности для личного достатка и стабильности в обществе. 7. Сильная целеустремленная воля, чувство долга. Составляющими этого качества являются инициативность, настойчивость (без упрямства), готовность и способность принимать и выполнять решения, корректировать их, дисциплинированность. 8. Умеренная, контролируемая эмоциональность. Это может быть неравнодушие в делах и поступках, честолюбие, стремление к успеху, восприятие неудачи как стимула к действию. 9. Развитые социальные способности - общительность, способность влиять на людей, убеждать. 10. Чувство юмора как средство предупреждения и устранения противоречий и конфликтов. 11. Хорошие манеры, внешняя привлекательность, харизма - как фактор эффективного руководства. [73, с.20-23; 55]

Функционирующему предпринимателю нужно жилье в количествах необходимом не только для воспроизводства своей биологической жизнедеятельности, но и дополнительно - для воспроизводства этих чисто предпринимательских качеств.

Для удовлетворения своей жилищной потребности он предъявляет спрос на комфортное, просторное жилье в определенном месте - вблизи от работы и (или) в красивой экологически чистой местности.

Особенностью воспроизводства предпринимательских способностей в отличие от рабочей силы является то, что оно носит индивидуальный, а не массовый характер. Однако, в силу наличия многих общих составляющих и в предпринимательских способностях, и рабочей силе воспроизводство их во многом носит тождественный характер. Поэтому в дальнейшем для удобства изложения будет использоваться термин рабочая сила как совокупное определение рядовой рабочей силы и особых предпринимательских способностей.

Жилье, являясь фактором поддержания здоровья человека, сохранения качества товара рабочая сила, само должно иметь, в свою очередь, определенные качества. В процессе труда рабочая сила всегда функционирует в конкретной форме и имеет определенную совокупность полезных свойств. Одним из этих свойств является состояние здоровья. Рабочая сила неотделима от своего носителя - человека, и эффективность его трудовой деятельности во многом зависит от состояния здоровья. При прочих равных условиях человек с хорошим здоровьем сможет произвести больше материальных благ и возможно будет способен выполнить более трудную, сложную работу, чем работник с плохим здоровьем.

Таким образом, при прочих равных условиях рабочая сила человека с хорошим здоровьем - это рабочая сила более высокого качества. Здоровье - это необходимая предпосылка способности человека к высокопроизводительному труду [48, с.9]. Особенно важно хорошее здоровье для предпринимателей и руководителей производства. Для них здоровье стоит на первом месте в перечне необходимых профессиональных качеств. Недооценка значения состояния здоровья для этих людей является серьезным упущением. Крепкое здоровье должно быть условием подобной деятельности, а для нанимателей - нормой приема на эту должность. При нарушении этого критерия проигрывают все: и человек, и дело, за которое он опрометчиво берется, и общество, и государство [73, с. 17].

Исторический аспект развития рынка жилья в России

Зарождение и развитие рынка жилья начинается с зарождения товарного производства в виде межобщинных отношений. Экономическая история является одновременно эволюцией этих отношений, которые в конце XIX века - начале XX века стали трансформироваться в капиталистические отношения. В это время начинается интенсивное развитие рынка жилья. Население преимущественно проживало в сельской местности. Городское население составляло 28 млн.чел. (18% всего населения), а общая жилая площадь городского жилого фонда была 180 млн.кв.м. [74, с.518; 75; ]

Жилищная система того времени представляла типичную систему отношений частного предпринимательства. Жилищный рынок в стране только зарождался. Основным видом жилья, представленном на рынках крупных городов были многоквартирные доходные дома, предназначенные для сдачи в наем, и частные дома, предназначенные для сдачи в наем или для продажи.

Толчком в становлении жилищного рынка было освобождение сельского населения от крепостной зависимости и новое право свободного передвижения. Эти факторы вместе с безостановочным приростом населения вызвали усиленное стремление в города, которые уже с трудом вмещали всех желающих там поселится. Это подтверждает и закон Левассера, гласящий, что сила притяжения человеческих групп пропорциональна их массе [87, 58].

Рост городов происходил под влиянием ряда разнообразных факторов, таких как развитие промышленности, развитие путей сообщения, отмена крепостного права. Именно города с большим населением, с их разделением труда становились местом зарождения рынка: с одной стороны рабочей силы, а с другой - жилья. Основными субъектами на рынке жилья являлись рабочие. Бывшие крестьяне, приходя в города целыми семьями, устраивались работать на фабрике и совершенно порывали связь с землей. Именно они были основными поставщиками на рынке рабочей силы и потребителями на рынке жилья.

Жилищные условия рабочих, проживающих в городах были тяжелыми. Ленин характеризовал их как "ужасные трущобы и подвалы", "самые тесные и самые плохие квартиры" [53, с. 1-120]. Однако, это была типичная ситуация становления капиталистических отношений во всех странах. Например, Ф. Энгельс, характеризуя положение рабочих в Англии в сравнительный исторический период перехода к капитализму, описывал в работе «Положение рабочего класса в Англии» жилища рабочих как "самые отвратительные дома в самой скверной части города" [113, с. 587]. Далее Энгельс писал: "В подобном обществе жилищная нужда вовсе не случайность, она - необходимый институт."

Жилищное обеспечение городского населения в XX веке представляло собой систему доминирования рыночных отношений, где жилищная неустроенность рабочих, основных субъектов на рынке жилья в этот период, не случайность. Рабочие - бывшие крестьяне, только что приехавшие в город, не имели значительных средств к существованию и потому они занимали нижнюю ступень на жилищном городском рынке, снимая самое дешевое жилье.

Период первых лет после Октябрьской революции 1917 года вошел в историю под названием "великий жилищный передел". В соответствии с Декретом об экспроприации частного домовладения от 20 августа 1918 г. осуществлялся процесс переселения и уплотнения буржуазии и расселения рабочих из трущоб и подвалов. Декретом отменялась частная собственность на все участки земли, право строить новые дома в городах с населением свыше 10 тыс. человек было предоставлено только для местных Советов.

Тем самым система частного предпринимательства былапрактически уничтожена, центр тяжести жилищной политики был перенесен на систему государственного обеспечения.

В результате мероприятий жилищной политики того периода несколько улучшились жилищные условия рабочих за счет резкого ухудшения жилищных условий интеллигенции (учителя, врачи, инженеры, ученые) и предпринимателей всех сортов. Жилищные условия работников партийного и государственного аппарата сохранились на уровне жилищных условий прежних чиновников. Жилищные условия крестьянства в целом не изменились. [23; 116]

Период новой экономической политики частично возродил рыночные отношения вообще и в жилищном секторе в частности. С целью преодоления жилищного кризиса в 1922 год был издан Закон "О праве застройки", отменивший Декрет 1918 год в той части, где право строить дома было предоставлено только местным Советам. В результате в 1923-1926 гг. в РСФСР велось широкое частное строительство [13, с.447; 109].

Необходимость рынка жилья, его формы

Удовлетворение жилищной потребности осуществляется через систему рыночных отношений, присущих товарному производству, и распределительных отношений, присущих натуральному производству.

Рынок и распределение - это две равноправные системы обеспечения. Обе содержат в себе элементы саморазвития и саморазрушения. Законы развития этих систем разнонаправленные, поэтому они, дополняя друг друга, придают устойчивость экономической системе в целом.

Если доминирует государственное (муниципальное) распределение то, жизнеспособность экономики укрепляется рынком (как легальным, так и теневым). Если доминирует рынок - стабилизатором системы выступает распределение по нормам. Расширение распределительных отношений приводит к ослаблению экономики в целом, расширение рынка приводит к росту экономической эффективности, однако при этом ослабляется социальный иммунитет общества. Распределение всего жилья, как и всеобщий рынок не является идеальным решением для общества. Поэтому во многих странах эти системы сосуществуют, взаимодополняя друг друга. К примеру, в Англии две политические партии проводят разные преобразования в жилищной сфере. Когда лейбористская партия находится у власти, создается режим наибольшего благоприятствования общественному сектору, соответствующие фонды тратятся на выкуп жилого фонда у частных собственников, сдающих его в аренду, и передачу его в собственность местных органов власти для распределения нуждающимся.

Когда же к власти приходит консервативная партия, всемерно поддерживается личное владение и производится распродажа большого количества муниципального жилья.

Система государственного обеспечения в развитых капиталистических странах имеет своей целью удовлетворение жилищных потребностей маргинальных слоев общества, низко доходных и малоимущих слоев населения, рассчитывающих на материальную поддержку государства. В этих случаях население обеспечивают, как правило, дешевым жильем. Спрос здесь бывает больше чем предложение. Регулятором баланса спроса и предложения является система правил доступа к муниципальному жилью: критерии, дающие право претендовать на такое жилье, приоритеты, которые ранжируют это право и правила обмена жилья в связи с изменившимся потребностями. Например, в городе Костроме это делается в соответствии с "Правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и порядком предоставления жилых помещений социального использования в городе Костроме". [79, с.57; 41]

Время ожидания в очереди колеблется очень широко. На этом этапе чиновники имеют большую свободу в принятии решения в пользу того или иного претендента. Кроме того, качество жилищного фонда разное. Это дает широкую возможность для манипулирования, так как широкой информации о поступлении, наличии и распределении жилья не дается. Субъективизм и волюнтаризм при определении того, кто нуждается острее, являются спецификой в данной области деятельности. Поэтому системе государственного обеспечения присущи бюрократизм и субъективизм.

Система государственного обеспечения характеризуется государственной монополией в жилищном строительстве - крупные, ориентированные на строительство большого количества жилья из ограниченных средств, строительные организации. А эти строительные организации были ориентированы в целях удешевления на застройку крупных жилых массивов, состоящих из унифицированных многоэтажек. Так, жилищное строительство в стране было практические полностью переведено на конвейер, осуществляющий типовую многоквартирную застройку силами крупных строительных организаций, управляемых из единого центра. Это был неизбежный результат развития системы государственного обеспечения в масштабах государства.

Удешевление жилья (в производстве и в потреблении) в масштабах страны требуют постоянных субсидий на строительство и ограничений в росте квартплаты. Вследствие этого система государственного обеспечения теряет источник воспроизводства. Дешевое жилье, распределяющееся по нормам, естественно, порождает огромный и не удовлетворяемый спрос на него. Создается обстановка экономической привлекательности такого жилья. Это стимулирует основную часть населения для экономии собственных средств попасть в число малообеспеченных. Чем дольше продолжается существование этой системы, тем шире она охватывает различные слои общества. По этой причине в США доля муниципального жилья составляет 2-2,5% от всего жилищного фонда страны [97, с.261], и целесообразность даже этого количества остро дискутируется.